1、JJMALL招商策划定位方案目录1. 深圳市场调研2.水贝商圈调研3. SWOT分析4.主题定位5.形象定位6.顾客定位7.客户定位8.规划设计定位9.产品组合具体内容：深圳市场调研：一、罗湖区黄金珠宝产业发展现状1.深圳黄金珠宝产业在全国的地位深圳珠宝首饰业在全国占据“龙头”地位，截至2011年，深圳市黄金珠宝首饰业共有企业2000多家，其中：珠宝首饰制造加工企业约800家；来料加工企业约200家；珠宝首饰批发、连锁销售经营企业约400家；宝石原料及半成品批发贸易企业约200家；珠宝首饰包装、加工设备、器材、辅料、工具及其它企业约120家；黄金珠宝金行250家；打金店100家；珠宝首饰检测机2、构26家。2.罗湖区黄金珠宝产业现状特点罗湖区是深圳黄金珠宝产业当之无愧的重心。据统计，仅在罗湖“水贝万山”工业区从事珠宝首饰加工和销售的企业就达300余家(其中有近40家是来自泰国、比利时、台湾、香港等国家和地区的外企)，占全市黄金珠宝企业总数的三分之一以上，集中了深圳近七成的生产及交易量4，罗湖区黄金珠宝产业及相关产业从业人员约6-8万人（行业协会摸底数据），其中制造业稳定的员工超1万人（区统计局调查数据），约占全市的2/3。总体而言，罗湖区黄金珠宝产业具有如下特点：（1）形成了以水贝-万山为核心，并逐渐向外扩散的产业集聚现象，区域品牌效应逐步显现。罗湖区黄金珠宝产业形成了较大的生产规模，3、并以水贝-万山工业区为核心形成了全国重要的黄金珠宝制造基地。由于入驻水贝-万山黄金珠宝产业集聚基地的珠宝企业增多，因而呈现向周边辐射的态势。以2004年为例，全罗湖辖区新入驻珠宝企业有188家，其中四分之三进入集聚基地。由于发展空间有限，核心区内厂房供不应求，新入驻的黄金珠宝企业又不断增加，形成向周边辐射的态势。同时，水贝-万山工业区与外围区域间形成了一定的分工，这种区内外的功能互补，增强了产业集聚基地向外围进行产业扩散和辐射的能力，使整个罗湖区黄金珠宝产业逐渐融合，形成分工合作、相互配套的，庞大的产业集群，“项链街区”的区域品牌效应日益凸显。（2）以中小型民营企业居多，企业经营机制灵活。根据4、罗湖区工商局注册登记，罗湖区共有黄金珠宝企业803家，以中小型的民营内资企业为主导。正因多为中小型民营企业，因此罗湖黄金珠宝企业经营机制灵活，市场反映灵敏，企业的特点与产业特点相符合。同时，相比于珠三角的番禺等地黄金珠宝企业仍以港资为主的特点，罗湖区通过最初以港资带动内资珠宝企业的设立、壮大，并形成以内资民营企业为主导的现状，罗湖区黄金珠宝产业的根植性更强，这也是罗湖区黄金珠宝产业繁荣的重要原因之一。（3）形成了较完整的产业链。罗湖区黄金珠宝产业主要涉及珠宝产业链当中黄金珠宝首饰的生产加工、批发、零售环节。企业的经营范围包括：设计、生产、加工、展示、检测、销售等。同时，辅助材料、设计包装、精品5、加工、珠宝器材、机械抛光等相关配套产业链也初步形成。（4）龙头骨干企业聚集，名牌荟萃。目前，罗湖区聚集了水贝国际珠宝交易中心、甘露、宝福、千禧之星、缘与美、雅诺信、吉盟等龙头珠宝企业。其中，甘露公司的ADK（爱德康）品牌、宝福公司的宝亨达品牌、翠绿公司的翠绿品牌入选中国名牌产品。同样入选中国名牌产品的安盛华公司批发销售中心也于2005年初搬迁到水贝国际珠宝交易中心。（5）品牌塑造和技术创新成为珠宝企业发展的新趋势。在竞争日益激烈的情况下，罗湖区黄金珠宝企业纷纷整合资源，向产业链的高端和终端发展延伸，其中，最重要的表现是品牌建设、技术创新。如：翠绿公司自2002年开始，连续三年获得市政府50006、万元技改贴息支持，用于企业生产设备更新和改造。罗湖区黄金珠宝企业还通过向高端的研发设计进军，加大研发设计的投入，增加产品的附加值，提高企业的核心竞争力。罗湖黄金珠宝产业正朝着从粗放型向效益型的方向前进，是实践“效益深圳”、“效益罗湖”的典范。（6）珠宝产业服务业及公共服务体系逐渐完善。协会等中介组织和公共服务机构逐步入驻，深圳市黄金珠宝首饰行业协会已搬迁到水贝-万山黄金珠宝产业集聚基地；市里投资2000万的研发设计中心也在筹建中，研发设计中心面积1000多平方米，即将投入使用；国家珠宝玉石质量监督检验中心在水贝国际珠宝交易中心设立了收发和检验点；国检中心还已在雅诺信公司设立培训点。（三）存在的7、问题与不足罗湖区的黄金珠宝产业发展取得了可喜的成绩，但同时也存在下述问题与不足：1.黄金珠宝业内部产品结构雷同，同构竞争激烈。从黄金珠宝产业内部结构来看，罗湖区的黄金珠宝企业大多处于低水平的加工制造阶段，研发能力差，产品的技术含量不高，这种特点决定了行业进入门槛较低，厂家之间互相模仿款式，产品雷同，同构性竞争激烈。2.生产要素资源的约束在一定程度上成为产业发展瓶颈。生产要素资源的约束主要表现在三方面：一是人才短缺，尤其是珠宝企业管理和营销人才奇缺，企业需要为此付出相当多的时间和金钱代价，人才的短缺更是制约了企业长期发展。二是技术进步和创新能力低，与强大的加工能力相比，设计和研发能力弱，产品同质8、化明显，导致相互抄袭严重，压价竞争状况激烈。三是用地、用电紧张。以水贝产业集聚地为例，由于土地开发已经基本完成，新的企业难于找到合适的厂房，老的企业也难于扩大厂房。同时，在生产旺季，企业还存在着用电紧张的问题。这些因素都制约了产业的发展。3.公共服务平台薄弱，产业发展的基础设施建设欠完善。突出表现在黄金珠宝产业集聚基地的建设。水贝-万山地区是特区内较早发展的工业区，各种设施已比较陈旧，需要进行改造。目前道路狭窄、路面质量较差；对工业废水、废气的收集乏力、城市排水设施老化问题仍存在。同时，黄金珠宝首饰业自身的发展也要求要在集聚基地内增设银行、邮局、星级酒店和高级西餐厅、技术培训机构、设计和企划专9、业公司等。对此，虽然相关部门都很重视，但集聚基地建设工程进展仍较慢，产业发展的基础设施亟待进一步完善。总结：深圳珠宝市场同质化严重，竞争白热化，市场功能较为齐全，缺乏一个平台整合配套一站式服务顾客，珠宝轻加工转型符合政府十二五规划，为区域珠宝发展呈规范化，市场化。周边市场调研：序号市场名称成立时间占地面积经营规模主要经营品牌及机构主要产业地理位置1金丽国际珠宝交易中心200717层，近30000平方米的经营面积深圳安华投资发展有限公司旗下的特大型黄金珠宝专业批发市场。入驻黄金珠宝企业200多家，一层为国际珠宝品牌展示区，二、三、四层为大型珠宝首饰交易，五、六层为深圳市黄金珠宝,七层为商务会所.10、企业：周大生品牌珠宝、宝怡珠宝、龙之珍珠、佳丽珍珠等。 机构：国家珠宝玉石质量监督检验中心；国检培训中心；广东省珠宝玉石及贵金属检测中心黄金、铂金、钯金镶嵌、银饰、翡翠、珍珠、宝石、世界名表、首饰器材深圳市罗湖区田贝四路与贝丽南路交汇处金丽大厦1-7层2万山珠宝园20048占地面积2万多平方米，建筑面积47041平方米。园区内有深圳市黄金珠宝首饰行业协会乃大小厂商100多家，园区就业人数达3000多人。已成为深圳及至全国均颇具声誉的珠宝首饰研发/加工/展示/销售集聚地.是中国（深圳）国际文化产业博览交易会分会场之一。机构：北京大学宝石鉴定中心；深圳市黄金珠宝首饰行业协会;吉盟首饰;同心珠宝首饰11、;百爵珠宝;金龙珠宝;金克拉钻石;中国黄金;等珠宝首饰研发、加工、展示、销售。以黄金链为主。行业培训、研发生产、设计包装、首饰的零售、检测，以及机械配套设施的供应。深圳市罗湖区田贝四路42号3水贝国际珠宝交易中心200443层，共10000多平方米的营业面积，雅诺信集团旗下的大型珠宝专业市场，入驻商户100多家.如今，每日商务流动人口近10万人,每日成交额达3000万元.总成交额达26亿元人民币，其中外销出口额为4.8亿元。企业：大凡珠宝、百泰珠宝、金嘉利珠宝、真牌珠宝、翠中翠珠宝、鑫隆珠宝、正大福珠宝、依强珠宝等机构：高德鉴定研究所。珠宝专业交易市场，设计金、银、钻石、玉器、珍珠等。是中国（12、深圳）国际文化产业博览交易会分会场之一。深圳市罗湖区田贝四路与贝丽北路交汇处阳光天地一、二、三层4泊林国际珠宝交易中心20075经营面积达6000平方米共有珠宝店铺200余间。卖场以五星级豪华标准装修.硬件设施达国际领先水平.交易中心以先进的国际管理系统,配以金融/网络通讯/专业保安/联警监控/航空客运等完善的综合配套设施.为商户提供了强有力的保障.香港六福珠宝、东方金钰（中国第一家翡翠上市公司）、TTF珠宝、缘之钻珠宝、百利珠宝、百仕雅珠宝、比利时VISIONDIAMOND珠宝。主要经营项目：黄金白银、钻石宝石、珍珠玛瑙、玉器翡翠、琥珀水晶、器材工艺、检测鉴定等。是深圳市黄金珠宝协会副会长单13、位。主营珠宝首饰批发采购、研发、设计、旅游观光及珠宝文化传播。黄金白银、钻石宝石、珍珠玛瑙、玉器翡翠、琥珀水晶、器材工艺、珠宝检测鉴定、商务物流。深圳市罗湖区水贝二路泊林国际珠宝交易中心5博大珠宝广场20083水贝工业区16栋1-2层由深圳市博大浩海投资策划有限公司投资的小型专业珠宝交易平台,注重品牌的引进,注重商场形象的塑造,注重企业的优质管理,形成了配套齐全.管理专业.服务周到.安保有力的珠宝展示/管理/交易中心.企业：全球婚戒典范：I DO，香港福泰珠宝、世爵百年、卡伊达珠宝、名钻世家、双佳福珠宝、蒂豪珠宝、荣利幸运、上海培基珠宝、香港金富达珠宝、湘宁珠宝、妙韵银饰、天荟珠宝、塞桑珠宝、14、天祥福珠宝,湘宁银饰, 装诺美首饰包,莱利珠宝,雅勤美珠,艺美雅包装,跃强珠宝,晨星包装等。主营钻石、珠宝、银饰、包装等的批发、采购、设计。深圳市罗湖区贝丽北路水贝工业区16栋一.二层.6水贝玉器批发市场200611经营面积达5000多平方米.深圳市金百福珠宝首饰有 限公司投资开发，经营面积5000多平方米，入驻商家达300多家,是目前深圳规模最大、玉器种类最全、品种最丰富、管理最先进的一家专业玉器批发市场.深圳市红星翡翠珠宝、深圳市惠泰翡翠有限公司、红蓝绿宝石翡翠有限公司、深圳市金玉皇朝珠宝有限公司、深圳市梵石珠宝有限公司等主营：翡翠、珍珠、红宝石、蓝宝石、绿宝石等。深圳市罗湖区贝丽北路7115、号一、二楼SWOT分析优势:1. 项目依托国研（深圳市珠宝研究院）紧密合作，为项目打开顾客依懒度。2. 项目所在太宁路，1.5公里范围内，覆盖消费群体，以高端为主，中高端为辅。3. 项目1公里范围内有地铁，高速，公交网络覆盖，可到达性较高4. 项目主商圈配套设置较为齐全，有公园，购物中心，超市，餐饮，休闲等5. 项目专业管理团队，更专注于珠宝品牌的运营管理6. 项目首推国内唯一一家与国际名品联合品牌劣势：1.项目体量较小（周边水贝项目单层面积以4000平米居多），无法形成品类优势2.项目建筑体较旧，立面形象较差（整改需要投入较多的资金，不建议操作）3.项目建筑退线少于10米（应在5米以内），路16、边绿植遮挡无法有效突出项目4.项目停车位不足，人流和车流规划不合理机会：1. 水贝珠宝产业群以销售为主要目的，缺乏顾客感知体验服务，无法使中高端顾客群体产生忠诚度，存在一定市场空缺2. 中国珠宝看深圳，深圳珠宝看罗湖，可以很好的为利用区域优势为项目快速打开市场走向全国。3. 现成熟珠宝市场配套不齐全，鉴定，维护，个性消费无法一站购足4. 大部份企业存还处在较低的工艺水平制作期，同质化程度高，自主创新产品及能力较差5. 黄金珠宝特有的文化艺术内涵，有助于深圳实现“文化立市”战略6. 居民收入水平不断提高，消费能力的增强将进一步刺激人们对黄金珠宝饰品的需求威胁：1. 中国珠宝市场逐渐扩大，转型，周17、边城市珠宝市场与日俱增，2. 项目属于二次调改，项目对于客户存在一定的认知主题定位：一站式精品珠宝购物中心-主题突出以珠宝购物中心功能齐全，配套以突围市场。 （满足于你所有欲望的珠宝购物中心）-主题以销售顾客欲望为吸睛点，重在空出个性服务，时尚体验的品牌产品组合，吸引目标顾客群体快速了解珠宝购物中心 （出生在深圳的国际珠宝购物中心）-借施华洛世奇品牌为JJMALL快速打开品牌美誉度形象定位：五星级奢华会所购物中心-以突破市场常态，定位中高端人群，以高贵软环境体验打造JJMALL珠宝购物中心形象顾客定位：中端顾客群体为主，中高及高端为辅项目所在罗湖区田贝片区属老城区，城区居民流动性相对较低，可支18、配收入较高，鉴于项目体量及车位硬性问题无法满足高端消费群体，恰与中端消费群体相符，建议项目顾客定位为中端顾客群体为主，中高及高端为辅。消费层居住出行方式/生活圈可支配收入家庭及年龄珠宝需求/档次需求产品/用途消费心理高管及业主自购/租赁私家车10公里高已婚35-50有高端翡翠/黄金/钻石投资/自用/送礼关注品牌，服务，环境，产品概念。无电商消费习贯，对价格关注度低白领一族租赁地铁/公交5公里中已婚/未婚25-34有中端黄金/钻石自用关注关注品牌，服务，环境，产品概念。电商消费习惯较依懒，对价格关注度高打工一族集居地铁/公交2公里低未婚20-25无低端玉器/银饰自用关注价格客户定位：品牌商用途产19、品面积需求顾客群体备注一/二/三线品牌展厅/销售翡翠/黄金/钻石/饰品20-200白领一族专业配套配套服务清洗/维护/鉴定/研发设计10-100白领一族/高管/业主规划设计定位：为以翠中翠与施华洛世琪联合打造的产品为核心，兼具珠宝/饰品/黄金/翡翠展览展销、研发设计、鉴定、加盟、电商孵化、休闲购物功能为一体的都市型特色购物中心。产品组合：翡翠3% 黄金15% 玉石7% 宝石5% 饰品10% 展厅30% 其他30% （建议：增加二层，三层，用于开珠宝设计师品牌孵化及珠宝鉴定培训，推动JJMALL定制化产品特性。在项目体量小，硬件设施不完善，的情况下，单靠产品规划，定位，很容易被竞争对手超越，需要在软产品配套上拓宽来增加品牌价值）