1、报告提纲,2010年下半年市场预测,竞争市场分析,项目开盘定价,宏观市场分析,PART1 2010年市场预判,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,二手房交易营业税，抑制过度投资打压,主要为执行05年政策，不再加强趋于温和,下半年通过房贷新政，提高投资门槛打压,政策从紧转松，减免商品房交易税扶持,持续放松信贷条件，降低利率年末开始收紧，打击屯地及投机扶持 打压,提高个人住房贷款门槛继续尝试限制，但收效微弱,下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策开始限制,2920,3310,1756,1680,2087,893,2643,2003-2009 上海商品住宅成交量走势2、（单位:万平方米）,中国楼市一贯是“政策楼市”“市场低迷扶持；市场过热限制/打压”，特征明显;但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。,历年调控汇总,政策调控过往特征,本轮调控政策,此次新政比以往历次调控都来得坚决，保持楼市稳定成为此次调控的主要目标,控制不合理需求、平衡供求，使市场降温，成交量首先出现大幅下跌,调控手段1,投资客,第一套非普通住房首付提升至30%；家庭二套房首付大幅提升至50%起，贷款利率1.1倍起；三套及以上房产，全面停止发放贷款，使投资客不能利用银行杠杆炒作投机。,保护居民购置首套住房，着重打击一户多套的消费以此彻底杜绝依靠抵押贷款3、炒房的现象,调控手段2,开发商,银监会银行业监管一部主任杨家才4月21日解读了最新出台的房贷新政。银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则：对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。,严把土地源头，从严查处囤地、炒地等行为,调控手段3,土地出让,国土部通报2010年全国住房用地供应计划,2004-2010 全国住房4、用地供应（单位:公顷）,54650,76461,180000,注：2010年计划的18万公顷中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量的77%；其中，在这三类住房用地中的中小套型商品房，计划供地总量80431公顷，已经超过2009全年。,加大中低端住宅土地供应，平抑供求关系，控制房价过快上涨,政策周期预测,宏观调控持续至2010年底，2011年回暖,2003-2009 上海商品住宅成交量走势（单位:万平方米，03、04为商品房）,市场爆发政策力度不够,调控力度加大,市场趋火后再次限制,金融危机后扶持,开始大力调控打压大幅提高土地供应,？,根据以往经验，政策密集调控后，往往会5、出现半年到一年左右的楼市低迷期中国不断强大的内需及城市化发展将起到有力的支撑效果，2011年政策放松，市场回暖,历次打压年政策05年,价格跌幅15%左右,上海整体量价变化,上海各环区量价变化,成交量下降幅度有限，价格在政策干预下出现了16%左右的下调。,内环内以及外环外成交下跌最为明显；内环外成交价格普遍下跌在15%左右。,成交量调整幅度小于价格调整幅度，成交价格下跌15%左右,历次打压年政策08年,价格跌幅15%左右,上海整体量价变化,在07年9月二套房首付提高后，市场出现连续1年的成交量下跌成交价格在政策出台后1年，出现15%左右的价格下跌,价格调整预测,价格跌幅15%左右,3月上调存款准6、备金率0.5%,12月国四条，增加土地首付营业税,6月执行二手房营业税,9月二套房首付提高,6月出台二手房营业税,2005-2010 上海商品住宅成交量走势,根据以往经验，政策密集调控后，价格往往分阶段下浮10%-15%,聚仁理解的2011年市场,本轮政策调控的目的更多的是保障中低端住房需求，核心思想以保障民生为主，而 信贷政策的收紧（打击投资客，修正市场合理供求）、土地供应结构的变化，充分了说明了此次调控具有很明确的针对性；而从整个宏观层面看，08年的4万亿拉动内需、09年、10年天量的贷款释放，使中国未来将保持较高的通货膨胀率，房产仍将成为保值的最好手段之一复苏速度以往（受到宏观背景的整体7、带动以及调控针对性较强）价格降幅以往（重点保证中低端居住需求，保障民生，整体价格将明显回落）,结合历年调控背景，本轮调控周期将在10年年底基本结束，整体价格跌幅在15-20%之间,PART2 宏观市场分析,7、8月份反弹的理解后续市场预测,2008-2010上海商品住宅月度成交套数（来源：佑威）,2010年月成交套数仅有2009年高峰时期的一半，5月成交量更是达到了近5年来的最低点，呈现观望状态，但是7月后，市场表现出现了反弹态势。,（数据统计截止至9月）,住宅市场成交走势,仅为09年峰值的一半,05年调控后成交分析,2007年,2008年,政策出台,07年调控后成交分析,在成交出现连续3月的8、低迷后，市场反弹当月度成交达到80万方以上时，成交量持续走高,在成交出现连续6月的低迷（包括传统淡季）后，市场成交反弹当月度成交达到80万方以上时，成交量持续走高,根据以往经验，市场调控低迷期因政策以及市场行情而定而当月度成交量达到80万方临界值后，市场成交量将逐渐稳步反弹,历年调控成交反弹,80万方是历年反弹的市场最低月成交量,目前市场价跌量增,价格还有继续下跌的可能,目前市场大幅度降价（跌幅20%)销售项目，均能有理想的去化量而现阶段整体价格跌幅在10-15%左右（未达到预测的跌幅），相较于以往的调控，成交量反弹是否持续是价格反弹的关键,大幅度降价项目销售情况,整体市场价格情况,历年调控价9、格,回暖初期，价格回升滞后于成交量,政策出台,政策出台,05年调控后价格分析,07年调控后价格分析,政策调控后3个月，成交持续反弹而成交价格在成交持续反弹的6个月后出现企稳回升,成交量在政策出台6个月后出现持续反弹而价格在成交量持续反弹的9个月后出现企稳回升,根据以往经验，成交价格反弹将在成交量持续反弹6-9个月后出现企稳回升态势目前仅仅成交量反弹初期，且是否持续尚待印证，价格短期仍旧表现低位盘整，难以步入上升平台,7-8月成交反弹的性质,7-8月的本轮反弹更多的表现为筑底过程，接下来市场是否回暖主要取决于成交量是否持续反弹以及站位80万平方米的月均成交之上,历年经验：政策调控后，成交量会出现10、持续下跌的区域，但一旦成交量达到80万方/月的临界值后，成交将持续反弹成交量：目前市场月均成交仅为40-60万方，远远未达到稳定持续反弹的阶段，市场仍旧为筑底阶段虽然目前市场大幅降价20%左右的项目，均有较为突出的市场去化表现；但整体市场跌幅仅在10-15%左右，仍未达到预估跌幅水平，仍旧表现低位胶着状态,上海市场是否回暖主要取决78月这波反弹是否持续且放量，而成交量是否延续主要取决于供应量以及后续政策。,上海整体供求,9-12月，市场集中放量,从历年供应来看，上海商品住宅市场始终保持年均1200-1400万平米以上，而今年1至8月供应517万方，保守估计在接下来的4个月中，市场将供应至少5011、0万方的商品住宅；从住宅需求来看，即使在受到金融危机强烈冲击的08年，市场仍旧有900万方的需求，保守估计，10年市场商品住宅整体需求在900万方以上，400万左右的体量将在接下来4月集中释放；,(数据来源于佑威系统，截至日期10年8月20日),根据宏观上海市场供求来看，接下来4月，市场将集中放量,短期集中放量,9-10月市场进入供应高峰,9月预计上市楼盘,9月，上海全市预计上市楼盘49个，远远大于6-8月推盘数量，预计上市体量大于100万方；,传统旺季“金九银十”又将出现集中放量供应,短期集中放量,短期内供应集中放量,鉴于目前市场已经出现了底部企稳反弹的迹象，但根据历年经验来看，市场仍未表现12、出稳定持续回升的趋势；但是，从市场降价楼盘的市场火爆去化表现来看，随着“金九银十”供应的集中入市，短期内，势必出现一波企稳反弹态势；,聚仁对于未来预测：,以目前状态，如果政策不进一步调控，市场将随着成交量的回升企稳,可能性一：企稳回升,企稳回升,价格企稳,成交反弹,整体市场保持量增价稳态势，逐步企稳反弹,预测,陆续跟进政策,仍有政策陆续出台的可能,持续政策吹风，后续政策仍有出台可能,可能性二：后续政策,后续若出现价格大幅增长的情况，仍有出台打压政策的可能,随着供应放量以及成交的反弹，市场后续调控政策可能在10年底出台,目前市场环境,预计2010年后四个月，成交回升，政府将出台新政予以干预，市场13、形成二次筑底2011年市场逐步回稳，量升价平。,成交量：市场出现了筑底反弹态势，但据历次调控来看，市场并未进入稳步回升期成交价格；市场成交价格出现了15%左右的调整幅度，且调整幅度较大项目，市场去化表现突出后市预判：9月份后，上海将迎来大量供应入市，市场将进入转折关键期,PART3 竞争市场分析,小宅竞争梳理,竞争区域徐泾、九亭,本案小宅主要竞争区域为徐泾、九亭板块,徐泾板块,九亭,本案,小宅竞争梳理,后续供应压力后续供应量13.23万方,区域内小宅产品后续竞争压力不大，但区域并非传统公寓热点板块，认知度不高易受到松江、嘉定等外区域各公寓热点板块分流,小宅竞争梳理,去化速度,宏观调控下，去化明14、显放缓,小宅竞争梳理,价格表现,徐泾区域内，目前公寓报价18500-20000元/，成交价16000元/左右其次距离本案较近的北九亭个案新虹桥首府（3公里），毛坯成交价14000元/,小宅竞争结论,徐泾板块，公寓市场相对封闭，非传统小户型公寓板块，排除板块产品力弱的因素外，整体区域认知度不高，价格运作平台有限；虽然受到大虹桥利好以及二号线延伸段开通利好，但短期内吸引外区域自住客源的机会有限，小宅客源将仍以区域客为主，价格平台有限；,中宅竞争梳理,竞争梳理,新桥板块,徐泾板块,赵巷板块,颛桥板块,本案,本案中宅主要竞争区域为徐泾、赵巷、新桥、颛桥主要为经济型别墅和大平层产品,中宅竞争梳理,后续供15、应压力,区域内经济型别墅总量并不大，主要来自周边的大平层产品,中宅竞争梳理,去化速度,宏观调控下，去化明显放缓新南路1号，高产品力产品，开盘热销,中宅竞争梳理,价格表现,叠加成交价21000-25000元/，联排27000-30000元/，大平层报价20000-30000元/,中宅竞争结论,本案中宅竞争主要来自区域内的经济型别墅以及大平层产品，相比经济型别墅，缺乏花园、露台等别墅附加空间，性价比低于经济型别墅，并且后续星河湾上市，10年豪宅品牌优势，竞争较为严峻；但通过本案整体社区品质，以及中宅产品力塑造，能够通过品质获得市场去化；,大宅竞争梳理,竞争梳理,大宅竞争主要来自西区独栋别墅以及西区16、和新江湾大平层产品,本案,新江湾,佘山板块,大宅竞争梳理,未来供应,区域内高品质独栋别墅相对不多，区域外高品质项目（新江湾以及颛桥的大平层）和区域内部分新开别墅产品（御品、玫瑰园）将成为大宅主要竞争,大宅竞争梳理,去化速度,区域内独栋产品去化多为3套以内，近期新开盘的御品、新南路1号、玺园近期开盘获得较好的市场去化表现,大宅竞争梳理,价格表现,区域内独栋别墅成交价40000元/左右玺园成交价44000元/（含8000-10000元/装修）星河湾预计报价50000元/（100000元/装修）,大宅竞争结论,区域内竞争来看，主要以传统的独栋别墅为主，这类产品由于前期规划运作，产品力相对较差，目前市17、场表现远不如新南路1号，玺园这类高品质的创新产品，竞争角度来看，本案大宅预计竞争与区域内较老的独栋产品竞争性不大，更多的来自于周边如新南路1号，以及外区域的星河湾和九龙仓。,PART4 项目开盘定价,大宅部分定价,价格表现,大宅部分定价,客源角度,本案大宅客户：从客户角度来看，未来本案大宅的客户与目前西区独栋别墅客源差异较大，购买本案的客户多拥有别墅物业，但并非第一居所，购买本案主要目的以第一居所为主，并且产品形态来看，与西区月均去化0-3套的独栋别墅，并没有较大的参考意义。,聚仁认为：西区独栋别墅，并非项目主力竞争个案，新江湾玺园，与本案参考意义较大！,大宅部分定价,产品表现,本案大宅,九龙18、仓,大宅：本案大宅别墅级的居住品质，优于九龙仓，但新江湾板块目前由于各大开发商的抱团运作，豪宅板块初步形象，目前徐泾板块还达不到新江湾的板块形象。,大宅部分定价,定价,综合考虑，本案大宅静态毛坯均价32000元/左右带装修38000-40000元/左右,中宅部分定价,价格表现,备注：目前湖畔佳苑尾盘挂高价销售，2010年整盘公寓成交均价25557元/,中宅部分定价,客源表现,本案中宅客户：从总价段来看，本案中宅总价与区域内经济型别墅相当，以龙湖为例，客源多为第一套别墅物业，确实从客源角度来看，与本案参考意义最大的依旧为湖畔佳苑，但整体已经处于尾盘销售，未来竞争依旧来源于西区高品质经济型别墅；,19、聚仁认为：湖畔佳苑仍是本案中宅参考价值最大的楼盘，但由于其已处于尾盘，区域内同类型可参考产品没有，未来西区高品质的经济型别墅将成为本案重点参考；,中宅部分定价,产品表现,本案中宅,湖畔佳苑,产品品质感上强于湖畔佳苑,中宅部分定价,产品表现,本案中宅,新南路1号,新南路1号叠加全石材的品质感，与本案品质感相当，户型上，别墅居住感略优于本案,中宅部分定价,定价,综合考虑，本案中宅静态毛坯均价25000-26000元/带装修29000-30000元/,小宅部分定价,产品表现,新虹桥首府,新虹桥雅苑,本案小宅,小宅，全石材干挂的立面，整体社区规划以及户型大面宽优势，完全超越市场平台,小宅部分定价,价格表现,综合考虑，本案小宅静态毛坯均价20000元/带装修23000-24000元/,小宅部分定价,价格系数比,洋房与小高层价格差30%左右，本项目中宅与小宅产品差距，没有未未来洋房产品与小高层产品差异大，本案中宅和小宅价格差20%左右；,中宅29000-30000元/,小宅23000-24000元/,小宅部分定价,定价,通过产品比对定价，以及价格系数定价，综合考虑本案小宅装修价23000-24000元/,The end,