1、云南旅游小镇开发建设地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 “XXXX城”项目可行性研究报告目录第一章总论2一、项目名称及业主2二、项目研究范围2三、项目编制依据2四、主要技术经济指标3六、可行性研究结论3第二章概况4一2、项目背景4二、项目概况11三、可行性研究的编制依据17第三章市场调查分析18一、项目开发经营环境分析18二、项目周边市场调查分析20三、项目开发经营的SOWT分析23四、项目定位27第四章规划设计方案29一、选址方案29二、建筑风格29三、道路及配套设施29四、环境影响评价31四、安全与消防33第五章项目开发经营策略及投资估算35一、项目开发经营策略35二、项目投资估算36三、项目实施进度安排41四、项目投资与筹资计划41第六章项目财务评价43一、项目的价格定位43一、项目销售计划43二、项目销售收入估算44三、项目经营成本估算44四、项目利润估算45五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收3、益率45第七章项目不确定因素分析47一、盈亏平衡分析47二、项目敏感性分析48第八章项目风险分析50一、市场风险50二、项目资金风险50三、管理风险50四、利率风险51第九章结论和建议52一、项目拥有较好的投资环境与机遇52二、项目在经济上具有较强的可行性52三、项目具有的突出优势53四、项目开发经营风险较小54五、项目实施的难点54六、建议54七、结论55附表、附件第一章 总论一、项目名称及业主名称：xxxx城业主：昆明xx集团xx房地产开发有限公司二、项目研究范围1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的估算。2、对项目的可行性与开发4、经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。三、项目编制依据1、昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸2006408号关于昆明xx集团xx房地产开发有限公司开发建设“xxxx城”项目立项的批复；2、昆明市国土资源局签发的昆国土资环 200419号关于昆明xx集团xx度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见；3、昆明市环境保护局昆环保复 (2005)62号关于对昆明xx假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复；45、云南省人民政府云政发2005151号云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见；四、主要技术经济指标经济指标汇总表序号指标名称估算数据1项目总建筑面积377535.222项目建设投资132788.31万元3估算总收入168042万元4估算净利润35254万元5投资利润率26.55%六、可行性研究结论【xxxx城】房地产开发项目，主要是在对昆明市区及项目周边镇区的经济、规划、旅游房地产市场开发情况进行调研的基础上进行的，收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了参考6、。经市场充分调查、研究、反复论证，证明了本项目具有一定的社会、经济和环境效益，财务上是可行的。第二章 概况一、 项目背景1、项目名称：xxxx城2、项目公司概况项目开发单位：昆明xx集团xx房地产开发有限公司 地址：昆明市xx法定代表人：xx 注册资本：肆仟万元（实收资本4000万元）企业性质：有限责任公司房地产开发资质：叁级经营范围：房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、厨具、空调设备、卫生洁具、五金交电、矿产品、金属材料的销售（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）xx房地产开发公司注册资本金4000万元，并获得了自成立之日起三年内营业税及所得税7、减免的税收优惠政策。公司主要从事房地产项目的开发及经营。公司的主要股东单位为：昆明百货大楼（集团）股份有限公司，股份占比为60%；华夏西部经济开发有限公司，股份占比为40%。xx房地产开发公司成立的目的就是为了对xx小镇建设项目进行全方位的运作。现开发项目属于小镇一期建设项目。3、项目开发背景1995年经官渡区政府批准，昆xx集团公司投资组建了昆明xx旅游服务有限公司（以下简称“xx旅游公司”），开始对xx度假区进行开发建设。当时经双龙乡政府同意，向当地农民租用了830余亩土地，但未到国土管理部门办理土地相关手续。2003年，昆明市对城市规划范围内违法用地进行清理整顿，xx向农民租用的土地也在8、清理补办的范围。2005年，经昆明市整顿土地秩序完善土地手续领导小组批准，给予完善了xx的土地手续，并于2005年5月取得了国有土地使用证，批准的土地用途为旅游用地。2005年，公司就xx区域进行旅游小镇开发建设项目向云南省人民政府提出了申请，公司决定在已取得土地的基础上，对xx区域进行综合开发，并开始着手进行整个区域内项目开发建设的总体规划。总体规划项目占地面积约25000亩，建设净用地约7500亩。已取得的土地作为第一批储备用地由xx旅游公司于05年9月开始进行开发建设准备工作。为了开发的需要，必须对已取得的国有土地进行土地用途的变更。2005年7月，公司按国家现行的土地政策向昆明市土地储9、备中心提出了收回国有土地使用证的申请，并申请变更土地用途。从而进入了土地的收储过程，并等待土地储备中心进行土地的招拍挂。整个土地从收储到挂牌交易的过程历时1年，2006年9月经省国土资源厅批准以挂牌的方式公开出让xx的土地。2005年11月，云南省政府正式批复xx进入首批旅游小镇进行开发建设。为了对xx小镇项目进行专项开发建设，昆xx集团公司决定成立项目公司作为开发主体进行项目的开发，同时土地也将由项目公司拍回。2005年11月经工商管理局核准，注册成立了具备房地产专业开发资质的昆xx集团xx房地产开发有限公司（以下简称“xx房地产开发公司”），对xx小镇项目进行专项开发建设。2006年9月210、8日，xx房地产开发公司参加了昆明市土地交易中心对xx土地的公开交易，取得了xx837.08亩土地的使用权。xx房地产开发公司在土地取得后，原xx旅游公司将在建设中的项目转让给xx房地产开发公司。从而理顺整个项目的开发建设关系。4、昆xx集团公司战略布局及房地产业务拓展概况昆xx集团公司从2001年产权重组之后，经过近五年的发展，公司摆脱了内外交加的困难危机，步入了企业良性发展的轨道，形成了商业零售、地产开发、医药制药、酒店旅游、物业管理等几大行业。同时，在战略上也不断聚焦，明确提出不仅要在主业上不断聚焦，而且在地域上和现有业态内也要聚焦。因此集团到2005年开始进一步聚焦房地产，确立了房地产11、以云南公司（云南xx房地产有限公司）发展为基础，同时将集团公司的优势资源集中到房地产业务领域，使得资源愈加集中、管理愈加精炼、目标愈加明确。云xx地产公司在管理、行业经验、技术力量、人才优势等多方面积累了竞争及发展的优势，集团公司也将其作为集团在房地产业务方面拓展的平台，全面进行房地产项目的开发和经营。5、项目开发团队房地产项目由于受地域因素影响，一般是在当地新成立项目公司作为项目的开发主体，但实际的运作团队不变。云南xx房地产有限公司自成立至今，经营团队已经成功开发了多个项目，目前，云南xx房地产有限公司已成为昆xx集团公司在云南区域房地产项目开发建设的主体团队及项目运作平台。云南xx房地产12、有限公司（简称：云xx房地产公司）成立于一九九八年，目前是上市公司昆明百货大楼（集团）股份有限公司的全资子公司，注册资本4000万元。公司自一九九八年成立至今，先后成功开发了国际花园、富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、开远景山花园等项目，代理新纪元产权商场的销售，累计开发建筑面积40多万平方米，开发住宅总套数3000余套。2006年上半年，该团队顺利完成集团公司银行抵贷资产（昆xxB、C座资产）的回购处置。现该团队除开发xx项目之外，还在进行老百货大楼的重建、城市理想项目的开发，拟建项目还有佴家湾、呈贡新城公务员小区等。云南xx房地产有限公司已开发的项目均获得了消费者及13、房地产界同行的一致好评。尤其是国际花园项目先后荣获政府多项荣誉表彰，包括“绿色环保小区开发模式”、“全国优秀绿色景观社区环境精品奖”、“最佳人居奖”、“杰出设计奖”、“昆明城市建设十佳住宅小区”等。为完善售后服务环节，公司投资成立了云南xx物业服务有限公司，并成为昆明首家通过ISO9002国际质量认证体系的物业服务管理企业。目前，物业管理服务已成为公司房地产项目品牌打造及服务支持的重要组成部分。云xx地产公司自成立之初就始终把内部管理放在企业发展的第一位，并沿房地产开发企业价值链，对以往地产项目开发中，各业务链环节、管理环节的经验和教训，按服务支撑与项目运作两条主线进行了重点总结，在此基础上形14、成了财务模式和开发模式的总结，在此基础上形成公司项目开发和经营管理的操作制度和核心业务流程，并结合对行业内先进经验和方法的借鉴和引进，把模式总结作为一项长期性和延续性的工作，完成流程的整合、优化和再造，并在各个地域市场、各个项目来运用。在不断总结、完善的过程中，公司团队形成了较强的市场把控能力，并逐步积累了研发能力竞争优势和成本领先竞争优势。6、开发合作伙伴介绍从2003年5月开始，昆xx集团开始对xx项目的开发模式进行研究，并邀请了国内一流的公司对项目开发的定位和规划进行了深入的研究，通过与高手过招，提升自身水平。在本项目中与北京达沃斯颠峰，北京五合国际，蓝石顾问公司形成良好合作关系北京达沃15、斯颠峰是国内一流的专业旅游规划、策划和景观设计单位，是全国首批首家旅游规划乙级资质单位，2003年初被中国旅游报评为“中国旅游知名品牌”（为旅游规划、咨询类唯一一家）。北京五合国际是跨国集团，在德国、英国、澳洲、北京、上海、香港设有分支机构。中国大陆现有员工200余人，包括掌握欧洲建筑科技的外籍设计师，为客户提供专业水准的建筑设计服务。2000年进入中国以来，在城市规划、建筑设计、景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目，在设计理念和技术手段上引领市场方向，奠定了“五合”品牌。2004年入选境外驻中国十大建筑设计公司。蓝石顾问公司是北京房地产界先锋的、专业的投资和市场顾问机构。蓝石顾问和高级顾16、问团队全程、全面地主持和负责阳光100国际公寓、当代万国城、嘉铭桐城、枫桦豪景2期、恋日国际恋日嘉园2期、恋日绿岛、沈阳理想CITY（新城）、昆明xxxx小镇等知名楼盘的全程策划和营销顾问工作。 2004年：北京地产最具成长力代理行2005年：中国地产10大经纪公司中国地产代理100强；“2005CHIAF中国住交会”：中国房地产年度营销策划大奖（10强）7、项目必要性分析（1)符合中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见2006年2月21日，中共中央发布了中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见,明确提出了按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协17、调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。xx已被昆明市、盘龙区列为社会主义新农村建设试点。（2)符合云南省发展近年来云南省经济发展保持了强劲的增长势头和可观的发展潜力，2005年云南省生产总值（GDP）完成3472.34亿元，年均同比增长9.0%,人均GDP为7833元，成功跃上人均年收入900美元的重要台阶 。目前昆明地区经济处于稳步上升阶段，宏观社会背景以及总体经济环境为xx项目的成功开发，提供了良好的基础支撑。 3)符合云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见加快城镇化进程，是云南省加快经济社会发展，全面建设小康社会的重大战略和必然趋势。2005年4月，省建设18、厅、省政府研究室、省经委和省旅游局等部门研究提出了旅游小镇建设意见，并初步确定了建设的总体思路和原则，旨在通过推进旅游小镇的开发建设，形成一批主体鲜明、交通便利、服务配套、环境优美、吸引力强，受广大旅游爱好者欢迎的观光旅游、度假休闲的新型小城镇；使一批发展势头好的旅游小镇成为“云南省旅游名镇”，并在国内外具有一定的知名度；使云南独特的民族文化和地方历史文化资源得到更好地挖掘、保护和利用。2005年8月云南省人民政府颁布了关于加快省内60个拟开发旅游小镇建设的征求意见稿，欲通过挖掘和利用省内资源优势，加快旅游小镇的开发，来促进和带动省内各类特色小城镇建设，带动城乡经济发展，丰富省内旅游产品类型。19、 2005年10月，省政府正式将xxxx小镇列为旅游小镇开发建设项目，从政府角度支持项目的开发与建设。（4)符合新昆明建设的需要昆明新机场：xx位处连接昆明主城和空港新城的走廊地带，依托空港新城的建设及发展，周边区域的经济、人口和产业发展的步伐将大幅加快，2005年底，空港新城的建设正式启动，区域将迎来崭新的发展机遇。 （5)符合区域房地产市场发展状况昆明目前的人均居住面积较低（16.3平方米），如果用房地产发展的不同阶段来衡量，目前昆明房地产仅处于初级阶段，离全国平均水平（23.7平米）还有较大距离差距；同时，离国家规定的小康标准（25平米）、以及发达国家的标准（35平米）则更远,因此，房地20、产市场的需求潜力和发展空间也是巨大的。市场自2001年至今保持稳定的增长形势，2005年因宏观调整市场进入盘整期，但市场总量和结构基本呈现良性，泡沫的成分小，价格呈现稳步增长，全国及昆明休闲地产市场发展迅速，需求不断增加。 二、项目概况1、建设地点项目位置：昆明市区东北部双龙乡乌龙村民委员会xx片区2、建设目标与规模（1)建设目标xx旅游小镇总体规划占地面积25000多亩，建设净用地7500多亩，分为四大功能区域（会议度假区、运动休闲区、原生态居住区、社会主义新农村民俗风情区）。小镇距离空港新城只有4公里的距离，受空港新城的经济辐射，借助空港产业的辐射作用，将促进房地产业，会议会展业，物流业，21、服务业的发展，是xx地区的一大发展优势。为了更好的发挥片区自然风光的优势，充分利用其有利的区域条件，打造体验型旅游的典范，片区旅游发展将以观光农业体验游，健康运动休闲旅游，环湖自然观光度假游为主。小镇的建设遵循以下原则：“带动当地产业的发展、提升旅游产业的档次、促进产业升级以利于生态环境的保育”。并在设计建设始终将这三大原则四大区域至于首位，力求打造精品小镇。1)会议度假区 ：地块特征：位于场地中北部紧邻昆曲路交通条件最为优越的地段；地块坡度平缓，三面环山，具有很强朝向性和围合感。相关产业：地块内主要发展会议度假及相关产业。形成极富吸引力的会展胜地，打造xx片区会议产业的支柱及特色。 2)运动22、休闲区： 地块特征：位于场地东北端，地段相对独立；地形以丘陵缓坡为主，自然景观宜人。相关产业：地块主要发展生态运动公园、配套酒店、康体会所以及生态配套物业，产品、产业内容专一，配套设施齐全。定位：该地块在规划场地内属高档次旅游服务区，主要服务高收入人群。 3)原生态居住区 ：地块特征：位于场地中南部的xx湖区周围，湖区湖面开阔，湖水清澈，建设生态住宅区自然条件优越。相关产业：地块主要发展湖区休闲娱乐度假项目及生态住宅，包含配套酒店、会所，同时开发配套度假物业。定位：该地块再规划场地内属中等档次的旅游服务区及生态住宅区，主要服务广大中等收入人群，物业量相对较大，宜定位为中档产品。 4)社会主义新23、农村民俗风情区： 地块特征：位于场地西南端，临近双龙乡乡中心。相关产业：地块主要以农民新村为依托的商业及农家乐。定位：该地块在规划场地内属较低档次旅游服务区，主要服务广大普通消费人群。同时，作为回迁村民的居住所在地，该地块将成为整个规划场地内个旅游服务产业的劳动力源头。xx旅游小镇占地面积广、开发规模大，开发建设将分期建设。现取得的第一批837亩土地建设规划属于“原生态居住区”，主要集中建设生态住宅，并建设部分配套的商业街区，通过第一批837亩土地的开发，充分聚集人气，使xx发展为环境优美、设施完备的休闲度假居住基地，同时对整个片区的开发建设起到很好的推动作用。（2）建设规模项目用地面积：8024、9亩（539336平方米）项目建设总建筑面积：377535.22 M2 绿化率： 55.25%3、主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号项目计量单位数值所占比例备注1规划用地总面积平方米539336.032总建筑面积平方米377535.22 2.1其中：住宅面积平方米294666.24 78.05%2.2度假性公寓平方米20160.38 5.34%2.3商业平方米22991.89 6.09%2.4公建面积平方米12383.16 3.28%2.5地下室面积平方米27333.55 7.24%3总建筑密度19.914绿化率55.255公共绿地平方米40929.96 4、主要建设条件（1) 项目区位25、:xxxx小镇项目位于昆明市区东北部，为昆明市盘龙区双龙乡下辖区域。距离市区（二环路）18 公里，自百货大楼到xx车程约45分钟。地处世博园金殿野生动物园风景带与昆明新机场之间，离高速公路进出口较近，在区位上具有良好的战略开发前景。（2) 气候条件： xx度假区地处昆明市东北方向，海拔在2000米至2357米之间，全年气候温湿，年平均温度12.3度，无霜期215天（3) 地形地貌： 地块属于浅丘陵地带，相对高差90米，山坡坡度在20-40度，基本为坡地、台地和谷地地形。昆曲路和金浑路沿线通过地段及场地内有若干零星分布的平坦地块，场地东南部地区存在地势起伏，垂直高度不大的山体坡地。区内岩石以灰岩26、为主，地表为坡洪积层，山地主要是黄壤土壤山地。项目地块地质条件较好，无不良地质现象。 项目区域内地表绝大部分由森林覆盖，植被茂盛。在山地之间，有xx水库（即天生坝水库），还有数条山涧溪流川流其中，自然风景秀丽。（4) 水文条件： 地块内除天生坝水库（xx）外，另有二龙坝及一碗水两处小型水库。天生坝水库水面面积180亩，其水源来自于其上游的跃进水库。三处水库年平均蓄水量190-210万立方，最高蓄水量可达230万立方；每年4月底至9月上旬为枯水期，9月至次年2月为泛洪期。水库蓄水主要用于农业灌溉，水质为三类农业用水。（5) 项目区植被： 地块内林地主要是野生、原生森林，辅以少量的人工森林。森林覆27、盖率高达70%以上。林木树种主要由针叶乔木和原生灌木组成，大部分植物叶片呈针形或线形，树冠呈圆锥形或塔形。区内有大量的原生灌木丛和许多藤本、附生植物。在水库的南北两边，还各有一片野生杨梅林，另外，在地块范围内，还有许多成片的苹果、李子、犁、核桃等经济型果林。地块内有部分原生草坪，最大的一块位于西北方的水库边缘，草坪中间有小溪流过。（6) 建设交通条件项目距昆曲公路约400米，距金浑公路约300米，距规划建设中的东绕城线大凹子村约400米，距新建的昆明野生动物园约4000米，距拟建小哨新机场约18公里。区内目前从金浑路至入口有7米宽的柏油路130米，至岗亭有4.5米宽的毛石路面455米。区外交通28、通畅，可以满足建筑材料、大型机械的运输。区内建设基础通道已经基本具备，但需新建和改建部分道路以保证建设。（7) 供水1） 建设用水xx天生水库水面10平方公里，蓄水量为210万立方米，每年泄洪100万立方米，水量充沛，建设用水充沛。2） 建设期生活用水地块饮用水主要依靠井水，现有一口深水井日出水量为450立方米，通过水泵抽至水塔，通过减压方式供水，能够满足300户内。2005年2月份昆明市水利局批准再打一口日出水量400立方米的深水井。可以满足区内的生活用水。（8) 供电现有160千伏一台、80千伏三台、30千伏一台。昆明市双龙供电局计划在金浑路与xx项目入口接驳处，新建一个输入35千伏、1029、千伏的开闭所，可以供城镇用电。建设用电、生活用电可以满足。三、可行性研究的编制依据1)昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸2006408号关于昆明xx集团xx房地产开发有限公司开发建设“xxxx城”项目立项的批复；2) 昆明市国土资源局签发的昆国土资环 200419号关于昆明xx集团xx度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见；3) 昆明市环境保护局昆环保复 (2005)62号关于对昆明xx假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复；4) 云南省人民政府云政发2005151号云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见；5) 委托方企业法人营业执照；6) 国家计委发布的建设项30、目经济评价方法与参数(第3版)；7) 建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；8)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证书。第三章 市场调查分析一、项目开发经营环境分析1、国内房地产市场分析2006年上半年，国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，增速比去年同期快0.9个百分点，比今年一季度加快0.6个百分点。上半年全社会固定资产投资同比增长29.8%，其中城镇固定资产投资增长31.3%。2006年15月，房地产开发投资额7750亿元，其中：高档住宅、公寓投资达419.4亿元，占同期住宅投资的10.8%，相当于同期经济适用房的2.8倍。经济适用房完成投资217亿元，同比增31、长6.1%，占房地产开发投资的比重为2.8%，比去年同期回落0.5个百分点。2005年由于国家采取了一系列的调控措施，房地产投资增速放缓，从2006年以来，房地产投资增速逐月回升，特别是第二季度后出现明显反弹。1-6月同比投资增长速度已达24.2，比年初提高了4.5个百分点，超过上年同期增速0.7个百分点。同时，完成开发土地面积增长速度也在大幅提高，1-6月同比增长34，比上年同期提高了30个百分点。2006年1-6月份，商品房施工面积同比增长20.9，增速与1-5月份持平。房屋竣工面积增长20.4，增速比1-5月份回落3.6个百分点，出现增速放缓的迹象。商品房销售面积同比增长16.5，增速比32、1-5月份提高1.8个百分点。上半年与第一季度相比，市场供求关系向偏紧的方向发展。2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3、6.2、5.9、6.4、6.1、6.6，呈现一季度涨幅回落，二季度开始反弹的趋势，总体水平维持在高位。其中，普通住房价格涨幅平缓，6月份普通住宅价格同比上涨4.8；豪华型住宅价格一直保持在较高水平，6月份价格同比上涨9.7，比2006年月涨幅提高1.7个百分点；商品房平均销售价格仍呈上涨之势为了抑制固定资产投资和房地产投资过快增长，国家采取了一系列的调控措施，包括将房地产开发（不含经济适用房项目）的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上；土地市场治理33、整顿期间，暂停审批农用地转非农建设用地等。2006年下半年房地产业将继续在政府宏观调控中发展。房地产投资增速将回落到20左右。同时，随着房地产宏观调控政策的逐步落实，各种类型的住房价格将出现不同的发展趋势。普通商品住房的价格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落；高档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格将随着市场供求变化；由于供给总量中中低价房增加，房价总水平也将随之稳定。2、昆明市房地产市场分析昆明房地产市场在经历了2004年价格超过2位数的高速发展阶段后，进入一个相对平缓的“快速增长”的阶段（价格保持在8%-12%之间）。2005年昆明房地产市场在经历了短期的调整之后市场信心迅速恢复，供应量34、继续放大，供应套数与去年同比增长57.91%。2006年15月份昆明市房地产开发施工面积933.2万平方米，同比下降5.0，其中,住宅施工面积836.1万平方米，同比下降5.6。1-5月新开工面积156.4万平方米，同比下降58.2；房地产开发完成投资520.0亿元，同比增长12.8，增幅比去年减少了34.4%。其中住宅完成开发投资426.4亿元，同比增长16.9，增幅比去年大幅减少。国家统计局云南调查总队分析，无论是从施工面积还是从投资完成额来看，今年上半年房地产开发投资规模都得到适度控制，发展较为稳定。上半年昆明市房屋销售价格同比上涨2.1%。其中,新建商品房销售价格同比上涨1.9%。从人35、均居住面积来看，目前昆明的人均居住面积较低（16.3平方米），如果用房地产发展的不同阶段来衡量，昆明房地产仅处于初级阶段，离全国平均水平（23.7平米）还有较大距离差距；同时，离国家规定的小康标准（25平米）、以及发达国家的标准（35平米）则更远,因此，昆明房地产市场的需求潜力和发展空间是巨大的。二、昆明休闲度假生态住宅市场分析1、昆明休闲度假生态住宅发展及需求分析结合全国旅游生态住宅市场走势和昆明生态住宅消费者需求调查成果，我们预测昆明生态住宅市场的未来走势：（1）市区内无外部景观类居家型住宅曾经是昆明生态住宅市场的主力，目前正在逐渐淡出昆明生态住宅市场的历史舞台。未来市区内生态住宅只是生态36、住宅市场的另类和少数。（2）近郊有一定外部景观的居家型生态住宅目前处于热潮期，无论需求和供给都较旺盛。近郊型居家生态住宅有可能成为昆明“真正生态住宅”的样板，但是未来的需求和供给也将越来越集中在高质量的生态住宅层次上。（3）由于全国性政策限制，昆明高端别墅市场将缓慢发展，但远郊型“低密度住宅”将大量兴起，产品形式决定了主要面向休闲度假市场。（4）休闲度假型生态住宅，以及近远郊庄园式住宅虽然目前在市场上刚刚兴起，从近几年昆明市场的发展趋势看，近远郊休闲度假型生态住宅将成为另一个主力形态。近远郊兼有休闲度假功能的居家别墅实际上是居家别墅向休闲度假别墅的过渡形式，是满足消费者低价位购买和享受别墅消费37、的特殊产品。 高品质的近郊居家生态住宅是目前竞争最激烈的一个市场；纯休闲度假住宅的竞争强度较小、但需求刚刚兴起，此类住宅项目的成功，最终还是取决于具体的交通、环境景观等开发条件，以及竞争条件和需求条件。2、昆明休闲度假生态住宅板块分析昆明休闲度假生态住宅市场经过近几年的快速发展，在空间分布上呈现出“滇池”、“昆石路”、“西山”、“世博园-金殿”四大板块。（1）“滇池”板块未来“滇池”板块受滇池保护土地供应量有限的影响，发展潜力有限；（2）“昆石路”板块“昆石路”板块多为高速公路出口,开发余地不足。（3）“西山”板块“西山”板块为眠山阻隔，且多为工厂，污染较大。 （4）“世博园-金殿”板块“世博38、园-金殿”板块将是昆明休闲度假生态住宅的主要供应区域，发展空间巨大。而“xxxx城”正处于该板块内，有较大的升值空间。3、项目所在区域竞争分析xx未来的定位和发展将与世博城、东盟使馆区、高天流云、阳光高尔夫、野生动物园、新机场形成相互呼应的局面，推动区域真正形成“世博园新机场”经济带。金殿世博园片区交通条件成熟，加之拥有悠久的人文历史，森林覆盖率高，空气清新，成为继滇池之后又一个适宜开发高档物业的区域。目前区域内随着阳光高尔夫的投入使用，高天流云，世博IN家园等高档物业的推广，xx所处区域高档地产逐步升温已炒热，区域板块逐步形成，为xx项目的推出提供了良好的区域环境。金殿、世博园都是全国知名的39、风景名胜区，旅游人数较多，具备开发高端生态住宅产品的基础，区域良好的自然条件能够支撑生态住宅项目的开发，目前区域所开发的世博IN家园、高天流云、阳光高尔夫等项目，都定位为高端市场。这些高端项目都将目标瞄准了外地市场和本地少量的高端购买群体。它们的推出将逐步为金殿xx区域打造一种良好的生态物业区域的氛围，提高区域的社会美誉度，使区域逐步成为高端物业和富人的聚居区域，从而为本项目的开发提供良好市场氛围。现该区域内中端生态住宅产品基本空白，这样为xx项目提供了一个比较适合的市场切入点。三、项目开发经营的SOWT分析1、优势：（1）政策支持:云南省旅游小镇的发展政策及“十一五”规划对于建设新农村的政策40、为项目发展提供了政策上的支持。使得xx项目在审批、土地储备、水利、电力、道路、管网等基础设施以及林业、环保等各方面得到了政府相关部门的大力支持。云南省政府在2005年10月向各级政府部门下发题为云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见的151号文件。 其中除阐述建设旅游小镇对云南省经济发展的重要意义外，还对各级政府部门促进本计划的措施做出了具体安排。 其中包括下列几个重点： 小镇建设所需土地计划和审批纳入市城镇建设用地连动了用地管理，并提供优先审批安排。 推进城镇化进程，培育旅游产业和农业产业的税收优惠政策，让参与小城镇建设的企业享受更多的政策扶持。 为推进旅游小镇开发，从全省项目贴息41、资金、旅游市场开拓资金和城镇规划资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇开发建设项目补贴。 除11个保护提升性、27个规划准备型项目外，xx假日小镇属于22个“开发建设型旅游小镇”之一。 2006年2月21日，中共中央发布了中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见,明确提出了按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。xx已被昆明市、盘龙区列为社会主义新农村建设试点。城乡一体化建设主导由单一的政府主导转变为政府与企业共同推动。政府主要负责制定有关规定，对新农村的建设进行立项与审批，完成征地手续，参加基础设施42、建设投资及新村建设、农民搬迁等工作。（2）交通条件：“xxxx城”位于昆明市区东北部十五公里的双龙乡，邻近天生坝水库，地处世博园金殿野生动物园与昆明新机场之间，离高速公路较近。新昆明规划、昆明新机场航空城规划建设使“xxxx城”所在区域成为连接昆明市主城和空港新城的走廊地带，在交通条件上具备较好优势。具体交通条件：第一、2007年，现有的金浑路将由目前的7米路宽扩建为15米路宽；第二、市政规划东绕城线预计将于2007年年初通车，从东绕城线出口到xx湖区距离仅2.5公里左右；第三、连接主城和空港新城的机场专用道，距离xx较近，目前正在筹备中，预计将于2008年左右建成，昆明空港新城的建成将极大的43、促进xx片区经济和社会的发展；第四、规划中的轻轨建设，以主城为中心，上半部分连接xx所在东北片区，下半部分连接滇池片区。轻轨的建设将带动沿线区域经济及城市的大幅度发展，扩大城市的空间范围。xx项目将由现在的“郊区”项目变为“城市”高品质项目。在东绕城线建成并与金浑公路、昆曲高速相交后，加上新机场高速、轻轨的建设，金殿-xx片区将拥有5条不同等级的公路构成便捷的交通网络，xx片区交通将成为昆明周边区域中最好的区域之一。（3）规模：整个xx小镇总占地面积约25000亩，建设规划用地约7500亩，它的建成将融合新农村建设、生态住宅、野外旅游、会议、运动康体等可持续发展的产业为一体的大规模生态小镇。其44、中：目前取得的837亩地块，规划容积率1.2，绿地率55%，功能规划为：运动休闲旅游、社区商业、教育、生态度假住宅、基础设施等。后续土地正在储备过程中，地块功能规划为：生态住宅、国际会议度假中心、旅游小镇中心商业、生态运动公园、教育、服务设施、基础设施等。其中约有500亩地块功能规划为城乡一体化(社会主义新农村）住宅、旅游街区、体验农区、基础设施等。（4）自然景观：“xxxx城”项目开发以现xx旅游度假区为基础，区域内及周边属浅丘陵地带，基本为坡地、台地和谷地，森林覆盖率高达70%。xx天生坝是区域内最大的水库，面积180亩，镶嵌于万亩森林中，山水交融的特点得到充分体现。从山景的观赏性，层次的45、物理空间的变幻性，自然植被的完整性，山水的相依相衬来看，xx项目所在的金殿蜒xx片区更协调、总体上强于昆明周边可类比区域。 （5）创新水平：集合目前市场上大部分楼盘的成熟创新点为一身。如：简洁立面、小平屋顶、大客厅开间、共享花庭、阳光房、全屋观景露台、中层入户结构、全新外墙面保温材料、太阳能保温系统、地弹式道闸、带提示语音信息提示的对讲系统，及完备的户内安防系统等（6）开发商品牌：云南xx房地产有限公司作为本项目的开发主体，曾先后成功开发了国际花园、博园世家、富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、晨曦街洋房等住宅项目，同时也作为昆明商业地产的开拓者，开发了新纪元产权商场、C46、座家电商场、昆明走廊、xx金地等商业项目，具备房地产开发二级资质，累计开发建筑面积40多万平方米，开发住宅总套数3000余套。获得了消费者及房地产界同行的一致好评，目前在昆明及省内市场均积累了较好的品牌声誉。2、劣势：该地块地形地貌复杂，基础设施薄弱。3、机会：（1）城市规划：xx旅游小镇经多年建设，具备了必要的旅游基础设施。该区域定位为新昆明、新盘龙、新市镇、新生活的假日小镇。2005年被列为云南省开发建设型旅游小城镇建设项目。（2）区域发展：2006年4月10日，双龙乡政府和昆xx集团签订了双龙乡xx假日小镇建设项目投资意向协议。项目规划拟建为休闲与文化风情小镇。五年后建成昆明最大的生态型47、休闲度假及生活的新城镇。（3）xx区距空港新城仅4公里，区位条件优越，同时相对其他片区来说，xx片区具备得天独厚的自然生态景观资源，有较高的知名度和品牌效应。随着空港新城的建设，将带动周边经济多元化发展。2.4.4威胁：宏观政策打压：由于国内房价增长过快，国家以出台一系列政策法规压制房价过高。四、xx项目定位1、目标市场定位（1）根据市场调研资料表明，xx住宅的客户年龄主要在35岁以上，占比达到79%。其中年龄在3544岁之间的客户，占比47%，是本项目消费最大的一个群体，其次是年龄在45岁以上客户占比32%，2634岁之间的客户占比21% （2）客户职业：中等收入的工薪阶层占75%以上（3）48、客户学历： 高中大学（4）客户来源：客户来源范围比较大，但仍主要集中在昆明市区内。其成交客户主要来源于昆明市的客户相对较多，同时还有外省客户（北京、上海、浙江、广西、山东等地），也有地州客户（个旧）（5）对于外省市场（包括海归、华侨市场），项目也具备一定的吸引力。首先，项目位于气候非常好的云南，拥有得天独厚的自然资源，本身具备生态住宅类项目非常优势的天然条件。再次，云南省政府对外营销也因昆明具备的自然资源及气候条件，大力提倡“住在昆明”。（6）主要消费群1）行政企事业单位收入稳定的人群；2）高校、科研院所高级职称人士；3）医生、律师、文艺工作者、经纪人、职业经理人等高收入人群；4）民营或私营企49、业家或个体业主；5）附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要。（7）购买目的依次为：纯自住、自住兼投资型、其它2、项目开发模式定位：20世纪90年代起是昆明旅游业的大发展时期，昆明旅游业实现了产业化发展，规模迅速扩大，影响显著提升，树立了昆明旅游业的良好形象。同时昆明旅游产业也存在着旅游产品的品种单一、产业吸聚能力较差、产业发展观念落后等问题。要改变现状，只有对昆明旅游产业进行“二次创业”，围绕“居住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明”这个主题，推动昆明旅游产业从单一的“观光”型向“观光、休闲、度假、康体会展、商务”复合型转变。xxxx小镇正是顺应昆明旅游产业的需求，响应政府建设新农50、村的号召，倡导“交通主导”、“产业主导”和“郊区转型”的郊区化大盘模式，总体定位为旅游度假型新市镇建设。整个小镇将融合新农村建设、生态住宅、野外旅游、会议、运动康体等可持续发展的产业。以“中国假日昆明生活” 为主题概念，小镇建成后，将成为人口相对集中、产业完备、市镇自成体系又和城市配套相互补充完善、农村城镇经济融合的二元结构的新型市镇。3、xxxx小镇主题定位方向：（1）昆明市郊新型的运动体验型旅游度假区（2）昆明市郊新型的生态休闲度假居所（3）新空港现代会议会展和商贸服务的配套区（4）新农村建设示范区和民俗文化体验区4、项目产品的市场定位随着别墅政策的限制和别墅用地的减少，在消费者的主观上造51、成一种消费刺激；汽车进入家庭的速度加快，有车家庭逐年攀升，休闲度假别墅的潜在消费群也在逐年增加。潜在消费群对休闲度假别墅乃至别墅的需求心理和消费意识的不断成熟，潜在消费群意识的提升、以及xx生态旅游区的整体开发效应，将带来xx休闲度假别墅的需求还将在未来几年内继续扩大。五、项目第一批836亩土地项目产品定位1、产品形态定位 如前所述近远郊休闲度假型生态住宅将成为生态住宅的另一个主力形态，结合目前休闲住宅的市场状况及区域内供给状况，近远郊兼有休闲度假功能的居家别墅具有市场需求强度强，但竞争强度弱的特点。xx项目第一批土地项目定位为远郊兼具有休闲度假功能及居家功能的中端生态住宅产品。市场定位分析模52、型 黄金项目 冒险项目 （需求大，竞争小） （需求大，竞争强） 鸡肋项目 瞎子项目 （需求小，竞争弱） （需求小，竞争强）弱 竞争强度 强强 需求强度 弱纯休闲度假别墅居家+休闲度假别墅高尔夫投资别墅居家生活型别墅2、物业形态定位（1）、物业形态定位策略集束产品 “单一化”的别墅产品只能满足未来市场“某一类”的消费需求，如果为了满足这一部分需求“单一性”地生产和提供这类产品，则未来的不确定性风险很难控制和把握。为了使市场风险得到最大的控制和分散，就必须具有前瞻性地来思考和确定相应的“产品类型的组合”，形成集束产品，因此，适当的“混合的、多元化”产品可以使我们的市场风险得到最大的控制和分散。“集53、束产品”的优势表现在：一是可以较好地适应“多元化”的市场需求；同时也能很好地化解和分散项目“超大规模”的问题；二是对城市发展的“前瞻性”具有一定的把握，充分相信未来“乡村变成城市”的发展趋势是一定会出现的，那么，“第二居所”成为“第一居所”也是可以预期的。（2）、各物业形态市场接受度从目前昆明市场的类比楼盘及同区域楼盘的销售情况来看，独立、双拼、联排及叠加住宅是适合于昆明休闲度假住宅开发的物业形态，而从各个项目的销售情况来看，同区域内项目联排、叠加物业具有较高的市场接受度，同定位类项目独立及双拼物业具有较高的市场接受度。（如下表）：区域项目名称供应套数产品形式面积区间销售均价总价区间已销售同区54、域内近远郊别墅项目公园道一号530联排、叠加160-330500068-198100%世博生态 城二期121独立、联排200-5007200138250100%高天流云57独栋3004001000030040087%智者的山丘1200独立、联排90-300未开盘同定位项目西山别墅三期57独栋20045051009020087%经典墅一二期250独+双17634625004010095%领东紫郡199联+双21430039806015050%（3）、xx项目第一批土地项目物业类型选择xx第一批土地项目将通过项目产品延展和组合，逐步形成以双拼和联排为主，独立别墅、叠加别墅为辅助的产品体系。逐步形成55、以居住为中心，以商业、休闲、生活基本配套设施为支撑的远郊型小城镇，打造成为xx假日小镇中的“中央森林公园湖区山林景观别墅区”。3、xx第一批土地分期开发策略及各期物业形态选择 （1）、分期开发策略第一批837亩土地建设规划属于“原生态居住区”，主要集中建设生态住宅，并建设部分配套的商业街区。项目规模较大，结合市场需求容量（一次性供给量太大，不利于产品的创新，容易形成销售压力）及项目自身的特点（项目地块较为分散）项目将分为三期进行开发，其中一二期将于2006年底同时推向市场，三期项目将于2007年推向市场。（2）、各期物业形态选择 xx是一个休闲为主题的旅游项目，并且已经在昆明市民中形成了口碑和56、一种思维定式。另外xx具有良好的自然环境资源，非常适合休闲型居住型别墅这类物业产品强调亲近自然，融入自然的特性。但项目开发初期，交通道路条件及市政配套设施不成熟，项目仅能定位为休闲度假的第二居所，而从市场反应及销售情况来看，独立、双拼是最适合于这一市场定位的产品形态。因而xx项目一、二期形成了以独立、双拼物业形态为主，极少量联排住宅为辅的物业形态布局，另外根据二期位于目前旅游度假区入口的特殊情况，还设计了少量的公寓产品，满足客户多元化的市场需求。如下表：项目物业形态 一期独立双拼二期独立双拼联排公寓 三期项目的开发，市场及交通条件已经不断成熟，三期一定程度上项目具备了成为第一居所的交通及市场条57、件；为较好地适应“多元化”的市场需求，同时也能很好地化解和分散项目“超大规模”的问题，有必要在三期项目进行多元化的物业形态定位；同时普通多层住宅虽然是市场最大的供需者，但其主要分布在城区和城市近郊，对市政配套的依赖程度非常的高，加之xx项目的规划限制（建筑高度10M；容积率1.2），多层物业不适合于三期项目；最后，国家对低密度的独立别墅建设进行限制，独立别墅不可能成为三期项目的主要物业，因而适合于三期项目的物业形态主要为双拼、联排及叠加物业。三期项目将主要以双拼、联排、叠加物业为主，同时设计少量的独立住宅满足个性化需求，提高项目的品质。项目物业形态 三期独立双拼联排叠加根据以上的定位及分析，与58、一、二期的单一物业不同（容积率0.45），三期项目的物业形态将更加丰富，容积率也将达到0.88。第四章 规划设计方案一、选址方案xx旅游度假区位于昆明市区东北部的双龙乡境内xx（天生坝水库）一带，地块呈不规则带状分布，用地范围内以荒草地为主，较平整（见图），有部分针阔叶混交林，与xx中心地带最大距离约2000米，最小距离约200米。海拔在2000米至2357米之间。距昆曲公路约400米，距金浑公路约300米，距新建的昆明野生动物园约4000米。二、建筑风格项目建筑风格为典型的瑞士传统小镇建筑特征，外墙以砖、石、木等天然材料构成，以保持建筑文化的真实性。小镇建筑将适当渲染出一种传统的、有历史积淀59、的文化风情。建筑围合形成街区，主路由停车场向xx方向呈南北走向，依照地势特征，数条辅路与主路进行多角度的交叉连接，街道和缓起伏，使小镇的街区格局自然天成，又能形成流畅的导引系统。而沿xx水畔，将有景观道路，作为小镇建筑和湖面的连接带，成为小镇内重要的街区构成。小镇主路和湖畔道路交叉口，设立小镇中心广场。道路、广场地面采用小方石、石条等材料铺设，与街区建筑浑然一体。三、道路及配套设施1、道路区域内部道路分为主干道和次干道两个等级。主干道沿昆曲路布置，连接四大片区，两端分别与昆曲路开口及金浑路相接，形成最便捷的内部交通联系，同时为未来昆曲路北边地段的发展提供可能；次干道起联系内部各个地块的作用，北60、段与南端形成两个大环路，使内部各区块能够便捷的通达。次干道环路在几个重要的节点与主干道连接，使内部车流能迅速的汇集，通过主干道疏导出去。城市公交路线可由金浑路到达湖区，也可以由昆曲路到达湖区，延伸至区域主干道，服务各个片区，在主要节点设置公交站点；内部公交路线沿内部环路布置，按服务半径布置站点，服务于各个内部组团。2、配套设施1）给排水给水：规划区内生活用水以市政供水为主，给水管引自附近的自来水厂。为提高生活及消防供水可靠性，给水管道在区域内联成环状，但在建设初期可布置为支状。在地势较高的居住区域当市政管道压力不能满足用水要求时，设置局部加压泵站进行加压供水。另外，各居住区域内的自备井也可作为61、辅助水源。排水：由于本规划区域面积较大且地势起伏，附近也无市政排水管网，故各居住区域分别设置污水管道及污水处理站，居住区生活污水经管道排至污水处理站，经生化处理达到城市杂用水标准后作为浇洒绿地用水。居住区域内屋面及地面的雨水经有组织收集后排至雨水蓄水池，经处理后作为浇洒绿地用水，蓄水池设溢流管排至附近自然水体。2）供电交流电：把目前供电有农电转换成，城市居民用电，并在项目内设置10KVA开闭所，保证用电的稳定性，整个项目规划采用一个统一的电网，建成双回路供电体系。同时准备相当型号的自用发电机。电线铺设小区外架空，小区内沟埋电缆。电缆走向沿路分布。一期设开闭所一个，变电站4个；配电室4个(1号地62、1个;23号地1个;45号地一个;67号1个)。弱电：弱电采用PVC管直接铺埋，走向沿路分布。3) 供气生活用热问题该为电力供给，另在小区内部设液化气供给点采用城市管道煤气。延长一期煤气中压管道，经集中调压后送到各户。4) 小区环境依托于良好的自然环境，风格上作景观的延续与提升，在社区内设置了不同年龄层次、不同季节需求、不同主题的景观，在提供给住户清新静谧的环境的同时，也提倡丰富多彩、健康向上的社区生活模式。在台地式的自然条件下，环境设计配合整体规划及建筑风格，气氛力求简捷明快富于层次的植裁，共同构成一幅立体空间的景观环境。以超大面积的私家花园来营造住户自己的个性休闲环境，利用栏杆的通透效果形63、成公共景观与私家花园的相互借景，整个社区成为一个绿色的人居环境。四、环境影响评价1、项目地区环境状况xx假日小镇位于昆明市区东北部十五公里的双龙乡，邻近天生坝水库。数百亩水面被群山绿树环绕，静静的湖水和清山相互映衬，远离城市的喧嚣，宁静美丽的生态环境。 2、主要污染源和污染物本项目的主要污染源来源于餐饮服务、住户，其污染物为废气、废水、固体废物和噪声。3、控制污染与生态变化的初步方案废气：餐饮服务按照昆明市有关规定安装使用饮食业油烟净化设备处理。住户统一使用生活用电，并且小区内还可以使用液化气。汽车尾气因各车主驶出、入的时间不同，停车场内滞留的尾气不多，通过空气的自然扩散。废水：餐饮、住户、卫64、生间的废水在小镇内建有中水处理设施，对所有污水进行处理达标后用于区域内绿化用水及景观用水。固体废物：小镇管理部门清洁工，集中后交环卫部门统一清运。噪音：水泵房和配电室为独立建筑物，隔音按改建相关标准执行。厨房采用多翼低噪音离心风机，运行中噪音，昼间60dB,夜间50dB，所有噪音不得超过该指标。4、生态环境保护严禁滥砍滥伐，在道路建设中，注意保护生态环境，尽可能少的破坏原有地形地貌；在项目区北面设生态环境保育区，保证植物的多样性，为整个旅游社区的水土大气环境的保持提供保障；注意旅游社区中湿地生态的建设与维护。5、整体环境视觉空间保护措施项目产品所策划的会议场所、生态农庄、游乐中心等建筑风格上强65、调与景区环境的意象和谐统一、建筑布局上高低错落有致、大面积的郊野田园景观，整体环境视觉空间良好。整个项目所选用的植物品种，垃圾箱，环保厕所，广告灯箱均以不破坏环境视觉空间为原则。供电、通信工程的架空电力、电信线缆在走向及布局上，要综合考虑对环境整体视觉空间的影响，在技术可行的情况下，应优先采用埋地敷设的方式。6、环境影响评价该项目环境影响，已经通过昆明市环境保护局昆环保复【2005】62号文关于对昆明xx假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复。项目建设，符合昆明市政府城市发展战略实施及规划要求。四、安全与消防1、保安管理系统以区域报警指挥中心为中枢，以家庭报警、周界防范、进出口控制、闭路66、电视监控、屋宇可视对讲、停泊车管理和保安巡逻等系统构成。低密度生态住宅内安防系统：还包括红外/微波双鉴探测器、门磁开关报警、破玻璃报警、户内呼救按钮，并使用先进的非接触式智能（IC）管理卡，形成一个多层次、智能化、系统性的报警指挥中心网络系统。在公共活动场所、小区主干道、中心花园内等设室外广播扬声器，可播放背景音乐及通知。2、消防每户配置磷酸铵盐干粉灭火器。商铺和会所室内消火栓设计用水量为15L/s，火灾延续时间为2小时，消防采用常高压消防系统。建筑每层均设置室内消火栓，消火栓间距25米，以保证两股水柱可同时到达室内任意一点。室内消火栓选用DN65栓口，19水枪，25m麻制水龙带的室内消火栓箱67、。火灾危险等级为中危险级级，设自动喷淋消防系统，通过湿式报警阀报警，由室外喷淋消防给水管供水。设计用水量为21L/s，火灾延续时间1小时。排水均通过室内地漏排入排水管网。另设有消防水池、壁式消防水泵接合器、磷酸铵盐干粉灭火器。第五章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略依据项目规模大，土地分批储备的实际情况，本项目采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的开发经营策略。 1、整体规划是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，因此必须对地块进行整体规划。目前，项目已由北京五合国际完成项目7500亩土地的总体规划，并投入实施。 2、分期实施。根据对xx的开发建设条件以及对周边地区的68、开发建设的影响程度综合分析，确定现取得的xx837亩土地分三期开发建设；同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，从规划方面考虑，先行开发“原生态居住区”，围绕湖区开发，充分聚集人气，使xx发展为环境优美、设施完备的休闲度假基地，同时对整个片区的开发建设起到很好的推动作用。现在建项目属于“原生态居住区”，是小镇建设的一期。 3、自主开发。鉴于昆xx集团公司的发展战略明确，并具备云南xx房地产公司专业团队，公司有丰富的房地产开发与运营经验，因此针对xx项目成立了独立的项目公司进行自主开发。 4、力创精69、品。xx旅游小镇是云南省首批确定的开发建设旅游小镇之一，它的建成将成为云南经济社会发展的新亮点，从而提升公司知名度。二、项目投资估算项目总投资由开发成本、开发费用和流动资金三部分组成。经估算，本项目总投资为132788.31万元人民币1、投资估算依据（1）“云南省2003版建设工程造价计价依据”，包括：云南省建设工程造价计价规则、云南省施工机械台班费用计价办法、云南省建筑工程消耗量定额、云南省市政工程消耗量定额、云南省园林绿化工程消耗量定额、云南省施工机械台班费用计价办法等。（2） 中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国耕地占用税暂行条例。（3） 按委托方提供的昆明市国有土地使用权挂牌出让成70、交确认书估算土地费用。（4） 材料价格采用2005年10月云南省建设工程材料及设备价格信息。2、投资估算方法本次投资估算采用单位实物工程量投资估算法、单位建筑工程投资估算法等进行估算。3、开发成本投资估算xxxx小镇项目开发成本投资估算范围由土地费用，前期工程费用，建安工程费用，配套基础设施工程费用，公共配套设施费，开发期间费用和不可预见费用组成。(1)土地费用xxxx小镇项目的用地由委托方通过竞买取得，因此土地费用按实际取得费5307万元计算。(2)前期工程费用前期工程费用主要包括项目论证、策划、可行性研究费、规划设计费、水文地质勘察费、建设单位筹建开办费、市政设施配套费用、人防工程建设费用71、等。总计8257.98万元。(3)建安工程费用建安工程费用包括基础工程费、土建工程费、装饰装修工程费、水电安装工程费、消防工程费、弱电系统工程费和室外工程费等。按平均1962.65元计算，总计74096.77万元。(4)配套基础设施工程费用配套基础设施工程费用由三通一平费、供水工程、供电工程、排污工程、绿化工程、道路工程、路灯工程、环卫设施和其次相关费用组成，总计25939.85万元。(5)公共配套设施费公共配套设施费由基础工程费、土建工程费、装饰装修工程费、水电安装工程费、消防工程费、弱电系统工程费和室外工程费组成。按平均1170元计算，总计1148.83万元。(6)开发期间费用开发期间费用72、由建筑工程质量安全监督费、建设工程招投标费用、工程监理费和其他相关费用组成，总计1333.74万元。(7)不可预见费用不可预见费用按土地费用、前期工程费用、建安工程费用、配套基础设施工程费用、公共配套设施费和开发期间费用之和的3%估算，即3491.53万元。4、开发费用投资估算（1）管理费用管理费用包括项目组织管理部门发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和其他费用，按投资总额的3%估算，总计3959.71万元。（2）财务费用经测算本项目需申请银行贷款9000万元，贷款期一年，根据现行1年期贷款年利率为6.12%，测算利息费用为550.80万元。（3）销售费用根据近期昆73、明市房地产的市场行情及房地产市场的预测，该房地产产品的销售平均单价预测为4450元/。销售费用则按销售收入的5%估算，总计8402万元。经以上估算开发费用为12912.51万元。估算结果详见附表：项目总投资估算表。项目总投资估算表 附表1序号项目名称总价投资比例元（ %）一开发成本119875.80 90.28%1土地费用5307.10 4.00%2前期工程费用8257.98 6.22%2.1项目论证、策划、可行性研究费215.94 2.61%2.2规划设计费550.01 6.66%2.3水文、地质勘察费539.85 6.54%2.4建设单位管理费1079.70 13.07%2.5市政设施配套74、费用2698.86 32.68%2.6人防工程建设费用3173.62 38.43%3建安工程费用74096.77 55.80%3.1基础工程费5127.65 6.92%3.2 土建工程费44920.01 60.62%3.3装饰装修工程费8986.15 12.13%3.4水电安装工程费5036.22 6.80%3.5 消防工程费3629.95 4.90%3.6 弱电系统工程费3198.39 4.32%3.7室外工程费3198.39 4.32%4配套基础设施工程费用25939.85 19.53%4.1三通一平费3775.3514.55%4.2供水工程2642.7510.19%4.3供电工程302075、.2811.64%4.4排污工程2265.218.73%4.5绿化工程5663.0321.83%4.6道路工程3775.3514.55%4.7路灯工程1887.687.28%4.8环卫设施1585.656.11%4.9其他1324.555.11%5公共配套设施费1448.83 1.09%5.1基础工程费99.07 6.84%5.2 土建工程费842.05 58.12%5.3装饰装修工程费272.43 18.80%5.4水电安装工程费74.30 5.13%5.5 消防工程费61.92 4.27%5.6 弱电系统工程费37.15 2.56%5.7室外工程费61.92 4.27%6开发期间费用13376、3.74 1.00%6.1建筑工程质量安全监督费370.48 27.78%6.2建设工程招投标费用148.19 11.11%6.3工程监理费444.58 33.33%6.4其他370.48 27.78%6不可预见费用3%3491.53 2.63%二开发费用12912.51 9.72%1管理费用3959.71 30.67%2财务费用550.80 4.27%3销售费用8402.00 65.07%三总投资额132788.31 三、项目实施进度安排项目建设准备从2006年1月开始，项目建设期39个月。时间计划为2006年1月-2009年3月。四、项目投资与筹资计划本项目资金筹措主要方式主要有：自有资金77、投入、银行贷款、利用股票市场进行再融资、销售收入再投入。第六章 项目财务评价“xxxx城”项目中包括度假式公寓、住宅、商业网点以及车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，本次测算未考虑公建项目产生的收入。一、项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 项目均价4450元/ 。 二、项目销售收入估算该项目为出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。在确保上述销售计划得以实现时，可实现78、销售收入合计168042万元。三、项目经营成本估算房地产开发投资兼具资本投资和流动资产投资的双重性质。故在本项目中，项目的经营成本等于其开发成本，即132788.31万元。根据收入与成本相配比的原则，以项目开发成本为基数，按销售计划的实现估算每年的成本。四、项目利润估算根据本项目拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，项目累计利润为35254万元，投资利润率为26.55%。第七章 项目不确定因素分析房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在项目建设中对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确估计。因此必须进行盈亏平衡点分析和敏感79、性分析，以使项目财务预测结果更真实可信。一、盈亏平衡分析盈亏平衡点分析主要是考察项目开发经营期间的资金平衡状况，实际上是一种特殊形式的临界点分析，项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强；反之则弱。1、项目销售收入保本点分析销售收入盈亏平衡点计算公式为：BEP（%）固定成本/（销售收入-税金及附加-变动成本）61.44则收入保本点103245万元即销售收入达预测收入的61.44时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目开发成本保本点开发成本盈亏平衡点计算公式为：BEP（%）（销售收入-税金及附加-变动成本）/固定成本180、30.29则开发成本保本点=173010.91万元即在预测收入不变的前提下，项目开发成本突破预测成本的130.29%时，项目处于盈亏平衡状态。可以看出本项目预测销售收入总额和开发经营成本有一定的宽容度，抗风险能力较好。二、项目敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目的主要不确定因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响，判断项目对于各个不确定因素的敏感程度，从中找出对项目经济效益影响较大的因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。对本项目而言，销售均价、建面单方造价和销量的影响最大，以项目的预期成本利润率26.55作为基准，对销售均价、建面单方造价和销量81、进行敏感性分析，发现销售均价和销量的敏感系数相同，均为1.27，而建面单方造价向下浮动的敏感系数为1.48，向上浮动的敏感系数为-1.15，表明控制单方造价成本将更能促进成本利润率的提升。基准 方案销售均价变动建面单方造价变动销量变动-10.00%10.00%-10.00%10.00%-10.00%10.00%成本利润率26.54%13.89%39.20%40.59%15.03%13.82%39.15%和基准利润率比较-12.65%12.66%14.80%-11.50%-12.67%12.61%第八章 项目风险分析一、市场风险从昆明市目前住宅市场来看，随着房地产市场的发展，众多事业有成、经济能82、力好的中高收入人群改善居住条件的需求强劲，希望能够居住得更舒适。而本项目市场定位是建设生态住宅小区，在此基础上进行合理的规划，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场风险。从旅游业的发展看，昆明正从传统意义上的观光旅游城市向着休闲度假型旅游城市的方向发展。形成以城区为中心，培育都市旅游，开发建设城市休闲、会议会展、娱乐购物、文化体验等都市旅游产品。“xxxx城”的推出正好符合此发展方向。二、项目资金风险项目的筹资计划中，大部分资金是通过投资者投入和销售收入滚动使用来实现，尚缺的资金能得到金83、融部门的大力支持，以贷款的形式予以解决，就能使本项目的建设顺利完成。三、管理风险管理风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策是否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。四、利率风险根据国家对房地产企业的宏观调控政策，未来的利率水平存在继续上涨的风险，由此将导致债务资金成本上升，使项目的偿债能力下降。因此，在签订借款合同时，尽量采用固定利率，明确延期还款条件。第九章 结论和建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇目前昆明地区经济处于稳步上升阶段，宏观社会84、背景以及总体经济环境为xx项目的成功开发，提供了良好的基础支撑；其次，加快旅游小镇开发，已成为云南省发展的重要战略举措，xx假日小镇的顺利开发符合此发展战略的要求；第三，符合中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见，通过xx新农村建设，将实现“两个集中、两个扩散”，即从业人员从农业向非农产业集中，农民有农村向城镇集中；基础设施由城市向农村扩散，现代文明由城市向农村扩散。第四，居民对改善居住条件的期望与购买力水平的上升等，这些都为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性经济指标汇总表序号指标名称估算数据1项目总建筑面积377535.222项目建设投资13285、788万元3估算总收入168042 万元4估算净利润35254 万元5投资利润率26.55%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。三、项目具有的突出优势1、政策优势云南省旅游小镇的发展政策及“十一五”规划对于建设新农村的政策为项目发展提供了政策上的支持。使得xx项目在审批、土地储备等各方面得到了政府相关部门的大力支持。（1）小镇建设所需土地计划和审批纳入市城镇建设用地连动了用地管理，并提供优先审批安排。（2）推进城镇化进程，培育旅游产业，发展空港经济，带动当地农村人口富裕。（3）为推进旅游小镇开发，从全省项目贴息资金、旅游市场开拓资金和城镇规划资金中安排一定额度，专门用于旅86、游小镇开发建设项目补贴。2、交通优势在昆明东绕城线建成并与金浑公路、昆曲高速相交后，加上新机场高速、轻轨的建设，金殿xx片区将拥有5条不同等级的公路构成的交通网络，交通将变成昆明周边区域中最便捷、选择性最多的区域之一3、规模优势整个小镇占地面积约25000亩，建设规划用地约7500亩，它的建成将融合新农村建设、生态住宅、野外旅游、会议、运动康体等可持续发展的产业为一体。以“中国假日昆明生活” 为主题概念，成为人口相对集中、产业完备、市镇自成体系又和城市配套相互补充完善、农村城镇经济融合的新型市镇。4、区域优势xx区距空港新城仅4公里，区位条件优越，同时相对其他片区来说，xx片区具备得天独厚的自87、然生态景观资源，有较高的知名度和品牌效应。随着空港新城的建设，周边片区将迎来新一轮的地产大开发，远效第二居所的概念也将转化为第一居所。5、开发经验及品牌信誉昆xx集团在昆明当地的品牌美誉度、云南xx房地产开发公司在房地产项目开发方面积累的品牌优势及团队专业开发经验，将成为项目运作成功的必要条件。四、项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五、项目实施的难点1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；2、项目的定位主题有一定难度，尽管设88、计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3、房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。六、建议强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。七、结论【xxxx城】房地产开发项目，主要是在对昆明市区及项目周边镇区的经济、规划、旅游房地产市场开发情况进行调研的基础上进行的，收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了参考。经市场充分调查、研究、反复论证，证明了本项目具有一定的社会、经济和环境效益，财务上是可行的。