1、 襄樊万达广场室外步行街招商、营销推广计划方案襄樊万达广场物业管理有限公司2010年4月目 录一、室外步行街概况：3二、室外步行街服务式招商、宣传推广方案：3-6三、各阶段宣传策略：.7-8四、招商工作计划及重要时间节点8-10五、室外步行街服务式招商基本情况10六、服务式招商困难：11一、襄樊万达广场室外步行街概况室外步行街建筑面积3.1万平方米，全长449米，257个商铺，呈L型分布，与室内步行街并行，大多数商铺开间4.2米，一层层高6米，二层层高4.4米，与之对应的室内步行街一、二、三楼层高分别为5.4米、5.1米、5.1米；室内外步行街除了南、北两端各有一个出口外，另在中段有一个出入口2、与室内大商业相通。现室外步行街已售商铺中确定业主自营的有16间，经营品类分别为服饰6间，生活配套10间，餐饮暂无；室外步行街优势解读：1、室外步行街 1拖2房屋结构，单铺面积较室内步行街小（小铺单层不足100平米）；2、业态布局灵活，每个商铺均具备餐饮经营条件；3、营业时间灵活，外铺可以24小时营业；4、临近高档住宅区及规划路，交通方便，拥有稳定高档客源；二、室外步行街服务式招商方案、宣传推广方案1、室外步行街服务式招商策略（1）由物管公司根据万达广场大商业业态规划，对室外步行街进行指导性业态规划，实现合理错位经营，客源互补；（2）通过接受服务式招商委托，有针对性的对租金回报期望值较高的业主进3、行物业升值方面上的引导，降低业主对前期投资回报的不实际期望。（3） 已签合同商户和自营商户要督促按照招商时间进度有序进场装修，并要求自营业主填写自营承诺书。（4） 室外步行街商铺租赁情况每天要填写商户洽谈来访表，保持与室内步行街招商数据对接工作，每天做到及时更新数据。（5） 对未售商铺采用先招商带租约销售的原则促使更多的商铺能与大商业同步开业。（6） 考虑市场培育期及现阶段商铺销售情况，争取对所有商铺前3年（2011-2013）实行放水养鱼政策。2、 室外步行街业态规划原则（1） 按照大商业已定位业态（自持物业）总体合理的原则；（2） 依据室内步行街业态规划错位互补的原则进行规划；（3） 依据4、人流自然动线的地理区位进行分区规划；（4） 按照商铺售价、市场租赁价格来确定租赁品牌档次与品类；3、服务式招商方案规划图 室外步行街划分为A、B、C、D四个区位，具体如下：1、 一环、二环A、B、D区域主要经营：男女流行时装、服装精品散货店、休闲服饰、运动城、生活配套；价格主体定位中低档，打造襄樊第二条解放路商业街。2、 一环、二环C区域主要经营：餐饮、美容美发、家居装饰品、通讯营业厅；3、 三环临规划露门面主要经营：银行、手机城、餐饮、儿童教育中心、茶楼等服务配套项目4、室外步行街2010年营销推广计划方案 (1)、推广思路：、商业的招商进度以及推广策略，整合资源，高效的开展推广工作。、推广5、工作围绕实现 6 月 30 日实现一环60%招商落位为阶段目标，力争与室内步行街相连部分在2010年11月25日与大商业同期开业；、广告和现场美陈包装为主要营销推广策略；、大众媒体投放比率的同时（报纸、电台），加强小众传媒投放比率（时尚杂志、DM手册、短信、网络等）；、2010年要配合万达广场室内步行街及主力店的推广活动；、主要整合场内、外各品牌商家、主力店的推广资源，整合营销，共创双赢（场内：时尚、美食、娱乐类专题特色活动；场 外：车展、房展、快消食品、选秀栏目、政府活动等）；、春、夏、秋、冬，重大节、庆日，场内外美陈设计、包装。 (2)、招商主题：襄樊最长室外生态步行街 依据：室外步行街建6、筑面积3.1万平方米，全长449米，257个商铺，呈L型分布，襄樊最长的室外步行街，万达广场核心位置，与襄樊最长的阳光穹顶室内步行街、十大主力店、超过1000家国际国内知名品牌同场经营，全国一流的专业管理团队统一管理。 (3)、开业推广主题：襄樊万达广场缔造城市文化、商业、生活中心 与大商业配套、共享人流 （4）、商圈定位：立足襄樊，辐射鄂西北 依据：、襄樊作为湖北传统的商业集散地，规划为以汽车工业、商贸、旅游三大功能为主的湖北第二大城市； 、项目具备超大的体量，综合性业态，并配以超大容量停车位。万达广场作为襄樊核心商业项目将不断提升品质和 影响力，辐射鄂西北。 （5）、客群定位 职业：企事业7、单位人员、私人企业主、城市中产阶级为主体； 年龄：以1550周岁、有稳定收入、主张生活品位的人群为主； 家庭：以住宅部分和周边家庭及二汽开发区为主； 客源：主要以项目周边10公里范围内社区居民消费为主、吸引容纳全市崇尚高品质生活之家庭，同时外来旅游和外来从业 人口消费。 （6）、商业档次定位：开业初从中低档逐步升级为中高档时尚流行型 依据：、城市年轻人群普遍追求快速时尚消费，合适的价格和流行的时尚品牌最易被广大的消费群体接纳； 、襄樊传统商圈档次较低，经营品牌低端较多，缺乏品质感的综合性商业中心； 、项目进行合理定位严格品牌筛选，具备引进一线时尚品牌的硬软设施 （7）、形象风格定位：现代、大气8、 依据：项目整体建筑风格是现代、大气，为襄樊建筑外装最高档次；三、各阶段宣传策略第一阶段 招商启动期 （2010年3月1日2010年6月15日）SLOGAN：围绕“襄樊万达广场打造鄂西北新商业地标”“万达广场，盛大招商”等宣传语发布相关购物中心的宣传。媒体组合：以招商大会（5月18日）等活动为主要推广方式启动，以少量的报媒、平面类广告、招商现场条幅等作为辅助推广形式，为强势推广期做前期铺垫。第二阶段 强势招商期 （2010年6月16日8月31日）SLOGAN：围绕“襄樊商业跨入万达时代”“缔造城市文化、商业、生活中心”等主题语诠释项目招商的优势亮点。媒体组合：主要以报纸、公交车身等多种媒体进行9、有效人群的拦截强制发布，关注目标人群的到达率。第三阶段 优化调整期 （2010年9月1日10月31日）SLOGAN：围绕 “招商完美收官、万达开业倒计时”为宣传主题语展开系列报道。具体形式：活动可细分为1社会活动类、2招商活动类、3宣传活动类第四阶段 开业预热期 （2010年11月1日11月24日）SLOGAN：围绕“万达广场11月盛大开业”“万达广场开业倒计时XX天”“完美活，体验万达”“万达广场城市生活新中心”为主题语进行购物中心系列的广告宣传。媒体组合：主要以报纸、户外、公交车身、活动、DM邮递直投为主，配合网络、广播等多种传播途径进行软性宣传预热。第五阶段 开业造势 （2010年11月10、25日）SLOGAN：围绕“万达广场11月25日盛装开业”主题语进行购物中心开业信息的密集轰炸。媒体组合：主要以报纸、电视、户外、公交车身、移动电视、DM邮递直投为主，配合网络、广播，短信等多种传播途径进行强势宣传覆盖，充分整合主力店与商家资源，进行媒体的强强组合重拳砸开市场。推广实施策略： 结合大商业的招商推广实施执行方案，费用根据大商业推广计划，结合室外步行街与室内步行街比值进行参考，因为是联合推广,总数分摊乘0.5的权重.预算为： 3.1万m2/3.5万m2*4，656，500(大商业招商推广费用)*0.5(减半)=2062164元四、招商工作计划及重要时间节点(一)招商阶段节点1、招商11、从2010年5月10日前为招商准备期；2、5月10日开始正式启动服务式招商；3、6月10日起进入强势招商期；4、11月1日进入开业推广期；（开业促销宣传、未招商商铺的包装）5、11月25日开业；（节假日促销）（二）重要时间节点：4月30日前完成团队组建、业态规划、未售商铺租金政策分解；5月24日前室外步行街一环完成20%；6月7日前室外步行街一环招商完成40%，自营业主开始进场装修；6月底室外步行街一环招商完成70%，二环招商完成20%；9月底前完成临室内步行街一、二环120个商铺的招商工作，以及销售商铺委托招商；五、室外步行街服务式招商基本情况1、 入伙情况 截止到2010年2月20日，襄樊12、万达广场室外步行街形式入伙44间，共计5200m2。具体入伙方案见附件。2、 服务式招商情况 (1）招商品牌储备工作： 正在进行中。 (2)服务式招商实施步骤： 招商分三步走，第一步，先督促自营业主提前进场装修，第二步，配合商铺销售的节点对紧邻室内步行街室外步行街的内街2号楼一环76个商铺的招商，带动整个内街的招商工作完成；第三步随着住宅区的交付完成，室外步行街外街二环三环的招商展开来带动底商招商工作的开展；3、室外步行街自营情况截止到2010年2月20日，室外步行街自营商户16间，面积为：1760.83 品牌落位占比：9.1%.六、服务式招商困难： 1、业主期望值较高，襄樊当地业主的租金期望13、回报率大部分要求达到10%。非餐饮类商铺能承受的租金大部分为7%左右的回报率，与业主期望值相差较多。 2、现阶段室外步行街销售情况不理想，主要因素在于客户对本项目处于一个观望怀疑阶段，作为一个新项目的租金定价太高，必将影响整体的招商进度。 3、襄樊市民人均收入低，本项目距离市中心远。周边现有居民消费能力差，新兴中高档住宅小区销售情况好，但入驻率低。周边公交线路缺乏，发车间隔时间长。 4、室外步行街大部分商铺购买时为一托二，如果一、二楼因招商需要连通或者分割如何处理业主产权租赁上的问题、楼上与楼下的交通问题，增加了服务式招商的工作难度。 5、室外步行街招商宣传推广费用需要项目公司支持。 6、室外步行街大部分商铺无雨棚，商户担心雨水季节雨水会淋到铺内，担心客流量较少，希望项目公司和集团给予帮助和支持。 7、因为室外步行街处于销售期，大多数商铺未销售，先行招商后销售，前期租赁合同签订的产权方如何界定？租赁后销售的商铺何时交还给业主收租？ 8、室外步行街项目一、二环间间距小，步行街环境绿化造型等不好布置，顾客休息椅安置后通道更拥挤。 9、我部门现存在工作量大以及熟悉商业人手紧张等问题。