1、淘宝商城运营总体方案暨招商策划案前言淘宝商城作为目前天津乃至国内后发优势的经营项目以其物美价廉的物品而备受广大消费群体认可，现阶段基本确定了以外贸服装，精品饰物市场为主体的设计与规划。 为使项目的整体开发获得成功，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺租赁销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。 第一部分 项目运营总体方案要点 一、项目的宗旨、意义 在流通产业中，零售商业的发达程度是衡量一座城市区域市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域关键环节。 服装业是世界性的永久不衰的朝阳产业随着时代的发展和人们审美观念的变革，服装在人们生活中的重要位置2、愈加显著，五彩缤纷的服装早已成为展示城市风采的流动风景，衣着水平往往是衡量一个国家文明程度与人民生活质量的重要标志。毫不夸张的说，服装是一个城市的“名片”，更是一个国家活力与希望的象征。 服装零售是流通产业中的重要课题，服装零售业的兴旺发达有利于降低消费者成本，有利于服装产业发展，有利于培育服装品牌。 天津市的服装零售产业立足滨江道大胡同地区面向全市，在全市的服装市场格局中具有举足轻重的地位。然而长期以来零散小店遍布大街小巷质量参差不齐，消费者得不到信誉保障，没有良好的管理及定位。淘宝商城处于南开区中心位置附近大学、写字楼、IT商城、居民区密集人流集中但缺乏服装百货零售区域，对于弥补商城的区域3、不平衡，填补了南开区服装百货零售产业空白。 淘宝商城铺位超过60个，可安排就业人员近2-3百人，这对于在经济形势严峻，失业人员增多形势下缓解政府安排就业人员压力具有积极意义。同时进一步促进民营经济发展，扶持服装百货零售产业和流通业发展。 二、淘宝商城运营要点 1.充分发挥地域的优势，形成清晰的商业定位。鲜明特色和独特个性是企业可持续发展的重要手段，必须在塑造经营特色上寻求新的突破，才能形成自身独有的优势和永恒竞争力。创建“淘宝”文化，用三创精神（创业、创新、创顾客价值）武装企业员工的头脑。 2.服装文化是活力源泉，市场需求是服装市场发展的基本动力，那么服装文化的不断创新与传播才是服装市场生生不4、息的火力。 3.连锁经营是现代商城的必由之路，信息化与知识管理手段是连锁经营管理的关键。我们要把“淘宝商城”做成品牌市场，面向全市发展连锁加盟店，变产业经营为产业经济与资本运营结合的经营模式。产业经营是资本经营的物质基础和前提条件，资本经营是产业经营的深化延伸和必需手段，把握原则：纯粹的产业经营过于单一，难以取的超常规发展，而纯粹的资本经营又过于冒险，难以形成稳固的实业基础，甚至形成泡沫经济。成功策略应当是产业资本与金融资本相结合、产业经营与资本经营互动，形成产业经营资本经营产业经营的良性循环。 4.引导入场的服装零售企业用高新技术武装服装百货产业，创造多元化的服装文化，不断满足客户个性化需求5、。现代服装业渴求在更高的平台上“华山论剑”。21世纪商业是大市尝大流通、大繁荣的融合、统一。现代商业不仅是商业和服务业的统一，更是数量商业和服务商业的统一。适应现代服装业急切渴望和呼唤在更大的舞台、更靓的空间、更优的环境、更佳的氛围里华山论剑的市场需求。三、淘宝商城的经营策略要点 1.“放水养鱼”政策。“淘宝”的经营策略，是一种双赢的策略，即“放手养鱼”的抵租金政策，允许二手租金与商场租金之间存在巨大的剪刀差即“蓄水养鱼”的政策。铺位租赁权有较高的转让费，以保证商家在“淘宝商城”搞经营能得到较高的回报，获得稳定的、持续的发展，反过来又促进市场持续稳定的健康发展，共同把市场做大做强。2.低价格策6、略，淘宝商城的价格一定要低于白堤路家乐福附近、海光寺附近、八里台附近、鞍山道周边地区等其它地方商城店铺的价格。3.多变化创新策略。款式新、变化快。在淘宝商城，服装更新能力要相当强。经营者要做到平均每周推出新装新款。4.经营服务档次不断提高。要推出外贸精品与时尚齐步，尽快产生品牌效应。“淘宝商城”定位在精品与时尚并驾的商城，在全方位服务上造人气，聚财气（逐步引入银行联名卡、POS终端、自动查询系统、IP电话、宽带、网站建设等）。 基于对淘宝商城现有各种要素综合平衡和判断，目前拟定位在：集外贸精品服装、小百货、个性饰品销售为一体的具有区域优势的专业服装百货市场。这是可行的，是现实的，有前途的。5.7、首先要不遗余力地“造市”，把“市”做大。搭起一个“大舞台”，经营者去“表演”。创造市场引导市场，力争创建自己的媒体阵地。 淘宝商城网站，按照现代物流思想优化业务流程。实现传统的管理模式、经营模式向现代化的管理模式、经营模式的根本转变高频率的信息发射平台商务管理工具产品三维展示技术的应用；四、淘宝商城的总体规划要点 商业总体规划 时尚服装城：时尚、前卫、个性主题城，统一装修、统一管理。主要经营“流行服装、鞋类、皮具、饰品等个性小店为。 业态规划的思路：根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调8、查结果进行业态的选择依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的开发运营策略进行总体规划 业态的整体定位说明从前到后依次进行业态整合及优化，以提升项目人气，拉动市场消费，塑造项目品牌为主。 第二部分淘宝商城招商策略 招商是商城投资收益的实现形式，一个商城投资项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商城投资商来说，掌握商城的招商特点有利于商城项目的运作成功。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商城的发展，招商将会扮演很重要的角色。一个商城投资的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠9、定坚实的基石。 要积极地为本项目寻求最佳的盈利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现盈利的持久化与最大化。在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的为啥中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业。一、招商目标淘宝商城的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排以促进持续旺场。.通过前期铺垫工作，确保招商到位，争取达到最大进场率，保证商场的顺利开业，力争项目的招商率达到85%以上。.通过在全10、市商城地区的招商，进一步提高“淘宝商城”的知名度，培育市场的美誉度 ，实行全部招商与招租，奠定项目在鞍山西道周边举足轻重的地位。.龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高素质的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过项目的招商成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的推广和回款。二、招商对象 在淘宝商城的招商工作和品牌组织计划中，应充分考虑天津市场尤其是鞍山西道附近消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，选择优质商户，实现良性持久经营，树立淘宝商城的品牌形象。 招商计划先内后外，即首先去吸引在鞍山西道周边有一11、定影响力的品牌商家和经营者，然后再到全市吸引有特色的商品和经营者。 项目要以一些比较优惠的策略去引进商家，确保对小型商家的招商更有吸引力。三、商家的引进方式直接引进：通过与商家谈判，达成进驻意向，由商家直接经营、自负盈亏，同项目是简单的租赁方式。 联营： 通过资产评估，确认商家同项目的责权利关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。四、商家进驻要求和原则1、个性鲜明有特色商户 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某个商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留心深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。 2、能吸引人流量的12、商户 有一些商户不一定付得起很高的租金，且能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如：所售商品非常低廉实用可带动人流。 3、同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招统一品类的店进入，若果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如箱包的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本上都是女士挎包的。核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。 4、 前期重点招外贸甩单、优质、特色商家进场 5、统一经营，统一管理 这是商场良好运作的重要保证。 五、招商13、总体策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。必须将招商总体策略确定为： 以特色商家为核心，不是简单地以租户为对象 目前天津市的商城招商（大型百货中心除外）经营上是以商家为重心，而非以特色商家为重心，不管你经营的商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可以进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。商场定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以特色商家为核心开展招商活动，是现代商业的必然趋势。 六、租金定价策略 根据项目的情况，由于天津市淘宝商城项目多，竞争对手较多，为了尽快让商家进驻，提升项目的人气，抢到市场消费的份额，建议在租金价格14、不受影响的前提下以赠送启动时间的方式进入。 根据其它同类的商业物业租金情况和市场的实际租金在结合本项目的情况，租金上采取选位定租控制的方法以保证商业物业的正常收入。 租金递增建议 1、第一年 这是商场的开业初期，是经营启动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，建议第一年的商铺租金不做递增。 2、第二年开始 经过1年的市场培育和商场营运，随着经营逐渐走向正轨，商场品牌的确立，淘宝商城开始进入巩固创新新的阶段。建议商铺租金从第三年起开始递增，第三、四年租金标准建议每年递增10%，第五年开始根据天津商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金15、递增幅度。 七、招商人员.以招商部为主，全员招商，全员销售。在整个项目的运营过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识。包括项目所有人员。都要对每一个业主，每一个顾客进行主动的、热情的、周到的服务。针对项目的招商，要对所有人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目的整体情况和各个具体细节，包括：业态的分布、租金情况、销售价格、签约条件、招商政策、宣传方法、后期运营管理等。每一个人员都要主动的向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商对象和销售目标，形成以每一个员工和客户为媒体和终端的宣传模式，形成每位员工都是宣传员，都是招商员，都是销售员；每位员工都为淘宝商城的招商和销售不停努力的思想观念和企业16、文化。在奖励政策上，也对形成业绩的人员予以现金鼓励。八、招商优惠政策 1.减免租金优惠为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证利润的前提下，作减免部分租金的优惠。秒秒金计划为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁，租金优惠越高的“秒秒金计划”,先将对外公布的租金水平提高一定幅度，按照达成协议的先后，制定相应的第一年租金优惠比例，如：在5-6月达成承租协议，给予租金9折优惠；在6-7月达成承租协议，给予商户租金9.3折优惠； 在8月达成承租协议的，给予商户9.5折优惠；备注：具体的优惠比例和时段在招商时另作确定。2.增加商户装修期优惠具体装修期将17、视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修期标准的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。3.送广告宣传牌使用权商场内须设置一定面积的小型广告牌，可以活跃商场的商业气氛，也可增加收入。当商户有需要时，需另行租用或优惠租用。广告牌的赠送只是一定时期的使用权，制作费用由商户负责，商城只提供广告位置。4.试营业期间减免管理费很多的商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的前一两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育。为了打消商户的疑虑，建议在试营业阶段（需根据具体情况18、确定，可将试营业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户度过经营难关。5.免费的广告宣传在商场整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。九、招商管理控制1、招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；2、招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的合作商；3、招商项目的风险控制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业信誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险；4、招商项目的进度控制19、，项目筹备阶段的招商工作，有别于营业后的调整型招商，要求在有限的时间内完成全部招商的80%以上，项目才能顺利开张营业。十、招商铺位控制1.主力商家预留对于整体业态定位不可或缺的主力商家，应预留相应口岸，不能够出租给其他业态或商家，宁愿在开业前降低谈判条件吸引入场。2.好位置预留 在合理安排完毕应有业态的情况下，尽可能在较好的类似口岸的位置预留适当的铺面，放在开业之前另行出租，不仅预防了实力商家临时决定进场却没有有好的铺面安排的难为局面，可以有较好的租金收益。3.铺位安排在对各个业态的商家进行铺面安排时，不能够按照“先来先选”的原则由商家自由挑选铺面。要充分考虑整体各个业态的实际情况和特点，首先20、进行行业规划和区域安排，各个商家只能在指定的区域进行有限的选择。以免发生业态混乱，布局不合理、高楼层空置等情况。4.铺位调整根据业态规划和实际招商的情况对铺位进行合理的调整，以形成商业的最优化配置。5.业态优化在各个业态的铺面安排时，尽可能的让各个铺面相互关联、相互补充，根据业态的性质及风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接的竞争格局。十一、招商谈判策略1.尊重事实，客观真实在招商过程中涉及到一些社会现状、行业情况、不可改变的项目缺陷或情况，与对方沟通要尊重客观事实、出言慎重，尽可能以原则内的其他方式补偿不足。不要胡乱发表未经证实的事由、明显不同的道理等等，以免对招商21、人员不信任，进而对项目失去信心。2.虚实结合，张弛有度有一点要非常自信：商家永远不了解你的招商进展和政策底线。对于控制铺位的解释、主力商家的虚构和招商政策的谈判一定要底气十足，即便对方讲的是真的也要理直气壮的予以否定。但是针对谈判者要了解好的或同业态商家的情况，一定要真实的回答，因为谎言很快就会被揭穿，对于敏感的话题可以回避不谈，不能漏底。在客户进行初访后，根据实际情况区分意向强度。对于低意向者进行电话回访或登门访谈，促进意向达成并分析进驻项目的好处；对于中等意向者在第二天或随后进行逼单；对于高意向者随时保持电话联系，可以不提签约事宜；对于绝对不会进场的客户，随时进行电话沟通，不提项目，以激励22、口碑宣传。3.诱之以利，晓之以礼在招商谈判中，一定要站在对方的角度上分析在此处经营的好处和可以获得利润、经营前景、品牌形象、稳定性等等，利润是商人追求的直接目标之一；不要将话题过度集中在入场政策上，避免进入被动。所有的说服数据应该客观、有理有据才能让人信服。在招商政策条件上，可以从公司的实际情况、个人权利范围、其他经营者获得的政策、公平竞争等等进行解释。十二、招商渠道 1.本区域招商可以通过调查问卷、人员访谈、招商推介会、电话拜访、现场参观、主动上门、广告媒体等方式进行。 2.周边地区招商对于周边地区的招商可以进行一次人员访谈，收集资料后进行电话拜访、函件邮寄、招商推介会等方式开展。十三、招商23、流程 为了便于更好地顺利开展本项目的招商工作，根据项目的推进建立以下标准的招商执行流程：确定招商条件招商定位、业态分布、商铺面积、租金、租期确定；寻找目标客户寻找方式、圈定范围；客户洽谈客户接触、客户意向；条件谈判谈判手段、谈判技巧；合同细则签署时间、定金数额；客户进驻试业、开业进驻时间、装修情况、交铺标准、试业及开业时间；营业成功十四、招商活动的组织为了有效、快速地促进项目的招商进度，根据项目招商阶段的推进，具体安排一系列的招商活动，目的是为了引爆淘宝商城的招商热潮促进招商工作的开展、提升项目美誉度、为项目培育目标消费群体。招商活动将贯穿整个招商过程，并随着招商工作的开展而逐步举行。组织项目24、的专项招商小组，到附近大商场或繁华的商业街收集当地的商家，然后再根据具体情况需要，组织有意向的客户到商城进行业务洽谈。十五、招商推广策略采用招商宣传单页派发和人员推广的方法扩大宣传面；充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力；全面撒网，重点捕捉利用媒介、媒体、网站的大力推广炒作，广撒渔网，捕捉尽可能多的商家，然后，经过筛选，重点选出适合本项目的有效商家，争取早日达到本项目的招商目标。立体推进，全面覆盖招商推广的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式，营造一种集束性的广告轰炸效应，抢夺各商家的眼球，掀起当地或其他地区商家的热烈追捧的热潮，树立本项目的良25、好形象。节奏配合，引动市场广告是推动项目进程的有力武器，根据本项目招商工作的推进，招商广告活动必须要根据不同的阶段进行安排、调度。不同的阶段要具体安排广告量的密度与范围，争取在短时间内引起最大的轰动效应，引起市场关注。十六、招商执行1、招商团队的组织按照全员招商的概念划分 专业招商组：招商部全体人员 重点大客户：招商经理 外围招商组：以销售部为主的公司全体人员2、 招商团队的管理 建立客户登记和档案制度 建立客户拜访、回访制度 建立客户联谊和推介制度 建立系统的管理表格。包括客户资源表、意向商家登记表、招商谈判跟踪表、商家资质测评表、商家合同签订登记表等3、招商的考核及监督 形成全员招商的激励26、机制 形成客户电话访谈抽查机制 商家数量和质量测评机制 形成专业素质培训考核机制十七、推广整合1.构筑较高的平台，与政府形成互动。公关活动先行，与政府协调制定优惠的招商政策，加大招商力度。2.招商广告现场招商广告。对商场及周边环境进行包装，凸显商场入组竞争力，吸引路过的潜在客户，同时增加来访客户成交率。媒体广告。建议选择在周边商场，购物中心及特色商店派发宣传单。其它适当考虑网络广告、展会和专业杂志。3.招商导视系统 在项目外墙悬挂招商政策和部分细则。 在大道进入项目入口的两侧制作非常吸引视线的建筑导视标志。 在销售大厅制作各种招商导视系统和宣传介绍。 在招商部现场和项目现场，制作各种项目相关的27、介绍和导视系统。 招商部现场包装与布置。4.宣传资料根据项目的不同时期，印制不同主题和内容的宣传资料。前期招商时一定要包含项目的介绍、项目定位、经营理念、招商对象、招商政策、平面图等等，招商中期要增加预定或意向商家名单、项目进展、政策调整等等内容，招商后期要明确开业时间、促销内容、商家名录及经营品种等等。任何一个时期的资料都不能少：项目名称、地理位置、交通路线、联系方式、示意图等内容。十八、确认书为商家交付定金但不签订租赁合同时使用，一般情况下除了定金的收款收据外不签订其他任何文书。定金一般不低于5000元，所选铺位保留10天。十九、租赁合同在商家交清各种费用之后，并且我方已经交房后签订正式租28、赁协议。协议内容力求公平，但是对商家的约束要全面周到，商品质量保证书、租赁铺面示意图、营业执照和身份证复印件、经营管理制度等。二十、管理制度为了弥补租赁合同的不足，树立公平竞争的环境等等制定的一系列经营管理办法，对入场经营者进行行为约束。根据项目的不同，内容也相差较大，有些是在经营过程中发现问题及时补充的管理办法。招商部制度及职责1、 客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的锁定，客户资料的分类管理。2、 电话拜访和面谈。电话拜访月间的要点，面谈钱准备，面谈的过程控制和记录，面谈的技巧、潜力、重点、成交客户的面谈区别。3、 数据报表的填写。拜访记录的填写，招商周报及总结29、，重点客户的会谈纪要。4、 客户的维护和跟进。协议的签订，客户争议的处理、收款的协助。5、 内部沟通。招商部内部沟通，其他相关部门的工作协调与沟通。6、 全员培训。针对公司全体员工进行招商知识和项目情况培训。招商的后期管理制度1、 客户足以影响商场的经营，要让客户持续在商场经营，要努力的做好经营管理工作，获取客户的信赖。2、 维护好客户，在商场经营上、财务上、日常经营管理上、商品品质上都会有极大地帮助。应当加强与客户的联系，及时解决其提出的相关问题。3、 商场每年都会损失若干客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。4、 培养忠诚客户，使其产生持续入租行为。并帮助商场做好持续对外宣传，建立良好的口碑。5、 对客户做未来分析，包括客户数量和类别等情况的未来发展趋势，以及争取客户的手段。