1、 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的,不要随意相信.请访问 3722, 加入)必要时可将此文件解密成可编辑的DOC或PPT格式一、总论1、项目实施背景与依据1.1 项目实施背景改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域2、和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为享有国际盛3、誉的零售商业巨子美国集团于1996年进入中国市场，相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。经过几年的积累，本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪，重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益，争取到2005年将连锁店在中国发展到200家。作为中国地产业的龙头企业集团股份有限公司抓住了这一契机，在全面挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场。两强联盟，签署了长期战略合作协议，双方将在资金管理4、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以等五个城市作为首次合作对象，在各地商业黄金地段，兴建购物广场。该项目是首次合作项目之一。1.2 项目实施依据购物广场是集团股份有限公司与集团签署的一揽子合作项目之一。此次项目还包括购物广场等5个城市的四个项目，各地项目均由集团下属各地产公司分别施工建设。该项目得到了市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实施依据主要有： 集团有限公司与咨询（深圳）有限公司签署的房屋租赁协议中国有限公司与集团的会谈纪5、要中国有限公司与集团的关于在选址兴建购物广场的确认函 集团有限公司与市国土管理局签署的国有土地使用权转让合同2、项目概况 项目名称：购物广场 项目地址：市区路 建设内容：购物商城、餐饮及配套设施 项目建筑指标：占地面积15915.04平方米建筑面积59738.8平方米覆盖率73%容积率2.9 投资与收益概况该项目总投资35895.68万元，其中，建设投资35252.86万元，流动资金100万元，正常营业期销售（营业）收入11341.23万元，年均利润总额9876.85万元，年均税后利润6617.49万元。主要技术经济指标如下表所示：序 号指 标指 标 值1投资利润率27.69%2投资利税率556、.38%3资本金净利润率50.83%4借款偿还期1年8个月5Pt(税后)(全部投资)1年11个月6Pt(税前)(全部投资)1年6个月7FNPV(税后)(全部投资)58726.89万元8FNPV(税前)(全部投资)94128.68万元9FIRR(税后)(全部投资)63.90%10FIRR(税前)(全部投资)135.96%11FNPV(税后)(自有资金)59298.03万元12FIRR(税前)(自有资金)123.88%3、开发商概况 名 称：集团股份有限公司 法定地址： 法人代表： 注册资本： 经营概况集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集7、团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉保证”，受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。公司先后在建设开发了等居民小区；等精品楼盘以及大厦、国际饭店等项目。为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化，集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括8、了等精品住宅小区，还包括北京等综合项目。到2001年底，集团房地产开发将拓展到全国12个城市，年开发量超过150万平方米，销售额超过50亿元。该集团公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连市高等学校、小学校、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会、大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业的投入额达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。该集团公司近期的发展目标是：到21世纪初，成为资产超百亿元，年经营9、额超过百亿元的中国一流的大型企业集团。该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。 美国集团美国集团成立于1962年，以单一经营日杂食品超市为起点，经过近40年的运营，现已发展成为具有传统的百货公司、超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国企业集团。从创业至今，公司始终坚持“低价格、低成本、低利润”的零售经营理念，恪守“天天平价、满意服务”的营销战略；注重管理，信奉“公仆领导”、“门户开放”的政策，讲究沟通、沟通、再沟通，仅用了40年的时间，就实现了全球化扩张。截至2000年底，已经在全球1010、余个国家开设了近4000家连锁店，利润增长始终保持强劲势头，年增长速度高达20%。1998年，从上一年度世界500强第7位，跻身第4位，年营业额为1392亿美元，利润44亿美元。2000年，又攀升至第2位，年营业额为1862亿美元，利润62亿美元，下属员工超过100万人。1996年，进入中国，选择深圳作为其进军中国市场的桥头堡，此后，又相继在东莞、北京、大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。凭借其雄厚的资金实力、先进的管理经验、庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。4、编制依据与研究范围4.1 编制依据根据中华人民共和国的有关11、法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有： 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法； 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数； 项目所在地城市总体规划； 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准； 开发商提供的其它有关资料。4.2 研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：总论；项目发展的必要性分析；项目发展的市场分析；建设条件分析和工程进度安排；建设的规模和性质；工程设计和功能要求；消防、环保和卫生；投资估算与资金筹措；财务基础数据估算；财务效益分析；敏感性分析；结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有12、关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目发展的必要性分析1、该项目的发展将有力推动我国零售业发展经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。入世以后，我国将在3年内逐步放开分销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新一轮的革命。中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这一发展走势。据国家统计局公布的数字，上半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长75.2%，汽车类增长36%，文化办公用品类增长22.2%，家用电器和音响器材类增长13.6%，体育、娱乐13、用品类增长8%，建筑及装潢材料类增长28.6%以上。数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额17915.2亿元，比上年同期上涨10.3%。在吃、穿、用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。分析表明，社会消费品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加、节日消费的拉动和市场商品供给结构的改善。由此可见，我国零售市场（特别是等一些大中城市市场）已经具备了连锁起步快速发展的条件（人均收入800美元以上），无论对外资还是内资连锁，目前都是一个良好的发展时机，其大规模、规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。2、该项目的发展将迅速推动入14、世后我国零售业态的发展升级该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模、标准化的超市。超市是商业零售业态种类中的一种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中占有重要的地位，是一种主流经营选择方式。可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始，以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的一些重点城市的社会消费品零售总额中所占的比例刚刚接近30%，全国的平均水平仅仅在4%左右。由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位，完成演变革命还需要一个较长的发展时期。入世是一个发展契机，未来的3至5年将是我国零售业快速发展的一个时期，这一时期既是最为剧烈的变15、革时期，同时也是一个发展成熟的时期。该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。依照在中国的发展计划，2001年将新增23家店，2002新增43个，到2005年时争取发展总店数200家。因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级。3、该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐市自古是中国南方的一大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产业。但是，进入新世纪，市的商业继续进一步提升。首先，从商业布局上看，目前市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五一广场一级商圈，需要向周边地区加大辐射力。其次，从商业业态上看16、，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少，急需发展大型超市这种新型的业态。再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以外，现代物流业也是商业发展中的一个新的经济增长点。是近期已决定将在“十五”期间建设一个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。进驻后，不仅会给带来零售业的发展，由于物流量大，也有向周边辐射的潜力，因此也会带动市现代物流业的发展。近年来，市的城市建设有了明显的飞跃。目前，黄兴北、中、南山路，以及五一广场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。市政府预想建成一个具有较大长度17、的商业街。市政府的项目正位于黄兴南路改造区域内。通过该项目的建设，公司将给带来先进的业态和管理经验，集团也将为市的商业街改造、物业管理注入新的活力，从而加速市商业发展和城市建设的步伐。4、该项目的发展将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局在世界的范围内享有盛誉，其成熟的商业运作模式为众多的企业所瞻仰。集团在国内市场亦具有较高的知名度，特别是在房地产上更是形成了“南有万科、北有”这一发展之势。因此，该项目可以认为是双方的战略性协作，并且是真正意义上的主业互补式合作。该项合作不但使得合作双方均能在合作中加快彼此市场开发的速度，同时又能使集团获得优厚的商业利益，也就是说集团不但在此项业务合作开发中获18、得利益，同时也将给集团在全国各地房地产市场上的发展带来推动力。众所周知，“百万买宅，千万买邻”，在全国各城市的发展必将给周边环境带来人气，这将为集团在各城市的商品住宅项目的开发带来联动效应。因此，该项目的成功实施，无论是对还是对集团都具有极其重要的战略意义，是一个双赢的战略协作。三、项目发展市场分析1、市总体环境分析，省省会，政治经济文化中心，也是中南地区重要的资金、技术、原材料集散地和交通枢纽。全市辖等五个区及三个县，总面积1.18万平方公里。截止到2000年末，市总人口583.19万，市区人口175.41万人。商业区集中在区，文化高校集中在区，政治文化中心在区，而区、区属于老工业区和市郊区19、。改革开放以来，经济建设和社会事业的发展都取得了较大成绩。2000年，市国内生产总值达656.41亿元人民币，增速为11.3%。工农业总产值737.27亿元，外贸进出口总额16.44亿美元。全市三大产业的比重为11.3：40.9：47.8。全市从业人员340.8万人,其中城镇104万人。2000年全年在岗职工人均工资为10137元，城镇居民人均可支配收入7985元。全市城镇居民储蓄余额295.73亿元，人均1.69万元。居民年平均消费水平4343元，非农业居民年平均消费水平7946元。是全国重要的商品粮、商品猪生产基地，粮食和牲猪生产在全国都位居前列。水产品、蔬菜、水果、烟草、湘莲、食用菌、茶20、叶等大宗农副产品构成了农业鲜明的特色。随着市场经济的发展，农业注重在“两高一优”上下功夫，使传统农业向市场农业、城郊型农业、生态农业方向转变。工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品走上国际市场，远销100多个国家和地区。2000年完成全部工业总产值620.49亿元，全部国有企业及国有控股企业总体上扭亏为盈。工业走向了以提高经济效益为中心，持续、稳定、协调发展的轨道。现已成为长江经济带中的一个重要开放城市。尤其是一大批国际大公司、大商社、大财团来兴业，如日本的日立、韩国的21、金星社等，更推动了经济的发展。同时，对外友好交往活动日益增多，每年接待来从事友好观光的外国友人、华侨、港澳台同胞数万人次。市还先后与日本的鹿儿岛市、美国的圣保罗市、新泽西市、刚果的布拉此维尔市、瑞士的弗里堡等市结成友好城市或建立了友好合作关系。市在经济发展、社会进步的同时，城市面貌亦有了根本的变化。目前城市面积扩大到了400多平方公里，建城区面积由解放前的6.7平方公里发展到150多平方公里。中山大厦、大厦、邮电大厦、粮油大厦、国贸金融中心、省广电中心、北极星商业大厦、通程国际商业广场等一批摩天大楼的矗立已成为繁荣和发展的标志。曾在全国卫生城市检查中，荣获全国卫生城市称号，并连续多年被评为全国22、城市环境综合治理十佳城市。近年来，为创建现代化国际城市，更加大了城市建设的步伐。已计划投资近100亿元人民币来改善和拓展的交通、通讯能力。其中市内项目投资超过50亿元。长潭高速公路、长常高等级公路、319国道长永公路、石长铁路等重点工程的建设，将极大扩展的对外交通能力。投资达14.77亿元的环线工程，以及金霞大道、雷锋大道、解放路中、西段的续建、石长铁路湘江公路桥、湘江南大桥、汽车客运南站、自来水扩建、程控电话扩控工程，尤其是以市委、市府西迁为契机的河西新城建设，必将使古城有着更加美好的未来。2、市商业环境分析2.1 市商业环境概况自古以来，便是楚南重镇；至汉以后，不仅是封王之地，而且成为中国23、南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商贸发达，商贾云集的商业城市格局，成为全国最早的四大米市之一，素为江南商品集散中心。改革开放以来，商业发展更为迅速，“五虎闹”曾闻名全国商界。商业现已成为市最具活力的优势产业。2000年实现社会商品零售总额达308亿元人民币，批发零售贸易总额225亿元。目前，市市场建设蓬勃发展，市场网点遍布全市。现有各类商业服务网点12万多个，初步形成了大中小结合，高中低结合，综合市场与专业市场结合，布局合理，层次分明，面向多元化，多层次消费的商业网络。年销售过亿元的大型商场10余家，其中友谊集团、东塘百货大楼进入全国零售商业百强行列；年市场成交额过亿元的大24、市场10个；已建成一级商业群4个，二级商业群27个，三级商业群83个，农贸、小商品市场200多个，零售网点6万个。市集散的商品量、交易额、商业活动的辐射面在全省乃至我国整个中南地区具有重要地位。表 2000年市限额以上批发、零售贸易企业综合指标 单位:亿元企业数（个）亏 损企业数（个）总资产商品销售收 入商品销售利 润利 润总 额一、批发8939179.01193.187.410.007二、零售311140.7037.024.200.251、百货店4217.1322.932.660.212、超市543.441.380.110.173、专卖店921.643.400.130.4、其他13318.425、89.311.300.003总 计12050219.71230.2011.610.2572.2 五一广场商圈分析 五一广场自汉代以后一直是商业文化中心，这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文物中都有记载。解放后，五一广场不但成为市的商业中心，同时也成为交通中心。但是，80年代末，尤其是90年代初，的袁家岭；东塘、伍家岭、火车站等局部商业中心的形成与超市、专卖店等新业态的出现，五一广场及黄兴路作为传统的商业中心渐成式微之势。2000年9月下旬，随着五一路交通绿化改扩工程的竣工通车，昔日错乱的广告牌、低矮的临街铺面、拥挤的人行道、车辆杂乱的五一广场，被如今面目清隽而高耸的现代化大厦、先进而流畅的下沉式交26、通广场、休闲舒畅的中心绿化广场所替代，从而一个现代化的五一广场商圈获得了新生。目前，五一广场商圈的范围是：它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正方形，面积达25公顷。五一广场的商业街是五一广场商圈的核心部分。这一定义是市财委的关于市商贸流通业“十五”计划及2015年长期规划的汇报中提到的“三线六圈”概念。90年代以后，随着五一广场周围的平和堂、友谊名店、新友谊广场(锦绣)、东汉名店广场、新大新时代广场、万代广场的陆续开业，以一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的“商圈”。随着五一广场商圈逐步形成，市的商业格局、经27、营模式、档次、等方方面面都发生了重大的转变。从商业格局来说，90年代经历了“友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓园”“东塘百货”五虎闹的阶段、友谊阿波罗集团与平和堂龙虎斗的阶段，如今进入了游龙戏珠时期。所谓龙，便是由友谊商城、阿波罗商城、阿波罗商业广场、友谊名店、新友谊商业广场以及家润多超市等商场所形成的友谊阿波罗集团阵营；所谓珠，是指集中在五一广场商圈的平和堂、东汉名店、万代广场与新大新时代广场。从经营模式上来说，五一广场商圈使的商业模式更加丰富与完备。它包括以友谊阿波罗集团为代表的国营商业经营模式，以平和堂为代表的中外合资式的经营模式，以东汉、万代为主的物业管理模式，以新大新为代表的品牌经营28、模式。从而打破了长期以来大型商场国营与合资的单一经营模式，带动了商场形式的改变，既有友谊名店、平和堂式的综合商场，也有东汉名店式的室内步行商业街，还有新大新广场为代表的专业与专向性商场，以及主题式商场，这无疑使得五广场商圈真正变得多元化与时尚化。3、项目选址分析3.1 项目所在位置及规模项目的选址地位于商业中心区天心区、黄兴南路、解放西路与坡子街汇合处，省公安局安全局大院内，占地面积15915.04平方米。该项目是以和集团协商的长春的模式为标准。因此，也为地下一层、地上三层或四层的商城。地下一层为设备用房或停车场，可容纳250-300个车位，地上一层全部或大部分用于出售，二至三层由包租，如果建29、四层，则由与有业务相联的客户租用。每个店的建筑面积约45万平方米，每层建筑面积约在10000平方米左右。3.2 周边环境及今后规划该项目地处的黄兴南路延接黄心中路，是市最早最繁华的商业区。该项目地址到五一广场仅十分钟路程。黄兴南路主要集中一些精品店和中档商铺，而大商场均集中在黄兴中路，主要有平和堂、友谊名店、东汉名店、万代广场、新大新时代购物广场等，都围绕在五一广场周边，形成市一级商圈：五一广场商圈。黄兴南路现正在拆迁改造，所以黄兴中路的商店非常火爆，客流量很大，晚上9-10点钟商场里人头攒动，超市购物排队交款。尤其是平和堂，由日资兴建，由酒店、商场和超市组合而成，商场采取开架式经营，对外不租30、不售，采取扣率25-30%不等。友谊名店的规模，经营形式与平和堂差不多，也是黄兴中路人流最多、效益最好的两家店。而东汉名店、万代广场经营不好，而且万代广场试营业几个月后关闭。从市场调查来看，市黄兴南路、中路的商铺及大型商场过于集中，竞争激烈，处于饱和状态。市现将黄兴南路拓宽为54米宽，长872米的步行街，预计2001年全部竣工。黄兴南路步行通道的改造是由福建三木集团、香港兆祥集团合资组建的三兆公司总投资5亿元人民币。黄兴南路西侧全部拆迁，规划三层店铺，一楼全天候的购物通道和部分商铺，二楼经营店铺，三楼库房和办公用房，东侧进行局部整修，不做大的拆迁，两侧公建商铺后分别开辟两条12米贯通道，为商铺31、进货办公通道。由深圳市建筑设计总院提交的黄兴南路步行商业街方案经专家评审中标。该方案为步行街构建了一个核心商业区、三大特色文化广场、一条商业主轴、五条商业扩展轴的框架结构。具体设计如下：商业核心：以人民路改造为契机，形成具有现代气息的综合核心商业中心，设施包括综合商场、超级市场、汇食城、娱乐中心及金融设施、电信设施。三个特色广场：（1）文庙休闲广场：引入“购物公园”概念，在南门口形成商业街的入口休闲广场，广场采用西侧文庙（已毁）明清时建筑风格，表达古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展现积极向上的湖湘文化精神。区内设施包括旅游纪念品商店、传统饮食名店、茶艺馆及小型博物馆。（2）火宫殿风味街：32、规划结合湘江剧院，扩大规模，将美食街沿坡子街发展，成为具有浓郁传统气息的饮食、文化中心。（3）旅游服务中心：结合湘江风光带，在人民路改造时，发展具有较高标准的宾馆、酒店，提高片区的综合服务水平。一条商业主轴：规划设想将黄兴南路改造成一个具有民国初期风貌为特征的商业步行街，成为片区商业发展的主轴。黄兴南路北段以高级服装专卖店、珍宝首饰店为主，衔接五一商业广场，黄兴南路南段以电子电脑产品商店、照相器材商店、眼镜店为主。五条商业扩展轴：坡子街：发展特色风味小吃，成为雅俗共享的美食街。永湘街：形成花、鸟、鱼的专业市场。东茅街：经营窗帘，床上用品的特色市场。大古道巷：经营书画、古玩、文物等特色商品。小古33、道巷：经营文具器材、乐器为主。3.3 周边物业租售情况黄兴南路：由于正在拆迁，调查了解到过去的租金是50-100元/ m2.天，估计以后的售价平均在5万元/m2左右（不含产权费）。平和堂：采取扣率方式25-30%（根据商品而定），不租售。友谊名店:采取扣率方式25-30%（根据商品而定），不租售。东汉名店：地下一层至三层（包括1-2层之间的夹层）为商铺分割出售，采用店中店式经营，四层以上为酒店，一层临街最高售价7.8万元/m2， 最低3万元/m2，内部一般在1.7万元/m2，现已全部售完，但由于管理不善，布局不好，现只有一层在经营，其他楼层停业。万代广场：一至四层为商铺，五至十五层为商住两用房34、，店铺以开架式经营，开发商销售时采取返租的形式，租金为合同价的8-12%。由于试营业一段时间效果不好，租户都已停业。 经调查得知，一层面对黄兴中路的店铺价格为：店铺1：面积153.90平方米，售价700万元，折单价4.5万元/m2；店铺2：面积99.72平方米，售价400万元，折单价4.1万元/m2；店铺3：业主自购自用，建筑面积105平方米，使用面积51平方米，购价365万元，折单价3.48万元/m2，而现在部分业主转卖的价格在4-5万元人民币，如出租的话，租金840元/m2.月左右（按使用面积计算，不含税及水电空调费），该项目的销售价格按最保守估计，每平方米为4万元，租金也按最保守估计，每35、平方米（建筑面积）为20元/m2.日。4、项目发展优势4.1 品牌共享优势目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段，房地产企业进入了品牌营销阶段，零售企业也开始重视依托于品牌的服务体系的开发。与集团的合作，将首先获得品牌共享的优势。这两个品牌在各自的市场上已经具有一定的竞争优势，这一战略协作合作模式的建立，将充分发挥其各自品牌的吸引力，为集团引来买房者，集团的房子为聚集顾客群。这一优势不仅仅体现在区位开发上，还可以体现在招商上和营销推广上。4.2 业务拓展优势与集团的相互选择显示了其发展的战略眼光，这一战略协作模式的建立，极其有利于双方的业务拓展。目前集团除在大连发展房地产项目36、外，其业务已经延伸至广州、北京、长春、成都、南京、贵阳和昆明等地，并纷纷成立了经营机构。这为向中国各城市的扩张提供了便捷的阶梯。同样，在世界范围内享有广阔的资源网络，除了在国内市场为集团房地产项目的开发积聚人气外，也可以为集团其他业务的发展提供互补性协助。4.3 外部环境优势90年代中期以来，市的城市建设步伐明显加快。尤其是对黄兴北、中、南山路，以及五一广场商业中心区的改造拆迁，正在大刀阔斧的进行着。市政府的设想是将这三条商业街以五一广场为核心由北向南贯穿起来，届时一个长度在全国屈指可数的商业街将出现在市内。项目正位于黄兴南路改造区域内，市政府非常支持给带来先进的业态和管理经验，也非常支持集团37、为市的商业街改造投资建店。因此，市政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造一个良好的外部环境。四、建设条件分析和工程进度安排1、建设条件分析1.1 场址选择建设大型商业项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。购物广场位于市最繁华的商业中心区的天心区，东临黄兴南路，西临市糖酒公司，南临小巷，北临解放路。黄兴南路西侧为新规划的三层商业用房，东侧为重新装修、改造后原商业用房。解放西路将规划为酒吧一条街。由此可见，该项目地理位置优越，商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型购物广场的理想场地。1.2 外部配套条件该项目周围基础设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气和通讯设施，所以，项目38、所需的外部配套条件已具备。2、工程进度安排该项目自2001年6月开始前期准备工作，2001年12月中旬动工兴建，2002年12月底竣工。2003年1月投入试营业。具体工程进度安排如下：工程进度安排表序号项目名称2001年 2002年67891011121234567891011121项目立项2项目规划和方案设计3项目可行性研究报告4项目设计5土石方工程6支护工程7地下室工程8主体工程9设备安装工程10室内装修工程11室外装修工程12室外工程13竣工验收五、项目的规模和性质该项目是集商场、大型超市、餐饮为一体的大型商业中心。该项目占地面积15915.04平方米，总建筑面积59738.8平方米。其39、中：地下建筑面积13552.92平方米；地上建筑面积46185.88平方米。覆盖率73%，容积率2.9，绿化率20%。该项目地下一层，地上四层，建筑物总高度23.63米，局部高度26.3米。各层建筑面积及层高分别为：地下室建筑面积为13552.92平方米，层高4.8米；地上一层，建筑面积为11546.47平方米，层高5.1米；二、三层，每层建筑面积为11546.47平方米，层高6米；地上四层，建筑面积为11546.47平方米，层高4.8米。六、工程设计和功能要求1、工程设计1.1 功能分配该项目具体功能分配见下表：位 置面积（m2）高度（m）功 能面积（m2）地下一层13552.924.8停车40、场(322个车位)9324消防水池2440水泵房通风泵房配电室空调机房仓库860其它928.92一层11546.475.1店铺10300其它1246.47二层11546.476超市10600其它946.47三层11546.476超市9810餐饮414.5办公706其它615.97四层11546.474.8餐饮10600其它946.471.2 交通布局保证人流与购物车流和供货车流避免交叉，各自出入方便。平面交通：在建筑物的四周设环形人行步道，一层设三个人流出入口，地下停车场用的二个汽车出入口，一个货车入口和设一个室外卸货平台。垂直交通：地下室至地上四层设10部人行步道（五上，五下）；二层至三层设41、4部人行步道（二上，二下），2部自动扶梯（一上，一下）；收货区设货梯2部从地下室至地上四层，一层至四层设8个钢筋混凝土楼梯，其中有4个楼梯通往地下室。1.3 建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超时代气息的现代建筑新形象。给周围居民献上具有安全便捷的交通环境，温馨的购物环境、愉悦的娱乐环境，舒适的休息环境的耳目一新、亲切可人的商业中心。1.4 结构设计该项目采用片筏基础，主体采用框架结构，柱网为8.48.142、m和8.48.4m，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。1.5 装修外装修：干挂理石。内装修：一层，各专卖店粗装修。地面采用花岗石磨光板，其它部分精装修。二、三层、四层，内墙及柱均做装修面，涂白色乳胶漆。顶棚钢丝网，现浇水磨石地面。地下一层，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷白涂料，汽车上下坡道应做成锯齿形防滑路石。2、功能要求2.1 给排水系统 生活给水系统该项目给水方式采用下行上给式，由市政管网直接供水，供水要求压力0.45Mpa。日需用水量480立方米，最大小时用水量40立方米。 热水系统该项目热水用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房，由直燃型溴化锂吸收式冷温水机43、组供给。 空调冷却水循环系统空调系统设3台冷水机组。为了节约用水，全部循环使用，按系统循环水量的1.5%由生活给水系统补给。冷却水循环系统流程为补水冷却塔循环水泵电子水处理器冷水机组冷却塔。 消防部分 消火栓给水系统自来水管网压为0.45MPa，能够满足室内消火栓给水系统压力的要求，所以消火栓给水系统由自然压力供给。室内消火栓用水量15L/s。室内消防给水管道有两条进水管与室外环状网连接，并将室内管道连成环状，当环状管网的一条进水管发生事故时，其余的进水管仍能供应所需用水量。消火栓采用铝合金箱，箱内配有DN65消火栓，口径19毫米水枪，25米麻质水龙带。 自动喷洒系统当自来水管网不能满足喷洒系44、统和水幕系统的用水量和压力的要求时，故在地下一层设消防水池，贮存1小时喷洒用水量和3小时的水幕用水量，水池容积约为800m3。 水幕系统用于防火卷帘门的保护，其它均同自动喷洒系统。 排水系统该项目雨污分流排出。粪便污水、生活废水经管道排入室外化粪池，处理后排入城市污水管网；雨水采用密闭式内排水系统，利用管道竖井形成独立排水系统。2.2 采暖、通风与空调系统该项目采用集中供冷、供热空调系统，空调方式为单风道、变风量全空气系统。夏季冷负荷7500KW 采暖、空调系统冷源：冷源集中设在地下室，采用3台直燃型双效溴化锂吸收式冷温水机组制作5-10低温水，供应该项目的空调设备。大门设冷风幕兼热风幕。 通45、风系统该项目送风方式采用散流器顶棚送风方式。由新风机组将新风送到风口处。地下设备间设排风兼排烟系统，卫生间设排风系统，超市内食品加工处和餐饮厨房处设独立的排风系统。2.3 强电工程 变配电设备工程该项目用电负荷为一级负荷，由城市电网两个不同的供电地点引入两回路10KV电源，用电负荷7200KW。该项目在地下一层设置变配电室，内设2台1600KVA和4台1250KVA配电变压器。其中2台1600KVA变压器专门为空调负荷供电；4台1250KVA配电变压器为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用46、电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。 动力配线工程该项目采用放射式与树干式相结合的配电方式。对大容量用电设备采用放射式供电，对小容量用电设备采用树干式供电方式。竖向干线采用二套双母线，一套双母线用于一般动力、照明负荷供电；另一套双母线用于对消防用电负荷供电。楼层配电箱对本层的负荷供电。低压动力线采用铜芯电线套暗管暗敷设。 照明工程该项目按照国际照度标准，采用新型节能光源及灯具，选用格栅日光灯；室外设泛光照明；室内设应急照明装置，由镉镍电池屏供电。 防雷接地该项目为一级防雷建筑物，采用防雷装置作直击雷保护；该项目采用综合接地，接地电阻要求小于1欧姆；利用建47、筑物基础、柱子主筋做接地装置、引下线。低压配电系统接地型式采用TNS系统；用电设备及移动设备采用漏电开关保护。2.4 弱电工程 通讯系统引入市电话电缆线路，引进外线400对。商场、超市、行政办公室及主要设备房间设外线电话。营业场所每层配备一定数量的公用电话，公用电话为磁卡或IC卡电话。超市用电话线（其中包括一条DDN专线及一条ISDN线）。 有线电视系统本工程设有线电缆电视系统。 广播音响系统该项目广播音响系统为商场、超市和餐饮提供背景音乐。该广播系统兼做火灾紧急广播系统。 保安电视监控及防盗报警系统在主要出入口、大厅、长廊、商场、餐厅、停车场场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型48、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心。 停车场计算机管理系统采用计算机停车场管理系统，在停车场2个进出口处分别设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。对于固定客户、临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。2.5 煤气工程该项目煤气用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房，日需要2000m3，管线采用普压镀锌钢管，并配以煤气表。七、消防、环保和卫生1、消防1.1 总平面布局该项目四周有城49、市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。平面设计：地上每层设3个防火分区，每个防火分区面积不大于4000m2，地下一层设2个防火分区。1.2 安全疏散建筑物一层设三个出入口。地面以上一层至四层有6部自动人行步道直通室外，8个钢筋混凝土楼梯直通室外；地下室：设备间有1部安全疏散楼梯直通室外，还有3部钢筋混凝楼梯直通地上一层。形成了立体高效的交通系统。1.3 火灾自动报警及联动系统消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每层分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器、消火栓50、报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。1.4 灭火器配置采用2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，地下一层设60具5A型，地上每层设46具5A型。灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。2、环境保护2.1 绿化该项目进行地面绿化，有人行步道铺地、花坛、小品等。2.2 生活污水处理建筑物排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。2.3 噪音的隔绝水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀；冷水机组、空调机组、通风机、水51、泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。冷却塔采用低噪声型。2.4 废气的排放餐饮部分的污染油、气、烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。车库产生的废气通过排烟竖井排至室外。3、劳动卫生3.1 劳动措施该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全；低压配电系统的接地形式为TN-S系统，其保护接地线（PE）与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。 3.2 卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风量，保证了营业场所符合劳动标准。地下停车场设置52、了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。八、投资估算与资金筹措1、投资估算1.1 建设投资估算该项目建设投资35252.86万元，构成内容如下： 项目建设投资汇总表 单位：万元序 号项 目估算价值占建设投资比例(%)1固定资产投资19531.15 55.402无形资产投资13693.00 38.843递延资产投资 350.00 1.004预备费 1678.71 4.76合 计35252.86100.00详见附表1。1.2 流动资金估算根据该项目的具体情况，项目建成后将房地产全部出售、出租，由物业管理部门运作，预计每年所需流动资金为100万元。1.3 建设期利息估算该项53、目建设投资借款总额18557.99万元，借款年利率5.85%，建设期利息542.82万元。该项目投资总额为35895.68万元。2、资金筹措该项目资金筹措方案如下表所示：单位：万元序号项 目估 算 值1自有资金13100.001.1自有建设投资13000.001.2自有流动资金 100.002建设投资借款18557.993预售款反投资 3694.87合 计35352.86如上表所示，该项目资金来源于三个渠道：自有资金：自有建设投资13000万元，自有流动资金100万元；银行借款18557.99万元；销售款反投资3694.87万元，该项目一层公建的预售收入可进行再投资。资金筹措方案和投资使用计划54、详见附表2。九、财务数据估算1、计算期估算该项目计算期20年，其中建设期1年，运营期19年。2、销售（经营）收入估算2.1 一层公建销售收入估算该项目一层公建全部销售，根据市房地产的价格行情及走势，确定该项目的销售方案如下表所示：该项目销售方案项 目第1年第2年比例(%)面积(m2)价格(元)收入(万元)比例(%)面积(m2)价格(元)收入(万元)估算值404618.594000018474.35606927.884000027711.532.2 租金收入估算根据集团与公司达成的协议，该项目的二、三层为购物广场，购物广场的租金确定在54元/平方米.月。该项目地上为四层，其中地上第四层全部出租给55、经营餐饮的业户，其租金水平参照当地的租金价格。租金收入的估算详见下表： 项目租金收入估算表 单位：万元序号出租方案估算值1二、三层1.1出租面积（m2）23092.941.2租金价格（元/m2.月）541.3年租金收入(万元)1496.422四层2.1出租面积（m2）11546.472.2租金价格（元/m2.月）6002.3年租金收入(万元)8313.462.3 其他经营收入该项目建有停车场，停车场的收入每个项目可按300万元/年考虑。该项目建成后还可获得外墙广告收入，预计每个项目的外墙广告牌收入为400万元/年。该项目物业管理收入，按30元/平方米.月，物业管理年收入为831.35万元。3、56、总成本费用估算3.1 工资估算该项目物业管理人员的年工资总额及福利费(按工资额的40%计提)为67.20万元。3.2 折旧费估算该项目固定资产原值17548.19万元(扣除销售部分所占比例后的余额)，净残值率10%，折旧年限19年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为831.23万元。3.3 修理费估算该项目修理费按折旧费的30%计算，每年为249.37万元。3.4 摊销费估算无形资产摊销总额11091.25万元(扣除销售部分所占比例后的余额),摊销年限19年,年摊销额为583.75万元；递延资产总额350万元，全部计入经营期第1年的成本中，则第2年的摊销费为933.75 万元，从第3年起每57、年均为583.75万元。3.5 销售费用估算商品房销售费用按销售收入的2%计算，则为923.72万元。3.6 其他费用估算其他费用根据同类项目的经验数据确定为346.31万元。总成本费用估算详见附表4。4、销售税金及附加估算该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。综合税费率为5.5%。估算结果详见附表3。5、利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额。对该项目，所在地政府已向投资者许诺免除所得税，该报告按国家规定的税率33%考虑（若免所得税，项目效益会更好），估算结果详见附表5。十、财务效益分析1、现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的技术经济58、指标如下表所示：指 标FIRR(%)FNPV(万元)Pt(投资回收期)全 部投 资税 后63.9058726.891年11个月税 前135.9694128.681年6个月自有资金123.8859298.03从不同角度计算的财务内部收益率均高于基准折现率8%，财务净现值均大于零，包括建设期在内的所得税后的投资回收期仅为1年11个月，可以看出，该项目有较好的盈利能力和清偿能力。由于的加盟，无形中提高了该项目的售价（租金），并缩短了资金回收期，因而该项目的财务内部收益率、财务净现值都比较高，投资回收期短，远远大于一般的房地产和商业项目。2、静态投资收益率分析投资利润率：27.69%投资利税率：55.59、38%资本金净利润率：50.83%根据静态指标也可以看出，该项目有较强的盈利能力。3、债务清偿能力分析该项目建设投资借款偿还期为1年8个月，即以项目销售收入扣除相应的开发成本后的余额，完全可以保证在2年的时间里偿还银行借款。十一、敏感性分析该项目的敏感性分析选用了建设投资、经营成本和销售（经营）收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，分析结果见下表：敏感性分析表序号调整项目分析结果建设投资销售收入经营成本财务净现值（万元）财务内部收益率投资回收期058473.3863.29%1.90年110%55278.4051.35%2.15年2-10%61668.3680.6860、%1.75年310%67486.4478.83%1.77年4-10%49460.3250.23%2.21年510%57689.4862.34%1.91年6-10%59257.2764.24%1.89年从敏感性分析的结果可以看出，该项目的技术经济指标对建设投资的变化较敏感，对经营成本不敏感，但无论是哪种因素变化，在10%的变化幅度内，该项目的技术经济指标都能通过判别标准。因此，该项目有较强的抗风险能力。十二、结论与建议1、结论中国加入WTO，不仅促进外商在中国的发展，而且中国经济本身也将出现新的繁荣。入世后，以为代表的国外零售企业将进一步加快进入中国市场的步伐，大大推进连锁经营，加快规模化和本地61、化的进程。该项目的投资商集团股份有限公司正是抓住了这一契机，在全面推进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场，发展战略合作伙伴关系。该项目的发展条件已经成熟，其运作将有力于推动我国零售业的发展；迅速推动入世后我国零售业态的发展升级；将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局。市场分析表明，该项目选址位于市的商业中心区，具有明显的地理位置优势；内部设计布局合理，具有整体规模优势；合作双方品牌共享优势，即的品牌优势和开发商的良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。该项目的选址处在市中心商业区的黄金地段，地理位置良好，项目62、所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。该项目的财务效益分析表明，项目有较强的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。敏感性分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要开发商科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。2、建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，该可行性研究报告特提出如下建议：2.1 尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施该项目目前已与市政府及有关职能部门签订了“国有土地使用权出让合同”，建议开发商尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。2.2 进63、一步落实资金该项目规模大，建设投资达35252.86万元，如此大规模的投资，势必给开发商带来较大的资金压力。在融资方面，开发商已做了大量的工作，建议开发商进一步落实资金，除尽快落实自有资金外，需尽快与金融机构进行接洽，落实贷款资金，保证资金及时到位。目 录一、总论11、项目实施背景与依据12、项目概况23、开发商概况34、编制依据与研究范围5二、项目发展的必要性分析61、该项目的发展将有力推动我国零售业发展62、该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级73、该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐74、该项目的发展将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局8三、项目发展市场分析91、64、市总体环境分析92、市商业环境分析103、项目选址分析124、项目发展优势15四、建设条件分析和工程进度安排161、建设条件分析162、工程进度安排17五、项目的规模和性质17六、工程设计和功能要求181、工程设计182、功能要求20七、消防、环保和卫生241、消防242、环境保护253、劳动卫生25八、投资估算与资金筹措261、投资估算262、资金筹措27九、财务数据估算271、计算期估算272、销售（经营）收入估算283、总成本费用估算294、销售税金及附加估算305、利润及利润分配估算30十、财务效益分析301、现金流量分析302、静态投资收益率分析303、债务清偿能力分析31十一、敏感性分析31十二、结论与建议321、结论322、建议32附表附表1建设投资估算总表附表1-1土建工程投资估算表附表1-2装修工程投资估算表附表1-3设备购置及安装工程投资估算表附表2投资总额与资金筹措表附表3销售（营业）收入及税金估算表附表4总成本费用估算表附表5损益表附表6借款还本付息估算表附表7-1财务现金流量表（全部投资）附表7-2财务现金流量表（自有资金）附件1、中国有限公司与集团的会谈纪要2、中国有限公司与集团的关于在选址兴建购物广场的确认函3、集团有限公司与市国土管理局签署的国有土地使用权转让合同4、市房地产估价报告40