1、永州XX国际购物中心区位：本项目位于永州祁阳县政府大楼东侧，用地呈不规则形状，南临金盆西路，西靠新兴南路，东接浯溪中路。范围：总用地面积约为47852.30（约71.78亩），设计总建筑面积约为385153.1，占地面积约23952.5。业态分布：项目由6栋高层住宅、2栋塔式公寓楼、2栋12层的商业楼和商业裙楼构成。商业裙楼分为大型商业购物中心、国际时尚品牌区、商务休闲娱乐商城、精品家居饰品城和摩尔美食街等几个大片区。项目定位：这是一个全新的商业概念-泛商业。这里将建成为一个大型的国际化购物中心，集大型商业（其中包括购物、酒店、餐饮、健身、SPA、洗浴、美容、咖啡店、酒吧、专卖店、银行、影城等2、）、高档住宅和公寓等建筑功能于一体，多种元素溶于一炉，在商业触媒的激励中产生反应，带给人们前所未有的都市体念。打造成祁阳县以及周边县城市民购物、休闲、娱乐、居住的新中心，使之成为祁阳的客厅。 设计理念：1、新城市主义混合使用设计理念规划借鉴新城市主义混合使用的设计理念，确保未来基地又多样性的活动，项目将集购物、办公、娱乐、餐饮、居住为一体成为都市活动的核心体和催化剂，祁阳现代服务业的先行区，国际时尚购物的潮流区，引领时代潮流的大型城市综合体。规划赋予项目城市脉络和文化，强调人性化的设计理念，使之成为祁阳的客厅。2、“双首层、一站式购物”商业设计理念规划提出双首层、一站式购物的商业设计理念，最大3、限度提升项目的商业价值，通过便捷的室外楼梯和扶梯，使一层二层作为商业的首层使用，规划引入大型购物中心，主力店，次主力店，沿街门店等多种商业业态，提供衣、食、住、娱、行等各方面的时尚化，一站式的购物体验，打造祁阳成商业购天堂。3、“以人为本”的设计理念设计兼顾消费者与商家的双重需求，提供多元的“个人表达”理念，引领性情之人在城市空间中向本真、自然状态的率性回归。规划充分考虑人的停留与流动空间的合理设置，为参与者营造舒适、愉悦的购物休闲场所，提供体验时尚潮流的乐活之地。发展战略：打造祁阳县CBD中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商4、业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。 本项目临近县城中心，且与县政府相邻，可以为县城提供金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等服务，形成独具特色的祁阳县CBD，和临近的行政中心共同构成祁阳县新城区的核心功能区。打造祁阳县Street MallStreet Mall，意为中央休憩式商业街区，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mall之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐5、饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲服务，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合。总体规划设计：1、片区的划分将裙房商业分为大型商业购物中心、国际时尚品牌区、商务休闲娱乐商城、精品家居饰品城和摩尔美食街五大片区，六大街区。裙房上部有序合理的布置两栋高档公寓楼和六栋高档住宅楼。2、视觉中心与轴线的营造临金盆西路开设人行主入口，南北向布置中心路，“第五大道”式的符号意义轴线。国际时尚品牌区位于主6、入口沿中心路的两侧，成轴线对称布置。东西向布置“步行巴黎街”，与中心路垂直交接，形成视觉中心中心广场。3、商业的聚合性建筑在东西和南北向都有机的组织起来，大型商业购物中心临金盆西路，位于基地居中的位置，发挥其聚合的功能，吸聚其它性质和功能的商业，提升整个项目的聚合力。4、功能的完善性精品家具饰品城位于用地北部，摩尔美食街结合吉显路布置在用地东部，商务休闲娱乐商城位于用地的西部，结合百丽街设计，既完善了综合体的功能组成，同时对接基地西面祁阳县政府，使之在金盆西路形成一条集政治、商业、娱乐、休闲的带状体。5、注重将项目设计为旅游目的地。让购物者觉得即使在此逛上一天也不会感觉单调乏味。商业规划设计：7、1、将“永州XX国际购物中心”作为一个相对独立的建筑群体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。2、整个购物中心所有店面分布在人行流线两则，避免了商场死角的出现。3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。4、内外部交通合理，卸货区安排在次要商业后部或地下，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流。5、电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性与通达性强。6、公共区域的空间舒适、色彩和谐，巨大的中庭直接通到建筑的顶部，上空采用透明天棚处理，可以采到足够的自然光。7、体现自然化、人性化8、，无障碍设计给残疾人购物提供了方便。8、营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合，强调建筑空间影响人们行为方式的原则。9、超标准服务式公寓建筑形式，公寓具有公建化立面效果，强调档次的昭示性。10、人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。11、商业均好性可以认定是商业地产项目设计规划成败的关键。交通组织、人流动线、空间布局、业态配置以及门面的开间进深、营业面积的租售比例或大小规格的数量关系等各个方面，都存在值得重视、成败攸关的均好性问题。12、通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使永州兴龙购物中心成为当地乃至永州的地标中心，9、营造CBD的商业氛围。运营关键建议： 1、引进成熟的外资百货运营模式体验式一站购物。2、囊括全球顶级品牌到街头个性时尚。3、艺术时尚品味营造出创新商业气息。 4、将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为 “购物是休闲生活”的现代商业格局。 5、整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值。总结性建议： 综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。 由此，综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。