1、1960亩生态农庄新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 概 述11.1项目背景11.2编制依据及范围51.3项目综合评价61.4结论与建议7第二章 项目建设背景及必要性92.1项目的建设背景92.2项目建设2、的必要性与重要性162.3项目建设具备的条件202.4项目建设区域及所在地概况21第三章 市场分析273.1旅游市场发展分析273.2生态观光农业概况283.3国内观光农业现状333.4国内观光农业发展前景343.5生态农业观光园旅游分析353.6客源及行为特征分析363.7客源市场定位及市场划分383.8市场规模预测39第四章 项目选址与建设条件分析414.1项目选址位置414.2项目建设条件分析41第五章 总体规划方案455.1项目建设指导思想455.2项目规划原则455.3项目规划范围及目标475.4项目总体布局485.5主要建设内容49第六章 建设及工程方案526.1建筑方案526.23、工程方案55第七章 环境保护627.1编制依据627.2环境现状分析627.3影响环境的因素分析及采取的措施637.4环境保护657.5水土保持66第八章 安全卫生与消防措施678.1安全卫生678.2消防68第九章 节能方案分析709.1用能标准和节能规范709.2能耗状况和能耗指标分析719.3节能措施72第十章 项目实施进度计划7410.1实施措施7410.2项目实施内容和建设阶段7410.3项目实施进度计划75第十一章 组织机构与人力资源配置7611.1工程项目管理7611.2组织机构7611.3人力资源7611.4员工培训77第十二章 工程招标7812.1编制依据及原则7812.2招4、标方式79第十三章 投资估算及资金筹措8113.1估算依据及说明8113.2投资估算8313.3资金筹措83第十四章 财务分析8614.1财务评价8614.2财务评价结论90第十五章 社会效益分析9115.1社会效益分析9115.2国民经济效益分析9215.3生态效益94第十六章 风险分析9616.1项目主要风险因素识别9616.2风险程度分析9616.3防范和降低风险措施97第十七章 结论与建议9817.1项目综合评价9817.2结论9817.3建议99第一章 概 述1.1项目背景项目基本情况 1、项目名称：XXXX生态农庄建设项目2、 项目建设单位：XXXX3、 法定代表人：XX4、 项目5、建设地点：XXXXXXXXXXXX大禾场、佰公祠村小组，XXXX沿线。5、项目建设性质：新建6、 项目建设工期： 2015年1月2016年12月7、建设单位概况XXXX成立于2011年11月，公司位于XXXXXXXX，是XXXX的子公司，属当地政府和林业部门的招商引资企业，公司秉承“担当绿色传播计划领头羊、打造低碳生活环境新农村、推动城市森林建设高品质”的理念，集阔叶树、彩叶树种以及珍稀树种的种苗繁育、科学研究、生态营造、园林设计、建设养护于一体。公司总资产2279.74万元 ，合作单位有浙江藤头集团、XXXX、XXXX。现拥有15000亩林地产权的资源采集库。公司以XXXXXXXX、浙江宁波6、江苏苏州三地协作大型的苗木基地为依托，在XXXXXXXX设立了红豆杉、香樟、紫薇、青枫、厚朴、美国红枫、桂花等几十个品种的繁育基地1180亩，现存园林绿化苗木、花卉100万株以上，每年销售量10万株以上。公司现有初、中级技术人员15人，总员工51人，季节性雇工200人以上，计划在未来的5年内发展成为拥有采集库基地2万亩，繁育基地2000亩以上的优良精品企业，必将长期造福子孙后代。项目建设内容及规模1、建设规模：XXXX生态农场是一个以生态开发为宗旨，以苗木繁育为依托，集养殖、种植、旅游休闲为一体的绿色生态农庄。项目总面积约为1964亩，其中荒地面积87亩、水域面积119亩、林地面积1758亩7、。2、建设内容：项目分为六大功能区域，即游客接待及餐饮区、苗木花卉区、百果观光采摘区、水上娱乐区、林间露营区、森林休闲景观区，项目运用现代化市场营销手段，在生态示范区的基础上，立足生态农庄山青水秀、“绿色环保”以及生态休闲区的特点，充分利用生态农庄的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然生产休闲康乐教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。（1）游客接待及餐饮区游客接待及餐饮区为整个农庄的入口，位于项目区域北部，XXXX东北部。总面积2亩，设置接待中心、服务部、餐饮区及停车场，总建筑占地面积400，其中接待中心占地300，餐饮店占地100；总建筑面积178、00，接待中心1500，餐饮店200。（2）苗木花卉区苗木花卉区位于项目区域北部，XXXX西北部，总面积35亩。区域以苗木繁育为依托，集观赏珍稀、珍贵树种、体味苗木的繁育过程、体验和参与苗木种植等农事、农活于一体。（3）百果观光采摘区百果观光采摘区位于项目区域北部，XXXX东北部，游客接待及餐饮区东南部，总面积50亩。区域内通过种植赣南特有的水果，引进适合种植的水果，使区域内常年都能看到各种水果，让游客参与采摘水果、体味采摘乐趣、享受纯天然水果的美味。（4）水上娱乐区水上娱乐区位于项目区域南部，XXXX西侧，总面积119亩。其中水上活动中心100，水上娱乐区利用区域内的小型水库，设置水上活动中9、心、景观亭、拱桥、垂钓区、水上娱乐区、步行小道等设施，购置游艇、竹排、垂钓伞等设备，让游客在大自然中体验别有风味的水上娱乐活动。（5）林间露营区林间露营区项目区域南部，XXXX西侧，水上娱乐区西北部，总面积300亩。林间露营区在原有自然环境的基础上，对其进行改造及保护，可为游客提供夜间露营、体验大自然的美好。（6）森林休闲景观区森林休闲景观区总面积1458亩，休闲景观区利用项目区内的森林资源及地利优势，集登山、露营、露天餐饮、户外娱乐等休闲为一体，品味大自然风景。项目总投资与资金筹措项目总投资2998.99万元，其中工程费用2386.29万元，工程建设其他费用390.55万元，基本预备费22210、.15万元。资金来源为申建设单位自筹。项目主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号指标单位数量备注一经济技术指标1用地范围亩19641.1荒地面积亩871.2水域面积亩1191.3林地面积亩17582各功能区面积2.1游客接待及餐饮区亩2（1）游客接待中心1500占地300（2）餐饮店200占地1002.2苗木花卉区亩352.3百果观光采摘区亩502.4水上娱乐区亩1192.5林间露营区亩3002.6森林休闲景观区亩1458二项目计算期年171建设期年22生产经营期年15三经济数据1项目总投资万元2998.992资金筹措万元2998.99其中：自筹万元2998.99项目资本金万元2998.911、9资本金比例%100%3年均营业收入万元1859.334年均税金及附加万元104.125年均总成本费用万元1000.846年均利润总额万元754.377年均所得税万元188.598年均净利润万元565.78五财务评价指标1项目资本金财务收益率%13.982净利润率%18.873项目投资财务净现值万元446.76Ic=10%4项目投资回收期年10.2含建设期2年5盈亏平衡点（生产能力利用率）%36.51.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的意见（国发（2012）21号）；2、中共中央、国务院中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见。3、依据农业12、部发布的“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南；4、国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175号）；5、国家农业综合开发项目建设试行标准【(94)同农综字第28号】；6、关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见2013年中共中央国务院一号文件；7、全国乡村旅游发展纲要（2009-2015）8、中国旅游业“十二五”发展规划纲要（2010年12月）9、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）10、XXXX省现代农业体系建设规划纲要2012-2020；11、XXXX省委、省政府关于加快旅游产业大省建设的13、若干意见（赣发200910号）12、XXXX省人民政府办公厅关于加快发展乡村旅游的若干意见（赣府厅发201139号）13、XXXX省人民政府办公厅关于促进我省休闲农业发展的若干意见（赣府厅发201221号）14、XXXX省旅游业发展“十二五”规划纲要15、XXXX乡村旅游发展规划（2013-2017）16、关于加快农业农村转型发展，推进城乡一体化的若干意见(赣发（2013)2号)；17、XXXX国民经济和社会发展第十二个五年（20102015年）；18、XXXX城市总体规划（2006-2020）；19、XXXX旅游发展总体规划；20、XXXX十二五旅游业发展规划；21、建设单位签订委托书；2214、国家现行的有关政策和法规及其他基础性资料。1.2.2编制范围1、研究范围涉及项目建设背景和生态农庄的建设。2、论证生态农庄在当地建设的必要性和可行性。3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。4、项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。5、测算项目财务效益和社会效益。6、分析项目的风险因素及规避风险的措施。1.3项目综合评价生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积15、累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农庄的建设，引导和推动XXXX农业结构调整。XXXX生态农庄是旅游、观光、休闲的好去处，景区毗邻XXXX，交通便利。依托XXXXXXXX的地理环境优势，以生态开发为宗旨，以产业化为载体，以苗木繁育为依托，集养殖、种植、旅游休闲为一体，将科学规划管理、绿色种植技术、生态科学养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的综合型、实用型、生态型的一种模式。1.4结论与建议1.4.1结论1、本项目符合国家产16、业结构调整总体规划及国家政策，符合XXXX省和XXXX的相关发展规划。2、项目通过深入、细致的市场调查，全面透彻的分析，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。3、项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。4、项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。5、项目建设不仅能能更加有效地保护XXXX的自然生态资源，还能改善XXXX旅游环境，提升XXXX区域性旅游资源上一个新台阶，扩大游客容量，带动XXXX第三产17、业的整体发展，增加财政收入，有力促进地方经济发展，也为当地提供较多的就业机会，社会效益和生态效益显著。同时，项目财务内部收益率高于设定的基准收益率，财务净现值大于零；上述分析说明项目从财务上讲是可行的。1.4.2建议1、项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。2、在已有的总体规划基础上，对生态农庄的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。3、建议加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围；加强经营管理，提高服务的质量，增强消费者的旅游意识；提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。4、建议上级有关部门给予一定的政策扶持。第二章 项目建设18、背景及必要性2.1项目的建设背景项目的由来随着时代的发展进步，人类社会由产品经济、商品经济、服务经济而进入到体验经济。从旅游业属性和现代旅游业发展客观要求看，作为当今世界第一大产业的旅游业应该也必然是诠释体验经济的最佳产业之一。 近年来，随着我国改革开放进程的不断加快和经济社会的快速发展，城市经济发展体现在人民生活中突出的特征之一就是旅游的平民化。目前我国人均 GDP 已达到 3.84万元，多元化休假制度日渐成熟以及旅游者消费观念的不断提升，我国旅游市场正经历着结构性升级。传统的观光旅游逐渐丧失其市场垄断地位。生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展19、，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。乡村旅游目前尚处于从导入期向成长期过渡的阶段。“十二五”期间，实施“千万亿乡村旅游工程”，即建设1000个特色旅游乡镇、10000个特色旅游村，力争到2015年实现乡村旅游接待人数达到7.71亿人次。总地来看，我国乡村旅游市场空间和需求潜力较大、发展前景良好。生态观光农庄主要是以20、发展养殖、种植为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农庄内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，同时还能烧烤、垂钓、采果，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益足普通种养业的5至10倍。生态农业观光农庄不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光农庄是以市场为导向，以区域优势为基础，以21、高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。生态农业观光农庄是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光农庄的快速发展提供了广阔的发展市场。2.1.2国家、地方政策及发展规划背景1、全国乡村旅游发展纲要（20022、9-2015）。乡村旅游具有资源潜力大、覆盖面广、受益群体多、市场需求旺盛、综合带动性强等特点，对拉动社会消费、促进农民就地现代化、优化乡村经济社会结构、统筹城乡发展、提升文化传承与文明程度、保护乡村生态环境等方面都具有十分重要的意义。为深入贯彻党的十六届五中全会、中央农村工作会议精神，促进乡村旅游更好更快发展和转型升级，为社会主义新农村建设做出更大贡献，进一步发挥乡村旅游对拉动消费、促进增长、统筹城乡区域发展的特殊功能，在当前应对金融危机的特殊背景下，特编制全国乡村旅游发展纲要（2009-2015）。纲要提出的主要发展目标：到2015年，目前规模基础上，实现乡村旅游主要发展指标翻一番的目标；23、通过发展乡村旅游业，力争到2015年实现：接待人数达到7.71亿人次，旅游收入达1145亿元，直接就业989万人，间接就业3680万人，每年旅游从业农民人均纯收入增长5%，使乡村旅游成为新农村建设的重要载体，推动实现农村产业发展、农民增收和农村社会和谐稳定的三大目标，形成领域宽广、规模较大、特色突出、发展规范的大格局，形成连通城乡的大旅游市场，成为国内旅游市场的主要支撑体。纲要提出的主要工作目标：充分利用丰富的乡村旅游资源，挖掘具有浓厚地方特色，在保持乡村自然人文环境原真性的前提下，通过发展乡村旅游，实现风土、风物、风俗、风景等优势资源的有效整合，以突出打造景区依托、城市带动、农业观光、民俗风24、情等类型的乡村旅游产品为重点，在全国创建1000个旅游小镇，建设10000个特色鲜明、功能配套、交通便利、服务配套、环境优美、吸引力强，受广大旅游者欢迎的旅游特色村，带动和促进全国乡村旅游的发展。形成种类丰富、档次适中的农村旅游产品体系，初步架构全国乡村旅游发展新格局，重点建设一批特色旅游示范区（镇、村）和示范户，培育一批具有特色的乡村旅游产品，加快建立起科学合理的乡村旅游发展标准及规范、较为完善的乡村旅游发展指导体系。2、XXXX省人民政府办公厅关于加快发展乡村旅游的若干意见（赣府厅发201139号）。为进一步加快乡村旅游发展，2011年8月6日，XXXX省人民政府办公厅以赣府厅发2011325、9号印发关于加快发展乡村旅游的若干意见。该意见分总体思路、基本原则、发展目标、工作重点、保障措施5部分。意见提出的目标是：用五年时间，完善乡村旅游基础设施和配套服务设施，建设一批示范景区，培育一批精品目的地，打造一批精品线路，培养一批高素质从业人员，开发一批有地方特色的绿色旅游商品，丰富和完善旅游产业体系和产品体系，全面提升全省乡村旅游发展水平；到2015年，全省乡村旅游接待人数1.1亿人次，旅游综合收入806亿元，带动直接就业48万人，间接就业240万人。3、XXXX省乡村旅游发展规划（2013-2017年）。乡村旅游是旅游产业发展的重要内容，是实现观光旅游向休闲度假旅游转变的重要途径，对于26、调整农村产业结构，转变农村经济发展方式，扶持农民就业创业，引导农民致富，促进县域经济发展和加快旅游产业大省建设具有重要意义。省委、省政府高度重视乡村旅游的发展，2010年和2011年，省政府连续两年召开乡村旅游专题工作会议，推广先进典型，总结发展经验，研究部署推进全省乡村旅游快速发展的政策措施，2011年7月，省政府办公厅专门印发了关于加快发展乡村旅游的若干意见（赣府厅201139号）。为进一步贯彻落实省委、省政府的决策部署，引导全省乡村旅游规范有序发展，根据关于加快发展乡村旅游的若干意见要求，特制XXXX省乡村旅游发展规划，规划期限为2013年至2017年。发展目标：（1）总体目标。用五年时27、间，完善乡村旅游基础设施和配套服务设施，丰富和完善旅游产业体系和产品体系，全面提升全省乡村旅游发展水平；乡村旅游成为XXXX省农村经济发展中最具活力的增长点之一，XXXX成为在国内外有较大影响的文化生态型乡村旅游目的地，将我省建设成为中国乡村旅游名省。（2）品牌创建目标。到2017年，建成1个国家乡村旅游度假实验区、10个全国休闲农业与乡村旅游示范县、20个全国休闲农业与乡村旅游示范点、30个全国特色旅游景观名镇村、300个级乡村旅游点、1000家星级农家旅馆。（3）经济效益目标。到2017年，全省乡村旅游接待人数1.4亿人次，旅游综合收入1130亿元。（4）社会效益目标。乡村旅游成为XXXX28、广大乡村全面建成小康社会、和谐社会和提高人民生活质量的重要途径，成为我省形象窗口和旅游品牌的重要载体，成为促进就业再就业和农民增收的重要渠道。到2017年带动直接就业60万人，间接就业280万人；参与乡村旅游的农民人均年增收300元以上。（5）生态效益目标。通过发展乡村旅游业，实现传统产业的转型升级，转变经济增长方式，降低资源消耗，提高XXXX省的环保水平，为旅游产业发展创造更佳的生态环境，为建设富裕和谐秀美XXXX作出应有的贡献。2.1.3项目提出的背景XXXX是一个农业大省，农业是全省国民经济社会发展的重要基础和有力支撑。党的十六大以来，XXXX农业在省委、省政府的坚强领导下，取得了跨越式29、发展，出现了许多历史性、转折性和标志性变化。特别是近年以来，省委、省政府连续出台了关于实施和谐秀美乡村建设工程的若干意见、XXXX省现代农业体系建设规划纲要（2012年2020年）两个纲领性文件，推动全省农业农村经济在整体经济增速趋缓的情况下，保持了稳中求进、稳中快进的良好发展态势，实现了“三个超历史”、“六大新突破”。XXXX省气候温和和潮湿，水资源丰富，拥有大量的平原和潜丘，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有比较优势。XXXX省正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。XXXX旅游资源丰富，种类多、品位高，拥有国家旅游资源标准分类八大类155种基本景观中的153种。现有世界30、遗产4处、世界地质公园2个、国际重要湿地1处，国家级风景名胜区12个、国家级森林公园44个、国家级自然保护区8个、国家湿地公园6个、中国历史文化名城3个和中国历史文化名镇（村）15个、全国重点保护寺观5处、中国红色旅游经典景区5处、国家非物质文化遗产33项。近年来，成功创建了中国优秀旅游城市9个、中国旅游强县1个、A级旅游景区99个（其中5A级2个、4A级40个）、全国文明旅游景区2个、全国爱国主义教育基地14处、全国工农业旅游示范点29个以及一大批省级乡村旅游示范点。XXXX旅游特色可以概括为：红色摇篮、绿色家园、古色厚土。全省形成了以山、湖、城、村为主体的旅游目的地体系和“红色摇篮绿色家园31、观光度假休闲旅游胜地”的品牌形象。XXXX省的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发中的精品。2013年，XXXX省全年接待国内旅游人数24846.2万人次，比上年增长22.1%；国内旅游收入1863.6亿元，增长35.8%，比上年加快8.7个百分点。接待入境旅游人数163.6万人次，增长4.8%；旅游外汇收入5.25亿美元，增长8.3%。据XXXX市旅游业发展总体规划、XXXX旅游业发展总体规划等相关规划文件，从省政府到各市县对乡村旅游大力投入，XXXX乡村旅游迅速发展。2013年XXXX市入境旅游人数16.10万人次，比上年增长5.8%；旅游外汇收入4956.32、78万美元，增长6.0%。国内旅游人数2575.08万人，增长20.8%。旅游总收入206.86亿元，增长25.7%。2013年XXXX旅游业发展势态良好，旅游人次131万，比上年增长10.0%，旅游总收入9.85亿元，比上年增长9.0%。旅游综合收入相当于GDP比重达8.8%。同时，由于珠三角地区的GDP和人均GDP持续增长，旅游者可自由支配时间和货币在不断增长，居民用于旅游的消费支出比例不断增大。这为乡村旅游开发提供了大量的潜在客源。由此可以看出，在XXXX发展农业生态旅游势在必行。XXXXXXXX丰富的森林资源和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光农庄的发展提供了广阔的33、发展空问。因此XXXXXXXX原料建设有限公司抓住机遇决定在XXXXXXXXXXXX、陂头村建设一个以生态开发为宗旨，以产业化为载体，以苗木繁育为依托，集养殖、种植、旅游休闲为一体的生态农庄，总面积约为1964亩。该生态农庄建成对于加快推进社会主义新农村建设、拓宽农民增收渠道、增加农民就业机会、提升农村精神文明程度、丰富旅游产品、增强旅游业发展的活力、满足国内外游客的旅游文化消费需求，实现生物资源开发与生态环境保护有机结合的双重目标；可使项目区内自然资源得到有效和可持续开发利用，达到珍惜保护利用资源的目标；可促进农村剩余劳动力就业，对增加农民收入，提高农民的生活水平具有重要意义。2.2项目建设34、的必要性与重要性2.2.1项目建设的必要性随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变XXXX农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造XXXX旅游品牌都具有现实的指导意义。1、项目的建设满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不35、满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。2、项目的建设提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。3、项目的建设提高科技对农业的贡献率本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品36、种、新技术、现代农业发展模式，为XXXX农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动当地现代农业与生态农业的发展。4、项目的建设促进XXXX旅游业的发展XXXX的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚以上的只占到了35%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前XXXX旅游业面临的问题。而本项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进XXXX旅游业的发展将起到很大的作用。5、项目的建设对促进就业、增加地方财政收入、构建和谐社会有着重要的作用旅游业是劳动密集型产业，就业门槛低，对各个知识层次的劳37、动力都具有很强的吸纳性，每增加一名直接就业人员，能带动五至六个就业岗位；每产出1元产值，可带动相关产业产出4.810元。旅游业的发展不仅有利于满足当前群众的物质需要，而且能够满足人民群众对精神文化的需求，加快各民族、各地区文化的交流。同时，发达地区游客到欠发达地区旅游，可将社会财富进行有效转移，促进旅游目的地的经济发展，促进和谐社会建设。乡村旅游是旅游产业发展的重要内容，是实现观光旅游向休闲度假旅游转变的重要途径，对于调整农村产业结构，转变农村经济发展方式，扶持农民就业创业，引导农民致富，促进县域经济发展和加快旅游产业大省建设具有重要意义。近年来，XXXX致力于把乡村生态旅游打造成为新兴产业和38、重要经济增长点。乡村旅游开发带来的明显效益极大地调动了当地干部群众的积极性，紧扣“吃、住、行、游、购、娱”环节，积极推陈出新。目前，该县乡村旅游产业实现了开发一个景点、搞活一片经济、富裕一方百姓的良好局面。项目实施后，必将促进该区域相关基础设施的同步建设，完善相关的生活配套设施，不仅项目本身有着较长远的经济效益，而且，通过带动和拉动，将大大促进该地区地区的经济发展，实现“生产、生活、生态”的三生协调、“经济、社会、环境”的三维发展。6、项目的建设有利于全面推进“六大联动”发展旅游业，有利于扩大城乡人员交流，缩小城乡差距，有力于解决“三农”问题和改变城乡二元经济结构，在“推进城乡产业联动”中大有39、作为；发展旅游业，有利于延伸产业链，促进一二三产业协调发展，带动服务业的发展，从而优化产业结构、提高产业竞争力，在“推进产业联动”中大有可为；发展旅游业，有利于优化生产力布局，促进资源的整合，有利于把山区、水域等目前利用率较低的旅游资源全面有效地整合起来，在“促进资源联动”中大有作为；发展旅游业，有利于增进城市之间人民的交往和友谊，有利于树立良好的城市形象，为“请进来”、“走出去”搭建一个巨大舞台，开辟一个重要渠道，在“推进内外联动”方面大有可为；发展旅游业，可以发展工业旅游、农业旅游、生态旅游等新型产品，可以充分合理有效的利用国土资源，并与环境保护这一基本国策保持一致，在“推动生产生活生态联40、动”方面大有可为；发展旅游业，有利于促进经济发展、就业发展和人的发展，带动文化、体育、卫生等事业的发展，在“推进经济社会发展联动”中大有可为。2.2.2项目建设的意义1、观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的41、千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流42、方向之一。3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。2.3项目建设具备的条件1、XXXX正在实施第十二个五年农业发展规划纲要XXXX农业的发展面临着诸多挑战，一是由于国内外农业发展现代化、规模化、标准化进程的到来，市场43、竞争日益激烈，新产品不断涌现，消费者的选择日益多样化、需求个性化；二是全县在经济结构调整中，面临着传统的支柱产业换代与升级；三是在农业体制改革中，多方利益主体关系的处理，以及区域农业资源整合过程中不同管理单元之间的利益关系与协调发展的问题；四是观念和思路的转变，这是全县农业发展中面临的最大挑战。 为此XXXX需挖掘、打造及引入特有的农业资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培育农业精品项目作为经济发展的重点，根据乡村山地农业的实质，加大XXXX的山地农业发展力度，塑造XXXX乡村农业的新形象，把XXXX建设成为特色鲜明、种类多样、产品附加值高的高效农业示范区。2、XXXX正在实施第十二个五年规44、划旅游业发展规划纲要XXXX旅游业的发展面临着诸多机遇，一是旅游经济总量快速增长。近年来，全县入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接待和收入等经济指标较高。二是产业规模日益壮大。旅游产业规模的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业。三是旅游发展环境明显改善。旅游交通“瓶颈”初步缓解。景区交通、环境治理、供水供电、消防等基础设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。四旅游市场开发取得明显成效。五是旅游业政策法规体系逐步完善。加大了政策扶持力度，出台了一系列加快旅游业发展的政策措施，制定了一45、系列鼓励和规范旅游业发展的文件，为初步构建起XXXX旅游业法律法规保障体系奠定了良好的基础。3、XXXX积极引进企业投资发展XXXX为促进经济发展，制定了一系列鼓励外来投资的优惠政策，其中专门有鼓励开发农业资源的优惠政策。按照XXXX农业发展规划投资开发农业项目的，政府根据开发规模及项目特点给予财政支持。2.4项目建设区域及所在地概况2.4.1项目建设区域概况2.4.1.1区位概况XXXX位于XXXX省东南部，XXXX市东北部，地处北纬260518至270813，东经1154020至1161715之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接46、壤。南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居XXXX省第三，XXXX市第一。县城驻地XXXX，地处北纬2628，东经11600，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。县城距省会南昌市320公里，距XXXX市 160公里。城区面积15平方公里，城市人口约16万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城XXXX交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，鹰（潭）瑞（金），石（城）吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过XXXX。根据XXXX城市总体规划修编（2005-2047、20）中提出，县城城市规划范围为：南至高坑，北至七里，规划面积近期30平方公里，远期40平方公里。2.4.1.2自然概况1、地形地貌特征XXXX属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。2、地质情况XXXX地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。根据中国地震参数区划区，区域内属地48、震动参数0.05g（地震烈度6度）区。3、气象情况XXXX属中亚热带季风温润地区。气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。气温年平均气温在14至19之间，极端气温也是南部高、北部低。极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。4、水系水文XXXX降水年降水量在1500至1700毫米之间。大致北部多，南部少，东部多，西部少。XXXX北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。根据县气象局观测记录：山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。2.4.1.3社会经济状况与发展1、人口XXXX辖24个乡（镇）299个行政村，2013年年末49、总人口79.6万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里200人。人口调查的各项指标见表：人口指标表年份年末总人口（万人）人口密度（人/K）人口自然增长率200069.61172200170.32173.510.25200271.3617614.84200371.43176.20.94200471.45176.291.2200573.52181.429从表中数据可以算出，2000年-2005年，XXXX人口平均增长速度为：人口增长率=人口平均发展速度-1= 0.01095即10.952、城区常住人口预测根据XXXX城市总体规划（2005-2020年）提出，近期城市人口250、0万人，远期城区人口预计30万人。 3、资源（1）水土资源XXXX域土地总面积4053平方公里，折合607.97万亩，其中山地面积482.34万亩，占总面积的79.4%，耕地面积66.92万亩，占总面积的11.01%，有园地土壤1.69万亩，占面积的0.28%。耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。XXXX水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属赣江二级水源。梅川也称XXXX江，主河长220公里，发源于XXXX与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。平江亦称兴国江，发源于XXXX猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于赣县江口塘流入贡江。全县51、总水域面积278654亩，占总土地面积的4.58%。（2）生物资源XXXX气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百余种。大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。森林资源虽比较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70%。此外，有开发优势强的果茶品种资源；珍贵的药材资源；珍稀银杏、水杉资源；鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。XXXX森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护52、动物豹虎、猕猴、穿山甲等。其他野生动物有600余种。（3）矿产资源地下矿产资源主要品种有：稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。据分析，稀土总储量可逾百万吨，磷矿石十万吨，石英石二千万吨，其他矿产资源也比较丰富，具有很大的开发前景。（4）旅游资源境内有闻名国内外的国家级森林公园翠微峰旅游风景区，凌云山原始森林和XXXX起义指挥部旧址，“易堂九子”遗址等，自然风光与人文景观融为一体，常年平均旅游人数达30万以上，境内资源丰富，基础设施完善，是全国对外开放县之一。4、经济2013年，XXXX实现生产总值113.4亿元，增长10.5%；三次产业结构比由53、上年的24.18：39.71:36.11调整为23.67：40.21:36.12；财政总收入7.9亿元，增长18%；其中公共财政预算收入5.97亿元，增长18.4%；500万元以上固定资产投资47.3亿元，同比增长28.3%；社会消费品零售总额28.5亿元，同比增长13.1%；外贸出口2815.3万美元，同比增长12.1%；实际利用外资4408万美元，同比增长10.1%；农民人均纯收入4998元，同比增长14.9%；城镇居民人均可支配收入14978元。2.4.2项目建设所在地概况1、XXXXXXXX位于XXXX省XXXX市XXXX西北部，距县城60公里，总面积268平方公里，其中林地面积28万54、亩，耕地面积2.8 万亩，人口18032人。境内凌云山海拔1459.9米，居全县诸峰之首，凌云寺建于1200米高处，凌云山山峦起伏，云雾缭绕，山涧溪水潺潺，瀑布飞泻，蕴藏着丰富的动、植物资源，堪称赣南地区为数不多的珍稀动植物宝库，是旅游休闲的好去处。XXXX农业生产以种植水稻为主，辅以白莲、西瓜等经济作物，土特产有香菇、木耳、金针菇、红菇、竹笋、笋干、松脂等。乡内森林覆盖率为76.3%，是县内主要林区，木竹资源十分丰富，木竹加工是主要生产项目。乡内水资源丰富，小水电发展迅猛。XXXX基础设施建设：通水、通路、通电、通电话，农田水利设施配套齐全，新教学大楼建成使用，使文卫体设施更趋完善。2、项目55、区紧邻“凌云山省级自然保护区”，区域内森林资源丰富，植被保护良好，青山绿水，自然风光优美，区域内属亚热带季风气候，海拔450米至500米，气候宜人，四季分明。以山丘为主，地势起伏，在夏季空气清新，气温凉爽，具备良好的旅游开发条件。XXXX生态农庄距XXXXXXXX城、抚州乐安县城、宜黄县城、吉安永丰县城均在60公里左右，为农庄休闲度假奠定了良好的客源基础，省道S222贯穿农庄全境，交通便利。同时，农庄所属区域具有独特的赣南客家风情，农林土特产品资源丰富，XXXX杂耍、采茶戏、龙灯、庙会等更是客家人的传统文化，民风淳朴，热情好客。 第三章 市场分析3.1旅游市场发展分析1、从传统的观光游览型向休56、闲度假型转变近年来，国内旅游市场上，休闲度假的游客逐年增多。2000年，休闲度假为目的的游客只占16.8%，到了2013年，上升到31.5%。 另一方面，观光游览型的游客却出现逐渐减少之势，从2002年的41.1%降到2013年的29.3%。这说明，随着人们生活水平的提高和节假日时间的增长，人们已经走出以参观性、热点旅游景区和团队旅游为主的观光型旅游阶段，而向更高层次的休闲度假方向发展。2、自驾车时代即将到来时下，国内轿车大幅降价，随着我国汽车生产能力的增强和人民生活水平的提高，购车已成为广大市民的消费热点。目前我国汽车工业基本形成了较为完善的汽车工业生产体系，成为继美国和日本之后的世界汽车第57、三大生产国，并成为继美国之后的第二大新车消费市场和第一大潜在市场。目前京沪穗深等地已达到1车/10人的车辆拥有率，年收入8万元人民币以上并有私家车的白领阶层数量已相当庞大（估计已超过3,000万人）并且持续增长。当汽车进入人们家庭后，人们的旅游方式将大大改变。首先，汽车极大地扩展了个人和家庭的社会活动的空间，使人们可以跨越更远的距离去旅游。其次，汽车增加了人们出游的频率和灵活性，人们不必再为旅游旺季车票难买、车次的时间限制等问题犯愁，可以利用周末时间自由安排各种旅游活动。3、自助游继续升温以家庭和朋友为伴的据统计显示，2013年黄金周期间，国内游中，跟家人朋友结伴而行的占80%，参加旅行社团队58、的占15.6%，这说明，我国市民的出游方式更自由化，以小团队的自助游为多数。随着人们闲暇时间的增多和度假意识的增强，以家庭和朋友为伴的自助游客将占据节假日旅游市场的主体地位。4、居住郊区的愿望日益强烈严重的环境恶化和紧张的生活节奏使久居城市里的人们越来越向往回归自然，于是出现近年来别墅市场火爆的局面。我国人民收入和生活水平的提高，带动了全国城镇和部分农村住房条件的改善。第一套住房条件改善，基本的居住需求得以满足后，富裕起来的人想买第二套房子，满足度假休闲和投资的需求。另一方面，老百姓手里有钱了，储蓄回报过低，投资股票、收藏风险大，而将这些钱用于投资购置第二套住宅则颇具前景，特别是在城市附近的旅59、游度假胜地兴建的一些低密度的房子或小别墅，作为带度假性质的物业受到了众多买家的追捧。3.2生态观光农业概况3.2.1生态观光农业的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起米的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当60、地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。随若收人的增加，闲暇时问的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果同”或珍稀动物养殖场：有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施：有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和61、农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狡义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施丁，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，62、走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。3.2.1发展阶段观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表3.1）。阶段是与特定的经济基础剌对应的，开发式的观光农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。表3.1 观光农业旅游发展的价段模式阶段模式发展阶段旅游主题主导者市场市场消费强度（交通除外）自发式甲期旅游萌芽阶段不明确仅作为休闲调剂自发形成的 供求荚系模糊 个人需求导120元63、/天/人1、分布上的地域模式地域模式代表的是同阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下（见表3.2）：表3.2 观光农业旅游开发的地域模式模式医位及目标市场特点管理形式例注依托白然型1)距大中城市20公里以外，但交通便利2)以多个大中城市为目标市场1)基础条件较好，地貌类型齐全2)以独立完整的农业自然景观单元为依托3) 范围广阔6平方公里左右1)基水保留原有农村各级组织2)分散管理3)接近原生自然XXXX井冈山观光农业区湖北随州观光农业区依托城市型1)距大中城市10公里以内2)以一个大中城64、市为目标市场1)借助一定的农业基础2)主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托3)范围较小2平方公里左右1)独立封闭行政组织2) 集中管理3)更接近人工主题公园苏州“未来农林大世界”珠海“现代农业公园”2、生态农业观光园的主要类型生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：（1）观光农业园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔莱、赏花、采荼，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。（2）农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有葡65、萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、化卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有谜你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。（3）教育农业园：这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等66、。（4）森林公园：是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当的位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。（5）民俗观光村：在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文67、化和地方风俗。如深圳的民俗文化村等。3、生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区（见表4.3）：（1）观赏区：由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。（2）示范区：由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。（3）休闲体验区：由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学68、习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。（4）产品区：由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。表3.3观光农业园功能四分区方案场所分区占规划面积构成系统功能导向例注观赏区50-60%1)观赏型农田带、瓜果区2)珍稀动物饲养场3)花卉茁圃使游客身临其境感受真切田园风光和自然生机珠海蝴蝶公园、随州银杏公园示范区15-25%1)农业科技示范2)生态农业示范3)科普示范范（配研修所）以浓缩的典型农业模式，传授系统的农业知识增长教益东莞年丰山庄，桑基鱼塘休闲体验1069、-15%1)乡村民居2)乡村活动场所营造游客能深入其中的乡村空间，参与体验并实现精神交流井冈山的农民客栈与公社食堂产品区5-10%1)可采摘的直销果园2)乡村工艺作坊3)乡树集市让游客充分体验劳动过程并以亲切的交易方式回报乡村经济东莞年丰“动手果园”4、生态农业观光园的目标一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开70、了这人目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益日标”的实现。3.3国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在19961997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、71、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。3.4国内观光农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对72、观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合赣南的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务73、，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。3.5生态农业观光园旅游分析旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前74、农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量部有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却能大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，人多数农副产品部供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培75、技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在逃择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业，旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关关行业就可增收4. 3元：旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。XXXX旅游76、资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平，亲和力较强。3.6客源及行为特征分析3.6.1客源分析从项目区情况来看，客源主要集中在本地及周边地区。其客源市场有以下特征：1、游客总数提高缓慢、市场潜力大目前周边游客总量提高缓慢。从2010年至今，游客总量以平均每年游客增长速度缓慢增长，但近年来，由于经济的发展，游客呈上升趋势，市场潜力大。2、市场以观光、休闲旅游为主目前项目区客源主要是观光客及当地休闲游客。市场涉及面相对较窄。3、游客停留时间短项目区旅游区为观光休闲旅游，游览时间多为半日或一日。短途游客则大多当天往返，缺少专程长时间远程游客。4、来游时间77、多波动项目区旅游者在出游时间多波动。周末游客多，平时游客少。尤以中秋、端午、清明、五一、十一、春节等节假日期间为多。5、以XXXX及周边县市游客为主XXXX及周边县市游客是客源市场的绝对主体。6、出游花费（按旅游目的）特征以门票、餐饮为主。3.6.2游客特征分析从现有资料来看，参照XXXX近年来旅游发展情况，项目区的游客可为普通观光游客为主，而普通游客又以中青年为主。1、年龄结构据抽样调查显示，游客中19-35岁游客比重最高，青年出游的最大特点是追求体验和探奇，这正恰恰与XXXX现阶段野趣、自然的产品特征相吻合。2、职业结构游客的职业构成主要以学生、技术人员、公务员及管理人员四块为主。职业特征78、显示出：具备“闲时”的修学、教育市场以及不受“闲钱”困扰的商务（企业）、公务（国家公务员）旅游市场具有较大发展潜力。3、旅游方式从数据统计上，现状旅游多为一种自发行为，与亲友和家庭结伴比重较高。表明XXXX在大众游客组织和市场开拓上存在较大差距，尤其是旅行社等接待服务体系的建设有待加强，市场存在的问题较多。4、地域分布从客源地域分布来看，主要以XXXX市辖的近距离市场为主，其次是XXXX省其他市县，而外省游客相对较少，其中广东游客又占到外省游客总量一半以上。这一区域旅游生产和消费的内生性，事实上造成规划区域内旅游需求总量有限、停留时间短暂、花费较低以及对地方经济推动力不强等问题。5、旅游消费项79、目开发后主要是餐饮住宿收入、水果采摘收入、水上活动门票收入、露营设施收入以及其他生活消费收入等。6、出游目的游客来农庄的主要目的是观光休闲，商务、公务出差、会议、接受革命教育等比较低，这说明其旅游仍处于以观光休闲为主的初级发展阶段。3.7客源市场定位及市场划分3.7.1客源市场定位参照旅游产品设计及游客行为分析，我们在目标市场范围介定中考虑近域性因素，将目的地客源市场定位为以下三级：一级市场XXXX城、乐安县城、宜黄县城、永丰县城等靠近项目区的城市，以及与XXXX临近的城市，南昌及广东、福建省等经济实力与出游能力较强的城市，同时兼顾自驾车旅游市场。二级市场拓展到XXXX全境，广东与福建大部分地80、区，同时积极开拓长江三角洲等经济发达区。三级市场重点市场为珠江三角洲与长角三角洲主要城市并扩展到全国范围内的大城市。充分挖掘客家文化，吸引港澳台及日韩等海外市场。3.7.2市场划分1、苗木花卉、森林观光市场项目依托现有的苗木繁育基地，以及临近“凌云山省级自然保护区”的优势，既有奇异花卉、森林景观可赏，也有观景水库等水体景观可鉴，既有适合大众观光的水光山色，也有适合小众观光的奇石怪洞，这一市场包括大多数游客。2、户外运动、水上娱乐市场农庄依托区域内的自然景观及地理优势，设置露营、水上活动、登山等项目，吸引了不少户外运动爱好者来此从事户外活动。3、乡村旅游市场农庄旅游区设置水果种植采摘区、苗木花卉81、繁育等，同时区内包含多个自然村落，绿树掩映，村居井然，农夫耕作，炊烟袅袅，田园风光优美，吸引了众多的城市居民体验农家生活，这一市场包括家庭休闲市场、周末度假市场等。4、养生度假市场景区内自然风光优美，山水一体，空气清新，除了观光、休闲、运动外，还可作为养生的载体。这部分市场包括白领族、银发族和部分商务游客。5、分流客源市场附近景区的分流市场，主要包括到XXXX出差、商务和旅游的游客，到龙虎山景区、瑞金等地串线的游客。3.8市场规模预测游客规划预测以农庄发展规划以及远期经营为基础，设置年接待能力3万人，近期考虑到XXXX旅游发展迅猛的势头，对区域内游客增长的拉动作用以及通过广告宣传等商业手段带动82、的游客增长，远期考虑农庄快速发展后通过自身品牌、服务及知名度的扩大带来的游客，设定开发初期农庄游客年增长10，建成期考虑到生态农庄的平稳发展，年增长率为20，开发后期及成熟经营期，年增长率为8。20172021年，旅游区开发初期，增长率按10%计算。20222026年，旅游区建成期，增长率按照20%计算。20272031年，开发后期及成熟经营期，增长率按照8%计算。结合XXXX旅游总体情况分析，对吴家村在近、中、远期客流量的预测如下：旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）规划分期年度较上年增长率（%）预测游客量（万人次）近期2017103.302018103.632019103.992020183、04.392021104.83中期2022205.802023206.962024208.3520252010.0220262012.02远期2027812.982028814.022029815.142030816.362031817.66第四章 项目选址与建设条件分析4.1项目选址位置1、项目位置项目位于XXXX省XXXXXXXXXXXX大禾场、佰公祠村小组，XXXX沿线。2、建设范围XXXX生态农场是一个以生态开发为宗旨，以苗木繁育为依托，集养殖、种植、旅游休闲为一体的绿色生态农庄。项目总面积约为1964亩，其中荒地面积87亩、水域面积119亩、林地面积1758亩。4.2项目建设条件分析84、4.2.1区位与交通XXXX位于XXXX省东南部，XXXX市东北部。东邻石城县、广昌县，南接瑞金市，西连兴国县及吉安地区的泰和县、万安县、遂川县等县，北毗乐安县、宜黄县、永丰县，西南接于都县。其南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方千米。县城距省会南昌市324公里，至XXXX市162公里。珠三角和闽三角经济快速发展和城市群发展形成的巨大市场潜力为XXXX的生态观光旅游开发提供了理想的区域经济环境的支撑。XXXX地处XXXX省南部，是XXXX地区北大门，与广昌、石城、兴国、瑞金相邻，昌厦公路、319国道及正在动工建设的鹰瑞和石吉二条高速公路途经XXXX，途经XXXX的鹰瑞85、汕铁路已列入全国铁路网建设调整规划。公路、高速公路和铁路建设形成XXXX路网构架，完善的交通网络成就了XXXX优良的区位优势。XXXX生态农庄距XXXXXXXX城、抚州乐安县城、宜黄县城、吉安永丰县城均在60公里左右，省道S222贯穿农庄全境，交通便利。4.2.2自然地理概况（1）地质地貌项目区域是武夷山山脉的分支，连绵不断，位于属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。气候属中亚热带季风湿润气候区。气候温和，四季分明，日照充足，雨量充沛，冬无严寒，四季分明，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。多年平均气温18.90C，年日照时数为1938.6小时。无霜期约280天。多年平均降水量1520毫86、米，其中4至6月约占55%，10-12月降水量最少。（2）水文气象项目区靠近XXXX河，地表水补给范围大，有利于储蓄积水，给予本区丰富的供水资源。（3）土壤植被XXXX土壤分为水稻土、潮土紫色土、石灰土、红壤土和山地黄壤6个土类，40个土属、144个土种。其中水稻土和潮土主要分布在河谷低洼与河谷平原地带，紫色土、石灰土、红壤土、地黄壤主要分布在山地丘陵地带。水稻土占可耕地面积96.13。潮土占耕地面积的1.11，紫色土占山地面积的3.74，石灰土占山地面积的0.18，红壤土占山地面积的93.19，山地黄壤占山地面积的1.96。本项目区土壤偏酸性，以红壤土、紫色土、水稻土3个土类为主，兼有石灰土87、潮土，共有8个亚类。其中红壤、紫色土主要分布在500米以下的丘陵坡地。XXXX地处中亚热带常绿阔叶林带，自然植被主要为森林植被天然植被和水生植被，人工植被有用材林、经济林、防护林等。共有82科472种植物，分为常绿阔叶林、针阔混交林、针叶林、竹林、散生灌丛林和油茶林六个基本林型。项目区内植被类型多样，林相较丰富。目前，植被以针阔混交林、针叶林、竹林、散生灌丛林为主，乔木主要有马尾松、杉、木荷、黄檀、梧桐、油桐、樟、栎等针阔叶树；灌草则杞木、胡枝子、黄荆、映山红、白檀、黄茅等常见。大部分郁闭度好，部分地区有侵蚀现象。4.2.3地震根据中国地震局制定、国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实88、施的国家标准中国地震动参数区划图（CB18306-2001），本工程区域地震动峰加速度小于0. 1g，现城市建设按基本烈度6度设防。4.2.4基础设施条件（1）运输条件：XXXX生态农庄距XXXXXXXX城、抚州乐安县城、宜黄县城、吉安永丰县城均在60公里左右，省道S222贯穿农庄全境，交通便利。（2）给排水与供电设施条件：项目区位于XXXX、陂头村，供水、供电管道线路可满足使用要求。（3）通讯网络传输：XXXX移动基地遍布全乡各村，电话线路采用光缆传输和接线箱的方式，通讯网络传输良好。4.2.5建筑材料供应XXXX建筑材料丰富。附近砖厂、沙石场众多，砖、砂砾石材质良好，可就近取材，运输距离短89、，运输成本低。县内有宝华水泥厂，老山石灰场，水泥、石灰材料性能稳定可靠。有多家板材厂、水泥预制构件厂。其他建材可采用外购方式在县城及周边省市购买。项目区内水电供应充足，项目区进出交通便利。4.2.6相关政策随着我国国民经济的健康、协调、高速发展，人民文化水平的提高及生活观念的转变和进步，我国的旅游业有了突飞猛进的发展。我国政府从中央到地方的各级部门和管理机构都十分重视旅游业，并把旅游业定为积极发展新兴产业的第一位。项目区所在地区为了加快富民强区的步伐，不断强化招商引资工作，完善了外商投资政策，出台了招商引资奖励等政策，以创造优越的招商环境。同时XXXX加快了审批制度改革，出台一系列的配套服务设90、施，增强了项目审批的透明度，提高了办事效率，进一步营造了“亲商、安商、富商”的良好氛围。第五章 总体规划方案5.1项目建设指导思想1、建设上尽量不破坏原有自然景观。生态农庄的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态农庄经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态农庄的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，同时为允分展现特有的自然风貌，生态农庄的规划、设计和建设上将在保持原有景观的基础上进行必要的整改。2、兼顾景观生态性与与娱乐性。在对生态农庄进行实地规划时将通过合理布局，采取接待区、苗木花卉区、水上娱乐区、森林景观区、林间露营区分开等措施，既丰富了植物景观群落，又增加对自然环境开发利用的91、最大性和对原有环境的保护，以及观光采摘的多样性和趣味性。3、开发“体验经济”。通过生态农庄的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态农庄的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。4、服务设施规划具有现代性。在服务接待区、餐饮区、景观亭、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。5.2项目规划原则XXXX生态农庄的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与旅游开发发展有机结合起来，实现产业92、化发展和生态环境相互可促进的良性循环。XXXX生态农庄根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势、“水”的优势以及森林资源的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建设。1、整体性与开放性的原则生态农庄的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态农庄内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时生态农庄本身将与周边环境相互衔接、相互融93、合。2、生态性原则高度重视当地的生态效益和环境保护。充分利用现有水网、山体、植被等自然条件，合理引导功能空间与自然生态系统的协调发展，保持地区的生态环境平衡，实现可持续发展，按照自然资源赋存条件，社会经济条件，人群条件等方面的实际情况统筹安排，合理规划协调发展。3、渐进原则坚持规划的科学性与可行性的结合，近期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统一。4、参与性原则亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态农庄在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态农庄本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态农庄的生产、生活的方方面面，多层面地体验94、农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。5、特色性原则充分发掘项目区自然资源潜在优势，并合理的加以整合开发利用，加强旅游环境治理，旅游功能完善，扩大旅游容量；加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。通过保护自然生态景观，选择合适的植物配量方案，凸现绿化的个性特征和时代特色，同时，使其各景观区域，各团组具有较强的可识别性，突出游览观光与休闲度假复合这个主题。6、多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态农庄在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。7、实用原则坚持经济方便，95、合理规划和布局服务设施，充分结合现有地形，地貌及植被包括水体，溪流，山林地和古树名木，利用环境景观优美地带进行绿化，给予自然生物若干自然生存环境，绿地布局与其他景观资源复合，植物配置恰当考虑其生命周期和群落演潜进程。5.3项目规划范围及目标5.3.1规划范围本项目规划范围为XXXXXXXXXXXX、陂头村所涉范围面积约为1964亩，其中荒地面积87亩、水域面积119亩、林地面积1758亩。5.3.2规划目标坚持以人为本，树立社会主义科学发展观，以生态旅游和可持续发展思想为指导，以物质文化、非物质文化和生态环境保护培育为目标，在保护自然环境和维护生态平衡的前提下，进行旅游开发规划，通过改善旅游环96、境，完善旅游基础设施，使生态农庄的自然、文化、生态、环境等得到有效保护和合理开发利用，实现环境效益、社会效益、经济效益的和谐统一，追求综合效益的最优化。把宁县XXXX生态农庄旅游打造成为XXXX龙头旅游项目之一、XXXX市重点旅游项目、XXXX省南部旅游线路重要节点。5.4项目总体布局5.4.1功能分区XXXX生态农场是一个以生态开发为宗旨，以苗木繁育为依托，集养殖、种植、旅游休闲为一体的绿色生态农庄。项目总面积约为1964亩，其中荒地面积87亩、水域面积119亩、林地面积1758亩。项目分为六大功能区域，即游客接待及餐饮区、苗木花卉区、百果观光采摘区、水上娱乐区、林间露营区、森林休闲景观区，97、项目运用现代化市场营销手段，在生态示范区的基础上，立足生态农庄山青水秀、“绿色环保”以及生态休闲区的特点，充分利用生态农庄的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然生产休闲康乐教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。5.4.2交通系统根据各个功能区块的要求不同，区域内部道路系统分为车行道、步行道二级体系。1、车行道进入生态农庄的道路条件较好，为省道S222，游客通过该道路进入农庄入口或游客接待区。2、步行道联系农庄及山体景区内部各个小景点，结合具体环境和功能要求，兼顾安全突出特色，采用水泥硬面、石条铺装、卵石铺装、嵌草铺装、木栈道、素土路面等形式，宽1.98、52m，道路两边为自然植被景观。5.4.3给排水及污水处理中心区接待设施用水按照集中取水，统一建设，统一管理，统一供水。为防止水体污染，服务接待区均采用雨污分流的排水体制。污水收集后通过排污管网送农庄污水处理站统一处理，用于生产沼气，污水实现零污染排放。5.4.4环卫及固体废物处理服务区、观景点、娱乐区以及游览步道、公路侧均设立垃圾箱，在农庄设垃圾转运站一座，收集垃圾至当地垃圾处理厂进行无害化处理。服务区、观景点、娱乐区附近设置公厕，粪便污水由服务接待区污水处理设施统一处理后排放。5.5主要建设内容观光生态农庄立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的水果为宗旨，走农业观光、休99、闲渡假之路。在休闲活动安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有水果采摘、垂钓、水上娱乐、花卉种植及观赏、登山、攀爬、林间露营等，是久居城市的人回归自然，追究野趣，享受大自然环境，也是进行“寓教于游，寓教于乐”的科普教育理想之地。（1）游客接待及餐饮区游客接待及餐饮区为整个农庄的入口，位于项目区域北部，XXXX东北部。总面积2亩，设置接待中心、服务部、餐饮区及停车场，总建筑占地面积400，其中接待中心占地300，餐饮店占地100；总建筑面积1700，接待中心1500，餐饮店200。接待区的服务部入口接省道S222，设置停车场及景区公路。采用现代建筑准三星级装修标准，可同时供100、300人就餐。餐厅菜肴大部分使用附近农村的绿色种植、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。（2）苗木花卉区苗木花卉区位于项目区域北部，XXXX西北部，总面积35亩。区域以苗木繁育为依托，集观赏珍稀、珍贵树种、体味苗木的繁育过程、体验和参与苗木种植等农事、农活于一体。（3）百果观光采摘区百果观光采摘区位于项目区域北部，XXXX东北部，游客接待及餐饮区东南部，总面积50亩。区域内通过种植赣南特有的水果，引进适合种植的水果，使区域内常年都能看到各种水果，让游客参与采摘水果、体味采摘乐趣、享受纯天然水果的美味。同时建有休息亭、长廊、栈道、等休闲项目供游客观赏、休憩。（4）水上娱101、乐区水上娱乐区位于项目区域南部，XXXX西侧，总面积119亩。水上娱乐区利用区域内的小型水库，设置水上活动中心、景观亭、拱桥、垂钓区、水上娱乐区、步行小道等设施，购置游艇、竹排、垂钓伞等设备，让游客在大自然中体验别有风味的水上娱乐活动。（5）林间露营区林间露营区项目区域南部，XXXX西侧，水上娱乐区西北部，总面积300亩。林间露营区在原有自然环境的基础上，对其进行改造及保护，可为游客提供夜间露营、体验大自然的美好。（6）森林休闲景观区休闲景观区总面积1458亩，休闲景观区利用项目区内的森林资源及地利优势，集登山、露营、露天餐饮、户外娱乐等休闲为一体，品味大自然风景。（7）附属建设1)沼气池满足102、生态农庄照明、动力等需要。2)滴灌系统。第六章 建设及工程方案6.1建筑方案6.1.1设计依据1、民用建筑设计通则 GB50352-20052、建筑结构荷载规范GB50009-20013、混凝土结构设计规范GB50010-20024、建筑地基基础设计规范GB50007-20025、砌体结构设计规范GB50003-20016、建筑给水排水设计规范 GB50015-20037、建筑设计防火规范GB50016-20068、公共建筑节能设计标准GB50189-20059、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-201011、建筑物防雷设计规范 GB50057-201011、民用建筑电气设计规范J103、GJ16-200812、建筑抗震设计规范GB50011-201013、屋面工程技术规范（GB50345-2012）6.1.2设计原则1、因地制宜充分利用原有自然地形，通过形式丰富的驳岸处理手法实行全面规划，合理布局，分步推进，将所处的特殊地理位置和环境，化为独特的地理优势，将接待区的建筑形式与区域内自然资源紧密地融合在一起，绘成了一幅和谐优美的景观画面。2、总体布局上侧重特色，融入自然环境、乡土文化与客家内涵，创造格调古朴、情趣独特、四季花果飘香、处处空气清新的观光旅游休闲区。3、建筑与景观均采用以景为单元的造园手法，按照大分散、小集中的布局方式，突出景观效果，增强观赏性、趣味性。各项设施吻合104、自然环境和体现时代精神，映射自然景色，丰富景观，并适合组织景观序列和安排浏览路线，以满足不同层次游客的需求。6.1.3项目建筑设计1、用地状况及建设规模项目总面积约为1964亩，其中荒地面积87亩、水域面积119亩、林地面积1758亩。项目分为六大功能区域，即游客接待及餐饮区、苗木花卉区、百果观光采摘区、水上娱乐区、林间露营区、休闲景观区。主要建筑位于游客接待及餐饮区，总建筑占地面积400，总建筑面积1700。其中接待中心占地300，建筑层数为5层，建筑面积1500；餐饮店占地100，建筑层数为2层，建筑面积200。其他零星建筑分布于百果观光采摘区、水上娱乐区、林间露营区等，主要为观景亭、休息105、亭、拱桥、长廊等建筑。6.1.4建筑结构1、设计依据（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（3）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（4）建筑工程抗震设计规范（GB50011-2010）；（5）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（6）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；2、地基基础选型（1）基础安全等级为乙级。（2）基础选型：结合本工程的结构形式及荷载特点，经过经济、技术、环境等各方面的比较，基础结构形式暂定为柱下条形基础。3、结构形式本工程建筑结构类型为框架结构，局部设计106、构造柱。楼板和屋面板、楼梯均为现浇钢筋混凝土板。4、地震基本烈度：7度，根据建筑工程抗震设防分类标规定，抗震设防类别应不低于重点设防类，应按高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施。5、根据建筑功能及建筑高度，本工程确定建筑结构安全为三级，属二类建筑。6、荷载取值（1）活荷载标准值功能性用房：2.0KN/M2卫生间：2.5KN/M2走廊：2.5KN/M2屋面：0.9KN/M2消防疏散楼梯：3.5KN/M2（2）风荷载基本风压：0.35KN/M2地面粗糙类别：C类风载体系系数：1.37、隔墙外墙及分户墙：240厚砖墙；户内隔墙：240混凝土泡沫砖。6.2工程方案6.2.1基础设施建设6.2107、.1.1给排水工程1、设计依据室外给水设计规范GB50013-2006；室外排水设计规范GB50014-2011；建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）；建筑设计防火规范GB50016-2010；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 （2005年版）；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；生活饮用水卫生标准GB5749-2006（2012年版）；2、给水系统（1）项目水源、水质、水压项目区域内无市政自来水供水，采取由山涧溪流水或地下水为水源，建设安全饮水系统。（2）给水管网设置给水管网采用枝状管网。为解决供水压力和低压消防压力，拟在高地设置蓄水净化池108、，容积为5m，日供水能力为30吨，敷设供水管线150米，蓄水池半地下式美观实用，不影响环境。（3）最高日用水量估算：1）最高日生活用水量确定根据建筑给水排水设计规范GB50015-2003，生活最高日用水量计算见计算表；用水量定额及小时变化系数表序号用水类别数量用水定额小时变化数Kh使用时间(h)1游客50040L/人.d1.5122餐饮30010L/m2.d1.5123休闲及住宿20010L/m2.d1.5124其他用水量表序号用水类别最高日用水量（m3/d）最高时用水量（m3/h）备注1游客202.52餐饮30.3753休闲及住宿20.25不计入最高时4其他0不计入最高时5小计253.12109、56未预见水量2.50.313按10%计总计27.53.438（2）消防用水量：按建筑防火设计规范GB50016-2006要求，室外消防用水量为10 L/S。3、室外排水设计各片区均采用雨污分流制。雨水经有组织汇集后，就近排入溪河；污水经有组织汇集后，排入污水管网，由污水处理站处理达标后排放。6.2.1.2供电设计1、设计依据、规范 民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008供配电系统设计规范 GB50052-200910KV及以下变电所设计规范 GB50053-94建筑物防雷设计规范 GB50057-2010 有线电视系统工程技术规范 GB50200-94住宅设计规范 GB50096-199110、9人民防空地下室设计规范 GB50038-2005 建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑照明设计标准 GB50034-2004民用建筑设计通则 GB50352-2005住宅建筑电气设计规范 JGJ24220112、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。项目主要用电为照明、夏天风扇电视、空111、调等，参考工业与民用配电设计手册第三版，取建筑负荷密度为 50W/，项目建筑面积为1700，同时系数取0.8，项目装机容量为68KVA。 配备100kVA变压器一台。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。旅游道路1、设计依据（1）公路建设项目交通量评价方法交通部颁发（2）公路工程技术标准（JTG B01-2003）2、景前区道路（1）线路按照规划，景区道路5公里，宽5米，按四级道路标准设计。线路设计原则：按照自然地形，在线路112、设计时尽量减少土方量。道路分级明确，路网形态清晰，使管理者能够方便管理，游客能够方便进出。（2）主要技术标准道路等级：四级公路；设计车速：20公里/小时；计算荷载：BZZ-100，车辆荷载：城-A；平曲线最小半径：15米；道路最大纵坡：9%；（3）路面工程面层20厘米厚的C25混凝土，基层为15厘米厚的5%水泥稳定碎石层，垫层为15厘米厚的砂砾层。（4）路基工程要求土基回弹模量30米pa。如不能满足地基要求时采用丁码0.4米厚人头石。填方路基，施工前应清除垃圾和杂填土。要求换填路基段，路基压实度要求按设计标准。3、步行道（1）线路建设步行道7.5公里，道路宽度1.52米。旅游步行道连接片区各建113、筑、景点，以形成片区步行道交通网络。（2）设计原则主要游览步行道尽量作到能形成环线，方便游客游览，不走回头路。游览步行道应尽量作到不破坏或少破坏自然风景，工程量少。游览步行道应视所处自然环境，有其独特风格，并与环境相协调。（3）主要技术标准游览步行道路基宽度1.52米。道路纵坡大于1：1-1：3地段设人行踏步台阶。路基铺筑材料：路基两边各镶粗凿料石，料石规格为25厘米25厘米100厘米。路基两边料石中间铺设厚25厘米碎石。踏步台阶用高25厘米、宽30厘米、长110厘米细凿料石铺设。4、林荫道建设林荫道长1.5公里，主要根据原有自然环境进行改造，方便游客的休憩，林荫道主要分布于水上娱乐区。6.2114、.3停车场考虑到游人有时候以集体的形式参观游览，对停车要求较高，农庄根据使用要求规划两处供游人停放车辆的停车场，停车场采用成品合成材料的草坪砖，既能是停车场焕发绿色生机，也能使停车场地面增大雨水渗透性，本设计室外地面考虑大型客车停车场，停车场面积为10000，主要分布于游客接待区及水上娱乐区。6.2.4生态与绿化工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.1-2008）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、土地开发整理项目规划设计规范（TD/T1012-2000）；4、土地开发整理项目验收规程（TD/T1013-2000）；5、灌溉与排水工程设计115、规范（GB50288-99）；6、国家及当地的现行设计规范和技术标准。（二）生态园植树技术要求：、起苗：针叶苗要采用挖神仙土的方法，其它阔叶苗，要保证根系完整，少伤主根，不伤侧根，多留宿土，尽可能做到当天起苗当天栽植，栽不完的苗木，一定要及时假植。、选苗：健壮、无病虫害，无机械损伤无双顼芽，梢部充分木质化。、撩壕：宽80crn，深60- 70cm，要求从下而上，坚持表土入底，心土换表土。、挖穴：规格要求，大穴80cm见方，中穴60cm见方，小穴40cm见方，要求正方形，切忌锅底形。、施足底肥：以磷肥为主，每兜半斤，施入穴底，并与穴底细土拌合均匀，上面再加一层细土后栽苗，以根系不直接接触肥料为原116、则。、栽苗：杆直、根舒、踩紧，深浅适度，浇足定根水。长绿阔叶苗，栽后要适当进行修剪，剪除部分叶片。栽后培土，要做到内紧外松。其他小品及设施项目的小品及设施主要分布于农庄各景点，主要为亭、榭、长廊、坐凳、景观桥等，其中亭榭3个，分布于水上娱乐区；景观桥一座，设于水上娱乐区，坐等、长廊若干，按需分布于各景点。其他设施及设备主要为游艇、竹排、垂钓伞、帐篷、垃圾箱等，游艇、竹排、垂钓伞设于水上娱乐区，其中游艇100艘，竹排20副，垂钓伞50个；帐篷主要为方便游客露营使用，分布于林间露营区，按需设置，方便拆卸。垃圾箱均匀分布于各景点。电信及通讯电信系统的设计根据和管理的需要，为工艺装置、辅助设施和公用工117、程等提供通信联络，尽量依托XXXX电信中心的通信能力，力求做到技术先进、经济合理，并能适应城市电信公用网的发展，达到传输迅速可靠、网络透明、兼容性强、综合电话交换、图文数据处理和计算机信息传诵等功能一体化。电信设施的设置包括数字程控交换系统、调度系统、总调度及专业调度、移动通信、装置内部通信、旅游区线路等。第七章 环境保护7.1编制依据中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国污染防治法；环境空气质量标准（GB30951996）；大气污染物综合排放标准（GB162971996）；污水综合排放标准（GB89781996）；城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）一类标准；地表水环境质量标准（118、GB382002）；中华人民共和国文物保护法；建筑隔声评价标准（GBJ121-88）；建设项目环境保护管理办法(86)国环字第003号；环境空气质量标准GB3095-1996；建筑施工场界噪声限值GB12523-1990；86国环字第003号关于建设项目环境保护管理方法。7.2环境现状分析1、大气环境项目区内无重大污染源，大气环境质量优良，经实地踏勘调查除了外围当地居民炊烟、过境交通所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无其它有害气体。2、水体环境经勘查，项目区内地下水体保护良好，无水资源污染源。3、声环境项目区外无声环境污染企业，唯有过境交通噪声对景区影响较大。7.3影响环境的因素分析及采取的措119、施1、建设期影响环境的因素分析及采取的措施施工噪声项目建设过程中，可产生较高分贝的施工噪声，等效声级可高达70-80dB，超过了国家建筑施工场界噪声限值，对人和野生动物都有一定影响。措施：施工期必须设置防护围栏，以降低噪声分贝值，并严禁夜间进行施工。建筑垃圾拆迁过程和施工过程中会产生一定的建筑垃圾，如果乱堆乱放，会污染环境。措施：及时清运至定点垃圾场。施工扬尘主要来源于土方挖掘和运输车辆等。措施：施工场地必须设置围栏，经常洒水，降低TSP浓度。对生态环境的影响在建设过程中，会破坏现有的少量树木。措施：设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。120、竣工后应尽快广植树木花草，美化环境。2、 营业期影响环境的因素分析及采取的措施生活污水：随着项目的建设和生态农庄的发展，游客势必会有较大增长，生活污水量亦将有较大增加。措施：生活污水须排入污水管道后处理零排放，不得暴露在露天下，也不得直接排放到河道和水域；规范游客的旅游行为，采取措施（如加大环保宣传力度、对乱丢垃圾者进行罚款等）提倡文明旅游、卫生旅游，以保持水体及整体环境的清洁面貌；项目区内的公共厕所应该设于人流集中处，污水不得直接排出。公共厕所应建成环保型。改善水质，要求各项指标达到国家地面水环境质量标准类水域的标准。噪声：主要来源于游客喧嚣声、音响、车辆等。措施：加强管理，项目区附近限制车121、辆鸣笛。通过绿化隔离减少外围车辆对项目区的影响。旅游车辆严禁驶入区内的车行道，进入入口处的停车场即禁止前行。游客在项目区内步行观光游览。生活垃圾：主要来源于游客抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。措施：在项目区内，设置垃圾收集转运站，以利于垃圾的集中处理；加强环保宣传教育，游客尽量不要乱扔垃圾，尤其是塑料袋、快餐盒等塑料制品类垃圾；定期清理垃圾，并将垃圾进行分类处理，加强垃圾的无害化处理和回收利用。大气污染物：为了保持良好的空气质量，营造一个清新的休闲环境，应该采取措施对污染物进行防治：在项目区域不得随意燃烧废弃物和垃圾；在项目区域不得兴建工矿企业；在项目区域不得随意燃放烟花爆竹。景观特122、色保护措施：在裸露岩、陡坡绿化造林，通过绿化规划，优化区域环境；按照规划统一培植植被，合理保护和利用周边环境；根据给排水系统规划建立排水系统和污水处理系统，各种污水必须排入污水管道；建立垃圾收集运出系统，将垃圾集中至垃圾场集中外运。严禁在项目区内倾倒各种垃圾，力求保持环境优美；区域各项规划和建设必须服从环境保护规划。7.4环境保护1. 保护范围保护范围：整个项目区范围，规划面积1964亩。2. 环境保护目标大气环境质量符合GB3095-1996一级国家标准。地表水质量符合GB3838-2002二类国家标准。生活污水达到GB8978-1996国家一级排放标准。环境噪声达到GB3096-93 I类123、标准要求。公共场所卫生达到GB96639673和GB16153的要求。3. 环境保护措施（1）积极宣传引导，提高环保意识环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是旅游业可持续发展的根本保证。为此，一是要加强对游客的宣传教育，在各个旅游景点的醒目处都要设立标语或广告牌，以增强游客保护环境的积极性、自觉性和主动性，杜绝游客乱摘乱扔、乱涂乱画等不文明行为；二是要加强对从事各种经营活动主体的宣传教育，让他们了解环境污染及其破坏环境的严重后果。（2）增加环保投入，完善治理机制治理好目前局部突出的124、环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施，当前重点是：对生活污水的处理及应用采用目前较为先进的技术，以使排水水质标准达到国际先进水平。生活垃圾的处理、收集和环境保洁做合理规划。园林绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现手法和技术，使景区的生态环境既保持自然韵味，又充满现代气息。项目区安全及防火应加强建筑消防审核、验收和监督工作或建筑防火措施；建筑物内部的消防设施和器材应完善配套，并定期检查，与消防关系密切的供水、供电、供气、通讯、交通以及医疗等设施应同步开发建设，不留缺口。7.5水土保持项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中，由于人为因素可能因施工开挖破坏植125、被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、农艺措施等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠两边种树种草，涵养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。第八章 安全卫生与消防措施8.1安全卫生1、建筑及项目区布置安全（1）项目区自然条件安全本地区地震烈度为6度，本次设计的建、构筑物按相应的烈度设防。（2）总图布置安全总图布置考虑安全因素，如消防通道、道路宽度、道路转弯半径、绿化隔离等满足安全使用要求。（3） 交通安全设施在即将进入项目区处设置指示牌和减速带，保证在项目区入口300m范围内，过境车辆低速行驶，保证行人126、安全。（4）运输安全项目区道路交通标志，其位置、形式、尺寸、颜色等均应符合国家安全部、公安部和交通部颁发的现行规定，如项目区旅游道路要设置必要的引路牌，在险情、危险处的设置醒目的标牌和栏杆，确保旅游安全。2、 旅游安全措施（1）设置导游标志，在入口处，游览路线叉路口等处设置导游标志，是游客熟悉游览路线，既提高游览效果，有避免迷失方向。（2）在坡度较大，相对高差较大的地方，建设坚固的防护设施，并在适当地方设置供游客短暂休息的场地，以便游客能够恢复体力，客流量大时能临时避让，避免过于拥挤，发生危险，各种游客集中且容易发生跌落、淹溺等人身事故的场所。（3）凡游客正常活动边缘临空高差超过1m处，均应设127、置护栏设施。(4)各种装饰性、示意性和安全防护性的构筑物，严禁采用锐角、利刺等形式。(5)设置治安岗，组建联防办，负责旅游区内治安管理和救护工作，并配置通讯联络设备，严防不法分子抢劫游客财务或危害游客生命安全。(6)旅游区内电力设施周围，应根据具体情况设置相应的防护设施，以保证游客的人身安全。3、 电气安全（1）防雷与接地高低压电气设备在正常条件下，绝缘外露金属部分及安装金属支架应进行接地保护。在低压系统中，变压器中性点直接接地，接地电阻不大于10欧姆，电缆线路的零线在引入建筑物处应按规范重复接地。（2）配电室选用“五防”功能的高“开关柜，确保人身安全。（3）项目区内所有电路要正规架设，谨防因128、用电不慎造成的各类安全事故。4、卫生（1）建立卫生制度，进行随时随地的清扫和垃圾收集。（2）固体废弃物的收集、运输和处理。（3）为保护旅游区公共环境卫生，防止疾病传播，按照中华人民共和国传染病防治法中的有关规定，对接待中心、餐饮服务场所定时喷洒消毒液，随时擦洗游客易接触的地方，保持环境整洁卫生。8.2消防1、设计依据 建筑设计防火规范GB50016-2006 火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008 建筑灭火器配置设计规范GB50140-20052、 建筑防火等级 本项目建筑物等级均按二级耐火等级要求设计。3、消防方案（1）积极培育游客和业主的安全意识，设立警示牌，项目区内工作人员要经129、常巡查。（2）项目区内要经常开展消防知识培训，能使各企业员工正确使用各种消防设备，同时注意对各种火灾隐患的识别和排除（3）消防设施规划主要针对建筑物防火。建筑物的防火首先在大型建筑物内修建紧急安全通道，醒目处设置干粉、二氧化碳灭火器等。（4）建立区域综合防灾的立法体系，研究并制定防灾治理综合性法制对策。建立区域统一的减灾防灾管理机构和体系，负责灾情预报、防灾规划、宣传教育、指挥协调、制度建立与执行、统计评估等职能，更好地承担村内减灾防灾管理工作。建立景区综合减灾防灾的工作体系，做好“测”、“报”、“防”、“抗”、“救”和“援”六大工作环节。确保度假区综合减灾的技术支持，制定综合减灾规划，完善减130、灾设计体系。第九章 节能方案分析9.1用能标准和节能规范国家和省有关法律、法规1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、节约用电管理办法4、XXXX省节能监察办法5、XXXX省节约能源条例6、XXXX省资源综合利用条例指导性文件1、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知2、 国家发改委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定国家、行业标准及规范1、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）3、用能单位能源计量器具配备和管理导则GB17167- 20064、综合能耗计算通则GB2589-19905、产品单位产量能源消耗定131、额编制通则 GB/T17167-2006 6、节能中长期专项规划国家发改委20047、绿色建筑评价标准GB/T50378-20068、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20019、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20049.2能耗状况和能耗指标分析项目为生态农庄建设项目，项目营运期主要消耗能源包括电、水，电能主要消耗在照明、夏天风扇、电视、空调等设备上；水能主要为生活用水。各能源消耗情况如下：9.2.1用电量项目主要用电为照明、夏天风扇电视、空调等，参考工业与民用配电设计手册第三版，取建筑负荷密度为 50W/，按年使用时间 365*12=4380h 计算，项目建筑面积为1700132、，同时系数取0.8，即项目年使用电量为29.78万kWh。项目区电力供应比较充足，供电有保证。9.2.2用水量项目用水主要为生活用水，项目日用水量为27.5m，年用水天数为365天，即项目的年用水量为1.00万吨。序号用水类别最高日用水量（m3/d）最高时用水量（m3/h）备注1游客202.52餐饮30.3753休闲及住宿20.25不计入最高时4其他0不计入最高时5小计253.1256未预见水量2.50.313按10%计总计27.53.438项目区水资源丰富，采取由山涧溪流水或地下水为水源，建设安全饮水系统，日供水30吨，供水有保证，能满足项目用水需求。9.2.3综合能耗分析该项目消耗的能源主133、要为电力、水，综合能源消耗折合标准煤见下表：能源消耗综合表年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）电万Kwh29.780.1229 kgce/kWh（当量值）36.600.334kgce/kWh（等价值）99.47能源消费总量（吨标准煤）36.60当量值）99.47（等价值）耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）水万m31.00.0857 kgce/t0.86耗能工质总量（吨标准煤）0.86项目年耗能总量（吨标准煤）37.46（当量值）经计算，本项目综合能耗当量值为37.46吨标准煤/年。9.3节能措施建筑节能建筑领域作为国家能耗“大户”，134、能耗已接近中国社会终端总能耗的30%，因此，改变建设方式，全面推进能源、原材料等资源节约和综合利用，加快资源节约技术的推广应用，是我国现今社会良性发展的要求。根据国家新建科【2005】55号通知精神，本次建筑用房将严格执行国家及省市有关节能规定，切实落实各项节能措施，以提高能源利用的效率。其中，建筑维护结构中的围墙、窗户和屋顶是节能的重要部位。具体建筑节能设计如下：1、建筑朝向、入口避风措施及外保温体系类型：南北向；入口设有门斗；外保温体系采用粘贴聚苯板保温体系。2、外门窗：外门为节能型铝合金门；窗为节能型塑钢窗。外门及窗传热系数不得大于2.5W/（.k）。3、体型系数：0.190.3，屋面传135、热系数限制K0.35，外墙面K0.6，消防通道板底K0.45。4、窗墙比：南-0.26；北-0.29；东-0.18；西-0.18。5、墙体：外墙使用自熄式聚苯乙烯泡沫塑料板保温。6、其他部位：（1）屋面：屋面保温层为120厚聚苯板；（2）以上使用的聚苯板均为自熄式聚苯乙烯泡沫塑料板（密度为18kg/m），做法间新03J103。为了实现有效节能，外墙采用贴聚苯乙烯泡沫塑料板保温，屋面采用聚苯板保温珍珠岩找坡，而门窗采用气密性较强的塑钢窗，以减少建筑本身的能耗。采取以上措施后，可以达到建筑节能的要求。电气节能措施1、变电所 380V测设置电容器，以改善功率因数。2、变电所的位置尽量靠近负荷中心，以136、缩短供电距离，减少电力的损耗。3、选用高效的节能灯具和光源，如荧光灯和金属卤化物灯。4、采用节能变压器。节水措施项目用水主要是生活用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、给水阀门选用高质量的防泄漏阀门，卫生器具选用延时自闭冲洗阀门，降低水资源的耗费。2、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。主要管理节能措施加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。第十章 项目实施进度计划10.1实施措施为增加社会经济效益、确保工程的顺利实施，必须做到以137、下几点：1、作好开发建设项目的规划设计工作，严格按有关建设程序报建。2、工程项目按国家规定进行招投标，选择施工单位，选择具有资质的监理单位进行监理，确保工程质量。3、加强管理，对范围内建设项目实行统一管理，杜绝乱建、乱挖以及破坏景区资源的行为和事件发生。4、建立健全工程项目建设的组织机构，配置得力的管理、工程技术、经济和财务人员，落实项目责任制，项目结束后，进行审计。10.2项目实施内容和建设阶段1. 项目实施内容（1）准备工作：编制可行性研究报告及评估、论证、批复、招投标、准备设计资料等。（2）勘察设计：项目区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。（3）规划建设：设备的采购、落实协作关系、土138、建施工、设备安装与调试等。2. 项目建设阶段第一阶段为勘察设计阶段，第二阶段为施工阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行技术培训及有关设备订货工作，土建施工末期可提前进行设备安装工程。10.3项目实施进度计划本项目建设期为2015.12016.12，其中从2014年6月前开始前期准备工作，2015年1月开始建设工作，2016年12月底完成。工程进度计划详见表10-1。表10-1 项目实施进度计划表季度工作内容201420156789101112123456789101112项目前期工作勘察设计项目招投标土建工程环境保护139、整改设施及小品建设竣工验收季度工作内容201667123456789101112项目前期工作勘察设计项目招投标土建工程环境保护、整改设施及小品建设竣工验收第十一章 组织机构与人力资源配置11.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能机构程序方法和技术；有相应的资质人才经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。 业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素140、质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用进度质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。11.2组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。11.3人力资141、源总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从县内下岗职工按规定考核择优录用，项目劳动定员40人。11.4员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。第十二章 工程招标根据中华人民共和国招投标法和中华人民共和国建筑法、国家计委第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定和第三号令工程建设项目招标范围和规模核准规定的要求，制定本项目招标方案。本项目建设管理全面实行“招投标制”和“工程监理制”。1、主体工程和主要设备一律通过邀请招标的办法确定，招标工作应委托有相应资质的招投标代理机构组织，严142、格施工队伍的资质审查，充分体现公开、公平、公正的原则，择优选择施工队伍，确保工程质量。2、加强对招标工作的组织领导，邀请纪检监察部门、司法公证处人员参加，对招投标实行全过程监督。3、严格招标程序，在实施招投标工作中，对工程承包范围、工程承包方式、投标方案编制、设计变更及技术经济签证、建筑材料及设备、工期工程质量验收和保修、安全生产、履约保证金、工程款支付与结算、评标办法，授予合同等方面都必须严格按照法定程序进行。4、工程监理必须具备乙级资质以上，项目甲方不应干扰监理单位和人员对项目监理的权利。12.1编制依据及原则1、编制依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）中华人民共和国招标投标法实施条例143、（3）国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法（4）七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定（5）2000年5月1日国家计划委员会发布的（6）工程建设招标范围和规模标准规定（7）XXXX省招标投标办法（8）XXXX进一步规范公共资源交易活动的实施细则2、招标工作原则建设项目主体工程的施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定中标单位。招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。建设项目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责，评标委员会由计划、教育和建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包144、或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。12.2招标方式招标方式主要分为公开招标、邀请招标两种类型。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位。2145、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜。与公开招标比较，邀请招标的优点是简化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比146、较了解，减少了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设置资质预审程序，为了体现投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一。邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程序相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也有可能排除了某些在技术或报价上有竞争力的实施单位。本项目采用邀请招标方式。项目招标基本情况见下表。 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他第十三章 投资估算及资金筹措13.1估算依据及说明13.1.1估算范围本估算为XXXX生态农场项目可行性研究报告投资147、估算，估算主要包括：建安工程费用、配套设施、景区道路、苗木花卉种植、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整和公用设备及器具购置、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。13.1.2主要编制依据1.根据有关专业提供的图纸、设备清单、材料表以及有关的文字说明。2.设备及安装工程（1）通用设备和定型设备价格参照厂家报价或有关部门核定的价格估算。（2）非标设备参照建设部有关标准。3.土建工程（1）根据有关专业提供的图纸、文字说明及相关资料。（2）参照2004年XXXX省建筑工程消耗量定额及统一基价表。（3）参照近期XXXX市工程造价信息。（4）XXXX主要建筑材料价格。4、其他费用（1）建设单位管148、理费根据财建2002394号文财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知的有关取费规定计取。（2）工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号文件）的相关规定计取。（3）工程咨询费按计价格19991283号文国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知的相关规定计取。（4）工程勘察费按第一部分工程费用的0.81.1计取，本项目取0.8。（5）工程设计费收费标准按照计价格200210号文国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计取。（6）环境影响评价费按计价格2002125号国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知的相关规定计149、取。（7）劳动安全卫生评审费按第一部分工程费用0.10.5，本项目取0.3。（8）场地准备费及临时设施费按第一部分工程费用0.52.0，本项目取1.0。（9）工程保险费按第一部分工程费用0.30.6，本项目取0.3。（10）招投标服务代理费根据国家发展计划委员会计价格 20021980号文招标代理服务收费管理暂行办法计取，综合考虑累进制方式计算。（11）工程量清单编制费XXXX省计委关于规范建设工程造价咨询收费项目与标准的函（赣计收费字20031177号）。（12）施工图审查费按照XXXX物价部门相关规定收费。5、预备费预备费包括基本预备费、涨价预备费。基本预备费按8计算，暂不考虑涨价预备费。150、13.2投资估算项目总投资2998.99万元，其中工程费用2386.29万元，工程建设其他费用390.55万元，基本预备费222.15万元。建设投资估算见下表。13.3资金筹措项目总投资2998.99万元，资金来源为建设单位自筹。104投资估算表序号费用名称概算价值（万元）技术经济指标占投资额（）备注建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合计单位数量单位造价（元）一工程费用2028.293035502386.2979.57%1苗木花卉区1401401.1苗木花卉繁育140140亩354概算指标2百果观光采摘区1001002.1果树种植、培育100100亩502概算指标3游客接待及餐饮区6746151、74概算指标3.1游客接待中心630630（1）土建工程18018015000.12概算指标（2）豪华装修45045015000.3概算指标3.2餐饮店4444（1）土建工程24242000.12概算指标（2）精装修20202000.1概算指标4水上娱乐区323.530300626.54.1水产养殖178.5178.5亩1191.5概算指标4.2水上活动中心20201000.2概算指标4.3阁、亭、榭2525个55概算指标4.4景观桥1515座115概算指标4.5林荫道4545公里1.530概算指标4.6步行小道40404000.1概算指标4.7水上娱乐设施303303（1）游艇300300艘152、1003概算指标（2）竹排11副200.05概算指标（3）垂钓伞22个500.04概算指标5森林休闲景观区7.297.29亩14580.005概算指标6林间露营区66亩3000.02概算指标7供水设施2020概算指标8供电设施1515概算指标9消防工程1010概算指标10排水及污水处理1010概算指标11停车场200200100000.02概算指标12旅游公路300300公里560概算指标13游步道262.5262.5公里7.535概算指标14其他小型工程1515概算指标二工程建设其他费用390.55 390.55 13.02%1土地租用费122.79 122.792建设单位管理费31.64 153、31.64 财政部财建2002394号3工程监理费63.37 63.37 发改价格2007670号文件4建设项目前期工作咨询费10.80 10.8计价格19991283号5工程勘察费19.09 19.09 按工程费用0.86设计费83.85 83.85 200210号文7环境影响评价费1.50 1.5计价格2002125号8劳动安全卫生评审费7.16 7.16 工程费用0.39场地准备费及临时设施费23.86 23.86 工程费用110工程保险费7.16 7.16 工程费用0.311招标代理费8.35 8.35 国家计委计价格2002198012工程量清单编制费7.16 7.16 工程费用0.154、313施工图审查费3.82 3.82 赣价房字20006号三预备费222.15 222.15 7.41%1基本预备费222.15 222.15 (1+2)*8总估算2028.2930355612.70 2998.99 100.00%1+2+3第十四章 财务分析14.1财务评价14.1.1评价原则、方法和依据1、项目的财务评价主要参照国家发展改革委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)规定的原则和要求进行。财务评价将在项目财务效益与费用估算的基础上，主要计算项目有关财务指标。分析项目赢利能力，进而分析项目在财务上的可行性。由于财务评价的基本数据有一部分来自预测和估算，因而会存在一些不155、确定性，故还将对项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析。2、国家现行的财税制度和有关法规 。14.1.2财务评价基础数据与参数选取1. 本项目计算期设定为15年，即2015年-2031年，其中建设期2年（2015-2016），项目初步建成后即可接待游客，经营期15年（2017-2031）。2、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为12%；3、营业税及附加税收按国家现行税收政策和税率计算。项目的营业税按经营收入5%计算，城市维护建设税和教育附加税分别按营业税的7%和5%征收。4. 所得税按有关旅游业及农业发展政策，项目开156、发建设期免交，投入运营后按25%交纳。5、固定资产基本折旧率为6%，残值率为10%。14.1.3营业收入本项目收入包括特色水果销售收入、餐饮收入、住宿收入、花卉苗木种植体验收入、花卉及风景树销售收入、农庄休闲活动收入等，效益计入游客平均消费。计算期内，项目平均接待游客数量为9.3万人次/年，年平均日接待人数255人次，按每人消费200元估算，平均年份收入为1859.33万元。营业收入预测表详见附表1。14.1.4成本分析项目经营期间，餐饮及住宿成本主要表现在原材料、水、电及人工工资等费用，由于项目的原材料为农庄本体产出，这部分费用由苗木、人工、有机化肥构成；项目种植成本主要为苗木、人工、有机肥157、构成。1、原材料成本项目原材料主要为苗木（种子）、有机肥料，根据业主提供的材料，参照同类市场情况，该部分费用约为营业收入的30%。2、燃料动力费用项目的燃料动力费主要为生产及生活过程中所需的水、电，正常达产年限，年用水量为1万吨，用电量为29.78万KWH。正常达产年限，燃料及动力费用为19万元。3、工资及福利本项目的劳动定员为40人，月综合工资按每人每月3000元计算，正常达产年限年费用为144万元。4、固定资产折旧及摊销总投资2998.99万元，可供折旧的固定资产为2876.2万元，按15年折旧，固定资产基本折旧率为6%，残值率为10%，每年折旧费172.57万元，固定资产残值为287.6158、万元。5、无形资产递延本项目的无形资产摊销费用主要为土地费用及员工培训费的摊销，无形资产为122.79万元计算，该部分费用按15年进行摊销，即每年的摊销费为8.19万元。6、修理费项目的修理费按照折旧费的40%计算，即修理费用为69万元。7、其它费用 其他费用主要包括应进入费用成本的各项税费及旅差费、办公费、广告费、业务招待费、修理费等，参考有关同行业的统计数据，销售费用按销售收入的1计算，管理费用按销售收入的0.5计算，其他费用按销售收入的0.5计算，即平均年限其他费用为37万元/ 年。8、税金及附加本项目的营业税按经营收入5%计算，城市维护建设税和教育附加税分别按营业税的7%和5%征收。详159、见附表2税金及附加表。9、总成本费用表本项目的总成本费用详见附表3总成本费用估算表。14.1.5财务分析1、运利润估算计算期内，项目税后平均净利润为565.78万元。详见附表4损益与利润分配表。根据损益表和项目投资表计算以下指标：年平均税后投资利润率年平均税后利润额总投资100 565.782998.99100 18.872、不确定性分析盈亏平衡点分析（BEP）固 定 成 本 BEP = 100% 销售收入-可变成本-税金合计 430.76 = 100% =36.5% 1859.33576.8104.1计算结果表明，当项目生产达到设计能力的36.5%时，即项目年均接待游客3.4万人次，日均接待160、93人次时，项目即可保本。3、财务盈利能力分析财务现金流量表（全部投资）详见附表5，根据该表计算以下财务评价指标；（1）财务内部收益率财务现金流量分析。根据项目投资现金流量表可以分别计算出本项目税后财务内部收益率13.96%，要高于行业基准内部收益率，表明本项目对所占用资金的回收能力要大于占用资金的平均水平，投资使用效率高。（2）投资回收期项目投资回收期（含建设期2年）税后为10.2年，小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力要高于行业平均水平，盈利能力较好，因回收期较短，故风险性相对较小。（3）财务净现值本项目财务净现值（ic=12%）为466.76万元，远大于零，表明项目投资的盈利能力161、超过了行业基准水平，盈利能力较好。（4）财务生存能力分析从附表5财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，计算期内现金流出均大于现金流出。说明各项资金运营情况良好，项目有足够的经营活动净现金流量，来维持正常的经营活动，项目财务状况良好。因此，项目具备财务生存能力。因此，项目具备财务生存能力。14.2财务评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。年平均营业收入1859.33万元，年平均总成本费用为1000.84万元，年平均上缴税金及附加104.12万元，年平均利润总额754.36万元，年平均上缴所得税为188.59万元，年平162、均净利润为565.78万元。项目投资利润率为18.87%，财务内部收益率为13.96%（所得税后），高于本项目设定的基准值。财务净现值为446.76万元，均大于零。全部投资投资回收期（pt）为10.2年。生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。项目盈亏平衡点为36.5%，经济分析可行。综上所述，本项目财务可行。第十五章 社会效益分析15.1社会效益分析1、本项目的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅163、游的内涵，减少旅游开发的投资风险，迎合大众消费心理。2、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了丰富的森林资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。3、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，164、而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。4、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。5、旅游观光农业本身是一种生态农业，贯彻执行可持续发展战略方针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护生态环境的前提下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。15.2国民经济效益分析1、“可持续发展”将成165、为主导各国农业经济发展的指导思想21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。2、生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路。许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。农业部门将积极发展生态农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保护于农业增效、农民增收之中166、，促进农业和农村经济的可持续发展。发展和保护是我国农业而临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，存很多地区是建立存牺牲生态环境基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长与式和掠夺式资源开发利用与式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系：1)生态农业观光园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业和石油农业的基础上发展起来的，尽管世界上不少国家的农业发展进程可能有先有后，不堪尽相167、同，但是建设生态农业观光园是各农业必走的主要旋展道路。2)建设生态农业观光园的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力地推进中西部地区经济发展和社会的进步，早日实现党中央关于中西部大开发战略的要求。3)建设生态农业光园是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作调控。因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。4)建设生态农业观光园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥现代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位168、大力支持，充分发挥他们的特长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖励政策，共同搞好观光同园开发事业。5)建设生态农业观光园是一件新事物，应力加强领导，加大投入力度，组组由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才革命，建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将生态农业观光园建设事业做好。4、生态农业观光园可持续发展的方向建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。XXXX作为农业大县，发展观光农业，转变传统的169、农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高XXXX农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境。避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等的建设结合起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的种种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但目前部分观光农业园片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游170、与生态农业协调所体现的地域特点，即地域生态农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，这是XXXX农业生态观光问旅游的可持续发展道路。15.3生态效益项目的开发前提条件是立足本地资源，优化资源组合，使周围环境得到最大程度的开发和保护，能够吸引更多的游客前来，才能够获得效益最大化，应摒弃环境与旅游对立发展模式，树立由环境带动旅游，旅游促进经济，经济促进发展的思维，推动整个地区的各方面发展。通过项目的开发建设，美化环境，改善当地的小气候条件，促进171、当地居民自觉保护。提高XXXX绿化覆盖率，带动XXXX的环境治理，加速XXXX整体风貌整治工程。同时，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，训调节大气候，生态环境向良性循环的方向发展。第十六章 风险分析旅游项目属于高预期回报投资类型，生态农庄旅游开发的投资主要为自筹资金，资金的回收主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。16.1项目主要风险因素识别分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险：1. 市场风险市场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投172、资回报降低。2. 经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。3. 其它不可抗拒的风险由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。16.2风险程度分析根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生的可能性较小，旅游客源市场严重不足、价格较低、环境灾害事故造成的风险较大，但可以采取措施，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表16-1 风险因素和风险程度173、分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场1.2价格2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险16.3防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。1. 加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。2. 建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查174、责任制落实情况，不断提高经营管理水平，降低经营管理风险发生频度。3. 强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。4. 制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析，科学地制定预防措施和补救措施、处理方案等。第十七章 结论与建议17.1项目综合评价生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运175、行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农庄的建设，引导和推动XXXX农业结构调整。XXXX生态农庄是旅游、观光、休闲的好去处，景区毗邻XXXX，交通便利。依托XXXXXXXX的地理环境优势，以生态开发为宗旨，以产业化为载体，以苗木繁育为依托，集养殖、种植、旅游休闲为一体，将科学规划管理、绿色种植技术、生态科学养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的综合型、实用型、生态型的一种模式。17.2结论1、本项目符合国家产业结构调整总体规划及国家政策，符合176、XXXX省和XXXX的相关发展规划。2、项目通过深入、细致的市场调查，全面透彻的分析，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。3、项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。4、项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。5、项目建设不仅能能更加有效地保护XXXX的自然生态资源，还能改善XXXX旅游环境，提升XXXX区域性旅游资源上一个新台阶，扩大游客容量，带动XXXX第三产业的整体发展，增加财政收入，有力促177、进地方经济发展，也为当地提供较多的就业机会，社会效益和生态效益显著。同时，项目财务内部收益率高于设定的基准收益率，财务净现值大于零；上述分析说明项目从财务上讲是可行的。17.3建议1、项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。2、在已有的总体规划基础上，对生态农庄的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。3、建议加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围；加强经营管理，提高服务的质量，增强消费者的旅游意识；提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。4、建议上级有关部门给予一定的政策扶持。表1：收益估算表序号项目计算期20172018201178、9202020212022202320242025202620272028202920302031一餐饮、住宿等66072679887896611601392167020042404259628043028327235321游客人数（万）3.33.633.994.394.835.86.968.3510.0212.0212.9814.0215.1416.3617.662人均旅客消费(元)200200200200200200200200200200200200200200200附表2:税金及附加估算表序号项目计算期201720182019202020212022202320242025202620179、2720282029203020311营业收入66072679887896611601392167020042404259628043028327235322营业税3336.339.943.948.35869.683.5100.2120.2129.8140.2151.4163.6176.63城市维护建设税2.31 2.54 2.79 3.07 3.38 4.06 4.87 5.85 7.01 8.41 9.09 9.81 10.60 11.45 12.36 4教育费附加1.65 1.82 2.00 2.20 2.42 2.90 3.48 4.18 5.01 6.01 6.49 7.01 7.5180、7 8.18 8.83 5税金合计36.96 40.66 44.69 49.17 54.10 64.96 77.95 93.52 112.22 134.62 145.38 157.02 169.57 183.23 197.79 附表3:总成本费用表序号项目计算期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311原材料198217.8239.4263.4289.8348417.6501601.2721.2778.8841.2908.4981.61059.62水电1919191919191919191919191919193人181、工工资72115.21441441441441441441441441441441441441444折旧费172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.57172.575摊销费8.198.198.198.198.198.198.198.198.198.198.198.198.198.198.196修理费6969696969696969696969696969697其他费用3737373737373737373737373737378总成本费用575.76638.76689.16182、713.16739.56797.76867.36950.761050.961170.961228.561290.961358.161431.361509.369固定成本358.76401.96430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.76430.7610可变成本217236.8258.4282.4308.8367436.6520620.2740.2797.8860.2927.41000.61078.611经营成本395458508.4532.4558.8617686.6770870.2990.21183、047.81110.21177.41250.61328.6附表4: 损益与利润分配表序号项目计算期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311营业收入66072679887896611601392167020042404259628043028327235322税金及附加36.96 40.66 44.69 49.17 54.10 64.96 77.95 93.52 112.22 134.62 145.38 157.02 169.57 183.23 197.79 3总成本费用575.76638.76689.16713.184、16739.56797.76867.36950.761050.961170.961228.561290.961358.161431.361509.364利润总额47.28 46.58 64.15 115.67 172.34 297.28 446.69 625.72 840.82 1098.42 1222.06 1356.02 1500.27 1657.41 1824.85 5所 得 税11.8211.64616.03828.91843.08674.32111.672156.43210.204274.604305.516339.004375.068414.352456.2126净利润35.46 185、34.94 48.11 86.75 129.26 222.96 335.02 469.29 630.61 823.81 916.55 1017.01 1125.20 1243.06 1368.64 7盈余公积金0000000000000008公 益 金0000000000000009可供分配利润35.46 34.94 48.11 86.75 129.26 222.96 335.02 469.29 630.61 823.81 916.55 1017.01 1125.20 1243.06 1368.64 10累计未分配利润35.46 70.40 118.51 205.27 334.52 557.4186、8 892.50 1361.79 1992.40 2816.21 3732.76 4749.77 5874.98 7118.03 8486.67 附表5: 财务现金流量表序号项目计算期201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入6607267988789661160139216702004240425962804302832723819.61.1营业收入66072679887896611601392167020042404259628043028327235321.2回收固定资产287.61.187、3回收无形资金1.4回收流动资金2现金流出1500.00 1498.99 443.78 510.30 569.13 610.49 655.98 756.28 876.22 1019.95 1192.63 1399.43 1498.69 1606.23 1722.04 1848.18 1982.60 2.1建设投资1500.00 1498.99 2.2流动资金02.3经营成本395458508.4532.4558.8617686.6770870.2990.21047.81110.21177.41250.61328.62.4税金及附加36.96 40.66 44.69 49.17 54.10 64188、.96 77.95 93.52 112.22 134.62 145.38 157.02 169.57 183.23 197.79 2.5所得税11.82 11.65 16.04 28.92 43.09 74.32 111.67 156.43 210.20 274.60 305.52 339.00 375.07 414.35 456.21 2.6其他资金流出3净现金流量-1500.00 -1498.99 216.22 215.70 228.87 267.51 310.02 403.72 515.78 650.05 811.37 1004.57 1097.31 1197.77 1305.96 1423.82 1837.00 4累积净现金流量-1500.00 -2998.99 -2782.77 -2567.07 -2338.20 -2070.68 -1760.66 -1356.94 -841.17 -191.12 620.25 1624.83 2722.13 3919.91 5225.87 6649.69 8486.68