1、百货有限公司广场项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月93可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 .924项目地址：xx市二七路与太康路交口5第二章：城市概况6一、xx市概况7第三章：xx商业环境分析19一、xx商业现状分析20二、xx主要商圈现状及借鉴分2、析216.xx龙湖商业圈新区商圈形成25第四章：项目分析26Weaknesses 劣势27一、xx零售商业市场分析30二、可借鉴案例研究44重要发展契机66第六章：项目定位73一、商业定位依据73二、商业定位方案76第七章：项目建设方案77一、业态分布：77项目商业主进口效果图82第八章：项目运作模式及效益分析90一、项目运作模式及资金保障：90二、经济效益：91三、社会效益91第九章 结论92第一章 项目概况一、项目概况项目名称：xx广场项目地址：xx市二七路与太康路交口项目开发单位：xx集团项目简介xx广场项目是xx集团正在筹建的超大型商业中心。该中心位于xx市第一商圈的二七路与太康路交口3、位置，地处市中心最繁华地段。此商圈日均客流量达10余万人次，节假日更达数十万人次，数十路公交巴士联通全城。强大的人流吸附效应，凸显出其无与伦比的区位优势。项目占地面积43993m。该区域之前是住宅用地，后来规划为商业用地，2003年由xx集团通过竞拍得到使用权。xx广场项目总建筑面积约38万m。xx集团预计将陆续投资20亿元，于2012年完工。xx广场自立项以来，不仅是xx集团的重点项目，也备受社会各界关注，被列为xx市20092011三年跨越式发展重点项目，并于2007年被xx市大项目办列入重点工程项目。第二章：城市概况一、xx市概况xx市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东4、南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2007年的统计资料，年末全市总人口735.6万人，其中女性356.0万人；城镇人口450.8万人；非农业人口303.0万人。xx地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。xx交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁5、路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在xx联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。 xx商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在xx设有办事处或经营场所。 (一) 国民经济生产总值及增长速度初步核算，2008年全市全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%；人均生产总值40617元，增长10.7%。其中第一产业增加值94.6、7亿元，增长5.6%；第二产业增加值1659.5亿元，增长14.8%；第三产业增加值1249.8亿元，增长9.2%。三次产业结构由上年的3.252.943.9调整为3.255.241.6。非公有制经济完成增加值1802亿元，增长16%，占生产总值的比重为60%，比上年提高2个百分点。年末全市城镇化率达到62.3%，比上年提高1个百分点。 （二）居民消费价格指数增长情况2008年全年城镇居民消费价格比上年上涨6.1%，其中食品价格上涨15.9%，家庭设备用品及服务价格上涨3.2%，烟酒及用品价格上涨4.6%，衣着价格上涨0.4%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨0.2%，居住价格上涨3.1%，医疗7、保健及个人用品价格上涨0.8%，交通和通讯价格下降1.1%。（三）全部工业增加值及增长速度工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的发展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！（四）固定资产投资及增长速度2008年全年全社会固定资产投资完成1772.7亿元，比上年增长29.7%。其中第一产业完成投资61.7亿元，增长86.9%；第二产业完成投资750.2亿元，增长21.9%；第三产业完成投资960.8亿元，增长33.7%。城镇固定资产投资完成1523.2亿元，比上年增长34.1%。其中国有及国有控股单位完成投资300.6亿元，增长118、.2%；民间投资完成1120.7亿元，增长42.8%。工业投资完成670.5亿元，增长25.9%，其中电子行业完成投资16.9亿元，增长12.4%；纺织行业完成36.4亿元，增长47.6%；建材行业完成投资158.2亿元，增长62.4%；机械行业完成投资141.7亿元，增长43.7%；化工行业完成投资64.9亿元，增长37.6%。全年房地产开发完成投资429.9亿元，比上年增长43.9%；其中住宅投资338.1亿元，增长50.1%。商品房屋施工面积4864.2万平方米，比上年增长32%；其中住宅施工3717.9万平方米，增长32%。商品房新开工面积1370.1万平方米，下降2.1%。商品房屋竣9、工面积691.8万平方米，增长4%。商品房屋销售面积699.6万平方米，下降36.3%；销售金额279.5亿元，下降28.8%。(五) 社会消费品零售总额及增长速度 2008年全年完成社会消费品零售总额1206.2亿元，比上年增长23.2%。分城乡看，城市消费品零售额853.9亿元，增长23.7%；县及县以下消费品零售额352.3亿元，增长22.1%。分行业看，批零贸易业零售额977.6亿元，增长22.7%；住宿餐饮业零售额207.5亿元，增长26.1%；其他行业零售额21.1亿元，增长20.6%。 2008年年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点20.5万个，比上年增长6.5%。商品交易市场3510、9个，其中综合市场198个，专业市场149个。 2008年全年批零贸易企业完成商品销售总额2028.4亿元，比上年增长17.5%；其中批发总额1555.2亿元，增长18.2%。 2008年在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类比上年增长16%，通讯器材类下降15.5%，食品、饮料、烟酒类增长26%，家电类增长73.5%，服装类增长27.1%，化妆品类增长37.7%，金银珠宝类增长61.2%。综合分析：u 无论国民生产总值、各个产业、各类投资都呈持续增长态势。u 对于商业地产开发、运营都将产生有利影响。u 第三产业作为社会经济结构的重要组成部分，在各个产业中的比重日益加大，商业作为第三产业的重要11、支柱，在经济结构所占的比重越来越大。u 随着城市化进程的逐步加快，商业必将得到长足发展。二、中原城市群：xx在中原城市群内的地位卓然，是整个都市圈的龙头；城市圈建设缩短了xx与其他各地的时间距离，使得xx商业的辐射面积扩大，覆盖了全城市圈。（一）中原城市群地域范围：以xx为中心，以洛阳为副中心，包括开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、济源、巩义、新密、禹州、新郑、偃师、荥阳、登封、舞钢、汝州、辉县、卫辉、沁阳、孟州、长葛等23个城市，34个县城，374个建制镇。土地面积587万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的353和403。 2007年实现地区生产总值8581.56亿元12、，二、三产业增加值占GDP比重89.7，人均地区生产总值21470.3元，地方一般预算财政收入544.30亿元，规模以上工业增加值3431.19亿元。在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。（二）中原城市群城市体系三个层次：第一层次是xx都市圈，包括xx下辖的中牟以及郑汴一体化 区域；第二层次以xx都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。 （三）战略目标：在中原城市群发展战略构想中， 中原城市群的发展目标是:到2020年,非农产业占95%以上,城镇人口占区域13、总人口60%以上;建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强; GDP占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动全省并辐射周边地区发展。把中原城市群打造成中西部地区规模最大的城市群。到2010年，中原城市群的生产总值超过1万亿元；2020年，人均生产总值超过5000美元，财政收入在全省的比重超过75。第三章：xx商业环境分析一、xx商业现状分析根据统计资料显示，目前xx人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，xx人均商业面积远远低于发达国家或地区，14、处于较低水平状态。由此看来，xx的商业地产存在很大市场。这个市场的机会点在于什么，是开发者关心，也是投资客关心，更是政府人士所关心的。2007年的xx商业地产取得了供销两旺的局面。商业地产的投资火爆，一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高，对城市未来经济发展更有信心；另一方面，目前xx受到关注较高、占有销售比例较大，有代表性的多为主题商业街或专业市场。xx住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社15、区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而xx目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。二、xx主要商圈现状及借鉴分析（一）xx的新老商圈xx传统意义上有四大商圈：1.火车站商圈：以服装、小饰品批发为主，辐射全省甚至周边省市；2.二七商圈：xx零售业的龙头，其区域内汇集了xx最高端的零售商业及最新型的业态；3.碧沙岗商圈：主要以服务西区16、居民为主，上世纪90年代曾辉煌一时，目前正逐步复苏；4.紫荆山商圈：以零售百货服务为主，主要辐射对象为金水区居民。除了传统的四大商圈，花园路商圈和郑东新区商圈目前最为引人注目：花园路商圈：范围内汇集了xx多个行政单位，主要定位为中高档百货。xx百货、大商新玛特在此区域内跑马圈地；郑东新区商圈：商业气息目前虽还远未成形，但由于整体规划性好，居民的整体消费能力高，因此被许多业内人士看作未来xx商业增长最快的区域。（二）xx主要商圈现状1.二七商圈城市形象门户商圈二七商圈位于xx市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、xx华联、xx百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友17、谊商厦、xx百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是xx商业业态最为丰富配套最为全面的区域。因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是xx商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。2.火车站商圈批发集散地 与其它省市火车站商圈相类似，xx火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。xx火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了xx火车站是18、亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的xx长途客运站也担负了同样的责任。目前是服装、小商品批发市场的汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。3.紫荆山商圈政治气氛、行政区域紫荆山商圈由于地处xx的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能19、互补的商业物业集群，形成真正匹配xx未来新行政区、居住区的优良商圈。4.碧沙岗商圈西区生活集中区碧沙岗商圈是随着xx城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，随着目前西区住宅板块的日益升级，不久前萎靡的碧沙商圈从新振作起来；以xx棉纺路店、中原商贸城、商业大厦、苏宁电器为主的老一代成员与鑫苑国际广场、大商新玛特为新生力量组成的碧沙岗商圈正逐渐焕发新的生机。5. 花园路商圈花园路商圈是一个典型的“带状”商圈，它南起紫荆山，北到农业路，同时还有再向北继续发展的潜力。花园路商圈是目前除二七商圈之外最有投资价值、最有商业价值的商圈，这个商圈的潜力、长远的消费能力不亚于二七商圈。6.xx20、龙湖商业圈新区商圈形成随着xx新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已初具规模，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。xx市在xx市城市总体规划、郑东新区总体规划和xx市商贸城建设总体规划中，制定了2003至2020年xx市市区零售商业网点建设发展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是xx建设商贸城重点建设的区域。规模25万平方米的宝龙城市广场便是该商业中心的代表之一，该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式21、公寓于一体的大型综合项目，突破了原有xx老商业中心的商业经营模式以及提供的消费购物环境。未来的xx龙湖商业圈将会以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配xx未来新行政区、居住区的优良商圈。第四章：项目分析Strengths 优势：l 将本项目和谐的融入到“二七商圈”的氛围中，同时突出我们项目的独有特征；l 引入休闲类业态，充分发挥项目大型综合商业业态的优势；l 将xx的历史文化和对xx市乃至河南省在全国的影响有机融合，提升项目的非凡品质；l 结合项目自身的特点，打造河南省新型“商业帝国”“中原之行那里去，xx二七联合广场”；l 做好全新“一站式”购物理念的22、规划，打造真正意义上的经典街面；l 地理环境优越，地段价值无可比拟，项目位于二七路与太康路交叉口，xx市第一商圈“二七商圈”核心处，市中心最繁华地段；l 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，xx市的消费层次不断提升；l 项目建筑面积达38万m之多，具有较大的开发规模，覆盖了各类业种业态，具备了非常好的聚客条件；l 项目配套设施良好，拥有地下3层停车场，总建筑面积达10.5万m，总停车位2000余部；l 酒店项目的开发，是对整个项目功能的补充和提升；l 建筑形式灵动活跃，硬质条件、视觉冲击力强，是极佳的地标性建筑；Weaknesses 劣势l 加强项目的宣传和包装；l 增强项目的差异化营销，23、确保项目的良性竞争优势；l 突出项目的消费主题，吸引和引导消费之的消费模式；l 项目虽地处第一商圈优越位置，但区域内竞争激励；l 项目为xx集团独立开发完成，资金风险抵抗力相对较弱；l 圈内高档、中档商业林立，加大我们对商业的把控能力；l 项目距离火车站、汽车站较近，xx火车站是全国的枢纽中心，来往人员相对混杂，加大了对项目的监管难度，增大了投资费用；l 项目体量庞大，建设周期长； 策略应对Opportunities 机会l 认真分析市场，做好项目的定位，做真正有市场需求的大型商业设施；l 强调和突出作为大型商业综合体的优势和主导坐拥，突出项目位置的重要性；l 在商业规划上充分挖掘项目的经营优24、势，突出项目的社会和经济效益；l xx市大力发展商业的序幕已经拉开，随着消费水平的不断升级，项目的商业价值将得到进一步的提升；l 全新的商业模式，将带动整个商圈的发展，从而吸引更广阔的人流前期消费；l 大型的商业综合体将成为未来商业发展的主流，有很大的发展空间；l xx集团独立投资开发对后期项目的运作和管理及市场策略的调整有很好的掌控能力；利用 Threats 威胁l 加强项目总体规划，缩短项目建设周期；l 进行前期宣传，为后期经营造势；l 时时把握商圈内各大商家的动向，并针对项目进行调整；l 认真多好项目宣传，积极引导和培育消费受众。l “二七商圈”作为成熟的商圈，以有固定的消费群体，作为新25、项目，需要引发市场的关注并形成消费习惯，需要经过很长的市场培育期；l 项目的开发建设周期相对较长，未来商业发展趋势不明确；l 项目周边的大型商场可能提前进行升级改造，对项目未来构成一定威胁；l 项目潜在消费者对项目的认可度需要长时间培育。转化 五章：项目市场分析一、xx零售商业市场分析(一)xx市零售业态发展:l 百货店发展稳步进行中。由中低档逐渐向中高档或高档发展的趋势，未来将以中高档百货店为主。l 购物中心现阶段有加速发展的趋势。l 大型超市发展迅猛：xx拥有自己品牌的连锁大卖场；国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福等。市场竞争异常激烈。l 大型专业店在xx的发展略为滞后。其中家居建材类26、大型专业店发展相对较好，而其他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。l xx各类便利店基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。l xx餐饮业发展较好，xx的小吃文化发展较早，各类特色小吃种类繁多。l xx娱乐业发展有待提高，休闲娱乐场所主要集中在金水区，目前xx的休闲娱乐消费水平相对不高，但未来发展空间较大。（二）百货店xx是著名的商业城市，便捷的交通环境及辐射能力及其形成的一个庞大消费群体，使其成为商家必争之地，xx百货市场竞争较为激烈，本土、外地、外资百货店鏖战连连。（三）经营特点现阶段从经营状况上来看，xx本土的百货店经营情况良好，外地百货店和外资百货店的经营状况参差不齐。新玛特27、北京华联经营状况一般，百盛开业后经营状况较差，但是经过整改后，经营状况有所改善。1、xx百货(人民路店)项目名称xx百货(人民路店)地址xx市人民路 2 号开业时间1997 年 11 月 16 日定位流行精品百货商业面积33,500 楼层地下一层，地上七层租金/扣点保底扣点约 25-28管理费用包含管理费主力店进口精品超市主要品牌天美意、迪奥、万宝龙、纪梵西、谢瑞麟、杰克琼斯、ESPRIT、LEVIS、GSTAR、 耐克、阿迪达斯、NIKE、360、VERO MODA、ONLY、艾格、a、G2000、马克华菲 JEANS、CASIO备注2007 年 1-7 月年xxxx集团销售额超过 12.28、3 亿元零售额，位居xx零售业绩首位。2、xx百货(花园路店)项目名称xx百货(花园路店)地址xx市郑花路 1 号开业时间2008 年 6 月定位流行精品百货商业面积68,000 楼层17 层租金/扣点保底扣点约 25-28管理费用包含管理费主力店进口精品超市主要品牌备注楼层规划共 17 层，地下第 2 层为大型免费停车场，地下第 1 层精品超市；地上 1 层至 11 层精品百货，12 层为中西餐厅，13 层为俱乐部服务处，14 层至 15 层为 娱乐休闲场所（项目有三温暖、健身房、排球篮球场、大型室内游泳池采用透明天花板设计），每层面积 4000 平方米，总面积 68000 平方米。3、新玛29、特（金博大店）项目名称新玛特百货（金博大店）地址xx市二七路 200 号开业时间1997 年(2006 新玛特入驻)定位大众时尚商业面积60,000 楼层地下一层，地上四层租金/扣点保底扣点约 22-27管理费用包含管理费主力店新玛特超市主要品牌周生生、周大福、谢瑞麟、六福、雷达、劳力士、浪琴、欧米茄、资生堂、羽西、 红地球、真美诗、百丽、千百度、达芙妮、星期六、天美意、麦当劳餐厅、必胜客备注2006 年大连大商集团以 4.21 亿购得金博大三年的经营权,2006 年 6 月 1 日，金 博大更名为xx新玛特购物广场金博大店。2007 年 1-7 月年xx新玛特店共创造 5.9 亿元零售额，位30、居xx零售业绩第二。4、新玛特（国贸中心店）项目名称新玛特百货（国贸中心店）地址xx花园路与农业路交汇处开业时间预计 2008 年 8 月定位中高时尚百货商业面积80,000 楼层1-8 层租金/扣点保底扣点约 25-27管理费用10 元/平方米/月主力店奥纳电影城、美丽田园、一兆韦德主要品牌雅顿、资生堂、劳力士、欧米茄、Dolce&Gabbana、Aquascutum、兰芝、TOMMY、Y-3、浪琴、金伯利、Autason、PORTS、DUNHILL、鑫生、古名、MaxMara、Cerruti、汉江烤肉、绿茵阁、味千拉面、蜀国春秋、大连曼伟餐饮。Cerruti、汉江烤肉、绿茵阁、味千拉面、蜀31、国春秋、大连曼伟餐饮。备注新玛特百货国贸店，单层面积 8000 ，一至六层精品百货，七八层餐饮娱乐，3个近 1000 中央大堂，多部观光电梯、扶梯、直梯、9 座特色廊桥、4000 店 前休闲广场，4000 个停车位，河南省最大的高端精品、一站式消费体验购物中心。5、百盛购物广场项目名称百盛购物广场地址xx东太康路 72 号开业时间2005 年 1 月定位中低档流行百货商业面积50,000 楼层1-5 层租金/扣点进场费 3000 元，扣点 25管理费用管理费 15 元/月主力店主要品牌Dior、欧珀莱、清妃、羽西、星期六、千百度、百丽、Only、vero moda、艾哲、淑格、涮涮锅、土大力料32、理、天使冰王、好感咖啡、肯德基、柔婷美容 spa 等。备注主体结构地下一层，地上七层，建筑面积约 8.2 万平方米，目前百盛租赁经营 1-5层，租约为 15 年，营业面积约 5 万平方米。百盛在 2005 年一月份开业以来虽然购物环境较好，但人气一直不高，留给人们 档次较低、品牌少的印象。与其它一线城市的百盛之间存在较大的差距，在百盛 的系统中属于 C 类店。6、正弘国际名店项目名称正弘国际名店地址xx市二七北路 224 号开业时间1997 年元月 18 日定位精品名店商业面积约 7000 平方米楼层1-3 层租金/扣点扣点约在 20%左右管理费用主力店主要品牌ROLEX、OMEGA、CANT33、ANELLI 、Dunhill、PAUL&SHARK、NEWYORKER、 LACOSTE、JAGUAR、Wolsey、AIGLE、Kaltendin、Felix Buhle、PORTS、La Vico、 AMURS、LANCY、DORANER、JEFEN、HS1930、MORGEN、KLOVA、MOISELLE、LEME、SUSSI备注欲打造河南省的精品商场项目，销售代理品牌主要以中高档次路线，但目前经营 情况均不理想，商场属群楼结构，受可面使用面积和其它相关条件所限，因此在 商场内部有人流动向和电梯分布结构，明显有重多不足之处。近期已被大商新玛特收购。7、北京华联商厦项目名称北京华联商厦地34、址xx市民主路 3 号开业时间2002 年定位时尚大众百货商业面积50,000 楼层地下一层，地上五层租金/扣点20%-30%，如在活动时扣点数还要增加管理费用主力店主要品牌麦当劳、品奇餐厅、仙踪林、呷哺火锅、欧珀莱、玉兰油、羽西、美宝莲、美伊娜多、欧莱雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶兰、芬狄诗、嘉娜宝、真维斯、班尼路、以 纯、美特斯邦威、YYT、互动地带、鳄鱼恤、梵蒂士等。备注北京华联目前固定会员已达 5 万人，日常平均客流在 2 万人次，节假日约高达 10万人次，停车场面积约 1.6 万平方米，主要消费群体锁定在 1845 岁的年轻女性。8、xx百货大楼项目名称xx百货大楼地址xx市二七北35、路 49 号开业时间1956 年定位传统百货商业面积20,000 楼层地上六层租金/扣点约20%-25% 之间 , 进场费 2000 元。管理费用主力店以中老年服饰为主主要品牌飞亚达、天海霸表、ITAT 服装、鄂尔多斯羊绒、圣雪绒羊绒、鹿王羊绒、花花公子、馥维盟、歌杰斯、史努比、波司登、雪中飞、千仞岗、杉杉、恒源祥、苹果 王、雪绒飞、华伦天奴、索尚、艾莱依、鸭宝宝、高梵、爱尔博、新派花花公子、 寒鸟、雪妮儿、蓝影、纯彩地带等备注xx百货大楼地处xx市二七北路是一个早期xx商业项目, 于 1955 年开业距今已有 51 年的历史，属xx最早的国有大型零售商场，但目前已失去竞争优势，现 主要经营中36、老年服饰为主。销售旺季时的平均单个品牌每月营业额约为 7-8 万， 淡季约在 4-5 万元。9、紫荆山百货项目名称紫荆山百货地址xx市紫荆山路 1 号开业时间1983 年 4 月 1 日定位礼品百货，男性消费商业面积20,000 楼层六层租金/扣点22%左右管理费用主力店主要品牌屈臣氏、周大福、阿迪达斯、耐克、李宁、马克.华菲、宝贝双星、淑女屋、自然元素、艾格、艾格周末、U2、G2000、JK、百丽、星期六、达芙妮、备注紫荆山百货大楼于 1983 年 4 月 1 日建成开业，是xx商业改革开放的标志，年 销售额约 3 亿元左右，一楼精品和二楼女装品牌部分月销售额在 12-18 万元左右。 但由37、于种种原因，2006 年 6 月紫荆山百货再次陷入破产的边缘，据了解目前紫荆山百货共欠内外债高达 3.6 亿元。10、正道花园商厦项目名称正道花园商厦地址xx市花园路 8 号开业时间1999 年 10 年定位精品百货商业面积20,000 楼层地下一层地上五层租金/扣点约 28%-30%管理费用主力店精品超市主要品牌(KENZO、 HUGOBOSS、GIVENCHY、 Dupont、Calvin Klein、 BURBERRY、 ADIDAS)香水、艾美、雷达、摩凡陀、梅花、天梭、ZA、VERSACE、LACOSTE、 周大福 兆亮珠宝 金象珠宝、周大生 六福珠宝、富豪表行、路贝佳 接吻猫、莱尔38、斯丹、真美诗、GORNIA、 法国都彭、AutaSon备注正道花园地处花园路，2000 年改制以来，请北京赛特进行管理培训，定位于精品 商场,每年从销售到效益都有 30%-40%增长,经营较好的品牌：约 35-50 万/月例如（宝姿、玛丝菲尔、歌力思、雅戈尔、Jeep、威克多、皮尔卡丹等）11、中环百货项目名称中环百货地址xx市花园路 59 号开业时间2004 年 10 月定位精品百货商业面积54,000 楼层地下一层至地上五层租金/扣点约 25%-27%管理费用主力店新概念书城、苏宁电器、超市大卖场主要品牌清妃、帝舵、老凤祥、美宝莲、蝶妆、周大福、嘉娜宝、UP2U 、TI TI、况珈儿、 台39、绣、狐仙、阿迪达斯、史努比、莎芭托尔、LYDS、唐狮、真维斯、卡佛连、 卡西欧、NATURALLY JOJO、FRANCO、巴比岛、missk、伊丝尔俪、极点、FAY-FAYEE、艾格备注中环百货花园店总建筑面积为 5.4 万平方米（地下一层至地上五层），定位为中高档流行百货店（一层至四层）为主，辅以新概念书城（地上五层）及苏宁电器、超市大卖场（地下一层），配以餐饮、娱乐及休闲于各楼层，欲成为一座复合型商业项目。由于中环百货经营持续低迷的局势，于 2006 年由相距不远的正道花园接手进行托管，并进行品牌和定位调整。12、裕达国贸酒店项目名称福福精品广场(裕达国贸酒店)地址xx中原中路 220 40、号开业时间1999 年定位高端百货商业面积18,000 楼层1-3 层租金/扣点13-15%点，15-20%点管理费用主力店主要品牌Zegna、CERRUTI1881、BURBERRY、MAXMARA备注精品广场属目前xx最高档次的消费场所，部份品牌由裕达公司自己买货来 经营，因此在货品的数量及款式上就难以同自营店相比，经营相对艰难（如： EQIQ 、KENZO、BETTY BARCLAY）。据了解，裕达国贸生意好的每月营业额约为 15-20 万左右（如 ： GADA 、 Ermenegildo Zegna 、QUASCUTUM 、BURBERRY），差的每月营业额约为 2-3 万左右。（四）41、专业店l 家居建材类大型专业店发展相对较好，但其他新的、细分化的专业店发展较为滞后。l 消费观念特性导致了此类专业店发展的滞后，xx的传统消费观念使消费者还不能迅速接受新的，细分化的大型专业店。二、可借鉴案例研究(一)上海零售业态发展1、商业区域特征：l 以黄浦区、卢湾区、静安区、虹口区等市中心商业区，各业态的发展水平在全市平均水平以上，其中大型百货、购物中心和专业店数量尤其巨大；l 以徐汇、闸北、闽行、杨浦、松江、浦东新区发展成熟的商业居住区，以社区型超大型购物中心、超级市场、便利店为主；l 而宝山、金山、崇明等市郊区县的各业态发展水平相比较而言不高，缺乏百货、购物中心及大型专业店等业态。242、商业业态发展特征：l 大部分零售服饰专卖店仍集中在传统的市中心商业区，同时在社区型购物中心里面的品牌专卖店是新的发展趋势。l 大型专业店和大卖场稳定发展，新店主要集中在中外环周边及各个新城，如松江、嘉定、闵行等区域，市场竞争比较激烈。l 超市、便利店主要以国内联华、华联、农工商等零售集团门店为主，经营内容方式以及购物环境上有待改善；外资超市、便利店也加快进入上海市场的步伐。l 餐饮娱乐业一直是上海消费市场的亮点，各类大中型餐饮、中西式快餐、特色异国风味餐厅、KTV、酒吧都在上海取得了高速的发展。3、购物中心购物中心是国际零售商业的发展趋势之一，购物中心是商业零售最高级的经营形态，是多业态业种43、有机的综合体。作为商业发展较为成熟的上海，其购物中心的形态上已日益成熟。（1）购物中心理念：随着人们生活水平和文化素质的提高，消费者购物不仅是为了满足物质生活的需要，而更将购物视为集休闲、娱乐、文化、交流为一体的一种精神享受过程。购物中心有别于其他的商业形式，其充分体现以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念，购物中心的消费模式符合当前的消费时尚，将对城市的经济尤其是旅游经济带来巨大影响。上海购物中心总体量（2）购物中心发展状况1999年9月，当时称为上海友谊南方商城隆重开业，标志着“销品茂”模式的社区型购物中心在上海的诞生。到今天购物中心在上海了发展近8个年头，44、截至2007年初，上海已拥有47家购物中心，总建筑面积达558.28万平方米，年营业收入达318.26亿元。目前上海的购物中心处于高速发展阶段，并且将持续到2010年。2006年上海新增购物中心11家，净增加建筑面积166.3万平方米，增长42.42%。新供应的面积中比较有代表性的有大宁国际广场、万达商业广场、百联又一城等。大型购物中心项目在未来几年内将持续放量，如40万平米的虹桥购物乐园、30万平米的仲盛商业广场、长风生态商务区等几个大型购物中心也会陆续开发建成，必将加剧上海购物中心之间的竞争。3、百货公司l 百货商场是目前国内发展比较成熟、传统的零售业态。l 目前上海百货公司单店经营规模有45、逐步扩大的趋势。l 百货公司在保证零售购物坪效的同时，也在不断引入其他消费元素，如餐饮、休闲娱乐、生活服务性等业种。通过增加服务项目打造经营特色，卓有成效。2006年上海百货商场零售额十强排名 排名企业名称2006年零售额（万元） 1上海第一八佰伴有限公司2006年全年的零售额在10亿元以上的百货店有6家，比2005年增加了1家。第一八佰伴商厦和新世界城仍旧分居排行榜的第1位和第2位，这两家百货店的零售额增幅均在15%以上。2432002上海新世界城1922663东方商厦有限公司1300194上海市第一百货商店1196205上海九海百盛广场有限公司1044716上海太平洋百货有限公司1013846、27上海汇金百货有限公司933048上海置地广场商厦有限公司885449上海汇金百货有限公司淮海分公司7562710上海百联集团股份有限公司东方商厦南东店657744、零售服饰专卖上海零售服饰专卖主要集中分布在南京东西路、淮海路、四川北路、七浦路、天山路。整体零售服饰专卖店以中档为主，中高档及高档服饰类品牌主要选择进驻百货商场经营。5、大卖场、超市、便利店、大型专业店在上海，以大卖场、超市和便利店为代表的连锁商业是快速消费品的首要通路。在大卖场、标超、便利店三大业态中，大卖场以其独特的“一站购足”和“价格便宜”等优势取代了争夺了一半的标超业态的市场份额。（1）各业种发展情况： 2006年大卖场47、在整个连锁业态销售规模中占据了“半壁江山”，比重达到51； 标准超市业态的比重则较上年下降了6个百分点，为41； 便利店业态则保持稳定，比重为8。（2）各业种主要品牌l 上海现有的生活类大卖场、超市主要是沃尔玛、家乐福、麦德龙、联华、华联、农工商、乐购、欧尚、大润发等；l 家居建材类卖场主要以宜家、百安居、好美家、欧倍德、九百家居为代表。l 目前上海的家电连锁店数量位居全国各大城市之首，每个家电商圈都会有苏宁、永乐和国美，预计到2007年l 底，上海的家电连锁店总数将从现在的160多家增长到190家左右。l 在大卖场业态和大型专业店发展方面，外资商家占据着市场主导地位。l 在便利店业态发展方面48、，门店数目达到4100家，目前主要以上海当地商家为主，如快客、可的、好德、良友l 金伴等，其中快客和可的占到了门店数中的51%。6、餐饮l 餐饮业消费增长势头迅猛，吸引着众多国内外餐饮品牌进l 入上海市场。l 2006年上海餐饮业消费额达到了452.16亿元，较上一年增长了l 29.07%；随着居民收入水平的提高，餐饮的档次和服务品质也在l 不断得到提升。l 异国料理、特色餐厅、西餐、休闲餐厅都在为消费者越来越接l 受，品种多元化成为是市场未来的趋势。餐饮类型概况代表商家人均消费大型餐饮大型餐厅因其舒适的就餐环境，足够就餐空间，成为消费者商务、家庭宴请首选，创新菜越来越受到市场的追捧。丰收日、49、张生记、和记小菜、小南国、采蝶轩等60-150元中式快餐中式快餐凭借较低价位和习惯的口味，也取得了餐饮市场的一席之地。永和大王、大家乐、喜年来、大娘水饺、真功夫、新亚大包等10-25元西式快餐西式快餐以及明亮、舒适的就餐环境成为年轻人和儿童非常钟爱的就餐场所。肯德基、麦当劳、赛百味等20-35元异国料理上海对于异国料理接受程度普遍高于其它城市。韩国料理、墨西哥餐厅、巴西烤肉、日本料理和意大利餐厅是目前市场的主流。味千拉面、韩风、玛满矿、釜山料理、阿根廷烧烤、元绿寿司、伊藤家30-150元休闲餐饮理想的午餐及下午茶的休憩场所，装潢简洁，惬意、安静、轻松的环境巴贝拉、萨利亚、寒舍等20-50元7、50、娱乐在上海，主要娱乐方面的项目有电影、KTV、电玩/网吧、酒吧。（1）KTV： 上海KTV共有120余家，大多经营状况良好，知名商家如钱柜、好乐迪、上海歌城、浪莎等。 以徐家汇地区为例，仅500米的辐射半径内，就涵盖了4家KTV，且在黄金时段还须排队等位，反映了上海市民尤其是年轻人对唱歌的喜爱。 人均消费通常在30100元不等。（2）电影： 目前上海的影院、剧场超过80家，多数分布在中心城区； 上海市2006年电影票房超过3亿元，连续两年保持在20%以上的增长速度，港汇永华电影院连续几年都是全国销售冠军； 作为一种能够较好的带动消费人流的商家，影院被越来越多的引入购物中心的商业形态中来； 人均51、消费在20100元不等。（3）电玩/网吧： 年轻人和在校的初中、高中学生群体是主力消费人群； 知名商家如汤姆熊娱乐中心、世嘉游艺城等； 新世界城重新改建后引进的世嘉游艺城，在游艺机的种类上又加入了大型游乐机，如海盗船、跳楼机等，大型 化、全面化将是未来电玩发展的方向。 网吧的承租能力较弱，多在购物中心高楼层。（4）酒吧： 上海的酒吧主要集中在衡山路、茂名路、铜仁路上，其中以衡山路名声响亮，集聚了50余家档次多样化的酒吧。 淮海路上的新天地是海内外夜猫顶级的朝圣地，由石库门翻新而成的，集中了20余家别具一格的酒吧。 上海酒吧的最大特色是全球化，具有不同的地域空间、不同的历史背景的色彩品味。（二）52、上海商圈的发展1、上海主要商业区域分布选取徐家汇商业城和南京西路商圈进行分析研究（1）徐家汇商圈位于上海西南部坐落于地铁一号线徐家汇站上，周围漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑了现代立体交通框架，是西南区的重要交通枢纽。徐家汇商圈目前已经构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费布局，成为了区域特色鲜明的现代商业中心。徐家汇商业项目覆盖高中低三个档次几乎所有类别产品，东方商厦定位高档，太平洋百货定位潮流领导者，而六百则定位工薪阶层消费，港汇广场则以shopping mall的形式为顾客提供更加全面的品牌和全方位的服务。发展规划：徐家汇已基本实现90年代初的规划，将其辐射范围达到上海体育馆53、及上海南站。徐家汇大宇基地项目的正式启动，将让徐家汇商圈扩大现有辐射范围。大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等项目，将支撑起徐家汇商圈的另一个目标商务中心。徐家汇商圈历史背景l 明末文渊阁大学士徐光启逝后归葬于此，始称此地为徐家汇。徐家汇是中西文化碰撞交融之地，核心地区有上海藏书楼、上海气象台、徐家汇天主教堂、圣母堂、原百代唱片和大中华橡胶厂旧址等多处中外历史、文化、产业和宗教的遗迹及场所。l 新中国成立后，徐家汇、华山路一带仅102家商铺，到了1959年，徐家汇形成以华山菜场500个小摊位和中百六店、衡山食品店、徐汇食堂三家构成的商业格局。l 90年代初，徐家汇的商业集中在54、华山路，网点总数为116家。l 在邓小平南巡讲话后，徐家汇被规划为上海城市副中心之一。徐家汇以土地批租为主要形式，借助1号线的建设，徐家汇地区经济进入高速发展，发展了港汇广场、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城、太平洋百货等大型商业设施。商业面积从1992年的3万平米到2002年的50万平米，并伴随年营业额从3亿增至60亿，地区营业额数据从1997年至2002年5年间保持2位数增长，创上海地区纪录。重要发展契机：l 合理的定位与发展规划成为了该商圈发展成功的重要因素。结合周围居住人群及消费能力的特点，首先徐家汇以定位高档消费场所的东方商厦为起点，坚持执行前期定位，坚定地经受着了前期市场培养过程的55、阵痛，随后逐步引入高档品牌及新的经营管理理念，定期配合商家进行大量的营销宣传。l 商圈逐步采用错位经营模式，选择互补性竞争，既避免了互斗竞争带来的弊端，同时吸引了各层次人群，扩大潜在消费群体。在1997年前后商圈开始向全空间发展，新增了餐饮娱乐休闲等业态，以满足消费者全方位的需求，使得商圈发展达到了一个顶峰。编号项目名称建成年份1汇联商厦19912东方商厦19933太平洋百货19934上海六百19935汇金广场19986美罗城19987太平洋数码广场19988港汇广场19999华联吉买盛新路达百货199910飞洲国际广场200411腾飞大厦200512星游城200713徐家汇中心2010美罗城56、港汇广场星游城（2）南京西路商业街东起成都北路，西至延安西路，长2930米。经过多年发展建设，现已成为聚集上海顶级办公楼、时尚购物广场、高档酒店和服务式公寓的主要街区，引领世界高级品牌、汇聚中外知名企业、坐拥现代和传统文化交融、独具闹中取静优雅景致的国际大都市的中心城区。以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场集聚形成的静安南京路中段已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心，并形成了外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的客户群。该部分消费群体消费力强，品牌消费忠诚度较高，对消费产品的品质、服务质量都有较高的要求。发展规划根据静安南京西路发展规划，南京西路将分为五大功能区，即：信息57、传媒区、时尚购物区、宾馆会展区、文化旅游区、休闲娱乐区；将建设成为现代化大都市和国际经济中心城市的“魅力之心（Charming Heart of the City）”。至2010年，将静安南京路地区建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。南京西路的历史背景 历史上曾称静安寺路，二三十年代，静安寺路商业街已相当繁荣，聚集了南京理发店、开开百货店、绿杨邨酒家、平安大戏院和百乐门等，并逐渐发展为旧上海“十里洋场”的西半部。 “文化大革命”期间，南京西路商业遭受严重破坏，历史悠久，富有经营特色的商店更是首当58、其冲。直到粉碎江青反革命集团后，南京西路商店着手清理整顿129块招牌，逐步恢复“老商号”和名特商店的店名；恢复发扬805种特色商品，重新开设一些传统的经营服务项目。 1979年，南京西路商业网点存有155个，其中专业特色店41家，仍不失为上海5个市级商业中心之一。重要发展契机 80年代，随着上海市第三产业蓬勃兴起，南京西路为填平全街商业网点布局东段见密，西段见稀，中间被一些住宅、仓库、办公用房和房屋围墙所间隔造成的5处断层，动迁非营业用房，破墙开店，增设一批新店，网点得以连成一片，并伴随着金融业的银行和信用社网点建立，旅游业、证券业、信息业、房地产业相继崛起。南京西路商业街商品经营方向逐渐向中59、高档发展。 南京西路中段的上海商城与上海展览中心，常年举办大型展览、展销、贸易洽谈活动，近悦远来，万商云集，成为上海重要的国际商务、旅游贸易、外事活动中心，推动南京西路商业外向型经济的发展。步入90年代，南京西路零售商业设施建设从过去小型分散、改造装修进入到扩大规模、加速建设的新时期。1992年，区政府修订上海静安南京路发展规划，实施繁荣南京西路10个商业重点改造项目，并按期改造，竣工开业，总投资12670万元，增加建筑面积10280平方米。梅龙镇广场中信泰富广场恒隆广场启示形成商圈所需要具备的条件：依托于消费群体商务办公、酒店或大量住宅区商圈定位所需要考虑的因素：区域内人文、商业背景； 符合60、周边潜在消费需求；与临近商圈的错位经营； 业种业态构成的完整性；成功商业项目所需要具备的条件：与商圈内其它项目错位经营； 明确的主题定位；符合消费市场的档次定位； 主力店带动作用及业种业态的组合配比；综合上述因素和条件，xx此项目正好符合上述因素和条件。第六章：项目定位一、商业定位依据（一）宏观经济环境分析l xx总体的经济水平呈现良好的上升趋势；l 中原城市群战略实施，推动xx经济、商贸；l 城市规划战略的实施步伐加快，交通设施完善；l xx居民收入持续快速增长，人民生活水平不断提高，居民收入增长而消费支出增长略缓；项目发展启示：l xx在中部地区经济的辐射力将加强，对商贸市场、消费市场发展61、推进的势头突出；（二）xx商业市场分析l 消费市场正朝综合化、规范化、专业化方向发展；l xx旅游、衣着支出增长缓慢，文化餐饮类比重大，增长快；l 成熟商圈内拥有较多大型购物中心和百货商场，而本项目就在其中；l 未来新增项目多，规模大，与本项目存在一定类似性，对本项目形成相当的竞争压力；项目发展启示l 突出多功能综合性大型购物中心定位，合理组合业态；l 提高休闲娱乐型业态比例，以目的性消费培养人气；l 强调主题式经营，加强项目未来竞争力；l 商户选择上创新，引进新的品牌，形成本项目特色。（三）可借鉴案例分析l 上海商业市场成熟，业态业种多样，购物中心高速发展；l 交通（尤其是公共交通）的发展以62、及产业依托成为上海各大商圈成功培育的重要契机；l 除交通与产业外，始终坚持正确的商业定位与规划，挺过前期培育的阵痛，也是上海各商圈成功的重要因素；l 合理的建筑设计与布局、业态分布与配比，充分利用广场过道等连结性空间，同时实现其商业价值与聚集人群的作用，成就三大滨水项目；l 多功能综合开发，引入休闲娱乐型业态，以主题性分区经营，形成错位竞争，并形成项目特色；项目发展启示：l 引进休闲娱乐业态，采用主题化经营，突出项目特色；l 积极推进项目周边公共交通的改善，为项目发展铺平道路；l 将正确的商业定位与规划坚持到底，不任意中途改变规划；(四) 项目特性分析l 交通通达度高但不便利，未来规划将有所改63、善，但效果不一定明显；l 周边商业网点多，人流大，有助于节约本项目培育时间；l 周边商务氛围较好，人群消费能力高；l 项目建筑设计优劣势分明，从人流、空间利用、氛围营造、景观利用各方面影响项目商业定位；项目发展启示：l 采用多功能综合性开发，引进可吸引人流的休闲娱乐型业态，增加项目人气；l 合理划分商业空间与业态分布，充分利用项目景观文化优势；二、商业定位方案（一）经营定位：本项目在业态上横贯国际精品店、百货公司、超市、MALL及办公5个商业业态。经营范围既包含了国际精品这样的高端消费，也包含了百货公司、MALL这样的中档消费，也包含了超市这样日常生活用品的低端消费。（二）目标客层定位：本项目64、的商业规划中，消费客层在考虑到了国际精品和百货公司的中高档消费人群的同时，将MALL定位为一个年轻、时尚的购物中心（配套有餐饮、电影院、溜冰场、书店等），以吸引年轻人的消费，再加上配套的大型超市，所以本项目将涵盖所有的消费客层，成为一个新的综合城市中心体。（三）市场定位：xx广场是融购物、美食、休闲、娱乐、办公等复合功能于一体的一站式购物中心，建成后将成为一个新的城市综合性公共空间，成为广大市民新的购物、休闲中心。（四）项目市场形象定位：作为商业“引导者、引领者”，力争做到推陈出新，将项目包装成为一个靓丽非凡、特色突出、功能齐备的全新的现代化的大型综合商业中心。得天独厚的区域优势，第一商圈的发65、展规划、建筑风情、商业繁华，以及项目本身无可比拟的商业业态，综合起来给人们一种时尚购物、星级酒店、高尚人士娱乐休闲的直观感觉，这里将成为xx市人们休闲、购物的新天堂。（五）战略定位：l 引领xx商业、成为xx商业参照的标杆；l 引领xx商业、成为xx人民时尚消费的乐园；l 成为xx第一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、文化展示于一体的一站式城市商业中心。第七章：项目建设方案一、业态分布：该项目地下四层，地上部分由6层的裙楼，一栋14层的高层百货和一座塔楼（25层的写字楼）组成。各个业态的具体分布情况如下： A、百货：位于基地南半部，主入口设在二七路与太康路交叉口，二七路与太康路各有一个入口。楼66、高十四层，单层面积约1万m，总建筑面积近14万m，其中，一至十层为百货公司，并在一、二层的南侧设一个建筑面积约1万m的国际精品馆，十一、十二层为餐饮大店，十三层做为百货公司及xx集团总部办公使用，十四层设一家健身中心（内设网球场、游泳池等配套设施）；B、大型超市：位于地下一层，建筑面积近1.6万 m；C、进口精品超市：位于地下一层，建筑面积约3500 m；D、购物中心：位于基地北半部分，主入口设在二七路一侧，内部设主挑空和次挑空区；楼高6层，总建筑面积约7.4万 m。一个真冰溜冰场位于购物中心五层的西北角，一家大型的电影院位于六层的西南角，五层的东南角设有剧场，另有书城及保龄球馆等配套休闲设施67、；E、停车场：地下二、三、四层为停车场，总建筑面积近10.5万m，总停车位有2000余部；F、写字楼：位于基地东北角，东临二七路，共25层，总建筑面积近4.5万m。商业人流动线图 车流及物流动线图建筑的外观设计将采用简洁、典雅的风格，使其成为能在城市规划中具有永恒品质的建筑，从而成为xx市的标志性地标建筑。 项目鸟瞰图项目外观效果图项目商业主进口效果图项目商业中庭效果图真冰溜冰场效果图商业街效果图第八章：项目运作模式及效益分析一、项目运作模式及资金保障：xxxx百货于1995年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定68、的两家台商百货零售试点之一。十几年来xx不断改进经营方式并扩大连锁规模，以xx市为核心，辐射河南省，为中原人民生活品质的提升和商贸建设做出了积极的贡献，同时取得了良好的经济效益和社会效益。仅xx百货一项，截止至2003年底销售额累计达49.2亿元，上缴税金累计达1.8亿元，营业面积已达128000平方米，总资产约计6亿元人民币，居河南省同行业之冠。曾于2002年一举迈进中国零售连锁百强第72名和单店销售百强第24名，公司先后荣获河南省“优秀外商投资企业”，xx市“外商投资企业综合效益先进单位”、“道德规范进千店、诚心服务创名牌活动示范店”，“消费者信得过商场”，“百城万店无假货先进单位”，“非69、公有制企业突出贡献奖”等荣誉称号。xx集团拟投入20亿元人民币开发本项目，并对本项目旗下的百货、超市、MALL进行独立投资兴建，故本项目的开发目标是偏向于永续经营和资产长期收益最大化。xx集团将对本项目建设的过程严格把关，并制定相关的管理制度，以确保本项目的顺利开发。二、经济效益：xx集团将自营本项目中的大部分商业空间百货、超市、MALL，且独立投资兴建（预计投资20亿，将全部由xx自筹资金），预计每年营业额能达到30亿，年上缴税金超过1亿元，在拉动内需的同时达到政府、百姓和商家三方的共赢。三、社会效益就业压力一直是困扰社会的大问题，从09年的招聘会上可以看出，河南省的就业压力尤为严重，本项目70、建成后，至少提供上万个就业岗位，这对我省的就业压力有一定的缓解作用，在日后项目逐步的完成的过程中，本项目将对就业形式产生利好作用，并将培育出一大批对商业管理、运作等方面的专业人员，为将来xx市商业的发展提供良好的人员储备。 “xxxx广场”建成后将成为中国商业经典的店面之一，我们以放眼于全国的思想打造本项目，届时，一座地标性的大型商业项目将矗立在城市中心，当人们提起它的时候，它将不仅仅是xx市或者河南省的一座商业中心，它将是全国的一个知名商业中心，这在无形中提升了河南省的影响，为中原的崛起营造一个良好的氛围，同时也为厚重的河南注入了绚丽多彩的商业活力。第九章 结论综合上述分析，本项目的建设有其市场的发展需求，迎合了当地经济的发展需要，无论从企业、地方、还是从社会安定繁荣各个角度都有很强的社会必要性。本项目的开工建设及运营，可有效的提高当地居民的生活水平，改善当地的环境面貌，完善城市基础配套设施，创造良好的经济效益和社会效益。因此本项目的开发实施有十分强的可行性。一个城市地方经济的发展和城市的建设都离不开资金的投入，现在有这样大的项目可以带动本地区经济发展和城市建设，对本地区百利而无一害，是一个难得的好机会，也希望政府可以切实考察本项目，给我们公司这样一个机会，让我们有一个为本地区经济发展和城市建设而投入自己的力量的机会。xx集团2009年6月