1、乡村300亩原生态观光农庄建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目编制依据2三、报告研究内容2四、简要结论3五、主要经济指标3第二章 项目背景5一、广西旅游产业总体布局5二、桂林市2、经济发展现状9三、桂林市旅游房地产发展现状及展望12四、观光农业现状及发展前景16第三章 项目建设的重要性和必要性19一、加快农业产业结构调整19二、加快推进城乡一体化进程20三、加快向现代农业转移步伐20第四章 项目建设的可行性21第五章 建设思想、内容及经营理念23一、建设思想23二、项目建设内容23三、经营理念24第六章 项目选址和建设条件26一、项目选址26二、建设条件26第七章 规划布局29一、设计指导思想与原则29二、总体规划方案29第七章 工程方案31一、基础设施建设31二、生态园林工程37第八章 环境保护41一、环境保护41二、水土保持43第九章 建设进度及招投标方案46一、建3、设进度46二、招投标方案46第十章 投资估算及资金筹措48一、投资估算范围48二、投资估算依据48三、计算期49四、项目投资49五、资金筹措51第十一章 财务评价52一、评价原则、依据及参数52二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算52三、成本费用估算53四、盈利能力分析55五、财务生存能力分析56六、不确定性分析57七、财务评价结论61第十二章 风险分析82一、风险因素82二、防范措施83第十三章 社会评价85一、项目对本地区社会的效益影响分析85二、项目对本地区经济社会的互适性分析85三、社会效益评价结论86第十四章 结论及建议87一、结论87二、建议8790第一章 总论一、项目概况（一4、）项目名称：杨堤XX岛原生态观光农庄建设项目（二）项目地址：桂林市XX县杨堤乡（三）项目性质：新建（四）项目建设内容及规模该项目拟租赁土地300亩，其建设主要内容为生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地几部分的建设。主要建设规模如下：1、生态农业：种植热带果林50亩，种植热带景观林30亩，景观灌木及花卉50亩。2、日光浴场：修天然沙滩浴场10亩。3、接待配套用房：新建6亩配套用房及1亩相关配套设施，主要包括500平方米接待大厅、1000平方米餐厅、1000平方米特色产品交易厅及1500平方米住宿区域，并配套修建2公里道路，占地18亩。4、休闲餐饮园：修建原生5、态休闲餐饮园15亩。5、湿地公园：修建特色湿地公园58亩。6、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地60亩。（五）项目工期：1年（2008年9月2009年9月）（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为4550万元。2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。二、项目编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇；广西壮族自治区国民经济和社会发展十一五规划；广西壮族自治区城乡总体规划；广西壮族自治区旅游发展总体规划；桂林市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要。三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。（二）论证原6、生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及与之相关的公用工程和辅助设施等。（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。（五）测算项目财务效益和社会效益。（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林（草）成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。五、主要经济指标项7、目主要经济指标见表1-1。表1-1 技术经济指标一览表1项目总投资万元45501.1其中：建设投资万元45191.2建设期利息万元01.3铺底流动资金万元31 2资金筹措万元4550 2.1其中：企业自筹万元4550 企业自有资金2.2银行借款万元03年销售收入万元1927正常年份4总成本费用万元563正常年份5所得税万元315正常年份6年净利润万元944正常年份7所得税前财务内部收益率%24.798所得税前财务净现值万元35979所得税前投资回收期年4.67含建设期10所得税后财务内部收益率%19.6711所得税后财务净现值万元205412所得税后投资回收期年5.54含建设期13总投资收益率8、%27.32正常年份14项目资本金净利润率%20.74正常年份15盈亏平衡点(BEP)%22.47%第二章 项目背景一、广西旅游产业总体布局根据广西旅游资源特点、交通现状和发展规划、客源市场分布情况，确定广西旅游产业开发的总体布局是四区一带一龙头，即以桂林为龙头，以桂林-柳州-南宁-北海/防城港旅游带为重点，逐步建成桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区。 （一）四区 四区即桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区。该四区既突出各自旅游特色，形成各自区域旅游环线，又优势互补，相连成网，共同构成广西全区旅游大系统。其中： 1、桂北旅游经济区包括桂林市和柳州地市。该旅游经济区主要旅游特色为山水风光、民族9、风情和文化古迹。旅游开发建设的总体布局是：主副两中心,大小两环线（详见附图）。主副两中心即以桂林市为中心，以柳州市为副中心；大小两环线是指由桂林市、柳州市、柳州地区主要旅游市县构成的桂北大旅游环线及由柳州地区南面主要旅游县市构成的桂北小旅游环线。桂北大旅游环线的布局为：一个中心，两个次中心，一段黄金旅游带，一江两路，东西南北四环线，由此形成以桂林市区为中心，辐射到周边各旅游城镇和旅游区的车轮状旅游网络系统。一个中心即桂林市区；两个次中心即杨堤、兴安两县城；一段黄金旅游带即桂林-柳州段黄金旅游带；一江两路即漓江和桂阳、桂黄公路；东西南北四环线即在桂北大旅游环线内，东西南北四条区域性旅游线路：由桂10、林-灵川-兴安-资源-龙胜-桂林构成的北旅游环线； 由桂林-杨堤-荔浦（平乐、恭城）-金秀-鹿寨-桂林构成的南旅游环线； 由桂林-龙胜-三江-融水-柳州-鹿寨-永福-临桂-桂林构成的西旅游环线； 由桂林-杨堤-荔浦（平乐、恭城）-灌阳-全州-兴安-灵川-桂林构成的东旅游环线。 桂北小旅游环线是指由柳州-象州-金秀-荔浦-鹿寨-柳州构成的旅游环线，这条小旅游环线是大旅游环线的补充和延伸。 2、桂南旅游经济区包括南宁地市、北海市、钦州市和防城港市。该旅游经济区主要旅游特色为壮族文化、滨海风光和边关风貌等。旅游开发建设的总体布局是：一个金三角，两大旅游线。 一个金三角是指以南宁、防城港、北海构成的旅11、游金三角格局；两大旅游线是指由南宁-防城港-东兴-钦州-北海（含北海-越南下龙湾海上航线）构成的环北部湾滨海边境旅游线（主要包括南宁壮族文化、防城港江山半岛、上思十万大山原始森林、东兴京岛金滩、北仑河边贸旅游街、钦州麻兰岛、北海银滩、涠洲岛、星岛湖等）和以南宁-崇左-宁明-凭祥-龙州-大新-隆安-南宁形成的南国边关风情旅游线（主要包括崇左石景林、宁明花山崖画、陇瑞自然保护区、凭祥友谊关景区、浦寨边贸街、龙州小连城、大新德天瀑布、隆安龙虎山等）。同时还可开辟北海、凭祥、东兴至越南的出国游、边境游线。 3、桂东旅游经济区包括梧州市、贵港市、玉林市和贺州地区。该旅游经济区的主要旅游特色是历史文化、宗12、教名胜和侨乡风貌。旅游开发建设的总体布局是：一轴、两城、三条线形成的扇形旅游区。一轴是指由南宁-桂平-梧州构成的桂东旅游中心轴线；两城是指集国家级风景名胜、文物保护单位、森林公园为一体的桂平市和广西东大门、粤港澳水路、陆路游客来往广西必经的旅游枢纽地梧州市；三条线是指南宁-桂平-梧州旅游中心轴线，梧州-贺州-钟山（富川）的北面旅游线，梧州-岑溪-容县-北流-玉林的南面旅游线。 4、桂西旅游经济区包括河池地区和百色地区。该旅游经济区的主要旅游特色是长寿旅游和革命传统教育。旅游开发建设的总体布局是：两横一纵（详见附图）。两横是指以南宁-百色（南昆线）构成的南面旅游线和以柳州-宜州-河池-贵州构成的13、北面旅游线；一纵是指连接田阳-巴马-东兰-河池的南北走向旅游线。（二）一带指桂林-柳州-南宁-北海/防城港旅游带。要依靠交通部门和当地政府在旅游带沿线适当距离以内、设有高速公路出口且支线交通比较方便、景点有特色的地区做好旅游开发规划，实行有计划、分期分批逐步开发建设，近期争取完成沿线重点景区、项目建设。 （三）一龙头 桂林是我区旅游业的发源地和龙头，是全区接待海内外游客的基地和旅游创汇的基地，是创造旅游经营管理经验的基地和培养旅游人才的基地，是全国和世界著名的旅游城市。 充分利用和发挥桂林的知名度及带动全区旅游业发展的龙头辐射作用，将桂林的客源引到南宁、北海及其他城市，实现南北对接，东西互联，14、使龙身、龙尾上的各旅游经济区、各旅游城市相互促进，共同发展，形成全区旅游业整体发展的格局和态势。二、桂林市经济发展现状“十五”以来，桂林市认真贯彻、落实党的十五、十六大及其历次全会精神，紧紧抓住西部大开发和加入WTO的有利时机，坚持发展第一要务，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以推进工业化和城镇化为重点，以改革开放和科技进步为动力，全面加快全市经济和社会各项事业的发展。市区经济发展跃上一个新的水平，生产总值保持以年平均增11.5%的速度发展，这期间尽管受“非典”等多种因素的影响，经济增长速度较“九五”有所下降，但其总体运行呈现出持续快速稳定协调发展的良好局面，产业结构调整成效显著。（一）第15、三产业快速增长，经济总量持续扩大。“十五”以来，随着城市基础设施建设投资力度的增强，城市基础设施不断改善，城市面貌和整体功能有了极大的改观和提升，市区以旅游为主的第三产业得到了快速发展，年平均增速达15.9%，2003年市区第三产业增加值达774139万元，相当于2000年的1.57倍。第三产业的快速增长有力地推动了这一时期三次产业结构的优化调整，同时，也正是由于第三产业的快速增长，带动了市区总体经济规模实现历史性突破，于2001年超越了100亿元大关。（二）三次产业结构进一步升级。“十五”以来，市区三次产业年平均比例为4.56：41.44：56.00，较“九五”时期年均比例，第一、二产业分别16、调减了0.60和6.29个百分点，第三产业提升了6.89个百分点。三次产业结构由“九五”时期的“二三一”调整为“三二一”，产业结构发生了质的变化，结构优化上了一个新的台阶。（三）产业内部结构更趋合理1、农业内部结构调整有了明显变化。一是牧、渔业生产规模进一步扩大，其增加值比重有所提高，2003年牧、渔业占第一产业的比重分别为38.9%和10.5%，比2000年分别提升了2.4和1.2个百分点；二是粮经比例成为种植业调整的主线。在农作物总播种面积中，粮食播种面积比重由2000年的43.9%下降为2003年的37.7%；三是优质高效农产品商品基地开发初具规模；四是在各级政府的积极引导下，农业富余劳17、动力的转移工作取得了一定的进展。2、工业内部结构有了较大的改善。一是电力等基础产业发展得到加强，2003年电力及水的生产和供应业增加值比2000年扩大了1.1倍，占市区规模工业的比重为4.3%，比2000年提高了1.9个百分点，电力等基础工业快速发展为确保市区经济、社会的全面进步打下了坚实的基础。二是高新技术工业迅猛发展，新产品不断涌现，产品的科技含量进一步提高，“十五”以来高新技术工业年均增速高达19.2%，其产值占市区规模工业比重由2000年18.1%提高到2003年的20.7%；规模工业新产品产值率持续保持在30%左右水平。三是轻重工业比例正朝着符合全市产业布局和发展要求的特色化方向调整18、，在市区规模工业中，轻重工业比例由2000年的46.81：53.19进一步调整为2003年的47.72：52.28。四是支柱产业稳定发展，重点行业在区内呈现出较强的区位优势，据测算，2003年饮料、医药、电子及通信设备和仪器仪表及文化办公用机械等重点工业行业在区内的产品市场占有率均超过30%，区位比较优势系数均达到3.5以上。3、第三产业的传统服务业稳定增长，新兴服务业迅速发展。“十五”以来，市区的传统批发和零售贸易业得到了长足发展，但由于新兴服务业的迅猛发展，整体上传统服务业在增加值构成中所占的比重呈现稳中有降的趋势，新兴服务业比重逐年攀升。2002年，市区批发和零售贸易及餐饮业增加值占第三19、产业增加值的比重为25.2%，较2000年降低2.1个百分点；金融和保险业比重为5.3%，较2000年降低2.1个百分点。而科学研究和综合技术服务业，社会服务业，教育和文化艺术及广播电影电视业，卫生体育和社会福利等新兴服务行业的比重则由2000年的31.2%上升到2002年的35.9%。4、交通通讯营运能力迅速提高。2003年市区拥有营运公共汽车531辆，比2000年提高了38.6%；公交客运总量达1.24亿人次，比2000年增长29.9%。出租车数量为2820辆，比2000年提高了32.1%。现代通讯手段在城市的使用率和普及率不断提高，2003年市区的固定电话用户达36.79万户，比200020、年提高了93.6%；移动电话用户32.82万户，比2000年提高了1.42倍，互联网用户在城市更是得到迅速发展。（四）第三产业对劳动力的吸纳能力进一步增强。据统计，“十五”以来，市区共新增从业人员数8.76万人(2003年相对2000年)，第三产业吸纳了其中的的8.29万人的同时，还吸纳第二产业分流出来的再就业人员1.88万人，为安置劳动就业发挥了积极的作用。（五）所有制结构发生深刻变化。随着改革开放和国有企业改革、改制的不断深化，市区经济所有制结构发生了巨大的变化，非公有制经济迅速崛起，对经济增长的作用越来越大，已成为新的经济增长点。在市区工业、商业、交通运输、投资等行业和领域中，非国有经济21、已居主导地位。2003年，在规模以上工业企业总产值中，非国有经济所占比重为63.8%，比2000年提升20.1个百分点；在社会消费品零售总额中非国有经济所占比重为90.6%，比2000年提升4.1个百分点；在全社会固定资产投资中非国有经济所占比重为53.3%，比2000年提升10.6个百分点。经济主体成分凸现多元化，有利于市场对各种经济要素资源配置的作用发挥，进一步增强了市区经济活力三、观光农业现状及发展前景观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。近年来，伴随全球农业22、的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业旅游观光农业应运而生。（一）国际观光农业现状观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。法国的农庄旅23、游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是20英亩的“庄稼画”向日葵。韩国大城市周边有许多“农渔村”、“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月29日定为“24、花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。（二）国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在19961997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动25、控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。（三）观光农农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持26、的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合岭南的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验热带风光的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾27、有利于精神健康和身体健康的疗养。四、桂林市观光农业发展现状及发展条件（一）现状及存在问题1、现状桂林市的“观光农业”尚处于起步阶段，一些地方，结合山水旅游，近年开始开发“田园风光”，民居、古林欣赏、果园观光游，很有发展前景。龙胜县龙脊梯田就是一处亮丽的田园风光观景线，每年吸引数万名中外游客观光。在景区的瑶族村寨28户中，有22户办起了民居旅馆，农民已学会用普通话或英语为游客导游，接待远方来客，每户仅此一项年收入1.5-2万元。XX县高田乡月亮山历村，依托于“大榕树、月亮山景区”，开展田园风光、民居旅游，组建了“月亮山民居旅游有限公司”。有60多名农民导游员，引导中外游客游览山水、田园、果园，享28、受大自然和传统农业的美景；中外游客到农民家吃家常饭，农民自办60多个床位的民居旅馆接待来客，受到中外游客青睐。一丹麦教授米歇尔写道：XX这东方美丽的地方，田园风光有一种自然天成的魅力，而那些朴实得与华丽远不着边的农村妇女，却利用英语生动的解说，几乎是演说山水间许多神妙的故事，使人叫绝不已。兴安县溶江镇的黄毛坝与大凸村是广西有名的农民新村，2000年“五一”假日黄金周期间，每天到新农村民居观光的游客多达2000多人。游客们享受大自然田园风光乐趣，看到农村美好前景，品尝农村餐饮的风味，得到农民们淳朴热情的接待，寄居于新村民居及镇上旅馆的游客爆满。灵川县大圩毛洲岛田园风光、九屋黄梅休闲山庄、龙胜县坳29、背寨瑶家乐游、灌阳县月岭村古牌坊民居游也开始成为大桂林旅游的新景点。2、存在问题桂林市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。尚存在一些问题:(1)观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，多为中外旅游者与农民自发参与；（2）在服务设施上不规范，品位档次较低；(3)少数观光农业景点交通不便，客源市场很不稳定；（4）现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；（5）人们对观光农业的概念、内涵、项目的规划与建设，项目的运作与管理等认识，还需要在实践过程中提高。(二)发展条件随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发以及世界旅游业的发展向东方转移，桂林市的观光农30、业也必然会逐步发展。依托“桂林出水”旅游业大发展的带动，在未来二十年里，必将会欣欣向荣，成为农业与农村经济新的经济增长点和“桂林山水“旅游骨干项目之一。1、观光农业资源丰富按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普查规范”(试行稿)中的旅游资源分类，桂林观光农业具有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物类、休闲求知类、购物类等旅游资源的六大类。2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光农业”桂林市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的巨大效益和它在国民经济中的重要地位，制订了发展规划，旅游项目注重建设，不断完善旅游体系。在龙脊梯田田园风光景区、月亮山农民导游与民居旅游、溶31、江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影响下，我市旅游观光农业开始为广大农民所认识。3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了“桂林-大凸一日游”、“乐满地-乡里乐-新村”两条旅游专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。平乐县榕津村的农民，看到越来越多的城里人去农村观光游，于2001年4月中旬自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸32、的美景，吸引了外地5000多名观光者前往；灵州县把握观光农业发展势头，开辟了东、中、西三条旅游线路，近年来吸引了数万人前往观光。第三章 项目建设的重要性和必要性多年来，热带高效农业为广西的发展做出了重要贡献。农业增加值年均增幅相当于全国的两倍，主要农产品产量成倍增长，农民收入也同步提高。当今，热带高效农业基地按照科学发展观的要求，正朝着现代农业的方向加速发展。随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化33、，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变广西农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造广西旅游品牌都具有现实的指导意义。一、加快农业产业结构调整发展观光农业是加快第一产业和第三产业发展的最佳结合点。以农业为基础，集一产、三产于一体，在提高农业产业基地知名度，打响农业品牌，促进农产品销售，延长产业链条，拓展产品增值空间，实现农业增效的同时，有效促进农场三产的发展，带动餐饮、娱乐、购物等服务业的兴旺发达，推进职工自主创业，实现职工就地消化，增加职工收入。二、加快推进城乡一体化进程发展观光农业是推进城乡经济一体化发展的重要因素，为城乡经济社会交流架设桥梁、搭建平台，有利于城乡34、经济社会的融合。观光农业的建设，将农业发展、旅游开发、生态环境保护及农场规划建设有机结合起来，为职工营造一个良好、舒适的发展空间。大批的岛外旅客不断地涌入，外面先进的文化、新潮的观点、最新的信息在无形中传递给职工，使职工原先的生产方式、生活方式、思维方式受到了熏陶，这都将促进职工思想观念的转变以及综合素质的提高。三、加快向现代农业转移步伐发展观光农业是加快传统农业向现代农业跨越的新途径，现代农业是在传统农业生产的基础上，将农业生态和人们生活融于一体的复合产业，在生产粮食及其它农产品的同时，在发挥防止洪涝灾害、涵养水源、防止土壤侵蚀和水土流失、处理有机废弃物、净化空气的同时，为人们提供了耳目一新35、的绿色景观，农业的多功能性也得到充分体现。观光农业的蓬勃发展，进一步挖掘了农业在塑造良好乡村风貌、保护农场生态环境、改善人民生活水平方面的潜在作用，进一步诠释和丰富了现代农业的内涵，是加快传统农业改造升级的重要途径，开辟了现代农业发展的新渠道。面向未来，广西正站在一个新的历史起点上，广西热带观光农业的发展将进入一个旅游个性突出、效益明显提高的新时期。四、可以提高整体景区档次，解决政府负担本项目拟建地址XX县杨堤乡XX岛，处于风景秀美的桂林风景区内，但因为种种历史原因和外部因素，导致该地现存大量的建筑废墟和烂尾楼，加之今年桂林的特大洪水的冲刷浸泡，十分影响整个景区的整体形象和景区质量。本项目对X36、X岛进行整体开发，力争将XX岛打造成为具有当地壮族民族特色，体现当地农耕风情，又与当地风景相协调，档次高，环保的特色休闲观光农庄。本项目的建立将在很大程度上提高整个景区质量，丰富景点内涵，因此是十分必要的。第四章 项目建设的可行性一、原生态观光农庄的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。二、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三37、产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。三、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有38、利于城乡差距缩小。四、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。五、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。六、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。第五章 建设思想、内容及经营理39、念一、建设思想本规划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把新农村建设与体现传统农庄风貌结合起来，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会40、文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。二、项目建设内容该项目占地300亩，其建设主要内容为生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地几部的建设。主要建设规模如下：1、生态农业：种植热带果林50亩，种植热带景观林30亩，景观灌木及花卉50亩。2、日光浴场：修天然沙滩浴场10亩。3、接待配套用房：新建6亩配套用房及1亩相关配套设施，主要包括500平方米接待大厅、1000平方米餐厅、1000平方米特色产品交易厅及1500平方米住宿区域，并配套修建2公里道路，占地18亩。4、休闲餐饮园：修建原生态休闲餐饮园15亩。5、湿地公园：修建特色湿地公园58亩。6、41、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地60亩。三、经营理念1、观光一是风貌观。观赏广西特有的热带的风光，观看岭南农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞，观看桂林特有的喀斯特地貌。2、休闲住：特色农家宾馆；吃：特色农家饭；玩：垂钓、游泳、日光浴，等。3、采摘根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。4、购物用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的杂粮、野菜、蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织42、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。5、品尝在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受岭南饮食文化。6、农事活动根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。7、农耕文化挖掘文化资源，大力开展农艺展示，让游客参与其中，体验岭南文化。第六章 项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于广西壮族自43、治区桂林市XX县杨堤乡。二、建设条件（一）地理位置杨堤。位于XX县北部, 北接桂林, 漓江自北而南贯穿全境, 境内河段长达16 公里, 两岸青山壁立, 跌宕有致, 风光秀丽。由于漓江水道畅通无阻,境内大多数村落形成于明代, 建村者或为驻守河道的戍兵, 或为水上失事的客商、官僚, 或为留恋青山秀水的文人雅士。（二）气候条件桂林地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年平均气温25.7C,气温最高月为6月，平均28.7C；气温最低月为1月，平均21.4C。全年日照时间2534小时。年平均降水量1347.5MM。素有“天然温室”之称。（三）地形地貌杨堤县境内山峦叠嶂，地形错综复杂，分布有中山（248.644、8平方公里）、低山（258平方公里），石山（602.81平方公里）、丘陵（42.37平方公里）、台地平地（251.96平方公里）等多种地貌类型。东北部和西部地势较高，为中山、低山盘踞，分布有黄壤、黄红壤、红壤、紫色土，是我县主要林产区。其中以东北部地势较高，最高峰海拔1701米；西部次高峰为海拔1394米。石山星罗棋布，约56%为喀斯特地貌，无数奇峰平地拔起，遍布于江河两岸。特别是漓江两岸，山青、水秀、洞奇、石美，清澈见底的漓江水蜿蜒于丛山之中，江流成峡，山光水色相互辉映，景象万千，构成绮丽多姿的山水美景，素有“桂林山水甲天下，杨堤堪称甲桂林”之称扬名于世界，成为祖国锦绣河山的一颗明珠，吸引着45、众多的中外游人。境内中部、东部、南部地势平坦，水源条件好，是我县最主要的产粮区。在县内的中心地带有一块方圆150平方公里的丘陵，坡度较缓，土层较厚，土壤含钾高，是我县四大名果金桔的主要产区。杨堤县地貌以石山、丘陵为主，山地为辅。东北部和西南部两侧地势较高，属海洋山脉（东瑶山）和架桥岭山脉（西瑶山）的边缘，山脉走向大致呈西北东南，是县内主要河溪发源地。中部为一块约150平方公里的山丘，海拔200-500米之间。自西北贯穿东南的宽阔地带属岩溶地貌，地势较低，且自北向南倾斜，东南太平洋暖湿气流入时，受到地形抬升，容易降雨，同时寒潮易于浸入。境内河流大多自西北而流向东南。岩溶区内石山林立，海拔200-46、500米，相对高差50-300米。石山间容蚀洼地、峰林谷地、河流冲积平地交错分布，地势较平坦。（四）地震灾害根据中国地震烈度区划图谱（1990），该场址地震基本烈度为六度。（五）交通条件1、公路：四通八达的公路直通广西各地和临近省份，国道322、323线穿境而过，其中市境内322线已改造成高等级公路。拥有桂柳高级公路、桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络，已实现100%乡镇通车。2、铁路：铁路北接京广线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。桂林新火车客运站，大厅可容纳1.5万人。3、航空：桂林两江国际机场，目前拥有国际国内航线44条，21家航空公司飞行桂林机场47、，可通航29个国内城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州。4、水运：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。第七章 规划布局一、设计指导思想与原则（一）遵循观光旅游与农业的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间,向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。（二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。（三）考虑到桂林的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯净，与项目所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿48、。二、总体规划方案（一）总平面布置和功能要求本项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为六个区域，主要有生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地。（二）平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，热带景观林种植地，原生态防护绿地。精品植物、苗木花会在农庄西北部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。生态49、防护绿地分布在农庄北面沿线，以现有森林为主，进行苗木补植，植被恢复，形成农庄的天然氧吧。日光浴场占地面积10亩，位于农庄南面。休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、农庄宾馆，集中于农庄东面，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。 (三)立面布局该项目海拔高差较大，立体气候明显，从上到下按三个层次布置，最上层以天然森林为主，主要工程是恢复生态，建生态防护绿地。中间层以种植各种精品植物，苗木花卉为主，一年四季都可观赏各种植物花开，主要工程是是建精品植物园和苗木花卉园，最下层为各种功能区，如观光渔业区、休闲住宿区。从道路方向看，整体立面错落有致跌宕起伏，又有整体统一的秩序，形象稳重50、层次分明。沿花溪河沿岸风光带，整体立面上也追求高差变化，丰富建筑轮廓线，使建筑本身亦成为一道美丽的风景线。第七章 工程方案一、基础设施建设（一）主干道 1、路线平、纵面线形设计路线平、纵面线形设计是旅游公路设计的龙头和主线。路线平、纵面线形设计不但要与沿线地形、地质、相适应和协调，尽量降低工程造价，减少对沿线道路、水系和自然植被的不利影响，而且要充分满足驾乘人员的心理和视觉要求，减少和消除人为的景观障碍。同时，路线要为旅游创造有利的可供利用的地形条件和自然环境。2、路基、路面设计（1）路面设计原则满足公路路面必须满足的安全性、耐久性、舒适性及美观的特点；因地制宜、合理取材、技术可行、施工方便51、美观适应、利于养护、保护环境、使用寿命长。（2）设计标准设计标准：沥青路面以双轮组单轴载100KN为标准轴载。（3）路面设计面层：沥青混凝土面层，设计弯沉为32.5（0.01毫米）。基层：水泥稳定碎石（5%）基层具有强度高，稳定性好，可增加路面面层的整体强度，且沿线石料丰富，故本路推荐采用水泥稳定碎石基层。底基层：根据公路沿线自然条件和就地取材的原则，结合当地现有公路底基层的类型，推荐采用水泥稳定砂砾底基层。3、防护及排水设计（1）边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加强了路堑边坡的景观设计。（2）边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下渗52、水部分，路面排水分漫流和截流两种方式。加强路面下渗水的排水设计。（4）土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别是石质挖方路段，考虑采用草坪液力喷播技术、TBS或SNS柔性防护技术，减少硬质防护的范围和面积。同时，采用攀藤植物和悬垂植物予以绿化和覆盖。4、道路景观设计按照观光农庄整体开发规划以“安全、环保、舒适、和谐”为理念；从景观设计入手，对线形、结构物、环境进行全面统筹的总体设计，为行车创造舒适的条件，使道路与自然、人文环境相和谐，营造“车在路上走，人在画中游”的公路交通环境景观。5、附属工程（1） 人行53、道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处采用人行道宽5米的设计，其余路段为1.5米宽的设计。用混凝土花砖铺设。在人行道靠南温泉一侧配套建设护栏和灯饰工程，护栏采用混凝土柱墩中间焊接铁艺装饰栏杆，灯饰采用水泥杆上安装防爆式装饰灯具。（2）道路标志、标线根据道路交通标志标线(GB5768-86)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观；路面应设置道路中线、车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交通标线。（3）道路照明本工程道路全长约2公里，按照城市道路照明设计标准，路灯采用单杆双叉型灯杆，沿人行道布置，间距30米，灯杆54、高12米，臂长2.0米，灯杆全部采用一次成型热镀锌钢材，外观喷塑处理。道路照明全部选用高压钠灯，目前这种灯具节能效果好，发光效率高。（二）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：休闲度假区、农业观光区及配套公用工程给水、排水及消防。（2）设计原则l 建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（1997版）；l 建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）；l 室外给水设计规范（GBJ13-86）；l 室外排水设计规范（GBJ14-87）；l 生活饮用水卫生标准（GB5749-85）；l 其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用55、水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客 按40升/人日计算客房 按80升/人日计算公建 按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：20水压：0.3MPA（3）管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN65毫米，采用闸阀：56、DN65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。（四）排水工程1、系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。 2、污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。3、管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（五）供电设计1、设计依据、规范 （57、1）民用照明设计标准（GB50034-92）；（2）建筑物防雷设计规范（GB50058-94）；（3）低压配电设计规范（GB50054-95）；（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A58、16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。二、生态园林工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.116453.61996）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、土地开发整理项目规划设计规范（TD/T10122000）；4、土地开发整理项目验收规程（TD/T10132000）；5、灌溉与排水工程设计规范（GB/50259、8899）。6、国家及当地的现行设计规范和技术标准；7、生产工艺相关专业要求。（二）建设内容1、生态防护绿地（1）范围以现有森林为主，进行苗木补植，植被恢复，种植面积95亩，形成生态防护林。（2）品种选择选择的主要树种以原有树种为主；要求直径3厘米以上。2、生态农业（1）范围种植热带果林50亩，种植热带景观林60亩，景观灌木及花卉50亩，以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。（2）品种选择果林主要有无核黄皮果树、山葡萄树、夏橙树、沙糖桔树、贡柑树等。热带景观林主要为桉树、红花槭、凤尾竹。花卉主要有苏铁、依兰香、垂枝暗罗、油梨、琴叶风吹楠等。 3、翠堤长廊翠堤长廊占地面积40亩，60、仿古构造，位于农庄西面，主要休憩、娱乐、观景和餐饮之用。4、土地整理（1）土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.52.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔35厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。（2）排水沟总长1000米，内空上宽0.4米，下宽061、.3米，高0.4米，墙体采用直径8-12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共计10口，长10米，宽8米，深2.5米，墙体采用M5砂浆砌Mu7.5红砖，池底5厘米厚100#砂浆。（4）灌溉系统修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。5、休闲住宿区域（1）工程范围休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、农庄宾馆，集中于农庄东面，占地面积400平方米，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。（2）主要建筑及参数主要建筑参数表序号建筑名称占地面积（62、m2）楼层结构1接待大厅5001轻钢2餐厅10001轻钢3特色产品交易厅10001轻钢4农庄宾馆15001轻钢合计40006、绿化工程（1）工程范围主要对道路、广场、公共绿化地进行绿化。（2）品种选择绿化行道树主要品种有香樟、重阳木、枫香、合欢等，高档绿化苗木主要有杜英、天竹贵、雪松、广玉兰、乐昌含笑、桂花等。第八章 环境保护一、环境保护为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照中华人民共和国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。（一）项目区环境条件项目位于广西壮族自治区桂林市XX县杨堤乡，所选建址地形开阔整齐63、，地势平坦，背风向阳，有一定缓坡；场区水量充足，水质良好，空气质量符合要求。周边无工业“三废”及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。（二）环境影响尽管本项目所选址生态环境良好，但是，未来农庄一旦制度不建全或管理不当、执行不力，就可能导致农庄环境受到污染或周围环境受到农庄的污染。因此，在建设过程中，应坚持建设与环境保护同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”原则。并建立、健全各项规章制度，确保严格执行，只有这样，才能作到园区环境不受污染或不污染周围环境。1、项目对环境的影响污染源：项目污染源主要为施工，展览区，厕所等。2、项目对环境的影响污染物：项目污染64、物主要为施工期的噪声、现场及运输扬尘、农庄的废弃物、生活污水和厕所的生活垃圾。（三）环境保护措施1、环境保护及设计依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）国务院令第253号文建设项目环境保护管理条例；（3）GB8978-1996污水综合排放标准；（4）GB6297-96大气污染物综合排放标准；（5）GB7959-1987粪便无害化卫生标准；（6）地表水环境质量标准（GHBZ11999）；（7）公用专业提供的有关资料。2、环境保护范围项目主要针对农庄的废弃物、生活污水和厕所的生活垃圾进行治理。3、治理措施（1）施工期环境保护本项目在建设过程中应严格按照有关部门的相关环保要求，控制施工噪声、现场65、及运输扬尘，建筑垃圾应倾倒在指定区域，确保建设期将有关环境影响控制在规定要求以内。此外，施工期间为了减少水土流失，应合理安排施工作业计划，加快施工周期，根据桂林市气候特点，将开挖土石方和场地平整的工作尽量安排在降雨量少的季节进行，避免地表受雨水的冲刷，在施工场地四周开挖排水沟，有利于雨水排放，减少雨水在施工场地的径流量，从而减少水土流失量。（2）运营期污染物及治理措施生活垃圾生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中于区域内垃圾站，由环保部门定期运往垃圾场处理。生活污水和厕所的生活垃圾处理本项目生活污水和厕所的生活垃圾的处理采用生态还田综合处理利用方案。生活污水和厕所的生活垃圾进入沼气池，进行66、厌氧处理，然后排入氧化池或田间贮蓄池进行氧化处理后用作农用肥、果树肥、花圃绿地肥；沼气池需定期清除池内沉淀物，可作农用肥。（四）环境影响评价本项目不论是大气环境、水环境还是噪声环境，项目完成后对现有场址都不会造成不良影响，从环保角度看，本项目是可行的。二、水土保持本工程水土流失防治范围分为四个区，即主体工程施工区，临建工程区、料（渣）场区及直接影响区。前三区是重点治理区，直接影响区是一般治理区。（一）主体工程施工区工程施工过程中，采取临时防护措施，临时防护措施包括：1、开挖：要求分层开挖，土石分区堆放；开挖渣料应及时清运，能及时利用的直接运往利用，不能及时利用的运至指定堆渣场堆放；同时，还应做67、好施工作业面上边坡的排水，根据实际需要在施工场地内布置排水沟、沉沙凼等临时排水措施。2、堆弃：工程开挖渣料应集中堆放于指定的临时堆渣场内，并先拦后弃，根据临时堆渣场实际情况，对渣面进行覆盖，在渣场周边布置临时排水沟、沉沙凼等。3、运渣：运渣车辆应加盖，出渣时，并严禁超载或是装载过满；运输途中，应控制车速，防止渣料散落。4、施工：应合理组织土石回填利用，尽量缩短渣料临时堆放时间；尽可能避免雨天施工，在不可避免时，可对临时堆渣面及开挖裸露土质坡面等进行覆盖。（二）临建工程区主体工程完工后，对临建工程占地进行迹地清理，并尽量恢复水保功能。在宜绿化地上，采用撒播草籽绿化，草籽可选用结缕草、黑麦草等。（68、三）料（渣）场区料（渣）场区临时防护措施基本与主体工程施工区相同。（四）直接影响区本工程直接影响区包括河段两岸占地线以外5m内的区域，工程完后后，对其进行迹地清理，并恢复水保功能。（五）水土流失监测本工程水土流失监测的内容主要包括项目区水土流失因子监测、水土流失量监测、水土流失灾害监测及水土流失防治效益监测。监测重点部位是较大开挖面、渣场、料场等环境敏感区；监测的重点是水土流失强度及水土保持设施效益。本工程为建设类项目，监测时段主要是建设期。调查监测法调查频次：一年2次。地面观测法观测频次：在工程施工前，应先对各监测场监测1次，在工程施工期，每年至少监测3次（汛前、汛中、汛后），当1h降雨量达69、到50mm时，应增加监测次数。第九章 建设进度及招投标方案一、建设进度根据原生态农庄建设项目规划，本项目拟定在1年内实施，具体工作安排为：根据计划于2008年6月开始各项准备工作，于2009年5月进行竣工验收。具体安排如下：1、2008年6月开始项目前期工作阶段，包括：编制项目规划方案、可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。2、2008年7月开始逐步完成项目初步设计和施工图设计。3、2008年9月开始农庄道路修建。4、2009年10月开始生态农业种植。5、2009年2月开始观光渔业建设。6、2009年2月开始原生态维护绿地建设。7、2009年5月进行竣工验收。二、招投标方案（一）项目70、招投标原则依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及广西壮族自治区有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位。（二）项目招投标方案1.招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定勘察设计单位和项目监理单位。（2）资质要求建议 勘察单位资质：甲级； 设计单位资质：甲级； 施工单位资质：二级以上； 监理单位资质：甲级。 （3）招标信息发布 招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2.招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投71、标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。第十章 投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、谷物种植、原生态绿地修整、日光浴场工程和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济72、评价方法与参数（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年广西壮族自治区工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及广西壮族自治区有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为12个月（2008年6月至2009年5月），运营期确定为15年，则项目计算期为2008年至2023年。四、项目投资（一）建设投资项目建设投资估算73、总额为4519万元，其中工程费用2061万元，公用设备购置费800万元，设备安装工程费64万元，工程建设其他费用1379万元，工程基本预备费215万元。1、工程费用主要包括全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、谷物种植、原生态绿地修整、垂钓池及观光池工程，其均根据近期同类工程的造价资料进行测算。2、 公用设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用根据国家和地区相关政策规定计取。（包含30年的土地租赁费）4、预备费 基本预备费 按工程费用的5计取74、。 价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表1。 （二）建设期借款利息本项目全部资金均由业主自筹，故建设期利息为0万元。（三）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产年份需流动资金104万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹（资金来源为业主自有资金），项目铺底流动资金为31万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表2。（四）项目总投资项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。经上述计算，项目总投资为75、119万元，其中建设投资103万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金16万元。（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和广西壮族自治区有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。五、资金筹措该项目投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：2008年安排55%，2009年安排45%。项目投资使用计划与资金筹措详见财务分析辅助报表3。第十一章 财务评价一、评价原则、依据及参数（一） 原则1. 遵循费用与效益计算76、范围一致性原则，效益计算与投资对应；2. 遵循费用与效益识别的有无对比原则；3. 以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；4. 在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二） 依据1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三） 评价参数项目建设期为12个月，财务评价计算期取2008年至2023年。项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金财务基准收益率设定13%，基准投资回收期为8.3年。二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（一）销售收77、入估算该项目收入包括特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入、农家特色种植体验收入等，经预测项目拟吸引32120人次，按每人消费600元估算，正常经营年份收入为1927万元。根据目前市场行情预测及植物生长特性，该项目2009年收入为385万元，2010年收入为1156万元，2011年收入为1542万元。（二）销售税金及附加和增值税估算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为7%，教育费附加费率为3%。经计算，正常经营年份项目的增值税为96万元，城市维护建设费为7万元，教育费附加为3万元。项目各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助78、报表。三、成本费用估算（一）经营成本估算1、原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。2、燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据企业经营统计数据综合估算。3、职工工资及职工福利费项目劳动定员为40人，职工平均工资和福利费按2.6万元/人年估算。4、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。5、其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成本为398万元，经营成本估算见表11-1。表14-1 经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）估算说明1原材料费912燃料及79、动力费213工资及职工福利1044修理费1135其他支出69经营成本398（二）折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为15年，固定资产残值率按5计算。无形及其他资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为160万元，年摊销费为0万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表6。（三）财务费用财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。 （四）总成本费用通过上述估算，正常生产年份项目的总成本费用为563万元。 项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表。四、盈利能力分析（一）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表80、（财务分析报表1）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：24.79%（所得税前）项目投资财务内部收益率：19.67%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）3597万元（ic12%）项目投资财务净现值：（所得税后）2054万元（ic12%）项目投资回收期（所得税前）：4.7年项目投资回收期（所得税后）：5.5年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：24.76%（所得税前），项目投资财务内部收益率：19.67%（所得税后），均高于基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。、项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分81、析报表2），项目的资本金财务内部收益率为19.77%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。、利润与利润分配表分析项目正常经营年份销售收入为1927万元，销售税金及附加为106万元，总成本费用为563万元，利润总额为1258万元。所得税税率为25%，年缴纳所得税为315万元，净利润为944万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为94万元。利润估算及分配详见财务分析报表3。根据利润与利润分配表（财务分析报表3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）EBIT/TI10027.32式中 EBIT营运期正常年份息税前利润TI项目总投82、资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE）NP/EC10020.74式中 NP营运期内年平均净利润EC项目资本金均满足投资者的要求。五、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（财务分析报表4）可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。因此，项目具备财务生存能力。六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期2013年的数据为基础进行，该年总成本费用为263万元，可变成本为202万元，固定成本为61万元，年销售收入为300万元，年税金及附加为2.5万元，根据上述数据计算83、项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）= 年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加 ）100%= 22.47%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图11-1。 图11-1 盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，该项目检测能力只需达到设计规模的22.47%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。（二）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产品价格。上述各单因素变化5%、10%、15%时对项目财务内部收益率的影响程度见表11-2。表11-2敏感性分析表序号项 目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案24.79%1建设投资-15%28.77%-184、.07-10%27.32%-1.02-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.8715%21.67%-0.842经营成本-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.26-5%25.12%-0.265%24.46%-0.2710%24.13%-0.2715%23.80%-0.273产品价格-15%19.92%1.31-10%21.58%1.30-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.2515%29.38%1.24根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图11-2。图11-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图85、可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建设投资、经营成本。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为63.67%，经营收入下降幅度为52.23%，表明产品价格和建设投资的变化对财务内部收益率的影响较大，经营成本的变化对该项目的财务内部收益率的影响不大。敏感性分析表明产品价格是最敏感的因素，当售价降低28.51时，项目内部收益率就降至设定的基准收益率。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。七、财务评价结论该项目的财务内部收益率（所得税后）为19.67，财务内部收益率（所得税前）为24.79，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为19.77，满足投资者的86、要求。投资回收期为5.5年、低于基准投资回收期8.3年，说明项目的盈利能力较好。计算期内项目的资产负债率最高为1.74，并逐年下降。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1工程费用20618006429256487、.71.1接待配套用房71171115.71.1.1接待中心16160.41.1.2餐饮服务中心2202204.91.1.3特色产品交易厅1301302.91.1.4农家旅馆3453457.61.2园内道路工程3003006.61.3土地整治及农田培育1701703.81.4配套设施工程30300.71.5果树种植22.8230.51.6景观植物种植14140.31.7谷物种植11110.31.8原生态绿地修整10100.21.9日光浴场建设80801.81.1设备购置费8006486419.12工程建设其他费用1379137930.53预备费2152154.83.1基本预备费2152154.88、83.2价差预备费00.04建设投资合计20618006415944519100.0比例(%)45.617.71.435.3100财务分析辅助报表2流动资金估算表单位：万元序号项 目计算期（年）20082009201020112012201320142015201620231流动资产23691001161161161161161.1应收帐款14426071717171711.2存货27911111111111.2.1原材料257999991.2.2燃料动力012222221.2.3在产品1.2.4产成品1.3现金7203134343434341.4预付账款2.流动负债279121212121289、2.1应付帐款27912121212122.2预收账款3.流动资金（12）2162911041041041041043.1 其中：铺底流动资金21313131313131313.2 流动资金贷款0316073737373734.流动资金当期增加额0214229130000财务分析辅助报表3 项目投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目合 计计算期（年）备 注20082009201020111项目总投资4610248520544229 其中计算注册资本的总投资4550248520541001.1建设投资（不含建利息）451924852034001.2建设期利息000001.3流动资金91090、214229其中铺底流动资金310211002资金筹措(全部流动资金）4610248520544229 资金筹措(铺底流动资金）4550248520541002.1项目资本金4550248520541002.1.1用于建设投资451924852034002.1.2用于铺底流动资金310211002.1.3用于建设期利息2.2债务资金(全部流动资金）60003129债务资金(铺底流动资金）000002.2.1用于建设投资000002.2.2用于建设期利息000002.2.3用于流动资金60003129营业收入、营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）91、2008200920102011201220132014201520231营业收入2621003851156154219271927192719271.1新增销售收入262103851156154219271927192719271.202营业税金及附加144202164851061061061062.1营业税1310195877969696962.2消费税02.3城市维护建设费9214577772.4教育费附加3912233333增值税003.1销项税03.2进项税0财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目合计计算期（年）2008200920102011201220132092、1420151外购原材料费1232185472919191912外购燃料及动力费28841317212121213工资及福利费143521621041041041041044修理费15362368901131131131135其他费用944144256696969696经营成本（1+2+3+4+5)5435802393393983983983987折旧费24021601601601601601601608摊销费000000009利息支出6302455559.1建设投资借款利息000000009.2流动资金借款利息63024555510总成本费用（6+7+8+9)790124040150356393、56356356310.1固定成本519220028233436536536536510.2可变成本271040119169198198198198续财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目计算期（年）201620172018201920202021202220231外购原材料费91919191919191912外购燃料及动力费21212121212121213工资及福利费1041041041041041041041044修理费1131131131131131131131135其他费用69696969696969696经营成本（1+2+3+4+5)3983983983983994、83983983987折旧费1601601601601601601601608摊销费000009利息支出555555559.1建设投资借款利息9.2流动资金借款利息5555555510总成本费用（6+7+8+9)56356356356356356356356310.1固定成本36536536536536536536536510.2可变成本198198198198198198198198折旧费、摊销费估算表财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称计算期（年）200820092010201120122013201420151房屋及建筑物1.1原值3184318431843184318431843195、841.2本年折旧费767676767676761.3净值31083033295728822806273026552设备2.1原值13351335133513351335133513352.2本年折旧费858585858585852.3净值1250116610819979128287433固定资产合计3.1原值45194519451945194519451945193.2本年折旧费160.21601601601601601603.3净值43594199403838783718355833984无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值折旧费、摊销费估算表续财务分析辅助报表6单位：万96、元序号项目名称 计算期（年）201620172018201920202021202220231房屋及建筑物1.1原值318431843184318431843184318431841.2本年折旧费76767676767676761.3净值257925032428235222772201212520502设备2.1原值133513351335133513351335133513352.2本年折旧费85858585858585852.3净值659574489405320236151673固定资产合计3.1原值451945194519451945194519451945193.2本年折旧费1601697、01601601601601601603.3净值323830772917275725972437227721164无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 计算期（年）200820092010201120122013201420151现金流入284300385115615421927192719271.1营业收入262100385115615421927192719271.2补贴收入01.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出11500248521553444535175045042.1建设投资451998、24852034002.2流动资金1040214229132.3经营成本54350802393393983983982.4营业税金及附加144202164851061061062.5维持运营投资03所得税前净现金流量(1-2)16931-2485-177081210891410142314234累计所得税前净现金流量72280-2485-4255-3443-2354-94447919025调整所得税4233031173239.373163163166所得税后净现金流量(3-5)12698-2485-18016398501094110711077累计所得税后净现金流量41647-2485-42899、6-3647-2798-1703-596511计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67% 财务净现值 ic=12.0%12.0%3597万元2054万元 投资回收期.4.7年5.5年续财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 计算期（年）201620172018201920202021202220231现金流入192719271927192719271927192741481.1营业收入192719271927192719271927192719271.2补贴收入1.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出50450450100、45045045045045042.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本3983983983983983983983982.4营业税金及附加1061061061061061061061062.5维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)142314231423142314231423142336444累计所得税前净现金流量4748617275959018104411186413287169315调整所得税3163163163163163163163166所得税后净现金流量(3-5)110711071107110711071107110733287累计所得税后净现金流量272638334941101、604871558263937012698计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67% 财务净现值 ic=12.0%12.0%3597万元2054万元 投资回收期.4.7年5.5年财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200820092010201120122013201420151现金流入2843003851156154219271927192719271.1营业收入2621003851156154219271927192719271.2回收固定资产余值21161.3回收流动资金1042现金流出1585324852186102、4886668238238238232.1项目资本金45502485205410002.2借款本金偿还14600.00000002.3借款利息支付630.02455552.4经营成本5435079.62393393983983983982.5营业税金及附加144202164851061061061062.6所得税4217031.11732383153153153152.7维持运营投资03净现金流量12577-2485-18016688751104110411041104资本金财务内部收益率：19.77%续财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称计算期（年）201620172103、018201920202021202220231现金流入192719271927192719271927192741481.1营业收入192719271927192719271927192719271.2回收固定资产余值2116 1.3回收流动资金1042现金流出823 823 823 823 823 823 896 896 2.1项目资本金2.2借款本金偿还73 73 2.3借款利息支付5 5 5 5 5 5 5 5 2.4经营成本398 398 398 398 398 398 398 398 2.5营业税金及附加1061061061061061061061062.6所得税315 315 3104、15 315 315 315 315 315 2.7维持运营投资3净现金流量11041104110411041104110410313251资本金财务内部收益率：19.77%财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200820092010201120122013201420151营业收入262103851156154219271927192719272营业税金及附加14422164851061061061063总成本费用79012404015035635635635634利润总额1686712469295412581258125812585弥补以前年度亏损06应105、纳税所得额1686712469295412581258125812587所得税4217311732383153153153158净利润12650935197159449449449449期初未分配利润000000010可供分配利润126509351971594494494494411法定盈余公积金1265952729494949412可供投资者分配的利润113858446764484984984984913应付优先股股利014任意盈余公积金015应付普通股股利016利润分配113858446764484984984984917未分配利润0000000018息税前利润16931124694957106、126312631263126319息税折旧摊销前利润1933328585411181423142314231423续财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称计算期（年）201620172018201920202021202220231营业收入192719271927192719271927192719272营业税金及附加1061061061061061061061063总成本费用5635635635635635635635634利润总额125812581258125812581258125812585弥补以前年度亏损6应纳税所得额12581258125812581258125107、8125812587所得税3153153153153153153153158净利润9449449449449449449449449期初未分配利润0000000010可供分配利润94494494494494494494494411法定盈余公积金949494949494949412可供投资者分配的利润84984984984984984984984913应付优先股股利14任意盈余公积金15应付普通股股利16利润分配84984984984984984984984917未分配利润0000000018息税前利润1263126312631263126312631263126319息税折旧摊销前利润1423108、1423142314231423142314231423 财务计划现金流量表财务分析报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200820092010201120121经营活动净现金流量15116025468187911091.1现金流入2621003851156154219271.1.1营业收入2621003851156154219271.1.2增值税销项税额0 00001.1.3补贴收入01.1.4其他流入0 1.2现金流出110940132475662 819 1.2.1经营成本5435080239339 398 1.2.2增值税进项税额0 00001.2.3营业税金及附加14420109、2164851061.2.4增值税0000001.2.5所得税4217031173238 315 1.2.6其他流出0 2投资活动净现金流量-4623-2485-2054-42-29-132.1现金流入0000002.2现金流出4623248520544229132.2.1建设投资45192485203400 2.2.2维持运营投资0 2.2.3流动资金1040214229132.2.4其他流出03筹资活动净现金流量-682624851970-427-619 -841 3.1现金流入4623248520544229 13 3.1.1项目资本金投入455024852054100 0 3.1.2建110、设投资借款00000 0 3.1.3流动资金借款73003129 13 3.1.4债券03.1.5短期借款03.1.6其他流入03.2现金流出11449084469648 854 3.2.1各种利息支出63 024 5 3.2.2偿还债务本金00000 0 3.2.3应付利润11385084467644 849 3.2.4其他流出04净现金流量366801692122322555累计盈余资金283760169382613868 财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称计算期（年）2013201420152016201720181经营活动净现金流量110911091109110111、9110911091.1现金流入1927192719271927192719271.1.1营业收入1927192719271927192719271.1.2增值税销项税额0000001.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出8198198198198198191.2.1经营成本3983983983983983981.2.2增值税进项税额0000001.2.3营业税金及附加1061061061061061061.2.4增值税0000001.2.5所得税3153153153153153151.2.6其他流出2投资活动净现金流量02.1现金流入02.2现金流出02.2.1建设投资2.2.2维112、持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-854-854-854-854-854-8543.1现金流入0.0000003.1.1项目资本金投入03.1.2建设投资借款03.1.3流动资金借款0.03.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出8548548548548548543.2.1各种利息支出5555553.2.2偿还债务本金0003.2.3应付利润8498498498498498493.2.4其他流出4净现金流量2552552552552552555累计盈余资金112213771631188621402395财务计划现金流量表续财务分析报表4113、 单位：万元序号项目名称计算期（年）201920202021202220231经营活动净现金流量110911091109110911091.1现金流入192719271927192719271.1.1营业收入192719271927192719271.1.2增值税销项税额000001.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出8198198198198191.2.1经营成本3983983983983981.2.2增值税进项税额000001.2.3营业税金及附加1061061061061061.2.4增值税000001.2.5所得税3153153153153151.2.6其他流出2投资活动净114、现金流量2.1现金流入2.2现金流出2.2.1建设投资2.2.2维持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-854-854-854-854-8543.1现金流入000003.1.1项目资本金投入3.1.2建设投资借款3.1.3流动资金借款3.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出8548548548548543.2.1各种利息支出555553.2.2偿还债务本金3.2.3应付利润8498498498498493.2.4其他流出4净现金流量2552552552552555累计盈余资金26492904315834133668资产负债表财务分析报表6单115、位：万元序号项 目计算期（年）200820092010201120121资产248545514650475248621.1流动资产总额192.64517149831.1.1货币资金1764026459021.1.2应收账款144260711.1.3预付账款1.1.4存货279111.1.5其它1.2在建工程24851.3固定资产净值43594199403838781.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益248545514650475248622.1流动负债总额279122.1.1短期借款2.1.2应付账款279122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款316116、0732.4负债小计23869842.5所有者权益248545494611468347772.5.1资本金248545404550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金9611332272.5.4累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）0.05%0.82%1.45%1.74%资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）201320142015201620171资产495650505145523953331.1流动资产总额123814921747200122561.1.1货币资金115614111665192021741.1.2应收账款71717171711.117、1.3预付账款1.1.4存货11111111111.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值371835583398323830771.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益495650505145523953332.1流动负债总额12121212122.1.1短期借款2.1.2应付账款12121212122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款73737373732.4负债小计84848484842.5所有者权益487249665060515552492.5.1资本金455045504550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金32141118、65106056992.5.4累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）1.70%1.67%1.64%1.61%1.58%资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）2018201920202021202220231资产5428552256175711580559001.1流动资产总额2511276530203274352937831.1.1货币资金2429268329383192344737011.1.2应收账款7171717171711.1.3预付账款1.1.4存货1111111111111.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值291727572597243722772119、1161.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益5428552256175711580559002.1流动负债总额1212121212122.1.1短期借款2.1.2应付账款1212121212122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款7373737373732.4负债小计8484848484842.5所有者权益5343543855325626572158152.5.1资本金4550455045504550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金7938889821076117112652.5.4累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）1.120、55%1.53%1.50%1.48%1.45%1.43%第十二章 风险分析一、风险因素（一）资金风险本项目投资金额较大，若资金来源不落实就盲目开工，很可能导致工期延误甚至停工。此类风险一旦发生将会造成项目难以估量的损失，应把资金风险作为严重风险对待。（二）质量风险该项目涉及多个景点的建设和恢复工作，景点规划、布局和建设质量的高低直接影响项目效益的实现。该风险发生机率较小，但发生后影响时间长，危害特别大，应将质量风险视为较严重风险对待。（三）市场风险本项目的市场风险主要来自游客数量的减少。由于桂林作为广西特色的风景旅游区在中国乃至世界已具有一定的知名度，每年游客数量呈上升趋势，故外部因素很难减少121、游客数量。内部影响因素主要是服务质量和旅游产品的质量，由于业主十分注意提高服务质量，开发旅游产品因此市场风险较小。（四）管理风险在项目实施经营过程中，必须有完善的管理体系，严密的管理制度，合理的激励机制，才能产生高效的运作效率。如不高度重视，就会出现管理混乱，造成严重的经济损失。此类风险可以有效避免，属一般风险。（五）外部协作条件风险项目建设期间和建成后对基础设施又无其他特殊要求，现有条件已能够满足建设和经营的需要，主要外部协作配套条件不会给项目建设和生产带来困难。风险等级为一般风险。（六）社会风险本项目的建设，对桂林的经济快速发展和社会全面进步，起着一定的推动作用，能够得到社会的广泛关心和普122、遍支持，不会给项目建设和生产带来风险和损失。风险等级为一般风险。二、防范措施（一）加强资金筹集 在项目建设前，必须开辟资金筹集渠道，明确建设资金来源，严格制定资金使用计划。在项目资本金落实后，应积极申请政府部门的资金扶持，消除资金筹集风险。（二）突出品牌差异桂林的农业观光园区较多，防范本项目的市场风险，很重要的一环是突出品牌差异化特色，本项目虽然已做了高水平的整体规划和概念设计，但具体到各个小的景点，施工设计必须特色突出，别具一格，进一步做好园区的园林建设策划和施工方案设计，真正做到“桂林唯一”。（三）加强市场开拓 通过提高服务人员的服务水平，不断开发新的旅游产品，树立观光农业园优质旅游品牌，123、加强宣传力度，开展多渠道营销，就能有效降低市场风险。（四）加强运营管理 建设高效的管理机构，灵活的运行机制，配备得力的管理人员，通过实行内部人员竞争上岗、对外招聘等多种形式建设一支过硬的管理队伍，完善管理体系，健全管理制度，加大成本控制力度，使产品具有较强的竞争优势。通过上述分析，得出如下结论：本项目的实施建设，其风险较小，不会达到影响项目可行的程度。第十三章 社会评价一、项目对本地区社会的效益影响分析本项目的建成将对桂林市及其周边地区产生较大的影响：（一）本项目的建设可以绿化环境，防止水土流失，吸收二氧化碳，减少噪声，减轻环境污染，可以大大改善生态环境，减轻洪涝灾害的损失。（二）项目对本地区124、旅游产业结构调整起到了积极促进的作用。（三）项目对于丰富当地旅游内涵，推动当地特色旅游产业的发展具有一定推动的作用，同时本项目还可促进该地区对外开放、交流。（四）项目建成后，还可结合发展相关产业，比如生态农业、服务业这些既改善了生态环境，又增加了当地农民的收入，改善了生活水平。（五）该项目是社会主义新农村建设的一个示范模式，将会对当地新农村建设的发展具有一定的推动作用。二、项目对本地区经济社会的互适性分析随着项目的建成，产生的直接经济效益和间接经济效益巨大，有助于桂林当地的旅游业结构调整，加快地区经济的发展。项目建成后，可直接提高当地农民的经济效益，改善当地人民群众的生活水平和生活质量，促进当125、地经济的可持续发展。三、社会效益评价结论本项目既具有生态效益，也能产生经济效益，是具有优化当地旅游业、改善国土质量、优化生态环境和增加群众收入及地方财政收入等多方面效益统一于一体。因此，本项目的建设有着显著的社会效益、生态效益和地区经济效益。本项目在实施过程中和投入运行后，将会产生一些社会影响，其具体分析如表：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对农户收入的影响影响大直接收入增加3对农户就业的影响影响较大间接增加约300个就业机会4对不同利益群体的影响影响较大特别是对农民能增加收入、对其他利益群体基本不造成损害5对地区文化、教育、卫生的影响影响较大将直接促进当126、地的旅游文化的发展6对环境保护的影响影响大将大大改善当地的生态环境综上所述，本项目不仅经济效益明显，也能创造出良好的社会效益、生态效益和地区经济效益。第十四章 结论及建议一、结论（一）该项目符合国家政策，符合广西壮族自治区和桂林市的相关发展规划。（二）市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。（三）项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。（四）项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且127、有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。（五）项目建设有利于促进农业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。二、建议（一）建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（二）项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（三）在已有的总体规划基础上，对观光园区的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（四）建议加强经营管理，提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。（五）建议上级有关部门给予一定的政策扶持。