1、XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目可行性研究报告项目建设单位：XX连锁商业集团股份有限公司报告编制单位：陕西XX项目管理咨询有限公司报告编制日期：二零一三年一月目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3可研报告编写单位21.4可研报告编制依据21.5研究范围内容21.6项目概况31.7研究结论及建议5第二章 背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性8第三章 需求分析113.1西安市宏观商业市场特点分析113.2西安零售业市场发展趋势与前景分析113.3项目区市场调研及分析133.4项目SWOT分析18第四章 建设地址及建设条件204.1建设地址204.22、项目建设条件204.3项目地配套条件22第五章 总体方案设计295.1发展目标295.2发展定位295.4楼层功能定位335.5项目运营模式35第六章 建设方案设计366.1设计依据366.2建设内容366.3土建方案376.4设备方案416.5公用辅助工程43第七章 节能节水557.1设计依据和标准557.2能耗指标计算分析567.3节能措施和效果分析567.4节水和水资源利用58第八章 环境影响分析598.1环保设计依据598.2环境质量现状598.3建设期环境影响分析及防治608.4运营期环境影响分析及防治628.5环境影响评价63第九章 劳动安全与消防649.1安全卫生649.2消防63、5第十章 项目实施管理与进度安排6810.1项目实施管理6810.2项目招投标6910.3项目建设工期与实施进度安排72第十一章 组织机构与人力资源配置7311.1组织机构7311.2人力资源配置7411.3人员培训计划75第十二章 投资估算与资金筹措7612.1 投资估算编制依据7612.2其它工程费用和取费标准7612.3总投资估算7612.4资金筹措78第十三章 财务评价7913.1财务评价依据7913.2财务评价基础数据7913.3财务评价指标的计算8113.4不确定性分析8313.5财务评价综合结论84第十四章 风险分析8614.1风险分析概述8614.2项目风险的防范对策87第十五4、章 社会效益分析9015.1改变城市面貌，提高城市品位9015.2改善投资环境，配合经开区发展步伐9015.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力90第十六章 结论与建议9216.1研究结论9216.2建议92附表：财务评价表附图：1、区域位置图；2、项目立面效果图；3、交通示意图；4、停车场平面图。附件：1、营业执照；2、场地证明；3、规划审批证明；4、环境评价；5、交通评价。95第一章 总论1.1项目名称XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目1.2项目建设单位本项目建设单位为XX连锁商业集团股份有限公司。XX连锁商业集团股份有限公司（股票代码为002336） 前身为深圳市XX连锁商业有限公司，成立5、于1996年4月。公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。截止2011年12月31日，XX已在全国开设门店122家，网点遍布广东、陕西、四川、天津、重庆、广西、福建、湖南等省区的数十个大中城市，总营业面积超过180万平方米，并初步完成了华南、西北、西南、华北四个营运大区的全国发展战略布局。2011年营业收入超过120亿元，位居中国连锁百强企业第37位、中国零售百强企业第39位、中国快速消费品连锁百强企业第14位。XX秉承“立足深圳、扎根广东、面向全国”的发展战略，以“关爱生活，服务社区”为经营理念，以“拼搏、敬业、团队、创新”为企业精神，努力践行着“为顾客提供整洁的环境、优质的商品、实6、惠的价格、快捷的服务我们始终如一”的价值理念，致力于创建企业、员工、供应商和谐共赢的合作伙伴关系，并成长为全国优秀的大型现代零售企业集团和民族商业龙头企业。1.3可研报告编写单位本项目报告由陕西XX项目管理咨询有限公司编制。1.4可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、陕西省“十二五”商务发展规划；6、西安市商贸业“十二五”发展规划；7、西安市商业网点发展规划（20042020）；8、项目建设单位提供的背景资料；9、项目调7、研收集的有关资料；10、工程咨询报告编制委托书。1.5研究范围内容本报告的工作内容是对XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。1.6项目概况1.6.1建设地点本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦”内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临凤城五路且紧接地铁二号线，交通极为便利。1.6.2项目业8、态购物中心1.6.3建设内容及规模本项目为XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目，项目拟租赁西安海荣房地产有限公司皇冠国际大厦内负一至四层楼层进行建设，总建筑面积40000 m2，包括负一层特色超市区及一至四层百货区、休闲娱乐区三部分功能区块，主要建设内容包括：1、百货区及特色超市区的装修装饰工程。其中百货区29000m2，特色超市区11000m2。2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计30855台（个、套）。本项目建成后，将形成营业面积38900 m2，非营业面积1100 m2的经营规模，涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣9、店等业态的购物中心。1.6.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月2013年4月。1.6.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为3041万元，其中建设投资2801万元，铺底流动资金投资240万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.6.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均新增销售收入16715万元，年平均总成本费用14416万元，年平均利润总额1363万元，年平均上缴所得税为341万元，年平均净利润1022万元，年平均销售税金及附加936万元。项目总投资收益率为37.84%；项目资本金净利润率28.38%；全部投资财务内部收益率分10、别为33.18%（所得税前）和26.32%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为3930万元（税前）和2792万元（税后）；投资回收期分别为4.69年（所得税前，含建设期1年）和5.40年（所得税后，含建设期1年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.7研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我省大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议11、项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业12、提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国13、内贸易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。陕西省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。同时，西安市商业网点发展规划（20042020）指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大14、型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。2.1.2符合国家产业政策要求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对陕西省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的购物中心有“XX崇尚百货（赛高店）”和“赛高街区”，鉴于赛高街区主要15、针对高端人群，与本项目目标客户相异，且项目范围内商业设施匮乏，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内16、兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shopping mall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消17、费者的购物需求与日常活动的商业场所。 90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、XX等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区。北开发区的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为18、目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以XX集团强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。2.2.2成为企业新的经济增长点XX集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是享誉度甚高。目前XX集团已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设，成果显著，本项目即为XX集团庞大发展计划中的一个，是一个纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快19、速发展。可见，该项目的建设无论是对XX集团还是对开发区都具有重要的战略意义。第三章 需求分析3.1西安市宏观商业市场特点分析3.1.1经济综合实力增强据西安市统计局有关资料显示，2011年西安市生产总值达到3862.58亿元，全市地方一般预算收入318.55亿元，全市固定资产投资累计完成3325.12亿元，社会消费品零售总额达到1965.98亿元。城镇居民人均可支配收入25981元，人均消费支出16458元。3.1.2居民消费观念发生改变随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据陕西统计年鉴（2012），2011年西安市商品零售价20、格指数为104.4（上年为100），其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。3.2西安零售业市场发展趋势与前景分析按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通方式的主角。因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指引下，西安市21、商业将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。2011年，西安市城镇零售网点达147952个，其中城区127264个，如此庞大的数字预示着西安零售业的快速发展。且随着城镇居民人均可支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展22、，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。此外，根据国际经验，购物中心取代传统百货店成为零售业的主导业态是必然的规律。购物中心进入高成长期的主要条件是：（1）人均国民收入达到1000-1500美元；（2）恩格尔系数降低到50%以下（陕西省2011年城镇恩格尔系数为36.6%）；（3）电冰箱已经普及、汽车进入家庭使居民家庭有可能定期外出大量购物；（4）食品工业、日用品工业、包装工业达到一定规模与水平。上述条件西安市基本都达到了，尽管汽车普及率还较发达国家为低，但私家车的绝23、对量已达到一定规模，加上公共交通工具，可为居民外出购物提供便捷的交通服务。所有这些，都预示西安市正在进入购物中心的高成长期。3.3项目区市场调研及分析3.3.1区域发展现状及人口构成本项目坐落在经济开发区的商业中心，商业场所集中，己逐步形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。该区域基本为新建小区及企事业单位，居住人员以上班族及大中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有足够的能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。项目区周边小区及24、人口情况详见表3-1及图3-1、图3-2所示。表3-1 项目区周边部分小区及人口统计表序列社区名称户数（户）人口（人）1海荣北康豪园180059402海荣雍景豪庭160052803文景观园4600151804银凯家园37612405海洋社区32210626凤凰新城小区81927027龙岗花园72623958文景苑小区65821719尤家庄社区16492010豪盛家园891294011长庆石油家属院100003300012十里铺村29090013海荣豪家花园2230735914明珠花园816269215兴隆小区1150379516凤城新苑492162317兴乐园小区618203918施家庄小区425、30141919浪琴湾2000670020 紫薇风尚 1700 5610 21 紫薇希望城 3000 9700 22 高山流水幸福快车 2200 7260 23 银池花香丽舍 628 2072 24 银池丽舍云端 826 2725 25 品智天下 762 2514 26 新界 648 2138 27 EE国际 942 3100 28 风景御园 800 2640 29 合计 41488 137116 注：本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径1.5km内统计。图3-1 项目区0.5km半径内社区分布图图3-2 周边500m范围内单位住宅示意图3.3.2区域商业发展趋势本项目所在区域的商业设施目26、前以大中型餐饮和为数不多的中等百货店面为主，与该区域的人口密度和经济发展水平不相符合。由于计划经济条件下的影响，西安市目前的大型商业设施多集中在城墙以内及城区以南，交通压力成为制约消费的主要因素之一。随着西安市城市化进程的加快及北经开区的迅速发展，西安北城的商业结构调整已经刻不容缓。鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下，经开区的中心区大商圈呼之欲出。3.3.3项目竞争对手分析西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。目前经济区商业主要集中在未央路沿线以及文景路沿线。未央路沿线主要以XX崇尚百货（赛高店）和赛高街区为主，文景路沿线商业主要以餐饮为主。项27、目周边范围内仅有XX崇尚百货（赛高店）和赛高街区两家购物中心，项目周边已经入住的小区居民日常生活消费最近距离是XX崇尚百货（赛高店）或赛高街区，其购物距离在2.8公里及1.4公里以上，且本项目处于经济开发区管委会将要打造的城市发展中心区域，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为赛高街区和XX崇尚百货（赛高店），竞争对手具体情况为：第一竞争对手：赛高街区位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集且购买力较强。离本项目约100m。赛高街区购物中心结构良好，包含百货店、零售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色餐饮、美容院及发廊、银行等业态，配套设施完善，楼层为地上3层，地下1层28、，有地铁出入口，面积约为20000m2。第二竞争对手：XX崇尚百货（赛高店）位于未央路与凤城二路十字西南角，周边小区密集，购买力较强。离本项目约1200m。卖场结构一般，包含百货店、专卖店、特色餐饮等业态，配套设施完善，楼层为14层，面积约为28000 m2。项目竞争对手基本情况分析详见表3-2所示。表3-2 项目竞争对手基本情况分析表内容XX崇尚百货（赛高店）赛高街区地理位置未央路与凤城二路十字未央路与凤城五路十字距本项目位置1200100营业时间9:00-22:309:00-22:30营业面积28000m2约20000m2停车场面积门前停车车位很紧张有地下停车场经营业态百货店、专卖店百货店29、零售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色餐饮、美容院及发廊、银行客流量1500012000客单价6565日销售额预测100万120万综合竞争能力评价较强强本项目购物中心建成后，内含业态包括百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等，考虑项目主要竞争对手赛高街区的主力店主要定位为中高端，本项目将主要立足主力店特色超市吸引客流，差异化百货店及折扣店增加收入，迎合本项目商圈内各类顾客对价格与质量的要求，与竞争对手形成错位竞争关系，提升周边居民的购物环境，也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。3.4项目SWOT分析3.4.1优势（Superiori30、ty）1、周边人口密集、购买力强，商业环境较好；2、专业经营策略提供商超前的经营理念；3、周边商业氛围很好，经营环境优越；4、项目超大规模及自助完善的配套设施；5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越；6、项目的区位地理条件较好，紧邻地铁二号线，交通便捷，形象好。3.4.2劣势（Weakness）1、所在区域靠近赛高街区，且距离XX崇尚百货（赛高店）较近，竞争压力大；2、项目周边待建楼盘较多。 3.4.3机会（Opportunity）该项目是整个经开区内规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的Shopping centre，目前区域内其它购物中心无法与之抗衡，在此平台上项目本31、身需进一步完善发展，使XX皇冠国际崇尚百货购物广场处于区域商业领袖地位，成为经开区地标性商业项目。3.4.4威胁（Threat）1、老牌商场短期内依占市场份额民生百货大楼、西安开元商城、世纪金花购物中心、西安秋林公司等商场短期内在西安居民心目中仍占据一定的地位，这些使崇尚百货进驻西安消费者心理市场还需短暂的时间和过程。2、城市发展后带动商业竞争激烈在经开区经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其能，调整产业结构，争夺消费群体。第四章 建设地址及建设条件4.1建设地址本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦” 内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临凤城五路且32、紧接地铁二号线，交通极为便利。图4-1 项目区域位置图4.2项目建设条件4.2.1区域概况本项目所在地位于西安市北城经济技术开发区，该区处于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里。 作为城市新中心的开发区中心区，西安经济技术开发区距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。本项目所在位置是经开区的中心区，是开发区的起步园区，除已有发展的较为成熟的工业产业外，现在着力发展金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，着力为其33、他功能园区提供全方位配套服务。区内已拥有沃尔玛、XX、世纪金花、奥斯卡影城等大型商业配套及地铁2号线等交通设施。在建设西安城市新中心的道路上，中心区将继续发展，成为西安新城市中心的焦点区域之一。4.2.2社会经济状况截止目前，本项目所在地西安经济技术开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达13.9亿美元，外资实际到位6亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。 开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转34、变”、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入到2006年将实现600亿元，2010年更突破1000亿元大关。4.3项目地配套条件4.3.1交通条件1、道路条件本项目位于西安市未央路与凤城五路十字东北角。项目周边区域主要道路包括未央路、凤城五路、凤城八路、文景路。其中未央路为南北方向城市主干道，地下与地铁2号并行，地面分别与凤城一至十路等多条城市主干道交汇；凤城五路为东西方向城市主干道，分别与未央路、朱宏路、明光路、文景路等多条城市主干道交汇，路口设有地铁站点，通达度良好。图4-1 项目区周边交通图项目西侧未央路为西安市主要的南北方向主干路，其连接北二环及绕城高速，是南北中35、轴，既是交通干线及迎宾景观大道，又集中了城市多项职能。道路红线宽60m，其中机动车道为双向八车道32m (中央无设施隔离)，两侧通过1m的分隔带与非机动车(每侧6m)分离，人行道每侧面15 m设有公交专用线路，路面状况很好。机动车平均小时流量35764112辆，极端高峰值4205辆。南侧紧邻的凤城五路为城市次干路,以交通功能为主兼具一定生活服务设施的绿色景观轴，双向八车道，道路红线宽60m，双向八车道32m (中央无设施隔离), 两边分设非机动车道（每侧6 m），有设施隔离，人行道每侧5 m。机动车平均小时流量23352594辆，极端高峰值2748辆。两条道路均设置非机动车专用道，通行条件较好36、，交通通行效率较高，很少发生交通拥堵。项目紧邻的路口未央路和凤城五路十字路口渠化科学、合理、完善，信号灯采取多相位管控模式放行，路口标线齐全、规范，标志设置合理有效，十字口北口渠化段位为双向四车道（两进两出），交通通行效率较高，很少发生交通拥堵，均为项目提供了良好的交通条件。2、项目周边路网负荷度与交通状况经过对该项目区域的交通状况考察，分析项目对交通系统服务水平的影响，认为项目建成前后各主要路段交通的负荷度（V/C）变化均不大，服务水平没有明显变化未央路的负荷度（V/C）大于0.4小于0.6即属于B级，凤城五路的负荷度（V/C）小于0.4属于A级。对于城市道路交通条件的分析，一般认为道路交通37、服务水平处于A级和B级，车辆行驶顺畅。随着未央路网系统的不断完善，交通设施的改善和更科学的交通管理，将会使周边道路的通行能力与服务水平将有很大提高，我们分析认为该项目产生和吸引的交通量不会对周边路网产生严重影响，不会造成道路拥堵。项目建成前后未央路和凤城五路及未央路和凤城五路十字交叉口交通负荷（V/C）大于0.4小于0.6为B级服务水平。可以初步论断该项目的实施并不会对其周边道路系统造成不良的影响。3、公共交通条件项目周边有公交站点4个，线路17条，地铁2号线出口1个。228路、519路、202路、36路、37路、26路、39路、618路、236路、509路、609路、719路、600路、7038、5路、711路、318路、游10（903）路车均设有站点。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为超市运营创造较好外部环境。4、停车场条件为了提供较好的交通服务水平，必须配建足够的停车设施，提供便利的交通设施条件，并符合未来交通发展对交通设施的需求。本项目总建筑面积约40000平方米，按1.2个车位/百平米计算，机动车停车位应不少于466个。该项目地下停车场设计为地下一层和地面两部分，地下停车场约350个停车位，地面约50个车位，通过最大优化配置可达到500个车位。供本项目顾客使用地下一层200个停车位，顾客凭XX购物小票可免费停放2小时。图4-2 地下停车场39、平面布置图5、项目可见高度拟建项目临未央路沿街长超过1000米，临凤城五路沿街长超过300米，项目可见度高、召示面好。6、出入口交通组织方案（1）项目出入口交通组织与设施设置本项目位于凤城五路和未央路十字的东北角，南沿凤城五路与主干道未央路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城五路的出口自由进出商场；项目南侧、北侧东侧均有出入口，方便业主车辆进出地下停车场；顾客车辆、货车由凤城五路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。通过相对独立的机动车行车线路，对非机动车的有效疏导及保管站设置，能够实现车流、人流有序、快速、安全的停40、靠和通过。在做到人车分离、人、货分离的同时也能够避免商业项目对整体路网的交通压力。（2）项目交通组织方案机动车交通组织该项目主要的出入口有两个，人车分流，确保安全。车辆出入口分别位于该建筑的东北侧和东南侧。车辆沿凤城五路自东向西可自由进出地下停车场，项目东南侧为超市的卸货区，送货车辆可以沿辅道进入超市的卸货区进行卸货，卸货区及收货专业通道，可以满足2-3辆货车同时停靠卸货，不会占用现有停车位，也不会对道路的交通造成影响。非机动车交通组织项目紧邻的凤城五路和未央路，有专用的非机动车道，划有机非隔离线，设置了非机动指示标志，通行条件较好。行人交通组织行人出入口位置在该项目南侧和西侧，分主、次顾客出41、入口，西侧为主出入口，南侧为次出入口。消费者进出方便、快捷，交通组织实现了人流与车流的分离，保障了行人的安全与交通的畅通。图4-3 项目交通组织图综上所述，本项目建成投入使用后，其新增交通量对于周边路网虽有影响，但所产生的影响不明显；且项目机动车和非机动车进出口的设置合理，基本保证人流、车流进出能够拥有较完善畅通的内外部交通环境；项目设计中设置的机动车停车位满足项目交通需求。该选址较为理性，极适合开办大型百货商场的交通条件，且发展潜力较大。4.3.2公用设施条件1、供水条件本项目生活用水由皇冠国际城供水管网直接接入。2、供热条件项目建成后，由XX安装中央空调进行集中供热。3、供电及电讯通讯便捷42、，实现移动通讯和无线寻呼实现境内无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。第五章 总体方案设计5.1发展目标1、形成西安市经济技术开发区包含业态最齐全、种类最多样的集百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等于一体的大型购物中心。2、北城具有综合购物特征的区域购物中心。5.2发展定位5.2.1主题定位汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的一站式购物中心（Shopping centre）。其内涵包括：1、引入购物中心，商场内将集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体，实现多种业态的组合，满足多种的消费需求。让人们在同一个43、地方就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。2、新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理念，打造时尚生活的新标准。3、通过地下一层XX特色超市的品牌带动， 吸引更多的品牌店进驻购物中心，而且在品牌引进上具领导性，并形成自身对品牌的强大号召力。5.2.2商业业态定位鉴于XX集团在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目定位为一站式购物中心（Shopping centre），内含主要商业业态为百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等。5.2.3目标市场定位以独具特色的商业运作和智能化、科学化的商业管理，顺44、应市场对新型商圈的呼唤，引领西安北郊时尚消费潮流。5.2.4目标客户定位本项目从整体来看，应该包括两个层次的目标客户。第一个层次是最终消费的消费者，第二个层次是租铺的经营者。但是从项目定位的角度，则要首先考虑本项目消费层次的目标客户。1、目标消费客户为最大限度地增加项目的客流量，本项目的消费客户应涵括西安全市。但为了避免与西安市中心商业区产生太激烈的客户争夺，同时要培养项目自有的固定消费群体，本项目则主要针对凤城八路凤城二路之间的张家堡商圈，目标客户总体上锁定为该区域具有稳定收入的人士。其中：主流客户是该区域有中等收入的人群及其家庭成员。其特征表现在：使用的主要交通方式是步行、公交车和自驾车；45、对购物的关注点集中在交通方便、商场信誉有保证、服务好；消费时追求便捷，并考虑时尚和个性化，比较注重品牌，档次感觉要良好。次要客户是西安市未央区及周边临近区域的高收入人士及其家庭成员。其特征表现在：使用的主要交通方式是自驾车；对购物关注点集中在交通方便、商场知名度和美誉度、服务好；消费时要求综合功能齐全，能找到当地没有的品牌和特色商品。2、目标经营客户主要包括租赁商铺从事各类商业形态的经营者，其共性特征包括：有经商经验，希望扩大生意或改善经营环境；对地段旺的商铺需求大，愿意承担高租金，但高租金需要好的经营环境来引导；注重店铺形象，经营中高档次的商品。5.2.5功能定位为符合本项目的主题定位及业态46、组合，即要集合购物、饮食、娱乐休闲和服务功能于一体，本项目将划分为百货区、特色超市区及休闲娱乐区三个功能区块，既满足娱乐休闲和服务功能的融合，也可以体现项目与众不同之处。1、特色超市区：主要为特色超市，为本项目的主力店，借XX特色超市提升形象，集聚人气，吸引购物者入店，带动其它功能区块；2、百货区：包含百货店、专卖店、折扣店，该功能区作为本项目区别于主要竞争对手的特色区块，选择差异化满足各类顾客消费需求；3、休闲娱乐区：包含娱乐中心、特色餐饮美食广场等，作为其它各业态的补充，体现本项目业态的多样化，激发消费意愿。按照本项目功能定位后各楼层商品意向如表5-1所示。表5-1 楼层商品意向表楼层商品47、定位地下一层该特色超市以进口零食为主，拟打造西安市品种最全的进口零食超市，同时兼有XX超市所包含的冷冻生鲜、时蔬、大众食品、日用百货等大众化实用品一层化妆品艾文莉、欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、玉兰油、嘉娜宝、郑明明、美伊娜多、清妃等一层皮鞋索妮蒂娜、卡佛儿、雪莉、尊贵、华伦苹果、曼仙尼、诗思、百丽、梵诗帝娜、千百百度、星期六、亨利格兰、卡美多、哈森、达芙妮、冰女人、康莉、华伦天奴一层珠宝名表谢瑞麟、戴梦得、老凤祥、明牌、老城隍庙、鹰皇、周大福、周生生、谢瑞麟、吉而瑞、东方玉人、依度、摩凡佗、卡西欧、威赛世、飞亚达、绅仕、天霸、依波、绿丹尼、东方、柔曼、米纳、依波路等一层皮具鳄鱼恤、美国48、苹果、LAPAGAYO、华伦天奴。露迪、皮尔卡丹、梦特娇、迪桑娜、金利来、圣大保罗、卓凡尼华伦天奴、皇冠、新秀丽、ADIDAS、祖奴、丝利安、法兰奴、马萨克、迪卡龙等二、三层女装黎姿、POZO、适时雅集、欧丝婷、影儿、爱特爱、艾格、曼亚奴、JPR SPRIT、淑女屋、依恋、ELLE、艾格、爱慕、古今、安莉芳、欧迪芬、丽乃謦、恒源祥、雪龙人、天之锦、帕兰朵等二、三层男装夏蒙、皮特丹顿、路易诗兰、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯蒂文、法兰诗顿、富绅、米盖尔、步森、百圣鸟、金万利、亭宜、老人头、德尊、班尊、尼诺里拉、鳄鱼恤、梦特娇、乔登等三层休闲运动卡宾、真维斯、班尼路、佐丹奴、李宁、骆驼、特步、安49、踏、爱步、360、耐克、彪马、卡帕、别克、康威、双星三层童品好孩子、派克兰帝、生肖王、安奈尔、信达、迪士尼、巴布豆、贝亲、米奇、仙童、可可鸭、天彩、史奴比、米奇小队友、水孩、维欧佩尔、春芽子、芝麻开门、BOBDOG、西瓜太郎、酷狗四层以家具、音响电器、书店专营店为主，包括松下、飞利浦等5.4楼层功能定位5.4.1楼层定位原则1、提升特色超市的带动作用；2、引导人流向高楼层流动；3、以各类型饮食贯穿上下，提供休息场地，体现“休闲”购物形象；4、水平分布和垂直分布相结合。5.4.2店铺设置建议主力店：XX特色超市。次主力店：百货店、特色餐饮美食广场、娱乐中心。专门店：专业店、专卖店。其考虑点在于：50、XX特色超市可以聚集大量人流，知名百货店在当地的认知度高，加上特色餐饮美食广场能够聚集较多人气，扩大商场的人流量，结合成三大主力店，再加上专门店的点缀，不但能突显项目在业态和功能组合上的领先地位，还能形成项目巨大的品牌号召力。5.4.3楼层功能主题设置本项目将主力店特色超市置于商场负一层，百货及休闲娱乐为一至四层。1、楼层功能布置各楼层的功能布置按照“主力店主导”的原则进行，在考虑了负一层主力店的楼层布置后，再进行其他功能店铺的楼层定位。2、楼层主题设置楼层主题主要根据各层商品经营特点进行命名。首层名流坊首层是体现项目高档次的焦点所在，各专卖店应主营男、女正装、鞋、皮具、化妆品等具有一定品位的51、品牌商品。“身份的象征，品质的追求”是这类商品的共同特征，也是“名流”们的消费要求。二层活力营年轻人是最具消费潜力的客户，体现青春活力的淑女装、休闲装等是他们的最爱。三层休闲馆该层售卖运动类用品、童服、饰品等四层欢乐园该层售卖的商品家具、电器、书籍等都是与生活息息相关的百货，此外还包括美食广场、品牌食肆，全面满足吃、喝、玩、乐的需求，家庭同欢，乐而忘返。表5-2 楼层定位表楼层主题功能经营行为建筑面积负一层购物特色超市全层一层名流坊购物、饮食、服务专卖店：鞋、皮具、化妆品餐饮美食（分两层布局）银行餐饮美食：200m2专卖店：7050m2二层活力营购物、饮食、服务百货店：男、女正装餐饮美食（同一52、层）百货：7050m2餐饮美食：200 m2三层休闲馆购物、饮食百货店：休闲服、运动类用品、童服、饰品餐饮美食（例如咖啡店、茶馆等）百货：7050m2餐饮美食：200 m2四层欢乐园娱乐、饮食零售型专业店折扣店娱乐中心特色餐饮零售型专业店：500m2特色餐饮：1000 m2娱乐中心：1000 m2折扣店：4750 m25.5项目运营模式考虑本项目为租赁已有房屋，为营造区域商圈氛围、刺激投资，根据国际商业房地产市场运作模式，本项目必须采取自营与二次租赁相结合的策略，即特色超市区自营、百货区租赁给具有世界五百强地位的强势商家，主要考虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证本项目建成后取得稳定的长期53、租金回报，同时借助其品牌号召力有效带动商场，并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成商业氛围，保证本项目其它经营投资者的利益，从而实现资本链的良性循环。第六章 建设方案设计6.1设计依据1、民用建筑设计通则（GB 503522005）；2、民用建筑节能设计标准（JGJ 2695）；3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；5、公共建筑节能设计标准（GB51892005）；6、供配电系统设计规范（GB 50052）；7、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；8、建筑采光设计标准（GB50033-2001）；9、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；10、室外54、给水设计规范（GB50013-2006）；11、火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；12、建筑照明设计标准（GB 500342004）。6.2建设内容本项目为XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目，项目拟租赁皇冠国际大厦内负一至四层楼层进行建设，总建筑面积40000 m2，包括负一层特色超市区及一至四层百货区、休闲娱乐区三部分功能区块，主要建设内容包括：1、百货区、休闲娱乐区及特色超市区的装修装饰工程。其中百货区26400m2，休闲娱乐区2600 m2，特色超市区11000m2。2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计30855台（个、套）。本项目建成后，55、将形成营业面积38900 m2，非营业面积1100 m2的经营规模，涵盖特色超市，精品专柜，名牌、品牌专卖店及休闲餐饮等业态的大型商业综合体。6.3土建方案本项目土建方案主要为百货区、休闲娱乐区及特色超市区的建筑装修装饰工程，总建筑面积40000 m2，具体装修设想如下：6.3.1建筑造型及风格总体上，综合购物中心这样公共式购物场所，它几乎面向社会各个层面的人群，因此风格上很少采用较个性化的设计，本项目占据地面4层，外立面装修除满足与西安市其他XX崇尚百货统一风格外， 还需从竞争的角度，成本的角度和功能实用性的角度出发考虑，以简洁为主调，功能性为主导。6.3.2平面布局从前面商业定位可知，本场56、的最大磁石商户无疑是XX特色超市，设计通往负一层特色超市的电动坡道位于南侧，该电动坡道同时作为购物中心的无障碍设施，车库出入口设于凤城五路，这样，本场人流会容易积聚在南端和负一层。结合前面建议的业态，本项目务求将人流引向西端和本商场顶层（四层），把西端入口设为百货商场入口，让百货商场设在一、二、三层，把食肆及主题娱乐城设在四层（食肆和主题娱乐城是具有唯一性和不可替代性）。除了利用业态均衡的办法外，竖向交通设备的布置也可令XX特色超市的客群分流。设计建议在两端入口内，在靠近门口位置设置手扶电梯，分流部分欲去XX特色超市的人群；三对电动扶手梯分设场内的三个角，令本是最不流畅的方位通过加入手扶电梯，57、成为最旺的人流聚集处。6.3.3结构设计本项目主要为租赁已有建筑皇冠国际大厦，该栋建筑采用钢筋混凝土框架剪力墙结构形式，塔楼为剪力墙结构，裙楼为框架结构，建筑结构抗震设防类别为乙类，抗震设防烈度为8度，设计使用年限为50年。塔楼地基处理采用夯扩钢筋砼大头桩，裙楼地基处理采用灰土挤密桩，基础部分均采用梁筏基础以增加整栋楼的稳定性。6.3.4室内装修本项目土建内容主要为特色超市区及百货区的装饰装修工程，具体包括：1、墙体及顶棚本项目墙体与顶棚表面要求平整、不起尘、不眩光、便于除尘以及减少凹凸面，因此，建筑材料为非燃烧体及非有机复合材料，对内墙角不做特殊处理，顶棚及墙体采用抗静电型合成树脂乳液涂料涂58、抹，黏结强度0.70Mpa。2、地面本项目地面要求平整光滑、无裂缝、接口严密、无颗粒无脱落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并磨光、打蜡，保证地面平整。3、窗户为保证商场采光均匀度不小于0.7，设计窗地面积比为1/6。选用具有良好气密性的双层塑钢平开窗，窗框材料为钢质型材。4、门考虑商场人流进出及夜晚密闭要求，安全门选用具有极高抗压能力及抗空气泄露能力的玻璃自动门，开启方向向室外开启。5、照明本项目为有窗商场，照明灯具的选型应选用外型表面光滑，凹凸面少不易积灰，容易清扫且不宜产生静电材料制成的灯具。在满足照度要求外，灯具的选型和布置主要还应考虑室内气流流型，因此，本项目照明采用三59、基色荧光粉的T8型（36W）灯管，吸顶安装，灯具的布置采用断续光带型，并与空调风口等统一安排。根据商场的特殊性，应当设置安全出口标志灯，照度51x，疏散照明选用“常明灯”方式。在商场西侧、东侧、南侧等处设置备用照明，按比例均匀布置，其照度不低于一般照明的10%，备用照明电源采用与正常照明的供电干线自配电室的低压屏上（或母线上）分开的方式。6.3.5节能设计理念本项目的设计中充分考虑到节能的前期引入：设计中尽可能采用自然通风与自然采光，可以采用被动式阳光房，吸收能量。在建筑装修材料的选用上，采用高效高强环保的生态材料，采用热阻性能好的，密封性能好的材料。6.3.6无障碍设施考虑本项目为大型购物中60、心，因此设立无障碍设施，主要包括低位收银台、低位公用电话、无障碍洗手间、紧急呼叫按钮及无障碍电动坡道等，并于购物中心入口处设立无障碍指示牌，在保障残疾顾客方便安全的同时，体现购物中心的人性化特征。6.3.7配套设施建设本项目设有休息设施给顾客，为使到这些休息场所被有真正购物消费意向的人士所使用，杜绝闲杂人停留在商场内，影响消费者的购物心情，建议这些休息场所分两种设置：第一种是与饮料店结合主要设在首层、二层、三层，体验有偿休息。第二是在四层设置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但这些椅子需要设置在营业员视野范围之内，使休息过久的客人有压力，真正做到为有需要人士所使用。配备足够的公共卫生间和61、茶水间（或直饮水机），方便客户和商户的使用。6.4设备方案6.5.1选型原则1、标准化原则所选择的设备必须遵循国际、国家行业建设标准。2、安全性原则准确理解国家相关法律法规对内外网、安全等级保护的规定，合法合理地设计安全措施。所选购的设备必须符合安全性和稳定性要求，产品自身的具有相当的安全性，不能够使用有缺陷或者存在安全漏洞的产品；产品自身需要具有稳定性，能够满足长时间、大工作量的稳定运行需求。3、适应性原则所选购的产品应具备一定的灵活性来适应项目建设中的各种变化。4、可管理性原则所选设备方便集中监管、配置，可以提供统计信息和故障检测手段。5、技术先进性原则满足项目建设需要的前提下，要求其性能62、指标保持先进水平，突显绿色、无污染概念。6、其他设备购置应按照先进性与经济性相结合，适用性与适度超前性相结合，数量配置合理，质量安全可靠，经济价格可行的原则进行选择。6.4.2设备选型本项目拟购置设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计30855台（个、套），投资400万元。表6-1 设备购置一览表 单位：万元序号设备名称数量单位单价(元)金额1储藏设备货架1套50精品柜1套10散货柜1套8收银台6组12500.752运输设备收动叉车5部70003.5平板车20辆3000.6促销车20部2000.4促销平台20个3000.63冷冻设备岛柜1套50立风柜1套404电脑系统POS6台900063、5.4UPS2AH1台50000.5UPS156台2600.156扫描枪10把24002.4服务器1台110001.1客户机2台40000.8打印机2台30000.6软件点6个30001.8网络设备1套0.5电子称10个51005.15购物卡系统电脑3台40001.2写卡器3个12000.36终端6个18001.08软件1套29000.29购物卡10000张446防盗系统检测天线2支60001.2解码板3块62001.86软标签20000张0.20.47监控系统电脑1台60000.6摄象机40部10004控制器4块12000.48线路1套0.38背景音乐工控功放1台30004.0VCD1台3064、00.03音响50个400.2线路1套0.29总台、存包柜存包柜1套5总台1套0.310收银台收银台8台2000016快捷收银台4台300001211UPS不接断后备电源（APC）服务器1套500005POS收款机1套10000112购物设施购物车100辆3003购物篮500个100513中央空调系统1套1514合计308554006.5公用辅助工程6.5.1道路交通楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，楼内交通采用垂直交通设计。区内交通：通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、地上层的有机规划，将本项目的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部65、的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。车辆交通：本项目建成后人流量较大，考虑使用“皇冠国际城”停车场的一部分，供本项目顾客使用，顾客凭XX购物小票可免费停放2小时。6.5.2暖通系统本项目设计为集中空调采暖，通风换气次数10次，温度夏季28，冬季 18。室内需维持正压，室内相对湿度70%。1、室内设计参数具体室内设计参数详见表6-2所示。表6-2 冬夏空调温度及湿度控制名称温度（度）相对湿度（%）新风m/h人照明W/人员密度/人夏季冬季夏季冬季卖场区271865-20204办公区262065-20205滞货区-1265-2、空调通风设计（1）空调系统冷热66、源本设计空调系统冷热源选用燃气型溴化锂吸收式冷人水机，一机二用，夏季供冷冻水，冬季供热水；空调冷冻水供回水温度：7-12，空调热水供回水温度：30-37。（2）空调系统本项目采用混合模式，即设自然通风与集中空调相结合方式，通过设置风塔，用自然通风来降温，以减少人工能源的使用时间，从而达到节能的效果。空调采用风机盘管加新风系统，新风机组设于新风机房内，所有风机盘管均带回风箱，回风口上带过滤器。空调水系统为双管制，闭式循环。空调水系统采用下供下回双管系统，每层水平回水管上设平衡阀以保证系统平衡。（3）通风系统本项目建成后所使用的地下停车库采用机械排风，按照1/2排烟量设送风机，不足部分通过车道自然67、补风，排风量6次/h，上排1/3，下排2/3。高低压配电室安消除余热计算排风量，水泵房按3-5次换气次数计算排风量。楼内设有机械排风系统，排风量按空调系统新风量的80%计算。公共卫生间设机械通风，换气次数按10次计，由风机统一排至室外。（4）管材、保温及其他通风空调分管均采用镀锌钢板制作，钢板厚度按通风与空调工程质量验收规范。水系统水管当DN50mm时，采用焊接钢管，当DN50mm时，采用无缝钢管，冷凝水管采用镀锌钢管。空调供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯PEE40保温管壳，厚度=19mm。空调机组、新风机组消声采用厚片式消声器或消声弯头，吊顶式机组及风机其吊杆均采用减震吊杆。风道阀门采用对68、开多叶调节阀及蝶阀，空调水管阀门采用对夹式蝶阀，水泵出口采用缓闭式逆止阀，风机盘管进出水接管处采用铜质球阀，阀门工作压力1.6Mpa。3、防排烟（1）变配电室设有气体灭火系统，故设事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。（2）发电机房设有气体灭火系统，故事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机69、可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。（3）对地下室超过20m的内走道设机械排烟系统，排烟量按60 m/h.计算，按1/2排烟量计算送风量。（4）对防烟楼梯间及防烟楼梯间及消防电梯合用前室分别设机械加压送风系统，加压送风机均设于屋面。（5）对防烟楼梯间及其专用前室设机械加压送风系统，送风位置：防烟楼梯间。4、空调系统自动控制空调机组采用节能全自动机组，用微电脑实现智能控制，全年实现全自动运行。（1）送风机与新风阀联锁，当风机停止运行时新风阀关闭。（2）空调机组的回水管上设电动二通阀，控制进水量。（3）全空气系统：夏季：由室内温度控制表冷器的冷水流量。过度季：由室70、内温度控制新风与回风混合比。冬季：由室内温度控制通过加热器的热水流量，由湿度探头根据室内相对湿度控制加湿量。5、空调环保与节能（1）用低噪声机电设备。（2）本项目通风空调系统采用混合方式，即人工能源和自然手段相结合的方式，提高能源的使用效率和不必要的能源消耗。6、暖通空调节能（1）空调所选用的风机、水泵、制冷机等均采用节能型产品。制冷机组能效比为3.34，满足公共建筑节能设计标准。（2）空调水路系统采用变流量系统，压缩机采用无级调节，使压缩机随时适应制冷负荷的变化要求，保证恒定的出水温度，节约用电。（3）空调系统采用节能保温型复合风管，水管皆采用高效保温材料，总管上设热计量表。（4）空调系统送71、风采用远程射流消音喷口，可实现分区和区域空调，节能显着。（5）空调机组送回风管均采用铝箔玻璃棉保温，整体保温，消声，防结露。6.5.3电气设计1、设计范围本项目电气设计主要包括高低压变配电系统、电力照明系统、网络系统、有线电视系统、火灾自动报警系统、太阳能光伏发电系统、电话系统、闭路电视监控系统、应急照明系统、公共广播系统等。2、供电电源本建筑属商业用房，属一级负荷，汽车库照明属二级负荷。本项目可就近接皇冠国际大厦电源供电。3、变配电系统本设计采用集中与分散补偿相结合的原则，即对大量集中无功功率在现场或各楼层配电间补偿；在低压配电室对分散无功功率集中补偿，补偿后功率因数大于0.92。4、供电系72、统设计（1）照明供电系统采用电压为380/220V，TN-S系统，供电方式为放射方式一级负荷。对应急备用照明采用EPS电源，并采用双电源放射式供电；对疏散诱导照明采用带蓄电池LED灯具；对走道照明采用普通节能日光灯，并采用双电源放射式供电末端切换。（2）动力供电系统采用电压为380/220V，TN-S系统，消防控制、消防电梯、客梯供电系统采用双电源放射式供电，末端切换；对消防排烟风机，正压送风机供电采用双电源供电，末端切换；对所有采暖循环泵等动力用电，在设备附近设动力控制箱，电源从配电室引来，供电方式采用放射式。（3）配电主要干线采用ZR-YJV型阻燃交联电缆，在地下室竖井内沿托盘式防火钢制电73、缆桥架敷设，各层分支线采用ZR-BV型阻燃塑料铜芯县沿托盘式防火钢制线槽和扣压式薄壁钢管，在吊顶或楼板内敷设。（4）应急照明系统采用智能消防应急疏散照明指标灯系统，对所有应急灯自动进行监控，自动对电池主站、控制分机运行状态监控。5、照明节能设计地下停车库采用太阳能光伏发电系统。地下停车库、楼内各功能用房等均采用高效节能荧光灯；楼梯间、走廊楼梯、电梯前室等处均采用吸顶荧光灯；应急照明采用节能荧光灯；疏散标志灯采用LED发光二极管。所有荧光灯所选镇流器均为电子镇流器，功率因数大于0.98。6、网络系统本项目网络交换设于设备用房，从室外手孔采用12芯淡漠光缆接入数字信号。水平配线子系统采用六类线传输74、数据信号，垂直干线子系统采用光缆作为数据信号传输媒介。7、有线电视系统引入陕西有线电视信号至一层设备用房，有线电视系统采用SYWV-75型同轴射频电缆。8、电话系统从西安市电信电话交接箱引来直通电话，采用HYA-1000（20.5）通信电缆，引入建筑一层设备用房电话交接箱。本系统水平配线子系统采用RVB线传输语音信号；垂直干线子系统采用HYA线作传输媒介。9、火灾自动报警系统（1）按照规范要求在走廊、电梯前室、楼梯间均设置感烟、感温探测器及手动报警器。（2）本项目将消防控制室设在建筑物1层，内设集中报警控制器、联动控制台、主机、消防电话主机、气体灭火控制主机。（3）各楼层电梯前室设消防电话和声75、光报警装置。（4）消防联动的功能是对排烟风机、送风风机、消火栓泵、喷淋泵、气体灭火设备进行联动控制。在火灾发生时，切断非消防电源，并且点亮应急备用照明。10、闭路监控系统电梯前室、电梯桥箱登出设监控摄像机，监控系统线路采用SYWV-75型射频电缆和RV-21.0软线沿单独的金属线槽和普利卡金属等敷设。11、电气人防系统人防电力按一级负荷供电，380/220V两路屯源引自设在一层的变电所的低压配电柜，一路引自变压器供电的母线，一路引自柴油发电机供电的备用母线，在电缆防爆波井预埋5根50镀锌钢管作为战时电源入口。6.4.4给排水及消防系统1、给排水系统（1）水源及用水量本项目生活用水由西安市城市自76、来水管网供给，自城市给水管网引入1根DN200给水管，直接供给建筑内生活用水，并接入地下室生活给水智能无负压增压水箱和地下消防水池。（2）热水系统本项目设局部加热设备供应热水，采用智能型贮热水式电热水器供应热水。（3）管材本项目给水管道采用钢衬塑管，管件连接，给水管阀门截止阀。（4）计量室内中、高区智能无负压增压水箱引入管、人防水箱引入管及给水系统各给水支管均设水表计量。2、排水（1）雨水及废水屋面雨水由内落雨水管排至室外；空调冷凝水设专用排水系统，收集后排至卫生间地漏；地下室废水集中至集水坑后采用潜污泵提升排出。（2）生活污水生活污水设置伸顶通气管排水系统，合流排入室外污水管网，一层污水单独77、排出。（3）室外雨、污水污水经化粪池处理后，排入城市污水管网，室外雨水由雨水口收集，与室内雨水经管道汇集排入城市雨水管网。屋面雨水排水管道的排水设计重现期为10年，室外场地雨水排水管道的排水设计重现期为5年。化粪池设于西南角绿地处。雨、污水均排至西安市城市雨、污水管道。（4）管材室内污水立管均采用PPI型UPVC螺旋低噪音抗震柔性排水管，连接采用配套的PPI-DRF系列螺母挤压密封圈管件连接，污水横管及支管均采用PPI型低噪音UPVC排水管，连接采用配套管件专用胶粘接。雨水排水管均采用PPI型专用雨水排水管（R型）（压力等级1.0MPa），连接采用配套专用的承插胶圈连接。3、消防系统（1）消火78、栓给水系统室内消火栓用水量40l/s，室外消火栓用水量30l/s，火灾延续时间3h；火灾初期消防用水量由屋顶热镀锌钢板消防水箱（18m）及消防增压装备供给，火灾期间消防用水量由地下室消火栓泵及钢筋混凝土消防储水池（864m）供给；消防水池人孔设于室外，以供消防车取水之用。（2）湿式自动喷火灭火系统设计火灾危险等级地下车库为中危险级级，其余为中危险级级，喷水强度：8l/min.，火灾延续时间为1小时；火灾初期自喷水量由屋顶消防水箱（18m）及消防增压装置供给，火灾期间自喷水量由地下室自动喷水泵及钢筋混凝土消防蓄水池（864m）供给；本项目除不宜用水灭火部分外均设喷头保护，并在楼外设地上式自喷系统79、水泵接合器以备消防时使用；选配手提式磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护，钢瓶间设于地下室；消火栓及自喷管均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接（DN80），输送气体灭火器管道采用内外热浸镀锌无缝钢管，丝接或法兰连接（DN80）。（3）本建筑全方位设置手提式灭火器保护。选配手提式磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。（4）地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护。（5）管材消火栓及自喷管道均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接（DN80）。输送气体灭火剂的管道采用内外热浸镀锌无缝钢管，丝接或法兰连接（80、DN80）。第七章 节能节水7.1设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2006）；3、节能中长期专项规划（发改委环资2004505号）；4、中华人民共和国清洁生产促进法；5、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（2007年）；6、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）；7、重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；9、陕西省建设项目资源81、节约管理规定（陕西省发展和改革委员会陕发改投资2006352号关于印发的通知）。7.2能耗指标计算分析7.2.1能源消耗种类及数量分析本项目主要消耗能源为水、电。项目建成投入运营后，正常每年新增能源用量为122.9吨标煤，详见表7-1。表7-1 能源消耗表序号消耗能源单位年消耗量折标煤（t）1年新增用电量万kw.h100122.92年新增用水量万吨0.48合 计7.2.2能耗指标本项目投产后新增产值16715万元，经计算其能耗指标为0.007吨标煤/万元。7.3节能措施和效果分析7.3.1节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和82、设备，提高建筑物维护结构保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明消耗，合理有效利用能源。1、建筑物维护结构的的保温隔热性能，如外墙、屋顶、地板传热系数数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计，充分采用高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗，采用有效的遮阳措施。2、建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。3、室外供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。4、供电系统均采用合理输送工艺，尽可能降低途中损耗，并充分利用自然条件，以达到节约用电的效果。5、采用用83、能调控和计量系统。6、公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，并采取其他节能控制措施，其照明功率密度要符合建筑照明设计标准GB50034的规定在自然采光的区域设定时或光电控制的照明系统。7、所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。7.3.2节能效果分析本项目建设运营后主要消耗能源为电能、水等，采取有效的节能措施后，项目达到设计生产能力时综合利用能耗指标为0.007吨标煤/万元，远低于2011年陕西省每万元生产总值（GDP）的综合能耗平均为0.846吨标准煤的标准。7.4节水和水资源利用84、7.4.1节水措施1、设计贯彻节约用水、高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供，梯级处理回用。2、施工过程中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。3、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。4、选用节水型，质量可靠的卫生洁具。5、合理规划地表与屋面雨水径流途径，最大程度降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水的渗透量。7.4.2节水效果分析本项目采取有效的节水措施后，耗水量控制在陕西省人民政府以陕政发200418号文印发的陕西省行业用水定额指标以内，且本项目耗水量指标远低于2008年陕西省每万元工业增加值用水为48立方米/万元85、的标准。综上所述，本项目满足国家节约能源和节约用水的政策要求，具有良好的节能环保效果第八章 环境影响分析8.1环保设计依据1、中华人民共和国环境保护法，1989年12月26日；2、中华人民共和国环境影响评价法，2003年9月1日；3、中华人民共和国大气污染防治法，2000年9月1日；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997年3月1日；5、中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005年4月1日；6、中华人民共和国水污染防治法（修正），1996年5月15日；7、中华人民共和国水污染防治法实施细则，2000年3月20日；8、中华人民共和国城市规划法，1990年4月1日；9、建设项目环境保护管86、理条例，1998年11月18日；10、国家环境保护总局14号令建设项目环境保护分类管理名录，2002年10月13日；11、国家环境保护总局，环发2006（28号）环境影响评价公众参与暂行办法，2006年2月14日。8.2环境质量现状项目区环境质量良好，环境空气质量达到国家环境空气质量二类标准要求。8.3建设期环境影响分析及防治本项目建设期主要污染为进行室内装修所引起的小部分扬尘、噪音、废水、固体废弃物。8.3.1扬尘环境影响分析及防治本项目施工期扬尘主要来自建筑材料在运输、装卸、堆放等过程中产生的扬尘；运输车辆往来碾压带起来的扬尘。 防治措施：主要运输道路进行硬化，所有临时道路均需清洁、湿润，87、并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度；施工中建筑物应用围帘封闭，清理时应避免扬尘；选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫，运输车辆出场时必须封闭，避免在运输过程中的抛洒现象；建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；在施工场地出口放置防尘垫，对运输车辆现场设置洗车场，用水清洗车体和轮胎。施工场地干燥时适当喷水加湿，在施工场地清理阶段，做到先洒水，后清扫，防止扬尘产生；开挖出的土石方应加强围栏，表面用毡布覆盖，并及时将多余弃土外运。 8.3.2噪声环境影响分析及防治 施工期噪声主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由施工机械所造成，因此针对88、本项目，工作业噪声主要指一些零星敲打声、装卸车辆的撞击声等，多为瞬时噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中，对环境影响最大的是机械噪声。这些机械运行时在距声源1m处的噪声值在85100dB（A）左右。施工期噪声特点是间歇或阵发性的，并具备流动性、噪声较高特征，因此在考虑本项目噪声源对环境的影响时，仅考虑点声源到不同距离处经距离衰减后的噪声。 防治措施：从声源上控制。建设单位在与施工单位签订合同时，应要求其使用的主要机械设备为低噪声机械设备，同时在施工过程中施工单位应设专人对设备进行定期保养和维护，并负责对现场工作人员进行培训，严格按操作规范使用各类机械。合理安排施工时间。保障居民有89、一个良好的学习、生活环境。在装修阶段，对建筑物的外部采取围挡，对距离居民区较近的建筑物外采用移动式隔声屏障，减轻施工噪声对外环境及居民的影响。合理安排施工计划和进度。施工场所的施工车辆出入地点应尽量远离敏感点（居民区），车辆出入现场时应低速、禁鸣。 8.3.3施工废水影响分析及防治施工期废水主要为工作人员的生活污水和建筑废水。工作人员生活污水主要为洗漱用水和冲厕废水，经项目区地埋临时污水管道排入市政污水管道。建筑废水产生量较小，均就地泼洒抑尘。因此，评价认为该项目施工期对区域地表水体影响不大。 8.3.4固体废物影响分析及防治 施工期固体废物主要是土建过程中的建筑垃圾以及工作人员的生活垃圾等。90、 防治措施：建筑垃圾及时清运至指定的垃圾填埋场进行填埋；施工人员生活垃圾禁止随意乱丢，要集中收集，定期雇用清洁工人统一清运至指定的垃圾填埋场。8.4运营期环境影响分析及防治8.4.1大气环境影响分析及防治本项目建成后，对区域大气环境影响轻微。 8.4.2废水影响分析及防治 本项目排放废水主要为生活污水。本项目排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池处理后通过经开区内部污水管道，排入市政污水管道，最终进入西安市污水处理厂，屋面雨水采用有组织排水，有屋面排水系统排入经开区内雨水管网，最终排入西安市市政雨水管网。因此运营期废水对周围环境影响较小。 8.4.3噪声环境影响预测与评价及防治 噪声源防护措施主91、要通过建筑物隔声、合理布局及利用绿化带来削减设备噪声；通过制定严格的管理制度，规范运输路线，实行限速禁鸣等措施来降低社会噪声。 经采取上述措施后，本项目运营期噪声对场界及保护目标的影响较小，不会增加区域负担，因此本项目运营期对区域声环境质量影响较轻。 8.4.4生活垃圾影响分析及防治 本项目生活垃圾主要产生于购物中心内。 本项目在购物中心内合理布置垃圾箱，设专用垃圾堆点，由专人负责承担项目区内产生的各种垃圾的贮运工作，定期雇用清洁工人清运至西安市垃圾填埋场进行填埋。对周围环境影响较小。 8.5环境影响评价项目施工期对环境的影响是暂时的，会随着项目的建成而结束，通过在施工期须制定严格的环境管理措92、施，并认真监督执行，将其对周围环境的影响减到最小程度。项目建成交付使用后产生的生活污水有组织的统一排放后不会对环境造成污染，生活垃圾实行定区集中收集、定期清运制度，也不会对环境造成污染。综上所述，经过对项目建设期、运营期的环境影响分析，本项目在采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家要求的环境标准。项目的建设和运营对周边环境质量产生不良影响较小，从环保角度考虑本项目是可行的。第九章 劳动安全与消防9.1安全卫生主要是针对本项目在建设期间及建成后的正常工作阶段所涉及的有毒、有害因素对工作人员生命安全和身心健康的影响。9.1.1 国家标准和规范1、中华人民共和国环境保护法（1989年12月2693、日）；2、中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）；3、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）；4、建筑给水排水设计规范（GBJ50014-2006）；5、民用建筑工程室内环境污染控制规范；6、建筑物防雷设施规范（GB50057-94，2000年版）；7、建筑设计防火规范（GBJ50016-2006）。9.1.2 建筑卫生安全在项目完成的实施过程中，都应严格执行国家规范。采用绿色环保装修材料，并设置防盗装置。项目区建成后安全最为重要，在设计中，户门采用钢制保温防盗门或防火门，带锁闭装置，同时注重在紧急情况下的及时实施疏散，对项目区工作人员的交通流线设计严格按照规范要求94、进行设计，以保证遇灾害时人员的顺利撤离。9.1.3 电气安全用电安全措施：本项目采用TN-S接地系统，建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷措施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94，2000年版）规定，设计建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波侵入的措施。9.1.4 卫生防护水池上部无排水管道通过，排水系统采用生活污水与雨水分流系统。卫生间、洗手间、餐厅等场所均装设机械通风系统。卫生防疫措施：项目区内公共活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫95、生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入使用。室内通风进风口应远离污染源。室内应保持清洁卫生，清扫时应采取适时作业，垃圾日产日清。卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置。9.2消防9.2.1 国家标准和规范1、建筑设计防火规范GBJ50016-2006；2、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；3、火灾自动报警系统设计规范。9.2.2 影响消防的安全因素和防治措施本项目区内的安全出口应满足人流密集时的疏散要求，设防烟楼梯间及采用防火门，并安装安全出口指示标志和事故广播系统。本项目所属建筑属于中型建筑物，建议设置火灾自动报警系统。设防排烟系统，火灾自动报警及消防联动系统，固定96、装修选用非燃烧体或阻燃材料，钢结构应采用防火涂料。电气设备安装考虑保护措施，以免发生引燃和短路现象，引起火灾。在适当的部位设置防电气火灾的漏电保护装置。9.2.3 室外消防设施按建筑设计防火规范的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环形消防车道，同时设计消防给水系统，管径不低于400mm，室外消火栓与建筑物均匀布置，确保消防用水量。项目区应设置5 米宽消防车道与城市道路相接，消防车可通至每栋建筑，消防车道的设置及每栋建筑的扑救面长度均符合规范要求，建筑物之间的防火间距大于或等于规范的要求，可使项目区建筑在火灾发生时能得到快速方便的扑救。997、.2.4 室内消防设施本项目共设置一个防火分区，设一座疏散楼梯通至屋顶，楼梯可以自然通风，入户门为乙级防火门开向疏散方向，建筑梁板均采用钢筋梁板，防火墙采用240厚粘土砖墙，竖向管井隔层做分隔，管道井上的门采用丙级防火门，开向消防前室的门均为乙级防火门。9.2.5 消防给水水源为城市自来水，采用生活及消防合一制供水；室外消防给水采用低压制，管网呈环状敷设，管径为DN100，共设置室外消火栓4 座，供消防车取水灭火用。项目区进水管由东面市政给水管（管径为DN150 mm）上接入，管径为DN100mm。消防给排水用水量：室外20L/s（t2.0h）。本项目所属建筑全方位设置室内消火栓进行保护，按最98、不利消火栓的静压不超过100 米的原则系统竖向分区，系统由消防水池，消防水泵房的室内消火栓加压泵及屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾时通过室内消火栓内的消防按钮启动室内消火栓加压泵向系统供水，各建筑各层均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达。在室外设置地下水泵接合器与室内消火栓管网连接。第十章 项目实施管理与进度安排10.1项目实施管理10.1.1项目实施原则本项目的建设必须坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。10.1.2建设过程中的管理建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度99、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。通过完善运行机制、层层落实责任、分步组织实施、理顺管理渠道，以确保项目的顺利实施和工程质量。10.1.3竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.2项目招投标10.2.1招标的原则和要求按照陕西省实施办法（2004）中第二章“招标范围和规模标准”的有关规定，本项目为房地产开发项目，凡是施工单项合同估算价在100万元以上的工程，设备、材料等货物的单项合同估算价100、在50万元以上的采购，勘察、设计、监理单项合同估算价在30万元以上的服务，单项合同估算价低于上述规定的标准，但项目总投资额在500万元人民币以上的，都必须进行招标，择优确定。建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。10.2.2本项目招标方案本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，101、实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。1、招标范围本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为土建工程以及设备采购等。2、招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。3、招标方式本项目土建工程及设备采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。4、招投标相关要求（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。（2）在招标文件102、开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。（3）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。（4）评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法103、暂行规定进行。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。5、评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会由项目承办单位的代表和有关经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法104、。6、招标备案招标文件发售前须上报西安市发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表10-1。表10-1 招投标内容一览表分项招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标土建施工2055设备材料采购40010.3项目建设工期与实施进度安排根据本项目的实际工程量，并参考国内及当地同类工程建设的情况，项目建设工期初步安排为6个月，即2012年10月2013年4月。具体实施进度安排如下。1、项目前期报批 2012年10月2、初步设计、施工图的及审批2012年11月3、建筑工程施工 2012年12月20105、13年3月4、竣工验收 2013年4月第十一章 组织机构与人力资源配置11.1组织机构11.1.1组织设立原则组织机构设置应做到管理层次少、职责明确、人员结构合理，管理能力、组织协调能力、运作方式均可满足项目运营的需要，满足可持续发展的要求。11.1.2组织机构设置本项目承办单位为XX连锁商业集团股份有限公司，公司内部机构健全，职能明确，设有董事会、监理会、战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、总裁以及下属15个部门等。公司组织机构设置详见图11-1所示。图10-1 组织机构图为做好本项目的各项工作，公司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。1、项目106、实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。11.2人力资源配置11.2.1项目定员为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则，107、根据项目建设单位实际情况，本项目新增工作人员400人，负责项目建成后各项日常监督管理服务工作以及运营维护工作。11.2.2人员来源项目全部日常工作人员，除XX超市的日常工作人员外其余均直接向社会公开招聘，根据专业技能要求和岗位要求坚持公开、公正、任人唯贤、择优录取的原则，经培训和试用后正式录用者须按照我国劳动法的规定与项目单位签订劳动合同，双方共同履行合同内容。11.3人员培训计划本项目技术人员应具备相关专业本科以上文化程度。项目建设单位应加强职工培训工作，提高职员的综合素质。公司每年都应制定详细培训计划，采用专业培训讲师与外聘专家相结合的方式，对所有人员从企业理念、管理体系、金融知识、投融资108、政策与操作、宏观经济、产业政策、项目包装与管理、法律、税务、计算机操作等各个方面进行全方位的培训，每人每年培训时间不少于55个小时，同时鼓励员工业余自学成才，不断提升自身的综合素质。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。3、设备、仪器购置按建设单位提供资料并结合市场询价计入。4、项目前期费按原国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格【1999】1283号)计取。5、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关109、问题的通知(计价格【2002】125号)计取。6、工程建设监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格【2007】670号）计取。12.2其它工程费用和取费标准1、建设单位管理费按1.7%计取；2、基本预备费按10%计取。12.3总投资估算12.3.1建设投资估算经估算，本项目建设投资为2801万元，其中工程费用2455万元，工程建设其它费用91万元，预备费用255万元。（详见表12-1、表12-2及表6-1）1、工程费用本项目工程费用为2455万元，其中土建费用2055万元，设备购置400万元。表12-1 工程费用投资估算表 单位：万元序号工程名称110、建（构）筑物面积（m2）建安工程费（元）总计1百货区2640050013202休闲娱乐区26005001303特色超市区11000550605合计20552、工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算为91万元。表12-2 工程建设其他费用投资估算表 单位：万元序号费用名称费用金额备注1项目前期费用10计价格【1999】1283号2建设单位管理费353工程监理费36发改价格【2007】670号4工程保险费65工程招标代理费4小计91注：考虑本项目建成后，免租金10个月，因此建设期不计租赁费3、预备费用本项目预备费用为255万元。12.3.2铺底流动资金估算根据本项目经营模式和销售收入的特点，经111、估算正常经营年需要流动资金800万元，其中铺底流动资金为240万元（占全部流动资金的30%）。12.3.3总投资估算本项目估算总投资为3041万元，其中建设投资2801万元，铺底流动资金投资240万元。详见表12-3。表12-3 总投资估算表 单位：万元序号项目名称投 资占投资比例一建设投资280192.111建安工程205567.582设备购置费40013.153工程建设其他费用912.994基本预备费2558.39二铺底流动资金2407.89三合计304110012.4资金筹措本项目总投资3041万元，资金来源全部为企业自筹。第十三章 财务评价13.1财务评价依据本项目经济效益初步评价依据112、为国家发改委、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版，以下简称方法与参数）及国家最新财税制度和行业有关规定。本项目采用的所有价格均为目前的市场价格。在项目整个计算期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目经济评价结果的可比性。本项目属于在原有厂房增添设备并不挤占原有生产能力，因此本项目的财务评价按新增部分考虑。13.2财务评价基础数据1、参照方法与参数行业财务基准收益率测算结果及专家调查结果，本项目基准收益率设定为13%（行业基准收益率）。2、本项目计算期设定为11年，其中建设期1年，运营期10年。 3、投资113、及使用计划：在建设期第1年投入100%。4、本项目运营负荷为：运营第一年达到设计运营能力的60%，第二年达到80%，第三年及以后达到设计运营能力的100%。5、本项目营业税、销售税金税率如下：营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为5%。6、主要收入估算本项目估算项目运营后10年的营业收入，收入包括租赁收入以及特色超市销售收入。租赁收入考虑为二次租赁，收入估算只考虑差额部分，按照10元/ m2.月计算，第一年租赁收入为290001012=384万元，租赁差额按照每三年递增5%考虑。特色超市销售收入考虑市场调查商圈每户每月去商场购物频率按4次计算， 第一年来电频率为4704502114、81800次，市场占有率暂定为70%，故每月来客数28180070%197260次，项目客单价按照50元计算，第一年销售额预测为（197260次50）/30 365=12000万元。同种方法估算出第二、三、四年销售额分别为10570万元、11959万元、12329万元，第四年商圈居住人口数量稳定后，第五、六年销售额每年增长5%，第七年及以后相同考虑。收入估算详见表13-1所示。表13-1 收入估算表 单位：万元年度第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年及以后销售收入12000135701495915329169451759218271租赁收入348348348365365365384合计1115、23481391815307156941731017957186557、经营成本估算（1）销售成本考虑本项目特色超市为XX自营，销售成本取销售收入的72%计提。（2）管理费用管理费用运营第一年按照30元/m2.月计算，以后按照每三年递增5%考虑。（3）本项目劳动定员400人，工资性费用标准为30000元/人年。（4）本项目主要消耗的能源为电能和水能，经估算正常年所需能源动力费用为62万元。（5）折旧费固定资产折旧采用平均直线折旧法计算，建筑折旧年限按20年计算，残值率为5%；设备折旧按5年计算，残值率为8%。（6）维修费、管理费、销售费用等其它费用维修费按固定资产原值的3%计提，管理费按销售收116、入的3%计提，销售费按销售收入的2.5%计提。13.3财务评价指标的计算13.3.1盈利能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目的财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期、总投资收益率和资本净净利润率。经计算，本项目在计算期内各项盈利评价指标如下：1、财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算器内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。本项目财务内部收益率（FIRR）计算结果分别为：所得税前：33.18%；所得税后：26.32%。2、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收117、益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。本项目财务净现值（FNPV）计算结果分别为：所得税前：3930万元；所得税后：2792万元。3、投资回收期（pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。本项目投资回收期（pt）经计算分别为：所得税前：4.69年（含建设期1年）；所得税后：5.40年（含建设期1年）。4、总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。经计算，本项目118、总投资收益率为37.84%。5、项目资本金净利润率（ROE）按照方法与参数的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。经计算，本项目资本金净利润率为28.38%。13.3.2财务生存能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目编制财务计划现金流量表，进行了财务生存能力分析。经分析，本项目在正常运营年每年的净现金流量、项目累计盈余资金均大于0，不会出现依靠短期融资来维持运营的情况。详见财务计划现金流量附表。13.4不确定性分析13.4.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案119、的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。当以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点BEP时： =69.51%即该项目生产能力达到设计生产运营能力的69.51%即可保本。表明项目盈亏平衡点较低，具有较强的抗风险能力。13.4.2敏感性分析本项目主要对项目建设投资、所提供服务的直接消耗成本及动力价格、服务售价以及运营负荷四个方面进行单因素敏感性分析。本项目在建设投资上升5%、销售收入下降5%、运营负荷上升5%的条件下，项目财务内部收益率分别为31.98%、15.1120、4%、32.85%，均高于行业测定的基准值。13.5财务评价综合结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均新增销售收入16715万元，年平均总成本费用14416万元，年平均利润总额1363万元，年平均上缴所得税为341万元，年平均净利润1022万元，年平均销售税金及附加936万元。项目总投资收益率为37.84%；项目资本金净利润率28.38%；全部投资财务内部收益率分别为33.18%（所得税前）和26.32%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为3930万元（税前）和2792万元（税后）；投资回收期分别为4.69年（所得税前，含建设期1年）和5.40年（所121、得税后，含建设期1年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目在经济评价上是可行的。第十四章 风险分析14.1风险分析概述14.1.1风险分析采用的方法本项目风险分析以建设项目经济评级方法与参数（第三版）第七章提出的方法体系为主，并根据项目的具体特点进行相应的选择。风险分析包括风险识别、风险估计、风险评价与风险应对。风险分析的主要方法包括专家调查法、层次分析法、CIM模型等分析方法，结合项目的具体特点，几种方法组合使用。14.1.2风险分析的内容风险管理是一种有计划、有组织地控制企业活动的行为，其目的在于使企业因意外122、事件所导致的不良影响降至最低，确保企业能顺利实现其既定目标，并保持其发展能力。在认真研究本项目方案等资料的基础上，围绕着项目的建设目标，对项目存在的主要风险因素进行系统的分析研究。本项目的风险因素由工程风险、投资估算风险、市场风险和融资风险三部分组成。14.2项目风险的防范对策14.2.1工程风险防范工程风险主要是因为工程方案及设备选择、施工与工期等存在的各种不确定性带来的风险。对于本项目的工程风险，可通过加大监理、管理力度，在工程施工方、供货商等参与单位的招标选择上严格把关等措施加以预防。严格遵循建设项目法人责任制，建立科学严格的项目实施管理规章制度，贯彻项目业主责任制以及实施工程监理制、工123、程项目招投标制、合同管理制，以及质量监督制作为主要手段进行风险防范。特别是要严格按照施工设计和财务概算开展施工，确保按期高质量完工。14.2.2市场风险市场风险主要是指本项目建成后的市场发生变化（如需求量下降、市场份额减小、市场竞争加剧等）给项目运营带来的风险。随着购物中心数量的增加，同行业竞争日趋激烈，本项目要想在行业竞争中继续保持领先优势，就必须提高建店质量，针对项目区不同客户要求，与主要竞争对手形成错位竞争，抢先占领商业弱势区域，从而才能提高市场竞争力。14.2.3财务风险预防财务风险主要是指由于项目资金不能及时到位，造成项目不能顺利进行。对于项目财务风险的防范对策，拟通过项目招投标制有124、效地控制建设成本，加大项目建设中各项费用的支出控制，避免不合理的支出，对执行过程进行严格监督。科学组织施工以合理工期完成建设任务。建立相应的控制指标体系，据此建立财务风险预警系统，出现意外问题及时商讨对策。14.2.4运营管理存在的风险及对策由于企业网点扩张步伐较快，在选址、管理、资金等环节都需要很高的管理水平，如果以上任一环节出现问题势必会给公司带来较大风险。针对运营管理水平的风险，项目单位经历不断学习与创新，并且结合不同区域不同商业情况建立了一套完善的运营管理体系,实行规范化操作、科学化管理，使各个管理层次和经营环节均有章可循，极大地提高了管理水平，又为大规模开设新店和对外输出管理提供了成125、套的经营管理规范。14.2.5采购成本存在的风险及对策大型连锁商业采购数量巨大，门店分布广，销售渠道多，管理规范，销售周转快，能否有效控制采购成本将直接影响企业的经营成本,影响公司的价格竞争力和销售收入，从而影响到公司的盈利能力。本项目建成后针对特色超市所面临的采购成本，拟从进货渠道入手，严格控制商品进价。以进货量巨大、帮助供给商广泛进入当地市场等理由，要求供给商提供最低的价格。除此之外，项目单位还要直接从工厂以最低的进货价采购商品，并要求厂商提供发货服务，将货品发送到门店。建立与供货商的信息共享系统，一旦某种货品库存量减少到某一个点，供货商将根据信息提示迅速补货，以提高业务运转的高效性和准确126、性，降低库存，降低风险，降低资金积压的额度，保证资金高速运转。第十五章 社会效益分析15.1改变城市面貌，提高城市品位近年来，随着西安北城发展进程的不断加快，北城面貌日新月异，本项目的开发实施，将对项目所在地进行高起点、高标准的统一规划和建设，使商业与居住、商务办公兼容，完善城市生活配套，这将将在较大程度上改变现有城市面貌，利于构建和谐社会。15.2改善投资环境，配合经开区发展步伐项目的建成将会促进本地区基础设施的改进，如：周边道路的建设、供电、供气、给排水以及服务网点的增加等。同时，项目建设能够促进社会经济发展，提升城市品位和人居环境，增加社会服务容量，进一步改善项目周边的开发投资环境，将在127、很大程度上对西安北城核心商业区块的快速发展起到积极的配合作用，从整体上进一步提升区域的核心竞争力，进一步提升其整体形象，加快经开区的发展步伐。15.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力项目的开发实施拟6个月开发建设完成，期间可吸纳大量劳动力。同时在项目建成后，也将提供400人的就业岗位，作为超市运营管理工作，在一定程度上可以解决部分城市就业问题，缓解就业压力，带来较好的社会效益。并且项目建设后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给该区域周边的居民提供大量的就业岗位，同时为居民从事第三产业提供良好的区位优势，居民个人收入将大大提高，更有利于社会的团结稳定。第十六章 结论与建议16.1研究结128、论本报告通过对XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目展开系统的可行性研究，归纳得出以下主要结论：1、本项目建设方案合理；进度计划的安排比较适宜，符合总体规划的要求；项目在建设和运营过程中采取适当的环保措施后不会对生态环境产生不利影响。2、项目地处西安市北城核心商业区块，随着西安市北城的快速发展，项目区域及周边商业住宅、基础设施配套的不断完善，项目市场前景十分广阔。3、本项目符合西安市城市发展规划和经济技术开发区总体规划的要求，项目的建设对于完善地区城市公共服务功能，改善项目区周边人居环境都具有积极的意义。4、项目财务评价显示本项目具有良好的经济效益，主要财务评价指标均可行，项目财务评价可行。经分129、析论证，我们认为本项目是可行的。16.2建议根据我们在论证过程中对本项目的认识，提出如下建议：1、建议项目建设单位认真做项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，以确保工程进度。2、本项目主要以自营和二次租赁进行运营，建议可以开展多种联建、联营等运营模式探讨，同时，销售收入是影响项目盈利能力的敏感性因素，销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此应充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。目 录第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2项目概况11.3结论2第二章 项目建设的必要性32.1项目建设的必要性3第三章130、 建设规模及建设条件43.1建设规模43.2建设条件4第四章 总体规划方案74.1设计依据74.2设计目标74.3规划原则74.4规划理念8第五章 工程建设方案95.1总体建设方案95.2建设范围105.3建设内容10第六章 节能分析216.1设计依据216.2项目所在地能源供应状况分析236.3节能分析23第七章 环境保护257.1编制依据257.2环境保护建设目标257.3环境影响因素识别267.4环境保护措施和建议267.5环境影响的综合评价28第八章 消防、劳动安全与卫生298.1消防298.2安全与卫生29第九章社会稳定风险分析319.1编制依据319.2风险调查319.3风险识别3131、29.4风险估计339.5风险因素分析349.6风险防范和化解措施359.7风险等级及结论41第十章 项目组织管理4310.1项目组织4310.2部门职责4410.3人员培训45第十一章 项目实施进度安排4611.1项目实施内容4611.2项目实施进度计划46第十二章 工程招投标4812.1项目招标范围4812.2招标组织形式4912.3评标组织、评标原则及决标49第十三章 投资估算和资金筹措5113.1投资估算5113.2资金筹措53第十四章 生态评价5414.1生态评价5414.2生态效益5414.3节能效益5514.4项目建设资金5514.5效益评价结论55第十五章 社会评价5615.1主要利益相关群体5615.2社会影响分析5615.3评价结论57第十六章 建议与结论5816.1实施措施及建议5816.2结论59