1、融侨江北花卉大道项目营销策划方案,Part1.项目解析,位置：东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路。总出让面积：283305.6平方米规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.7；建筑密度：30%；建筑高度：35米；绿地率：35%,2009年，融侨大手笔之下诞生的江北新地王,如果说“一主三副八新城”的南京城市战略规划还略显遥远，一条纬七路过江隧道真正将主城河西与拥有独山水资源和相对成熟配套的珠江镇联系起来。群雄逐鹿珠江镇，使“宁要宁南一张床，不要江北一间房”的流传渐渐淡去，地王大战的硝烟尚未散去，属于珠江镇的未来，刚刚开始,项目所处区位背倚老山风景区，距纬七路过江隧道十分钟车程，2、交通通达性好，景观条件优越,过江隧道,花卉大道(拟建),本案,沿山大道,地铁,项目现状有自然，有生活,沿山大道老山连绵起伏的山脉,尽享珠江镇中心成熟配套,老山国家森林公园,珍珠泉,极乐寺,大学城,江浦高级中学,纬七路过江隧道,地处10万亩国家级老山森林公园南簏，珍珠泉、佛手湖、白马湖、极乐寺拥尽自然山水、历史人文资源；项目南接浦口行政中心，生活配套齐全。2010年5月通车的过江隧道直达河西新城，南京城市中心完善配套瞬间即达；周边地块的相继高价拍出，以及得天独厚的先天资源，意味着未来花卉大道沿线将成为中高档楼盘聚集之地，区域地位与价值不言而喻。出即繁华都市，尽享浦口完善市政配套；入即宁静，远眺老3、山翠美山景，真正实现完美生活理想，兼备生态与城市双重价值。,城市规划对南京楼市及江北楼市的影响,一、城市外围渐热地铁的建设，城市规划的实施，城市外围会逐渐变热，郊居化现象将会逐渐明显。2010年这种现象的代表就是今年比较热的板桥和方山板块。南部新城、浦口新城、麒麟新城、江心洲等规划让城市的外围开始变得越来越热闹。二、江北将成“第一居所”浦口规划为江北副城中心，2030年建成11条过江隧道，远景共有16条，4条旅游线路。2014年前将建好1号西沿线3号线。江北有望与河西溶为一体，共享一座城。江北将会成为未来第一居所。三、雅居乐地王，江北楼价心理预期大涨雅居乐楼面价7000多，给江北楼市注入强心剂4、，江北楼市价格有望涨价。,未来规划发展位于规划中的浦口新城核心区，是南京城内最能体现“江、山、城”生态结构和整体格局的地段,浦口新城的整体生态结构可以概况为“背山面水、两轴两、河、一核一带、水绿交织”中央绿道是连接老山与长江的生态绿道，七里河是连接老山与长江最具生态意义和景观价值的河道,项目整体规划典型的“高低配”物业，自成一体的大社区,联排别墅,小高层,会所及townhouse展示区,小高层,幼儿园,商业,现阶段项目具体产品信息中高端舒适型的物业,一期划分：西区联排别墅1-18幢，共88套。西区小高层10-15幢，其中：76m2（D2）：72套92.6m2（B1）：84套93.9m2（A2）5、：48套96.8（D1）m2：24套101.4m2（D3）：24套125.6m2（A1、A3）：96套139m2（B1、B3）：168套,别墅产品分析及卖点归纳优势明显，可以媲美市场上大多数类别墅产品,负一层全赠送，80平米，层高3M，采光天窗+下沉式庭院边户加送侧庭院二楼赠送露台，整体赠送面积接近250平米，赠送率100%35平米阔绰客厅，顶楼层高6米，可隔双车库，直通-1层,公寓产品分析及卖点归纳户型无明显亮点，但面积段属于差异化状态，为板块未来的发展预留了档次提升空间,优化建议已提交,典型的为改善性需求打造的住宅产品，尺度阔绰，功能齐全,项目基本素质总结,区位及环境,1,交通,2,产品类6、型,3,项目的吸引点,未来江北新城中心老山山景近在咫尺可以享受到传统山际别墅所不具备的城市配套资源,东临江北景观大道花卉大道，直通纬7路过江隧道，20分钟到达南京主城；,地块周边以别墅用地为主，差异化的产品有利于跳出区域同质化竞争；90平米左右的户型对刚需客户的吸引和139平米户型对市场空白点的弥补,开发商品牌,3,前期开发项目带来的良好口碑和品牌形象,项目愿景,做江北高端住宅的标杆实现融侨品牌形象的再提升实现项目经济效益与品牌效益的双丰收,实现愿景所需解决的问题,如何在江北传统的非豪宅区树立高端形象？,1、总分利用“别墅区里的公寓”这是形象特征，通过公寓硬件设计的提升和园林景观打造方面的着力7、和内部法式风情的运用、老山自然山景资源的借力来提升项目的形象。2、利用交通的便利，主打别墅“城市山际别墅”的卖点，突出“第一居所”的概念，与传统的山水别墅产生差异化竞争。为提升别墅的品质感，建议加做精装庭院,实现愿景所需解决的问题,如何解决联排别墅与小高层产品并行推售的矛盾？,1、联排先入市，拔高项目形象，结合联排的推广，以活动深入带动项目的法式文化，进而推出公寓产品；2、别墅拉升形象，公寓确保销售及速度,Part2.市场研判,经济环境与政策环境,Part C.2.1,经济环境,中国经济恢复高速增长经过2008年全球金融危机的洗礼，中国经济经过2009年的平稳过渡，在2010年再度回到高速增长8、的轨道。中国社科院在2010年12月底发布经济蓝皮书预计，2010年全国经济增幅约在10%左右，全年GDP突破37万亿元人民币，经济总量首次超过日本，居世界次席。当前，中国正在谋求转变经济发展方式，中共中央“十二五”规划建议指出，必须调整经济结构、扩大内需、建设创新型国家。CPI居高不下，通胀压力与日俱增2008年中央为刺激内需而投放的4万亿计划对于中国经济的增长起到了关键的积极作用。而政府大量投放货币刺激市场流通，从而推动经济复苏的同时，也造成了通过膨胀压力的增加，在近年中国CPI指数不断上升，2010年12月CPI预测值在4.5%左右，并使得政府对通货膨胀指标由2010年的3%上调至2019、1年的4%。,经济环境,社会投资渠道缺乏，资金没有出路社会及民众对于中国的通胀压力有清晰认识，财产和现金的贬值问题已被各界广泛关注，为了有效的抗跌，纷纷寻求投资途径以保证资产。而在国内本身就存在投资渠道匮乏的窘境，特别是在股市跌跌不休的局面下，房市几乎成为国内当前唯一一个具有较好保值增值功能的投资途径。2010年作为号称有史以来调控手段最为严厉的大调控年，房地产市场仍旧坚挺不衰的走势，也很好的验证了这一点。【中原观点】综上所述，在2011年，即使相关政策不会出现明显松动，对于投资、投机性购房的抑制性政策仍然持续，也很难有效阻止大量资金继续向房地产市场流入。再加上依旧旺盛的刚性需求对于楼市的有力10、支撑，可以预见的是，2011年房地产市场仍将保持一个较为稳定的发展势头。,政策环境,2010年，在房价突飞猛进的过程中，号称“史上最严厉”的宏观调控政策在四月出炉。开发企业在资金充裕的背景下多保持观望态势，坚挺的房价在楼市低迷一段时期后重拾涨势，基于四月新政基础上的十月新政再次出台。在一系列政策调控的基础上，房价过快上扬的态势得到初步遏制，但市场供求关系并未发生根本性逆转，楼市仍然有着趋热的冲动。,【政策定调】“史上最严厉调控”将在2011年延续。【调控手段】明年调控将更加多元化，很可能会进一步打出财税、金融、土地等调控组合拳。【调控取向】在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房11、，遏制房价过快上涨，2010年的部分调控举措将常态化、长期化。【调控影响】从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，住房市场的重心会更明显地转移到二三线城市。对开发企业来说，过去更多依托土地快速升值来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资收益的盈利模式。,政策展望,南京楼市解析,Part C.2.2,南京房地产市场,两次调控新政，但除了首次新政出台后，楼市出现短暂低迷，其余月份南京楼市均保持供小于求的态势。2010年南京商品住宅市场供应房源5540612、套，成交房源49833套，供销比为1.11。远远低于市场正常水平的1.2，这说明2010年南京房地产市场运行良好。,2010年虽然是历年来政府对楼市调控最严厉的年份，但南京楼市依然保持较为旺盛的态势。,2010年南京市场成交量同比去年出现较大的跌幅，但2009年是非正常的市场，而本年度市场一再遭受新政打压，市场成交量出现回落纯属正常。,2010年南京商品住宅市场成交量达到49833套，同比2009年下降48.90%，同比2008年上涨17.55%。2009年的疯狂，给予了开发商充分的信心和充足的资金，而越调越高的房价，则消磨了购房者的耐心，在如此博弈的局面下，市场未来走势不言自明。,南京房地产13、市场,全市2房主力供销面积段集中在81-90平米，占比超过20%，3房主力供销面积段集中在111-130平米，占比近20%。,从全市商品住宅分面积段供销来看，81-90平米2房户型所占比例较高，达到22%以上。其次为111-130平米的3房户型，所占比例也近20%。当面积超过144平米后，市场供销量就急剧减少，跌至2%以下。,南京房地产市场,2010年商品住宅均价较和2009年相比，依然保持上涨态势。分月来看，受调控影响，下半年开始房价出现滞涨，高位盘整。,2010年南京房地产市场成交均价达到11338元/平米，同比2009年上涨41.21%。从走势来看，上半年成交均价一直呈现飞速上涨的态势，14、但7月之后受到国家宏观调控的影响，成交均价保持滞涨，呈现微涨态势，特别到了2010年12月，成交均价同比涨幅仅为12.03%，创下本年度的最低点。,南京房地产市场,南京万元以上楼盘占比突破45%，6000元/平米以下楼盘越来越远郊化。,从成交结构来看，6000元/平米以下低价房源成交占比明显减少，而10000元/平米以上的高价房源成交占比出现了明显上涨。6000元/平米以下的房源占到整体成交比例的17.39%，环比去年下降了36.19%，10000元/平米以上的房源占到整体成交比例的45.01%，环比去年上涨了25.78%。,南京房地产市场,2010年浦口板块房地产市场呈现供大于求的态势，全年15、供应房源12534套，124.36万平米，成交房源9931套，98.74万平米，供销比为1.26。,从市场走势来看，浦口板块市场运行走势基本与全市一致，在第一轮新政公布后进入市场低迷期，市场供销形式异常恶化。值得注意的是浦口第四季度的供销形式远远好于全市的平均水平，这主要由于在10月份珠江镇板块成交了三幅地王，推动区域成交量快速上涨。,新政低迷期,江北三幅地王成交,浦口房地产市场,浦口板块供销以81-90平米的2房户型为主，占比在40%左右，超过全市近20个百分点。3房户型中，111-120平米的紧凑型房源占比较大，在8%-9%。,从浦口板块各面积段供销来看，2房户型是市场供销的主体，这也与区16、域市场刚性需求较多有关。在3房户型方面，紧凑型3房市场占有率较高，主要集中在111-120平米区间房源，其次为101-110平米区间房源。当面积超过144平米以后，市场供销占比就非常稀少，多以别墅类产品存在。,浦口房地产市场,2010年南京浦口板块成交均价7545元/平米，同比2009年上涨75%，远高于全市平均涨幅。12月均价较1月上涨30%，也高于全市15%的涨幅。,从分月走势来看，浦口板块成交均价呈现不规则的走势。第一季度成交均价呈现稳步上升的态势，但到4月份受到新政影响，成交均价一路下跌。8月开始市场进入复苏通道浦口市场的成交均价也恢复逐月稳步上涨。,浦口房地产市场,2011年市场走势17、判断,【政策预期】,在经济危机形势下的宽松货币政策已经完成其使命，其在恢复经济增长的同时，负面影响也明显显现，主要表现为货币投放过量下物价出现非正常性上涨，通货膨胀已由隐性走向前台。在此背景下，调整存款准备金率，加息将成为常态，市场步入加息通道。2010年12月10日召开的中央经济工作会议已为2011年的政策定调：积极稳健审慎灵活。在新的一年，积极的财政政策与稳健的货币政策，将成为贯穿全年的主题。,【市场供应】,2010年南京新建商品住宅供应约670万平米，预计2011年将在这个基础上略有小幅增加。预计全年新建商品住宅供应量总体在700-750万平米左右，推案量将取决于开发企业的信心和市场的发18、育程度。,【市场消化】,从目前的论调来看，楼市政策偏紧的态势将在2011年延续，在房价高企、信贷萎缩的背景下，楼市成交的活跃度将会受到明显抑制。随着保障性住房建设力度的加大，保障性住房所占市场比重将会逐步上升，楼市将向“两个市场”的基本格局演变。预计全年新建商品住宅成交量将在600-650万平米左右，市场成交放量与否取决于房价松动与否。,【房价走势】,在供求关系偏紧的背景下，短期内房价出现松动缺乏量能支撑；政策高压及行政干预下，房价上涨的势头也将受到抑制，短期内将维持高位震荡态势。预计全年商品房成交均价仍在维持在万元上下，个别热点区域成交放量或将成为影响整体均价的结构性因素。,【开发企业】,南19、京楼市目前的市场表现来看，品牌开发企业的物业更受购房者追捧。品牌开发企业更注重人性化的服务及配套的提升，因此在市场上有着更高的增值空间和增值速度。尤其在近两年，这一点表现的更为突出。品牌企业在市场中脱颖而出，大多数房企提前完成年度销售目标。随着二三线城市房地产市场的崛起，品牌房企的发展重点也将从一线城市，逐步向二三线城市转移。,2011年市场走势判断,市场竞争格局,Part C.2.3,南京别墅市场格局,按地理位置的不同，目前南京市区别墅市场可分为江宁板块（三山板块、九龙湖板块、方山板块）、江北板块（老山板块）、大城东板块（紫金山板块、仙林板块）等几个较大的板块，河西板块仅有少量别墅供应。目前20、南京城中板块别墅基本没有供应，但未来将有别墅项目上市。,江宁别墅由发展较为成熟的三山板块、百家湖板块向禄口板块、方山九龙湖、谷里板块发展。,江宁板块,江宁板块,目前江宁板块有在售别墅12家，待售别墅8家。主要集中在三山板块、方山九龙湖板块、谷里。,江宁板块,大城东板块别墅由环紫金山板块和仙林板块组成。紫金山板块别墅整体档次很高，类型以独立为主。仙林板块自然资源一般，别墅以经济型别墅为多。,仙林板块,大城东板块,目前环紫金山板块在售别墅4家，待售项目1家。仙林板块目前在售别墅共计3家。,仙林板块,大城东板块,江北别墅由桥北板块（住宅、别墅混杂）向老山珍珠泉板块发展,江北板块,江北板块别墅在售别墅21、3家，待售别墅3家。,江北板块,别墅竞争项目选定,本项目产品分为别墅和普通住宅2部分，由于别墅的特殊性，其竞争市场已经不局限于区域，而是参与到全市的竞争中去。上文已经对南京别墅的板块格局进行了分析，左图为在此基础上挑选出和本项目有竞争性或同区域的楼盘。,当前及未来江北和其他版块别墅市场竞争项目一览表中可以看出，目前存量房源中，联排别墅房源量有限，但未来主要产品竞争将会以联排别墅为主，除打“景观牌”之外，也有部分楼盘将“城市别墅”这一概念加以运用。,奥体板块的住宅产品与江北的类别墅构成一定竞争,2011年竞争别墅潜在供应量情况,已知竞争楼盘的存量房源为14.69万平米，待推面积不少于97万平米，22、预计2011年上市量将不少于12万平米。,未来别墅预计供应量统计,别墅市场竞争格局总结,1、联排别墅依然是别墅供应的主体；2、别墅的竞争是跨越板块的竞争，消除客户的地域心理障碍是营销的一项重要任务；3、各个项目都有着得天独厚的优势，市场的竞争逐渐从自然环境、资源之争转向产品、理念、服务之争；4、高端化、类独栋化是联排别墅的发展方向，相对于平层豪宅，有天有地有庭院的优势被日益放大，也是我们在产品打造着需要着力关注之处。,住宅部分,普通住宅竞争市场在售,普通住宅竞争市场在售,单位：万平米,已经开盘的竞争楼盘共计8家，总建筑面积218.5万平米，已经上市面79.18万平米，上市面积中已经销售70.023、7万平米，尚有9.11万平米的存量房源可售，通过调研，预计8家楼盘2011年的上市量在35.2万平米左右。因此2011年竞争项目的潜在供应量为44.31万平米。2011年后还有139.3万平米的潜在供应量。钱塘望景花园、阅景龙华、雨山美地已经进入尾盘销售阶段，预计2011年将消化完毕。竞争楼盘未来主要来自林景雅园、群盛北江豪庭和江佑柏庭。,普通住宅竞争市场在售,在售楼盘分面积段供销可以看到，81-100平米区间的房源是市场的主力供销区间，主要以2房户型为主。3房户型中，111-130平米的房源供销量较大，当面积超过130平米后，市场供应量明显减少。,普通住宅竞争市场待售,已知区域内未上市项目共24、计8个，其中住宅类项目6个，商业混合类项目2个。住宅类项目总建筑面积142.35万平米，商业混合类项目总建筑面积68.64万平米。,住宅市场竞争环境结论,一、珠江镇是江北市场明年楼市的重要板块，未来上市量较大，地王效应和规划利好将对板块的价植提升有着重要影响；二、目前可知的市场信息中看出，明年板块上市的产品仍以首次置业为主，面向刚需客户，而本项目的面积配比则更倾向于改善性需求，利用客群的差异化需求进行推广成为必然；三、明年板块内上市的住宅产品中，中高端定位仍为空白，也是本案入市的一个机会点；四、在楼市前景不明朗的前提下，以高定位拉高客户预期，同时价格不宜过度冒进，以适度领跑为宜。,Part3.25、项目定位,项目概述,Part C.3.1,江北新城核心区，64万平米法式生活城,项目简介：融侨观邸位于浦口区珠江镇，与主城奥体板块一江之隔，未来江北副城中心，毗邻长江，坐拥老山山景景观资源，交通便利，是距纬七路过江隧道最近的高端社区。项目外享珠江镇成熟生活配套，内部设有有商业街、幼儿园、会所等，是融侨集团2011年倾力打造的标杆级住宅项目。占地面积：28万平米总建筑面积：64万平米绿化率：35%产品类型：联排别墅、小高层开发商：江苏融侨置业有限公司项目地址：东至花卉大道；西至海院路；南至象山南路,项目物业构成,联排别墅,小高层,会所及townhouse展示区,小高层,幼儿园,商业,工程节点计划26、,2010年5月，现场售楼处、体验区开放2010年7月1日，别墅达到可售条件2010年7月底，一期小高层达到可售条件,项目SWOT及营销启示,Part C.3.2,SWOT分析,S,地处珠江镇板块，远眺老山，近享镇中心成熟配套；花卉大道对接过江隧道，拉近与主城河西距离；自身坡地地形，有利于打造特色景观；人文环境较好，文化积淀深厚；融侨品牌与开发商对项目的精心打造；产品的优质打造,地块周边配套缺乏，对珠江镇依赖较大；地块周边缺少可借势的公共景观资源。一期户型配比中大户型比例高，且无明显特色，在江北市场接受度不明朗,W,O,政府跨江发展规划和江北新城的日新月异；花卉大道沿线和老山板块各高端物业的相27、继启动，提升了区域形象和板块价值；相对于主城其它片区，江北依然是价格洼地，升值潜力较大。别墅产品的品质支撑和小高层产品的差异化定位,长江天堑带来的心理影响，交通瓶颈一定时期内仍然存在；区域城市化发展和自身产业基础相对薄弱；新政对高端物业，特别是投资性需求的打击；区域内同期面市的项目竞争压力。,T,SWOT对销工作的指导,优势彰显本案具备打造江北乃至南京极具特色的城市生态高端社区的先天优势劣势弱化通过对项目内部配套、景观的打造和营销手段，化解原有的不足，提升产品力和销售力机会把握规划的利好，交通配套的日益完善，将使区域的吸引力越来越大，客群的来源范围也将逐步扩大威胁规避在市场前景不明朗，区域竞争28、激烈的情况下，修炼内功，摆脱同质化竞争，以精良的产品品质和独具个性的项目形象赢得市场,项目定位策略,Part C.3.3,项目市场定位,大河西时代，江北新城人居标杆,项目发展理念定位,品牌价值,1,区域价值,2,交通体系,3,项目的吸引点,引流区域居住文化代表区域最佳居住选择,距离过江隧道最爱的高端物业,高舒适度高景观度高便利度,融侨品牌再度跨越,区域配套,4,产品价值,5,咫尺繁华的城市别墅区,项目客群定位,江北板块意向客户小结,30岁以下年轻群体、企业/公司员工为主，年收入水平相对不高，一般不超过10万。改善和结婚是两大主要购买需求，投资比较相对较高。区域规划和生活配套，以及对一直在本区域29、居住是影响购房者选择江北的最主要因素。对于物业类型的需求主要集中在多层和小高层，洋房、别墅类产品也有一定需求，高层选择率为零，反映出高层一定的不受欢迎。面积需求以中小为主，81-90占据主导。户型需求以两房和经济型三房为主，购买群体和需求类型决定了户型与面积的需求。可接受价格单价集中在6000-7999元/平方米。总价集中在51-80万，整体不超过100万，这一心理价位在秋季房交会的问卷中将有所更新。,80-100总价意向客户小结,年龄层次以34岁以下青年群体为主，职业以企业/公司一般员工居多。其家庭收入水平分布在两大块，一是8-15万，再就是21-30万。改善型需求居多，其次在结婚、工作需要30、等刚性需求上也有较大体现。投资人群比例不低，达到14.17%。在区域偏好上以江宁为主，其余主要是城中、河西和城南。江北板块选择率不高，仅在5%左右。对于区域的选择主要是地铁、区域规划和价格水平。购房关注因素主要集中在交通、价格、地段以及生活配套设施，是客户购房决策的最重要影响因素。物业配型偏好以多层和小高层为主，高层、洋房和别墅需求都较低。面积需求集中在71-110平方米范围，主力面积在81-90平方米。户型需求多是两房。,南京代表豪宅客户特征分析,南京高端住宅客户特点,长江路九号：以外贸企业主、金融机构高层，市级机关领导等高收入人群为主，看重此路段房源保值功能。,金鼎湾：以医院高级人员、金融31、机构高管，政府部门人员，外籍人士为主，其中一期销售中二期老业主占有一定比例。,世茂滨江：客群层次相差较大，低到出租车司机，高到大型国企负责人，其中，也有大批外地投资客、南京私营业主占20%。,天正湖滨：该项目吸引具有雄厚资金背景同时又更为注重生活品质的高端人群。如私企老板、企业高管等，外籍人士也占了不少份额。业主一般均为多次置业。,锋尚国际：驻江苏省内外的跨国公司，江浙一带的跨国公司和国有企业的高管、总裁、银行家，知名学者。一般在40-50岁左右。,仁恒国际公寓：该项目以南京本地客群为主，有少量浙沪投资客，以外企高层与私营业主为主。有部分业主被奢华的公共空间所吸引。,雅居乐花园：客群中周边居民32、的改善型需求占了多数，看重该项目配套环境，其中不乏电力部门，大型机械企业的老总。,中海凤凰熙岸：该项目以国企高管，政府部门高官给主要客群，看重项目的质量品质,星雨华府：完美园林水景是最大卖点，客群主要为一期老客户的改善需求，有较雄厚资金背景的中年人士，以私企业主，企事业单位员工为主。,9,10,长发羲和：客群以商务高端人士为主，大型外企高管，私企老板，为享受新街口黄金地段和顶级生活配套。,11,城开御园：客群中以高端学者、国企老总及在此附近的改善型需求业主为主，客群定位较为分散。,别墅主力客群定位,一、城中豪宅的购买人群跨国企业高管、国企管理层、私营业主、金融、法律、医药行业专业人士，高级公务33、员、大学教师、投资人士二、区域内高端置业人群片区内高级公务员、大学城教师、高级专业技术人员、私营业主、周边乡镇富裕人群,联排别墅目标客户喜好分析,一期住宅主力客群定位,一、片区内改善性需求人群高新区员工、公务员、大学教师、国企职员、周边乡镇有经济实力的人群二、来自南京主城的首次置业人群受主城房价挤压至江北置业的一般购房人群三、来自南京主城的改善性需求人群，主要分布于鼓楼、建邺两区四、看重江北新城未来升值潜力的投资人群,小高层产品目标客户喜好分析,区域内主要竞争项目客户组成情况,产品升级建议,Part C.3.4,奥体板块的住宅产品赠送、配套、园林情况,竞品别墅的赠送、配套、园林情况,竞品别墅的34、赠送、配套、园林情况,打造区域标杆，跻身全市中高端楼盘竞争，需要本项目在硬件配套、展示面等方面有过人之处，因而需要进行部分环节的提升,产品升级建议全石材外立面,全石材外立面是让消费者认识项目品质与档次最直观的表现，别墅产品的全石材立面，加之产品本身的户型优势，有利于本案形象的拔升，直接参与区域中纯别墅的项目的竞争。小高层全石材立面在区域内尚无同类产品做到，可使本项目成为标杆，同时也匹配大户型居多的面积配比，跳出区域内住宅产品的刚需竞争，独树一树。,园林升级建议植入浓郁的法式文化色彩,利用自然冲沟打造具有浓郁法式风情的水系景观打造供业主休闲、观景的泊岸景观复制法国各地街头雕塑，或将体现法国城市文35、化的场景制作成情景雕塑，散落于小区各节点景观，做背景讲解，将文化艺术与园林景观有机融合引种枫丹白露（由枫树、白桦等组成的多重植被），构成丰富的秋色,别墅硬件提升建议精装修庭院,丰富的庭院空间是本项目别墅产品的一大亮点，也是本项目在区域内与同类产品及独栋产品竞争的核心竞争力，因此建议将这一卖点放大提供多种风格的庭院装修风格，将江北首个“定制式法式风情庭院”推向市场。合理的面积段+精装庭院，二者结合可以分流部分原本打算购买竞争对手独栋或双拼的客户,别墅硬件提升建议科技及建材，突出的是品质和安全,断桥隔热铝合金窗LOW-E玻璃,电子巡更系统,指纹锁,外围低压电网,车牌自动识别系统,可视对讲系统,小高36、层硬件提升建议豪华、便捷与舒适,断桥隔热铝合金窗LOW-E玻璃,全石材精装入户大堂,地暖,电梯厅,家庭远程控制系统,展示提升户外展示重在体现品质生活与法式风情,沿海院路设置展示项目法式风情的围档，将展示与引导作用合二为一,小高层样板房展示区户外景观打造运用法式雕塑及地面铺装,入口绿化引种薰衣草,高尔夫果岭与户外休闲设计融合,精心打造的绿地与休闲设施,展示提升售楼处展示重在体现尊贵、法式与区域大盘,着法式古典服饰的男性门僮,售楼处内着法式贵族服装的玩偶摆件,墙体彩绘法式风情画,结合沙盘模型设置的区域立体沙盘，重在突出项目区域前景,播放厅弧幕展示，突出未来生活品质,展示提升样板间体现生活品质、舒适37、惬意与空间感,高舒适度的家俱摆设来体现露台的阔绰与舒适,样板间庭院体现未来生活的悠闲与高贵,样板间地下室可设置不同功能，体现空间的高利用率与实用性,精装车库，体现双车库的优势,项目价值提炼,Part C.3.4,品牌价值,全国房地产20强,1,城市运营理念,2,前期开发项目的影响力,3,中国百亿房企军团中国开发企业百强21名福建地产老牌军团，标杆福建地产21年,“为居者着想，为后代留鉴”,06年9月进驻南京，中央花园地王名震奥体融侨世家开盘热销玫瑰纪花园洋房闪耀河西,区域价值,江北新城核心区,1,“大河西”,2,老山山景景观,3,20102030年南京市总体规划，浦口区是江北新城核心区,从奥体38、板块购房人群外溢到江北滨江规划出台到下关滨江开发再到江心洲生态科技岛启动，长江的对地域心理的影响将越来越弱，一个将河西奥体、江心洲、珠江镇合而为一的区域概念呼之欲出，它与下关滨江豪宅区隔江而望，共同营造一个“大河西”概念。,项目背依老山，直面山景,交通体系,纬7路过江隧道,1,地铁10号线,2,20条过江通道规划,3,已经开通，到达主城只需25分钟,已经动工，将于2014年前完成。,未来江北真正与主城融为一体,区域配套,生活,1,教育,2,小区配套,3,尽享浦口区繁华的商业娱乐周边大型超市,紧邻浦口高级中学与南京工程大学毗邻而居与南京财经大学紧邻,幼儿园大型独立商业高级会所,产品体系,别墅,139、,住宅,2,小区环境,3,定制式风情庭院、科技元素的运用100%赠送面积全石材法式风格立面,法式风情园林中央水系,别墅区里的公寓大尺度舒适空间、差异化产品定位奢华级产品品质,产品价值提炼,项目卖点梳理,老山山景景观北部新城的打造，未来的区域发展前景别墅庭院打造与超大赠送法式特色空间景观系统休闲、健康、养生的建筑理念会所、商业、教育等配套邻近珠江镇中心融侨品牌,客群喜好,独特的山水景观资源宜居的环境便利的交通良好的景观居住空间健康的生活方式友好、和谐、高尚的居住文化安全便利,项目价值提炼,Part C.3.5,项目核心优势,面朝长江老山山景法式园林,新城中心咫尺繁华,造城时代品质标杆,舒适户型融40、侨品质,自然山水间的城市生活,形象定位,老山南麓城市山居生活,这样一个项目形象，弱化了产品类型，而主要强调了地段和生活方式将“城市”与“山居”能够完美统一，是很多项目所无法具备的价值点,区域概念“大河西”,从奥体板块购房人群外溢到江北滨江规划出台、下关滨江开发再到江心洲生态科技岛启动，长江对地域心理的影响将越来越弱，一个将河西奥体、江心洲、珠江镇合而为一的区域概念呼之欲出，它与下关滨江豪宅区隔江而望，共同营造一个“大河西”概念。,“大河西”,下关滨江段规划方案,江心洲新加坡生态科技岛启动,主形象推广语,从“一江两岸”到“两岸一城”的思路演变 下关滨江开发给我们的启示，让我们有了“一江两岸，一样41、的精彩”这是推广主题，但考虑到这一语气姿态上不够高调，于是继续挖掘，从南京城的“山、水、城、林”到本项目的“山、水、城、林”的卖点，又有了“融侨观邸，赞美城市的精彩”，以城市的概念来弱化“长江天堑”在人们心目中有负面影响，经过推敲，认为近阶段这一推广语缺少足够的支撑，最后，经过反复讨论，有了项目第一阶段的形象推广语,两岸一城，分享南京,案名,项目品质与面向人群融侨观邸诠释：在项目所处之地，远观长江浩渺烟波、近观老山百里延绵山脉，俯观河西新城中心耀世繁华，大观天下山水人文的高远境界。一个“观”字，囊括项目天赋地赐诸多优势。邸，古时诸侯王和权贵豪门的府第，寓意项目尊荣不凡的高尚品质人居气质。备选：42、融侨天骄别墅组团案名：秀墅小高层组团系列案名：峰景、峰慧、峰水,LOGO示意,Part4.整体营销与实施,整体营销思路,Part C.4.1,营销要完成的三大任务,全面提升融侨品牌和项目的影响力，打造核心差异性,Point1：影响力,有效提升项目知名度，渗透圈层传播,体验营销兑现产品全价值，策动达成销售,Point2：传播力,Point3：购买力,社会理想,城市价值,区域价值,项目价值,企业品牌,产品呈现,价值呈现,理念呈现,意向蓄客,市场聚心,市场蓄客,销售控制,形象呈现,传播端,营销端,体验营销 活动营销 产品呈现,品牌造势,形象勾勒,利益诉求,品牌结论,传播力度,企业品牌造势,首期开盘,43、推广策略,媒体运用策略,视觉电视短片、3D动画、户外大牌、工地围挡、报纸广告听觉电台广播、社会舆论、口碑效应感觉圈层聚会（与周边大型企业互动联谊、银行、4S店、俱乐部会员互动联谊）、现场体验、异地体验户外形象指引，平面媒体配合，活动营销为主,媒体选择建议,营销解决的问题是如何化解两条产品线并行带来的矛盾,从工程节点和目前获知的项目信息可以知道：1、本项目明年7月份可公开销售；2、小高层与别墅会同时推出这样，势必给项目带来一个问题，即：1、小高层、别墅两条截然不同的产品线在推广中如何统一于一个案名之下，让小高层可以借别墅拉升价值，而别墅却不至于因小高层而降低形象？2、小高层、别墅的客户定位截然不44、同，同期推出，如何解决蓄水与推售节奏的矛盾？3、明显区别于江北目前热销面积段的户型产品如何形成竞争优势，又如何吸引主城的购房人群？,营销宗旨：别墅统领形象、公寓实现销售,我们在进行了大致的经济测算后，明确了一点，即形象和销售率，两者都要兼得！1、在推广中，项目的调性与别墅的形象统一，高举法兰西风情的大旗，要高端、有品质，在大众媒体中，弱化产品类型的信息，主要讲地段、生活方式、品牌、理念等；2、在推售中，别墅做为价格标杆，控制推售量和推售节奏，小高层的持续销售以实现销售任务。,推售策略,同样，别墅与小高层同期入市，如何解决蓄水与推售的问题？1、推广中由一个总案名统领，只在销售物料、网站信息和一些45、小众媒体中涉及产品类型，在销售现场对客户进行区分，两种类型同时蓄水；2、每批开盘，别墅先于小高层20天左右开盘，控制好推售量，以供不应求为目的，造成饥饿感；3、小高层房源在第一批开盘后推出，并根据销售情况适时加推，期间如有别墅客户，先蓄水不销售，待达到一定量后再少量开盘。,推售时机和推售计划,Part C.4.2,项目整体营销目标和2011年度营销目标,项目整体营销目标,目标分解及价格策略,一期划分：西区联排别墅1-18幢，共88套。西区小高层10-15幢，其中：76m2（D2）：72套92.6m2（B1）：84套93.9m2（A2）：48套96.8（D1）m2：24套101.4m2（D3）：46、24套125.6m2（A1、A3）：96套139m2（B1、B3）：168套,根据江北目前类别墅价格13000左右，加上本项目品牌、综合品质等提升因素，同时与河西奥体的大平层形成价格对比优势，建议别墅以均价15000元/平米入市，确保先期推售的别墅形成热销，2011年别墅目标总销金额3亿元左右。,住宅入市价格建议,根据市场比较法预测本案实现均价9875元/平米；,注：月增0.5%的依据来源于目前的市场环境下国信阅景龙华的价格走势,推售时机及推售节奏计划,市场爆破点：区域造势,从奥体板块购房人群外溢到江北滨江规划出台、下关滨江开发再到江心洲生态科技岛启动，长江对地域心理的影响将越来越弱，一个将河47、西奥体、江心洲、珠江镇合而为一的区域概念呼之欲出，它与下关滨江豪宅区隔江而望，共同营造一个“大河西”概念。,“大河西”,下关滨江段规划方案,江心洲新加坡生态科技岛启动,推广与推售时间节点安排,推广线,销售线,12月,2011年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,推广主题：2011年，融侨地产创世纪 2011年，融侨开启南京“大河西时代”走进“大河西”，胸怀山水志媒体策略：大量主流媒体软文炒作、圈层杂志软文硬排 网络话题炒作大河西时代生活方式的网络平面表现,开盘,8月,9月,10月,11月,12月,准备期,市区接待中心选址及包装，开始接待来访现场售楼处包装销售物料到位销讲说辞到位,5月1日48、，售楼处、体验区开放,7月1日，别墅开盘，7月30日，首批小高层开盘,准备期,一、阶段任务：区域炒作，“大河西”概念为市民接受二、时间：2010年11月2011年3月底二、主要工作：1、项目形象确立、营销推广方向确立2、样板示范区及现场售楼处包装3、市区接待处选址及包装4、软文炒作2011，融侨开启大河西时代 胸怀山水志，领跑大河西5、前期物料准备到位,推广与推售时间节点安排,推广线,销售线,12月,2011年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,媒体策略：户外大牌主打“两岸 一城，分享南京”，平面报广表现一江两岸，同样的精彩，现场包装展示传世名筑，项目巡展展示自然山水间的城市生活活动策略49、：“拍立得”、“领跑大河西”长跑活动、现场体验区开放日、项目产品说明会玄武湖公园项目巡展,开盘,8月,9月,10月,11月,12月,形象导入期,现场接待中心正式接待客户客户蓄水及区分别墅认筹,5月1日，售楼处、体验区开放,7月1日，别墅开盘，7月30日，首批小高层开盘,形象导入期,一、阶段任务：项目正式亮相，短期内迅速吸引市场关注，完成客户积累二、时间：2011年4月2011年6月底三、主要工作：1、正式出街，吸引市场关注2、产品发布，积累意向客户3、配合卖点宣传的客户公关活动4、意向客户积累及梳理，根据客户情况及时修正营销推广方向四、推广主题1、两岸一城，分享南京2、领舞，以江山的名义3、沉50、醉在法式浪漫人居,形象导入期,五、活动配合1、“拍，立得！”这个春天看融侨观邸目的：在广告出街后迅速吸引全体市民关注和市场轰动方式：拍下融侨观邸任意出街广告，通过HOUSE365和新浪微博将图片上传，凭ID可至接待中心领取礼品一份。准备：1、365媒体合作 2、注册“融侨观邸”官方微博,具有法式风情的礼品,形象导入期,五、活动配合2、房展会期间助威青奥会，领跑大河西目的：在房展会期间制造轰动效应，拉近市民方式：融侨集团发起，全体员工参与，邀请市民参加，共同参加长跑活动，起始地点为纬七路过江隧道南北端，参与的市民可获得长跑纪念品(印有项目LOGO的运动服)准备：与一家主流媒体进行合作，以增强活动51、影响力和参与度,形象导入期,五、活动配合3、体验区、售楼处开放“体验香颂之美”融侨观邸产品解析会目的：将通过前期推广与活动积累的客户进行再梳理，将产品卖点及区域未来更细致地展示，增强购买信心方式：表演、体验和产品解析加以统一，测试客户反应，宣布VIP卡申请时间及规则,推广与推售时间节点安排,推广线,销售线,12月,2011年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,推广主题：原生，原墅，厚载一生 给爱山的你，一座华美的城 城市未来，为我而来媒体策略：所有推广形象换为别墅的推广语，小高层即将推出作为子信息推出，别墅开盘后，小高层认筹信息以报广和短信、DM等小众媒体对外发布活动策略：开盘活动、每月52、1-2场暖场活动,8月,9月,10月,11月,12月,开盘期,7月1日别墅开盘，紧跟小高层认筹，7月30日小高层开盘,由于市场等不确定因素，时间排期暂时排至第一次开盘,5月1日，售楼处、体验区开放,7月1日，别墅开盘，7月30日，首批小高层开盘,开盘期、持续销售期,一、阶段任务：正式销售，完成预定销售计划，制造旺销态势，市场关注度与品牌再度提升二、时间：2011年7月2011年9月中旬三、主要工作：1、正式开盘销售2、推广持续跟进3、客户维护活动为销售加力四、推广主题1、香颂绽放，墅载一生别墅开盘2、给爱山你的一座华美的城小高层开盘3、城市未来，为我而来热销宣传,五、活动配合1、法式风情系列活53、动目的：展示项目法式风情，提升项目品质与调性，突出项目个性，吸引购房人关注方式：香颂音乐沙龙、法国电影周、香水体验周、美食品鉴周。,开盘期、持续销售期,开盘期、持续销售期,五、活动配合2、儿童、亲情主题系列活动目的：丰富现场人气，吸引市民参与，提升业主满意度方式：春田花花乐游节、“宝贝眼中的江与山”画展、巧克力DIY节。,与“爱乐游”、“孩子王”等合作，在现场举行儿童乐游活动,儿童画展,巧克力DIY,开盘期、持续销售期,五、活动配合3、抽奖类活动目的：刺激销售，促进成交 方式：别墅成交客户抽取“法国深度游”大奖 小高层成交客户抽取影楼“法式风情大片”拍摄机会,因市场、销售等不确定因素，具体方案54、做至第一次开盘，后续将根据客户及销售表现做及时调整及有效跟进,营销阶段划分、阶段目标及费用预算,根据年度销售目标9亿元，由于本项目为首次入市，按2.8%的营销费用计算，年度总营销费用应该控制在2500万元（其中包括了市区接待中心选址与包装、现场包装、销售物料、品牌推广以及项目所有的营销费用）,附件：市场研究报告,经济环境,中国经济恢复高速增长经过2008年全球金融危机的洗礼，中国经济经过2009年的平稳过渡，在2010年再度回到高速增长的轨道。中国社科院在2010年12月底发布经济蓝皮书预计，2010年全国经济增幅约在10%左右，全年GDP突破37万亿元人民币，经济总量首次超过日本，居世界次席55、。当前，中国正在谋求转变经济发展方式，中共中央“十二五”规划建议指出，必须调整经济结构、扩大内需、建设创新型国家。CPI居高不下，通胀压力与日俱增2008年中央为刺激内需而投放的4万亿计划对于中国经济的增长起到了关键的积极作用。而政府大量投放货币刺激市场流通，从而推动经济复苏的同时，也造成了通过膨胀压力的增加，在近年中国CPI指数不断上升，2010年12月CPI预测值在4.5%左右，并使得政府对通货膨胀指标由2010年的3%上调至2011年的4%。,经济环境,社会投资渠道缺乏，资金没有出路社会及民众对于中国的通胀压力有清晰认识，财产和现金的贬值问题已被各界广泛关注，为了有效的抗跌，纷纷寻求投资56、途径以保证资产。而在国内本身就存在投资渠道匮乏的窘境，特别是在股市跌跌不休的局面下，房市几乎成为国内当前唯一一个具有较好保值增值功能的投资途径。2010年作为号称有史以来调控手段最为严厉的大调控年，房地产市场仍旧坚挺不衰的走势，也很好的验证了这一点。【中原观点】综上所述，在2011年，即使相关政策不会出现明显松动，对于投资、投机性购房的抑制性政策仍然持续，也很难有效阻止大量资金继续向房地产市场流入。再加上依旧旺盛的刚性需求对于楼市的有力支撑，可以预见的是，2011年房地产市场仍将保持一个较为稳定的发展势头。,政策环境,2010年，在房价突飞猛进的过程中，号称“史上最严厉”的宏观调控政策在四月出57、炉。开发企业在资金充裕的背景下多保持观望态势，坚挺的房价在楼市低迷一段时期后重拾涨势，基于四月新政基础上的十月新政再次出台。在一系列政策调控的基础上，房价过快上扬的态势得到初步遏制，但市场供求关系并未发生根本性逆转，楼市仍然有着趋热的冲动。,政策环境,政策环境,政策环境,【政策定调】“史上最严厉调控”将在2011年延续。【调控手段】明年调控将更加多元化，很可能会进一步打出财税、金融、土地等调控组合拳。【调控取向】在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，2010年的部分调控举措将常态化、长期化。【调控影响】从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非58、常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，住房市场的重心会更明显地转移到二三线城市。对开发企业来说，过去更多依托土地快速升值来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资收益的盈利模式。,政策展望,南京房地产市场,两次调控新政，但除了首次新政出台后，楼市出现短暂低迷，其余月份南京楼市均保持供小于求的态势。2010年南京商品住宅市场供应房源55406套，成交房源49833套，供销比为1.11。远远低于市场正常水平的1.2，这说明2010年南京房地产市场运行良好。,2010年虽然是历年来政府对楼市调控最严厉的年份，59、但南京楼市依然保持较为旺盛的态势。,南京房地产市场,2010年南京市场成交量同比去年出现较大的跌幅，但2009年是非正常的市场，而本年度市场一再遭受新政打压，市场成交量出现回落纯属正常。,2010年南京商品住宅市场成交量达到49833套，同比2009年下降48.90%，同比2008年上涨17.55%。2009年的疯狂，给予了开发商充分的信心和充足的资金，而越调越高的房价，则消磨了购房者的耐心，在如此博弈的局面下，市场未来走势不言自明。,南京房地产市场,全市2房主力供销面积段集中在81-90平米，占比超过20%，3房主力供销面积段集中在111-130平米，占比近20%。,从全市商品住宅分面积段供60、销来看，81-90平米2房户型所占比例较高，达到22%以上。其次为111-130平米的3房户型，所占比例也近20%。当面积超过144平米后，市场供销量就急剧减少，跌至2%以下。,南京房地产市场,2010年商品住宅均价较和2009年相比，依然保持上涨态势。分月来看，受调控影响，下半年开始房价出现滞涨，高位盘整。,2010年南京房地产市场成交均价达到11338元/平米，同比2009年上涨41.21%。从走势来看，上半年成交均价一直呈现飞速上涨的态势，但7月之后受到国家宏观调控的影响，成交均价保持滞涨，呈现微涨态势，特别到了2010年12月，成交均价同比涨幅仅为12.03%，创下本年度的最低点。,南61、京房地产市场,南京万元以上楼盘占比突破45%，6000元/平米以下楼盘越来越远郊化。,从成交结构来看，6000元/平米以下低价房源成交占比明显减少，而10000元/平米以上的高价房源成交占比出现了明显上涨。6000元/平米以下的房源占到整体成交比例的17.39%，环比去年下降了36.19%，10000元/平米以上的房源占到整体成交比例的45.01%，环比去年上涨了25.78%。,浦口房地产市场,2010年浦口板块房地产市场呈现供大于求的态势，全年供应房源12534套，124.36万平米，成交房源9931套，98.74万平米，供销比为1.26。,从市场走势来看，浦口板块市场运行走势基本与全市一致62、，在第一轮新政公布后进入市场低迷期，市场供销形式异常恶化。值得注意的是浦口第四季度的供销形式远远好于全市的平均水平，这主要由于在10月份珠江镇板块成交了三幅地王，推动区域成交量快速上涨。,新政低迷期,江北三幅地王成交,浦口房地产市场,浦口板块供销以81-90平米的2房户型为主，占比在40%左右，超过全市近20个百分点。3房户型中，111-120平米的紧凑型房源占比较大，在8%-9%。,从浦口板块各面积段供销来看，2房户型是市场供销的主体，这也与区域市场刚性需求较多有关。在3房户型方面，紧凑型3房市场占有率较高，主要集中在111-120平米区间房源，其次为101-110平米区间房源。当面积超过163、44平米以后，市场供销占比就非常稀少，多以别墅类产品存在。,2010年南京浦口板块成交均价7545元/平米，同比2009年上涨75%，远高于全市平均涨幅。12月均价较1月上涨30%，也高于全市15%的涨幅。,浦口房地产市场,从分月走势来看，浦口板块成交均价呈现不规则的走势。第一季度成交均价呈现稳步上升的态势，但到4月份受到新政影响，成交均价一路下跌。8月开始市场进入复苏通道浦口市场的成交均价也恢复逐月稳步上涨。,2011年市场走势判断,【政策预期】,在经济危机形势下的宽松货币政策已经完成其使命，其在恢复经济增长的同时，负面影响也明显显现，主要表现为货币投放过量下物价出现非正常性上涨，通货膨胀已64、由隐性走向前台。在此背景下，调整存款准备金率，加息将成为常态，市场步入加息通道。2010年12月10日召开的中央经济工作会议已为2011年的政策定调：积极稳健审慎灵活。在新的一年，积极的财政政策与稳健的货币政策，将成为贯穿全年的主题。,【市场供应】,2010年南京新建商品住宅供应约670万平米，预计2011年将在这个基础上略有小幅增加。预计全年新建商品住宅供应量总体在700-750万平米左右，推案量将取决于开发企业的信心和市场的发育程度。,【市场消化】,从目前的论调来看，楼市政策偏紧的态势将在2011年延续，在房价高企、信贷萎缩的背景下，楼市成交的活跃度将会受到明显抑制。随着保障性住房建设力度65、的加大，保障性住房所占市场比重将会逐步上升，楼市将向“两个市场”的基本格局演变。预计全年新建商品住宅成交量将在600-650万平米左右，市场成交放量与否取决于房价松动与否。,2011年市场走势判断,【房价走势】,在供求关系偏紧的背景下，短期内房价出现松动缺乏量能支撑；政策高压及行政干预下，房价上涨的势头也将受到抑制，短期内将维持高位震荡态势。预计全年商品房成交均价仍在维持在万元上下，个别热点区域成交放量或将成为影响整体均价的结构性因素。,【开发企业】,南京楼市目前的市场表现来看，品牌开发企业的物业更受购房者追捧。品牌开发企业更注重人性化的服务及配套的提升，因此在市场上有着更高的增值空间和增值速度。尤其在近两年，这一点表现的更为突出。品牌企业在市场中脱颖而出，大多数房企提前完成年度销售目标。随着二三线城市房地产市场的崛起，品牌房企的发展重点也将从一线城市，逐步向二三线城市转移。,