1、房地产公司开发成本控制管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、总则1.为了增强成本控制力度，降低成本使用费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2.成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3.成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责1.公司的成本管理职责（1）制定、修正公司成本管理制2、度，督促、指导各部门建立、完善本部门成本管理制度;并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。（2）进行房地产市场调研，对房地产市场走势做出分析、判断，及时提供、反馈给公司和各部门做决策参考;保持对国家有关法规政策和公司成本管理环境的了解，争取优惠政策、处理有关政策性问题。 （3）组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： 立项资料是否齐全、规范； 市场定位是否明确、恰当； 投资成本估算是否经济、合理； 投资回报是否符合公司利润目标要求； 投资风险能否有效控制。（4）跟踪、落实各项目3、成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编公司成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各项目公司做好项目操作过程中的成本控制工作。（5）建立成本信息监控专人负责制度，及时收集各项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各有关部门。（6）组织公司成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广公司内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进公司成本管理水平的提高。（7）根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见，并结合项目收益情况4、，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。（8） 逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。2.各有关部门的成本管理职责（1）各有关部门要认真执行公司成本管理制度，并自觉接受公司监督。（2）销售部、策划部、工程部要根据公司业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向公司提交立项可行性报告，履行立项审批程序。（3）策划部牵头，会同销售部、工程部于11月底以前要对项目下一年的开发量提出可行性研究方案。（4）规划部门于规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性5、，使规划设计符合规范，又体现成本控制的意识和要求。（5） 预算部门的职责是：要客观、认真的进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，协助工程部落实降低成本技术组织措施。熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力配合相关部门寻求降低成本费用的途径。与相关部门一起定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报总公司备案。 （6）工程部门的职责是： 要遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责6、制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加快投资回报，提高投资回报率。（7）财务部门要做好项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反应项目成本、费用情况，按规定编制成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。三、房地产成本监控1.成本监控的要求（1）制度建设 根据管理的需要，公司制定和完善包括以下几方面内容的成本管理制度：A. 成本管理责任制及监控程序；B. 计划管7、理制度（包括指标、定额、考核管理办法）；C. 招、投标管理制度；D. 合同管理制度；E. 工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；F. 预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算款项拨付）管理制度；G. 费用控制制度H. 材料设备管理制度。 公司不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善成本管理制度。（2）计划管理各部门应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：A.开发产品成本计划（按完全成本口径）：B.期间费用计划：C.降低成本技术组织措施计划。成本计划以设计概算、成本预算和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先8、进、可行、尽量数据化、图表化。各部门应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。（3）分析检查各部门在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：A.计划及其执行情况；B.实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；C.分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。D.公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。（4）信息交流应报公司的常规性成本资料主要包括：A.项目基本情况；B.按会计制度规定应编报的成本核算报表；C.9、成本动态情况及其分析资料；D.当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。按例外管理原则，对以下成本异常偏差及其处置办法，应随时报公司：A.当地有关法规政策的重大调整；B.成本超降率占单项工程成本总额的10%以上、占其本身预算成本或计划成本30%以上的项目、事件（包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目或事件）；C.合作条件变更；D.补交地价。四、房地产开发项目目标成本管理1.目的构建公司房地产开发项目目标成本管理体系，实施全过程成本动态管理，加强成本控制工作，积累经验，持续改进，不断提高公司的竞争能力。2.定义（10、1）目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，是房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同。（2）目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表、目标成本控制责任书和动态成本季评估。（3）目标成本测算表反映的是项目的总目标成本的分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成；各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。（4）目标成本控制责11、任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段、需要注意的已完工程的失败教训。（5）动态成本月评估报告反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。3.目标成本的确定原则（1）不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。如果出现总建筑面积5%以上或分类物业建筑面积10%以上的较大变化，则设计费用、建安费用等以建筑面积为计算依据的成本项目，应按原来确定的分类物业单位成本，相应调整成本总额；如果原来没有同类物业，或有同类物业但物业档次发生较大改变的，应重新确定单位12、成本，相应调整成本总额。（2）对于需要分期实施的大型项目，分期成本的确定原则为：土地费用按照各期的可售面积比例进行分摊；建安费用以各分期内实际建造物业作为成本指标核定范围，对于公共配套设施的建安费用不考虑进行跨期分摊，但在进行盈利计算时可以按照各期可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊；除土地费用和建安费用外的其他成本项目，属各期共同发生的费用，由公司以合理和便于操作的原则自行确定分摊基数（如可售面积、建筑面积、土地面积、投资额或开发周期等）（3）管理费用的确定原则；同时开发两个及以个以上项目时，管理费应在各项目之间合理分配，确保分摊到各项目的管理费用合计等于公司全部的管理费用。4.目标成本管理13、原则（1）市场导向原则：目标成本管理要以市场为导向，确保目标利润的实现。（2）准确严谨原则；目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。（3）事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事都要做到以事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。（4）全过程控制原则：在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。（5）动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。5.项目目标成本文件制定的步骤及时间要求（1）项目定位14、阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、规划设计、工程、财务等相关部门相互讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”，形成项目成本测算表。确定各项费用的计划金额，包括设计报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以规划设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案阶段的成本控制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议，以此指导实施方案的造价控制。（2）实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对项目成本测算表进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划、对15、设计、报建、营销等费用进行分析和修订。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需要增加主要材料设备目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、混凝土含量等），形成目标成本测算表作为施工图设计阶段造价控制的依据。（3）施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完成工程的经验，编制正式的目标成本控制责任书，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。6.目标成本测算表的编制（1）目标成本测算要体现量价分离的原则。（2）目标成本的制定应以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础16、，目标成本测算必须附带详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。（3）实施方案确定后，目标成本测算表中各成本项目工程量，应根据对已竣工的相似工程进行结算分析得出的关联系数。施工图预算完成后，目标成本测算表中的工程量应是根据施工图实际计算的结果。（4）目标成本测算表中的单价应是根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如果是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。（5）产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要规划设计、营销、工程、成本各部门反复沟通，以达到“满足品质要求的性价比最大化”的标准。（6）施工图预算完成后，目标成本测算表中的17、材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适用，能提供品牌和图片说明为最佳。（7）当投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。（8）各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。7.目标成本控制责任书的编制（1）目标成本责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理书、工程管理指导书等互为补充，共同构成项目经营指导书内容。（2）目标成本责任书的制定，应按照房地产开发公司责任成本管理体系的要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则18、责任部门等。（3）目标成本控制责任书由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到规划设计、工程、营销、财务等部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，由总经理签发执行。8.目标成本的执行（1）在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每季出一份项目动态成本季评估，包括各项成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。项目动态成本季评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，在完成后的三个工作日内报公司审核。（2）成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况及工程变更和现场签证金额，每季对各项目的待发生成本进行评估，形成“项目动态成本信息表19、”。（3）如在季内出现影响成本30万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本管理部提供相关资料，由成本部及时计算相应的成本变化金额，并分析原因后，向公司总经理和分管领导汇报。（4）在主体工程开工、项目竣工验收后的15个工作日内，公司应对建安成本进行预测，按照已发生的实际成本，测算预计尚需发生的成本，编制项目建安成本预测表，经公司主管领导审核，报总经理审批后，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。（5）在施工过程中，应及时跟踪建安成本的执行情况，在各单项工程进度的关键节点上应进行成本预测，成本预测的次数和具体节点可根据项目的不同情况分别确定，但无论何种情况，在基础结构验收和主体结构封顶后的20、15个工作日内，成本部应对建安成本进行预测，编制项目建安成本预测表，向分管领导汇报。（6）如果在项目施工阶段出现总成本预计超支2%或建安成本超支5%的情况时，还应及时上报项目成本超支审批表或建安成超支审批表，并附上成本超支分析报告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应吸取的教训和改进的措施等，经总经理批准后相应调整成本控制目标。（7）对于总成本未超过2%及建安成本未超过5%的，但其中建安费用的岩土工程、基础工程、配套设施、配套工程、室外工程的分项超支比例达到10%，或分类单体工程的分项超支比例达到6%，成本管理部应就该项成本超支情况进行分析。（8）项目结算完成后或者年度成本管理工作21、总结时，应按照目标成本控制责任制对相关责任部门进行评估，并提交公司管层作为业绩考核的依据之一。（9）工程项目结算后，应按目标成本的科目进行分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库作为新项目测算、结算初步审核的依据。（10）项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。9.成本后评估（1）项目完工后的6个月内，公司应对项目成本进行后评估。（2）成本后评估应围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重点分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制目标的差异原因，总结经验教训，形成专题报告，并组织相关人员学习，不断提高专业能力与管理水平。（3）实际成本应22、与成本控制目标的口径一致。五、房地产开发环节的成本控制1.立项环节的成本控制（1）各项目立项时必须向公司提交立项请示和详细的可行性研究报告，并经公司立项听证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：A. 成本费用估算和控制目标及措施；B. 投资及效益测算、利润体现安排；C. 税务环境及其影响；D. 资金计划；E. 竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；F. 投资风险评估及其相应对策；G. 项目综合评价意见。（2）可行性研究报告应至少在立项听证会前提前一周上交公司。（ 3）若项目立23、项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向公司提交立项申请。（4）招标或拍卖项目的竞价不得突破公司批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。（5）招标、拍卖合同或合作开发合同应经公司律师审核后正式签署。2.规划设计环节的成本控制（1）规划设计单位的选择但应遵循以下原则： 能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成； 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。（2）总体规划设计方案（必须包括建筑成本控制总体目标），应首先上报公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶24、段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的建筑成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段设计。（3）在初步设计完成后，由规划部组织营销策划部、工程部、预算合约部参加对初步设计进行局部功能优化，对设计资料进行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议。（4）施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建筑成本预算。（5）施工图纸自审由规划部负责组织营销策划部、工程部、预算合约和监理25、单位参加，针对各部门自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求，并提出各部门自审意见。施工图纸自审的主要内容：各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。 图纸经自审后，应将发现的26、问题以及有关建议，做好记录，提出明确的书面审查意见并督促设计单位进行修正，设计单位的修正作为招标文件的组成部分。施工图纸未经自审、设计单位对自审审查意见未进行修正不得进行工程招标。3.施工招标环节的成本控制（1）除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。（2）主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。（3）分包工程，在不影响质量和外观的前提下，尽可能采用现场竞价方式确定中标候选人。（4）应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划、拟定标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、27、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面意见。（5）同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。（6）根据公司招投标管理办法规定，若采取邀请招标方式，应向公司提交有关招标、评标等工作报告。（7）零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。（8）垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。（9）施工合同谈判人员至少包括工程、预算两方面的专业人士；合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。（10）应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技28、术力量等。（11）出包工程应严禁擅自转包。4.施工过程的成本控制（1）暂估价的专业分包工程1）合同工程中暂估价的专业分包工程由发包人和承包人共同确定分包人。2）如果承包人具备实施某项暂估价的专业分包工程的资格和条件，在不违背现行法律、法规、规章和规范性文件的前提下，经发包人和承包人协商一致，该暂估价的专业分包工程在本合同中可转变为承包人自行实施的工作。在此情况下，与之对应的总包管理、协调、配合、服务费用应当在承包人的合同价款中相应扣除。3）如果承包人不具备实施暂估价的专业分包工程的资格和条件，或发包人和承包人无法协商一致的，暂估价的专业分包工程分包人由承包人作为招标人，由发包人和承包人按下述程29、序共同组织招标确定暂估价的专业分包工程分包人。与组织招标工作有关的费用应当被认为已经包括在承包人的签约合价中。在任何招标工作启动前，承包人应当提前至少 28 天编制招标工作计划并通过监理人报请发包人审批，招标工作计划应当包括招标工作的时间安排、拟采用的招标方式、拟采用的资格审查方法、主要招标过程文件的编制内容、对投标人的资格条件要求、评标标准和方法、评标委员会组成、是否编制招标控制价和（或）标底以及招标控制价和（或）标底编制原则，发包人应当在监理人收到承包人报送的招标工作计划后 7 天内给予批准或者提出修改意见。承包人应当严格按照经过发包人批准的招标工作计划开展招标工作。 承包人应当在发出招标30、公告（或者资格预审公告或者投标邀请书）、资格预审文件和招标文件前至少 14 天，分别将相关文件通过监理人报请发包人审批，发包人应当在监理人收到承包人报送的相关文件后 7 天内给予批准或者提出修改意见，经发包人批准的相关文件由承包人负责誉清整理并准备出开展实际招标工作所需的份数，通过监理人报发包人核查并加盖发包人印章，发包人在相关文件上加盖印章只表明相关文件经过发包人审核批准。最终发出的文件应当分别报送一份给发包人和监理人备查。 如果发、承包任何一方委派评标代表，评标委员会应当由五人以上单数构成。除发包人或者承包人自愿放弃委派评标代表的权利外，招标人评标代表应当分别由发包人和承包人等额委派。 设31、有标底的，承包人应当在开标前提前7天将标底报发包人审核认可，发包人应当在收到承包人报送的标底后5天内给予批准或者提出修改意见。承包人和发包人应当共同制定标底保密措施，不得提前泄露标底。标底的最终审核权和决定权属于发包人。 设有招标控制价的，承包人应当在招标文件发出前提前7天将招标控制价报发包人审核认可，发包人应当在收到承包人报送的招标控制价后5天内给予认可或者提出修改意见。招标控制价的最终审核和决定权属于发包人，未经发包人认可，承包人不得发出招标文件。 承包人在收到相关招标项目评标委员会提交的评标报告后，应当在2天内通过监理人转报发包人核查，发包人应当在监理人收到承包人报送的评标报告后5天内核32、查完毕，评标报告经过发包人核查认可后，承包人才可开始后续程序，依法确定中标人并发出中标通知书。 承包人与专业分包人订立合同前 10 天，应当将准备用于正式签订的合同文件通过监理人报发包人审核，发包人应当在监理人收到相关文件后 7 天内给予批准或者提出修改意见，承包人应当按照发包人批准的合同文件签订相关合同，合同订立后 7天内，承包人应当将其中的两份副本报送监理人，其中一份由监理人报发包人留存。 发包人对承包人报送文件进行审批或提出修改意见应当合理，并符合现行有关法律法规的规定。 承包人违背本项上述约定的程序或者未履行本项上述约定的报批手续的，发包人有权拒绝对相关专业工程或者涉及相关专项供应的材33、料和工程设备的工程进行验收和拨付相应工程款项，所造成的费用增加和（或）工期延误由承包人承担。 4）承包人应当对暂估价的专业分包工程分包人按照合同约定提供总包管理、协调、配合和服务工作。5）对暂估价的专业分包工程任何形式的细分或合并，将不改变承包人的合同工期。6）暂估价的专业分包工程款支付承包人应当按照暂估价的专业分包工程分包合同的约定向分包人支付分包工程价款。监理人在根据合同约定向发包人提交进度款付款单前，有权要求承包人提供证据证明承包人已将前一期付款单中所包含的暂估价的专业分包工程价款向相关分包人进行了全部适时的支付。只有在下列条件同时符合的情况下，承包人方可扣留或拒付暂估价的专业分包工程分34、包人应当得的工程价款：A.承包人事先以书面形式向监理人陈述其有足够和正当的理由扣留或拒绝支付该项款额，并且监理人经发包人同意后，对此理由已表示认可或同意；B.承包人向监理人提交恰当证据，以证明其已将上述情况以书面形式通知了该专项分包人。除上述情况外，如果承包人不能按照合同约定提供恰当的支付证明，且在监理人向承包人发出的要求承包人立即纠正此类损害本工程利益的行为的书面形式通知后7天内，承包人仍未及时纠正他的错误，发包人可在上述书面形式通知发出7天后，直接向暂估价的专业分包工程分包人支付相应款项，相应款项由发包人从承包人依本合同应当得到或将得到的任何款项中扣除。7）总承包合同与暂估价的专业分包工程35、分包合同的关系承包人在与暂估价的专业分包工程分包人签订分包合同时，分包合同不得与总承包合同有实质性冲突或矛盾。（2）暂估价的材料和工程设备1）合同工程中确定的暂估价的材料和工程设备由发包人和承包人按下列程序共同确定的供应商负责供应。承包人在暂估价的材料和工程设备采购28天前，向监理人提出采购申请,并在采购申请中列明拟采购材料和工程设备的名称、采购数量、技术规格、合同中列明的暂估价以及至少不少于二家供应商的厂家名称、联系方式、供应价格（现场地面价）等情况以供发包人和监理人审批。为方便发包人和监理人审批，承包人有义务按照监理人和发包人的要求提供必要的进一步的细节情况，发包人有权直接和承包人提交的供36、应厂家进行与采购供应有关的接洽和谈判。监理人收到承包人提交的采购申请后，应当与发包人协商后，在14天内以书面形式向承包人通知发包人和监理人对此类暂估价的材料和工程设备采购供应的批准情况。如果承包人提交的采购申请未能获得发包人和监理人批准，监理人可对此加以说明。除非监理人向承包人发出了发包人予以书面形式认可或接受的函件，否则发包人在任何情况下的不作为并不应当被理解为发包人同意或批准，而应当视为发包人不认可。如果发包人根据承包人提交的采购申请，判断承包人提供的供应厂商无法满足工程质量或价格等要求，发包人保留按照承包人采购申请中列明的拟采购材料和工程设备的名称、采购数量、技术规格等，确定暂估价对应的37、材料和工程设备的供应商及采购价格（现场地面价），进行直接采购的权力。发包人确定供应商后，承包人应当按照监理人发出的发包人的书面形式通知，与确定的各供应商签订供应合同。但承包人有义务将承包合同文件中有关供应的各项技术质量条款，特别是有关承包人对供应商的管理、服务、配合和协调的义务和责任，准确地反映在有关供应合同中。 2）暂估价的材料和工程设备的暂估价按照发包人和承包人共同确定的实际供应价格进行调整，但调整仅限于实际供应价格与暂估价之间的差额及相应税金，不再调整其他任何费用。3）承包人与供应商签订供应合同后，暂估价的材料和工程设备就转变为承包人自行采购的材料和工程设备，承包人应全面履行承包合同中承38、包人自行采购的材料和工程设备的约定。4）供应材料和工程设备的任何形式的细分或合并将不以任何形式改变合同工期。5）总承包合同与供应合同的关系承包人在与供应商签订供应合同时，供应合同不得与承包合同有实质性冲突或矛盾。如果承包人具备实施某项暂估价的材料和工程设备的供应项目的资格和条件，在不违背现行法律、法规、规章和规范性文件的前提下，经发包人和承包人协商一致，该材料和工程设备在本合同中可转变为承包人自行采购的材料和工程设备。在此情况下，与之对应的总包管理、协调、配合、服务费用应当从承包人的合同价款中相应扣除。（3）工程变更1）工程变更的范围和内容在合同履行过程中发生以下情形之一，应按照下述规定进行工39、程变更。增加或减少本合同中所包括的任何工作的数量；改变合同中所包括的任何工作的性质、质量或类型；改变工程任何部分的标高、基线、位置或尺寸；改变工程任何部分的施工顺序或时间安排；为完成合同工程需要追加的额外工作。2）工程变更的提出在合同履行过程中，可能发生工程变更的范围和内容规定情形的，监理人可向承包人发出变更意向书。变更意向书应说明变更的具体内容和发包人对变更的时间要求，并附必要的图纸和相关资料。变更意向书应要求承包人提交包括拟实施变更工作的计划、措施和竣工时间等内容的实施方案。发包人同意承包人根据变更意向书要求提交的变更实施方案的，由监理人按合同约定发出工程变更指示。在合同履行过程中，发生工40、程变更的范围和内容规定情形的，监理人应按照合同约定向承包人发出工程变更指示。承包人收到监理人按合同约定发出的图纸和文件，经检查认为其中存在工程变更的范围和内容规定情形的，可向监理人提出书面变更建议。变更建议应阐明要求变更的依据，并附必要的图纸和说明。监理人收到承包人书面建议后，应与发包人共同研究，确认存在变更的，应在收到承包人书面建议后的14天内向承包人发出工程变更指示。经研究后不同意作为变更的，应由监理人书面答复承包人。工程项目变更建设单位应出甲方指令，必须写明时间、地点、事由、图纸和原始数据、施工条件、工艺标准、质量要求，并编制预算，经建设单位、监理单位有关负责人认可后，方可办理。工程变更41、导致工程款增加在10万元以上的，报公司总经理签批，10万元以下的，由主管工程副经理签批。3）工程变更的影响变更不应当以任何方式使合同失效，但所有变更对工程合同价款的影响（如果有的话）应当按照合同约定进行变更计价。如果发包人通过监理人发出指令进行工程变更完全是因为：承包人的违约或毁约；承包人自身施工的方便；承包人施工措施需要；承包人其他的原因。则由于上述原因引起的变更的费用应当由承包人承担。如果承包人收到发包人通过监理人发出的工程变更指令后，认为执行该指令会引起其他相关工程变更事项，应当在收到指令后14天内向监理人提交相关工程变更事项的资料，以便通过监理人报发包人审批。逾期未提交的，视为承包人执42、行该指令并不会引起合同价款调整；承包人再提交其他相关工程的合同价款调整要求，将不予考虑；如果承包人收到发包人通过监理人发出的工程变更指令后，认为执行该指令会导致已完工程的返工或已采购或加工的材料及工程设备的报损与报废，应当在收到指令起14天内向监理人及通过监理人向发包人提出确认要求，并应当负责准备所有相关资料，以便监理人和发包人审批。逾期未提交的，视为承包人执行该指令并不会导致上述返工或报损与报废；承包人再提出的任何直接损失补偿要求，将不予考虑；发包人按照第和第项通过监理所审批的工程洽商和返工报损确认单，都应当获得发包人的签字确认。该等签字确认仅作为发包人对相关事件的发生予以确认，工程量的核准43、及合同价款调整仍应按照规定执行。4）工程变更的计价 变更的计价上述的所有变更以及需要按照本条要求予以确定其价格的追加或扣减项目（合同中称为变更的工作），按照以下原则进行计价：A合同文件中已有适用于变更工作的价格或费率，按照合同文件已有的价格或费率对变更工作进行计价；B合同文件中有类似于变更工作的价格，则可采用合同文件中的价格作为基础对变更工作进行计价；C合同文件中没有适用或类似于变更工作的价格，由承包人或发包人提出适当的变更价格，经对方确认后执行。其组价原则为：(a)合同文件中已有相应的人工、材料、机械消耗量的，按照已有的执行；如果没有，由承包人或发包人提出，经监理人审核后，报经对方确认后执行44、；(b)取费费率以合同文件中确定的为准；(c)如果双方不能达成一致的，可直接按照合同的约定解决争议。2） 工程变更计价的程序在变更工作确定后14天内，变更工作涉及合同价款调整的，由承包人向监理人提出，监理人经发包人同意后，由监理人向承包人发出经发包人同意调整合同价款的意见。承包人报送的变更计价文件中应当附套用单价的详细组价明细。变更工作确定后14天内，如果承包人未提出变更工程价款报告，则发包人可根据自己所掌握资料和信息决定是否调整合同价款和调整的具体金额。发包人收到工程变更合同价款报告，应当在收到之日起14天内确认或提出协商意见，自工程变更合同价款报告送达之日起14天内，对方未确认也未提出协商45、意见时，视为变更合同价款报告已被确认。3）按照指令完成变更及办理经济洽商不得影响工程的连续施工。在工程结算时双方仍有争议，则按照合同的约定解决争议。4）承包人不得以发包人和承包人之间未能就变更工作的计价达成一致而拒绝实施工程变更工作。5）对工程变更导致工程款增加在10万元以上的，报公司总经理签批，10万元以下的，由主管工程副经理签批。（4）工程签证1）工程部负责现场签证组织管理，预算合约部是负责现场签证的见证和费用核算部门。 2）工程签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。除施工合同明确按实际工程量进行结算的工程项目外，其他需46、进行现场签证的工程项目，签证时承包方必须有甲方签认的甲方指令，甲方、监理单位和承包方以甲方指令为依据进行现场签证。3）因业主要求发生变更应出甲方指令，因设计不当确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表，并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。4）增加工程项目的签证必须以甲方指令为依据，签证必须写明时间、地点、几何尺寸或原始数据、施工条件、工艺。工程完成后应有现场工程师、监理单位和承包商共同签认的验收资料，否则预算合约部不予工程进度款的审核和支付。5）工程签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方47、主管领导、现场工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。6）对签证的描述要求客观、准确，隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签认工程量。7）工程签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。8）工程签证完成后，承包方应在5个工作日内上报现场签证审批表，监理单位、建设单48、位有关人员在10个工作日内审核签认后生效。审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。9）对现场签证导致工程款增加在10万元以上的，报公司总经理签批，10万元以下的，由主管工程副经理签批。（5）签证资料管理办法1）工程签证资料定义：工程的签证资料分为“设计变更”签证、“技术核定”签证、“工程量收方”签证、“工期顺延”签证和“其它事宜”签证五个部分的签证资料。“设计变更”指施工图设计内容的尺寸、做法、要求等标注无错误、遗漏，根据工程施工需要而进行修改和更正的工程内容。“技术核定”，指施工图设计示意内容的尺寸、做法、要求等标注有错误、遗漏或不完整，根据工程施工需要而对其进行修改和更正的49、工程内容。“工程量收方”，指施工图设计的施工尺寸为变数的工程合同价为暂定量的工程，施工后需确认实际施工尺寸的工程，如基础和沟槽土石方等工程。“工期顺延”是指按合同规定的可顺延工期情况发生时，由甲方确定后对工程工期的顺延时间签证。“其它事宜”指工程发生签证记工和借用工、需甲方确定价格材料以及甲方指令等零星工程的签证。2）签证资料的内容要求“设计变更”和“技术核定”签证内容;A原施工图设计内容；B设计变更和技术核定的原因；C设计变更和技术核定的内容；D是否应调整费用和调整费用的计算办法并报预算；E材料供应关系。“工程量收方”签证内容A工程量收方项目的名称和收方部位；B实际收方的各种详细尺寸；C收方50、的依据和实际收方时间；D费用的计算办法。“工期顺延”签证内容A签证的依据（工期顺延原因）；B顺延时间的计算及顺延原因对总工期的影响时间；C最终确定的工期顺延时间。“其它事宜”的签证内容;A签证的依据；B应计算费用包括的内容；C费用的计算和费用的支付。3）签证资料的办理签证资料的办理程序A“设计变更”签证资料（a）由甲方或设计单位出具资料并签字后，送监理单位和乙方签字确认；(b)乙方确认后，由乙方送甲方档案室归档，同时送相关单位和人员。B“技术核定”、“工程量收方”“工期顺延”和“其它事宜”的签证资料(a)由乙方出具资料，送甲方或设计单位审核确认签字后，再送乙方确认签字；(b)乙方确认签字后，由51、乙方送甲方档案室归档后，再送相关单位和人员。C甲方指令(a)由甲方出具资料并签字后，送设计、监理单位和乙方签字确认；(b)乙方确认后，由乙方送甲方档案室归档，同时送相关单位和人员。D签证资料的签证人员(a)甲方签字人员为签证资料经办人、工程部经理、预算合约部经理、总工程师（不计取费用或不顺眼工期的资料除外）；(b)监理单位的签证人员为签证资料经办人和项目总监；(c)乙方签证人员为签证资料的经办人和项目经理；(d)“其它事宜”的签证，仅由甲方和乙方以上人员签证，不由监理单位签证。E签证资料办理的时间规定(a)甲方或乙方出具签证资料的时间为知道应办理签证事宜信息之日起10个工作日内办理完毕，签收方52、收到送达的签证资料后5个工作日内办理完毕，归档时间为3个工作日。(b)签证资料需作修改时，可适当延长办理时间，延长时间不得超过3.3.1规定的时间。(c)若乙方使签证资料拖延到工程竣工或完工后才办理，甲方将拒绝办理，视为乙方自动放弃，由此造成的经济损失，均由乙方承担。F签证资料的份数签证资料的份数为一式陆份，其中一份由甲方档案室归档，一份由乙方归档，一份由监理单位归档，其余叁份分别送甲方项目负责人（总工程师）、预算合约部和现场代表。G有效的签证资料(a)各种签证资料必须按上述要求在规定的时间内，指定的人员签字完毕，且签证资料内容完整、正确，并在规定的时间内归档，并加盖公章。否则，视为无效的签证53、资料。(b)如签证资料已签证，但签证时间不是在规定时间内，均视为无效。H特别强调：(a)甲方只对有效的“签证资料”办理其相关费用的结算。(b)无效的“签证资料”，则甲方不予办理其相关费用的结算，由此造成的经济损失概由乙方自行承担。(6)工程质量与监理1）项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2）工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告54、与处理方案应一并存档备案。3）应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下到工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。4）预算合约部人员参与分部工程、单位工程及工程竣工验收，及时对工程质量、材料和工程设备进行检查，对不符合合同约定的分部分项工程、材料和工程设备进行现场签证。(7)工程进度款支付1）原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的10%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2）工程进度款的拨付应当按下列程序办理：施55、工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分必须提供照片）、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3）工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。(8)工程材料以及设备管理1）项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊56、质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供。2）实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。3）应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。4）甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊销或定金较低的供货商； 愿意以房屋抵材料款、且接受正常楼价的供货商； 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； 售后服务和信誉良好的供货商。5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备、质量及规格，要当场检57、查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。6）采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。7）各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得造成由一人完成材料采购全过程的行为。8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板、进行封样、并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审查部门同意，领导批准。158、0）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。(9)竣工交付环节的成本控制1）单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2）设计、工程、审查、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应有施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3）凡有影响使用功能和安全及不符合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4）工程移交后，应按施工合同有关59、条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任约定）及处罚措施等。5）采取一次性扣留保修金、自行保修的项目公司，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6）甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确由乙方承担。(10)竣工结算1）工程竣工结算应具备以下基本条件：符合合同（协议）有关结算条款的规定；具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；工程遗留问题已处理完毕；施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。结算资料中包括：施工单位的60、结算承诺书、结算备忘书。2）工程竣工后，承包人应当在提交竣工验收报告的同时，直接向发包人提交竣工结算报告和完整的竣工结算资料。如果承包人没有同时提交竣工结算报告和完整的竣工结算资料，经验收合格工程的实际竣工日期，以提交竣工结算报告和完整的竣工结算资料的日期为准。3）如果承包人未能根据本条款的规定提交竣工结算报告和竣工结算资料，发包人应当以书面形式通知承包人补充提交；如果承包人在收到此类通知后14天内仍未提交，发包人可直接按照其认为应当支付的竣工结算金额，向承包人开具竣工结算书。4）核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价61、定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；5）检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；6）审核工程变更和工程签证，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的工程变更和工程签证才能列入结算；7）在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。(11)其他环节的成本控制1）正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围62、。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报各项目公司总经理办公会审查通过。2）销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各项目公司总经理办公会方可实施。3）应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保护向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。4）各项目公司应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。六、附则1.本制度未涉及的内容或未尽事项，应按照国家和公司成本管理的有关规定执行。本制度由公司根据成本管理的需要进行修订和完善。2.本制度自下发之日起执行。