1、19层大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 1 页 共 78 页 1 总论 目 录 1.1 项目提出 的背景 4 1.2 项目可行 性研究 的依据 6 1.3 项目概况 7 2、1.4 项目开发 建设的 必要性 9 1.5 项目开发 建设条 件 11 1.6 项目投资 估算 12 1.7 项目进度 计划 12 1.8 结论及建 议 13 2 市场分析与预测2.1 房地产市 场宏观 形势分 析及预 测 15 2.2 *房地产 市场状 况分析 及预测 22 2.3 项目的市 场情况 分析及 预测 28 3 建设条件3.1 开发项目 用地状 况 42 3.2 资源供给 及外部 协作条 件 42 4 规划设计方案 4.1 规划设计 方案的 指导思 想 44 4.2 规划设计 方案的 原则 44 4.3 建筑规模 及规划 设计方 案设想 45 项 目 可 行 性 研 究 报 告3、 第 2 页 共 78 页 市场定位 46 形象定位 46 业态定位 47 经营定位 47 客户定位 48 建筑设计定位 49 5 项目开发进度安排 53 6 营销方 案6.1 营销方式 54 6.2 销售节奏 与策略 54 整体策略 54 价格策略 56 付款方式策略 56 配合策略 57 媒体策略 57 促销策略 60 6.3 租售计划 61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算 的原则 62 7.2 项目建设 的投资 估算 62 7.3 项目资金 筹措与 使用计 划 64 8 财务评价项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 3 页 共 78 页 8.1 财务评价 基础数 据的计 4、算 66 8.2 盈利能力 分析 66 8.3 清偿能力 分析 67 9 风险分析9.1 盈亏平衡 分析 68 9.2 敏感性分 析 6 9 9.3 项目风险 分析 71 10 结论及建 议 10.1 结论 7 3 10.2 存在的问 题及建 议 7 4 11 附表与附 图 11.1 附表： 77 11.2 附图： 77 12 附：主要 参考书 目及参 考资料 78 一、 总论 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 4 页 共 78 页 1.1 项目 提出的 背景 *古之又称 长安，位于 关中平原中 部，北临渭 河，南依秦岭 ，与罗马等城市并 称世界古都， 是世界四大 文明古都之 一。中国历5、史 上曾有十三个 朝代在* *建都 ，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。著名的“丝绸 之路”就是以 长安为起点 。现在是陕 西省政治、经 济、文化中心，陕西省省会所在地。东西长 204 千米，南北最宽 116 千米，面积 9983 平方千 米，人口 741.1 万。进入二十一世纪以来，*生产总值连年保持两 位数的高速增 长，现代化 建设已处于 史家所称的“ 起飞阶段”。 从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内 需，出台了以房地产为支柱产业的经济 政策，房地产 业在经历了 多年的低谷 后，终于迎来 了黄金发展时期。 据国家统计局 最新资料显 示，全国商 品房平均销售 价格2724 元平6、方米，同比提高 12.9，是 1996 年以来同期的最高增幅。全国有 12 个地区 商品房 销售均 价增幅 超过 10，个地区价格增幅超过 20。去年中国房地产开发投资增长 28.6，增幅比去年同期降低5.5 个百分点；土地开发面积增长 12.2，增幅比去年同期下降 7.8个百分点；但 商品房销售 率高达 133.6 ，全国空置 商品房面积 下降0.8。目 前我国 城镇居 民人均 居住面 积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人 均居住 面积 2030 平 方米相 比，其差距是十分明显的，所以房地产业 有着广 阔的发 展空间 。 据世界银 行统计 资料显 示，人 均 GDP 达到 600-87、00 美元时，住宅项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 5 页 共 78 页 产业将进 入高速 增长阶 段。2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002 年更是达到了 870 美元， 住宅开 发占房 地产开发总 量的 90%以上。因此，未来几年 ，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发 展阶段 。 从购买力 分析， 城镇居 民人均 可支配 收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长 8.5%；另外，城 乡居民 储蓄存款余额 已达 7.38 万亿 元，比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在 增强。 从消费意 向8、看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住 条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用 途。这说明城镇居民对住房的 需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转 变。目前居民 消费结构升 级是房地产 业发展的内在 驱动力，也正 是增加 住房消 费的良 机。 另一方面 ，作为 国家支 柱产业 的房地 产业，为国家的 GDP 增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来 ，建筑房产消 费仍有巨大 的潜在市场 。有关专家预 测，我国房地 产热潮 可持续9、 20 年。 *房地产业 发展十余年 ，不仅有举 步维艰，也 有寻找城市营 造与可持续发 展的历 程。刚刚过去的 2004 年，房地产市场历经风雨。在推进房地产业健 康发展的同时 ，国家有关 部委相继出 台了治理整顿 土地市场秩序、投 资新政、控制 拆迁规模、 规范拆迁管 理等系列宏观 调控政策。200 4项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 6 页 共 78 页 年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：首先是房地产开发 投资幅 度明显 下降 ，二是房地产开发投资自有资金比重加大，自筹资金 同比增 长均在 50%以上，三是商品房供需基本平衡，价格稳中有升。同 时，房 地产投 资结构 中的住10、 宅投资比例 继续增 长。 *市委、市政府日前以白皮书的形式公布了*国际化、市场化、人文化、生态化发展报告，阐释*市的四化发展理念。*的发展定位是：进一步提 升城市的核心 竞争力和经 济的外向度 ，使之尽显其 人文之都、科技之 市、现代新城 的魅力。目 标是：世界 历史文化名城 、国际旅游目的城 市、亚洲知识 与技术创新 中心、新亚 欧大陆桥中国 段国际装备制 造业转 移的主 要承接 地。显而易见的是人文化是四化的核心，是*城市经济 社会发展的特 色和目的， 其目标是： 是*成为最有 东方神韵的人文之 都、理性文明 之城、诗意 时尚之城、 安定祥和之城 ，为*市未来 的发展 勾勒出 一个美 好11、的前 景。 1.2 项目可行性研究的依据 1、*市 建设项 目承建 费用统 一征收 办法实施细则； 2、陕西 省建筑 工程综 合概预 算定额( 1999)； 3、城市 居住区 规划设 计规范； 4、*市 建设项 目xx 费用统 一收费 一览表； 5、陕西 省工程 建设其 它费用 定额； 6、房产 测量规 范与房 地产测 绘技术； 7、 “城 建大厦 ”项目 规划设 计方案 ； 8、委托方 提供的 其它有 关资料 ； 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 7 页 共 78 页 9、委托方 现场勘 察及市 场调查 收集的 有关资料。 1.3 项目概况项目名称 ：*市 xx大 厦 建设地点 ：*市12、 五路口 土地性质 ：国有 土地出 让 建筑用地 面积：5 720 平方米 总建筑面 积： 68 068 平方米 其中：地 上建筑 面积：6 0060 平方米 商业中心 建筑面 积：160 16 平方米 商业会所 建筑面 积：400 4 平方米（室内 2803 平方米，室外 1201平方米） 写字楼建 筑面积 ：17160 平方米商务公寓 建筑面 积：228 80 平方米地下建筑 面积：8 008 平方米其中：设 备用房 ：2408 平方米车库面积 ：5600 平方米总建筑层 数：地上 19 层 ，地下 2 层 建筑高度 ：73.2m 地下停车 位：180 个 项 目 可 行 性 研 究 报 13、告 第 8 页 共 78 页 建筑类型及面积、楼层分配表 序号 1 2 3 4 5 6 其中 其中 建筑类型 地下室 车位面积 设备机房面积 商业中心 商务会所 室内面积 室外面积 写字楼 商务公寓 合计 楼层分布 1-2 3-6 7 8-13 14-21 层数 2 4 1 6 8 21 高度 m 4 4 3.6 3.6 3 73.2 2单层面积 m 4004 4004 4004 2860 2860 2总面积 m 8008 5600 2408 16016 4004 2803 1201 17160 22880 68068 2土地面积 m 5720 5720 5720 5720 5720 占地比例14、 0.7 0.7 0.7 0.5 0.5 开发商简介： 本项目由 * 市xx开 发总公司开 发。*市城市 建设开发总公 司是 1984 年在“*市统建办”的基础上成立的，为企业化管理的市局级事 业单位。公司 业务是按照 城市建设总 体规划，进行 城市土地开发 和经营 房地产 ，从事 旧城改 造和新区建 设。 总公司隶属 * 市人民政 府直接领导 ，是国家建 设部的城市综 合开发一级公 司，AAA 级信用等级企业，也是*市最早的一家房地产开发公司，十四年来 ，在*市政府 及有关部门 支持下，在 深化改革、转 换机制的市场经济 大潮中，迅速 成长为一个 实力雄厚， 注重质量，讲 求效率，信誉可靠 15、的现代化开发 企业。公司 在“以人为 本”的原则下 ，培养了一批业务 熟练，作风过 硬的管理和 施工队伍。 人员结构合理 ，平均素质较 高，符 合公司 技术密 集型的 特点。 公司致力 于开发 新产品，力主领导行业潮流，“xx大厦”的建筑风格是公 司理念 的详见 体现 ，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华，充分适应*市 政府提出的“ 还古城一片 蓝天，造一 片绿地”的城 市发展战略精神。 公司凝聚力强 ，大家本着 “诚信为本 ，团结协作” 的原项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 9 页 共 78 页 则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展”为宗旨，以“ 踏踏实实做人 16、，勤勤恳恳 做事”为精 神，在社会和 行业中有较好 的声誉。公司经营结构合理规范，符合现代企业的发展方向，为公司创造了 良好的发展环 境和发展空 间。房地产 行业属于资本 和技术密集型，行 业周期性长， 工程持续时 间较长。这 就更要求我们 要跟上时代发展的 脚步，及时了 解市场反馈 的信息，才 能在这个“优 胜劣汰”的市 场竞争 中立于 不败之 地。 在市场经济 条件下，管 理是永恒的 主体。要想 在市场竞争中 立于不败之地，必须把管理工作放在首位。公司深切明白管理的举足轻重，严格按规范运 行，逐步使公 司适应产权 明晰、权责 分明、管理科 学、激励和技 术机制 相结合 的现代 化企业 高度17、。 1.4 项目开发建设的必要性 经过 2003 年*房地 产市场 种种变 革及 市场的快 速运作 ，为 2004年的市场 带来了 更新、 更高的 发展起 点。2004 年*房地产市场仍然平稳运作,开 发及销 售均 较 2003 年同比仍然保持着较高的增长幅度。2003年被称之 为房地 产市场 的“土 地年”， 而 2004 年则被谓之“金融年”的称号，而这 种来自土地与 金融市场的 变革仍在处 于不断深入的 演变之中。做为开 发商、市场运 作的这两项 原材料市场 的变革为房地 产市场带来的 剧变无 疑是巨 大和深 远的！ 国民经济 ： 200 4 年* 国内生 产总值 10 95.87 亿元18、，比 2003 年同期增长 13.5%，其中第一产业增加值 60.05 亿元，比 2003 年同期增长6.7%，第二产业增加值 495.67 亿元，比 2003 年同期增长 15.6%，第三项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 10 页 共 78 页 产业完成 增加值 540.15 亿元，比 2003 年同期增长 12.3%。 市场供应：2004 年*市商品房完成投资亿元，2004 年*商品房投资额继续保持 了较快的增长 势头。在金 融信贷政策 发生一定的变 化之后，传统运作 方式将面临淘 汰。由于受 我国金融和 经济政策的调 整以及银行信贷资 金紧缩等因素 的影响，地 产商的资金 链将会遭19、受严 峻考验，资金 来源也 成为了 各个房 地产开 发商的焦点 问题。 市场销售： 承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004年*楼市 市场开 发继续 上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。2004年*商品 房平均 销售价 格较 20 03 年增长了 3.61%。其中住宅部分销售价格较 2 003 年增长 3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长率在 7%8%之间。 由于加入 WTO 与西部大开发的带动作用，借助于*作为世界文明旅游城市和我 国科技实力城 市，其在面 临更多机会 与竞争的同时 ，将直接地表现为 经济总扩大， 经济活动频 繁，从而在 相当程度上增 大了市场需求地增20、 加。其对周边 、临边省市 的辐射能力 有所增强，间 接地表现为流 动人口 增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。逐渐发达的经 济环境为投资 置业提供了 更广阔的生 存土壤。随着 住宅市场化的日益 推进和城市人 口的迅速增 加，*市城 市化可上升的 空间较大，未 来几年* *市房 地产需 求量会 进一步扩大 。 *城墙内的 区域历来是 *甚至是陕 西的政治经 济文化中心， 也可以说是* 的真正所在 ，这里写字 楼密集程度 高，约占*写 字楼市场的四分之 一。成熟的区 域环境和四 通八达的交 通条件使得该 区域项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 11 页 共 78 页 依然是写字楼21、 供应和需求的 焦点。*城 墙内是一个 沉淀已久的商 业中心，*城市就 是以这个商业 中心为核心 生长起来的 ，商圈的存在 为该地区的飞速发 展起着至关重 要的作用。 而本项目正 位于城中区城 市交通枢纽地 段，且距火车站不超过 1000M，可谓商机 无限。首先，它具有中心性。它在 交通上各个方 向的可达性 特别强，是 在一个城市里 交通最便捷的地方 出现；其次该 地区有着十 分复杂的社 会功能，具有 高度集合性。集居 住、商业、写 字楼、休闲 、娱乐为一 体，而写字楼 的建筑属性和使用 功能也就决定 了城内商圈 对其自身的 发展起到正向 加速的作用。本项 目的地理位置 良好，前期 论证充分，22、 开发资金有保 障，定能为公 司的发 展注入 新的生 机和活 力。 1.5 项目开发建设条件 项目建设条 件包括项目 建设自然条 件，项目建 设用地条件以 及项目建设的 市政配 套条件 。 项目自然 条件 气温：年 平均气温 13.113.4； 极端最高 气温：（ 全年仅 10 天 左右）4 0.6 极端最低 气温：（ 全年仅 15 天 左右） 13.3 风：平均 风速 1.8 米/秒 ，全年 盛行风 向为东北风； 日照：年 日照时数 1412.7 小时 ； 湿度：年 平均相 对湿度 69.6； 霜期：无 霜期 219233 天；气压：平 均气压 970.4Pa； 项 目 可 行 性 研 究 23、报 告 第 12 页 共 78 页 降水：年 降水量 507.7719.8 毫米; 降雪：年 平均降 雪日 13.8 天。 地质情况 ：为二级非湿陷性黄土，而*市属 8 度地震区，建筑按 8度抗震设 防。 项目建设 用地条 件 项 目 建 设 用 地 位 于 * 市 东 五 路 与 解 放 路 交 界 处 ， 占 地 面 积 为平方米。项目 以取得建设用 地许可证， 大厦建设用 地已全部拆迁 ，达到三通一平， 并取得用地定 点图、测量 成果及用地 许可证，具备 用地条件。 市政配套 条件 给水、雨水 、污水、电 力、电信、 热力、天然 气集中管线、 项目开发需要 的市政 接驳点 等市政 设施均24、 能满足项目 开发的 需求。 1.6 项目投资估算 项目总投资估算表 序号项目金额（万元）说明1土地费用2026.022前期工程费用335.513基础设施建设费用355.644建筑工程费用14877.725安装工程费用1897.776其他费用634.117预备费1006.348建设期贷款利息814.969开发期税费1026.6710项目总投资240201.7 项目进度计划 本项目计 划在两 年半(2 9个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下： 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 13 页 共 78 页 2005 年 1 月 15 日：项目建议书批复。 2005 年 2 月 28 日20025、0 年 3 月：编 制可行性研究报告并报批。 2005 年 5 月2007 年 7 月：建 筑方案 设计。 2005 年 8 月：综合管网设计。 2005 年 9 月2005 年 11 月： 施工图 设计。 2005 年 12 月：报建、领取建设规划许可证。 2006 年 1 月：工程开工。 2006 年 3 月：完成投资 25， 开始预 售。 2006 年 10 月：主体工程断水。 2006 年 12 月2007 年 2 月： 单体工 程验收。 2007 年 1 月2007 年 3 月：分 项工程 验收。 2007 年 6 月：正式人住。 1.8 结论及建议 通过对项 目的技 术经济 分析论26、 证，我 们得出以下结论： 1、xx大 厦项目 的建设 ，符合 国家宏 观经济政策。 2、xx大厦项目的建设单位*市xx开发总公司具有很强的经济实力和良 好的企 业信誉 ，为项 目建设 提供了可靠 的保障 。 3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工 景观与 环境景 观相融 洽的目 的。 3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际 条件， 具有一 定的可 操作性 。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 14 页 共 78 页 4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复 调整。 其市场 前景看 好，企 业能快速回 笼资27、金 。 5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源 供给及 外部协 作条件 满足建 设要求。 根据在评 价过程 中对本 项目的 认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管 理风险 规避 A、本项目 主要应 加强市 场营销 工作， 做好商品房销售。 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案 。 C、做好物 业管理 和售后 服务工 作。 2、金融财 务风险 规避 从自有资金 使用成本和 开发资金回 收考虑应减 少占用资金回 收风险，应采 用多种 付款方 式促销 。 3、建设管 理措施 A、整合企 业资源 ，提高 操作水 平。 B、根据开 发资金 28、运作模 式的设 定，对 运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 D、委托专 业代理 公司销 售不失 为一种 较好的选择。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现 场不同专业、 不同工种之 间的协调与 配合，确保工 程进度，保证 工程质 量，尽 量缩短 项目周 期。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 15 页 共 78 页 二、 市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 2.1.1 市场背景房产市场日 趋规范，整 体处于上升 态势，在市 场发展的过程 中，认为可分 为两个 阶段， 每个阶 段市场 构29、成要素的 特征， 简析如 下： 九九年 之前， 被动销 售的暴 利阶段 ： 客源特征： 以高收入者 为主，追求 身份与地位 的显示，此时 市场选择范围 小，客 户购买 存在一 定盲目 性。 开发商特征 ：政府对开 发公司的实 力要求不严 ，开发商实力 良莠不齐，受传统 观念束缚严重 ，不重视客 源心理及市 场发展特性， 主观开发，追 求暴利 ，无品 牌意识 ，对专 业销售机构 极度排 斥。 项目特征 ：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有 明显区 域性特 征。 销售特征： 无整体营销 思路，盲目 追求高利， 定价偏高，且 无有效的表现 及宣传 手法， 不注重 品牌的 培养和30、树立 。 2000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段： 客源特征： 客源层次广 泛，需求多 样化，在楼 盘选购及消费 心理上趋于理 性，此 时散户 消费逐 渐成为 市场主力。 开发商特征 ：迫于竞争 的压力，开 发商主动寻 求新的开发理 念，对营销策划理 念逐渐接受， 同时专业销 售人才带来 的先进理念也 影响了开发商的思 想，开始注重 客源需求， 逐渐向以产 定销的路线靠 拢。品牌意识已大 大增强，大量 实力雄厚、 理念先进的 外地开发企业 着眼项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 16 页 共 78 页 于*房产市场 的良好发展前 景，进而纷 纷抢占市场 。同时由于政 府对土地资源进行 31、统一管理，地 价开始上升 ，而促使开 发企业走出暴 利阶段，利润趋于 合理，此时一 部分资金实 力弱、管理 不完善、开发 理念陈旧的小 企业将 面临严 峻考验 。 项目特色： 产品多元化 ，在仍以多 层为主的同 时，小高层逐 步为市场认可，高 层也占领一定 市场份额。 地域限制日 渐被打破，小 区规划趋于合 理，特 色鲜明 ，并且 小区品 质不断提升 。 销售特色： 价格趋于合 理，市场出 现整合态势 ，营销理念随 专业销售机构的介 入逐步为市场 接受，人员 日趋专业化 ，宣传手段不 断翻新。 在上述市场背 景下，客 户、市场及 开发商几个 方面都发生了 较大变化： 客户需求 的变化 ： 能承32、受 价格在 2500 元/m2 以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要 求、工程质量 ，向追求舒 适性、安全 性、私密性方 向转变。 对于能 承受 2500-4000 元/m2 价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更 加注重楼盘的 个性、内涵 及升值潜力 ，对小区的整 体规划要求较 严格。 能承受 4000 元/m2 以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选 择楼盘时，最 注重的是享 受，追求一 种理念和内涵 ，同时对开发 商的资 质、楼 盘的知 名度、 社区环境也 非常注 重。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 17 页 共 78 页 市场环境 的变化 ： 地理环境33、 ：逐步打破 了地域限制 ，市场全方 位发展，从传 统的利用地段 创品牌 ，到创 品牌而 创地段 。 产品环境 ：产品多元 化，多层仍 为主力，小 高层发展较快 ，并逐渐为市 场所接 受。 开发商的 变化趋 势： 开发理念 由传统的单 一模式向多 样化、人性 化、特色化、 理念化方向转 变，并 逐步建 立了品 牌观念 ，具备了较 强的竞 争意识 。 营销方 面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒 生态化、炒付 款方式，到 今天的炒理 念、规模、品 牌，并且营销 已越来 越成为 一种全 程性策 划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当 地情况 并与之 结合， 了解客 户心态34、。 2.1.2 宏观市场分析 政策成为影 响 2004 年乃至 中期内房 地产市场和 行业发展的 关键变量。在始自 2004 年 3 月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，其目标 都直指房地产 行业的投资 过度。从中 可以看到，规 范和整顿是各项政 策制定的基调 ，从上游的 土地到下游 的消费都在政 策调控紧缩的视野 之内，房地产 行业的强政 策性特征再 一次得到体现 。我们看到，开发 商受到土地和 信贷调控紧 缩的外部压 力与行业内规 范经营的内部压力 的双重挤压， 尽管表面看 ，全国范围 内商品房的价 格普遍上扬，但是 由于绝对投入 的迅速增加 ，其实际利 润水平正在回 归正常，暂35、且抛开 “房地产泡沫 ”破灭与否 的争论，一 个更加市场化 、集项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 18 页 共 78 页 约化的产业将 在当前这种压 力的承受与 突破中走向 成熟，全国范 围内房地产行 业的景 气度将 因这次 行业整 合而获得一 定的支 撑。 中国房地产 业发展的脉 络是一个家 庭财产从无 到有、从以自 用为主到成为 资产配 置手段 的过程，目前国内商品房销售的 90%以上都是个人消费者，1 997 年个人房 贷只有 131 亿元，7 年 后的 2003 年 达到11779.74 亿元， 增长 89 倍之多。7 年中个人房贷占消费贷款比重最高曾达到 97.23%，200336、 年回落也依然占到 3/4 多。个人房贷占中长期贷款比 重从不足 1%提高到 18 .58%。首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业 的影响到底有 多大，这个 问题没有从 根本上解决。 当前房地产业 发展的 问题是 一枝独 秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增 长思维和模式 单一化的问 题，由此造 成了地方政府 的依赖性、银行资 金的倾斜性和 对其它产业 发展的挤压 性。其次，目 前房地产投资与国 民收入等系列 宏观经济指 标的比例是 否协调，特别 是对金融的影响（ 金融机构涉及 到房地产的 贷款占整个 比例多少，涉 及房地产的不良贷 款率，房地产 贷款中有哪 些风险点等 ）大多37、缺乏系 统深入的研究 ，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损 的情况下，做 出的各种结 论也是模糊 的。最后，对 于房地产行业泡沫 争论的双方都 摆脱不了利 益背景，以 偏概全是共性 ，要么将局部地区 的个别现象概 括为全行业 的特点，要 么就是企图维 护传统利润阻 挡行业 整合。 2.1.3 楼市火爆趋势依旧 2004 年房 地产继 续延续 1998 年以来的开发景气度。1-10 月国房项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 19 页 共 78 页 景气指数 虽从 107 的高点滑落，但保持在 104.8 以上。开发投资也保持景气状 态，销售价格景气则一路上扬，从38、年初的 95.92 上升到 8 月份 103.38，最近回落到 102 之 上（参 见图）。 2004年1-1 0 月全 国完成 土地购 置面 积2.71 亿平米，同比增长6.76；土地开发面积 1.34 亿平方米，同比增长 9%。全国商品房施工面积累计 完成 12.05 亿平米，同比增长 22.65%；新开工面积 4.5 亿平米，同 比增 长 11 .84%； 商品 房竣 工面 积 1.98 亿平 方米 ，同 比增 长22.65%；新开工面积 4.5 亿 平米，同比增长 11.84%；商品房竣工面积1.98 亿平 方米，同比增长 9.8%；商品销售面积 2.07 亿平米，同比增长 19.5339、%。10 月末全国商品房空置面积为 9777 万平方米，同比下降3.7%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为 5 663 万 平方米 ，所占比重 为 57.9%，比重比 2003 年同月提高 15.9 个百分点。商品住宅空置面积为 5703 万平方米，同比下降 1 3.2%。 2.1.4 200 5 年展 望：保持发 展且稳 健的行 业基调 在刚结束 的中央 经济工 作会议 上，中央 对 2005 年的经济工作提出项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 20 页 共 78 页 了六项主 要任务：1、继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展；2、继续加大对“三 农”的支持力度，保持农业和40、农村发展的好势头；3、大力 推进结构调整 ，促进经济 增长方式转变 ；4、着力推 进经济体制改 革，建立健全全面协调可持续发展的制度保障；5、统筹国内发展和对 外开放 ，增强国际竞争力；6、坚持以人为本，努力构建社会主义和谐 社会 。我们看到，这六条中几乎每一条都与 2005 年房地产行业可能面 临的调 整密切 相关 ，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经 济目标的重要 基调，而房 地产业则很 有可能被用来 作为实现这种 调整的 工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。因此，我们对 于房地产行业 未来所有问 题判断的前 提是：为了确 保经济增长，以个 人消费为主的 房地产业41、依 然需要大力 发展；行业内 的调整必须进行， 利润水平回归 正常状态； 当前对于房 地产行业发展 的诸多置疑，很多 是基于社会资 源向这个行 业的过度倾 斜，必须实现 各行业全面协 调和可 持续发 展。 增速趋 平，景 气向右 肩移动 2005 年，在持续的调控下，楼市降温的可能性极大。在此，我们只有降温 的判断 而不认 同泡沫 破灭的 观点，是基于宏观经济减速预期、本轮行业成长 的原因和波动 、前面所说 的行业前提 判断。这种降 温已经开始体 现在 2004 年 1-10 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上。尽管投资 、土地购置面 积、土地开 发面积和竣 工面积同比增 长率在 1-1042、 月止跌并有回升，但这并不是趋势，今后两年内商品房销售额增速将放平， 而总量仍将保 持较快增长 ，行业景气 度将在增速放 平和项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 21 页 共 78 页 总量增长 中延续 ，并且 逐渐向 景气右 肩移动。 2.1.5 价格力量对房地产业的影响 土地市 场化配 置成为 趋势 国家现行土 地管理政策 是随着房地 产行业的发 展而逐步完善 的，纵观其演变的 过程，一个贯 穿其中、始 终未变的宗 旨就是不断推 进土地管理的市场 化进程。作为 一个新兴的 、经营高度 市场化的产业 ，商品房价格的变 化直接影响 到了投资和消 费的增长， 并与各地城 市 GDP 的增速密43、切相 关，从某种程 度上而言， 失去对开发 用地的控制就 意味着失去对房地 产市场的控制 ，当前不断 出现的占用 耕地、补偿不 当、权钱交易等因 管理滞后而导 致的问题， 已经给地方 政府带来相当 的麻烦和损失。在 商业银行信贷 管理更加市 场化的形势 下，政府出于 加强管制的本能， 对于开发土地 的控制趋严 是必然的趋 势，何况日趋 活跃的土地交易市 场将土地使用 权价值发现 得淋漓尽致 ，土地收益逐 步成为“第二 财政” 的角色 已经是 当仁不 让。 在 2005 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是 政府对房地产 行业进行调 控的主要手 段，确保我国 国有土地的44、管理进 入到有章可循 、治乱有方 、规范交易 、监管严格的 新阶段，国有土地 的市场化配置 水平显著提 高，越来越 规范和完善的 土地二级市场操作 程序和越来越 高的进入门 槛，对于下 游房地产开发 企业必将产生很大 的冲击，使下 游的房地产 业进入到业 务规范透明、 资本实力竞争 、业内 企业集 约化程 度迅速 提高的新阶 段。 加息从 负面影 响供求 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 22 页 共 78 页 房地产行业 的资金密集 型特点表现 在两个方面 ，一是开发商 买地和开发建设所 需资金量大； 二是消费者 购买商品房 所需资金量大 。生产和销售环节 的大资金流量 特点决定了 资45、金融通的 必然性，所以 房地产行业是一个 对利率非常敏 感的行业。 利率提升既 影响开发商开 发建设资金的成本 ，从而影响到 商品房的供 给和价格， 同时又影响消 费者按揭贷款 利息， 从而影 响商品 房的需 求和价格。 对于开发商 来说，加息 提高投资资 金来源中的 贷款成本。经 过分析，我们发现 ，加息前后利 息提高幅度 与贷款利息 、贷款总额和 项目投资总额都无 关，而是表现 为加息基点 数和基准利 率的商。我们 基于不同期限贷款 基准利率和加 息幅度，测 算了贷款利 息的变化幅度 ，得到的结果如表 所示，加息幅 度越大，贷 款利息增幅 也越大。加息 将限制开发商 开发速 度和商 品房供46、 给。 2.2 *房地产市场状况分析及预测 2.2.1 市场背景 在*市整体 经济形势良 好的背景下 ，房地产市 场有序发展， 开发投资结构 更趋合 理。2003 年住宅占投资总量的比重保持在 64（其中51为普 通住宅 ，别墅 和经济 适用房 分别占 4和 9%）,写字楼为 20，商业 用房为 16。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 23 页 共 78 页 计划购买 住宅类 型分布 ：据调 查显示 ， 欲购住房面积在 60 平方米以下的 被调查 者占 1.44 ，面 积在 6070 平方米的被调查者占 2.67，面积在 7080 平方米的被调查者占 9.05 ，面积在 90100 平47、方米的被调 查者占 2 0.37，面积在 100110 平方米的被调查者占 13.79，面积在 110120 平方米的被调查者占 15.23，面积在 120130平方米的 被调查 者占 13 .79，面积在 130140 平方米的被调查者占4.32 ，面积在 140150 平方米的被调查者占 4.73，面积在 150 平方米以上 的被调 查者占 7.20。综上所述，有 69.96的被调查者欲购买住宅 的面积在 120 平方米以下，这反映出*市消费者目前对中小户型住宅 需求旺 盛的状 况。 *城内区的 商业发展较 早，是*发 展较为成熟 的商圈之一， 投资回报较为稳定 ，而目前城内 区却已经陷 48、入了无地开 发的窘迫境遇 ，而旧城改造政策 的实施却从另 一方面给开 发商带来了 新的土地源泉 ，区域的升值潜力 再次提升，因 此城内区的 商业开发伴 随着旧城改造 也进行得如火 如荼。 市场反 馈表现 在以下 几个方面： 1、 购销市场 平衡推 进 去年的房地 产业，经历 了土地政策 、资金新政 等有惊无险的 几次大冲击，购销 市场留下了涨 价、资金、 火爆、泡沫 等关键词，据 不完全统计， 去年我 省房地 产开发 完成投 资约 220 亿元，同 比增长 16.7%，房地产投资规 模和增幅基本 合理，与全 省经济总量 增长和投资增 长总体上保持 了同步 态势 。去年我省房地产投资在西部各省份49、中居于前列。房地唱投 资找那 个住宅 建设完 成投资约 155 亿元，占总投资的 70%，同项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 24 页 共 78 页 比增长 26%，梯地投资约为 28.9 亿元。2004 年的全省商品房施工面积约 2300 万平方米 ，同比增长 1%，商 品房竣工面积 550 万 平方米，同比减少 22.95%。*地区商品房销售面积 734 万平方米（未包括其他区县），全省商品 房销售 平均价 格约为 2046 元/平方米，同比上涨 8.9%，商品房空置面 积在全 国范围 内处于 较低水 平。 2、管理部门规范市场 省建设厅继 续加强行业 调控引导， 全面促进房 地产业50、健康有 序地发展，做了大 量扎实有效的 工作。建设 厅严格管理 整顿，建立健 全全省房地产信用 档案体系，制 定并出台了 多项管理条 例和办法，进 一步规范了房 地产中 介市场 。 3、 房价成为 焦点问 题 城市房地产 业继续保持 快速增长势 头，房屋价 格也继续高走 。住宅销售价 格同比 上涨 5.5%，其中多层住宅销售价格上涨 5.9%，高层住宅上涨 5.0%。非住宅 商品房 销售中，商业用房销售价格上涨 4.4%。城市房屋租 赁价格 同比上涨 2.7%，其中住宅租赁价格上涨 4.3%，商业用房价格上涨 1.8%；土地交易价格上涨 2.6%；全省城市房屋销售价格同比上涨 4%。现在，从我51、国到我省商品房价格偏高的问题仍然存在，但需求市场 依然走 高。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 25 页 共 78 页 2.2.2 宏观市场分析 2005 上半年老盘仍唱主角 去年下半年 年以来，购 房者比较熟 悉的一些项 目仍在*市场 上唱主角，比如紫 薇田园都市、 高新枫林绿 洲、绿地世 纪城、世家星 城、就掌灯、我爱 我家、蔚蓝印 象等等。这 些项目基本 分为两类，一 是传统意义上的大 盘或者项目体 量本身比较 大，开发商 采取的是分期 开发的策略；另外 一种则是产品 定位较高、 销售周期较 长的项目，比 如曲江新区的高档 商品房。由于 这两类项目 在市场上的 推广期再加上 销售52、期远远超过了 一年的时间， 有的项目时 间甚至更长 ，这样也使市 场出现新盘放量较 少的现象。另 外，从去年 年初开始， *市场上出现 的新盘多以中 小楼盘 较多 ，柠檬公寓、太白庭院、城南故事、怡心居等等。 宏观调控 影响仍 在继续 去年对房地 产市场影响 颇深的莫过 于国家宏观 调控政策的实 施，资金和土地双 向的调控制直 击项目开发 的两大软肋 。土地越来越 难拿了、融资渠道 受到了较大的 限制，这也 使得不少项 目的开发和上 市计划被迫延 迟。众多迹象表明，政策的影响在 2005 年里仍将进一步扩大。 观望态度 较为明 显 房地产的区 域集中开发 特别重要， 这样容易形 成某个区域的 53、人气和迅速开 发，并从而形成联带效应，自 去年以来，受宏观调控的影响，*本土开 发商谨 慎了许 多，更 多的是 以一种观望 态度入 局。 2.2.3 2005 年展望 政策&金 融&土 地 自去年央行121项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 26 页 共 78 页 号文件出台后，融资、拿地政策门槛升高，加剧了房地产企业 间的竞争与整 合。今年年 初，业内人 士即分析，今 年房地产企业间的 整合与市场扩 张将成为业 界的一大热 点。一年来， 房地产业界确实发 生了很大的变 化。企业间 的股权合作 、项目合作异 常活跃、普遍。“831”后，土地招拍挂政策的全面实施，结束了以往的“暗箱交易”， 54、使有资 金优势 和经营 专长的 企业能够真 正进入 房地产 领域，发展壮大 。 由于*房地 产市场区域 发展很不平 衡，此轮竞 争中，有相当 一部分发展商从本 省内的一线城 市转移到二 、三线城市 继续发展，同 时一批具有资金实 力、管理规范 的外埠、外 资、外行企 业也借这一时 机加入到*等尚有 较大发展空间 的房地产市 场中，房地 产行业的资源 正在向一批“大地 主”和具有资 本实力的“ 新贵”手中 聚集，房地产 正步入企业结 构的整 合期。 在经历了信 贷门槛抬高 、央行加息 等一系列风 潮之后，明年 的金融市场走势如 何成为业内人 士关注的焦 点之一。事 实上，比起金 融收紧，土地协议55、 转让的终结、 招拍挂要求 的高额资金 更让部分开发 商头疼，各种各样 的联合和融通 渠道应运而 生，基金、 投资银行开始 “蠢蠢欲动”，尽管现在还多以观望、考察姿态出现，但它们都十分看好*市场，不少外 资银行考虑持 有中资银行 股份以抢滩 经济持续走好 的中国市场， 而房地 产市场 自然是 它们的 首选对象之 一。 虽然土地 拍卖政 策在 2004 年出 现了各 种各样的问题，但是预计政府在 2005 年的土 地政策 依然不 会有根 本性的调整 ，因为土地作为地方项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 27 页 共 78 页 政府的收入来 源已经表现为 刚性特征。 拍卖土地的 价格居高不下 56、，以及房地产开发 商无法轻松地 将土地上升 的成本传导 到产品中去， 将是2005 年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费， 使得房地产开 发商不得不 让利的局面 在悄然地形成 。随着土地获取的 难度和成本加 大，房地产 开发企业将 开始转变以往 重视开发规模 ，产品 向着精 细化、 个性化 方向发展。 商业地 产 商业地产项 目要实现可 持续经营， 得从销售型 转向经营型。 经营型商业地产优 势凸显不同于 其他的房地 产开发模式 ，商业房地产 的经营管理能力是 商业项目成功 的关键所在 ，然而这也 是目前*商业 项目的开发主 体最为 忽视的 问题之 一。 经营型商57、业 项目的主要 收入来自于 商户的租金 。租金的支付 者，是创造营业收 入的主要组成 力量。商业 项目的功能 就是要帮助商 户去创造收入，简 而言之，就是 提高每一平 方米商业面 积的赚钱能力 。这就是商业项目 经营管理的价 值所在，也 是商业地产 成功运作的关 键。值得注意的是 ，目前*大多 开发商都将 自己定位在 销售型商业房 地产的角色之 上，许多原本开发住宅项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地， 至于之后的经 营管理都是 一方全包， 而对于其中的 门道又知之甚 少。与以销售为 目的的商业 地产相比， 经营型商业 房地产拥有它 自身的特点：首先 ，销售型房地 产的客户是 投资者或58、用 于自身商业经 营的买家，而经营 型房地产则是 直接面对用 于商业经营 的实际使用者 ；第项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 28 页 共 78 页 二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地 产则是从使用 该空间中获 取经营利润 ；第三，从投 资形态而言，投资 销售型房地产 属于中长期 考虑，而投 资经营型房地 产则是注重经 营期间 的短期 投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和 经营者“三合一”的有机整体， 开发商包揽全 过程的开发 经营模式已 经不适合未来 发展的要求。所以，预计在 2005 年的*重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发59、 者的“集资” 行为与投资 者的浮躁心 态，使商铺的 经营性与可售性得 到了较好协调 ，将促使* 商业地产市 场走向规范化 。商铺经营能力决 定商铺的价值 比重将越来 越重，商铺 营销向主导经 营型转变将成 大势。 2.3 项目的市场情况分析及预测 2.3.1 五路口商圈分析 核心商 圈：以 项目地 块为中 心，步行 5 分钟路程范围。基本覆盖整个解放路 老商业区，区 内除商业街 市和居民区 外，还包括部 分行政事业单位， 布局拥挤，因 而人口密度 较大，结构 比较复杂，同 时消费水平层次较 好。核心商圈 是较易吸引 的目标市场 部份，就本项 目来看，核心商圈 的人口规模和 市场容量远 不足以60、支撑 一个区域性的 商业中心，因 而不能 将主要 目标顾 客限定 于核心商圈 内居民 。 次级商 圈：以项目地块为中心，步行 30 分钟或乘坐大众交通工具 5 分钟路程范围。基本包括目前整个城内区域，对区域性商业中心而言，次级商 圈顾客规模、 流量和贡献 率相当大， 应作为主要目 标市场予以关 注。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 29 页 共 78 页 外围商圈 ：*市一环 以外区域， 居住人口近 几百万，市场 潜力很大，要树立 项目的区域商 业中心地位 ，必须能体 现出区域性的 辐射力和影响 力，有 效地吸 引相当 规模的 外围商圈顾 客。 核心商圈 结构：核心 商圈作为* 市老城61、区中 心部分，街区 结构紧密，人流量 、车流量均较 大，商业结 构复杂，社 区配套比较齐 全，具有综合性功 能社区的特点 ，各功能分 区界限不明 显。从市政规 划方面来看，在今 后的城区内功 能定位上， 主要布局思 想是：弘扬世 界历史文化名城特 色、传承优秀 的历史文化 、城市功能 布局生态化。 与目前现状相比， 整体布局不会 有根本性变 化。同时一 些重要的社区 功能如行政功 能不会 外移或 淡化 ，对项目地块人气聚集将产生积极的作用。 交通干 道：主 要交通 干道： 解放路 、东五路、西五路。 以上道路是 * 市老城区 交通主干道 ，在人流高 峰比较拥挤， 但一般不会发 生交通 堵塞现 62、象。有 市内公 交车路线。 总体来看， 由于项目核 心商圈即* 市老城区传 统商业中心， 圈内现有各交通干 道的布局设计 和建设都较 符合标准， 大多没有固定 的停车场。但 车流量 大，交 通也略 显拥挤 ，易发生堵 塞。 交通现状 ：通过核心 商圈内及周 边交通干道 的市内公交线 路计有十条，已经 形成四通八达 的公交网络 ，观测情况 来看，所有公 交车辆均显超载， 说明核心商圈 公交运输能 力达到饱和 。除此之外， 市长途汽车站、火 车站也位于核 心商圈北侧 边缘，市际 、省际交通十 分方便快捷。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 30 页 共 78 页 2.3.2 写字楼宏观市场分63、析 在房地产开 发四大产品 （住宅、商 铺、写字楼 、厂房）中， 写字楼的各项综合 指标最能反映 一个国家和 地区的经济 活力状况及走 势。因此，购买（ 或租用）写字 楼的客户群 最理性，写 字楼开发的利 润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在 92、93 年房地产一片热潮中 ，写字楼市场 也是一片欢 声笑语。但 伴随着写字楼 的过度开发和国家 宏观调控政策 的实施，写 字楼的命运 也最为悲惨， 写字楼的萧条 直至 98 年底。1999 年至 2000 年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部 分省市写字楼 租售市场开 始升温，尽 管大部分升幅 幅度不大，但 北京、 上海的 升幅都64、 不低， 北京的升幅 更是达 到 40。2000年以后，随着 中国正式加入 世贸组织和 国家经济进 一步好转，国 外机构和国内企业 对写字楼将有 较大的需求 ，尤其是京 、津、沪、穗 等经济中心和内地 在地理交通上 占有重要地 位的区域性 大城市，如武 汉、成都、重 庆等。 因此， 写字楼 的市场 机会将会越 来越多 。 2.3.3*写 字楼现 状分析 进入 21 世纪，西部大开发的逐渐的深入，*经济插上腾飞的翅膀，写字楼也 如春笋 般涌现 ，一批地标写字楼形成所在区域的核心动力区。*城墙内的区 域历来是*甚 至是陕西的 政治经济文 化中心，也可 以说是*的 真正所在，这 里写字楼密 集程度高65、， 约占*写字楼 市场的四分之一。 成熟的区域环 境和四通八 达的交通条 件使得该区域 依然是写字楼供应 和需求的焦点 。*城墙内 是一个沉淀 已久的商业中 心，*城市就是以 这个商业中心 为核心生长 起来的，商 圈的存在为该 地区项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 31 页 共 78 页 的飞速发展起 着至关重要的 作用。写字 楼作为代言 城市发展的指 标，在于写字 楼在城 市经济 中的“聚集效应”，使得一些著名写字楼已成为*各大商圈开 成的核心驱动 力，不但是 集办公、居 住、娱乐为一 体的现代化智能商 务社区，也是 *市的标志 性建筑。从 中一个侧面而 言，*写字楼趋于 多元化发展意66、 味着多元化 的市场需求 。政府、银行 金融机构、大中小 型企业等组织 在这里找到 了它们的发 展的平台；外 国资本、国有资本 、民营资本私 人资本在这 里争辉相映 ，这是资本投 资市场的热土；跨 国集团、三资 企业、国有 企业、民营 企业、私营企 业都在这里找 到了发 展的巨 大空间 ，这是 经济腾飞的 “助推 器”。 而本 项 目 正位 于 城 中区 城 市 交通 枢 纽 地段 ， 且距 火 车 站不 超 过1000M，可谓商机无限。首先，它具有中心性。它在交通上各个方向的可达性特别强 ，总在一个城 市里交通最 便捷的地方 出现；其次该 地区有着十分 复杂的 社会功 能，具有高度集合性。集67、居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为 一体，而写字 楼的建筑属 性和使用功 能也就决定了 城内商圈对其自身 的发展起到正 向加速的作 用。加之* 所处地理及发 展状况，在中国加 入世贸成为现 实和在*在 西部大开发 中所肩负的使 命，注定*在今后 的发展中将充 满着机会和 活力，也必 将吸引大量的 跨国集团和国内各 类企业抢滩进 驻*，写字 楼市场在今 后两年肯定会 机会不少。 2.3.4 供给市场的需求特征 地理位置 要求：交通 发达、有升 值潜力。在 对人居环境 的调查中，人 们普项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 32 页 共 78 页 遍把楼盘所在 的地理位置放 在首位。他 们认为：楼68、 盘的地理位置 不仅要求有方便的 交通，拥有数 十年不会落 后的交通体 系，更要注重 地段未来的发展、 升值潜力。调 查表明，理 想的居住区 域与周边产业 地带会形成良性互 动。73.67%的被 调查者认 为，周边产业 地带会为居 民带来就业机会； 65.17%的人认 为周边产业 带来知识人 才的聚集 ；59.67%的人认为周边 产业可以带 动区域环 境的综合治 理；35.67%人希望 社区与产业之 间不断 相互提 升共同 的品牌 影响，形成 知名度 。 生态环境 要求：绿化 优美、配套 全面。随着 城市环境的 不断美化以及 人们对生活品 质要求 的不断 提高 ，城市居民对居住区生态环境越来越69、重视。调查中，32.33% 的被调查者认 为符合理 想居住环境的 区域生态应 当具有良好的绿化 生态或毗邻 自然生态 保护区，24.17%的 人希望科学 合理地规划布局， 使社区内林 木成长具 有良好的基 础。30.67%的人认 为理想的居住 区域的 设施应 当体现 环保 、安全、节能，希望对供暖、供水、供电、供 气安装 节能装 置，采 取节能 措施。 这里的生 态指的 是“大生态”，既 包括自 然环境，也包括生活配套设施。调查中 ，人们都希望 自己的居住 区拥有幼儿 园、中小学校 ，同时还希望能临 近大学区，满 足全家人接 受终身教育 的需要，更希 望与名校相邻，纳 入知名教育机 构的覆盖范70、 围。同时， 周围应当有完 善的商业配套设施 。最好在步行 覆盖半径内 有大型超市 、购物中心等 ，餐饮美容、文化 娱乐、家居装 饰、汽车服 务、邮政通 讯等生活服务 设施应形成规模。 人们还认为理 想的住宅区 域附近应有 大型医院或者 社区项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 33 页 共 78 页 有辅助性 小型诊 所，能 够为社 区居民 提供及时方 便的医 疗服务 。 人文氛围 要求：文明健 康，积极 向上。居住 区域的核心 是人，所谓“ 人居环境”当然要 以人为本。购 房者选择一 个社区最重 要的标准之一 ，就是希望所居住 的社区物业公 司实行人性 化管理，提 供标准化管理 的同时并71、倡导个性 化服务。调查 结果反映， 市民对房地 产开发商提出 了更高的要求，从 物质到精神， 从建筑到文 化，从早先 追求开发规模 、产品形态以及基 本配套的简单 思路，进而 发展为全面 构建心理、精 神、文化生态 设施， 不断塑 造社区 人文氛 围的全新历 程。 建筑空间 要求：安全 舒适、追求 风格。建筑 质量、房屋 结构、居住面 积等等与“建筑空 间”相关问题 ，向来是居 民最为关心 的。数据显示 ，*市民的居住条 件近年已有了 很大的改善 ，但市民对 居住的要求早 已超越了单纯 注重面 积的阶 段，而是有利越来越多元化的追求。共同的是，他们希望建筑 质量好，建筑 风格美，价 格能够被广72、 大工薪者接受 ，物业管理费 用合理。有一些问卷统计结果来看，大多数居民喜欢园林式、公园式的建筑 风格，不少人 也很看重缉 拿住区域整 体的和谐、美 观，希望建筑 风格能 够表现 现代文 明的理 念，表达时尚的追求。对于室内，则注重合理的 设计，既要实 用、方便、 舒适，又希 望安全、安静 、私密，还要 求宽敞 、明亮 、有个 性，能 够满足美的 享受。 2.3.5 商务公寓需求市场分析 根据市场需 求和自身资 源特点，* 市在经济发 展中将高新技 术产2项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 34 页 共 78 页 业作为特 色来发 展，因此 IT 业、网络公司、各大金融机构、新剥离的大型国73、企 等机构 将持续 消化大 面积的 写字楼。 商务公寓作 为写字楼的 一种形态， 以其相对传 统写字楼较低 的价格、相对住宅 较高的物业质 量和智能化 特征而在写 字楼市场中占 有一席之地。由于 商务公寓与传 统写字楼功 能上没有太 大差别，目标 客户需求相似，因 此，本报告以 传统写字楼 的区位需求 代表商务公寓 的区位需求进 行分析 。 被调查者倾 向购买的写 字楼户型主 要以大户型 为主，绝大部 分需求集中在 120 平方米左右，其中 45.76的客户欲选择 100120 平方米，36.91 欲选 择 120140 平方米。一般而言，商务公寓与传统写字楼相比功能 接近，但价格 偏低，因此74、 从价格上考 虑，商务公寓 较传统写字楼 更为迎 合消费 者的价 格需求 。 2.3.6 竞争项目调研 金泰丰 国际商 务大厦 物业类别 ： 写字 楼 物业地址 ： 西大 街与南 广济街 交汇处 东南角建筑类型 ： 小高层所在城区 ： 城内 所处商圈 ： 甜水井居住圈开 发 商 ： *市古xx设开发公司主力户型 ： 大开间 均 价 ： 6188 元/m 2项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 35 页 共 78 页 最 低 价 ： 5600 元/m 周边配套 ： 学校： 六中、七 十中。 商场： 开元、世 纪金花 、百盛 、家乐 、好有 多。 银行： 各大银行 都有。 医院： 妇幼保健 院、75、儿 童医院 、第一 医院、 市五院。 交通： 23、32、45、31、43、205 、604、4、7、201、300、601。 建材设备: ： 结构： 框剪。 外墙： 石材和面砖。 内墙： 乳胶漆刷白。 门窗： 木门，铝合金窗。 供电： 双回路。 供气： 天然气。 通讯： 每户四至六条电话线、有线电视、宽带。 电梯： 富士电梯。 停车位： 地下车位 60 余。 项目简介：“地段地段还 是地段”， 这一房地产 的硬指标，早 已成为商家选择办 公地点和投资 者选择投资 置业目标的 首要条件。坐 落于*市黄金地段 的“金泰大厦 ”以其无与 伦比的地理 优势成为办公 ，置业的首选 目标。和平银 座 物76、业类别 ： 写字 楼 物业地址 ： *市 和平路 118 号22项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 36 页 共 78 页 建筑类型 ： 高层所在城区 ： 城内 所处商圈 ： 大差市居住圈开 发 商 ： 陕西裕沣置业有限公司主力户型 ： 大开间均 价 ： 5500 元/m 最 低 价 ： 4898 元/m 建筑面积 ： 1.8 万平米。 周边配套 ： 学校： 43 中学。 商场： 百盛购物中心 人 人乐超 市。 银行： 华夏银行 民生银 行 商业银行 工商银 行。 医院： 第四人民医院。 交通： 606 239 4 1 27 5 14 路 。 建材设备 ： 结构： 框剪。 外墙： 抛光花岗77、岩石材干挂。 内墙： 大理石墙面。 门窗： 西飞国际铝材/6+ 9+6 高级中空玻璃。 供电： 双回路供电。 供水： 24 小时供水。 供气： 美国特灵户式中央空调。 通讯： 电话线预留 宽带 接入。 电梯： 2 部奥的斯。 222项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 37 页 共 78 页 停车位： 地上 20 个 地下 50 个。 项目简介 ：地下两层，地上 12 层，建 筑面积 1.8 万平米。其中地下两层 为停车 场； 1-2 层为商场（ 2390 平米）、3-12 层为现代化商务写 字间（ 13800 平米） 博瑞商 务 物业类别 ： 商住一体 物业地址 ： 东新街与 尚勤路 十字78、口 （东新街 94 号 ）建筑类型 ： 小高层所在城区 ： 城内 所处商圈 ： 大差市居住圈开 发 商 ： 大洋房地产开发有限公司主力户型 ： 3 室 2 厅,2 室 2 厅均 价 ： 3300 元/m 最 低 价 ： 2800 元/m 最 高 价 ： 3500 元/m 占地面积 ： 2300 平方米房屋总套 数： 129 套。 周边配套 ： 幼儿园： 东新街幼 儿园。 学校： 23 中，*中学，工运学校。 商场： 人人乐、百盛、民生。 银行： 各大银行均有。 医院： 陕西省第二人民医院、* *市第四人民医院。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 38 页 共 78 页 交通： 502，379、2 ，309 路。或到大差市步行 3 分钟即到。 建材设备 ： 结构： 框剪。 外墙： 面砖。 内墙： 水泥沙浆 压光。 门窗： 铝合金。 厨房： 简装（墙 面、地 面铺瓷 砖）。 卫生间： 简装（墙面、地面铺瓷砖；马桶、浴缸、洗脸台）。 安防： 红外线声 控监视 器。 供电： 双回路， 每户 10-20KVA 配电负 荷。 供水： 24 小时供水，自备蓄水池。 供气： 天然气。 采暖： 小区集中 供暖 通讯： 10 兆宽带，电话入户。 电梯： 4 部上海三菱电梯。 停车位： 保证每户至少一个车位。 项目简介 ：本项 目所在 的东新 街即将 拓宽 30 米，地段优越。1-3层大型商 铺，东 单80、元 4-13 层住宅，西单元 4-13 层写字楼，地下 1 层为停车场 。建筑 面积达 25000 平方米 。 钻石广场 物业类别 ： 写字楼 物业地址 ： 火车站广 场东南 角建筑类型 ： 高层所在城区 ： 城内 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 39 页 共 78 页 所处商圈 ： 火车站居住圈开 发 商 ： 陕西恒达房地产开发有限公司主力户型 ： 大开间周边配套 ： 商场： 民生商场 。 银行： 交通银行 建设银 行 工商银行。 医院： 中医医院 中心医 院等。 交通： 608 路 610 路 215 路等多路公交均可到达。 建材设备 ： 结构 ： 框剪结构 。 外墙： 大理石贴面81、，局部玻璃幕墙。 内墙： 乳胶漆。 门窗： IC 卡门锁，单柜双玻璃窗。 通讯： 宽带入户。 电梯： 奥的斯电梯。 停车位： 地下二层 103 个停车位，地上 76 个停 车位。 项目简介： 解放路形象 工程，两亿 元精心打造 国际标准四星 级酒店。设施先进 、功能齐全。 由具有国际 水准的酒店 管理公司经营 ，确保酒店品 质和效 益。 招商局 广场物业类别 ： 商场 物业地址 ： 东关正街建筑类型 ： 高层所在城区 ： 城东 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 40 页 共 78 页 22所处商圈 ： 八仙庵居住圈开 发 商 ： *招商局房地产发展有限公司主力户型 ： 大开间均 价 ： 82、5000 元/m 最 低 价 ： 4 000 元/m 周边配套 ： 学校： 东关小学 。 商场： 爱家 亲亲 宝贝城 。 银行： 交通银行 建设银 行 工商银行。 医院： 第四医院, 西京医 院。 交通： 7 路 8 路 602 路 102 路 300 路 建材设备 ： 结构： 框剪 外墙： 面砖 内墙： 清水房,无 内隔墙 门窗： 高级防火, 铝合金 门窗 供电： 双回路 自 备发电 系统 供水： 城市环状供水 供气： 天然气 通讯： 电话.有线 接入 电梯： 三菱电梯, 扶梯 停车位： 地下地上停车位百余个 项目简介： 项目位于东 关正街，是 招商局房地 产发展有限公 司开项 目 可 行 83、性 研 究 报 告 第 41 页 共 78 页 发建筑面 积为 60000 平 方米高 档住宅 、办公商业 一体的 综合性 物业。三、建设条件 3.1 开发项目用地状况 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 42 页 共 78 页 项目建设 用地位 于*市 东五路 与解放 路交界处，占地面积为 5720平方米。大厦距火车站 1000 米，与外事办公室和省人民银行、中国银行、工商 银行等 金融机 构相距 不到 100 米，周围有革命公园，市体育场、邮电局、 公交四通八达 。项目以取 得建设用地 许可证，大厦 建设用地已全部拆 迁，达到三通 一平，并取 得用地定点 图、测量成果 及用地许可证 ，84、达到 具备用 地条件 。 3.2 资源供给及外部协作条件 项目建设条 件包括项目 建设自然条 件，项目建 设用地条件以 及项目建设的 市政配 套条件 。 项目自然 条件： 气温：年 平均气温 13.113.4； 风：平均 风速 1.8 米/秒 ，全年 盛行风 向为东北风； 日照：年 日照时数 1412。7 小 时； 湿度：年 平均相 对湿度 69.6； 霜期：无 霜期 219233 天； 气压：平 均气压 970.4Pa； 降水：年 降水量 507.7719.8 毫米; 降雪：年 平均降 雪日 13.8 天。 地质情况 ：为二级非湿陷性黄土，而*市属 8 度地震区，建筑按 8度抗震设 防。 市85、政配套 条件： 道路：项目 西侧、南侧 均为*市市 政主干道解 放路和东五路 。距火车站仅 1000m。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 43 页 共 78 页 给排水系 统：解 放路、 东五路 有市政 给排水系统接口。 供电：接 市政高 压线。 供暖：接 市政集 中供暖 系统。 天然气： 接东五 路天然 气管道 。 通讯：解放 路、东五 路均设有 可接入有线 电话网端口 、internet网络。 广播电视 ：可接 省、市 广播电 视网。 综合评价 ： 综合以上几 个方面，该 区域的市政 配套和服务 设施相当完善 。该区域的环境配 套设施，已为 建设中高档 商贸、办公 、居住为一体 的86、大厦提供了良好 的基础。随着 *市经济的 发展，该区 域基础和服务 设施将会更加 完善。 四、规划设计方案4.1 规划设计方案的指导思想 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 44 页 共 78 页 根据建设部 有关城市建 设的法规及 *市总体规 划、区域规划 设计旨在创造一个 舒适、方便、 安全、优美 的环境，并 按照“统一规 划、配套建设 、充分 利用土 地”的 原则， 综合提高经 济效益 和社会 效益。 4.2 规划设计方案的原则 在设计过 程中必须坚 持“以人为 本”的原则 ，注重和树立 人与自然和谐 及可持 续发展 的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。 本着以 人为本、从实际87、情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑日照、 采光、通风、 消防、抗震 、管线埋设 、避免视线干 扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的居住生活环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各 项活动 提供方 便。 居住区 配套公 建设施 与住宅 同步规 划、同步施工、先期建成。 供水、雨 水、污水、 电力、电讯 、燃气及供 热管线地下敷 设，并本着合 理规划 、相对 集中、 一次建 成、便于管 理和维 修的原 则。 居住区绿 化包括公共 绿地、宅旁 绿地、道路 绿地等，配以 水景及雕塑、小品 ，部分建筑设 屋顶花园， 形成点、线 、面、空间的 多88、维视觉效果 。 组织好由 公共空间、 半公共空间 到私密空间 的分散性交通 ，保证安全有 序。部 分人防 设施本 着平战 结合的原则 宜设为 地下停 车场。 项目建设 采用国家推 广的新技术 、新材料和 新产品，认真 贯彻节能、节 地、节 材的指 导思想 。 4.3 建筑规模及规划设计方案设想 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 45 页 共 78 页 今天的办公 建筑空间已 不单纯为公 文交换的场 所，而成为更 注重体现人与人的 思想感情交流 的媒介环境 与生产信息 、加工信息的 “信息工厂”，以至“高技术、高情感”逐渐成为办公建筑空间质量的评价准则及体现设 计作为信息媒 介，强调设 计89、的交际功 能的观念内容 ，办公建筑形态的 环境文化信息 含量将随之 不断增强。 大空间的布局 形式适应了现代办 公内容、方式 以及管理体 系的不断变 化，为办公环 境的合理安排提供 了最大的灵活 性。同时， 人工智能、 现代通讯技术 及办公自动化的发 展，以及为建 筑构件、设 备、室内家 具和工作设施 等建立的一整套体 系设计都为提 高办公效率 、增强办公 室的适应力提 供了雄厚的技 术条件 。 一个充满绿 色、阳光和 空气的生态 空间，已经 成了世界写字 楼设计的一种流行 趋势，在最近 挪威的一个 高层写字楼 设计中，英国 著名建筑大师罗杰 斯煞费苦心地 设计出了一 个使各层都 能看到室内绿90、 化的智能化写字楼 。这种绿色空 间的存在， 实际上是目 前生态空间的 一种表现形式。之 所以这么做， 其更深层的 原因是为了 借此来改善写 字楼本身的环 境，来 达到提 高写字 楼内工 作效率的目 的。 还包括楼层 内的休闲会 所、公司吧 、氧吧，这 种带有交往性 质的公司休闲空间 ，不但能使员 工放松神经 ，还能够让 他们在相互的 交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工 作的创意。从中我们不难看出，这些新型配套 设施的出现， 都是写字楼 人性化的一 种趋势，它表 明了现在的写字楼 开发者，更为 注重从人的 角度出发， 来营造一个信 息时代的效率 空间。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 91、第 46 页 共 78 页 基于上述 原因， 提出本 项目的 规划设 计思想方案： 市场 定位在对类似 项目及 市场需 求进行 分析后 我们发现，解放路及东、西、南、北大街附 近由于市场集 群内大量商 户、年轻白 领、流动人群 及地缘性置业的存 在，蕴藏着较 大的市场容 量，消费需 求越来越突出 。依据项目规划市 场状况和发展 商的设想， 本项目的总 体定位是人文 、智能、生态 商业大 厦。这 一定位 内涵是 ： xx大厦为 高尚办公、 公寓综合型 楼盘，提供 高品质的硬件 设施和软件服 务为发 展商的 基本理 念。 xx大厦为 企业及白领 阶层、工薪 阶层提供超 前的生态生活 空间和居住理 92、想。 xx大厦 的卖点 在于人 文关怀 和智能 化服务。 形象定位xx大厦从 营销的角度 看，处于从 零开始的状 况，由于之前 并未作大规模 且有计 划的宣 传推广 ，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项 目重新包装定 位，通过对 *房地产市 场的调查及对 该项目详细分 析得出 ： 项目形象 定位为 ：*市 城内商 务区标 志性智能大厦 支持点： 1、该项目 位于* 市城内 区解放 路上， 解放路为* 的商业一条街，也是*商业繁 华地段之一， 以此强调人 们的商业思 维定势，同时 强化位于*政 治中心 区，这 是其成 为标志 性建筑物业 地段上 的独特 性。 2、xx大 厦拥有项 目93、 可 行 性 研 究 报 告 第 47 页 共 78 页 5A 级智能系统，即自动化管理系统、自动化监控及保安 系统、消防自动化系统、通讯 自动化系统、办公自动化系统，是其与其 它项目 与众不 同之处 ，即权 威性。 业态定位 本案位于* 市的繁华地 段，生活设 施及市政配 套完善，有良 好的自然、生态及 人文环境，相 对于其他竞 争楼盘在未 来市场竞争中 占有其它楼盘难以 比拟的优势， 因此建议将 本案定位于 ：领袖风范、 商贵首选。 综上所述 ，在本 案目标 客源中 ，主要 需求点有以下几方面： 1、 地理 位置优 越。 2、 交通 动线充 足。 3、 市政 与小区 配套皆 较为齐 全。 94、4、 社区 规划合 理。 5、 智能 化水平 高。 6、 有强 大的升 值潜力 。 7、 户型 实用、 舒适。 经营 定位根据上述市 场定位我们 可以看出， 本项目在区 域范围内所处 龙头地位，因 此市场 推广定 位要求 有针对 性，同时要 大气、 豪气、 霸气。 项目推广 定位： 领袖风 范、商 贵首选 1、理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分 有实力 商人 。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵 感。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 48 页 共 78 页 2、领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙 头”地位，以楼盘人文 化、5 A 级智95、能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群 雄而商 贵首选 的是入 住本项 目的都是商 界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离 的中型 企业主 来说也 会以入 主xx大厦 办公而 自豪。 客户 定位1、从企业 性质定 位 境外跨国 企业， 尤其是 知名国 际企业 国内中大 型国有 企业 国内有实 力的私 营企业 2、从企业 类型定 位 房地产开 发公司 、金融 证券公 司、保 险公司、IT 企业高科技术企业。 3、从目标 客户的 来源定 位 对现有办公环 境不满意 和企业发展 壮大了，需 要换一间更能 体现身份和档 次的企 业； 现96、有租户 15，即现租户之 60转为买写字楼。不过要使现有租户 60转为购买即需要有一套比较优惠的措施。 投资客 50，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实 现的方 案。 自用型买 家 35，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 49 页 共 78 页 引。但首 期款不 能太重 ，贷款 期不能 太短。 建筑 设计定 位 楼层：21 层（含地下二层） 功能：地下 一、二层为 停车场（地 下建筑部分 作为停车场及 机电设备房或 管理用 房使用 ） 地上 1-4 层为商 业中心 地上 5 层 为商务 会所（ 其中分 为室内和室外两部分） 地上 97、6-11 层为大 开间式 写字楼 地上 12-19 层为 酒店式 商务公 寓 项目建筑技术经 济指标 序 号项 目指 标1总用地面积5720 平方米2总建筑面积68068 平方米3地下建筑面积(地下停车场)8008 平方米4地上建筑面积60060 平方米其中：商业中心16016 平方米商业会所4004 平方米大开间写字楼17160 平方米酒店式商务公寓22880 平方米5建筑层数地上321 层地下12 层6建筑总高72.4 米7建筑层高地上34 米地下3.6 米8建筑容积率11.9项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 50 页 共 78 页 9 10 绿地率 停车 地上 地下 20%以上 不98、停车 180 辆 室内交通 ：写字 楼 2 部直升客梯（可考虑观光电梯），1 部专用消防电梯， 另设步 梯通道 3 条，宽 1.2 米 智能化：xx 大厦具备 5A 级智能系统 功能，即 自动化管理 系统（BAS）、自动 化监控及保安 系统（ACS）、消防自动 化系统（FAS）、通讯自动化 系统（C AS）、 办公自 动化系 统（OAS） 空调设施： 国产或进口 制冷机组及 中央空调系 统，另有新风 增氧系统 给水设施： 给水水源由 市政水管网 供水。市政 水管网有预留 接口在xx大 厦附近 ，设计 二根 DN200 进水管与室外市政给水管网相连，城市给水 压力按 不小于 0.3Mpa 考虑 99、，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给 水经水 表计量 后到个 用水点 。 排水设施 ：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化 粪池处理后同 生活废水汇 合一同排入 市政污水管网 ，厨房排水经隔油 器处理后排入 室外生活污 水排水管网 。小广场内的 道路设雨水口收集 雨水，屋面雨 水与道路雨 水排入市政 雨水管道。消 防设施：消防自动 报警联动系统 ，房间及过 道设有手动 报警阀，多层 次消防安全保 护，应 设有防 火、消 烟、供 氧、疏散避 难层， 并设 1 部直升全程消防 专用电 梯 供电设施：供配电 房接收 输出两 回路 10KV 高压变电，24 小时供电，另设人防100、 应急柴 油机发 电机组 ，以供 主要设备的 紧急启 动。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 51 页 共 78 页 弱电设计 ： (1) 小区通 信线路 由市话 网直接引入。 (2)酒店式商务公寓设数据、语音用模块化插座。 (3)数据语音均采用 l OOMbid 高速传输方式，用五类传输线。 (4)小区范围内设 CCTV 保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。 (5)小区 CATV 电视系统由光纤电视网引入，每用户设 2 3 个电视用户盒。 (6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。 停车场： 地下两 层共 120 多个泊车位，保安、监控和101、收费系统由电脑控制，全天候服务。建议使用 IC 卡管理系统，能够有效解决不同用户的管 理问题 ，包括 来访客 户车辆 的管理（临时 IC 卡 ）。 节能：本项 目主要节能 为：水、电 。为了进一 步降低能耗， 节约能源，减 少生产 成本， 应采取 多项节 能措施，主 要措施 有： 1、所有设 备选型 尽量采 用节能 型。 2、为提高 电网的 功率因 素，在 低压侧 不重静电容量。 3、设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并 制定奖 惩制度 。 外观风格建 议：稳重大 方的后现代 主义风格， 切忌呆板，体 现智能化、生 态化、 人文化 的主题 。 目前*市各 类物业中的 102、写字楼竞争 最为激烈， 建议采用新技 术、新材料，打造 在*市适度超 前的智能化 、生态化、 环保型写字楼 。智能化概念在新 建写字楼中已 经得到普遍 运用，生态 化概念是一种 新兴项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 52 页 共 78 页 概念，主要体 现为：采光充 足，通透性 好，定时换 新风，换气系 统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字 楼综合 症；具 备较高 的绿化 率，尽可能 采用空 中花园 。 功能元素 建议： 呼吸幕墙： 非典之前， 少数项目已 先知先觉采 用了双层的玻 璃幕墙，室内 外的空 气可在 中间过 滤流通 。 隔热玻璃： 普通钢103、化玻 璃作为伪高 科技派的表 现材质将被淘 汰，取而代之 的是具 有防晒 隔热防 紫外线 等功能强大 的新型 玻璃幕 墙。 遮阳板：节 能要求迫在 眉睫，能够 随日照角度 调整的优质遮 阳板成效鲜明 ，并且 令楼体 外观增 添许多 生态感。 板式写字楼 ：牺牲一些 容积率和电 梯距离，换 来更多自然采 光和通风也许 并不失 算。 立体空间绿 化：随着公 共空间受到 重视，简单 摆放的鲜切绿 植将被复杂的 立体绿 化系统 取代。 五、 项目开发进度安排 本项目计 划在两 年半(2 9 个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下： 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 53 页 共 78 页 20104、05 年 1 月 15 日：项目建议书批复。 2005 年 2 月 28 日2000 年 3 月：编 制可行性研究报告并报批。 2005 年 5 月2007 年 7 月：建 筑方案 设计。 2005 年 8 月：综合管网设计。 2005 年 9 月2005 年 11 月： 施工图 设计。 2005 年 12 月：报建、领取建设规划许可证。 2006 年 1 月：工程开工。 2006 年 3 月：完成投资 25， 开始预 售。 2006 年 10 月：主体工程断水。 2006 年 12 月2007 年 2 月： 单体工 程验收。 2007 年 1 月2007 年 3 月：分 项工程 验收。 20105、07 年 6 月：正式人住。 六、营销方案 6.1 营销方式写字楼的需 求市场实际 上分为两种 购买力，即 购房客户和租 房客项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 54 页 共 78 页 户。于是，前 者构成了写字 楼的出售市 场，后者构 成了写字楼的 租务市场。但在目 前的状况下， 大众的地产 投资意识还 不强，即使有 也往往投资于住宅 市场，这就特 别要对其进 行主动的引 导，引导的方 式就是采取以租带 售的灵活销售 方式在 现房或期房 期间就组织一 个租务部，将尚未 售出的面积针 对小公司进 行灵活的出 租，待一个楼 面的租务工作接进 完成后，将本 楼面的面积 连同租约向 写字楼投资者106、 进行推销。这样一 种投资市场， 无论是对小 业主还是对 于机构投资者 ，特别是对于各类 基金，毫无疑 问都是有着 巨大吸引力 的，所以对于 多数写字楼开发商 而言，特别是 对于许多中 型城市的开 发商而言（这 类城市往往租 售客户 分离的 情况更 为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上 佳的选 择。 项目建设 单位可 以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销 售策划，负责 项目全程营 销策划方案 的拟定，运用 他们先进的理念， 成熟的项目运 作经验，实 现项目的成 功运作。执行 的方式可以采 取外来 为主， 也可以 双方合 作方式进行 。 6.2 销售节奏与策略 整体策107、 略营销节奏共 分五个阶段 ：筹备期， 预售期，公 开销售期，强 销期和续销期 。 1、售楼处 选址： 售楼处面向 向主干道附 近，在解放 路附近建设 、装饰带有楼 盘特色和文化 的豪华 售楼处 。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 55 页 共 78 页 （1） 该 地段为* *主干 道，人 员层次 较高，有较大的客源潜力。 （2） 人 员流动 量大， 易扩大 知名度 。 （3） 交 通动线 发达， 方便客 户咨询 。 2、本案操 作分为 三个阶 段： 第一阶段： 建立市场人 气，引起市 场冲击，营 造楼盘品牌， 回笼资金。 （1）本案为同期开发，需 要较大 的资金 ，前期的资金回笼对108、支持后期的开 发意义 极其重 大。 （2）中、 后期的 销售成 功主要 依赖于 前期建立的良好市场人气，由此而形成的 良性循环。因 此，本案销 售状况的好 坏，关键在于 前期能否建立 市场人 气，引 起市场 轰动。 在此阶段 应注意 前期的 价格制 定,要求 与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫 。价格是整个 营销策略中 极期重要的 一部分，如整 个阶段的价格 衔接不 好，将 导致整 个项目 的失败。 第二阶段：建立品牌，在立 足于本 地客 源的基础 上，拓展客源面，创造相对 较高的 利润。 （1） 第 三阶段 的销售 主要依 靠前两 阶段建立的品牌支撑。 （2） 在 第二阶段，本 案的知名度109、 及品牌已建 立，如能向更 广的泛围内拓展客 源，则将会为 建立楼盘品 牌公司形象 以及创造利润 创造更为有利 条件。 第三阶段： 获取最高利 润，通过楼 盘品牌将开 发商形象提高 至更高层次。 价格策 略项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 56 页 共 78 页 1、价格均 价建议 不高于 5500 元/M2 2、价格根 据楼层 、方向 、景观 、间隔 制定价差 3、拿出数套最低层、方向、景 观、间隔最差的单位做广告，以低于钻石广 场均价 的价格 销售， 以吸引 更多客户。 4、价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调 整价格 。如销 售情况 好，则 微升。 付款方110、 式策略 1、付款原 则上要 求尽量 减少首 期款， 增大免息分期成数和年限，提供尽可 能长的 贷款年 限。 2、因本项目与周边竞争对手相比，价格不具备压倒性优势。因此，唯有给予客户 灵活轻松的付 款方式和在 投资回报上 给予客户以较 高回报和较低风险 ，方是本项目 从市场突围 的突破口。 针对具体客户 实施如下： .针对租 户，实行“租转售”策略，所 谓“租转售”即本项目现租客户如欲购 买所租写字楼 ，可优先购 买，且有额 外优惠（免二 年物业管理费）。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对 外界具有强大 的号召力和 吸引力，在 市场不明朗的 情况下，对租户实 行“租111、转售” 策略，这是 对承租客户 和开发方实现 双赢局面极其 重要的 一步。 .针对投 资客实 行“我 先租楼 ，你再 买楼”策略。. 针对 自用型 买家（ 尚未租 楼）任 其选择以上二种 配合策 略项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 57 页 共 78 页 1、对售楼部、租赁部进行风格化包装设计。原则：体现xx大厦的档次与 风格， 体现一 种大气 、豪气 。 2、xx大 厦写字 楼样板 间包装 设计。 3、xx大 厦大门 前升旗 设计。 4、更改楼名，作为商厦名称城存在三大不足：一是不大气，虽然xx是开发公 司的简称，但 作为标志性 建筑，如用 公司名称，一 般来讲不会大 气，有平庸感；二112、是不能体现时代氛围，缺乏感召力； 三是没有形象定位 ，对后续的开 发工程没有 品牌利用价 值，无法充分 利用无形资产 。 媒体策 略以“人文” 二字为推广 策略的总纲 领。随着人 们住房观念的 日益成熟，在住房 环境方面，人 们已越来越 注重选择一 个具有良好“ 人文气息”的住房 环境。打“文 化”牌，使 xx大厦在 硬件设施和软 性内涵方面都赋予 了人性化、文 明化的色彩 ，避免了消 费者在房地产 广告上的戒心，迎 合人们的心愿 ，使“xx ”品牌的形 象远远超越竞 争对手，增强 竞争力 。1、主诉求 点： 突出楼盘无 以伦比的内 部优势，以 “领袖风范 、商贵首选” 为主诉求点。 本案的内113、部 优势得天独 厚，其他楼 盘无法比拟 ，本案由期房 开始销售，如单纯 宣传楼盘品质 ，存在可信 度的问题， 而城内商务区 标志项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 58 页 共 78 页 性智能大厦优 势及人文关怀 和智能化服 务显而易见 ，易被客户接 受，产生共鸣 ，则引 起市场 冲击相 对容易 。 2、各销售 期诉求 引导期 ：可通 过软广 告、主 题宣传 活动等形式进行先期引导，主要介绍 楼盘的 地理优 势及内 部配套 设施开发观 念等。 开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建 立人气 。 正常销 售期：进入正式销售期后，在 主诉求点统一提领下，分期展现户型、114、 配套设施、绿 化、交通、 文化、商业 、景致等品质 ，使之成为一 广告系 列。 理由： （1） 可 令整体 优势全 面展现 。 （2） 可 保持每期推出 广告的独立 性，即宣传 主题鲜明。可 不断保持市场 新鲜度 ，冲击 力持久 。 3、广告媒 体选择 电视 以形 象广告 为主， 结合综 艺性广告。 报纸 软广 告与硬 广告结 合。前期通过软广告进行引导，正式销售期 通过硬 广告进 行冲击 。 车体 主 要选 择能 直达本 案的 以 及经过 重要 公共 场地等 繁华地区的 公交车 。 电台 选择 覆盖面 广、收听率高的电台，如*音乐台、交通音乐台。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 5115、9 页 共 78 页 三维动 画 提前展 现大厦 内部的 景致和内部设施，便于树立消费者信 心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。 广告传播要 独特讲究。 目前，许多 房地产商在 广告设计方面 还停留在较为初级 的水平上，大 部分广告只 是单方面诉 求自己的楼怎 么怎么好、什么时 间“隆重开盘 ”、“剩下的 已经不多了 ，快来看一看 啊”等等。建议在 推广中针对不 同阶段连续 投放三拨广 告以吸引眼球 ，这些广告均 以 “人文”为主题，其中每一拨广告又都是针对不同的阶段中的消费 心理进 行精心 设计： 第一拨广告 是针对人们 初步了解成 建大厦、产 生“xx大厦 是什么”的疑 116、问心理 而设计 ； 第二 拨 广 告是 为 了 激起 还 处 于观 望 行 列的 消 费者 的 购 买欲 而 设计； 第三拨广 告是为 了营造 尾盘销 售的热 烈气氛而设计。 目标是把城 建大厦在销 售中推出的 所有广告联 系起来看一看 ，就象是在读 一本引 人入胜 的文化 书籍。 4、入市前 印刷品 的设计 、制作 购 房须知 详 细价格 表 销 售控制 表 楼 书 宣 传海报 、折页 认 购书 正 式合同 交 房标准 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 60 页 共 78 页 物 业管理 内容 物 业管理 公约 促销策 略1、直销 直销方式 ：电话 拜访， 登门拜 访，单 张派发。 直117、销对象： 已租客户、 其它写字楼 客户、金融 单位、证券公 司、保险公司 、企事 业单位 、富有 的私营 企业主。 直销人员 ：销售 人员、 大学生 、礼仪 （形象）小姐。 2、DM 邮寄 对于距离比 较远的客户 和未作过任 何联系的客 户，在上门拜 访前先实行 DM 邮寄， 然后再 电话询 问直至 登门拜访。 DM 对象：其它写字楼客户，外省外市有意在*租写字楼的客户，证券金融 单位、 保险公 司、企 事业单 位。 DM 邮寄内容：xx大厦单张简介、xx大厦投资秘笈、各种印刷品。 DM 邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。 3、其他促 销手段 包括：广 告宣传 ；内部认购；举办展销会；集团118、认购；有针对性(销售对象)的 举办展 销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物 业管理 承诺； 售楼现 场样板 房促销。 6.3 租售计划项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 61 页 共 78 页 本项目商 业中心、商务会所为自主产权进行招商，大开间写字楼、酒店式公 寓计划 在 4 年内完成销售。从项目开工第 2 年开始预售，分期付款， 按 20% 、70% 、10%分 三年付 清。第 3 年的现房销售均为一次性付款。出租房第 3 年开始出租，出租率第 3 年为 50%，第 4 年为 80%，以后各年 均为 100%。考虑写字楼、商场及公寓临时停车的需要，地下停车库车 位，2119、0%用于租赁，由大厦物业公司经营和管理。投入经营后第 1 年 50%出租率，每个停车位每月 30 0 元；第二年以后出租率为 100%，第 2 年至第 3 年，停车位每月 400 元，第 4 年以后每月 550 元。60%用于出售， 每个车 位 20 万元；20%用于商场机动停车位，租金为每年 20万元；各 年销售 、租赁 计划见 表。 各 类 建 筑 销 售 计 划 表 ( % ) 项 目合 计2006200720082009大开间写字楼60%8%12%25%15%酒店式公寓60%8%12%25%15%地下停车场60%8%12%25%15%各 类 建 筑 租 赁 计 划 表 ( % ) 项 120、目合 计200720082009大开间写字楼40%20%32%40%酒店式公寓40%20%32%40%地下停车场20%10%20%20%商场机动车位20%20%20%20%七、项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算 的原则 在项目策划案 的基础上 ，根据项目 的实际情况 、租售计划， 与开项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 62 页 共 78 页 发商的投 资策略 相结合 ； 尽量符合 节约和 稳妥的 原则合 理、充 分利用开发建设投资； 各项税费 根据当 地有关 法规标 准估算 ； 对于无法 准确估 算的项 目在预 备费中 考虑； 依据政府 相关职 能部门 的规定 及行业 要求。 7.121、2 项目建设的投资估算 所引用的建筑 经济指标 、基本技术 参数以及主 要成本数据， 如土地成本、前期 费用、开发期 应缴纳之税 费、小区红 线内、外市政 与公建配套费 和建安 工程造 价等， 均以调 查资料为主 要依据 。 A、 土地费用 项目金额（万元）面积单位系数土地出让金2002.005720m20.35 万元/m2土地手续费24.020.012 万元/m2合计2026.02B、 前期工程费用 项目金额（万元）说明规划、设计、可研费201.31按建安成本的 1.2%取费水文、地质勘察费134.20按建安成本的 0.8%取费合计335.51C、 基础设施建设费用 项目金额（万元）说明供电122、工程83.88按建安成本的 0.5%取费供水工程67.10按建安成本的 0.4%取费供气工程83.88按建安成本的 0.5%取费排污工程50.33按建安成本的 0.3%取费小区道路工程33.55按建安成本的 0.2%取费绿化工程16.78按建安成本的 0.1%取费路灯工程13.42按建安成本的 0.08%取费环卫设施6.71按建安成本的 0.04%取费项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 63 页 共 78 页 合计 355.64D、 建筑安装工程费用 根据相关建 设工程造价 指标，结合 本项目实际 情况，按下表 所列项目指标 估算：建筑工程费用 项目 地下室 商业中心 商务会所 写字楼 公123、寓 合计 安装工程费用 项目 金额（万元） 1601.6 3523.52 1401.4 3088.8 5262.4 14877.72 金额（万元） 2总面积（m ） 8008 16016 4004 17160 22880 68068 单价 单价 2000 2200 3500 1800 2300 数量 单层面积 4004 4004 4004 2860 2860 说明 层数 2 4 1 6 8 21 中央空调 国产电梯 5A 级智能系统 给排水系统 弱电系统 消防系统 合计 743.89 210.00 200.00 148.78 223.17 371.94 1897.77 70 200 3 1 按124、建筑成本的 5%取费 按建筑成本的 1%取费 按建筑成本的 1.5%取费 按建筑成本的 2.5%取费 总计建安工程费用 16775.49 万元 E、其他费用 项目金额（万元）说明建设单位管理费503.26按建安成本的 3%取费标底审查费25.16按建安成本的 0.15%取费合同公证费5.03按建安成本的 0.03%取费质量监督费16.78按建安成本的 0.1%取费工程监理费83.88按建安成本的 0.5%取费合计634.11F、 预备 费 由于项目 开发的 可预见 性较强 ，预备 费按建安成本的计 1006.34 万元。 5%计提，共项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 64 页 共 78 125、页 G、建设期 贷款利 息：按 本项目 建设期 二年，贷款额 1.33 亿元，年贷款利 率按 5.49%计算 项目金额（万元）第一年末利息218.98第二年末利息595.98建设期内利息总额为814.96到期末累计贷款本利和14110.84K、开发期 税费 项目金额（万元）说明固定资产投资方向调节税1022.10按固定资产原值的 5%取费土地使用税4.58按土地面积 8 元/m2 取费合计1026.67I、税费率 表 税费项目税费率营业税5%固定资产投资方向调节税5%城市维护建设税7%教育费附加3%企业所得税33%公益金5%法定盈余公积金10%任意盈余公积金0不可预见费5%L、项目总 投资估 126、算 综合以上 各项费 用，本 项目总 投资估 算为 24020 万元。 7.3、项目 资金筹 措与使 用计划 A、 建设 项目资 金来源资金来源金额（万元）比例银行贷款13295.880.6自有资金8863.920.4合计22159.791项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 65 页 共 78 页 B、建设项 目资金 年度分 配 项目金额（万元）比例说明2006 年度总额 13295.880.6占总投资额其中： 银行贷款7977.530.6占银行总贷款额自有资金5318.350.6占自有资金总投资额2007 年度总额 8863.920.4占总投资额其中： 银行贷款5318.350.4占银行127、总贷款额自有资金3545.570.4占自有资金总投资额八、财务评价 8.1 财务评价基础数 据的计 算 计算期：18 年 基准收益 率：12% 8.1.1 方案 销售方案 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 66 页 共 78 页 项目2006200720082009合计比例8%12%25%15%60%面积10296m2单价0.5 万元比例8% 12% 25% 15%60%面积13728m2单价0.4 万元比例8% 12% 25% 15%60%面积108 个单价15 万元租赁方案 项目2007200820092010合计比例20%32%40%40%面积6864 m2单价0.048 万元比例128、20% 32% 40% 40%面积9152 m2单价0.038 万元比例20% 32% 40% 40%面积72 个单价0.48 万元商场租赁单价400 万元/年商务会所租赁单价100 万元/年商场车位租赁单价20 万元/年8.2 盈利能力 分析 项目在计 算期内 经营收入 33638 万元 ，可获利润总额 16581 万元，扣除所得 税 5472 万元、公积金 1111 万元后还有 9999 万元可分配利润。项目缴纳 的经营 税金为 1089 万元，企业所得税为 5472 万元，合计缴纳税金 6561 万元 。详见 附表。 项目全投 资内部 收益率( 所得税 前)为 21%，在预期可接受的内部129、收项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 67 页 共 78 页 益率为 12%时净现值可达 4036.07 万元，投资回收期为 5.74 年。项目全投资内部收 益率(所得税 后)为 15%， 在预期可接 受的内部收益 率为12时净 现值可 达 1368.89 万元，投资回收期为 11.82 年。资本金内部收益率为 2%。详见附表。 投资利润 率=年平 均利润 总额/ 总投资 *100% = 921/24 020 * 100%=4% 投资利税 率=年平 均利税 总额/ 总投资 *100% =365/ 24020 * 100% =2% 资本金净 利润率= 年平均 税后利 润总额 资本金 * 10130、0% = 6178 864 * 100%=7% 8.3 清偿能力分析 通过对“ 借款还 本付息 计算表”（附表 ）和“资金来源与运用表”（附表） 的计算 ，考察 项目计 算期内 财务状况，在 5 年内可全部还清贷款本息 和。 九、风险分析 9.1 盈亏平衡分析 各种不确定 性因素的变 化会影响投 资方案的经 济效果，当这 些因22项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 68 页 共 78 页 素的变化达到 某一临界值时 ，就会使方 案的损益情 况产生质变。 进行盈亏平衡分析 ，找出这种临 界值，判断 投资方案对 不确定性因素 变化的承受能 力，为 决策提 供依据 。 可知年总 固定成 本为：7131、27 万元，单位可变成本为：0.1 万元 ，单位每平米 的售价为 0.45 万元 ，单位每平米所缴纳的税金为 0.16 万元，总面积为 24024m 根据线性 盈亏平 衡分析 基本公 式： 设销售收 入实现 率为 Q，年总成本为 C ，年销售收入为 S，则有： C=727+0.1 *24024 *Q S=（0.45- 0.16） *Q 于是由下 式得： BEP（销售 量）=7 27/（0 .45-0. 1-0.16 ）=3286m BEP（单位 面积售 价）=7 27/240 24+0.1 +0.16=0.29 万元 BEP（单位面积可变成本）=0.45- 0.16-7 27/24024=0.132、26 万元 BEP（总固 定成本 ）=（0 .45-0. 1-0.16 ）*24024=45 65 万元 计算所得的 各种形式表 示的盈亏平 衡点及允许 降低（增加） 率列表： 项目销售量售价单位可变费用年固定费用BEP（以绝对量表示）3286m20.29 万元0.26 万元4565 万元BEP（以相对量%表示）14%65%184%128%项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 69 页 共 78 页 允许降低升高率 （%） 降 低 86 降 低 35 升 高 84 升 高 28 顾念销售 收入实 现率 12%是 项目的 盈亏平衡点，即当年销售收入实现 12%时，项目即可保本。低于这个比率时，133、项目将出现亏损；高于这个比 率，项 目才可 能盈利 。参见 盈亏平衡图 ： )元万后税入收售销9.2 敏感性分析 线性盈亏平衡图 敏感性是指 影响方案的 因素中一个 或几个估计 值发生变化时 ，引起方案经 济效果 的相应 变化， 以及变 化的敏感程 度。 本项目主要 进行写字楼 、商务公寓 的销售收入 ，经营成本及 投资额对内部 收益率 的多因 素敏感 性分析 ，其结果如 下表： 住宅、商务 公寓的销售 率，商场的 销售期，投 资额对内部收 益率的影响 7.2.1.1 财务盈 利能力 动态分 析 项目10%5%基本方案+5%+10%销售收入12.98%14.07%15.09%16.04%16.134、94%经营成本15.25%15.17%15.09%15.01%14.93%项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 70 页 共 78 页 投 资 17.94% 16.39% 15.09% 13.75% 12.37% 从上表可 以看出 ，在投 资不变 时，销 售收入达到90，同时经营成本增加 10%，项目都是可行的。但 是当投资额度 发生变 化时，将对项目的可行 性产生 很大的 影响。 临界点 如下： NPV（i）= I + （B C）（P / A ，i，4） 令 NPV（i=12%）= 0 ，即可得： B 临界值= 2176，C 临 界值= 186，I 临界值=14280 因此，当销售收入下降135、幅度超过 29%，或者经营成本增幅超过 32%，或者投资 增加幅 度超过 23%时，将有 I RR I C,方案变得不可行。 关于内部 收益率 的敏感 性分析 图见图 ： 内部收益率（%）1816141210864销售收入基本方案经营成本基准收益率投资-10%-5%05%10%不确定因素变化率（%）单因素敏 感性分 析图 各因素的 敏感程 度由弱 到强依 次为： 经营成本= =销 售收入= =投 资 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 71 页 共 78 页 9.3 项目 风险分 析 风险是可测 定的不确定 性，根据项 目生命周期 ，风险的来源 和内容不同， 结合本 项目归 纳出以 下几点136、 主要风险： 1、购买力 风险 从宏观面上 来看，*前 的住宅市场 在表面繁荣 的背后，隐含 着一定的泡沫。居 民限于收入水 平，有效需 求不旺盛， 人们对提高居 住素质的有效驱动 力不足，难以 形成强劲的 销售态势， 对项目开发进 度和资金投放 产生压 力。 2、竞争风 险 *房地产市 场尚未形成 良性发展， 有效需求形 成的市场容量 相对较小，追逐利 润是资本的本 原，出于对 方地产开发 预期利润看好 ，开发商把企业资 源投入了房地 产，未来一 段时间，市 场的供给量更 大，对本项目 形成较 大的威 胁。 2、项目风 险回避 市场定 位和产 品规划 设计水 平是关 键因素 在项目开发 的各137、个阶段 ，建立科学 细致的调查 系统，做好市 场调查，形成准确 的市场定位， 适度超前的 规划理念， 独具个性的建 筑风格与布局，人 性化的环境艺 术空间和合 理的户型设 计是住宅产品 成功的重要因 子，优 质的工 程质量 也是获 得市场认可 的根本 。 形象包 装和营 销策划 项目价值的 最终体现， 要超越众多 的竞争对手 ，在于销售过 程中成功的形象包 装和营销策划 。成功的形 象包装和营 销策划能够增 加项项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 72 页 共 78 页 目的附加 值和产 品竞争 力。 项目融 资管理 对拟投资的房 地产项目 ，慎重研究 、科学决策 ，在投资决策 上首先回避138、风险。 将资金和经历 集中在公司 主营业务的 经营上，以支 撑投资项目，使房 地产项目收入 占主营业务 收入保持在 一定的比例之 内。控制风险，保 证对xx大厦 的企业资源 支持，项目 开发过程中环 环相扣。优质的产 品，加上成功 的营销策划 可以快速回 笼资金，减轻 项目投资、融资压 力，减少融资 成本，增加 投资收益。 另外，做好融 资工作，确保 资金到 位，可 以保证 项目的 顺利进行， 二者相 辅相成 。 十、结论及建议 10.1 结论 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 73 页 共 78 页 针对项目 建设的 可行性 ，综合 前面几 章所述，提出以下结论： 1、xx大厦项目的建139、设，符合国 家宏观 经济政策。作为新的经济增长点和新兴 支柱产业的房 地产业，在 *的城市发 展和现代化大 城市建设中有着十 分重要的地位 和作用，市 场形势良好 ，宏观、微观 市场均保持稳定的 发展态势，发 展前景广阔 ，开发潜力 较大，为项目 提供了良好的 开发背 景。 2、xx大厦项目的建设单位*市xx总公司是一家按照现代企业制度规范设计 和运作的企业 实体，具有 很强的经济 实力和良好的 企业信誉，公司有 着科学、合理 的现代化管 理运作机制 ，为项目建设 提供了可靠的 保障。 3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观 与环境景观相 融洽的目的 。项目整体140、 开发，有利于 物业的营销策 划，故 能够满 足本次 可行性 研究方面的 要求。 3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件 ，具有一定的 可操作性， 从项目开发 财务评价的指 标上看，基本 达到了 合理利 用资金 启动整 个项目的目 的。 4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整 。主要是考虑 到外部市场 环境以及城 市功能区域集 中划分对项目造成 的在盈利能力 影响。以目 前来看，整 个项目完成后 ，城建大厦成为城 内区规模较大 、设备较全 、功能、服 务较为完善的 商业楼盘，其 市场前 景看好 ，企业 能快速 回笼资金。 5、从盈141、亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 74 页 共 78 页 力、资源供给 及外部协作条 件满足建设 要求、财务 评价项目收益 率高于基准收益率 ，盈利能力及 清偿能力较 强、风险分 析表明本项目 开发风险较小 。 10.2 存在的问题及建议 1、问题 行业景 气程度、市场 规模及需求 结构、对价 格/租金的接 受程度及敏感 程度对 本项目 效益的 影响较 大。 本项目的 后期主要靠 商场和写字 楼、公寓租 赁的后期经营 ，经营风险较 大，建 议引进 专业管 理公司 进行经营管 理，降 低经营 风险。 本项目 建设成 本较高（主要是设备因素）142、，加重了后期销售和经营的难度 。 由于写字 间和公寓销 售比例较大 ，同样加重 了经营负担， 延长了投资回 收期。 本项目投 资回收期较 长，借款财 务费用成本 过大，因此建 议尽量降低贷 款额度 。2、建议 根据以上问 题及评价过 程中对本项 目的认识， 对本项目的实 施提出如下建 议： 经营管 理风险 规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做 好商品房销售，加大促销力度，多渠道 、多种方式推 广促销，尽 快销售，才 能最大限度地 减少项目市场 销售风 险。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 75 页 共 78 页 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，143、在 施工管理中， 控制各项开 发建设成本 费用；降低投 资成本。 C、做好物 业管理 和售后 服务工 作。 金融财 务风险 规避 从自有资金使 用成本和 开发资金回 收考虑应减 少占用资金回 收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款 方式；(3)七成银行按揭方式； (4)建筑分 期付款 +银行 按揭 ；(5)特惠免息分 期付款；(6) 全部按揭限 期分期付款等 多种付款方 式，使开发资 金按预 期回笼 消减金 融财务 风险。建设管 理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。整合 企业内部人力 、财力等资源，成立 项目小 组（跨 职能项 目管理 机构），包括144、 投资、 财务、 营销 、人力资源等部 门人员。制定 投资计划、 资金预算、 营销推广方案 等，提高项目运作 效率，加强同 政府部门协 调，获取有 利的外部环境 和项目开发条件。 加强公司内部 管理，健全 各项财务制 度，在项目开 发过程中对开 发的成 本和效 益进行 有效的 动态跟踪控 制。 B、根据开 发资金 运作模 式的设 定，对 运用资金的 能力要 求较高 。因此，应对开 发物业预售楼 款的收集方 案作精确的 编排和计算， 对资金的投入和使 用要有科学的 计划和必要 的控制力。 加强物业销售 策划人员的组成， 以市场为先， 尽早介入进 行本项目的 前期销售及策 划、推广工作 ，充分 利145、用售 楼收入 进行开 发建设。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 76 页 共 78 页 C、作为一个大型的商业楼盘开发，跨期较长、工程庞大，需要面临的市场、交 通规划等外部 条件复杂， 加上开发在 需要提高资金 的使用效率的同时 ，亦要保持整 个开发理念 的延续性。 充分运用已有 的各项技术力量和 资源，进行本 项目的开发 ，并在本项 目的开发过程 中保持管理队 伍的稳 定性。 D、基于自 身条件 ，本项 目销售 对收益 及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商 实际情况，委 托专业代理 公司销售不 失为一种较好 的选择。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加146、强现 场不同专业、 不同工种之 间的协调与 配合，确保工 程进度，保证 工程质 量，尽 量缩短 项目周 期。 十一、附表与附图11.1 附表： 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 77 页 共 78 页 主要经济 技术指 标表 固定资产 投资估 算表 总成本费 用估算 表 经营收入 和经营 税金及 附加估 算表 固定资产 折旧估 算表 损益表 资金来源 与运用 表 借款还本 付息计 算表 现金流量 表（自 有投资 ） 现金流量 表（全 部投资 ） 收益率计 算表 11.2 附图： 总平面布 置图 盈亏平衡 分析图 敏感性分 析图 十二、 附：主要参考书目及参 考资料 【1】投资项目可行性研147、究指南编写 组：投资项目可行性研究项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 78 页 共 78 页 指南（试 用版），中国 电力出 版社； 【2】刘晓君等编著：技术经济学（第 二版），西北大学出版社； 【3】中国证券市场研究设计中心研究开发部北京国经联信息技术研究中心：2003 中国房地产业投资分析报告； 【 4 】 中 华 人 民 共 和 国 国 家 统 计 局 编 ： 中 国 统 计 年 鉴 CHINA STATISTIC AL YEA RBOOK( 总第 22 期 No .2 2) 【5】牛凤瑞主编：2004 年中国房地产业发展报告，社会科学文献出版社 ； 【6】国泰君安证券行业研究报告：房地产业 2005 年投资策略； 【7】中华 人民共和国建 设部发布：房地产开 发项目经济评 价方法，中国 计划出 版社； 【8】中国房地产估价学会编：房 地产 开发经营 与管理，中国物价出版社 ； 【9】中国房地产估价学会编：房 地产 估价理论 与方法，中国物价出版社 ； 【10】* 统计年 鉴， 中国统 计出版 社； 【11】房 地产相 关报纸 、期刊 、网站 ； 【12】* 市有关 部门对 房地产 开发项 目的收费标准。