1、上海华新项目定价方案目 录一、项目销售产品分析二、区域消费群体分析三、高层公寓定价分析四、公别墅定价分析五、小高层公寓定价分析六、项目产品销售汇总七、附件（竞品案例分析）一、项目销售产品分析注：1、以上数据指标根据最新方案制定,如有调整以最终批文件为准； 2、19000的精品酒店为自持物业。 3、表内面积根据不同时点、口径将有些微差异，此处不做调整。从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：u 客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、 74路公交沿线）u 公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置2、业）和改善置业（当地人）为主，面积需求为60-100间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。u 别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素。附件 ：二、区域消费群体分析三、公寓产品定价分析3.1 竞品分布万科尚源主力面积： 79-120 成交均价：12600元/ 装修标准： 1000元/逸皓华庭主力面积： 63-91 成交均价：9800元/绿地秋霞坊主力面积： 70-120 成交均价：13300元/新城金郡主力面积： 80-143、0 成交均价：14000元/装修标准：1000元/新城尚上城主力面积： 79-130 成交均价：11500元/装修标准： 1000元/本案竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底小结u所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140；u竞品公寓目前成交均价11000-13500元/，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；u2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊 半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；u万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/。三、公寓产品定价分析3.2 竞品概况数据来源： cric数据库、