1、1 常州河海置业龙城大道项目 营销策划报告 谨呈：河海置业 致观咨询（上海） 2010/09 2 本次提案重点解决的问题本次提案重点解决的问题 ? 规划方案调整及户型建议 ? 项目定位及营销策略 ? 项目案名及品牌调性 3 ? 规划方案调整及户型建议 背景： 本次提报是基于之前致观对市场层面的结论，以及结合了河海置业提供的目前 暂定方案，在大方向不变的前提下，所给出的判断和建议。 市场结论： 区域性质决定了项目的公寓产品要以中小户型为主 ?区域板块定位为城市中高端生活居住区。 ?客群主要以园区和周边首次置业，及市区价格外溢的改善型人群为主。 ?即将开盘的万和城项目，高层公寓的主力面积在88-12、25平米之间。 ?区域较成熟项目绿地世纪城一期和8月刚推出的二期都是以60-120平米产品为主。 常州总价250万以下别墅分布常州总价250万以下别墅分布 武南：非核心区域 价格：240-280万 面积：300平方米左右 代表项目：溪湖小镇、中天名园 城西：青枫公寓附近 价格：250-350万 面积：220-300平方米左右 代表项目：青枫别墅、景瑞英郡 城北：飞龙、青龙板块 价格：200-300万 面积：260-300平方米左右 代表项目：绿地世纪城、滨江明珠城 城北：恐龙园板块 价格：350-450万 面积：200-270平方米左右 代表项目：世茂香槟湖 本项目本项目 项目区域并非传统的别3、墅板块，别墅资源性差，但区位优势明显 在保证别墅功能性完整的前提下，通过做小面积，控制总价来提高产品的竞争力。 目前暂定规划 总 建 面：195960平方米 联排别墅：19500平方米（78户） 高层公寓：159795平方米（1486户） 总 户 数：1564户 会所商业：16665平方米 规划调整建议 建议一：将会所与西南角小高层位置互换建议一：将会所与西南角小高层位置互换 原因：原因： 1、会所规划有5层，功能空间较大，目 前会所所处位置，只能使其作为内部功 能使用。位置调换后，会所可以承接部 分对外功能，提高会所的使用功能。 2、可以作为前期项目销售所需要的展示 面，将售楼处设在其中，可以更好的与 样板段结合。 3、与沿街商业形成互动，更有利于商业 的存活，带动商业快速成熟。 规划调整建议 建议二：将主入口开口做大建议二：将主入口开口做大 原因：原因： 1、突出主入口，提高主入口的形