1、目 录1 总论11.1 项目概述11.2 建设单位概况21.3 报告编制依据和范围21.4 主要技术经济指标31.5 结论42 项目提出的理由、过程和必要性52.1 项目提出的理由与过程52.2 项目建设的必要性63 项目需求分析与建设规模93.1 经济发展现状93.2 项目前景分析103.3 项目竞争力分析113.4 市场需求分析123.5 项目定位133.6 建设规模144 场址和项目建设条件144.1 场址144.2 项目建设条件154.3 基础设施条件184.4 市政条件184.5 社会经济环境194.6 综合评价205 规划建筑方案215.1 规划设计方案215.2 建筑方案225.2、3 结构方案236 建筑设备方案266.1 给排水工程266.2 采暖、通风工程276.3电力工程316.4 弱电机房347 消防377.1 编制原则377.2 编制依据377.3 消防措施377.4 消防教育和管理398 节能398.1 编制原则398.2 编制依据408.3 建筑节能408.4 节水措施与水环境系统的建设目标418.5 暖通节能428.6 电气节能428.7 机电设备节能429 环境影响与保护439.1 环境现状分析439.2 影响环境的因素分析及采取的措施439.3 环境保护4410 劳动安全、卫生防护4610.1 劳动安全4610.2 卫生防护措施4711 项目招标483、11.1 编制依据4811.2 招标方案4812 项目实施计划5012.1 项目实施进度安排5012.2 项目实施进度表5013 投资估算与资金筹措5113.1项目投资估算5113.2资金筹措5214 财务评价5314.1项目运营计划5314.2成本、费用和各项税收5314.3投资利润5414.4财务指标分析5415 不确定性分析5615.1盈亏平衡分析5615.2敏感性分析5616 可行性研究的结论与建议5716.1评价结论5716.2 建议57 90第一章 总 论1.1 项目背景与概况 1.1.1 项目名称XX大厦建设项目1.1.2 承办单位XX有限公司XX有限公司地址：XX省XX市XX市4、XX。 法人代表：X X X 1.1.3 承办单位概况XX有限公司概况公司成立于2007年4月，位于XX市兴园路，占地面积为66亩，公司实力雄厚。XX有限公司概况XX公司始建于2000年，XX公司网罗了加拿大、澳洲、台湾及大陆等华人专业人士。以台湾专业人士为主体。拥有全方位国内、外专业人士。XX的创始人、总经理为来自台湾的曾新慧先生，公司在全国设有多家分公司，参与许多知名项目的开发。1.1.4 项目建设基本情况XX大厦由XX有限公司和XX有限公司合资兴建，总投资3.7亿元人民币，占地面积17092平方米，约合25亩，建筑面积96255平方米，其中酒店11层，建筑面积31362平方米；13层为功5、能区，总面积16746平方米；功能区分为：1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，411层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。另外科研楼25层，总建筑面积64893平方米，科研楼按租赁形式进行经济核算。酒店标中为四星级，建设期为两年。1.1.5 项目提出背景自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了商业的发展和建设。XX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民6、经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现XX市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。十几年来，随着XX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，XX市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建7、设，尤其是工业园区的建设，吸引大批企业来园区进行投资兴业。随着当地经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而XX市目前区内还没有一家上规模、上档次、高标准的商务酒店，使得客商在洽谈业务时不得不去XX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。因此，本项目业主单位根据企业自身发展规划，并结合XX市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在XX市XX建8、设XX大厦项目，满足当地人民和客商的消费需求，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，以促进现代化城市的发展。1.1.6 项目建设的必要性1、本项目的建设符合国家相关的产业政策自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别是将商住房建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快商住房的建设，房地产建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用明显增强。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“加强城镇基础设施建设，健全城9、镇居住、公共服务和社会服务等功能设施的建设”。本项目不属于发改委发布的产业结构调整指导目录（2007年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。项目业主投资兴建的“XX大厦”项目可健全、提升XX市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合国家相关的产业政策。2、本项目的建设是弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白的需要XX市地处XX*市，历史上是物资集散地，城区常住人口20万以上，该区具有主体化的海、陆、空交通优势，区域位置十分突出，二小时经济覆盖圈拥有2800万人口，区域优势显而易见。特别是近10、年来，为发展经济XX市出台了一系列优惠政策，吸引大批客商前来投资兴业，人流、物流、信息流异常丰富。但到目前为止还没有一家上规模、高标准、上档次的商务酒店，难以满足客商和当地企业的商务需求，使得客商在洽谈业务时不得不去XX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。通过本项目的建设，可弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白，进而改善XX市的投资软环境，提升城市知名度，促进经济的发展。3、满足人们多元化生活随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消11、费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。2008年XX市城镇居民每人全年消费性支出中，教育文化娱乐服务方面的支出平均超过1000元，在总的消费结构中所占比例为16%。在这样的背景下，当地的文化消费市场也呈现出一些新的特点。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等12、精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众提供餐饮住宿、休闲娱乐活动场所，满足当地群众对文化日益需求的需要。4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。XX大厦的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供198个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活13、水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。1.1.7 可行性报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）（2）XX旅游业发展规划（3）国务院风景名胜区管理暂行规定（4）建设部风景名胜区建设管理规定（5）XX旅游业发展总体规划 （6）XX总体规划（7）中华人民共和国建设项目选址意见书（8）中华人民共和国建设用地规划许可证（9）中华人民共和国国有土地使用证1.1.8 项目拟建地点XX省14、XX市XX市XX1.1.9 项目建设工期 按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2010年10月开始立项规划，2012年10月底建成投入运营。1.1.10 项目预期目标本项目总投资3.7亿元，建设XX大厦，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。1.2 主要技术经济指标主要技术经济指标 表1-1序号技术指标单位数量备注1项目总投资万元37,000.001.1固定资产投资万元33,250.001.2无形资产投资万元750.001.3流动资金万元3,000.002自有资金万元37,000.002.1项目资本15、金万元34,000.002.2流动资金万元3,000.003成本计算3.1年经营成本万元935.443.2年总成本万元3,230.984收益计算4.1年营业收入万元9,354.454.2年营业税金及附加万元561.27免增值税4.3年利润万元4,171.654.4年利税万元4,732.924.5年所得税万元1,390.555财务评价指标5.1所得税前全部投资财务内部收益率%16.37财务净现值（ic=10%）万元11,279.60静态投资回收期年7.31含建设期5.2所得税后全部投资财务内部收益率%12.67财务净现值（ic=10%）万元4,608.53静态投资回收期年8.27含建设期6盈亏平16、衡点%29.117投资指标7.1投资利润率%13.287.2投资利税率%37.94第二章 市场预测2.1XX市酒店现状目前为止，XX市内抵挡饭店（旅社、招待所）不少，但三、四星级宾馆确不多。先存在如下问题：（1）星级饭店总量较少，整体实力差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求。（2）大部分饭店设施设备严重老化，急需更新改造。（3）大多数星级饭店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分星级酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。酒店业发展滞后，制约了XX市旅游、商贸业的发展。2.2 需求现状旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速的增长，我国的旅游消费也快速进入增长期，消费结构也17、正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，外境游客量将大幅度增长。交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。太古岚铁路和太佳公路穿越全境。太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡。优越的交通条件使XX市的旅游业快速发展，且入境海内外游客逐年递增。此外，随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级18、宾馆客房供不应求，XX市XX市四星级宾馆客房入住率高达72%以上，且有不断上升趋势。2.3 市场分析随着XX市旅游业的发展和投资软环境的极大改善，大批客商前来投资创业，同时随着人民生活水平的提高，人民的消费观念从过去的物质追求向精神追求过渡，休闲娱乐、旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念，为餐饮住宿业的发展提供发展机遇，势必推动酒店业的快速发展。项目的建设既有良好的城市配套，又有城市中难得自然风光，地理位置得天独厚，开发潜力巨大。良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的服务设施，为项目建设提供了极大的开发潜力。第三章 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目投资3.7亿元，建设XX大厦，工程占地面19、积17092平方米，约合25亩，总建筑面积96255平方米。工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的四星级度假酒店，据估算每天可以入住500人以上，按待餐饮500多人。3.2 建设内容本项目建筑主要由11层楼构成。（1）建筑面积31362平方米；13层为功能区，总面积16746平方米；功能区分为：1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，411层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。另外科研楼25层，总建筑面积64893平方米。（2）环保设施： 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固20、体废弃物收集处理设施 防噪音设施 （3）室外工程 给、排水管网 供电线网 热力管网 消防设施、消防水池、消防供水管网 道路 第四章 建址选择4.1 建址状况4.1.1 地址与地理位置 本项目选址于XX省XX市XX市，XX市位于XX盆地以西、吕梁山脉主峰关帝山东翼、云中山南端，东与XX市万柏林区接壤，西与娄烦县相连，南与交城县、清徐县为界，北同阳曲县、静乐县毗邻。南北长53公里，东西宽49公里，国土面积1542.59平方公里。XX市地处北纬37406至3889，东经111438至112215之间，东西宽50公里，南北长53公里，总面积1551平方公里。全市辖10个乡镇和4个街道办事处，总人口2121、万。 XX市交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。太古岚铁路和太佳公路穿越全境。太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡，XX引黄入晋引水工程穿越XX，距汾河水库也不过50公里之遥。4.1.2 建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限40年。4.2 建址条件4.2.1 气候、矿产条件 XX属北温带大陆性气候，日照充足，昼夜温差大。全年日照数2822、08小时，年最高气温达40，最低气温为-20，年均温9.5，年均降水量460毫米，年平均蒸发量1025毫米，蒸发量大于降水量，雨量集中在每年的7、8、9月份。冬春季节多风，最大风速7.2米/秒，风向多北西。 结冰期从11月开始，翌年3月解冻，冰期约5个月。冻土深度0.5-0.8米。无霜期平均202天。现有耕地24万余亩，林地50万亩，草地50亩，尚有90万亩荒山弃地可供开发利用。 XX矿产丰富，依矿而立，缘矿而兴。煤田面积754平方公里。地质储量96亿吨，可开采储量50亿吨，其中70%以上是优质焦煤，其余为肥煤、瘦煤和无烟煤。XX煤田媒质优良，煤层稳定，具有埋藏浅、倾角小、厚度适中、适宜机械化23、开采等特点。低硫低磷的优质铁矿、铝矾土、石英、石膏、白云石、石灰石等储量也很丰富。此外，硫磺、铜、银、云母、水晶石、花岗岩等也有一定储量。4.2.2 XX经济发展 XX市的前身为XX市XX工矿区，1958年设立。1988年经国家批准撤区建市。作为国家“六五”、“七五”“八五”计划重点开发的能源重化工基地，XX市的经济、文化、教育、科技、卫生、基础设施、公众福利等各项事业，在改革开放的二十多年间均得到了快速的发展。到1998年底，国家重点建设的五对特大型矿井和两对中型矿井全部建成投产，全市形成了年产原煤2100万吨的生产能力。到2004年底，地区生产总值达到38.03亿元，规模以上工业增加值1524、.86亿元，财政总收入7.5亿元，城镇居民人均可支配收入8310元，农民人均纯收入4383元。特别是财政总收入在高基数上实现了高增长，全年突破7亿元大关，总量在XX市十县市区名列第二，全省119个县市区名列第七。 交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。太古岚铁路和太佳公路穿越全境。太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡，XX引黄入晋引水工程穿越XX，距汾河水库也不过50公里25、之遥。 除煤焦铁产业外，XX的林牧业和第三产业开发潜力巨大，XX山地面积占总面积的95%以上，退耕还林的任务很重。另外，XX是一个工矿城市，是一个大的消费市场，再加上它地理位置优势，是省城XX连接晋西北的唯一城市，可以辐射晋西北9县200余万人口，形成一个巨大的市场。 跨入新世纪之后，特别是中国加入WTO之后，开放的XX必将进入一个全新的发展境界，随着XX电厂、XX金业煤焦化集团公司百万吨焦炉的相继建成投产，再一次地拉动了地方经济和社会各项事业的全面发展。在进一步解放思想，作出“提升二产、强化一产、发展三产”的战略决策，并且制定优惠政策，营造宽松的投资环境的情况下，XX市必将步入改革和开放的快26、车道。4.2.3 公共设施条件（1）供电 10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。（2）供水 本项目用水由XX市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。来水厂供水主管在本项目建址附近通过。 （3）排水 场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。 （4）空调及供热 本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。 冬天利用蓄热电锅炉供暖。 第五章 建筑方案5.1 建筑设计指导思想与原则 （1）以“桃花源里人家”为设计目的，营造一个现代“27、桃花源”大酒店。 （2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。 （3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。 （4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避28、免不良因素，强化最佳特点。 （5）以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。 （6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的XX文化环境。 （7）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的酒店氛围。 （8）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。 （9）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修。 5.2 项目总体规划方案 5.2.1规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求29、创造适应社会发展要求的现代化酒店。整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的酒店。坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足消费者的需求。整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。 5.2.2 总平面布置和功能要求 本项目地处XX省XX市XX市，占地面积17092平30、方米，约合25亩，地势平坦。从建设单位要求出发，对酒店进行总体规划，依据消费者的需求和经营范围进行功能分区，将酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能区。XX大厦内酒店按照四星级标准设计建设。其中酒店11层，建筑面积31362平方米；13层为功能区，总面积16746平方米；功能区分为：1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，411层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。酒店主入口面向城市主干路交通街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场，便于停车和通行需求。5.2.3 道路、绿化及水系 本项目场区31、的东侧为主干道。结合道路进行整治，将部分道路采用石料及草皮铺设，增添自然气息。全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。 本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。 场区的一侧为主干道，作为车流通道，场区的另一侧小道为次干道，作为消防及人流通道。5.2.4 出入口 本项目设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临公路，主出入口布置在酒店东方，作为客人及车辆大门。次出入口布置酒店西侧，作为消防及工作人员出入口。 5.3 建筑方案 5.3.1 建筑方案描述 （1）建筑艺术与风格 建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美32、的结合。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。创造一种真正富有感染力的建筑形象。 设计的酒店外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。 酒店着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。将西递古村落最精华的敬爱堂及秀楼建筑形式移植于酒店建筑正立面；结合水池孤线，用弧形的马头墙，创造出特有的、活泼的平面弧形马头墙。5.3.233、 建筑特征与结构 酒店地处XX市XX市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的四星级度假酒店。 本项目有1座单体建筑，其结构为框混结构。建筑装饰：整个建筑按四星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，商务楼大厅地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；客房和会议厅地面铺地毯，墙面贴墙纸；3D功能厅、大中型会议厅轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；客房楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。；娱乐服务楼，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地； 办公楼、水电暖设备房、运34、储办公厅均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。5.4 主要设备，见下表5-1主要设备明细表 表5-1序号设备名称型号规格数量用电量（kw）用水量（t/h）用汽量（t/h）单价（万元）总额（万元）备注 一中央空调及电锅炉系统均采用环保储能产品1基载风冷热泵机组制冷量660KW，制热量690KW1150 KW 68 68台佳2双工况机组制冷550KW，制冰工况制冷350KW1110 KW3636台佳3储冰装置有效容积65 m31120 KW5555美国CRYOGEL4冷却塔流量120t/h11010良机、金日5风机盘管Q80m3/tH20m450120凯泉、创新6水泵Q120 m3H20m935、100 KW0.867.74凯泉、创新7供冷板式换热器换热量890kw12.52.5维克斯8供暖板式换热器换热量360kw换热量差511.651.65瑞典舒瑞普9电蒸汽锅炉LSSO.5-0.7-D1360 KW8.58.5广州贝龙10燃油蒸汽锅炉LSSO.5-0.7-Y16.966.96广州贝龙备用11蒸能卫生热水箱钢制、内置铜盘管立式40 m31101012全自动控制系统PLC自动控制+触摸屏1套3335德国西门子、美国CRYOGEL13自备柴油发电组60二其他设备1全自动洗衣机XGQ-50F1套36上海航星2智能化监控系统1套703会议音响系统6984通讯设备655变压器及配电800KVA36、2286信息中心30含软件合计748.265.5 配套设施 5.5.1 给、排水 （1）给水 a. 用水量 本项目设计日最大用水量为601.48吨。日用水量 表5-2序号名称用水定额使用人数用水量m3备注1会所100L/.日540542酒店客房800L/.日6004803浇洒及绿化1.2L/.次1600019.24不可预见水量48.2810%合计601.48b. 水源 本项目所需生活用水由XX自来水公司供应。 c. 水质水压要求 （1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB5479-85要求。 （2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用37、生活生产消防联合供水的管网形式。 本项目自建深水井多眼，出水量 50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。（2）排水 项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。 a. 排放量 本项目用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨。 排水分为38、污水排放及防洪排水二个系统。 b. 生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。生活污水处理按以下流程进行：本项目新建污水处理池337.5立方米。 5.5.2 供电 （1）供电设计 a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑； b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点； c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求； d. 设置功率因素自39、动补偿屏，平均功率因素COS0.9； e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。 （2）过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于 50 米的均设置重复接地装置。进户后采用 TN-C-S 系统。变电房接地电阻R10。 （3）电力设计 负荷计算及变压器容量选择 根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。 动力安装容量：840KW 生活照明安装容量：40、465.13KW 合计：1305.13KW 取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本项目设置2 台800VA 变压器。变配电房70平方米。 设置应急柴油发电机组，以保证在 10KV 系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目设发电机房30平方米。 （4）电源及电压 本项目10KV 电源由酒店外高压线路直接引至酒店配电房。动力及照明均采用三相四线（380V/220V） ，供给41、电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用BV 铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。 （5）照明设计 场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用BV 铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。 场地照明采用荧光灯，空间净高超过 6m 时采用高压汞灯和高压钠灯的混42、光照明。 潮湿场所，采用防潮型荧光灯。 浴室和淋浴间采用防水型灯具。 办公室、生活用房照明采用日光灯。 路灯一般采用 80-125W 高压汞灯或 110W 高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。 各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。 5.5.3 通讯设施a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。 b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。 c. 有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富客人文化生活。 d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动43、场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。 e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。 g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。 5.5.6 公用系统消耗 电：1044.10KW 水：601.48吨/日第六章 节能节水 6.1 设计依据 （1）国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例； （2）国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定的通知； （3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能44、源节约测量方法（试行稿）的通知 6.2 设计采用的节能标准 （1）设备热效率计算通则GB2588-87 （2）综合能耗计算通则GB2589-87 （3）企业能量平衡通则GB3484-83 （4）能量平衡技术考核验收标准GB3794-83 （5）评价企业合理用电技术导则GB3484-83 （6）评价企业合理用热导则GB3486-83 （7）工业蒸汽锅炉参数系列GB1921-81 （8）设备及管道保温技术导则GB4272-84 6.3 节能措施 1、建筑节能根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑45、檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、节省能源。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。2、墙体节能在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占75%80%。因而外墙体的保温设计相当重要，必须改变以往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标民用建筑节能设计标准新标准，外墙材料有了很大的改变。增加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对保温起到了一定的作用，但由于施工砖墙体时，空隙易被砂浆堵住，难以保证保温效果。随着新型墙体材料的发展和应用，多种节能型墙体应运而生，主要有以下几种：（1）承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重46、保温、节能、导热系数低等特点。（2）加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气两种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的一种新型墙体材料。（3）内保温复合外墙。与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。（4）夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有2050mm空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙体，EP保温饰面墙体等等。3、门窗节能在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占47、20%25%。所以改善门窗的绝热性能是节能工作的重点。窗户是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：（1）采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。（2）减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（3）加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。4、屋面节能为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是48、将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符合建筑节能技术发展方向。5、建筑电气节能在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。6、道路照明节能道路两侧照明选择高效49、率的光源，同时在不同的时间段合理控制照明运行时间，以减少照明电能的消耗。另外，道路照明的间接能耗主要包括照明用电供电线路的能耗和灯具配套电器的能耗两个方面。对于供电线路的能耗，要求合理地设计供电点和供电线路的长度，保证线路中电压损失符合要求，同时尽量地减少线路的电能损耗。灯具配套电器的能耗，主要是维持灯具的正常启动或运行的配套器件所消耗的能量，或者由于配套器件损坏而引起的灯具自身能耗增加的部分。要解决配套电器的间接能耗问题，主要有两种方式：一是选用节能型电感镇流器，同时加强灯具的维修，防止由于电容的损坏而造成线路的无功损耗增大：二是推广电子镇流器，从根本上解决电感镇流器损耗高、电容损坏造成无功50、损耗增大的问题。7、电气节能措施 （1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。 （2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。 （3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。 （4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。 （5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。8、太阳能系统与地源热泵系统联合供热节能我国年月日颁布的可再生能源法中第十七条规定：国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采51、暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利用系统。各企业应当根据规定的技术规范，在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。本项目在利用太阳能基础上，采用太阳能系统与地源热泵系统联合供热的方式节能。太阳能系统与地源热泵系统联合供热的原则是；以地源热泵系统为主，太阳能系统为辅助热源，但在运行控制上要优先采用太阳能，并加以充分利用。在供热运行模式下，本项目采用散热器采暖系统与地面辐射采暖系统串联运行，以提高太阳能的利用率。项目采用140m2平板型太阳集热器，利用太阳能与建筑一体化技术，使太阳集热器与建筑完美结合。将太阳集热器设置在建筑的南立面上，与玻璃幕墙融为一体，这样既丰富了建筑的立面效果52、，又起到了利用太阳能的作用。冬季热负荷大于夏季冷负荷时，可以采用太阳能辅助供热，解决地下的热量不平衡问题，提高地源热泵系统的运行效率。太阳能除冬季与地源热泵系统联合供热外，其它季节，在不供热时，采用季节性蓄热技术将热量储存在蓄热水池中，供冬季采暖使用。太阳能除冬季与地源热泵系统联合供热,在供暖初始时，由于采用了季节性蓄热的技术，同时，在室外温度较高的情况下，采暖负荷较小，此时，经过太阳能加热后的供水温度Tg较高，若温度高于50，则利用太阳能直接采暖；若供水温度低于48，并且高于40，则太阳能采暖系统与地源热泵系统串联运行，即经过太阳能加热后的水再经过地源热泵系统提升（达到50）后，供给末端。若53、供水温度低于40，并且高于20，则太阳能系统接入地源热泵系统的地下换热器，加热土壤的温度，同时提高热泵机组蒸发器侧的进水温度，以提高热泵机组的效率。若供水温度低于20，则太阳能系统直接接入热泵机组的蒸发器侧。冬季，在无太阳能作为辅助热源的情况下，地源热泵系统长期运行后，地源热泵机组蒸发器侧的温度在0左右，机组的COP值仅为2.5；而在有太阳能作为辅助热源的情况下，地源热泵机组蒸发器侧的温度可以在20以上，机组的COP值在4.5以上。太阳能系统和地源热泵系统联合运行后，能极大地提高系统对可再生能源的利用率，达到节约能源的目的。6.5节水措施1、生活用水节水建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生54、要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水经处理后到国家规定的相应排放标准，回用作冲洗、浇灌用水等。对建筑内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理的水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量。以足够的水量和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将污水处理后和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。2、绿化景观用水、道路冲洗水用水设置循环系统，并结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌55、或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。同时可利用雨水回用作为绿化及清洗用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；防漏水龙头等节流水龙头，不使用螺旋升降式铸铁水嘴。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。 6.6节能机构 为使节能工作落到实处，建议公司确定一位副总经理负责酒店节能节水领导工作，在行政部内设节能56、办公室，负责节能节水日常管理工作。第七章 环境保护 7.1 编制依据 （1）中华人民共和国环境保护法 （2） 国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月 3日） （3）国务院（98）第253 号建设项目环境保护管理条例 （4）国家计委、国务院环委（87）国环字第 002 号文建设项目环境保护设计规定 （5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003 号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知 7.2 设计采用标准 （1）环境质量标准 大气环境执行GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。 （2）污染物排放标准 a. 废污水执行GB857、978-1996污水综合排放标准的二级标准。 b. 废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。（3）噪声执行GB12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）。 7.3 环境现状 酒店四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993 规定的标准，地面水环境质量达到 GB3838-2002 的规定。周围山青水绿，无工业污染。 （1）水环境现状 项目所在地为XX省XX市XX市，水量充沛，水质清澈。该区域人类活动较少，没有工业企业，生活污染源很少58、，因此拟建项目周围地表水质较好。该地区符合GB3838-2002地表水环境质量标准III 类水标准，有部分指标可达I、II 类水质要求。 （2）大气环境质量现状 根据XX市环境保护监测站对项目区环境空气质量的监测，可知项目周围大气环境质量总体上属二级水平。环境空气监测结果表（mg/m3） 表7-2 项 目点位、样品号 SO2（mg/m3）TSP（mg/m3）1#酒店内1-0719-19：000.009(L)0.0191-0719-16：000.009(L)0.0192#酒店外 200m2-0719-9：000.009(L)0.0192-0719-16：000.009(L)0.019（3）声环境59、质量现状 该建设项目周围噪声源主要来源于项目的施工噪声、 周边公路的交通噪声。根据XX市环境保护监测站对该区域声环境的监测，可项目周围声环境良好，可以达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2 类标准。 声环境监测结果表（dBA） 表7-3 时 间点 位2005.4.58:0016:01#南边界43.346.32#东边界55.256.23#北边界56.853.44#西边界42.248.17.4 基本原则 （1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环60、保节能低噪音的先进设备。 （3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。 7.5 项目建设和营运对环境的影响7.5.1 建设期施工作业中的环境污染影响分析1.废水：土建工程施工现场产生的泥浆水，运输车辆的清洗废水；2.废气：（1）混凝土外添加剂产生的甲醛气体的污染；（2）装饰工程中油漆的溶剂及稀释剂挥发的有害气体的污染；3.噪声：各类建筑施工机械作业和人工作业发出的无规则噪声；4.粉尘：建筑材料（水泥、沙子、碎石）和建筑废弃物的装卸，运输及砼搅拌过程中产生的粉尘；5.固体废物：各种建筑垃圾、废土石方及生活垃圾等。7.5.2 项目建成后运营期污染影响分析1.废水：（1）餐厅厨房61、用水的废水排放；（2）生活废水和空调冷却水。2.废渣：项目运营期的废渣主要是生活垃圾。3.噪声：本项目运营期噪声对声环境的影响较小，主要是水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和大楼通风设备等。4、废气：由于酒店内设置餐厅，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。7.6 项目建设期和营运期环保措施7.6.1 建设期施工作业污染防治措施 1废水污染防治措施建设期施工作业产生的废水，主要是泥浆水，进出施工现场车辆的洗车水。此类废水部分自然蒸发，施工单位要加强施工管理，在施工现场进入郑州新城区下水道的废水接口旁，修建简易的沉沙池、设置格栅过滤，避免悬浮物和泥沙流入下水道。2.废气污染防治措施（1）选用质62、量好的混凝土外添加剂，如果发现有甲醛超标情况，必须采取相应的处理措施，以杜绝甲醛的污染；（2）加强对油漆的溶剂及稀释剂贮存、使用的管理，作业人员要佩带好个人防护用品，以避免其挥发性有害气体造成对人体的危害。3.噪声污染的防护措施（1）项目建设施工中，将分别使用装载机、混凝土搅拌机、升降机、砼振动棒、电锯、电钻、电焊机等多种施工机械。上述施工机械噪声值均在90dB(A)至130dB(A)之间。施工现场的产噪设备要采用减震降噪和隔音降噪等措施，使其噪声值能够符合国家建筑施工场界噪限值GB12523-90的要求。（2）加强施工现场的噪声管理，科学合理地安排施工周期。在夜间（22：00至次日6：00）63、施工作业噪声值大于建筑施工场界噪声限值的施工机械应停止作业。如因施工工艺要求或者特殊需要必须在深夜连续作业时，施工单位或业主须凭区级以上人民政府或相关部门的证明材料，向工程所在地环保部门提出申请，经同意后方可夜间施工；同时，必须公告附近居民。4.粉尘污染的防治措施施工期产生建筑扬尘的环节较多，场地清除、平场、散体建筑材料（水泥、砂子、碎石）的运输和装卸、砼的搅拌过程中都会产生扬尘。施工现场进出车辆的清扫及超载冒顶，沿途撒落等也会产生扬尘。为了加强施工中粉尘的治理，需要采取以下措施：（1）妥善进行施工调度，做到集中施工，快速施工，避免施工现场长时间、大范围扬尘。设置散体建材临时库房或对散体建材进64、行遮盖，避免风吹扬尘造成污染。（2）采用文明施工的方法，严格施工现场管理，运输、装卸、储存散体建筑材料时，采取封闭式和洒水措施，对进出施工现场的运输车辆定时清洗，禁止运输车辆冒顶超载，防止撒落。同时，禁止从高处抛倒建筑垃圾，避免扬尘扩散，污染环境。5.固体废物的污染防治措施施工中产生的各种建筑垃圾如渣土、建筑废弃物、生活垃圾等，均不能随意倾倒，应及时清运至环卫部门指定的地点处理。在固体废物清运过程中，采取有效措施防止撒落，避免影响场区的环境卫生。6.项目建设必须严格执行环境保护验收制度，验收合格后项目方可投入正式使用。7.6.2 项目建成后营运期污染防治措施1、污水治理措施 酒店有客房，冲洗、65、公用设施、餐厅等用水量共601.48吨/天，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为 0.8，则废水产生量 481.2 吨/天，年废水发生量为 17.0 万吨，CODcr浓度为 300mg/l,NH3-N浓度为30mg/l,CODCr产生量为 0.1397t/d、51t/a,NH3-N产生量为0.01397t/d、5.1t/a，废水经有动力生活污水处理装置处理达到污水综合排放标准（GB8978-2002）一级标准后排入附近无名小溪（建议将一部分污水进行再净化用于浇洒地面和绿化之用）。处理工艺如下： 污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。 2、 66、噪声治理措施 噪声主要来自水泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值如表7-5所示。主要噪声源源强 表7-4污染源声源名称噪声值（dB）酒店内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声源如水泵房、冷热水机组、变配电房和大楼通风设备，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。 噪声防治措施如下： （1）对锅炉房的门窗应作为隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房67、作业时门窗不得随意开启。 （2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于 0.7m 高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。 （3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。 这样噪声对周围环境不会造成太大的影响。 3、废气治理措施 由于酒店内设置餐厅，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。油烟废气日发生量约为1.3kg/d，年产生油烟中油的含量约为 0.478 吨。根据（GB18483-2001）饮食业油烟排放标准，规定油烟废气排放浓度不得68、超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。 4、固体废弃物治理措施 酒店建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。 应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等委托XX市环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理。 7.7 生态保护 本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的69、保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面： （1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。 （2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减70、少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。 （4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。 7.8 绿化 本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。 （1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景； （2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境； （3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。 （4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。 （5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不71、是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率应超过40%。 7.9 环境管理和监测：本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。 7.10 环境影响分析 本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。 环保投资已计入总投资中。第八章 劳动安全卫生与消防8.1 职业安全卫生 8.1.1 设计依据 （1）劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定 （2）工业企业设计卫生标准TJ36-79 （3）工业企业噪声控制设计规范GBJ87-85 （4）建筑设计72、防火规范GBJ16-87 本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。 本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。 8.1.2 职业危害因素分析 生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。 8.1.3 主要防护措施 （1）油烟 针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。 （2）防噪声 按工业企业噪声控制规范设计73、，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。 （3）防烫伤 对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。 （4）防机械伤害 配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。 a. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。 b. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得74、带故障投入生产。 c. 机械运行过程中，不得进行检查。 （5）防火 在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害 对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。 （7）个人防护 a. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参75、加服务工作。 b. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。 c. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。 d. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。 定期进行健康检查，进行保健知识教育。8.1.4 卫生要求 （1）场址卫生要求 a. 通风日照良好，空气清新，地势高燥； b. 场区内外土壤清洁并适于绿化； c. 能源供应充足，并有清洁的水源； d. 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距； e. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求； f. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标76、准； g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。 （2） 平面布置卫生要求 场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。 a. 生活场地应有单独的院落。 b. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。 c. 建筑物密度不可过大，以利通风。 d. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3） 卧室卫生要求 a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。 b. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。 c. 卧室应有充足的自然77、光和人工照明。 8.1.5 预期效果及评价 通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。 8.1.6 机构设置、人员配备 应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。 8.1.7 投资估算 职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。 8.2 消防78、 8.2.1 设计依据 （1）建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版） （2）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（3）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90 8.2.2 概述 本项目位于XX省XX市XX市，本项目是四星级酒店，建筑耐火等级为一、二级。 现酒店占地面积约22亩，建筑面积96255平方米，按照规范要求，厂区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。 8.2.3 总图 (1) 厂区四周为环形通道。(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以酒店区为核心组成环形通道，路79、宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。 （3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。 8.2.4 建筑 （1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。 （2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。 （3）办公楼一层与二层楼之间采用防火楼板隔离。（4）办公楼一层内锅炉房、空调机房、变配电房、洗衣房之间采用防火墙隔离。 （5）建筑物装修材料均为阻燃材料。 （6）锅炉房按建筑设计防火规范要求进行防爆设计。 8.2.80、5 电气消防 （1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。 （3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。 （4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。 （5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。 （6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电81、及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。 （7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。 （8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。 （9）在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。 （10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。8.3 消防给水 本项目的消防给水为独立的稳高压消防给水系统，自备消防水池，并设消防加压泵站。管道的压力能保证用82、水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱不小于10m；室内两股水柱水量能保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。 8.3.1 消防水源 依据现场条件，本项目消防水源为自备消防水池。8.3.2 消防用水量 室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按 30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。 室外消防用水量：303.62=216立方米 室内消防用水量：103.62=72立方米 总消防用水量：288立方米 火灾时最大消防流量为103.6+303.6=144立方米/小时8.3.3 消防设施 （1）室83、外消火栓 本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150 米，以提供消防水量保护整个场区。 （2）室内消火栓 依据 GBJ16-87 规定，室内消防用水量为 10 升/秒，二股水柱。室内消火栓采用 DN65 乙型，出水量 5 升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。 （3）消防水池 在场区内设有 400 立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2 台。（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用 3kg 磷酸铵盐干粉灭火器（84、手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。 （5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防消防水压栓口压力应大于 0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m /小时。 （5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。 （6）锅炉房内宜设蒸汽灭火系统。第九章 组织机构与人力资源配置9.1组织机构 本项目承办单位为XX有限公司和XX有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由XX有限公司和XX有限公司现有机构管理。工程竣工后，可组建XX大厦有限公司85、委托国内知名饭店管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。 管 理 机 构 图图9-19.2人力资源配置 9.2.1生产作业班次 三班制 9.2.2年工作日 年工作日365天，每班工作8小时。 9.2.3劳动定员 本项目劳动定员198人。旅游旺季视需要聘请临时工20人。 劳动定员表 表9-1序号岗位班次人数序号岗位班次人数一管理人员46客房部350总经理11餐饮班28副总经理12餐饮服务员224办公室16餐饮传菜员16财务部15餐饮厨师15客房部15三辅助人员33行政部18司炉工33销售部110机修工35餐饮部14维修电工34娱乐部15司机15二服务人员119保安316前厅316合计1989.86、2.4员工来源及招聘方案 本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由XX有限公司和XX有限公司在现有员工中选派，其余通过XX市人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语口语优秀者择优录用。2/3 招聘人员送上海、南京、杭州四星级以上宾馆实习 6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。第十章 项目实施进度10.1 项目建设期 本项目建设期24个月10.2 项目实施计划项目实施进度表 表10-1 第十一章 投资估算及资金筹措 11.1 投资估算依据 （1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。（287、）设备及安装工程依据业主单位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。（3）土建工程费是根据XX省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2004）、XX省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（2004）、XX省安装工程消耗量定额及统一基价表（2004）、XX省建筑安装工程费用定额（2004）、XX省建筑工程计价办法（试行）、和同类工程指标值，结合现行材料价格综合估算确定。（4）XX市有关规范和相关文件。11.2 项目建设投资估算 该项目投资为37000万元，其中：工程费用26410.73万元，其他工程费用1352.0万元，预备费21.07万元，流动资金3000万元（具体投资估算详见表88、）。 建设投资估算表附表2单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程设备及工器具购置安装工程其它费用合计备注一第一部分：工程费用26410.734198.38419.83831028.95 1酒店178833715.75371.57525792.33 313621.1功能区92581632.75163.27511854.025167461.2客房部86252083208.313938.3146162 科研楼7780.00 267.63 26.76 4252.39 （64893）租赁3总图及运输工程747.7321521.5984.233.1给排水17.7161.635.33.2锅炉房26.256589、.687.81台3.3配电及机修间32.440476.43.4通信141.415.43.5消防171.718.73.6污水处理工程727.279.2150m/d3.7管网工程73.12073.123.8道路122.38 122.38 3.9绿化255.93 255.93 4其他220.00 220.00 二第二部分：其他工程建设费用1352.00 1352.00 1土地征用费750.00 750.00 30万元/亩2建设单位管理费268.00 268.00 3工程设计费96.00 96.00 4前期工程咨询费88.00 88.00 5职工培训费150.00 150.00 三第三部分：预备费1690、19.05 1619.05 四第四部分：建设期利息00 建设投资26410.73 4198.38 419.84 2971.05 34000.00 占合计(%)77.7%12.3%1.2%8.7%100.0%11.3 资金来源与筹措 本项目总投资3.7亿元, 其中项目固定资产投资33250万元，无形资产投资750万元，流动资金3000万元。按如下方法筹集：该项目预算投资总额3.7亿元，XX有限公司和XX有限公司全额投资。第十二章 财务评价12.1 编制依据1、经济评价是依据国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定进行评价2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会91、计制度3、企业提供的相关资料12.2 基础数据12.2.2 计算期项目计算期期为12个年，其中建设期为21年。经营次年达到设计生经营能力60%，第四年达到设计经营能力的80%，第五年达到设计经营能力的100%。计算期确定为12年。12.2.3主要投入物与产出物价格依据主要产出物根据目前的市场价格趋势，采用现行市场价（含税），选择目前市场平均价格为基期价格，遵循费用与效益口径一致的原则，对项目涉及的主要投入物也作相同处理。12.3 流动资金估算采用分项详细法计算，项目正常年份需流动资金3000万元。12.4 项目总投资项目总投资 = 固定资产投资+无形资产投资+流动资金 = 33250+750+92、3000 = 37000万元 12.5 投资使用计划与资金筹措固定资产投资33250万元，于建设期一次性投入；流动资金投资3000万元，项目经营第三年投入1800万元，第四年和第五年各投入600万元。全部资金均由企业自筹。12.6 年销售收入和年销售税金及附加估算16.6.1 项目营业收入：项目建成后，正常年营业额为9354.45万元。 16.6.2营业税金及附加：项目应缴纳的营业税金及附加总计561.27万元。12.7 总成本费用估算1、燃料动力按实际需要估算，详见附表6。2、工资及福利费：该项目劳动定员为198人，工资及福利费按1.44万元/年计算，正常营业年年工资福利费及职工保险费总额为93、285.12万元。3、固定资产折旧、递延资产摊销估算固定资产采用平均年限法分类折旧，设备折旧年限预计为10年，净残值率为5%。详见附表7项目年均总成本费用2284.58万元，经营成本为935.44万元。详见附表912.8 利润总额分配项目正常营业年均利润总额为5562.2万元。所得税按利润总额的25%计算，法定盈余公积金按税后利润的10%计提。所得税后利润为1390.55万元。详见附表912.9 财务盈利能力分析12.9.1由项目全部投资现金流量（见附表11）可知以下指标分 项 名 称税前指标税后指标全部投资财务内部收益率(%)16.3712.67全部投资回收期(年)7.318.27全部投资财94、务净现（Ic=11%）（万元）11279.64608.53项目全部投资内部收益率（税后）12.67%，大于该行业财务基准收益率10%，财务净现值4608.53万元，大于零，表明该项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因而在财务上是可以接受的。12.9.2 利润指标分析 年均利润总额 投资利润率= 100% 总资金 = 13.28% 年均利税总额 投资利税率= 100% 总资金 = 37.94%12.10 不确定性分析12.10.1 盈亏平衡分析项目达产年固定成本为1417.54万元，可变成本7811.09万元，则由经营能力利用率表示的盈亏平衡点为： 年固定总成本BEP = 年营业收入-年可95、变总成本-年营业税金及附加2284.58 = 100% 9354.45-946.39-561.27 =29.11%计算结果表明，该项目只要达到设计能力的29.11%，企业就可保本经营，而不至于亏损，可见项目经营风险还是较小的。盈亏平衡图见表12.10.2 敏感性分析通过对项目投资、经营成本及营业收入诸因素变化的敏感性分析可得，在项目可行性区域内，允许营业收入、经营成本、投资增加或降低的幅度均超过5%，其中销售收入的敏感程度最高，经营成本次之，固定资产投资的敏感程度最低。该项目具有一定的抗风险能力，详见表。12.11 评价结论经以上分析和测算，本项目经营方案与规模是科学合理的，技术设备、工器具均96、符合教学经营要求，资金估算、资金来源均能保证教学的设计与生产需要，各项经济评价指标均达到国家、行业、投资者的要求，项目抗风险能力较强，在经济上是完全可行的。具体情况详见附表。第十三章 可行性研究结论与建议 13.1结论 （1）本项目为XX大厦建设项目。酒店按四星级标准建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态酒店。 （2）XX大厦内酒店拥有478 个床位。本项目建设将缓XX市目前入住酒店的客人猛增与接待能力严重不足的矛盾。 （3）本项目符合国家产业政策，得到省、市各级政府的重点支持。（4）本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资97、规模适中。 （5）财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地餐饮业增添新的亮点。 综上所述，本项目是可行的。13.2建议 （1）项目业主为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。 （2）本项目竣工运营后关键在于管理，建议委托知名饭店管理集团管理，以取得预期效益。经济评价指标汇总表 附表1序号技术指标单位数量备注1项目总投资万元37,000.001.1固定资产投资万元33,250.001.2无形资产投资万元750.001.3流动资金万元3,000.002自有资金万元398、7,000.002.1项目资本金万元34,000.002.2流动资金万元3,000.003成本计算3.1年经营成本万元935.443.2年总成本万元3,230.984收益计算4.1年营业收入万元9,354.454.2年营业税金及附加万元561.27 4.3年利润万元4,171.654.4年利税万元4,732.924.5年所得税万元1,390.555财务评价指标5.1所得税前全部投资财务内部收益率%16.37财务净现值（ic=10%）万元11,279.60静态投资回收期年7.31含建设期5.2所得税后全部投资财务内部收益率%12.67财务净现值（ic=10%）万元4,608.53静态投资回收期年99、8.27含建设期6盈亏平衡点%29.117投资指标7.1投资利润率%13.287.2投资利税率%37.94建设投资估算表附表2单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程设备及工器具购置安装工程其它费用合计备注一第一部分：工程费用26410.734198.38419.83831028.95 1酒店178833715.75371.57525792.33 313621.1功能区92581632.75163.27511854.025167461.2客房部86252083208.313938.3146162 科研楼7780.00 267.63 26.76 4252.39 （64893）租赁3总图及运输工程7100、47.7321521.5984.233.1给排水17.7161.635.33.2锅炉房26.2565.687.81台3.3配电及机修间32.440476.43.4通信141.415.43.5消防171.718.73.6污水处理工程727.279.2150m/d3.7管网工程73.12073.123.8道路122.38 122.38 3.9绿化255.93 255.93 4其他220.00 220.00 二第二部分：其他工程建设费用1352.00 1352.00 1土地征用费750.00 750.00 30万元/亩2建设单位管理费268.00 268.00 3工程设计费96.00 96.00 4101、前期工程咨询费88.00 88.00 5职工培训费150.00 150.00 三第三部分：预备费1619.05 1619.05 四第四部分：建设期利息00 建设投资26410.73 4198.38 419.84 2971.05 34000.00 占合计(%)77.7%12.3%1.2%8.7%100.0%投资计划与资金筹措计算表 附表3 单位：万元序号项目合计建设期经营期第1、2年第3年第4年第5年1总投资37,000.0034,000.001,800.00600.00600.001.1建设投资34,000.0034,000.001.2建设期利息0.000.001.3流动资金投资3,000.0102、00.001,800.00600.00600.002资金筹措37,000.0037,000.002.1自有资金37,000.0037,000.002.2借款0.000.00资金来源与运用表 附表4单位：万元序号项目合计建设期经营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年1资金来源104019.21 34000.00 6009.11 6378.47 7947.82 7347.82 7349.10 7349.10 7349.10 7349.10 7349.10 5590.47 1.1利润总额49162.97 2423.49 3992.84 5562.20 5562.2103、0 5563.48 5563.48 5563.48 5563.48 5563.48 3804.84 1.2折旧费16533.56 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1.3维修费1322.68 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 1.4长期借款0.00 0.00 1.5流动资金借款0.00 0.00 1.6自有资金37000.00 34000.00 1800.00 60104、0.00 600.00 2资金运用37000.00 35800.00 600.00 600.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1固定资产投资33250.00 33250.00 无形资产投资750.00 750.00 2.2建设期利息0.00 0.00 2.3流动资金3000.00 1800.00 600.00 600.00 2.6长期借款本金偿还0.00 2.7流动资金本金偿还0.00 2.8其他短期借款偿还0.00 3盈余资金-1800.00 5409.11 5778.47 7947.82 7347.82 7349.10 7349.10105、 7349.10 7349.10 7349.10 5590.47 4累计盈余资金67019.21 -1800.00 3609.11 9387.57 17335.40 24683.22 32032.32 39381.43 46730.53 54079.64 61428.74 67019.21 营业收入和营业税金及附加表附表5单位：万元序号项目单价(元/天)经营负荷(60%)经营负荷(80%)经营负荷(100%)备注营业量(位)营业收入营业量(位)营业收入营业量(位)营业收入1营业收入5612.67 7483.56 9354.45 1.1客房营业收入35094213.80 3297.48 1256106、18.40 4396.64 157023.00 5495.81 1.2餐饮服务营业收入120109500.00 1314.00 146000.00 1752.00 182500.00 2190.00 1.3康乐项目收入80120450.00 963.60 160600.00 1284.80 200750.00 1606.00 1.4商务会议服务收入 37.58 50.11 62.64 2经营税金及附加336.76 449.01 561.27 燃料动力消耗表 附表6序 号项目或名称单 位单 价(元)消耗定额单位成本(万元)备 注1水耗吨3.5109503.832电耗度1.3547507.12合计107、10.95固定资产折旧费估算表 附表7单位：万元序号年份折旧年限合计经营期项目第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年固定资产折旧合计原值30,609.1128,955.7527,302.4025,649.0423,995.6922,342.3320,688.9819,035.6217,382.2615,728.91折旧费16,533.561,653.361,653.361,653.361,653.361,653.361,653.361,653.361,653.361,653.361,653.36净值28,955.7527,302.4025,649.0423,995.108、6922,342.3320,688.9819,035.6217,382.2615,728.9114,075.551建筑物20.00原值26,410.7325,156.2223,901.7122,647.2021,392.6920,138.1818,883.6717,629.1616,374.6515,120.14折旧费12,545.101,254.511,254.511,254.511,254.511,254.511,254.511,254.511,254.511,254.511,254.51净值25,156.2223,901.7122,647.2021,392.6920,138.1818,8109、83.6717,629.1616,374.6515,120.1413,865.632设备10.00原值4,198.383,799.533,400.693,001.842,603.002,204.151,805.301,406.461,007.61608.77折旧费3,988.46398.85398.85398.85398.85398.85398.85398.85398.85398.85398.85净值3,799.533,400.693,001.842,603.002,204.151,805.301,406.461,007.61608.77209.92无形资产摊销表附表8单位：万元序号年份摊销年110、限合计经营期项目第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年土地20原值750.0 712.5 675.0 637.5 600.0 562.5 525.0 487.5 450.0 412.5 摊销费375 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 净值712.5 675.0 637.5 600.0 562.5 525.0 487.5 450.0 412.5 375.0 总成本估算表 附表9单位：万元序号项目合计经营期第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1燃料及动力95.25 6.57 111、8.76 10.95 10.95 9.67 9.67 9.67 9.67 9.67 9.67 2工资及福利费2851.20 285.12 285.12 285.12 285.12 285.12 285.12 285.12 285.12 285.12 285.12 3维修费1322.68 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 132.27 4折旧费16533.56 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1653.36 1112、653.36 5管理费用1425.60 142.56 142.56 142.56 142.56 142.56 142.56 142.56 142.56 142.56 142.56 6营业费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7财务费用712.80 71.28 71.28 71.28 71.28 71.28 71.28 71.28 71.28 71.28 71.28 8经营成本费用8793.18 561.27 748.36 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 113、935.44 9总成本费用31734.27 2852.42 3041.70 3230.98 3230.98 3229.70 3229.70 3229.70 3229.70 3229.70 3229.70 其中：1.固定成本22845.84 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2284.58 2.可变成本8888.43 567.84 757.12 946.39 946.39 945.11 945.11 945.11 945.11 945.11 945.11 10经营成本15200.71 1114、199.07 1388.34 1577.62 1577.62 1576.34 1576.34 1576.34 1576.34 1576.34 1576.34 损益和利润分配表 附表10单位：万元序号项目合计经营期第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年经营负荷(%)60801001001001001001001001001营业收入86060.89 5612.67 7483.56 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 7483.56 2营业税金及附加5163.65 336.76 449.01 56115、1.27 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 449.01 3总成本费用31734.27 2852.42 3041.70 3230.98 3230.98 3229.70 3229.70 3229.70 3229.70 3229.70 3229.70 4利润总额(1-2-3)49162.97 2423.49 3992.84 5562.20 5562.20 5563.48 5563.48 5563.48 5563.48 5563.48 3804.84 5弥补上年亏损0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0116、0 0.00 0.00 6应纳税所得额49162.97 2423.49 3992.84 5562.20 5562.20 5563.48 5563.48 5563.48 5563.48 5563.48 3804.84 7所得税12290.74 605.87 998.21 1390.55 1390.55 1390.87 1390.87 1390.87 1390.87 1390.87 951.21 8税后利润(6-7)36872.23 1817.61 2994.63 4171.65 4171.65 4172.61 4172.61 4172.61 4172.61 4172.61 2853.63 9公积117、金公益金等3687.22 181.76 299.46 417.16 417.16 417.26 417.26 417.26 417.26 417.26 285.36 10向所有者分配利润29497.78 1454.09 2395.71 3337.32 3337.32 3338.09 3338.09 3338.09 3338.09 3338.09 2282.91 11本年未分配利润3687.22 181.76 299.46 417.16 417.16 417.26 417.26 417.26 417.26 417.26 285.36 12累计未分配利润181.76 481.22 898.39 1118、315.55 1732.82 2150.08 2567.34 2984.60 3401.86 3687.22 投资利润率=13.28% 投资利税率=37.94% 项目财务现金流量表 附表11单位：万元序号项目合计建设期经营期第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1现金流入103136.45 0.00 5612.67 7483.56 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 24559.11 1.1营业收入86060.89 5612.67 7483.56 9354.45 9354.45 9119、354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 7483.56 1.2回收固定资产余值14075.55 14075.55 1.3回收土地余值375.00 0.00 1.4回收流动资金3000.00 3000.00 2现金流出63247.57 34000.00 3303.90 2795.58 3487.26 2887.26 2887.58 2887.58 2887.58 2887.58 2887.58 2335.67 2.1建设投资34000.00 34000.00 2.2流动资金3000.00 0.00 1800.00 600.00 600.00 2.3经营成本8120、793.18 561.27 748.36 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 2.4营业税金及附加5163.65 336.76 449.01 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 449.01 2.5所得税12290.74 605.87 998.21 1390.55 1390.55 1390.87 1390.87 1390.87 1390.87 1390.87 951.21 3净现金流量(税后)39888.87 -34000.00 2308.77 4687.9121、8 5867.18 6467.18 6466.86 6466.86 6466.86 6466.86 6466.86 22223.44 4累计净现金流量(税后)-34000.00 -31691.23 -27003.25 -21136.07 -14668.89 -8202.02 -1735.16 4731.70 11198.57 17665.43 39888.87 5净现金流量(税前)52179.61 -34000.00 2914.64 5686.19 7257.73 7857.73 7857.73 7857.73 7857.73 7857.73 7857.73 23174.65 6累计净现金流量122、(税前)-34000.00 -31085.36 -25399.17 -18141.44 -10283.71 -2425.97 5431.76 13289.50 21147.23 29004.96 52179.61 计算指标所得税前所得税后财务内部收益率(%)=16.37%财务内部收益率(%)=12.67%财务净现值=11279.6元(基准收益率取10%)财务净现值=4608.53万元(基准收益率取10%)投资回收期=7.31年投资回收期=8.27年财务计划现金流量表 附表12单位：万元序号项目合计建设期经营期第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1经营活动123、净金现金流量59813.32 4108.77 5287.98 6467.18 6467.18 6466.86 6466.86 6466.86 6466.86 6466.86 5147.89 1.1现金流入86060.89 5612.67 7483.56 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 7483.56 1.1.1营业收入86060.89 5612.67 7483.56 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 9354.45 7483.56 1.2现金流出2624124、7.57 1503.90 2195.58 2887.26 2887.26 2887.58 2887.58 2887.58 2887.58 2887.58 2335.67 1.2.1经营成本8793.18 561.27 748.36 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 935.44 1.2.2营业税金及附加5163.65 336.76 449.01 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 561.27 449.01 1.2.3所得税12290.74 605.87 998.21 1390.55125、 1390.55 1390.87 1390.87 1390.87 1390.87 1390.87 951.21 2投资活动净金现金流量-34680.00 -34000.00 -60.00 -20.00 -600.00 2.1现金流入0.00 2.2现金流出37000.00 34000.00 1800.00 600.00 600.00 2.2.1建设投资34000.00 34000.00 2.2.2流动资金3000.00 1800.00 600.00 600.00 3筹资活动净金现金流量37000.00 34000.00 1800.00 600.00 600.00 3.1现金流入37000.00126、 34000.00 1800.00 600.00 600.00 3.1.1项目资本金投入37000.00 34000.00 1800.00 600.00 600.00 3.1.2建设投资借款0.00 3.1.3流动资金借款0.00 3.2现金流出0.00 3.2.1各种利息支出0.00 3.2.2分配股利或利润0.00 3.2.3长期借款本金偿还0.00 4 净金现金流量62133.32 0.00 5848.77 5867.98 6467.18 6467.18 6466.86 6466.86 6466.86 6466.86 6466.86 5147.89 5 累计盈余资金62133.32 0.127、00 5848.77 11716.75 18183.93 24651.11 31117.98 37584.84 44051.70 50518.57 56985.43 62133.32 敏感性分析 附表13序号项目基本方案固定资产投资经营成本营业收入+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%1全部投资财务内部收益率16.3716.22 16.52 15.61 17.17 12.61 20.25 -1.34 37.10 20.39 12.44 37.42 -2.58 2较基本方案增减-0.15 0.15 -0.76 0.80 -3.76 3.88 -17.71 20.73 4.02 -3.93 21.05 -18.95 变化幅度 -10 -5% 0 5% 10%营业收入基本方案固定资产投资经营成本基准收益率内部收益率图11-2 单因素敏感性分析图BEP盈利区亏损区营业收入总成本固定成本29.112284.583230.989354.45图11-1 盈亏平衡图 单位：万元100%盈亏平衡点29.11%