1、新建19层大厦项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月98可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1 概 述11.1.1 建设单位概况11.1.2 可行性研究报告编制的依据及研究范围21.2 项目概况31.2.1 项目综述31.2.2 项目由2、来31.2.3 项目建设规模31.2.4 项目投资及资金筹措方案41.2.5 主要经济技术指标4第二章 项目建设背景62.1 项目所在地规划62.2 项目所在地概况92.3 行业背景122.4 相关产业政策17第三章 市场分析20第四章 项目选址及建设条件244.1 建设条件244.2 项目选址26第五章 建设方案275.1 概述275.2 建筑单体设计325.3 结构设计335.4 给排水设计365.5 电气设计405.6 暖通空调设计465.7 消防设计515.8 环保、卫生防疫及无障碍设计585.9 节能设计59第六章 节能方案分析616.1 用能标准和节能规范616.1.1 相关法律法3、规、规划和产业政策616.1.2 合理用能标准及节能规范626.2 节能指标636.3 能耗分析636.4 建筑节能计算646.5 节能措施及节能效果分析65第七章 环境影响评价677.1 生态环境保护依据677.2 项目所在地环境和生态现状677.3 环境影响分析及保护措施687.3.1 规划设计对环境影响分析687.3.2 施工期环境影响分析697.3.3 营运期环境影响分析737.4 特殊环境影响分析76第八章 劳动安全卫生消防778.1 危害因素及危害程度分析778.1.1 施工过程中危害因素分析778.1.2 项目使用过程中危害因素分析778.2 安全措施方案778.2.1 施工过程4、中的安全措施778.2.2 项目使用过程中的安全措施788.3 消防设计78第九章 项目管理829.1 项目管理制度829.2 项目组织829.3 招标内容及招标方式839.4 项目控制839.5 项目监理849.6 项目实施进度84第十章 招标方案8510.1 招标范围8510.2 招标组织形式8510.3 招标方式和招标内容85第十一章 投资估算与资金筹措8711.1 投资估算8711.2 资金筹措90第十二章 财务和经济评价91第十三章 社会影响分析9413.1 社会影响效果分析9413.1.1 项目社会影响9413.1.2 项目环境社会效益评价9413.2 社会风险及对策分析95第十四5、章 结论与建议96第一章 总 论1.1 概 述1.1.1 建设单位概况建设单位：XX市XX置业有限公司企业性质：有限责任公司 注册地址：XX省XX市注册资金：贰仟万元单位简介：XX市XX置业有限公司是由XXXX科技有限公司投资组建的全资子公司，是一家专业从事房地产开发的企业。该企业于2012年1月正式成立，注册资金2000万元人民币。1.1.2 可行性研究报告编制的依据及研究范围一、编制依据1、技术服务合同书2、投资项目可行性研究指南3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、中华人民共和国城市房地产管理法5、产业结构调整指导目录(2011年本)6、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年6、规划纲要7、XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要8、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要9、限制用地项目目录（2006年本）10、禁止用地项目目录（2006年本）二、研究范围1、依据国家宏观调控政策，提出项目的建设背景及必要性；2、通过对项目分析，研究市场发展趋势并拟订营销战略；3、项目建设方案；4、对项目建设所在地的地理位置、气象、水文、地质、地形、交通运输以及社会经济现状等因素进行综合分析；5、环境保护措施；6、节能分析及相关措施；7、安全生产、劳动保护措施；8、生产组织、管理体制、劳动定员、人员培训；9、编制投资估算，提出资金筹措办法；10、经济评价和风险分析；11、综合7、结论与建议。1.2 项目概况1.2.1 项目综述项目名称：XX省XX市XX县xx大厦项目建设单位：XX市XX置业有限公司项目性质：新建建设地点：XX市XX县新区，XX大道以南投资总额：8230.92万元，全部为建设单位自筹建 设 期：2年，2012年7月2014年6月1.2.2 项目由来XX市XX置业有限公司在XX市XX县新区XX大道以南地块建设“XX省XX市XX县xx大厦”项目，该宗地的用途为商业办公用地。XX市XX置业有限公司根据本项目所在区位、地段、交通、商业配套、规模、整体景观、商务价值以及规划要点要求，拟打造一座商业及资料室、会议室等办公用楼和配套的裙房。1.2.3 项目建设规模本项8、目总用地面积6801.2平方米（合10.18亩），项目拟建设32971.0平方米，其中地下建筑面积3196.7平方米，地上建筑面积29774.3平方米。本项目建筑主楼19层，裙房3层，地下一层为水泵房、消防水池及车库，地下一层夹层为机动车库。本项目的主要技术经济指标见表1-1。表1-1 建设项目主要技术经济指标项目单位指标备注总用地面积m26801.2（合10.18亩）总建筑面积m232971.0其中地上总建筑面积m229774.3其中办公主楼建筑面积m223389.0裙房建筑面积m26385.3地下总建筑面积m23196.7不计容积率建筑基底面积m22379.7绿地面积m21702.3建筑密9、度%34.9容 积 率4.4绿 地 率%25.0机动车位辆119按0.4/100平方米配置其中地上机动车位辆20地下机动车位辆99非机动车位辆893其中地上非机动车位辆313地下非机动车位辆5801.2.4 项目投资及资金筹措方案本项目总投资为8230.92万元，全部为建设自筹。1.2.5 主要经济技术指标序号项目金额（万元）1销售收入11910.082总成本费用9093.643销售税金及附加661.014土地增值税595.505利润总额1559.526所得税389.987所得税后利润1169.948盈余公积金116.999盈余公益金58.5010未分配利润994.4511利税总额2816.410、312项目投资利润率18.95%13项目投资利税率34.22%第二章 项目建设背景2.1 项目所在地规划XX县城位于县域中部,县城驻地XX镇。2003年XX市进行“撤乡并镇”区划调整，将原城关镇、高安乡、横山镇、马坝乡和新港镇合并成XX镇，现状镇域面积达206.5Km2，人口为153175人（2003年底数据），耕地面积 72540亩。（2006年,新港与高安合建成新港镇,2005年底XX镇人口10.22万人）。XX县城紧依芜铜路（省道321），距XX市区39Km，距铜陵市区50Km，距南京152Km，距上海390Km。为实现XX县国民经济和社会发展计划，促进城市社会经济持续、快速、健康、和谐11、发展，指导城市建设，特制定XX县县城总体规划（2004-2020年）。城市规划区范围：东以峨溪河、疏港一级公路为界，南以三荻路平行向南500米为控制界线，北以沿江产业带南部边缘为界，西以芜铜路平行向西500米为控制界线，规划区用地面积约为130平方公里，约为城市建设用地的6倍。规划的期限：20042020年，其中近期规划期限为20042010年，远期规划期限为20112020年。XX县城的城市性质：马芜铜城市群中重要的沿江工业城市，XX市域副中心。城市人口规模：规划预测XX县城近远期城市人口规模分别为：近期（2010年）城市人口为11.0万人；远期（2020年）城市人口为20.022.0万人。12、城市建设用地规模：规划XX县城近远期城市建设用地规模分别为：近期（2010年）城市建设用地10.98平方公里，人均建设用地99.79平方米；远期（2020年）城市建设用地21.92平方公里，人均建设用地99.64平方米。城市发展总目标：到规划期末，XX县城要建设成为经济繁荣、社会进步、功能完善、环境优美、可持续发展的现代化中等工业城市，构建和谐社会，全面实现小康。城市社会经济发展目标：城市人口近期2010年达到11万人，年均增长10.7%，远期2020年达到22万人，年均增长7.2%；城市地区生产总值近期2010年达到23.06亿元，年均增长15%，远期2020年达到93.3亿元，年均增长1513、%；城市人均地区生产总值近期2010年达到20964元，年均增长5.3%，远期2020年达到42409元，年均增长7.3%。城市用地发展方向：规划XX县城空间主要向北发展，新增主要建设用地位于脊岭以北广阔平原地区，芜铜路东侧。城市空间结构：规划XX县城为双组团式空间结构，两组团分别为XX南区和XX北区，以芜铜路为两组团之间的联系主轴。XX南区是在县城现状基础上向周围适度拓展，以向北发展为主，形成XX县城的商业金融、行政办公和生活居住的中心，配套一定的工业和仓储物流用地。XX北区为城市开发新区，重点发展工业用地和居住用地，并配套相应的公共服务设施，是XX县城新的工业发展基地。XX南区功能布局：南14、区规划格局为“一心、一带、五组团”；“一心”为中部核心区，由环城路与峨溪河围合的区域，规划作为城市商业金融中心；“一带”为位于县城北部“产业带”，重点发展工业和物流业，由XX工业园起步区和仓储物流用地构成；“五组团”为五个居住组团，即城北居住组团、城西北居住组团、城西南居住组团、城东北居住组团和城东峨山居住组团。XX北区功能布局：该区为城市开发新区，北区规划格局为“一区、一带、四组团”；“一区”位于XX北区的南部，主要作为新型工业发展基地，布置一类、二类工业用地和一定的物流用地；“一带”为公共服务设施带，位于XX北区的中心部位，布局行政办公、文教科研和商业金融等功能用地；“四组团”为四个居住组15、团，即西北组团、西南组团、东北组团和东南组团。2.2 项目所在地概况地理位置：XX，XX综合实力第二大城市，位于XX省长江南部，长江三角洲平原腹地，北倚长江，东接杭州，西连合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河从中穿过。XX县位于XX省东南部，XX市境西南部，介于北纬30373117，东经11758至11822之间，面积590平方公里。南倚皖南山系，北望江淮平原。浩浩长江，自县域西南向东北川流不息，峨溪河由南向北穿城而过，汇入长江。全县辖6个镇：XX镇、荻港镇、孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，共有21个居委会、82个行政村。地处沿江平原与丘陵交错地带，地势西南高面东北低，北部和东部沿江 为洲地和圩16、区，中南部多低山丘陵。寨山主峰高程477.2米，为县内最高点。江中有小洲和黑沙洲。漳河及支流峨溪流经东部，黄浒河流经西部于狄港入长江。属亚热带季风气候，年均气温15.3，年降水量1244毫米。沪铜铁路、沿江高速公路、216省道、321省道过境。长江黄金水道穿境而过，沿江狄港、新港建有客货运码头。地形气候：XX地势西南高面东北低，地貌类型多样，山、圩、洲、滩兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和东南部，一般在400米以下；北部和东部为平原，海拔730米。 境内主要山岭有：寨山、红花尖、马仁山、五华山、浮山，分布在县境西北部。境内平原按其特征分为圩区平原和少量河谷平原。圩区平原地势低平，水网密布，17、一般标高610米，是我县主要农业生产基地。分布在县境漳河系统及北部横山河和西部黄浒河流域。河谷平原，俗称“冲田”，一般高程830米，包括孙村赤沙河流域龙塘湾至九连圩一带、水口山至九连圩一带以及荻港古家冲、XX长形冲、范冲、峨山毛塘等地。境内主要河流和地表水系有：长江、漳河、峨溪河、黄浒河、苏伍滩和中塘。XX位于北亚热带温润季风气候区南缘，全年气候温和，四季分明，冬夏长、春秋短，雨量适中，无霜期较长，光照充足。年平均气温15.3摄氏度，年平均降水量1244.1毫米，年平均日照时数为2068.3小时，年均无霜期231天。矿产资源：XX矿产资源十分丰富，根据地质勘探境内拥有金属、非金属、燃料、化工、18、冶金辅助材料等七大类34种矿产品。其中，金属矿产有铁、锌、铜、金、银等；非金属矿产有石灰石、沸石、瓷土、膨润土、花岗岩、大理石、紫墨玉、砖瓦粘土等；燃料有煤、泥煤、天然气；化工原料有硫、硫铁矿、石膏、重晶石等。金属矿产中铁矿石储量最多，保有储量约4000余万吨，并且含铁品位高，有害元素低，伴有自熔或半自熔矿物。主要矿床有长龙山铁矿床、白马山铁矿床、顺风山铁矿床、小阳冲铁矿床、铁山坡积铁矿床。县内已形成上规模的开采企业有荻港杨山铁矿集团公司、孙村磁墩头铁矿公司、芦南大元旦铁矿、俞冲铁矿等。此外还有国有马钢桃冲铁矿、国有铜陵顺风山铁矿等。其次是锌矿，矿石量7.55万吨，金属量0.67 万吨，分布在19、峨山乡随山、XX镇阳冲等地。第三为铜矿，储量约4000吨。非金属矿产中以石灰石储量最丰富，地质储量17亿吨，含氧化钙50-55%，全县年产350万吨以上；沸石矿地质储量约1.5亿吨， 沸石矿物一般含量40-60%；膨润土几千万吨以上；花岗岩分布面积15平方公里，约10亿立方米；紫墨玉分布在荻港、孙村等地；紫砂陶土分布在平铺、峨山等地；高岭土（瓷土）储量相当丰富，而且质地优良，泽白似玉，结构细腻，是制造瓷器的上等原料，畅销江浙。燃料主要是煤的储量较为丰富，据现有资料统计约1500万吨左右；泥煤储量约6000万吨；还有天然气估计储量约4500万立方米。化工原料主要为硫、硫铁矿，现探明的储量为10020、0万吨。经济建设：改革开放以来，XX充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，始终坚持“以工强县、以农安县、以商富县”的发展方向，县域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。目前，全县已形成以水泥建材、纺织服装、冶金机械、船舶制造等为支柱产业的工业体系，以蔬菜、水产、油菜、棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发、现代物流、旅游、保险、金融、中介为重点的服务业体系，以XX经济开发区为主体，孙村服装工业园、荻港建材工业园等为支撑的特色园区。县域综合实力位居XX省前列。 初步核算，2010年全年生产总值（GDP）107.5亿元，按可比价计算，比21、上年增长19.5%。财政收入17.2亿元，增长36.4%，其中地方财政收入10.1亿元，增长40.4%；固定资产投资146.9亿元。增长46.6%；社会消费品零售总额21.1亿元，增长20.3%；农民人均纯收入7653元，增长11.5%。 全县规模工业企业发展到324家，净增89家；实现产值241.9亿元、增加值73.9亿元，分别增长70.2%和37.3%；综合效益指数达245.8%，提高18.3个百分点。产值超亿元企业发展到35家、10亿元企业5家，富鑫钢铁、金鑫水泥进入全省民营企业100强。 全县新增城镇就业岗位5500个，城镇登记失业率为3.98%。人口出生率7.72%。出台了大力推进创22、业富民工作的实施意见，完成职业技能培训3139人，发放小额担保贷款5325万元。 2011年，XX县实现地区生产总值140.5亿元，同比增长22.3%；固定资产投资完成126.7亿元，增长29.6%；财政收入25.9亿元，增长51%；社会消费品零售总额25.4亿元，增长20.4%。社会事业全面进步，科技、教育、文化、人口计生等10多项工作先后获得国家级表彰。县人均GDP和人均财政收入均位列全省第一。 2.3 行业背景1、2007年对于房地产行业来说是调控政策的执行年。之前，随着宏观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”、2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商23、品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下关于加强商业性房地产信贷管理的通知中关于严格房地产开发、土地储蓄、住房消费、商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。2、严格房地产开发信贷管理，对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，24、商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。3、严格商业用房购房贷款管理，从2007年9月28日起，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。4、土地供应将会继续收紧。2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲置土地处置力度的规定，2006年9月份国务院专门下发了关于加强土地调控有关问题的通25、知，强调对各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法中存在的问题进行有效治理。5、物业税。虽然近期市场上对物业税出台的传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。宏观方面，主要受到税收调节的影响；微观方面，房价的变化取决于供求关系的变化。征收物业税是一种必然趋势，但时点上不是现在。6、2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。7、2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比26、减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，27、增幅比3月底增加33.5个百分点。8、受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.428、%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。9、各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二29、手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。10、2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。11、据中国财政部网站发布通知称，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。通知称，为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭30、住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房城乡建设部联合印发关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。12、20092011年廉租住房保障规划已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。 规划还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；31、2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。13、住房和城乡建设部（下称住房部）与监察部祭出重拳。住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪32、问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。2.4 相关产业政策1、关于发布实施限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）的通知（国土资发2006296号）2、产业结构调整目录（2011年本）3、2006年，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见4、国家发展改革委员会关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）5、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）6、国务院办公厅关于切实稳33、定住房价格的通知（国办发20058号）7、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）8、国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)9、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台经济适用住房开发贷款管理办法(银发200813号)10、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台廉租住房建设贷款管理办法(银发2008355号)11、财政部和国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)12、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)13、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第7634、号）14、2009年1月1日起，外资企业和外籍个人统一依照 中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。我国房地产业的发展源于90年代初期，严格来说是在党中央、国务院于1998年之后正式开始发展我国房地产业，关于深化住房建设的改革若干意见着重强调发展住房商品化，走市场经济道路，将原来的分配性住房调整为分配性加补贴住房的分配模式，进一步过渡到今天的住房建设完全商品化、市场化。对于新兴的房地产业，在我国高速增长的经济环境下，得到了快速的发展，特别是近些年来，房地产业对于国民经济的发展起到了中流砥柱的作用，房产价格也成为了行政主管部门和老百姓关注的热点话题。我国房地产业的发展也毫不例外地出现了产业政策相35、对滞后的现象，相关的产业政策和宏观调控政策针对房地产业频频亮剑，取得了一定的成效，但仍有不尽人意之处。对于房地产业的发展，关系着老百姓的生存问题，是社会稳定的重要因素。在以上的各项政策中，重点加强了土地管理，信贷管理及市场交易管理等，着手于房地产的供给与需求之间的实质矛盾，发展商品房、廉租住房及经济适用房相结合的住房建设模式。对于房屋建设的各个环节进行监督，确保工程质量和社会、经济、环境效益的成效建设。既要保持房地产业的健康发展，也要促进其他相关产业的发展，进一步完成最好的社会产业发展和经济建设。同时也努力做好资源节约型、环境友好型以及人与自然和谐共处的和谐社会构建。当前的房地产建设，除了房价36、成为相关产业政策关注的焦点之外，建筑节能也是其中重要的一个焦点，乃至成为世界关注的焦点。目前我国80%的新建筑不节能,当前要大力开发资源节约型建筑。房屋建筑是各类消费中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，在建造和使用过程中直接消耗的能源占社会总能源的1/3，每年消耗各类建材总量近40亿吨，而现有建筑中符合节能要求的不到5%。当前营造节能住宅的重点是太阳能的利用，污水处理和中水处理利用，节能保温墙体和节能门窗，无污染化学建材，节水节能厨卫设备的利用。资源上的节约，合理利用。要抓住节地、节能、节水、节材等重点，不断提高对资源的利用率，达到资源最佳利用，最经济节约地利用的目的，着眼长远，抓好居37、住区规划和住宅单体设计的布局，为后人改造，优化留下余地，创造必要条件，注重绿色建材的应用，逐步淘汰严重影响健康的污染材料和部件。在建筑的节能指标和规范要求中，针对建筑耗能较多、比例重、建筑节耗能的关键结构，在建筑节能规范要求中均有重要体现。本项目的建设严格按照我国现有的产业政策及相关文件的要求，控制房屋结构及户型建设，控制成本及投资结构，采用先进的施工工艺及技术方案，加强工程质量及建筑节能的建设，促进产业建设和产业政策协调发展。第三章 市场分析一、房地产开发完成情况2011年全国房地产开发投资额波动下行，8月份之后累计投资增速更是加速下滑。数据显示，2011年，全国房地产开发投资61740亿元38、，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.8%，比去年上升了1.3个百分点。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。房屋新开39、工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。今年房地产开发投资面积增速整体上大不如去年，尤其是施工面积和新开工面积增速，竣工情况则相对较好。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。作为房地产行业供应情况的先行指标，新开工面积和土地购置面积增速大幅下降，显示出新开工动力持续减弱，未来市场供40、应情况不宜乐观。二、房地产开发企业资金情况在国家调控不断深入的情况下，信贷不断收紧，企业资金压力不断加大。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。从资金来源结构上看，国内贷款占比15%，比重下降2个点；企业自筹资金占比41%，上升4个点；利41、用外资比重不变为1%；其他资金总体比重不变，资金结构整体上没有大的变化。其他资金中的个人按揭贷款占其他资金比重下降5个点，定金及预付款占比上升2个点。三、市场销售情况在市场销售方面，市场观望情绪浓厚，楼市交易不景气，库存加大，房价下降城市增加。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长142、0.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。另外，截至2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。27194万平方米的待售面积几乎相当于当年销售面积的1/4，可见当前市场库存压力之大。房价方面，与11月相比，12月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。与去年同期相比，70个大中城市中价格下降的城市有43、9个。(数据来源：均来自国家统计局）第四章 项目选址及建设条件4.1 建设条件一、地理位置项目建设地选在XX市XX县孙村经济开发区。XX县位于皖南北部，长江南岸，介于北纬30度37分至31度17分，东经117度58分至118度22分之间，面积630平方公里。南倚皖南山系，北望江淮平原。浩浩长江，自县域西南向东北川流不息，峨溪河由南向北穿城而过，汇入长江。二、地形地势XX地势西南高面东北低，地貌类型多样，山、圩、洲、滩兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和东南部，一般在400米以下；北部和东部为平原，海拔730米。 三、气候降水XX位于北亚热带温润季风气候区南缘，全年气候温和，四季分明，冬夏长、44、春秋短，雨量适中，无霜期较长，光照充足。年平均气温15.3，年平均降水量1244.1毫米，年平均日照时数为2068.3小时，年均无霜期231天。 四、社会经济改革开放以来，XX充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，始终坚持“以工强县、以农安县、以商富县”的发展方向，县域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。目前，全县已形成以水泥建材、纺织服装、冶金机械、船舶制造等为支柱产业的工业体系，以蔬菜、水产、油菜、棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发、现代物流、旅游、保险、金融、中介为重点的服务业体系，以XX经济开发区为主体，孙村服装工业园45、荻港建材工业园等为支撑的特色园区。县域综合实力位居XX省前列。 初步核算，2010年全年生产总值（GDP）107.5亿元，按可比价计算，比上年增长19.5%。财政收入17.2亿元，增长36.4%，其中地方财政收入10.1亿元，增长40.4%；固定资产投资146.9亿元。增长46.6%；社会消费品零售总额21.1亿元，增长20.3%；农民人均纯收入7653元，增长11.5%。 全县规模工业企业发展到324家，净增89家；实现产值241.9亿元、增加值73.9亿元，分别增长70.2%和37.3%；综合效益指数达245.8%，提高18.3个百分点。产值超亿元企业发展到35家、10亿元企业5家，富鑫46、钢铁、金鑫水泥进入全省民营企业100强。 全县新增城镇就业岗位5500个，城镇登记失业率为3.98%。人口出生率7.72%。出台了大力推进创业富民工作的实施意见，完成职业技能培训3139人，发放小额担保贷款5325万元。 2011年，XX县实现地区生产总值140.5亿元，同比增长22.3%；固定资产投资完成126.7亿元，增长29.6%；财政收入25.9亿元，增长51%；社会消费品零售总额25.4亿元，增长20.4%。社会事业全面进步，科技、教育、文化、人口计生等10多项工作先后获得国家级表彰。县人均GDP和人均财政收入均位列全省第一。4.2 项目选址本项目建设地位于XX市XX县新区，XX大道47、以南地块，项目周边土地利用情况良好，主要为城市公用设施、居民生活区及相应的商业配套等。便捷的交通网络以及齐全的生活配套设施，让在这居住和工作的人们充分享受生活的美妙和乐趣。图4-1 项目区位分析图第五章 建设方案5.1 概述一、主要经济技术指标本项目总用地面积6801.2平方米（合10.18亩），项目拟建设32971.0平方米，其中地下建筑面积3196.7平方米，地上建筑面积29774.3平方米。本项目建筑主楼19层，裙房3层，地下一层为水泵房、消防水池及车库，地下一层夹层为机动车库。本项目主要经济技术指标见表5-1。表5-1 建设项目主要经济项目单位指标备注总用地面积m26801.2（合1048、.18亩）总建筑面积m232971.0其中地上总建筑面积m229774.3其中办公主楼建筑面积m223389.0裙房建筑面积m26385.3地下总建筑面积m23196.7不计容积率建筑基底面积m22379.7绿地面积m21702.3建筑密度%34.9容 积 率4.4绿 地 率%25.0机动车位辆119按0.4/100平方米配置其中地上机动车位辆20地下机动车位辆99非机动车位辆893其中地上非机动车位辆313地下非机动车位辆580项目总平面布置详见下图：图5-1 项目平面布置规划图二、设计指导思想及原则（1）结合地形和周边环境的城市景观设计（2）极富感染力的形体设计（3）高效节能设计（3）结构49、合理，功能齐全、实用性强，符合二十一世纪的办公需要三、场地分析地块位于XX大道以南，地块东临南经六路，交通便捷。地块北高南低，西高东低，与XX大道之间落差较大，地块高程在20.3828.50之间，XX大道在23.33高程，整个场地需要动用大量土方量。图5-2 项目地块分析图四、总平面布置考虑XX大道为建筑的主要视角，所以，本方案将建筑主楼沿XX大道设置，裙房设置于地块东侧。这样的布局，一高层主楼落地沿XX大道可以直接看到，城市感较强，二是在西南侧可以获得一个景观平台。主要的广场空间设置于地块北侧，建筑退让用地红线18米设置入口广场空间。在视觉上将北侧18米的XX大道退让绿带纳入广场的空间体系，50、有效地拓展了入口广场空间。五、道路交通及停车设计（1）出入口设计本方案将建筑的主入口设置于地块的北侧，沿XX大道设置，与西侧华宇大厦共享内部主干道，地块南侧设置次入口与规划支路连通，沿南经六路设置行人路口。将车库的进出口设置于地块的南侧，合理的利用了地块的高层。（2）交通流线设计地块内部设置一环路，与北侧的XX大道、南侧的规划支路连通。（3）停车本项目总的配置机动车位119辆，其中地面停车20辆，地下车库停车99辆（设机械车位）,按0.4辆/100平方米配置，满足本项目的停车需求，非机动车位893辆，其中地上313辆，地下580辆。图5-3 项目交通分析图六、总平面绿化设计景观绿化设计是项目极51、其重要的组成部分，将绿化系统作为积极的景观和功能要求，与建筑主体有机的结合。本设计在景观的处理上，充分结合办公建筑的功能要求，结合基地的现状，利用地块北侧的18米宽的城市退让绿带适当延伸形成成片的面状绿化，沿地块东侧和西侧的内环路设置线状绿篱，用以区分地块内外。地块的主要进出口处，主入口广场内设置花池、树池形成点状绿化。这样总体上形成点上成景，线上成荫，面上成片，点线面结合，形成多层次多功能的绿化系统。总体设计原则上，利用丰富多姿的植物材料围合空间，柔化硬质空间，增加空间舒适感，使整个环境规划富有层次感，灌木、因其高度和生长特征的不同能够呈现出不同的风景，草本植物因其高度和生长特征的不同能够呈52、现出不同的风景，充分考虑各种植物的适合搭配，及其对四秀景色变换的把握，有助于建筑小品的设置，遮蔽使用。植物的搭配能反映季节的变化，在不同季节地方都应该有绿化空间，做到春有花，夏有荫，秋有果，冬有绿，落叶乔木，常青灌木，常绿草坪，高低参差，交相辉映，注重发挥绿化在整个组团人文生态中的深层次作用。5.2 建筑单体设计一、主要设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、建筑设计防火规范(GB50016-2006)；3、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；4、民用建筑室内环境污染控制规范（GB50325-2001）；5、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；53、6、屋面工程技术规范（GB50345-2004）；7、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年修订）；8、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；9、外墙保温工程技术规程（JGJ144-2004）；10、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2006）；11、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；12、住宅设计规范（GB50096-19995）（2003年版）；13、住宅建筑规范（GB500368-2005）；14、其他相关设计标准和规范。二、平面设计建筑采用内廊式办公空间布局，办公标准层长45米，宽31.6米。一层平面设计：建筑沿X54、X大道设置开敞的办公门厅及对外敞开式的展示大厅，东侧和南侧设有商业用房，西侧设置商业、消控室、卫生间、广播电信、配电房等辅助用房。二、三层平面设计：主要设置商业及辅助用房。四十九层平面设计：常规的点楼办公空间，梯筒设于中心位置，四边为办公空间，可根据需求灵活分割。三、立面设计立面造型上，始终遵循着一个简洁明快，富有理性色彩的原则。利用通透的玻璃结合富有机理的竖条实墙面，用最简约朴素的建筑语言，来创造一个虚实对比的建筑形象，减少高层建筑对环境的压迫感。色调上采用咖色系，使建筑庄重而不刻板，文雅而富有时代感。四、剖面设计本建筑楼高19层，上面虚高一层，一是遮蔽顶层楼电梯间，二是形成屋顶绿化，增加办55、公楼的休息聚会的活动场所。本建筑的标准层的层高为3.8米；一层层高5.4米；二、三层层高4.6米；地下室层高6.5米（其中夹层层高3米）。建筑总高度80.4米。5.3 结构设计一、主要设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)2、建筑抗震设防分类标准(GB50223-2004)3、建筑结构荷载规范(GB50009-2001)（2006年版）4、建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）5、混凝土结构设计规范(GB50010-2002)6、砌体结构设计规范（GB50003-2001）7、建筑抗震设计规范(GB50011-2001)8、建筑地基基础设计规范(GB5000756、-2002)9、工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)(2002年版)10、全国民用建筑工程设计技术措施(结构)（2009版）11、冷轧带肋钢筋砼结构技术规程（JGJ95-2003）12、混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）13、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）14、建筑桩基技术规范（JGJ94-94）15、人民防空地下室设计规范（GB50038-94）16、建筑结构统一标准（GB/T50001-2001）二、结构设计方案（1）根据国家地震烈度区划图，XX地区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，本工程按6度抗震设防设57、计。（2）荷载取值1）楼面活荷载标准值办公 2.0 KN/m2库房 7.0KN/m2疏散楼梯 3.5 KN/m2地下车库 4.0KN/m22）屋面活荷载标准值屋顶花园 7.0KN/m2上人屋面 2.0 KN/m2非上人屋面 0.5 KN/m2根据国家现行规范取值，对于规范中没有规定的，按实际取值。三、结构选型（1）上部结构本工程建筑1幢高层建筑,总面积约32902.6平方米，地下一层，地上主楼19层和裙楼2层，基本柱网9mx9m9mx6.8m，标准层层高3.8米，根据建筑功能及平面布置，本工程选用全现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系，在楼梯间电梯井及结构周边布置适量的剪力墙，以提高结构的整体抗58、侧刚度，以利结构的抗风抗震，地下室采用框柱和适量的剪力墙落地,本工程选用全现浇梁板式钢筋混凝土楼面板和屋面板。对地下室采用后浇带，以避免和改善结构的受力抗裂性能。对单体超长者采用设置后浇带，以避免和改善结构因长度引起的应力抗裂性能。（2）地基基础由于本工程尚未提供地质资料，根据邻近地区的地质情况，结合本工程的受力特点，本工程采用预应力管桩基础，柱下独立承台，设双向地梁的基础形式。具体桩型将根据地质资料结合结构的受力情况择优选取。5.4 给排水设计一、设计依据（1）建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）（2）高层民用建筑设计防火规范 （GB 50045-95）2005年版（3）建筑设59、计防火规范 （GB50016-2006）2006年版（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）（5）自动喷水灭火系统设计规范 （GB 50084-2001）（2005版）（6）建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）（7）室外给水设计规范 （GB50013-2006）（8）室外排水设计规范 （GB50014-2006）（9）建设单位及建筑专业提供的设计资料二、设计范围用地红线内建筑单体及地下室的室内外给排水、人防、消火栓和自动喷淋供水系统等。三、给水设计1、水源：水源取自市政自来水。市政压力按0.25MPa考虑。生活和消防分开设置给水管道。分别从市政道路上引60、入两路DN200毫米的给水管，供生活用水，在各自地块内沿周边主要道路形成DN150毫米生活给水管，再由此给水管分别接到各用水点。2、用水量：办公用水定额：50升/人日，绿化洒水：2升/米2日，不可预见水量：10。最大日用水量：30（立方米）最大时用水量：4.5（立方米）3、给水系统：（1）-13层采用市政直供，417层采用变频加压设备供水和生活水箱联合供水。（2）在地下室水泵房内设有一套加压设备和不锈钢生活水箱。（3）绿化由市政直供。 4、用水计量：（1）消防和生活分开设水表计量。（2）每层卫生间设水表计量。四、排水设计1、污水系统：1）排水采用雨、污分流。室外污水收集后，经化粪池处理，公共厨61、房排水经隔油池处理后，经汇总排入市政污水管网。2）排水量按最大日总用水量的85计算，即最大日总排水量：25.5米3/日。 2、雨水系统：采用有组织排水，屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，就近排入市政雨水管网。雨量计算采用当地暴雨强度公式，其中：重现期P=2年，设计降雨历时：t=t1+t2,t1=10分钟综合径流系数：=0.65五、给排水节能环保设计1、卫生间内采用节水型卫生洁具。2、生活供水设备采用变频供水设备。3、水泵房设在地下室，有减震隔声措施。4、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的流出水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户管水压大于0.35MPa者设减压阀。六、材料选用62、1、室内给水管采用钢塑复合管。2、生活水箱采用不锈钢。3、室内排水管：污水立管：采用UPVC排水管。横支管：采用UPVC排水管。横干管：采用加厚UPVC排水管，18层以上采用离心铸铁管。4、室内雨水管，阳台排水，冷凝水管采用UPVC雨水管，防紫外线。5、地下室排水管采用镀锌钢管。6、室外给水管采用离心铸铁给水管。7、室外排水管采用加筋U-PVC管。8、消防及自喷管： 室内：DN100mm, 采用热镀锌钢管, 丝接；DN100mm, 采用热镀锌无缝钢管, 沟槽式连接。室外：采用离心铸铁给水管七、给排水消防设计本工程消防系统统一考虑。同一时间内的火灾次数为一次。消防按一类综合楼进行消防设计。1、消63、防用水量：室外消火栓：30L/S 火灾历时：3小时室内消火栓：40L/S 火灾历时：3小时自动喷淋： 30L/S 火灾历时：1小时2、室外消防：水源取自市政自来水，室外管网生活和消防分开设置。分不同方向，从市政自来水管共引入两根DN200的给水管，在区块内形成DN150的室外消防环管。在此环管上设置地上式室外消火栓，满足本区块对室外消防水量的要求。3、室内消防：消火栓系统和自动喷淋系统相互独立。在地下一层设540立方米消防水池一座（分两格），贮有3小时室内消火栓和1小时自动喷淋的消防用水量。在屋顶设18立方米消防水箱一座。（1）消火栓系统：本工程每层均设有室内消火栓系统。消火栓布置保证同层任何64、部位均有两股充实水柱同时到达。消火栓系统竖向不分区，当栓口压力0.5Mpa时，采用减压稳压消火栓。地下一层泵房内设消火栓泵两台（一用一备）。室外设置三套水泵接合器。（2）自动喷淋系统：本工程每层楼均设有自动喷淋系统。地下一层水泵房内设自喷泵两台（一用一备）。每个防火分区内设有信号阀和水流指示器。每组报警阀服务喷头不超过800个，报警阀设于地下室水泵房内。（3）按照规定在每个组合式消防柜配置两具磷酸铵盐干粉灭火器。（4）变电所采用无管网气溶胶气体灭火系统。5.5 电气设计一、设计依据1、民用建筑电气设计规范 JGJ 16-20082、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005版)365、火灾自动报警系统设计规范 GB50116-984、建筑物防雷设计规范 GB50057-945、低压配电设计规范 GB50054-956、供配电设计规范 GB50052-957、民用建筑照明设计标准 GBJ133-908、智能建筑设计标准 GB/T50314-20009、各专业提供的条件图及甲方提供的基本资料等二、设计范围本工程为新建办公综合楼，本地块上部建筑面积约为29774.3m2，地下室建筑面积约为3196.7m2。本设计包括强电部分，即供配电设计、照明设计、防雷设计和火灾自动报警设计等；弱电设计部分，即综合布线系统和有线电视系统。三、强电部分1、负荷估算：川东燃气地块和工商局地块负荷计66、算序号用电负荷设备功率W/ m2面积m2计算功率kW1照明、插座7029774.320792地下室153196.7483消防2004其他1005合计24272、负荷等级：本工程为一类建筑，其消防电气、应急照明、普通电梯、生活泵按一级负荷供电。3、供电电源：本工程从XX大道引二路10kV独立电源进线。4、变配电设计：在两个工程在地下室各设有10kV 配电设备，双路常供，高供高计。正常时两台箱式变压器各自单独运行，当其中一台故障时，另一台可负担全部消防负荷，以保证一级负荷。四、低压配电系统1、电源电压及配电系统：本工程内无高压用电设备，低压380/220伏电压引自低压配电间各出线回路，配电系统为树67、干、放射式混合形式。2、环境特征：一般为正常环境，选用保护式设备，大容量设备采用星-三角启动或自耦减压启动。3、导线选择与敷设：本工程电源干线采用预分支电缆在配电小间及竖井内明敷外，其余照明、动力、空调负荷干线电缆采用YJV型铜芯电力电缆；一般照明、动力、空调负荷支线采用铜芯导线穿管敷设。消防设备用电，事故照明干线采用NHYJV耐火型电力电缆，支线采用NHBV耐火型导线穿金属管敷设。4、本工程低压保护接地采用TN- S系统，并设专用的接地线（PE线）。5、本工程消防设备用电、事故照明、客梯、生活泵等均采用双电源供电，末端自投自复。五、照明1、照明电源：本工程照明灯具均为单相220V电源，引自配68、电间照明出线回路，配电系统一般为树干式。2、光源和灯具选择：以荧光灯为主，所有灯具均选用高效节能灯具。3、室外照明：结合总平设计考虑主干道的路灯照明和庭院照明。4、在配电间、消防水泵房、消控中心、楼梯间和消防电梯前室及机房设继续工作的事故照明，主要通道、疏散楼梯、大厅、展示厅等处设疏散指示照明。疏散走道、安全出口等处设置疏散指示灯，安全出口指示灯。5、航空障碍灯的设置，在大厦屋顶设航空障碍灯，电源接自事故照明回路。6、预留节日照明及广告照明电源。六、自动控制系统空调配套水泵、生活泵、消防泵、风机等动力设备根据需要设计自动控制和自动调节。七、防雷和接地本工程防雷设计按 建筑物防雷设计规范要求进行69、二类防雷设防。在屋项以避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用柱内主筋，接地装置利用建筑物基础地梁内的2 根主筋一周焊通而成。建筑物防雷接地与工作接地共用接地装置、强弱电亦共用接地装置，接地电阻不大于1 欧姆。低压配电接地型式采用TN- S 系统，楼内应作总等电位联结。八、弱电设计本工程设计范围为：综合布线系统、停车库管理系统、安防系统、CATV系统设计等。本设计仅提出功能要求及预留竖井，由专业单位进行设计布置。1 综合布线系统本工程设虚拟总机，与网络机房合并设在底层，整个大楼做综合布线设计。本工程拟照增强型标准进行设置，即对办公区采用每一房间设2个信息点（l 个电脑点，1 个电话点），其他区域每70、5080 平方米设1 个信息点。2 停车库管理系统除内部停车外，如果尚有外来停车，建议设置停车管理系统。对持有月租卡和固定卡的车主在出入停车场时，经车辆监测器检测到车辆后，将非接触式IC 卡在出入口控制机的读卡区掠过，读卡机读卡并判断该卡的有效性，同时将读卡信息送到管理计算机和收银计算机处，计算机自动显示对应该卡的车型和车牌，且将此信息纪录存档，道闸机给予放行。对临时停车的车主在车辆检测器检测到车辆后，按自动出卡机上的按键取出一张临时IC 卡，并完成读卡、摄像，计算机存档后放行。在出场时，在出口控制机上的读卡处读卡，计算机显示该车进场时间、停车费用，同时进行车辆图像的对比，在收费确认自动收卡器71、收卡后，道闸自动升起放行。3 保安监控系统如果本综合楼用户过多过杂，建议上视频监控系统。系统采用黑白和彩色摄像机对特定目标或特定区域如在主要出入口进行视频监控。系统监控点数在40点左右，监控室设于消控室内。建议采用磁卡门锁，通过门禁系统进行大楼的日常管理。4CATV系统本系统考虑办公室、会议室、餐厅等用房的电视信号接收，网络采用分配分支传输方式，干线采用垂直传输，支线采用水平传输。用户端输出口电平要求大于70dB。九、消防电气1 、自动报警及消防联动控制系统设计在大楼首层设有消防控制室，直通室外。内设集中报警控制器、消防电话，事故广播等通讯设备，本建筑各楼层均设有层报警显示器。在各种机房、公共72、场所、办公室内等到按消防规范要求设置火灾感烟控测器，报警按钮。在公共场所设置消防广播扬声器，重要机房及各层主要通道设置消防专用电话。2 、消防联动控制系统a 、消火栓泵、喷淋泵消火栓泵溺泵设在地下层，火灾信号确认后，要顺消防中心，自动起动消火栓和喷淋泵。在消防控制室，并设置强制起动消火栓泵和喷淋泵的按钮。b 、正压送风机的控制消防控制室根据确认的火灾信号发生指令，自动打开加强风机进风管上的风阀及设在前室的火灾层及相邻上、下层的送风阀，并自动起动正压送风机，向相关前室送风。另外，消防中心设有强制起动按钮，也可由现场人员根据现场火灾情况c 、排烟风机控制当确认火灾发生时，根据火灾发生位置，起动相应73、的排烟风机，并在消防控制室设置手动控制起动按钮。当烟气温度超过280 时，排烟阀装在出风口的热电厂烟阀自动关闭，并联锁关闭热电厂烟风机。d 、当发生火灾时，消防中心根据发生火灾部位，自动下放防火卷帘。e 、当发生火灾时，消防中心控制所有电梯迫降首层，并找开电梯门，客梯停用，消防电梯只供消防人员使用。3 、公共广播及火灾紧急广播系统本工程公共广播与消防广播合用，在公共场所、大堂等处设置扬声器。当发生火灾时，则强制换成紧急广播，按通火灾层及相邻上下二层广播，由消防控制室控制。4 、消防供电本工程设10KV 配电设备一套（变压器成套），采用两路10KV 高压电源供电。变压器采用干式变压器。所有消防设74、备均采用双电源末端切换方式供电，电源引自变电所低压两段母线。消防设备配线采用NH-YJV 电缆并按消防规范敷设，设备安装均采用暗装方式。5 、应急照明：疏散通道和疏散出入口处，人员密集的大厅等处设置应急疏散指示灯和事故照明，消防设备用房和配电房设应急事故照明。事故照明均采用双电源末端切换方式供电并自带蓄电池灯具。5.6 暖通空调设计一、设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）3、全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调、动力）4、高层民用建筑设计防火规范( GB50045-95) （2005年版）5、甲方提供的设计任务75、书及土建平、剖面图二、设计范围1、工程概况本工程为一类公共建筑，地上19层，地下1层。地下室为车库及设备用房（夹层设有非机动车位），建筑面积约为3196.7平方米；地上部分主楼为办公室，裙房为办公配套用房，建筑面积约为29774.3平方米。2、设计范围.本工程中央空调设计；防排烟及通风设计。三、室内外气象参数1、室外气象参数：参照XXXX地区2、室内设计参数表室内计算温度（）相对湿度（%）每人新风量（m3/h）噪声标准dB(A)夏季冬季夏季冬季办公室26-2818-2065303040办公配套用房26-2816-1850-65302545四、空调冷、热源设计1、空调负荷估算冷负荷约2440KW76、，热负荷约1220KW。办公室冷负荷指标160w/ m2，热负荷指标80w/ m2。2、空调冷、热源：本工程中央空调采用变制冷剂流量的直接蒸发的多联机空调系统（俗称VRV系统），夏季供冷，冬季供热。室外机组全部放于主楼屋顶和裙房屋顶，省去了主机房面积。可变冷媒流量空调采用氟里昂制冷剂直接循环，大大减少了冷量的损失。 3、消控室等24小时使用的房间采用分体家用空调机。五、空调系统设计每个建筑功能区单独设置变制冷剂流量的直接蒸发多联机空调系统及新风系统。新风系统采用新风换气机和新风处理机两种形式。VRV系统及新风系统均按层设置一套或多套系统，控制计费简单方便。新风换气机具有能量回收的功能，在将污风77、排出室外的同时，把蕴涵其中的能量转化到新风之中，再随之送回到室内，节能效果明显。新风换气机还能起到通风换气的作用。新风处理机及新风换气机均设置在走廊吊顶内，通过风管送至各房间。每个房间设四向气流的天花板嵌入式室内机，对空气进行处理。室内机安装在吊顶内。送回风方式：采用顶送顶回。可变冷媒流量空调系统室内机根据装修和布局的需要分成上送上回、侧送上回两种气流组织方式，安装方式为卧式暗装和卡式安装。新风机组均为吊顶安装。六、空调系统材料1、空调风管采用镀锌钢板矩形风管，外用柔性泡沫橡塑板材保温。保温厚度为25mm。2、空调铜管采用专用配套阻燃橡塑管套保温。3、空调冷凝水系统保温材料采用柔性泡沫橡塑管壳78、作保温，厚度均为=15mm.4、空调送风口和回风口用铝合金制作。七、通风设计汽车库、设备用房和卫生间的通风量根据以下原则确定：（1）配电间，换气次数按8次/时考虑，补风为排风量的80%计算；（2）水泵房等，换气次数按4次/时考虑，补风为排风量的80%计算；（3）卫生间，换气次数按不小于10次/时计算；（4） 地下汽车库，换气次数按不小于6次/时计算，补风利用汽车坡道自然进风。八、防排烟设计1、地下车库的排烟设计均按6次/时换气次数设计，按每个防火分区设置独立排烟系统。有直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区利用坡道入口自然补风，无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区采用机械进风，进风量不小于排烟79、量的50%。排烟系统与排风系统合用，采用双速风机。排烟风机前均设置烟气温度超过280时自动关闭的排烟防火阀。废气经风道至竖井排出屋顶。 2、面积超过100m2，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间，设机械排烟，排烟量大于最大防烟分区每平方米120M3/h。排烟口距最远点水平距离小于30米。3、长度超过60米的走廊和长度超过20米的内走廊设机械排烟，排烟量每平方米不小于60M3/小时。排烟风机前设置烟气温度超过2800C时自动关闭的排烟防火阀。4、防烟楼梯间及前室、合用前室、消防电梯间前室等均按规范要求设计加压送风系统。正压风机分别放于风机房内或屋顶。所有风机与消防控制中心联80、动。5、风管设计风管材质：排烟、排风和送风管均选用不燃材料，其风管厚度根据规范执行（高压系统）；正压风管均选用镀锌钢板,其风管厚度为1mm。6、风管速度：混凝土竖井风速采用12 m/s；其它风管风速采用15m/s。7、风口设计风口布置：消防电梯前室和合用前室每层设一个多叶送风口，风口为常闭，风口和风机实现连锁，一旦发生火警打开任何一个风口，风机即刻启动。防烟楼梯间每隔2-3层设一个自垂式送风口。排烟口距最远点水平距离小于30米。一旦发生火警风机即刻启动。风口速度：正压送风口V=4-6m/s；排烟口V=6-8m/s。8、竖井设计要求密封，光滑.九、自动控制1、设置必要的传感器、执行器、调节器等，81、对本工程的空调、通风系统的参数进行自动检测及控制。2、通风系统的设备设自动保护、故障报警及火灾时设备连锁及控制。3、各通风、空调设备均可就地或在空调值班室进行控制。4、所有的空调设备、排风机、排烟风机、正压送风机均连锁控制停启。火灾时，排烟风机及正压送风机开启，其他设备均停止运行。十、消声、减振及管材1、所有平时用的通风、空调设备均设有减振装置。风机选用低转速设备，以降低噪声和震动。在风机的进出口处安装消声器或消声弯头，以减少风机噪音传出室外。设备与管道连接处采取隔震措施。在风机的进出口采用涂胶帆布软管连接，而水泵进出水管上采用可曲挠接头（避震喉），使设备震动与管道隔离。设备安装采取减震，隔震82、措施。排烟风机、空调主机等设备均采用减震台座，通过弹簧减震器或橡胶减震垫减震和降低噪音。邻近室内环境要求较高的设备机房采用隔声门窗，机房内贴消声材料。2、所有平时用的通风、空调送、回风管及吸风管上均设有消声器。3、空调、通风管均采用镀锌钢板制作，厚度按照国家标准。4、地下室的送风、排风管及正压送风管等均采用无机不燃玻璃钢制作，耐火等级需满足国家相关要求。十一、环保1、通风、空调均选用低噪声设备，各送、排风机前后均接软接头，风管上安装消声器。2、地下室及其它排风系统的出口位置避免在人员逗留区。3、可变冷媒制冷剂采用R410A环保型新冷媒。4、办公用房均设有新风。暖通设计符合公共场所集中空调通风系83、统卫生规范要求。十二、节能1、对所有冷媒管道、凝结水管，选用导热系数低，性价比合理的保温材料，以降低能耗。2、VRV空调系统均通过检测回风温度来调节室内外机组的启停和运形台数及冷媒流量，控制室内温度，使机组始终高效率运行，节约能耗。3、所有风机采用高效风机，风机的单位风量耗功率不大于0.32w/(m3/h)。5.7 消防设计一、建筑消防设计1、设计依据（1）工程建设标准强制性设计条文（2）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年修订版）（3）汽车库，修车库，停车场设计防火规范（GB50067-97）（4）国家现行有关法律法规2、建筑分类本建筑物高度80.4m的高层办公楼,超过584、0米，依据高层民用建筑设计防火规范，属于一类高层。3、总平面整个建筑严格按照国家建筑防火规范进行设计，并严格按有关部门的要求进行消防组织，满足规定的消防间距。本设计考虑了两个主要入口，内部设置内环路，转弯半径大于6米，高层办公楼北侧设置为消防登高操作面。本建筑单独设有消控、监控中心，消防水池、水泵房。设置一部消防电梯。4、防火，防烟分区整个建筑每一层设计了一个防火，防烟分区。地下停车库也设计为一个防火分区。办公门厅上空的归入一层的防火分区，二层上空四周设有背侧温防火卷帘门，防火卷帘耐火极限均为3小时。按有关规定，建筑内设置自动灭火系统时，不超过每层最大面积为5000平方米，地下停车库每个分区最85、大面积为4000平方米，本设计满足规范要求。5、疏散本办公楼标准层设置两部防烟楼梯间，直通屋顶，每部楼梯疏散宽度1.25米。房间门最远疏散距离31.0米（小于40米），办公室内最远一点到疏散门的距离小于15米，满足规范要求。考虑一、二、三层裙房人员相对密集，所以裙房增设三部楼梯，其中一部为剪刀梯，梯疏散宽度总和满足疏散要求。本建筑每个疏散楼梯均可直接采光通风。二、给排水消防设计1、水源本工程以市政管网为水源，拟从地块北面的XX大道引入两根DN150的进水管，在地块内布置成环，并在环网上按间距不超过120米布置室外地上式消火栓，地块周围的市政消火栓亦可计入本工程的室外消火栓。2、消防用水量室外消86、火栓：20L/s，持续供水2h；（1）室内消火栓系统：20L/s，持续供水2h；（2）自动喷水系统：30L/s，持续供水1h；室外消火栓用水由市政管网满足，室内消防用水自备消防水池。3、室内消防系统在地下室有一座256m3消防水池，分成可独立使用的两格，并在楼屋顶设18m3的消防水箱，满足火灾初期的消防用水。4、室内消火栓系统在地下泵房内设二台消防主泵(一用一备)，消防管道成环状布置，竖向采用减压阀分区。屋顶水箱的设置高度不能满足最不利点消火栓的静压大于7.0M，故在屋顶设置消防稳压装置。室外设二只消防泵接合器，以供消防车前来施救。室内消火栓的布置保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同时到达，87、且充实水柱不小于10M，屋顶设试验用消火栓。栓口压力超过0.5Mpa的几层采用减压型消火栓。消防箱内设启泵按钮，DN65的栓口和19的水枪除消防电梯前室外，其余消防箱内同时配备DN25的消防卷盘。消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动，也可由消控中心远距离启动或在消防泵内直接启动。5、自喷给水系统在地下泵房内设二台自喷给水泵(一用一备），自喷给水泵出水经一只湿式报警阀后供至汽车库域。每只报警阀所带喷头数一般不超过800只。室外设二只消防泵接合器，消防水箱出水管接至报警阀前，不设补压设备。设置水流指示器，末端设试水阀及末端试水接头。火灾时，喷头喷水带动水流指示器，湿式报警阀，压力开关动作，信号至消88、控中心，经确认或延时后根据规范要求，在汽车库设有闭式喷头，其中汽车库按中（II）危险级设计自动自喷给水泵。火灾时，喷头喷水带动水流指示器，湿式报警阀，压力开关动作，信号至消控中心，经确认或延时后自动启动自喷给水泵。6、其它灭火设施根据建筑灭火器配置规范，在各楼层相应部位布置磷酸铵盐干粉灭火器。7、消防排涝为使消防电梯在灭坟正常运行，在消防电梯坑底部设2m3的集水坑，内设两台消防排涝泵（一用一备），及时排除消防积水。为使地下室设备机房不被水淹，本工程在地下室设有若干台潜水泵，可保证灭火时设备机房积水不超过10mm。三、电气消防设计1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008（2）89、高层民用建筑防火设计规范GB50045-95 （2005年版）（3）火灾自动报警系统设计规范GB5011698（4）水、暖及其他专业提供资料。2、供电设计办公大楼属一类防火建筑，其消防电气、应急照明安一级负荷考虑。根据大楼性质及负荷等级，综合办公大楼专用变电所要求电力局提供二路10KV高压电源供电。3、高、低压供电系统消防负荷估算：P约为100KW（包括消防泵，喷淋泵，事故照明，消防防排烟等）。专用变电所10KV高压系统：采用双路电源平时常供，高压侧采用单母线分段，分列运行。专用变电所0.4KV低压系统：大楼照明，动力及空调负荷分别设置二台630KVA变压器。变压器0.4KV低压侧采用单母线分90、段运行，中间设低压母联开关，先断后通，电气及机械联锁。消防配电分别设于0.4KV两段母线下。当一台变压器故障时，另一台变压器应保证其两段母线下消防负荷均正常用电。4、配电设计：消防设备，事故照明，重要机房，电梯等重要负荷采用双电源供电，末端自投自复。消防设备及事故照明配电干线采用NHYJV型电缆沿桥架敷设或穿管敷设，支线采用NHBV型电线穿金属管敷设。本工程接地型式采用TNS保护系统。消防控制室接地采用BV252专用接地引下线至基础接地网。5、火灾事故应急照明：在变配电间，消防水泵房，消的；控中心以及楼梯间，消防电梯前室及机房等处设继续工作用的事故照明，主要通道、疏散楼梯、大厅等处设疏散用事故91、照明并自带蓄电池。非消防工作区域应急照明及疏散指示蓄电池30min，消防工作区域的火灾应急照明持续供电时间180min。在疏散走道，安全出口处等处设置疏散指示灯，安全出口指示灯，其地面最低照度不低于0.51。6、火灾自动报警及联动控制系统：本工程火灾自动报警及联动控制系统采用集中报警联动控制系统，消防控制室设置火灾集中报警器，联动控制器以及消防广播（声光报警器）、消防电话系统及备用直流电源等。各楼层设置重复显示器。火灾自动报警：火灾信号源：、各楼层按消防规范要求在疏散楼梯，消防电梯及其合用前室，消防控制室，配电室，消防水泵房，设备机房、大厅、会议室、办公室、餐厅、包厢、重要设备用房、汽车库、自92、行车库，公共走道等处设置的不同地址编码烟、温感探测器及手动报警按钮；、消防水专业提供的水流指示器，水力报警阀、消火栓按钮等。火灾联动控制：火灾自动报警信号经消防控制中心确认后通过联动控制器联动控制以下有关消防设备（消火栓泵、自喷泵、消防风机等重要消防设备均需设置紧急手动控制按钮）：消火栓按钮动作启动消火栓泵；水流指示器民水力报警阀动作启动消防喷淋泵；火灾确认后，切断相关部位的非消防电源。所有电梯迫降至一层，并接收其反馈信号。根据要求切断空调机及通风电源。火灾确认后，开启相关部位的排烟风机和正压风机，并接收其反馈信号。火灾确认后，接通着火层及其上、下二层的排烟口，正压送风口。联动控制相关部位的防93、火卷帘。接通着火层及其上、下二层的声光报警器及火灾紧急广播。接通火灾应急照明灯和疏散指示灯。消防报警及联动控制线均为阻燃型铜塑线穿管暗敷。设置独立的消防专用通信系统。在消防泵房，变配电间、防排烟机房等处设置消防电话分机。在各楼层电梯及其合用前室、主要出入口牧动报警按钮附近设置消防电话插孔。在消防控制室设置直通消防局的119专线电话。5.8 环保、卫生防疫及无障碍设计一、卫生防疫及环保1、地下汽车库的尾气经搜集后由设在高层建筑内的竖井高空排放。2、水泵房、变配电间均设置在地下室，各类机电设备选用低噪声型产品，尽量远离办公区域。3、室内排水采用污废分流制，室外采用雨污分流制。4、垃圾收集点靠近道路94、，定时收集，运出。5、经常运行的生活水泵房均设在地下室内，所有水泵均选用低转速低噪音的产品，水泵基础采用减震基础，泵房内均采用弹性减震吊支架。室内污水管采用芯层的UPVC排水塑料管。排水立管增设了专用透气管，每隔六层设消能装置，以减少排水噪音。二、无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001设计。1、进出口处设置无障碍坡道，残疾人能够方便进入建筑一层。出入口门厅留有1.51.5m的平坦轮椅回转面积，供残疾人通行的底层门厅采用平开门，门的开启宽度大于0.8m2、建筑的一层、二层平面中均设置有供残疾人使用的卫生间。3、在室外临时停车场设置供残疾人停放的机动车位，地下车库内设置残疾95、人停放的机动车位。4、电梯内轿厢沿周边离地0.9m高处设安全扶手。5.9 节能设计一、设计依据1、民用建筑设计节能标准（采暖公共建筑部分）2、民用建筑设计规范3、夏热冬冷地区公共建筑节能设计标准4、XX省地区公共建筑节能设计有关指标参数二、节能材料1、屋面：采用挤塑板做保温层，满足节能设计要求。2、外门窗：根据不同的窗墙面积比限制要求，外门、外窗采用断热铝合金门和窗，采用单框双玻，空气层20厚，阳台及落地窗开口较大部位，全部采用双玻，门窗下部填充聚苯乙烯保温板。3、外墙：采用蒸压粉煤灰砖，保温材料均采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，确保达到保温节能的设计要求。4、粱、柱等冷、热桥部位内保温砂浆各另拐96、过500。根据热工计算，上述保温方法均能满足（JGJ134-2001）夏热冬冷地区公共建筑节能标准规定的保温要求。5.具体节能材料及做法以施工图为准。第六章 节能方案分析6.1 用能标准和节能规范6.1.1 相关法律法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第 77 号）2、中华人民共和国清洁生产促进法（中华人民共和国主席令第 72 号）3、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）4、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）5、国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查（2006）指南的通知（发改环资200721 号）697、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）7、中国节能技术政策大纲（2006 年）8、关于印发XX省实施固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法细则的通知（皖发改环资201118号）9、XX省人民政府关于印发全省节能减排工作方案的通知（皖政200767号）9、XX省人民政府关于加强节能工作的实施意见（皖政2006117号）6.1.2 合理用能标准及节能规范（1）公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）（2）绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2006）（3）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 134-2010）（4）通风与空调工程施工质量验收规范（GB 5024398、-2002）（5）民用建筑热工设计规范（GB 50176-1993）（6）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）（7）建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）（8）外墙外保温工程技术规程（JGJ 144-2004）（9）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB 50242-2002）（10）空调通风系统运行管理规范（GB 50365-2005）（11）采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）（12）城市热力网设计规范（CJJ 34-2002）（13）综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008）（14）公共建筑节能检测标准（JGJ/T 177-2009）99、（15）节能监测技术通则（GB/T 15316-2009）（16）用能设备能量测试导则（GB/T 6422-2009）（17）通用灯光节电器技术条件（DB37/T 731-2007）（18）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB 17167-2006）6.2 节能指标本项目在开发过程中，做好建筑节能节水节地节材工作，充分落实科学发展观，发展节能省地型老年公寓。建筑节能。本项目所有新建项目严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能30%。建筑节地。在项目开发过程中，要通过合理布局，提高土地利用的集约和节约程度。同时在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑100、密度和容积率。建筑节水。要降低供水管网漏损率，重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用。着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上。建筑节材。积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。同时提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗，使本项目的建材消耗率在现有基础上降低10%。6.3 能耗分析本项目能耗情况如下：表6-1 实物消耗量及综合能耗量表序号能耗项目耗能单位年耗量折算系数（标准煤）折标准煤（t）比例（%）1水t60240.0857101、10-3t/t0.52 0.17 2电kWh248.540.1229kgce/(kWh)305.46 99.83 合计305.98 结论：本建设项目综合能耗折合标准煤为305.98吨。6.4 建筑节能计算1、外墙节能设计外墙构造实体层传热阻构造序号(由内向外)材料名称导热系数材料存厚度(mm)材料层热阻11:3抗裂水泥砂浆外抹灰0.93200.0222胶粉聚苯颗粒砂浆0.04300.40031:2.5水泥砂浆找平0.93200.0224加气混凝土砌块0.2382000.845白灰砂浆0.81200.025墙体各层之和2901.309墙体热阻R0=Ri+R+Re1.459( .k/w)墙体传热系102、数0.685(W/ .k)外墙热惰性指标构造序号(由内向外)材料名称蓄热系数材料层热阻热惰性指标11:3抗裂水泥砂浆外抹灰11.370.0220.2502胶粉聚苯颗粒砂浆0.950.4000.38031:2.5水泥砂浆找平11.370.0220.2504加气混凝土砌块28220.842.3705白灰砂浆99480.0250.249墙体各层之和1.3093.409(a)外墙平均传热系数(W/ .C)Km=0.787(b)外墙平均热惰性指标Dm=Qp=3.60232、屋面节能计算（非上人保温屋面）：屋面构造实体热阻构造序号(由上至下)材料名称导热系数材料存厚度(mm)材料层热阻1C30细石防水混凝103、土1.510400.0332石灰砂浆隔离层0.810100.0123水泥砂浆0.930200.0224挤塑聚苯板0.030401.3335水泥砂浆0.930200.0226钢筋混凝土1.7401100.0637石灰水泥砂浆（混合砂浆）0.870200.023屋顶各层之和2601.508屋顶热阻R0=Ri+R+Re1.658( .k/w)屋顶传热系数k0.603(W/ .k)屋顶满足标准要求K0.706.5 节能措施及节能效果分析1、建筑节能措施建筑设计中注重节能设计。根据国家及XX省有关建筑节能的有关规定，通过对建筑物围护结构包括外墙、屋面以及外门窗等进行合理设计和优化，提高其隔热保温水平，外104、窗拟采用保温、隔音、隔热效果好的Low-E中空玻璃窗，外窗遮阳系数Sc0.44（玻璃遮阳系数Sc0.50），传热系数降低至3.5W/（m2K）以下。外墙选用保温隔热性能好的建筑材料，如采用陶粒空心砌块、设置内保温层等方法，减少能源消耗。建筑设计中注意利用自然通风技术，控制空调面积，降低空调能耗。在春秋季，依靠自然通风来维持室内舒适的条件。空调器COP2.7；6LOW-E+9A+4/1.14PVB/4，三钢化夹层LOW-E中空玻璃。在围护结构保温隔热良好的情况下，室内用各种重质材料建成厚重结构，以利于蓄存室内热能，调节室温。采用新型节能材料、利用太阳能等新能源及采用节电技术等措施；建筑外形尽量方105、整，减少外墙表面。机房布置尽量靠近负荷中心，缩短管线，降低能耗。2、照明系统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明效果需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效节能光源并配置以节能型电子镇流器，从面降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有利于环境和人的身心健康。3、加强能源管理，提高利用率本项目将在硬件设计时充分考虑能源管理要求，采用楼宇自动化系统，对动力配电等采用集中控制分别控制相结合；106、照明器为分散控制和集中控制并举，在监控室照明交替时间控制等方法，以达到节能的目的。第七章 环境影响评价7.1 生态环境保护依据根据国家有关法律法规，在项目规划设计及实际施工中，都应采用必要的措施，使项目达到国家规定的生态保护标准。本项目环境保护工作接受环保部门的监督，其生态环境保护的依据为：中华人民共和国环境保护法；建设项目环境保护管理条例（国务院(98)253号令）；大气污染物综合排放标准（GBl6297-1996）；污水综合排放标准（GB8978-1996）；环境空气质量标准（GB3095-1996）；声环境质量标准（GB3096-2008）；城市区域环境噪声标准（GB3096-93）。7107、.2 项目所在地环境和生态现状项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过化粪池处理达到污水综合排放标准GB8978-1996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。环境空气质量符合环境空气质量标准（GB3095-1996）二类标准。声环境质量临街处符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）4类标准，其它处符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准。7.3 环境影响分析及保护措施自然环境是人类赖以生存发展的基本条件，是发展物质生产的基础。根据中华人民共和国环境保护法的规定，基建项目严格执行防止污染设施必须与主体工程同时设计、同时施108、工、同时投产的要求，本项目设计贯彻“以人为本”、“可持续发展”的原则，努力创造人和环境的互动关系，营造一个生态环境良好的企业。7.3.1 规划设计对环境影响分析实践证明，项目规划设计的成效往往决定生态环境的优劣。规划或设计的败笔常常给生态环境造成致命的影响。因此，项目生态环境保护应首先重视项目的规划设计。本项目建设将始终以保护生态环境为中心，在环保、绿化、道路、管网等方面进行系统的规划设计，使物质能源在系统内有序循环转换，获得低能耗、无废气、无污染、生态平衡的建筑环境，使自然和环境形成良性循环系统，达到经济效益、生态效益和社会效益的较好统一。首先，从规划设计节能、维护结构节能和太阳能利用等方面109、体现能源利用新理念，保护生态环境。采用节能、节水等有利于环境与资源保护的建筑设计方案、建筑、建筑构配件及设备、绿色照明技术。其次，从集约土地资源、减少占地污染，从保护水资源、减少污水排放，从珍惜生物资源、保持动植物种类多样性等方面，多元化节约自然资源、保护自然资源。再其次，项目的实施非常注重清洁生产。本项目施工期确定的工艺路线和选用建材较为合理，废物充分利用；项目建成后生产配套有必要的污染治理设施，废气、废水、固废和噪声均经合理处理后达标排放，体现了清洁生产的要求。7.3.2 施工期环境影响分析该项目在施工期间，各项施工活动仍不可避免地将对周围环境产生影响，主要包括废气和粉尘、噪声、固体废物、110、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声尤为明显。1、大气环境：施工期对大气环境的影响主要是施工及运输时产生的粉尘和各种机械产生的尾气。(1)粉尘参阅类似施工现场的监测资料可知：在一般气象条件下，平均风速2.5m/s时，建筑工地的TSP浓度为其上风向的22.5倍，其扬尘的影响范围在其下风向可达150m，影响范围内TSP的浓度均值为0.49mg/Nm3，是环境空气质量标准中二级标准值的1.6倍。当有围栏时，在同等气象条件下，其影响距离可缩短40%，减小扬尘对周围大气环境的影响。(2)油漆废气房屋装修阶段挥发油漆废气，通过加强通风换气及选择采用环保涂料来降低对大气环境的影响。（3）汽车尾气尾气111、污染产生的主要决定因素为燃料油种类、设备机械性能、作业方式和风力、风向等，根据类比分析，设备机械性能、作业方式的影响程度最大。运输车辆和部分施工机械在怠速、减速和加速时产生的污染最为严重。经调查，在一般气象条件下，平均风速为2.6m/s时，建筑工地的NOX、CO和烃类物质的浓度为其上风向的5.46.0倍，其中NOX、CO和烃类物质的影响范围在其下风向可达100米，影响范围内NOX、CO和烃类物质的浓度均值分别为0.216mg/Nm3、10.03mg/Nm3、1.05mg/Nm3，NOX、CO是环境空气质量标准中二级标准值的2.2倍和2.5倍。烃类物质不超标（我国无该污染物的环境质量标准，参照以112、色列国标准4.0mg/Nm3）。当有围栏时，在同等气象条件下，其影响距离可缩短30%，为70米。在工程若在有风天气时施工，则在施工工地及其下风向将受到NOX、CO和烃类物质的影响，但因施工期较短，尾气造成的影响范围和程度并不会很大。根据周围环境500m图可知，离本项目最近的居民点距离本项目小于70m，可知周围部分居民点在本项目机动车尾气影响范围之内，由于施工期较短，运输车辆尾气对周围的居民影响不大。2、水环境本项目施工期废水主要包括施工生产废水和施工人员生活污水两部分。其中施工生产废水主要来源于施工混凝土养护废水，混凝土搅拌泵送系统和施工机械的冲洗废水。主要含泥砂等，悬浮物浓度较高，pH值呈弱113、碱性，并带有少量的油污。生产废水经过滤隔油、沉淀、除渣处理后回用，作为道路及进出场地运输车辆冲洗用水、混凝土养护用水、设备冲洗水等，余下部分排入污水管网进入污水处理厂集中处理。施工人员生活污水主要来源于工作人员食堂、卫生间等生活设施，主要含COD、BOD、氨氮、SS等。项目施工期产生的民工生活污水经过化粪池、隔油池处理后，出水能达到污水处理厂的接管要求，通过市政污水管网进入污水处理厂集中处理。因此，只要加强管理，在施工期所产生的生产、生活废水对当地地表水影响甚微。3、声环境：噪声是拟建项目施工期的主要污染因子，产生于施工设备和运输车辆，在实际施工中经常会多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠114、加，使噪声影响值增高，辐射面增大。（1）声能衰减模式化处理为了简化计算工作，抓住主要的影响因素，噪声源一般只考虑高噪声设备。同时考虑到建筑施工设备往往都是露天作业，一些设备具有很大的流动性，并具有一定的高度，使得施工场界围栏的屏蔽效应并不十分明显，因此预测计算中主要考虑距离衰减这一主要影响因素，对于空气吸收衰减、地面效应和雨、雪、雾、温度等影响因素，由于引起的衰减值很小，均忽略不计。（2）预测模式的选取选用常用的点声源衰减模式。在距离点声源r1处至r2处的衰减值为： L120lg（r1/r2）式中：L1距离增加产生的衰减值，dB(A)；r点声源至受声点的距离，m。（3）预测结果与评价根据预测模115、式计算的各施工设备噪声随距离衰减的关系如表7-1；各噪声源不同距离的噪声影响值如表7-2。表7-1 各施工设备噪声随距离衰减的关系dB(A)距离110501001502002503004005006001000L02034404346485052545660距声源距离（m）表7-2 各噪声源不同距离的噪声影响值预测结果dB(A)影响值设备 10501001502002503004005006001000装载机8773676461595755535147水泥震捣器8571656259575553535046混凝土搅拌机8470646158565452514945运输车辆8470646158565116、452514945塔吊8268625956545250494743电锯8975696663615957565449挖掘机8369636057555351504844打桩机8470646158565452504844由表7-2可见，在仅考虑距离衰减的情况下，至各噪声源50米处，各施工阶段主要噪声源噪声影响值方能达到建筑施工场界噪声限值昼间值标准；至各噪声源300米处，其噪声影响值（除装载机和电锯外）方能达到建筑施工场界噪声限值夜间值标准。另外，各种施工车辆的运行也将引起道路沿线噪声超标。4、生态环境：（1）植被破坏建设场地现主要为菜地及村民居住用地，树木少，无珍稀野生动植物分布，施工过程中建设地117、内植被将被大面积清除，且施工期内难以恢复。（2）水土流失水土流失是指土壤在降水侵蚀力作用下的分散、迁移和沉积的过程。在同等情况下6月份水土流失量最大，11月份水土流失量最小。因此，施工方应尽量避免在38月份内进行施工，并对施工弃土、弃石采取防治措施，以减小施工过程造成的水土流失量。5、固废：施工期的固体废物主要是建筑垃圾和生活垃圾。建筑垃圾应及时清运、填埋或回收利用；生活垃圾及时由环卫部门清运处理，施工期固废对周围环境和人员健康带来不利影响较小。7.3.3 营运期环境影响分析1、大气环境：该项目建成后，燃料使用天然气，为清洁燃料，产生的污染物量极少，不会对周围大气环境产生明显影响。地上停车场敞118、开式布置，采取自然通风，地上车位废气易于扩散且排放量相对较小，对周边产生环境影响较小。地下停车场每个防火分区设置独立排烟系统，以6次/时进行换气。有直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区利用坡道入口自然补风，无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区采用机械进风，进风量不小于排烟量的50%。排烟系统与排风系统合用，采用双速风机。排烟风机前均设置烟气温度超过280时自动关闭的排烟防火阀。废气经风道至竖井排出屋顶。本项目垃圾采用袋装，在道路两边及各层设置垃圾桶，每天定期清理后外运，通过存放封闭化、环卫及时清运等措施，可将垃圾产生的恶臭气体产生的影响降至最小。2、地表水环境：本项目建成营运后，实行雨、污水119、分流排放，雨水排入雨水收集系统后，就近排入雨水管网。日常所产生的生活污水通过化粪池进行预处理后接管排入污水处理厂。 3、声环境：本项目产生噪声影响设备的主要为水泵，故本次评价对各类水泵噪声源进行预测评价。为满足社会生活环境噪声排放标准(GB223372008)中声环境功能2类区的排放标准，本项目主要噪声设备所采用的降噪措施如下。表7-3 本项目噪声设备拟采取的污染防治措施设备名称拟采取污染防治措施水泵设置独立泵房，采取隔声、减振措施通过采取以上措施，本项目噪声源噪声排放情况见表7-4。表7-4 各主要噪声源采取降噪措施后的影响值噪声源设备噪声级 dB(A)隔声降噪量dB(A)消声器降噪量dB(120、A)影响值dB(A)水泵8525/60通过距离衰减噪声影响的程度和范围主要取决于声源与受声点（预测点）的距离，本项目水泵房距离最近居民楼的距离为30米，根据导则有关规定噪声源都按点声源处理。计算某个声源在预测点的倍频带声压级预测模式为： 预测中作如下简化：首先仅考虑距离衰减而不考虑声屏障、遮挡物等引起的衰减，从而给出降噪量。各声源距离最近居民的噪声影响值见表7-5。表7-5 声源距最近居民点间的距离和影响值声源设备噪声级dB(A)采取降噪措施后的影响值dB(A)离居民点最近距离(米)对最近距离楼的影响值dB(A)水泵85603030.5从上表可以得出结论，各主要噪声源采用降噪措施后，对居民住宅121、的影响值昼夜间均远低于GB3096-2008中2类标准要求，据此类推，本项目噪声源对场界和场界外居民区声环境影响较小。4、固废：由工程分析可知，本项目产生的固体废物主要为日常垃圾，主要含废纸、废金属、废塑料和有毒有害垃圾(废电池、日光灯管等)及废包装料。本项目垃圾分类收集后，投入垃圾桶，由环卫部门统一进行机械化清运，送至垃圾填埋场卫生填埋处置；废包装料出售给废品回收单位。因此，本项目运营期产生的固废对项目周围环境无明显影响。5、清洁生产（1）墙体材料本项目墙体材料采用空心砖、多孔砖，属于国家推荐或鼓励的新型墙体材料。（2）涂料和油漆本项目尚属设计阶段，建议建设单位遵循以下原则：涂料和油漆中不含122、铅、汞、六价铬和镉等重金属污染物；使用通过中国环境标志产品认证的环保型涂料和油漆；不使用国家有关条例已经明令禁止使用的107胶。（3）能源本项目主要采用电能，变配电选用节能型产品，公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具，以达到节能降耗目的。（4）垃圾收集建议本项目物业管理部门采取相关措施，对不同垃圾按照可回收、不可回收采取分类收集。7.4 特殊环境影响分析本项目对环境影响较小，项目施工过程中虽会产生废水、固体废物、噪声和大气污染物，建成后虽会产生日常垃圾和废水，通过采取上述环境保护措施不会对环境造成不良影响，该项目从环保角度看可行。本项目建设周围无历史文化遣产、自然遣产、风123、景名胜和自然景观等特殊环境，故本报告不对特殊环境影响进行分析。第八章 劳动安全卫生消防8.1 危害因素及危害程度分析8.1.1 施工过程中危害因素分析1、基础工程施工基坑防护措施不到位，监控不及时；2、建筑施工高空坠落，立体交叉施工物体打击；3、檐口、楼梯边，管道井口坠落事故；4、外脚手架的安全防护措施及使用前的检查，验收和整改；5、起重机械在安装、维修、使用过程发生的机械事故；6、塔吊等用电设备使用中的违章操作，以及施工人员的防范意识不强。8.1.2 项目使用过程中危害因素分析1、消防及竖向交通安全；2、电源电器、防盗治安安全；8.2 安全措施方案8.2.1 施工过程中的安全措施1、项目施工124、单位必须建立以项目经理、安全员、工长和各段劳动负责人等组成的安全管理网络，制定安全生产责任制和安全培训制度，责任落实到人。特种作业人员必须经培训合格后持证上岗。2、做好“三宝、四口、五临边”的防护工作，高空作业人员必须佩戴合格安全带，设立高空安全围护设施，避免施工人员或建筑物料高空坠落发生人身伤亡事故。3、依照施工现场临时用电安全技术规范的要求，在施工前严格编制临时用电施工组织设计，制定安全用电技术措施和电气防火措施并加强监管。施工现场供电采用TN-S系统。安装、维修与拆除临时用电工程，必须由电工完成。4、起重机械在安装、维修、使用过程中应加强施工现场安全管理，严格执行施工方案，承担建设工程起125、重吊装作业的单位，施工前必须编订施工方案，并按规定程序进行审核批准；对危险性较大、施工难度高、工艺复杂的大型起重机械安装、拆卸和大型设备吊装的关键节点，建设单位、设计单位、监理单位以及施工单位的负责人应在现场监督、协调，建立统一的指挥系统，确保每一个施工环节安全。8.2.2 项目使用过程中的安全措施1、建筑设计要改善通风条件，严格按防火等级，防腐规范设计，考虑安全通道，安全疏散楼梯。2、加强绿化带建设以美化环境，消音除噪。8.3 消防设计根据有关建筑消防设计规范，本工程设有消火栓给水系统，自动喷水灭火系统以及灭火器配置。1、室外消火栓给水系统（1）由区域环状给水管网布置室外消火栓，室外消火栓布126、置间距小于120M；与水泵接合器的距离为1540M。（2）设计参数设计流量：20L/s 火灾延续时间：2H 消防用水量：144T2、室内消火栓给水系统（1）设计参数设计流量：20L/s 火灾延续时间：2H 消防用水量：144T在地下室有一座256m3消防水池，分成可独立使用的两格，并在楼屋顶设18m3的消防水箱，满足火灾初期的消防用水。在地下泵房内设二台消防主泵(一用一备)，消防管道成环状布置，竖向采用减压阀分区。屋顶水箱的设置高度不能满足最不利点消火栓的静压大于7.0M，故在屋顶设置消防稳压装置。室外设二只消防泵接合器，以供消防车前来施救。（2）室内消火栓箱室内消火栓的布置保证同层任何一点有127、二只水枪的充实水柱同时到达，且充实水柱不小于10M，屋顶设试验用消火栓。栓口压力超过0.5Mpa的几层采用减压型消火栓。消防箱内设启泵按钮，DN65的栓口和19的水枪除消防电梯前室外，其余消防箱内同时配备DN25的消防卷盘。消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动，也可由消控中心远距离启动或在消防泵内直接启动。3、自动喷淋系统在地下泵房内设二台自喷给水泵(一用一备），自喷给水泵出水经一只湿式报警阀后供至汽车库域。每只报警阀所带喷头数一般不超过800只。室外设二只消防泵接合器，消防水箱出水管接至报警阀前，不设补压设备。设置水流指示器，末端设试水阀及末端试水接头。火灾时，喷头喷水带动水流指示器，湿式报128、警阀，压力开关动作，信号至消控中心，经确认或延时后根据规范要求，在汽车库设有闭式喷头，其中汽车库按中（II）危险级设计自动自喷给水泵。火灾时，喷头喷水带动水流指示器，湿式报警阀，压力开关动作，信号至消控中心，经确认或延时后自动启动自喷给水泵。4、灭火器设置根据建筑灭火器配置规范，在各楼层相应部位布置磷酸铵盐干粉灭火器。5、火灾自动报警及消防联动控制系统设计在大楼首层设有消防控制室，直通室外。内设集中报警控制器、消防电话，事故广播等通讯设备，本建筑各楼层均设有层报警显示器。在各种机房、公共场所、办公室内等到按消防规范要求设置火灾感烟控测器，报警按钮。在公共场所设置消防广播扬声器，重要机房及各层主129、要通道设置消防专用电话。消防联动控制系统：a 、消火栓泵、喷淋泵消火栓泵溺泵设在地下层，火灾信号确认后，要顺消防中心，自动起动消火栓和喷淋泵。在消防控制室，并设置强制起动消火栓泵和喷淋泵的按钮。b 、正压送风机的控制消防控制室根据确认的火灾信号发生指令，自动打开加强风机进风管上的风阀及设在前室的火灾层及相邻上、下层的送风阀，并自动起动正压送风机，向相关前室送风。另外，消防中心设有强制起动按钮，也可由现场人员根据现场火灾情况c 、排烟风机控制当确认火灾发生时，根据火灾发生位置，起动相应的排烟风机，并在消防控制室设置手动控制起动按钮。当烟气温度超过280 时，排烟阀装在出风口的热电厂烟阀自动关闭，130、并联锁关闭热电厂烟风机。d 、当发生火灾时，消防中心根据发生火灾部位，自动下放防火卷帘。e 、当发生火灾时，消防中心控制所有电梯迫降首层，并找开电梯门，客梯停用，消防电梯只供消防人员使用。第九章 项目管理9.1 项目管理制度要取得一个成功的项目，有许多前提条件，必须经过各方面的努力，有力的高质量的，高水平的项目管理，项目管理者将项目的所有参加者的力量和工作融为一体，将工程实施的各项活动导演成一个有序的过程，项目管理是项目过程中一个必不可少的且十分重要的方面。（1）成本(投资)管理：在预算费用（成本或投资）范围内完成，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。（2）工期管理：在预131、定的时间内完成项目的建设，不拖延及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。（3）工程管理：满足预定的使用功能要求（包括功能、质量、工程规模等）达到预定的生产能力使用效果，能经济、完全、高效地运行，并提供较好的运行条件，项目实施按计划，有次序地进行，减少变更，不发生事故或其他损失，较好地解决项目过程中出现的风险困难和干扰。9.2 项目组织为保证质量和按时完成项目，本项目实施必须实行“专项建账，法人制，监理制，招投标制，合同制和审计制”。应具体抓好、管理好项目报建、规划、设计及施工等。做好项目前期工作，对项目组织管理应监理相应责任制，层层落实责任到人，严格按照基建程序，做好项目前期工作，项目132、建设实行招投标制，并实行项目监理制，确保对工程质量、投资和进度有效控制。9.3 招标内容及招标方式本项目的施工发包必须公开招标，按照公开公正、公平竞争的原则，择优选定承包单位。中标单位的确定，应综合评价投标者的社会信誉、履行能力、承包经验、技术水平、已完成工程业绩和报价水平等，不应单纯以投标报价作为评价和定标的依据。本项目主体工程招标方式拟采用邀请招标的方式进行。9.4 项目控制本工程项目规模大、投资大、技术要求高、系统复杂，其计划实施的难度很大，由于专业化分工，参加项目实施的单位多，项目的顺利实施需要各单位在时间上、空间上协调一致。为使项目实施过程中不受到干扰或中断。所以对他们必须有严格的控133、制。项目实施控制是为了保证按预定的计划实施项目，保证项目总目标的圆满实现。（1）管理和监督项目实施实施控制的首要任务是监督，工程项目实施控制过程，监督工作必须保证实时性，必须立足现场。通过经常性的监督以保证整个项目和各个工程活动按照计划和合同（预定的质量要求、预计的花费、预定的工期）有效地和经济地实施，达到预定的项目目标。（2）跟踪项目实施过程通过对实施过程的监督获得反映工程实施情况的资料和对现场情况的了解。将这些资料经过信息处理，管理者可以获得项目实施状况的报告。将它与项目的目标、项目的计划相比较，可以确定实际与计划的差距，认识哪方面出现偏差。并在项目实施过程中采用动态控制的方法，阶段性地检134、查实际值与计划目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值，使项目的实施结果逐步向最终目标逼近。9.5 项目监理本工程必须实行项目监理，将整个项目管理任务以合同的形式委托出去，让其他单位负责管理事务，监理工程师作为业主代理人为业主提供专职的，从质询、设计、计划，到工程实施控制甚至运行管理等全套的咨询和管理服务，为业主承担项目管理的大量事务性工作。以保证项目的顺利完成。9.6 项目实施进度项目具体实施进度如下：2012年7月2012年12月 项目前期准备2013年1月2014年1月 项目建设2014年2月2014年5月 项目验收2014年6月 项目交付第十章 招标方案根据工程建设项目招标范135、围和规模标准规定及相关法规，结合本项目实际情况，遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，拟定项目招标方案如下：10.1 招标范围本项目涉及的工程设计、工程建设监理和工程施工等。10.2 招标组织形式由业主委托具有相应资质的招标代理机构，负责本项目招标工作，并由业主主持具有评标资质的相关专业人员，组成评标委员会，进行评标、定标工作。10.3 招标方式和招标内容（1）工程设计招标本项目按建筑工程设计招标管理办法拟采用邀请招标方式邀请三个以上具有与本项目相适应的工程设计资质的设计单位投标。（2）工程建设监理招标工程监理招标采用邀请招标方式。经资格预审后确定三五家具有良好信誉和与本项目相适应资质的工程建设136、监理单位对本项目建设工程施工监理工作投标。（3）工程施工招标根据本项目工程建设技术特点，工程施工招标拟采用邀请招标方式选择施工单位。项目法人按照工程建设项目报建管理办法向建设行政主管部门办理项目报建备案和招标申请等手续后，委托招标代理机构办理招标事宜。（4）详见招标基本情况表。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算一、投资估算依据（1）XX省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2004）；（2）XX省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（20137、04）；（3）XX省安装工程消耗量定额及统一基价表（2004）；（4）XX省建筑安装工程费用定额（2004）；（5）XX省建筑工程计价办法（试行）（2002）；（6）XX省市政工程预算定额（2002）；（7）XX省市政工程费用定额（2002年）和参考同类型工程指标，并结合现行市场材料价格而估算的。（8）建设单位提供的基础数据二、建设投资估算范围1.工程费用建筑工程项目总建筑面积32971.0平方米，其中地下建筑面积3196.7平方米，地上建筑面积29774.3平方米。建设内容包括土建、水卫、电气、强、弱电及室内外装饰等。附属工程附属工程包括室外道理、广场、水电工程及绿化工程等。工程费用投资估算138、详见下表。表11-1 工程费用投资估算表序号项目名称工程量单位计价标准金额（万元）单位数量单价单价1地上建筑6097.78 1.1 土建29774.3元/11503424.04 1.2 外装修16673.61元/300500.21 1.3 内装修29774.3元/260774.13 1.4 水卫29774.3元/95282.86 1.5 电气29774.3元/180535.94 1.6 弱电29774.3元/100297.74 1.7 电梯29774.3元/95282.86 2地下室757.62 2.1 土建3196.7元/2200703.27 2.2 水卫3196.7元/6019.18 2.139、3 电气3196.7元/9028.77 2.4 通风3196.7元/206.39 3附属工程63.70 3.1 室外广场、道路等30.00 3.2 室外水、电工程20.00 3.3 绿化工程13.70 2、其他费用参照类似工程有关资料并结合本项目的特点进行估算。本项目其他费用合计为722.18万元。其他费用估算详见表11-2。表11-2 其他费用明细表序号项目名称金额（万元）占投资总额比例备注1. 勘察费17.27 0.21%2. 设计费215.88 2.62%3. 建设单位管理费 82.19 1.00%4. 建设管理其他费用 80.27 0.98%5. 工程监理费 124.54 1.51%6140、. 工程保险费193.73 0.10%7. 其他规费用193.73 2.35%3、基本预备费按工程费用、设备费用和其他费用之和的8估算。按国家有关规定，涨价预备费未计。本项目基本预备费为589.65万元。三、建设期借款利息本项目不申请银行借款，无建设期借款利息。四、固定资产投资方向调节税按财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知（财税字1999299号）规定，自2000年起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。五、投资总额本工程项目投资总额为8230.92万元，项目总投资构成见下表：表11-4 总投资构成表序号费 用 名 称金额(万元)所占比例141、1工程费用6919.09 84.07%2其它费用722.18 8.77%3建设期借款利息00%4预备费589.65 7.16%5合计8230.92100.00%六、流动资金估算本项目建成后，开发的所有办公用房及裙房全部用于出售，占用流动资金很少，故流动资金未予估算。11.2 资金筹措本项目总投资为8230.92万元，全部为建设单位自筹。第十二章 财务和经济评价一、销售收入和销售税金及附加估算1、销售收入本项目所开发的办公建筑及裙房按70%出售率计算，可实现收入总计11910.08万元。2、销售税金附加估算（1）营业税及附加：营业税及附加包括营业税、城市维护建设费和教育费附加，营业税按销售收入的142、5%计算，城市维护建设费按营业税的7%缴纳，教育费附加营业税的4%缴纳。（2）土地增值税：按销售收入的5%计算。本项目营业税金及附加为661.01万元，土地增值税为595.50万元。该项目税金及附加和增值税估算表详见表12-1。表12-1 税金及附加和增值税估算表序号项目名称计算基数（万元）税率金额（万元）备注1营业税金及附加11910.0765661.011.1营业税11910.07655%595.501.2城市维护建设税595.507%41.691.3教育费附加595.504%23.822土地增值税11910.085%595.50二、总成本费用计算本项目投资总额为8230.92万元，由于本143、项目属房地产开发项目，故投资总额即为建设主要成本，再加上工资及福利费、管理费用、销售费用等即为建设总成本。（1）建设成本本项目投资总额为8230.92万元，即为建设成本。（2）工资及福利费本项目劳动定员为30人，年人均工资按3万元估算，福利费按工资总额的14%计算，工资及福利费为3301.14=102.60万元。（3）管理费用管理费用按投资总额的2%估算，8230.92万元2%=164.62万元。（4）销售费用销售费用按销售收入的5%估算，11910.08万元5%=595.50万元。因此，本项目的运行总成本为9093.64万元。三、利润总额、企业所得税本项目建筑按预计出售率售出后，计划实现利润144、总额为1559.92万元，所得税后利润1169.94万元（所得税按25%计），所得税后利润按规定提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，余额为未分配利润994.45万元，详见下表。表12-2 项目建设利润及其分配表序号项目金额（万元）1销售收入11910.082总成本费用9093.643销售税金及附加661.014土地增值税595.505利润总额（=1-2-3-4）1559.926所得税（=5*25%）389.987所得税后利润（=5-6）1169.948盈余公积金（=7*10%）116.999盈余公益金（=7*5%）58.5010未分配利润（=7-8-9）994.4511利税总额（=3+4145、+5）2816.43四、项目盈利能力分析根据利润及其分配表和投资总额计算以下指标：投资利润率=（利润总额/项目总投资）100% =（1559.92/8230.92）100%=18.95%投资利税率=（利税总额/项目总投资100%） =（2816.43/8230.92）100%=34.22%五、财务评价本项目建成后，可实现营业收入11910.08万元，实现利润总额1559.92万元，利税总额2816.43万元，项目投资利润率为18.95%，项目投资利税率为34.22%，可为企业带来良好的经济效益，因此，本在财务上可行。第十三章 社会影响分析13.1 社会影响效果分析13.1.1 项目社会影响1、146、目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性设计，以及良好的社会环境和周边环境，点缀了城市容貌。2、社会就业。本项目建设中建成后，商业用房将吸引新的投资和就业机会，为社会和就业环境带来一丝暖意。3、对开发公司影响。本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象。为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。13.1.2 项目环境社会效益评价本项目绿化率较高，将会提高城市绿化面积。同时在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。项目的现代建筑147、，有效的美化了市容，创造出一个良好的环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善市场布局，力争创造出一个开阔方便的公共市场环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。该项目的建成，将会进一步促进当地的经济社会发展，满足人们的生活需求，也会给房地产开发公司带来一定的效益，会产生比较明显的社会效益。13.2 社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。1、风险类型成本风险：主要是建筑材料的上涨造成成本的的提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。市场风148、险：就本项目而言，主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标，如果建成后出售不畅，不但是本项目的问题，同时也会涉及到公司以后的发展。其他风险：包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险，从目前房地产市场情况看，上述风险对建设单位的影响不大。2、风险控制项目工期：首先要用科学办法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常的雨季和其他恶劣天气影响，使工期不受正常的天气环境影响。其次要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。投资决策：上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多的市场分析的基础上做出决策。各部门密切留意149、和跟踪市场动态，做到各个阶段的市场预测，及时调整策略，从而降低投资风险，减少不必的损失。第十四章 结论与建议1、 结论（1）本项目不属于国家发展和改革委员会规定的产业结构调整指导目录(2011年本)中鼓励类、限制类和淘汰类项目；不属于限制用地项目目录（2006年本）、禁止用地项目目录（2006年本）中禁止建设项目。（2）本项目所在地为商业办公用地，本项目符合当地区域发展规划，其选址是可行的。（3）本项目建设顺应社会发展需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于城市建设的进程，美化区域环境。（5）本项目建设具有良好的社会效益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。2、 建议（1）建设单位应做好项目的前期准备工作，以保证项目的顺利实施，并达到预期目的。（2）项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量，使其早日发挥功效。