1、上海万科 项目“运作”流程 七七对对眼眼睛睛组组成成总经理、项目发展部、市场营销部、财务管理部、成本管理部、设计部、工程管理部工工作作目目标标在新项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率一一、立立项项会会前前需需完完成成的的工工作作工作名称负责人对接人完成时间备注项目战略要求刘爱明丁健财务指标要求财务管理部高军项目土地属性分析项目发展部、营销部屠建强、董冠军客户对土地属性需求分析营销部董冠军竞品客户及产品分析营销部董冠军客户初选定位营销部董冠军项目成本分析成本管理部、财务部杜文平、高军二二、决决策策会会前前需需完完成成的的工工作作工作名称负责人对接人完成时2、间备注项目产品配比分析成本、财务、营销、设计、工程李强项目客户定位营销、设计董冠军、李强三三、规规划划方方案案之之前前需需完完成成的的工工作作工作名称负责人对接人完成时间备注项目产品解决方案分析营销、设计董冠军、李强项目战略要求财务指标要求项目土地属性分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目客户定位项目产品解决方案分析项目产品配比分析规划方案产品解决方案No.1 项目战略要求负负责责人人刘爱明决决策策完完成成时时间间立项会之前工工作作要要求求结合公司现状判断发展需要，明确新项目战略定位，并指导财务部提出具体指标一一、公公司司经经营营现现状状1.1.公公司司现现有3、有项项目目分分布布图图2.2.在在开开发发项项目目规规模模及及产产品品类类型型分分析析 数据提供：财务管理部项目名称项目1项目2项目3项目4项目 5项目6可售面积（平米）总可售面积结构比例 其中多层面积小高层面积高层面积联排面积独栋面积3.3.现现有有土土地地储储备备状状况况及及可可结结算算资资源源情情况况 数据提供：财务管理部项目名称项目1项目2项目3项目4项目 5项目6总可售建筑面积（平米）已开发可售面积（平米）现有储备情况可售面积（平米）销售总额（万元）利润总额（万元）年度结算（利润分布）2006年2007年2008年2009年2010年2011年预期利润目标（万元）利润缺口（万元）4.4、4.现现金金流流状状况况 数据提供：财务管理部2006年2007年2008年2009年2010年2011年现金流入(万元）现金流出（万元）资金缺口（万元）二二、结结论论：区区域域市市场场进进入入型型 (现金流贡献型、利润贡献型、区域市场进入型、合作型）说明1、杭州公司筹建过程中，无在开发、在售项目，无土地储备。2、建议此项目列入区域市场进入型。上上一一环环节节获悉土地信息项目7项目产品结构比例项目7项目合计结合公司现状判断发展需要，明确新项目战略定位，并指导财务部提出具体指标2.2.在在开开发发项项目目规规模模及及产产品品类类型型分分析析 数据提供：财务管理部3.3.现现有有土土地地储储备备状5、状况况及及可可结结算算资资源源情情况况 数据提供：财务管理部2012年2013年合计2012年2013年合计4.4.现现金金流流状状况况 数据提供：财务管理部二二、结结论论：区区域域市市场场进进入入型型 (现金流贡献型、利润贡献型、区域市场进入型、合作型）No.2 财务指标要求负负责责人人财务管理部完完成成时时间间立项会之前工工作作要要求求根据总经理确定的战略要求，提出对新项目的总利润，利润率、内部收益率等指标要求，同时对项目的现金流安排提出关键节点的意见一一、项项目目战战略略要要求求：二二、关关键键财财务务指指标标2006年2007年2008年2009年2010年2011年净利润体现（万元）6、净利润率（）9%9%内部收益率（）18%18%三三、现现金金流流关关键键节节点点要要求求首期开发面积（万平米）60000首期回款时间首期回款金额（万元）实现正现金流的时间其他要求四四、结结论论上上一一环环节节项目战略要求2012年2013年合计2007年3月根据总经理确定的战略要求，提出对新项目的总利润，利润率、内部收益率等指标要求，同时对项目的现金流安排提出关键节点的意见No.3 项目土地属性分析负负责责人人项目发展部完完成成时时间间立项会之前工工作作要要求求收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础一一、宗宗地地概概况况 项项目目位位置置区域位置九堡具体地段江干科技园内7、四至范围东（规划道路）南九环路西九盛路北（规划绿地）区域位置图地形四至图规规划划要要求求用地性质占地面积8485284852平平方方米米总建面196700196700平平方方米米建筑密度小小于于等等于于35%35%限高控制小小于于等等于于4545米米车位比建筑退界配套要求宗宗地地现现状状地上现状现状已平整，周边无高建筑阻挡，视野开阔。项目东南北面为农居点、西边为低层厂房，缺乏居住环境和自然景观。水文状况周边环境以农田、农居、工厂为主，缺乏生活配套和居住气氛。特殊物无本案市政配套目前无市政配套。噪音目前人流车流稀少，无噪音。二二、属属性性因因子子分分析析 周周边边环环境境东东简单描述：东面为农居8、点南南简单描述：有农居，道路状况良好照照片片照照片片西西简单描述：低层厂房，道路状况良好北北简单描述：规划绿化带，有农居照照片片照照片片属属性性因因子子分分析析（未未来来可可由由城城市市地地图图替替代代）配套设施现状规划文脉属性九堡的历史乏善可陈，是个地道的新区，本项目地块位于九堡开发区与九堡老镇接合部暂无日常商业东侧农居有些零星小店暂无教育配套九堡镇中心小学将配套小学一所，中学一所娱乐休闲周边几乎无娱乐休闲配套，只有零星低档餐饮暂无医疗配套九堡医院暂无交通条件公交便利周边无公交线路，目前交通不便规划有地铁私车交通周边道路条件良好东面有规划道路交通拥堵且四周道路基本为居住区出行道路，无交通拥堵9、无交通噪音周边人车稀少，且无干道经过，故无交通噪音影响无环境景观可视景观无无距离景观区距钱塘江最近处约1.5至2公里左右无空气质量尚可，主要影响来自工业区无城市角色土地区位等级三类暂无产业发展产业发展良好工业将逐步外迁，具体暂无城市发展趋势农村、经济适用房区域及工业区城市东扩，成为下沙副中心的现代化大型居住区历史接受接受度较低随着居住用地的开发，区域接受度将大大提高备注三三、结结论论 1、目前项目所在区域公路交通状况较好，公交线路较多但距项目均有一定距离；规划中的地铁可在2010年通车，交通条件属性可以大幅改善；2、项目周边配套设施较为缺乏，需要在规划设计时注意项目自身的社区配套功能；3、项目10、环境景观缺乏，城市角色接受程度一般，需要注意项目自身的景观规划要能形成卖点。上上一一环环节节获悉土地信息容积率2.32.3绿化率大大于于等等于于30%30%日照间距No.3 项目土地属性分析收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础一一、宗宗地地概概况况 江干科技园内九环路（规划绿地）地形四至图现状已平整，周边无高建筑阻挡，视野开阔。项目东南北面为农居点、西边为低层厂房，缺乏居住环境和自然景观。周边环境以农田、农居、工厂为主，缺乏生活配套和居住气氛。实现时间综合评定43333221143二二、属属性性因因子子分分析析 简单描述：有农居，道路状况良好简单描述：规划绿化带，有农11、居规划暂无暂无将配套小学一所，中学一所暂无暂无规划有地铁东面有规划道路无无无无24233无暂无工业将逐步外迁，具体暂无城市东扩，成为下沙副中心的现代化大型居住区随着居住用地的开发，区域接受度将大大提高1、目前项目所在区域公路交通状况较好，公交线路较多但距项目均有一定距离；规划中的地铁可在2010年通车，交通条件属性可以大幅改善；No.4 客户对土地属性需求分析负负责责人人市场营销部完完成成时时间间立项会之前工工作作要要求求筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题一一、客客户户细细分分（待待定定）社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳孩子三代12、健康养老老人123代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实经济务实二二、客客户户对对项项目目土土地地属属性性的的需需求求 客客户户细细分分纬纬度度社社会会新新锐锐望望子子成成龙龙健健康康养养老老青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子 老人1、2、3配套设施文脉属性255555日常商业1098888教育配套35101092娱乐休闲1095574医疗配套5766810交通条件公交便利978866私车交通687764交通拥堵996675交通噪音465577环境景观条件可视景观373366距离景观区375589空气质量365466城市角色产业发展634443土地区位等级366667城市发展趋势6344413、3历史接受275578三三、结结论论及及建建议议 1、从项目土地属性和客户需求土地属性对比来看，本项目较为适合社会新锐中的青年之家和望子成龙中的小太阳、后小太阳家庭。2、缺乏医疗配套，排除老人同住的家庭；3、缺乏环境资源，虽交通状况不错，排除富贵之家家庭。上上一一环环节节项目土地属性分析富富贵贵之之家家经经济济务务实实富贵之家1富贵之家2经济务实1经济务实266226699446633663366221010992287449944101033662277443333882255339922No.4 客户对土地属性需求分析筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项14、目位置”的问题1、从项目土地属性和客户需求土地属性对比来看，本项目较为适合社会新锐中的青年之家和望子成龙中的小太阳、后小太阳家庭。No.5 竞品客户及产品分析负负责责人人市场营销部完完成成时时间间立项会之前上上一一环环节节工工作作要要求求结合区域市场客户细分结论，对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品一一、片片区区市市场场总总体体状状况况时间纬度2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年供应量（万平米）6406060同类型供应量销售量（万平米）5同类型销售量均价（元/平米）5402同类型均价二二、竞竞品品位15、位置置分分布布图片标示：三三、典典型型竞竞品品分分析析竞竞品品项项目目名名称称：圆圆梦梦园园距离宗地（公里）占地面积（万平米）1.6开发商容积率1.68建筑面积（万平米）2.7开盘时间开发现状共两期，先开发一期项目主打特色产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价社会新锐多层两房两厅、三房两厅100-140560055-75万望子成龙多层两房两厅、三房两厅120-140530065-75万本案晨光绿圆梦园健康养老多层三房两厅、四房两厅140-180530070-85万富贵之家经济务实结论该项目自2001年开始接受预定，连同预定和销售周期性较长。下期计划在06年中开盘，以高层和小高层为主。竞竞品品16、项项目目名名称称：晨晨光光-绿绿苑苑距离宗地（公里）占地面积（万平米）7.06开发商容积率1.1建筑面积（万平米）8开盘时间开发现状共 期，先开发 期项目主打特色错层、跃层产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价社会新锐多层两房两厅、三房两厅80-100430040-45万望子成龙多层两房两厅、三房两厅80-120、120-140430040-50万健康养老多层四房两厅、三房两厅140-180430060-75万富贵之家经济务实结论晨光绿苑的户型供应结构120平米以上的户型占到了72%，造成客户只得选择大面积户型，好在由于大多成交客户基本为关系内定，价格低于市场价，而后开发商针对市场提价至7517、00元，口碑较差，目前销售约75%。客层主要来自东，其次为区域，还有下沙。竞竞品品项项目目名名称称：天天元元20052005距离宗地（公里）约7占地面积（万平米）2开发商容积率4.6建筑面积（万平米）9.7开盘时间开发现状共 一 期项目主打特色产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价社会新锐高层LOFT、两房两厅50-110470030-50万望子成龙高层两房两厅、三房两厅 100-140470047-66万健康养老高层两房两厅 100-120450045-55万富贵之家高层四房两厅1704400748000经济务实结论天元2005为下沙项目，其户型配比基本合理，2房占到50%，目前销售率超过18、75%，成交客户大多为25-35岁，两房的需求和销售速度好于三房。竞竞品品项项目目名名称称：距离宗地（公里）占地面积（万平米）开发商容积率建筑面积（万平米）开盘时间开发现状共 期，先开发 期项目主打特色产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人123富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实经济务实1经济务实2结论竞竞品品项项目目名名称称：距离宗地（公里）占地面积（万平米）开发商容积率建筑面积（万平米）开盘时间开发现状共 期，先开发 期项目主打特色产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代19、孩子健康养老老人123富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实经济务实1经济务实2结论1、竞争项目产品上，户型面积偏大，100平方米以下单位非常少；形态上，有高层、多层，但多层套均面积明显偏大于高层；2、周边竞争项目目前销售单价较低，因销售时间较久，去化率较高，目前在售供应量较少。3、根据土地出让情况，项目周边潜在供应量在后期预计将有较明显的攀升。获取土地信息2009年2010年合计166亚西亚房地产2005/5/30规模比例月去化速度备注58%36%天元结合区域市场客户细分结论，对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品开发商开盘时间6%杭20、州中泰2005/7/2规模比例月去化速度备注62%33%4%杭州万行置业2005/5/31规模比例月去化速度备注60%37%2%0.7%规模比例月去化速度备注该项目自2001年开始接受预定，连同预定和销售周期性较长。下期计划在06年中开盘，以高层和小高层为主。开发商开盘时间错层、跃层晨光绿苑的户型供应结构120平米以上的户型占到了72%，造成客户只得选择大面积户型，好在由于大多成交客户基本为关系内定，价格低于市场价，而后开发商针对市场提价至7500元，口碑较差，目前销售约75%。客层主要来自东，其次为区域，还有下沙。开发商开盘时间天元2005为下沙项目，其户型配比基本合理，2房占到50%，目前21、销售率超过75%，成交客户大多为25-35岁，两房的需求和销售速度好于三房。开发商开盘时间规模比例月去化速度备注开发商开盘时间1、竞争项目产品上，户型面积偏大，100平方米以下单位非常少；形态上，有高层、多层，但多层套均面积明显偏大于高层；No.6 客户初选定位负负责责人人市场营销部完完成成时时间间立项会之前上上一一环环节节工工作作要要求求回答“认可我们项目位置的客户会在我们项目中选择什么样的产品”一一、客客户户产产品品对对照照（第第一一轮轮）产品类型户型类型户型面积户型均价社会新锐青年之家高层一房606667两房955789小三房1155652三房1305769小高层一房606667两房9522、5789小三房1155652三房1256000多层一房556364两房906111小三房1105909三房1206250望子成龙小太阳高层两房955789小三房1155652三房1305769四房1406071小高层两房955789小三房1155652三房1256000四房1406071多层两房906111小三房1105909三房1206250四房1356296情花两房856471小三房1156522三房1256400四房1456207后小太阳高层两房955789小三房1155652三房1305769四房1406071小高层两房955789小三房1155652三房1256000四房14060723、1多层两房906111小三房1105909三房1206250四房1356296情花两房856471小三房1156522三房1256400四房1456207二二、客客户户产产品品对对照照（项项目目成成本本分分析析后后的的修修正正）产品类型户型类型户型面积户型均价社会新锐青年之家高层两房955789小三房1155652三房1305769小高层两房955789小三房1155652三房1256000多层两房906111小三房1105909三房1206250望子成龙小太阳高层两房955789小三房1155652三房1305769四房1406071小高层两房955789小三房1155652三房12560024、0四房1406071多层两房906111小三房1105909三房1206250四房1356296后小太阳高层两房955789小三房1155652三房1305769四房1406071小高层两房955789小三房1155652三房1256000四房1406071多层两房906111小三房1105909三房1206250四房1356296三三、结结论论及及建建议议1、结合意向客户的消费面积需求和市场成交状况，建议放弃一房产品；2、考虑情景花园洋房的单方利润过低，建议放弃情景花园洋房产品。3、因此结合项目单一产品成本分析结果，只做高层、小高层、多层的产品配比方案，进行组合方案的测算。竞品客户及产品分析25、户型总价单一产品容积率4000003.25500006500007500004000002.255000065000075000035000015500006500007500005500003.26500007500008500005500002.265000075000085000055000016500007500008500005500000.87500008000009000005500003.26500007500008500005500002.26500007500008500005500001650000750000850000回答“认可我们项目位置的客户会在我们项目中选择什么26、样的产品”5500000.8750000800000900000户型总价单一产品容积率5500003.26500007500005500002.265000075000055000016500007500005500003.26500007500008500005500002.265000075000085000055000016500007500008500005500003.26500007500008500005500002.265000075000085000055000016500007500008500003、因此结合项目单一产品成本分析结果，只做高层、小高层、多层的产品配比方案，27、进行组合方案的测算。No.7 项目成本分析负负责责人人成本部、财务部完完成成时时间间立项会之前上上一一环环节节工工作作要要求求通过对各类产品的售价、财务指标比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型，回答“在认可我们项目位置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的”，进而再次修正初选定位一一、单单一一产产品品成成本本假假设设法法细分客户社会新锐小太阳对应产品的容积率3.22.213.22.21建筑类型高层小高层多层高层小高层多层主力户型面积959590115115110成本构成土地及固定配套费用土地费用开发前期准备费配套设施费园林设施费社区管网费开发间接费建筑安装费用主体建筑费配套安装费单位成28、本516446768243516446768243市场售价（营销部提供数据）578957896111565256525909财务指标单位净利170496-170984410-1836净利总额32129182-1436815817587-15438IRR二二、结结论论及及建建议议1、从项目单一产品测算的结果上来看，此项目建筑形态最优方案是纯小高层，次优方案为纯高层；2、建筑形态纯多层方案为亏损方案，原应放弃，但考虑到单位净利绝对值较低，可以考虑列入组合方案。客户初选定位后小太阳0.83.22.210.8情花高层小高层多层情花12513012512014510168516446768243101629、864005769600062506207-2825157629-1621-2946-19001297411639-13633-19818通过对各类产品的售价、财务指标比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型，回答“在认可我们项目位置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的”，进而再次修正初选定位No.8 项目产品配比分析负负责责人人成本、财务、营销、设计、工程完完成成时时间间决策会之前工工作作要要求求制定多种产品配比方案并进行优选，其中营销部负责对各类产品的去化速度、市场竞争、价格空间等进行判断，设计部对综合容积率进行计算，对各类产品的创新空间及由此带来的价格空间进行把握，成本财务部则负责30、进行对经济指标比较，工程管理部负责审核施工计划的合理性。一一、产产品品配配比比方方案案对对比比方方案案一一高层16多层6合计方案总平图总面积13769059010196700户均面积108100套数12755901865销售均价58006400构成 面积比70%30%套比0.680.32客户细分青年之家、小太阳、后小太阳容积率312.2市场机会比较销售速度评价价格空间评价竞争力评价产品创新评价财务指标比较总容积率综合单方成本单方净利润项目净利润销售净利率11.30%开发节奏比较开发速度评价开盘时间评价现金流评价方方案案二二小高层12合计方案总平图总面积196700户均面积98套数2007.1431、286销售均价6000构成 面积比100%套比100%客户细分青年之家、小太阳、后小太阳容积率2.2市场机会比较销售速度评价价格空间评价竞争力评价产品创新评价财务指标比较总容积率综合单方成本单方净利润项目净利润销售净利率11.94%开发节奏比较开发速度评价开盘时间评价现金流评价方方案案三三高层小高层多层合计方案总平图总面积户均面积套数销售均价构成 面积比套比客户细分容积率市场机会比较销售速度评价价格空间评价竞争力评价产品创新评价财务指标比较总容积率综合单方成本单方净利润项目净利润销售净利率开发节奏比较开发速度评价开盘时间评价现金流评价二二、结结论论及及建建议议1、经测算，方案一和方案二均能满足32、集团指标要求，其中方案一的内部收益率为29.4%，销售净利率为11.3%；方案二的内部收益率为27.06%，销售净利率为11.94%。2、方案一的内部收益率较高，主要是设定多层的去化速度较快所致；方案二的销售净利率较高，主要是考虑到后期预期售价将有持续增长所致。3、单纯从指标考虑，方案一为首选，因为多层消化速度快比较有经验值，但售价持续增长的不确定性较大。4、从销售执行角度和后市的预期，方案二从规划设计和销售操作方面减少了复杂性，均较容易实现。5、因此，综合考虑情况下，建议选择方案二，即全部小高层的方案。财务指标比较上上一一环环节节客户初选定位196700No.8 项目产品配比分析制定多种产品33、配比方案并进行优选，其中营销部负责对各类产品的去化速度、市场竞争、价格空间等进行判断，设计部对综合容积率进行计算，对各类产品的创新空间及由此带来的价格空间进行把握，成本财务部则负责进行对经济指标比较，工程管理部负责审核施工计划的合理性。方案总平图方案总平图方案总平图1、经测算，方案一和方案二均能满足集团指标要求，其中方案一的内部收益率为29.4%，销售净利率为11.3%；方案二的内部收益率为27.06%，销售净利率为11.94%。2、方案一的内部收益率较高，主要是设定多层的去化速度较快所致；方案二的销售净利率较高，主要是考虑到后期预期售价将有持续增长所致。3、单纯从指标考虑，方案一为首选，因为34、多层消化速度快比较有经验值，但售价持续增长的不确定性较大。4、从销售执行角度和后市的预期，方案二从规划设计和销售操作方面减少了复杂性，均较容易实现。No.9 项目客户定位负负责责人人营销、设计完完成成时时间间决策会之前上上一一环环节节工工作作要要求求综合上述工作成果，可指导下一步规划及单体选型工作一一、客客户户定定位位产产品品建建筑筑类类型型户户型型特特征征容积率产品类型面积比例套数户型类型户型面积社会新锐青年之家2.22.2小小高高层层55%55%两两房房9595平平方方米米5%5%小小三三房房110110平平方方米米青年持家望子成龙小太阳2.22.2小小高高层层10%10%小小三三房房1135、0110平平方方米米后小太阳2.22.2小小高高层层30%30%三三房房125125平平方方米米三代孩子健康养老老人123富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实经济务实1经济务实2二二、结结论论及及建建议议综合建议，项目目标客群集中于社会新锐中的青年之家，兼顾望子成龙中的小太阳和后小太阳家庭，两者配比为60%：40%；考虑到控制总价的需要，建议严格控制单套户型面积，两房不超过95平方米，小三房110平方米左右，三房控制在125平方米左右。项目产品配比分析户型均价户型总价朝向670067006565万万宜宜南南北北650065007272万万宜宜南南北北650065007272万万应应南南北北6236、0062007878万万应应南南北北户户型型特特征征综合建议，项目目标客群集中于社会新锐中的青年之家，兼顾望子成龙中的小太阳和后小太阳家庭，两者配比为60%：40%；考虑到控制总价的需要，建议严格控制单套户型面积，两房不超过95平方米，小三房110平方米左右，三房控制在125平方米左右。No.10 项目产品解决方案分析负负责责人人营销、设计完完成成时时间间规划方案之前上上一一环环节节工工作作要要求求回答“客户喜欢什么，接受什么，拒绝什么”。营销部应对客户需求分析与竞品分析的基础上，对下列产品因子进行分析，并获得各类细分客户对这些产品因子的价值排序结论。一一、客客户户需需求求排排序序社社会会新新37、锐锐望望子子成成龙龙健健康康养养老老富富贵贵之之家家青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子 老人1、2、3 富贵之家1产品建筑类型产品类型799户型类型222户型面积111产品位置特征朝向677楼层855景观566社区内位置988车位121310产品户型特征房间面宽111414房间朝向1044房间配置333露台171616地下室171616层高151212跃层171616院子171616产品形象特征立面风格41513开窗141015园林131111部品特征161616二二、结结论论及及建建议议1、目前杭州市场的客户细分工作尚未开展，根据经验判断和口头征求意见，做出如上排序。2、鉴于本项目的目标客户主要是中低收入的青年之家，兼有部分小太阳和后小太阳家庭，我们认为在产品价值排序上其将注重生活空间和居住功能的指标。项目客户定位经经济济务务实实富贵之家2经济务实1经济务实2回答“客户喜欢什么，接受什么，拒绝什么”。营销部应对客户需求分析与竞品分析的基础上，对下列产品因子进行分析，并获得各类细分客户对这些产品因子的价值排序结论。富富贵贵之之家家2、鉴于本项目的目标客户主要是中低收入的青年之家，兼有部分小太阳和后小太阳家庭，我们认为在产品价值排序上其将注重生活空间和居住功能的指标。