1、南京购物广场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月44可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 前言5一、报告编制目的5二、报告编制依据6三、项目背景6第二章 项目周边物业市场调查分析11一、写字楼类11小结14二、小户型类15小结16三、商业类（群商）2、16小结20四、住宅类20五、研究结论21第四章 项目SWOT分析23一、优势分析（Strength）23二、机会分析（Opportunity）23三、威胁分析（Threat）23区域百货综合市场竞争激烈23第五章 项目定位24一、项目定位的市场背景24高质素的豪宅在区域内拥有一定市场26二、项目整体定位27第六章 项目开发策略及投资估算27一、项目开发策略27二、项目投资估算28三、项目实施进度安排28四、项目投资与资金筹措28第七章 项目预期收入分析29一、项目利润估算29第八章 项目财务分析30一、项目现金流量分析30二、项目财务内部收益率31第九章 项目开发经营风险分析32一、项目盈亏3、平衡分析32项目保本开发经营成本=总销售收入=70106.929万元33二、项目敏感性分析33三、项目风险及对策分析36第十章 结论与建议37一、项目拥有较好的投资环境与机遇37二、项目在经济上具有较强的可行性37三、项目具有的突出优势：37四、项目开发经营风险小38五、项目实施的难点38附件：项目投资估算表（成本测算）40第一章 前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结六合xx广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、对项目决策4、及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、xx广场项目已报规确定的扩初方案(中外建设计方案)；2、国家建设部及南京市颁布的相关法律与政策；3、南京市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目背景1、地块指标：(1) 地块技术指标：项目占地：7364.96总建筑面积：85873.53上部建筑面积:74657.29 地下室面积:11216.24 (2) 地块形状地块形状描述：项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。一面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析： 较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有5、利于建筑形象的展示；一面临城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也面临较大的噪音干扰；三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入的天然缓冲区；地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要； (3) 地块经济指标地块经济指标描述：此地块为商业二级，居住一级，市场价值折算到楼面地价商业8000地块经济指标分析：较高的土地价值决定了区域物业的档次在中高档2、消费特征：(1) 人口特征：人口特征描述：狭义区域内流动人口大于居住人口。流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。人口特征分析：区域内大量的高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足6、他们的需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。(2) 消费特征：消费特征描述：区域内消费群较为成熟，消费力强，且理性。区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。区域内为商务、餐饮、娱乐等相关消费。消费特征分析：区域内消费能力强、明显的消费习惯，且理性，区域内商业、餐饮、娱乐必须更具差异化，多元化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。3、环境氛围：(1) 周边环境：周边环境描述：作为政府重点规划，市容整洁干净，规划有序。地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。项目位于六合区政府南侧，地势开阔，规划有序。可以创造更高的商业价值7、 。周边环境分析：整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶级物业面临先天条件上的缺陷；。(2) 商业氛围：商业氛围描述：项目立地所在基本为商业真空带。商业氛围分析：由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。(3) 周边规划：周边规划描述：市府对建设大道规划为紫金大道。六合区对区域的规划为商务区。港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。项目立地周边拟建35万的商业综合体紫金城项目。周边规划分析：商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥有一定机会，但很难于近期实现。8、4、路网交通：公共交通描述：区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达南京各个城区。地块周边没有人流据点，且车流速度较快。公共交通分析：发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业种类产生较大影响。车流速度较快也不利于聚集人气。5、市政：水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。分析：完备的市政配套对各类物业均是有利支持6、配套：区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大一点，这样人流量的大大提高从正面就刺激了消费。分析：比较而言，地块周边满足生活便利性的商业9、较少，这就是体现了此项目的优越性。7、消费特征：商务类供给与需求都很旺盛。分析：人口特征实际上就已经决定了区域内的需求特征。经过多年的培育与发展，紫金大道的商务发展已经进入相对良性循环的状态，由于需求的增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的环境又将刺激更多的需求。因此我们也需要把提供的产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。8、商业氛围：紫金大道上的商业真空带。分析：由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。小结：项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发10、展商务型及附属商业型物业的理想之所。第二章 项目周边物业市场调查分析项目周遍多种物业形态并存，以下依次对金融街及其辐射区域写字楼、酒店、小户型、商业和住宅等市场状况加以分析。一、写字楼类1、供给分析1）供应结构高档写字楼占金融街现有写字楼比重56%，随着中国银行大厦等项目的上市，高档写字楼比重将超过80%。金融街高档写字楼聚集效应进一步突出，同时各高档写字楼之间的竞争也将更加激烈，此时更能给商业广场带来价值。金融街写字楼一览表档次名称总建筑面积合计面积高档瑞通广场10.3633.16（已投入建成）88.96建银大厦7.2新世界国贸大厦15.6中国人民银行大厦1526（即将建成的）六合广播电视中11、心11城开写字楼1029.8（潜在地块）韩氏写字楼10斯唐地块6南京德宁项目3.8中档商业银行大厦5.517.3信合大厦3.8招银大厦5.5中信实业银行大厦2.5低档房地产交易大厦4.168.95远洋大厦3新光大厦1.79合计（本项目没计算在内）115.21115.212）售价、租金和物业管理费通过调查，我们发现金融街写字楼售价、租金和物业管理费有以下现象：档次高档中档低档售价/元/8000120005500750050005500租金/元/月大于704070小于40物业管理费/元/月20121363）不同档次对应基本指标通过调查，我们发现不同档次对应了如下指标档次高档中档低档备注规模/万大于12、72.55.5小于4楼层/大于28层2832小于25层为避免突破建筑高度限制，多为2832层裙楼/大于6层353层显示档次层高/3.53.63.23.3小于3.2净高/2.83.02.52.6小于2.5标准层面积/约150011001200小于1000最小分档面积/100130657090100最小分档面积过大，抬高总价，限制了投资车位数专门的立体停车库，平均1个车位/300500以地面停车位为主，地下停车库辅助，平均1个车位/400700以地面停车位为主，地下停车库辅助，平均1个车位/400700车位普遍不足4）设计装修配套配置档次高档中档低档外立面现代、昭示性强、新颖现代、昭示性好昭示性弱13、会所2000平方米以上1000无商务中心配套完善较好一般会议中心齐备同声传译及多媒体会议无无电梯群控进口高速电梯候梯时间50秒内群控进口高速电梯候梯时间大于50秒合资电梯候梯时间大于50秒空调可分户计量的中央空调中央空调分体式空调卫生间分户有卫生间公共1个卫生间分户有卫生间分户有卫生间装修标准高档中档中档智能化管理5A级高综合布线有无网络宽频信息点接口多有有2、市场需求分析2）市场空间分析南京是中国加入WTO之后最早开放的5个城市之一。2006年，金融业和保险业将会对外资全面放开，一些国际化大企业进入南京会首选金融街。随着这些企业的进入，为这些企业提供服务的下游企业也将逐渐增多，如会计事务所、14、中介服务公司、服务机构、包括银行派出机构等也将入住金融街。这些外来企业也将逐步影响本地企业入住。因此，今后金融街的企业数量会激增，商务氛围会更浓，吸引力也将更强。在物质生活较为稳定情况下，客户更希望的到更优质的精神生活。从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对的需求较为稳定，由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。小结高档写字楼在未来3年内将面临残酷的市场竞争，而中档物业凭借其极高的入住率和较小的竞争压力，将拥有很大的市场开发空间。因此，我们认为，拥有中档写字楼的硬件标准，具有高档写字楼的软件服务，同时在现有市场的基础上有所创新的个性化写字楼，将获得成功。二、小户15、型类1、小户型供求特征小户型供求情况一览表产品类型地段区域客群来源装修情况销售情况购买动机精装修小户型住宅城市商业中心地段，生活配套极为便利项目所在区域周边居民，周边工作人员精装修销售普遍良好，受到市场的充分认可40%投资，60%自住毛坯小户型住宅城市中心地段，生活配套较为便利区域周边办公人员，周边居民基本为毛坯销售情况一般，市场认可度一般30%投资，70%自住商务公寓商务氛围浓厚，交通便利商务办公人员和周边居民部分提供装修销售情况较好宜居宜商，投资和自住相当，占50%酒店式公寓交通便利，人车流集中区域，生活较为便利商务人员，投资客群精装修销售情况一般，市场认可度一般投资和自住比例相当，各占516、0%产权式酒店城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚投资客群精装修销售情况良好，市场认可度较高纯投资客户100%2、区域小户型市场发展趋势判断商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，其产品的受众客群大量的分布于建设大道金融一条街，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓在目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品，其产品价值已得到了市场的充分认可。产品类型项目名称开盘时间均价（元/）产品总量/套销售情况商务公寓丽豪国际2007.8674223064%阳光国际2006.11550017、2615个月售罄产权式酒店阳光国际2006.115800362开盘两个月售罄酒店式公寓立丰国际2009.56000813销售达到93.5%小结商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。三、商业类（群商）1、区域商业特征分析1）区域主要为政府促成，内部功能单一整体区域（建设大道）形成发展为政府引导促成，非市场自发行为，长时间无明晰有效政府规划。立地区域内商业经济构成过于单一，主要由传统功能单一的高档写字楼为主体，辅以满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。其商业构成如下表：类别主要经营范围经营规模档次主要服务对象数量代表店特色餐饮中式中式18、餐饮500-1500较高档区域外5亢龙太子非中式非中式餐饮150-300中高档区域内2土大力银行网点/内资银行零售业务1000-2500/区域外8交行、招行大型卖场综合超市综合超市10000中档区域内1家乐福百货卖场高档百货为主30000较高档区域外2新世界百货专卖家电为主2500中档区域内1国美专卖门店服装流行个性店为主30-200较高档区域内4in.House、口岸女品、哥弟糕点西式糕点45-140较高档区域内4元祖、皇冠、仟吉汽车进口汽车150高档区域外3SAAB、大众、宝时捷生活配套洗衣店、药店30-110中档区域内7可丽舍娱乐场所咖啡厅150-400中档区域内5蓝色天空酒吧800较高19、档区域外1红色恋人休闲会所美容纤体女性美容、SPA45-270较高档区域内6蒙坭坦其他/杂项120-300/区域外5精工轴承、中青旅行社2） 区域由自身发展和内部构成，形成了不同氛围的小区域热点国贸中心段（万松北湖）台北香港段花桥惠济段范围青年路至杂技厅及周边新华路至澳门路及周边澳门路至江大路及周边长度1180米（约15分钟步程）1380米（约15分钟步程）1730米（约20分钟步程）区域构成甲级写字楼：如新世界国贸中心；高级百货购物中心：如新世界百货。高档住宅区，如万豪国际、两湖总都；中高档主题酒吧，如红色恋人高中档休闲餐饮：三五淳酒店、蓝色天空；甲级写字楼：如瑞通广场等高级酒店：如香格里拉20、大饭店等。中高档餐饮汇集区：如香港路、台北路，鑫同乐，778等。老城区住宅：台北社区；小型特色服饰店中高档成熟大型社区：如金色华府，花桥社区等。大型生活配套购物中心：如家乐福等中高档餐饮：巴蜀风情人群分类主要以国内外知名企业雇员及相关人员为主，是武汉最为主要的商务型外来人士的汇集区。主要以国内知名企业、金融机构雇员和公职机构人员为主。人群相对较杂，国有企业及公职人群为主。活动时间9：00-4：008：30-20：30。7：30-22：30。区域判断武汉最为集中的高档商务及住宅区，也是汉口最高层次的商务和文化交流区。武汉高档写字楼集中区和中心居住区，但商业基本处于真空状态，未来区域规划清晰，区域21、商业将会有所起色。此区段中以住宅为主，存在的商业体多为生活型配套。3）区域流动人口大于居住人口区域流动人群大于本地居住人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内流动人群的绝对主力。4）区域流动人群特征明显区域内流动人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在流动方向和时间段上有一定规律。2、区域重点商业分析1）华润苏果大卖场华润苏果大卖场为华润集团二期建筑，总投资1.2亿元，始建于2008年10月.2010年08月正式投入运营。物业形态：整体高层建筑，百货卖场为4层裙楼（含地下一层）。建筑尺寸：临街面约为123米，纵深约5060米间。建筑规模：面积20000平米，22、单层面积为3000平。经营业态：百货业档次定位：定位变更为中档，以国内知名和国际三线品牌为主。运营模式：01年08月04年05月阶段为自营，之后改为聘请管理公司管理。路网分布：毗邻次级主干道，立地周边无缓冲路网。交通情况：位于六合主城区路下段，交通便捷性较好。商业氛围：立地周边500米内无成熟同类商业。整体经营情况很理想，经分析，我们认为其主要原因有以下几点：卖场内部布局合理,卖场单平层面积过小（约4000平），且呈现为方长型，纵深较长，很利于人流循环。卖场周边路网分布很好，项目仅毗邻的主城区路段，流动人群较密成为有效的滞留和聚集区。小结不同的区域有不同的商业属性和市场定位。我们对立地应属商业23、做出一定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围：经营业态：倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求客群特征：高消费力，购买习惯理性，流动有一定规律性定位档次：高档及较高档商家要求：毛利润较高，足够支付较高的运营费用服务对象：区域内为主，辅以区域外四、住宅类区域代表楼盘一览表项目名称总规模()地段总户数(户)开盘时间均 价（元/）销售周期在 售销售率怡景花园43581江岸沿江大道芦沟桥路1号2992004.5400013个月售完紫金城120000建设大道与万松园路的交汇处12002010.391205个月97%紫金大厦64581江汉台北路云林街31号3322008.860009个月售完钻石华府24、50000解放公园路83号8502004.6412010个月售完华欧国际89718西北湖路385号9502004.6480013个月售完金宁广场106120长江路12号12002006.9430010个月售完小结：大户型、高价格的豪宅以及中小面积、低总价的个性化住宅是区域住宅产品的发展方向五、研究结论经过对区域各物业做了一定深入的研究后发现：1、区域物业发展特征综上所述，本区域物业发展应具备以下特征：商务性：强劲的商务需求是立地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。如何高效整合各资源来满足区域商务需求将成为成败的关键点。品质化：金融一条街浓厚的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不可避免的走高25、档精品路线。个性化：各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将是决定产品是否具有市场竞争力的关键。2、各物业的市场空白点写字楼：在现有高端产品云集、同质化现象严重、人性化关怀缺乏的市场中，拥有中档写字楼的硬件配置，具备高档写字楼的软件服务，同时在规划设计上有所创新的个性化产品将拥有更多的市场机会。酒 店：高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的产品，同时也面临较大市场竞争压力。而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。因此针对满足商务需求，具备高星级酒店的配26、置服务，经济型酒店的价格的产品将是区域的空白机会点。 小户型：商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。而相对现有市场各类产品尚处于概念导向阶段，所以把概念落到实处，产品做到更精致，将成为占领市场的核心竞争力。商 业：符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展的，个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段，也是区域内市场发展趋势。住 宅：豪宅以及中小面积、低总价的个性化住宅将会是市场趋势。第四章 项目SWOT分析一、优势分析（Strength）1、项目地理位置优越：紫金大道2、交通环境优越3、开发商资金实力4、项目花费2年时间做足前期准备工27、作5、项目运作群体的专业背景对策：可在销售推中，通过项目品质、选用设备品牌的设施设备。二、机会分析（Opportunity）1、政府政策扶持CBD地区，对周边区域如泰山路、二号路、棠城广场有良好的发展规划，发展前景看好。2、南京六合xx广场2012年下半年开始回暖。3、加上2014年青奥会帆船比赛在六合举行，将进一步发展进入“快车道”三、威胁分析（Threat）区域百货综合市场竞争激烈对策：提升品质、降低价格、差异性的产品定位、独特的概念性广告包装、争取时间来抢占市场先机。分析结论综上所述，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用就一点，着力渲染。通过提升品质，降低价格，28、差异性的产品定位，独特的概念性广告包装，争取时间来抢占市场先机。提倡人文关怀理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。第五章 项目定位一、项目定位的市场背景通过前面的市场分析，我们可以得出各物业在区域内市场机会。1、写字楼： 高等级写字楼（主指硬件配置）为区域现行市场主力：是市场运作较为成熟产品，主要以完善的硬件配套设施及高端的市场形象来吸引客户，客群定位为知名外企等顶极客户，但面临运营成本过高及同质化竞争严重等问题，整体目标群体较窄。个性化中高档写字楼（主指人性关怀）为区域市场发展趋势：是概念导入期的新兴产品，主要以高端产品形象、人性化的软配置及较低的商务成本来吸引客户，客群定位为注重效力的成29、熟客户，但面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体较广。2、酒店：高星级酒店（主指四星以上）为区域现行市场主力：是与区域档次最为匹配，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的产品。主要以完善的硬件设施及服务和高端市场形象来吸引客户，客群定位主要外籍人士及知名企业高级雇员等高端客户，但面临市场同类竞争过大及不确定因素多等问题，整体目标群体较窄。经济型酒店（主指高性价比）为行业市场新兴热点：是行业内发展最快、投资收益比最高，处于概念推广期的新兴产品。主要以剥离高星级酒店盈利较差配套服务，在降低运营成本的同时加强核心产品（住宿）质素，以高性价比来吸引客户，客群定位主要为年轻的商务及旅行人群，但面临30、运营模式易复制及介入门槛低等问题，整体目标群较广。3、小户型：1）精装修小户型风光不再：随着城市中心房价的节节攀升，精装修小户型在总价上的优势逐步弱化，而在居住品质上的劣势（如公摊较大、候梯时间长、采光通风差等）逐步显现，小户型产品进入一轮新的概念创新的时代。2）酒店式公寓为区域内小户型市场的主要发展方向之一：为处于概念导入阶段产品，以精装修带全套家具、电器和提供酒店式服务为主要特征。主要以区域内浓厚的商务氛围及高度的便捷性来吸引商务客群，面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体相对较窄。3）商务公寓为区域最有潜在需求的产品之一：处于市场概念导入阶段的产品，主要以提供居住和办公的复合31、功能为主要特征，因为使用功能上存在不确定性和有效降低总价的原因，产品多采用毛坯形式。由于相对写字楼较低的价格和低廉的商务成本，深受成长型中小企业青睐，整体目标群较广。4）产权式酒店为区域市场接受度较高的产品之一：处于市场概念导入阶段的产品，主要以酒店产品标准配置和服务为主要特征，由于物业使用性质发生质的变化，而成为一种纯粹的投资产品，并且由于其高额、稳定的投资回报而受到中小投资者的青睐。（在产品层面上与经济型酒店没有本质区别，在定位阶段归入经济型酒店一并分析。）4、商业：区域特性决定更适宜发展体验式和展示性消费的商业：区域内流动人群特征限定了对商业的选择，所以只适宜高品位互动式（体验式）消费和32、个性化高端展示的商业发展，主要面临概念创新及执行和市场认知等问题，目标群体相对较窄。（主要为区域内）大型高档百货卖场具有一定的市场发展空间：是区域市场较为成熟及收益较为可观的物业，主要以高档的区域独有商品来吸引客户，但该类物业对立地，路网及运营等有较高要求，且多在区域内核心建筑中出现，整体目标群相对较广。（区域内及区域外）5、住宅：高质素的豪宅在区域内拥有一定市场区域的高端特性决定了拥有景观资源及完善配套服务的高质素的豪宅存在一定市场空间，主要客群定位为城市高收入阶层，整体目标群体窄。高品质住宅(适度的总价)可被市场接受区域的高便捷性决定高品质住宅可被市场认可，主要客群定位为城市较高收入阶层，33、目标群体广。二、项目整体定位根据以上的市场分析，同时结合本项目的地块属性，我们将本项目整体定位为：以服务于区域内各类商务活动为核心，建立一个用环境、建筑与服务搭建商务环境的新标准的商务空间，充分体现生态环境与建筑的自然融合，集高档写字楼、高档公寓楼及配套商业为一体的全新商务复合体。广泛服务于区域内商务人士所需，高效整合提供各类商务活动所需场所，包括办公、会议、金融、住宿、餐饮、休闲健身等，使之成为一个有机的整体，全方位提供企业发展所需的平台和载体，并以此作为占领市场的有利武器。人性化、个性化、品质化是现代商务环境的发展趋势，也是区域内商服产品的市场空白点。主要通过生态化的商务环境、人性化的产品34、细部处理和软性服务给予体现。第六章 项目开发策略及投资估算一、项目开发策略依据公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、整体实施分期销售、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模的房地产开发的显著特点。本项目占地8364.96，这在整个区域内称得上是一个大项目，因此必须对地块进行整体规划。2、整体实施分期销售。该项目属于建筑综合体，必须整体实施；同时，由于项目总建筑面积达到95389.64，体量较大，且由不同物业组成，因此，更宜分物业分期销售。3、力创精品。这是由项目所在区域内总体竞争激烈的前提决定的，同时，借助于本项目的品牌，可以迅速提升本公司在武汉房地产业界的知名35、度。二、项目投资估算项目总投资额约为36780万元。各项具体投资项目见（附件）。三、项目实施进度安排从2010年8月至2012年12月全面完成，项目建设期历时2.5年。项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤2010年2011年2012年123412341234工程前期首期（住宅）二期（写字楼）备注：以上时间进度是根据甲方2009年11月报规扩初方案已通过，2010年8月8日进场施工推算。四、项目投资与资金筹措项目建设期历时2.5年，从2010年8月至2012年12月全面完成，在建设期内，投资总额按32%、25%、43%的比例发放。(见下表)。投资计划与资金筹措只是体现投资计划的规范性以及便于后36、面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可以根据本项目的实际情况作如下安排：1、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押银行获得银行贷款支持。2、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。项目投资计划和资金筹措表(万元)序号项目建设经营期2010年2011年2012年合计1投资总额32%25%43%100%1.1建设投资120001040013180425501.2建设期利息6006001200小计120001100013780367802资金筹措2.1自有资金12000120002.2贷款10000100002.3销售款收入10001378019750小计12000110001378037、36780第七章 项目预期收入分析一、项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入70106.929项目总成本43749.69849项目毛利润26357.23051应缴税费7010.6929按销售收入的10%计项目净利润19346.53761项目利润率0.442209621根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为19346.54万元，项目利润率44.22%第八章 项目财务分析一、项目现金流量分析项目全部资金的现金流量表序号项目建设经营期2008年2009年2009年2010年1现金流入1.1销售收入30369.536096.83640.6小计30369.536096.83640.62现金流38、出2.1建造成本（含土地转让费）1400011000187502.2销售费用（按销售收入3%计）911.11082.9109.22.3应缴税费（按销售收入10%计）3037.03609.7364.1小计1400014948.123442.6473.33净现金流量-1400015421.412654.23167.34累计净现金流量-140001421.414075.617242.95IC=6%折现系数0.9430.8900.8400.7926年净现金流量-132021265.011823.513656.47累计年净现金流量-13202-11937-113.4513542.3二、项目财务内部收益率39、根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出财务净现值（FNPV）=13542.3万元。下面利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR，根据经验设定IC（贴现率）。1、设定IC=40%， 累计年净现金流量（FNPV）=335.6万元。序号项目2007年2008年2009年2010年4累计净现金流量-140001421.414075.617242.95IC=40%折现系数0.7140.5100.3640.2606年净现金流量-9996724.9145123.5184483.1547累计年净现金流量335.62、设定IC=50%， 累计年净现金流量（FNPV）=-1126.4万元。序号项目20040、7年2008年2009年2010年4累计净现金流量-140001421.414075.617242.95IC=50%折现系数0.6670.4440.2960.1986年净现金流量-9338631.10164166.3783414.0947累计年净现金流量-1126.4计算财务内部收益率FIRR的计算公式为： （FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ （NpV1-NpV2）代入数据得到，（FIRR- 40%）/ （50%-40%）= 335.6/ （335.6-（-1126.4）计算得到，FIRR=42.3%根据上表计算得出全部的财务净现值和财务内部收益率。其中，财务净现值（FNPV41、）=13542.3万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性；财务内部收益率（FIRR）=42.3%，远大于零，表明项目具有较强的盈利能力。第九章 项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本=项目总成本/（1-应缴税费比重）=43750 /（1-10%）=48611.111（万元）保本点=1-项目经营成本/总销售收入=1-48611.111/70106.42、929=1-69.34%=30.66%即销售收入达到预测收入的69.34%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=总销售收入=70106.929万元项目经营成本保本点=项目保本开发经营成本/项目总成本=70106.929/48611.111=144.22%即项目开发经营成本达到预测成本的144.22%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的变化，故项43、目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达到10%。项目全部资金的现金流量表（当总投资增大10%时）序号项目建设经营期2007年2008年2009年2010年1现金流入1.1销售收入30369.536096.83640.6小计30369.536096.83640.62现金流出2.1建造成本（含土地转让费）1540012100206252.2销售费用（按销售收入3%计）911.11082.9109.22.3应缴税费（按销售收入10%计）3037.03609.7364.1小计1540016048.125317.6473.33净现金流量-1540014321.410779.23167.3444、累计净现金流量-15400-1078.69700.612867.95IC=6%折现系数0.9430.8900.8400.7926年净现金流量-14522.2-9608148.510191.47累计年净现金流量-14522.2-15482.2-7333.72857.7从上表可以看出，如果投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，财务净现值（FNPV）=2857.7万元，大于零，项目仍然可行。2、项目销售收入在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场的，故该项目所面临的市场风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收入的预测建立在对本项目的未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，45、但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利的影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。项目全部资金的现金流量表（当销售收入减少10%时）序号项目建设经营期2007年2008年2009年2010年1现金流入1.1销售收入27332.5532487.123276.54小计27332.5532487.123276.542现金流出2.1建造成本（含土地转让费）1400011000187502.2销售费用（按销售收入3%计）820974.698.32.3应缴税费（按销售收入10%计）2733.23246、48.7327.7小计1400014553.222973.34263净现金流量-1400012779.49513.82850.54累计净现金流量-14000-1220.78293.211143.75IC=6%折现系数0.9430.8900.8400.7926年净现金流量-13202-1086.46966.38825.87累计年净现金流量-13202-14288.4-7322.11503.7从上表可以看出，如果下降幅度为10%，那么从全部现金流量表的情况来看，财务净现值下降至1503.7万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三、项目风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治47、风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求：一方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合潜在目标客户群的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同一区域、同一档次、同一品位的物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好的一方面。但另一方48、面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档、差异、变化中谋求市场。并密切关注目标客群的变化，跟踪调查，作出应变。2、项目的资本风险项目的筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。3、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择、资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施49、的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的销售工作，加强营销的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章 结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇l 国民经济的持续稳定发展；l 中部崛起战略的实施；l 武汉写字楼市场的逐渐升温；等等。以上这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境和机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：95389.64平方米项目总投资：43750万元项目财务净现值：13542.3万元项目财务内部收益率：42.3%三、项目具有的突出优势：l 与摩根中心相50、同档次的竞争对手较少。l 项目的黄金地段优势。l 公司的资金优势。l 项目所处地块的发展前景比较好。四、项目开发经营风险小本项目属于相对大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用取得费用较低，且在开发运作过程中享受政府提供的许多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学控制，应该能获得预期投资收益。五、项目实施的难点本项目实施的难点：1、项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大；2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就有相应确定，但在实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善；3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍。六、强化项目进程中的投资51、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。附件：项目投资估算表（成本测算）一、项目基本参数1开发总用地面积（）8364.96 12.55亩2开发总建筑面积（）95389.64 按新设计方案3上部建筑面积（）79877.84 不含地下室4地下室面积（）15511.80 平均每层5170514层裙房商网面积（）13652.21 6住宅面积（）24516.75 标准层建筑面积980.677写字楼面积（）41708.88 标准层建筑面积1158.58序号项 目测算金额 （万元）折算每平方米造价 （元/）备 注二、项目土地费用12847.10 1608.352、41项目转让费用12700.00 1589.93项目总转让价按1.27亿（含规费）测算2住宅土地出让金（增加20年）147.10 60.00按住宅建筑面积计：60元/估算三、项目前期规费、税费2087.96 217.15转让费中已包，不计入总价1城市基础设施配套费763.12 80.00按地上建筑面积计：80元/2规划设计费15.00 1.57估算3人防易地建设费606.68 63.60按地下室投影面积：1500元/4公共消防设施配套费28.62 3.00按建筑面积计算：3元/5垃圾处理费171.70 18.00按建筑面积计算：18元/6水土保持设施补偿费14.31 1.50按建筑面积计算：153、.5元/7档案服务费10.00 1.05估算8教育配套费143.08 15.00按建筑面积：15元/估算 9白蚁防治费11.45 1.20按建筑面积计算：1.2 元/10绿化补偿费70.00 7.17应建2100,按1000. 700元/考虑补偿11商品混凝土交易费95.39 10.00框架结构10元/(后期可返还)12墙改基金76.31 8.00按总建筑面积计：8元/ （后期可返）13散装水泥专项基金14.31 1.50按总建筑面积计：1.5元/ （后期可返）14质监费21.00 2.20按土建总造价1.4，按土建总额1.5亿测算15工程定额测定费15.00 1.57按土建总造价1，按土建总54、额1.5亿测算16市交易中心服务费12.00 1.26按土建总造价0.817招投标代理服务费10.00 1.05估算18环保测评及检测费10.00 1.05估算四、勘察、设计、监理费483.63 60.551方案设计57.23 6.00根据市场价估算2工程设计286.17 30.00根据市场价估算3施工图设计审查费20.03 2.10根据市场价估算4深基坑设计审查费5.72 0.60根据市场价估算5工程监理费114.47 12.00根据市场价估算五、工程费用26641.25 公共部分7157.44 896.051桩基补强及地下水处理350.00 36.69按350万元考虑2深基坑支护后续工程追55、加费300.00 31.45估算3土方工程90.00 9.43按5万方估算挖土量；18元/立方4地下室土建费用3877.95 406.54地下室土建按2500元/考虑。5安防监控系统100.00 10.486室外道路及绿化100.00 10.487给水配套工程286.17 30.008外部供电配套工程476.95 50.00根据外部供电方案可能会有较大变化9地下室空调通风310.24 32.52按地下室面积200元每平方10地下室消防、自动喷淋186.14 19.51按地下室面积120元每平方11工程不可预见性费用1000.00 104.8312自备发电机80.00 8.39住宅工程部分39556、0.10 1565.721住宅土建及水电安装费用2696.84 1100.00住宅楼按1100元/考虑。2住宅通风、消防122.58 50.0050元/；3住宅外立面装饰735.50 300.00按住宅面积300元标准测算4公共部分装修费用245.17 100.00按住宅面积100元标准测算5电梯购置150.00 15.724部国产三菱写字楼工程部分12518.49 3001.401写字楼土建及水电安装费用6673.42 1600.00写字楼按1600元/考虑。2写字楼内部公共装饰1042.72 250.00250元/；3写字楼外立面装饰2085.44 500.00500元/；4写字楼公共部分57、中央空调1042.72 250.00250元/；5写字楼办公智能化208.54 50.0050元/；6写字楼消防工程自动喷淋、感烟报警625.63 150.00100元/；7电梯购置840.00 201.407部进口三菱裙房工程部分3015.23 2208.601裙房土建费用1843.05 1350.00裙房按1350元/（结构转换层考虑在内）。2裙房外立面装饰614.35 450.00450元/；3裙房中央空调273.04 200.00200元/；4裙房消防工程自动喷淋、感烟报警204.78 150.00150元/；5电梯购置80.00 58.60两部客梯，一部货梯六、开发管理及后期房地费用58、474.51 59.211管理费用406.87 50.94按工程总造价1.5%估算3房地产交易费58.10 7.27住宅按建筑面积3元/;非住宅按11元/计算4房屋测丈费9.54 1.00按建筑面积1元/计算七、营销费用2103.21 263.301营销费用2103.21 263.30按总销售额3%考虑八、财务费用1200.00 150.231财务费用1200.00 150.23按项目贷款1亿元，2年期考虑估算，九、成本总合计及分类分析43749.70 1住宅总价及楼面单价11286.05 4603.402写字楼总价及楼面单价25188.31 6039.083商网总价及楼面单价7162.33 5246.28