1、序号名称 单位数量1规划总用地面积02总建筑面积965313地上建筑面积04地上容积率0.05购物中心81661南区商业47101北区商业345636住宅07公寓8写字楼09底商010地下建筑面积5687011地下容积率12地下商业建筑面积（经营）14870地下商业14870地下停车位4000013设备用房面积200014地上停车位个015地下一层个016地下二层个0项目总投资表序号项目名称计费标准计费量（万元）一土地成本地价0 亩75契税3%0二前期开发费用见附表一三建安成本见附表二四装修费用见附表三设备费用五管理费用二、三、四项之和3六销售费用费用率3%七财务费用前期投入亿元8%八不可预见2、费估算值合计项目总投资沉淀资金合计（万元）31031000683071932941610081661540744154.198261487048807256.56042000402316896.6132655132655开发部分建设成本估算表项目名称计费标准计费量（元/)()建安成本土建安装商业5000住宅2300公寓27000地下3500绿化及管网室外道路、绿化及管网工程200设备费用电梯扶梯22000060直梯3500006货梯3500004中水设备581661中央空调30081661用电(高低压)1600 合计附表三装修费用项目名称计费标准计费量合计（元/)()内装费用地上18008163、6114699地下1500148702231外装费用1200200002400合计19329合计(万元)#VALUE!#VALUE!0#VALUE!#VALUE!13202101404124500#VALUE!购购物物中中心心业业态态损损益益表表单位：万元经营期项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年租金收入（含物业费）137181433516486164861895818958218022180225072推广收入137214341649164918961896218021802507其他收入（停车等）200200200200200200200200200收入合计152904、1596918334183342105421054241822418227780减营业成本482749715120527454325595576359366114减税费249526062996299634443444395839584550减开办费1824减折旧摊销847384738473847384734607460746074607减财务费用982698269826982698269826982698269826减租金000000000费费用用合合计计274452587726416265692717523472241552432825098利润-12155-9908-8082-8235-65、121-241827-1462682经营面积（万平米）单位租金（元/天）经营期（天）招商率租金收入（万元）注：5.795.797.07.036536590%90%1331813318经营面积（万平米）单位物业（元/天）经营期（天）招商率物业收入（万元）5.795.791.01.036536590%90%19031903 建效比采用60%招商率第一年90%，第二年100%项目的平均租金是根据临沂和谐广场的平均租金，利用城市及商圈对比情况得出（临沂和谐广场含物业费平均租金为3.74）第10年第11年第19年第20年备注25072288335043050430招商率第一年90%，第二年95%，第三年6、开始100%，前十年租约租金每两年增加15%，后十年每两年增加10%，租金每年按照CPI自然增长2507288350435043按照租金10%计算200200200200按照100万元计算2778031917556735567362986486821784634550523191419141460741914191419198269826982698260000025282257353137631622249861812429724050不含百货不含百货投资回收期测算表项目经营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年现金流入量商品房销售收入租金收入1371814335164861647、8618958189582180221802物业服务收入00000000推广收入13721434164916491896189621802180其他收入（标志等）200200200200200200200200小计1529015969183341833421054210542418224182现金流出量投资支出营业成本48274971512052745432559557635936营业税及房产税24952606299629963444344439583958开办费1824财务费用98269826982698269826982698269826所得税00000070小计18972174041798、431809618702188651955519721净现金流量-3682-14353922382352218946284462累计现金流量-3682-5118-4726-4488-21365346819142内部投资收益率38.90%净现值39352万万元元第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年2507225072288332883333158331583813238132438524385250430504300000000000002507250728832883331633163813381343854385504350432009、20020020020020020020020020020020027780277803191731917366743667442145421454843748437556735567361146298648666816882708873017520774579788217846345504550523152316014601469156915795079509141914198269826982698269826982698269826982698269826982667062515451497244023893478342346814623607460132116121299230892310、2352516225317275202768430203303773325933444661864818827868111512113571462514461182341806022414222291576122241310693975051262626187724491705109939127999150413172641静态投资回收期8.42（不含建设期）投资回收期测算表经营期折旧项目原值折旧年数建安成本+前期费用6830720年大型设备416110年合计摊销项目原值摊销年数土地成本3103140年装修费用193295年合计折旧额34154163831折旧额77638664642当当代代国11、国际际广广场场项项目目商商业业部部分分运运营营费费用用预预测测表表序序号号项项 目目每每平平方方米米费费用用面面积积（平平方方米米）1=2+3+41=2+3+4费费用用总总额额718718965312 2物物业业运运行行费费用用24024096531其其中中 水电费14396531 暖气费2896531 保洁费2296531 设备折旧096531 装修改造096531 物业费3296531 安保费1596531 设备租赁费0965313 3营营业业费费用用43043096531其其中中 工资及工资性支出17696531 包装广告宣传费4296531 差旅费2896531 保险费596531 其12、他营业费用179965314 4管管理理费费用用484896531其其中中场地租赁费096531营业设备折旧4896531总总费费用用86,160,000.0086,160,000.0028,800,000.0028,800,000.0017,160,000.0017,160,000.003,360,000.003,360,000.002,640,000.002,640,000.000 00 03,840,000.003,840,000.001,800,000.001,800,000.000 051,600,000.0051,600,000.0021,120,000.0021,120,000.13、005,040,000.005,040,000.003,360,000.003,360,000.00600,000.00600,000.0021,480,000.0021,480,000.005,760,000.005,760,000.000 05,760,000.005,760,000.00当当代代国国际际广广场场项项目目商商业业部部分分运运营营费费用用预预测测表表餐饮25%儿童、教育、银行、美容美发等10%娱乐15%零售类店铺35%百货0%超市10%文化、艺术馆5%餐饮25%儿童、教育、银行、美容美发等10%娱乐15%零售类店铺35%百货0%超市10%文化、艺术馆5%餐饮25%儿童、教育、14、银行、美容美发等10%娱乐15%零售类店铺35%百货0%超市10%文化、艺术馆5%业态建筑面积租金收入各业态占比（平米）（万元）零售38612807640.00%餐饮26063342527.00%娱乐14480190315.00%超市28962543.00%其他14480158615.00%合计9653115242100.00%平均租金7.21租金贡献率元/平米/日9.556645租金收入表楼层名称 百百货货4 4层层单单层层面面积积75007500平平米米超超市市地地下下一一层层1000010000平平米米购购物物中中心心5 5层层单单层层75007500平平米米，五五楼楼15000150015、0平平米米地地下下一一层层超超市市1 1万万平平米米，购购物物中中心心50005000平平米米一层百货7500，租金1.5元服装5400平米，平均租金5.5元餐饮700平米，租金5.5元珠宝手表700平米，租金7.4元其他700平米，租金5.5二层服装6800平米，租金5元电子科技类700平米，租金7.4三层儿童教育摄影娱乐类 4500平米 租金3.7元百货类1500平米，租金3.2餐饮类1500平米，租金3元四层餐饮2500平米，租金2.7健身2000平米，租金1.35美容美发3000平米，租金3元五层电影院5000平米，租金1元餐饮10000平米，租金2.3地下一层生活服务类2250平米，16、租金4.6餐饮2750平米，租金2.7不不含含百百货货超超市市租租金金收收入入服装类面积12200平米，占比14%餐饮类面积17450平米，占比20%增加一万平米面积，利于增加业态的招商组合，不仅丰富购物中心业态，而且租金收益也大幅增加，建设一万平米的建筑成本仅增加4000万元，但是租金收益增加900万元，不包含百货及超市的租金，成本摊销折旧后，8万平米购物中心大约第七年盈利，9万平米购物中心约第六年盈利。百货租金收入建筑面积平均租金总计300001.5985.5100000.9197.15400#REF!#REF!700#REF!#REF!700#REF!#REF!700#REF!#REF!17、6800#REF!#REF!700#REF!#REF!4500#REF!#REF!1500#REF!#REF!1500#REF!#REF!2500#REF!#REF!2000#REF!#REF!3000#REF!#REF!5000#REF!#REF!10000#REF!#REF!2250#REF!#REF!2750#REF!#REF!#REF!增加一万平米面积，利于增加业态的招商组合，不仅丰富购物中心业态，而且租金收益也大幅增加，建设一万平米的建筑成本仅增加4000万元，但是租金收益增加900万元，不包含百货及超市的租金，成本摊销折旧后，8万平米购物中心大约第七年盈利，9万平米购物中心约第六年18、盈利。租金收入估算表项项目目计计算算参参数数建设期第1年第2年1 1主主力力店店面面积积#REF!#REF!平平米米单单价价547.5547.5元元/平平米米2 2次次主主力力店店面面积积1500015000平平米米单单价价730730元元/平平米米3 3品品牌牌店店面面积积2500025000平平米米单单价价10951095元元/平平米米4 4娱娱乐乐餐餐饮饮面面积积1000010000平平米米单单价价547.5547.5元元/平平米米合计计算系数1 1租租金金增增长长率率2 2出出租租率率注注：假假设设每每两两年年租租金金增增长长10%10%经营期第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年0000000000000000000000000000000000000000000000%10%10%10%10%75%85%95%100%100%100%100%100%100%租金收入估算表第12年第13年第14年00000000000000010%0%100%100%100%10%