1、地产评估体系交流1234目录土建体系及规则介绍精装体系及规则介绍园林体系及规则介绍评估流程及结果应用土建体系及规则介绍第4页/共44页引序：房产3.1519982018 30个省、自治区、直辖市消协共接到17971件投诉，投诉率上升 首当其冲就是住房质量问题 其次是虚假广告及承诺缩水 第三货不对板 第四合同违约投诉四大类9.6%房屋质量投诉率房地产20年 商品房投诉上升最快67%33%投诉事件类型商品质量投诉服务质量投诉第5页/共44页引序：房产3.15房屋质量投诉常见房屋质量问题墙体裂缝及楼板裂缝、墙体空鼓、墙皮、瓷砖脱落等空鼓/开裂屋面渗水、厨房卫生间水平向外及垂直向下渗水、门窗渗水、外墙2、渗水等渗漏水、电、暖、气设计不合理；公用设施设计不合理的等；设计不合理违规强条、电梯运营质量不稳、消防安全设施缺乏等安全性材料存在问题的精装施工质量精细度不足，质量不过关等观感质量及材料隔音、隔热效果差；门窗密闭性差等使用功能第6页/共44页体系及规则介绍工程建造土建、精装阶段评估体系介绍土建评估体系实测实量40%质量风险40%安全文明20%管理动作精装评估体系实测实量30%质量风险40%安全文明15%风险预控15%土建标段综合得分=实测实量*40+质量风险*40%+安全文明*20%。管理动作到扣分小于80%，扣0.5分；小于70分，扣1分；小于60%，扣1.5分土建体系设置加分项：创新、观摩3、样板实测实量：楼板厚度各组数据平均值小于80%得分，则总包综合分扣1分。精装标段综合得分=实测实量*30+质量风险*40%+安全文明*15%+风险预控*15%。进度预控：只做风险预判，不进行打分。精装修评估介入时间为施工进度达到50%阶段及施工阶段达到90%阶段。注：土建评估体系包含基础工程、主体工程、砌筑工程、抹灰工程。注：精装评估体系包含精装修工程。第7页/共44页体系及规则介绍本次评估规则注意事项：（1）本次评估不公布具体时间计划；（2）砌筑垂直度实测评估时靠尺可上到顶砖、下至找平砖（防水反坎除外）；（3）土建配套工程：截止评估时现场进度主体结构在3层以下标段不参与本轮评估；展示区、售4、楼部的土建配套工程参与本轮评估；（4）第二次评估后无新工作面的标段则不参与本轮评估；（5）在每个标段对上次检查出现的频率高或者影响大的质量或安全文明做一次复查，并出具风险项提示报告；（6）项目评估全程佩戴并打开执法记录仪，视频资料保存1个月；（7）不合理工序提前隐蔽的，按照“违规情况”进行处理。（8）主体结构楼板厚度实测得分低于80分，总包得分总分扣除1分。第8页/共44页体系及规则介绍产品类型检查区应抽取的楼层范围实测实量质量风险安全文明A独栋别墅双排别墅一个标段至少一组实测实量，标段内独栋、双排别墅每20栋一组实测实量数据（超5栋叠加1组）；每组数据随机抽选26栋测区进行实测实量,如项目仅5、涉及主体施工，则仅抽选2个栋，若涉及主体、砌筑、抹灰施工，则抽选6个测区，每个阶段各2栋。一个标段至少一组质量风险，标段内独栋、双排别墅每20栋一组质量风险检查；（超5栋叠加1组）；标段质量风险得分为每组质量风险得分的平均值。每组质量风险随机抽选2-6个测区，如项目仅涉及主体施工，则仅抽选2栋，若涉及主体、砌筑、抹灰施工，则抽选6个测区，每个阶段各2栋测区。按标段组织安全文明风险检查B联排、叠墅洋房、高层一个标段至少一组实测实量，联排、叠墅每30户一组实测实量数据（超20户叠加1组）、洋房每4栋一组实测实量数据（超过2栋叠加1组），高层按每2栋一组实测实量数据（超1栋叠加1组）：每个标段随机抽6、选26个测区进行实测实量,如项目仅涉及主体施工，则仅抽选2个测区，若涉及主体、砌筑、抹灰施工，则抽选6个测区。一个标段至少一组质量风险，联排、叠墅每30户一组质量风险数据（超20户叠加1组）、洋房每4栋一组质量风险数据（超过2栋叠加1组），高层按每2栋一组质量数据（超1栋叠加1组）：标段质量风险得分为每组质量风险得分的平均值。每个标段随机抽选26栋测区,如项目仅涉及主体施工，则仅抽选2栋，若涉及主体、砌筑、抹灰施工，则抽选6个测区。按标段组织安全文明风险检查评估测区抽取50%新工作面、50%旧工作面土建阶段：第9页/共44页体系及规则介绍精装阶段：产品类型检查区应抽取的楼层范围实测实量质量风险7、安全文明A独栋别墅双排别墅一个标段至少一组实测实量，标段内独栋、双排别墅每20栋一组实测实量数据（超5栋叠加1组）；每组实测随机抽选2个测区进行实测实量。每组质量风险随机抽选2-6个测区，一个标段至少一组质量风险，标段内独栋、双排别墅每20栋一组质量风险检查（超5栋叠加1组）；标段质量风险得分为每组质量风险得分的平均值。按标段组织安全文明风险检查B联排、叠墅洋房、高层一个标段至少一组实测实量，联排、叠墅每30户一组实测实量数据（超20户叠加1组）、洋房每4栋一组实测实量数据（超2栋叠加1组），高层按每2栋一组实测实量数据（超5栋叠加1组）；每组实测随机抽选2个测区进行实测实量。每组质量风险随机8、抽选2-6个测区，一个标段至少一组质量风险，联排、叠墅每30户一组质量风险数据（超20户叠加1组）、洋房每4栋一组质量风险数据（超2栋叠加1组），高层按每2栋一组质量数据（超1栋叠加1组）；标段质量风险得分为每组质量风险得分的平均值。按标段组织安全文明风险检查精装评估测区抽取不区分新老工作面第10页/共44页体系及规则介绍：关注材料、过程施工及隐蔽验收、结构安全序号高风险关注点1禁止使用非推荐品牌材料和不合格材料：1)材料进场验收合格后方可投入使用;2）必须使用推荐品牌材料（详见推荐品牌材料汇总表及集团发文），严禁使用假冒伪劣材料；及偷工减料行为。2禁止隐蔽工程未经验收合格进入下一道工序（主体9、二次验收、铝合金、防水等）1）所有隐蔽工程必须验收合格后方可隐蔽。2）对重点隐蔽工程（如：钢筋、主体二次验收、铝合金门窗安装、防水等所有隐蔽工程）必须严格按规范和公司要求进行验收。合格后方可进入下一道工序。3禁止钢筋严重偏位、热弯及擅自切割钢筋：1)钢筋严重偏位柱（剪力墙）竖向钢筋偏位超过4cm；2)热弯钢筋指施工时用氧焊等工具对钢筋加热弯曲。3）当设计修改,混凝土爆模等情况需要切割钢筋时,必须经过设计院、项目工程部的书面同意；未经同意严禁擅自切割钢筋。4禁止提前拆除后浇带支撑体系；擅自修补混凝土质量缺陷：1）后浇带支撑体系必须为独立的支撑体系。2）后浇带支撑体系拆除时间必须满足设计、规范的要10、求；3）后浇带支撑体系拆除前必须书面申请,且经过项目工程部的同意后方可拆除。4）现浇结构拆模后，应由监理（建设）单位对外观质量和尺寸进行检查，作出记录。5)对于混凝土严重质量缺陷（如偏位、孔洞、夹砂渣、露筋等），必须制定施工方案，并严格按施工方案进行处理。6）地下室顶板严禁重载，或行走重车。工程十大禁令第11页/共44页体系及规则介绍：关注过程施工，及降低防空鼓/开裂概率序号高风险关注点5禁止砌体不按标准施工：1）砌体施工前,基层应清净湿润，并严格检查拉结筋。对于后置拉结筋，必须由专业施工单位施工；拉结筋抗拉强度、数量、长度等必须符合设计、规范要求。2）砌体施工时，严格按设计、规范留设构造柱。11、砌体施工完成后，按公司样板墙构造柱标准支模，浇捣密实混凝土。3）组砌应合理，砂浆应饱满，严禁通缝。转角处和交接处应同时砌筑，严禁无可靠措施内外墙分砌施工。对不能同时砌筑又必须留置的临时间断处应砌成斜搓，斜搓水平投影长度不应小于高度的2/3。当不能留斜搓时，除转角处外，可留直搓，但直搓必须做成凸搓。留直搓处，应按规范要求加设拉结筋；拉结筋数量、长度等必须符合设计、规范要求。4）砌体施工时，门窗洞口过梁的混凝土强度、支座长度、厚度必须符合设计要求；对于一端（两端）与柱（剪力墙）相交时，支座长度不足时，应采用现浇方式。严禁不按设计施工，采用钢筋砖带过梁。5）砌体砌筑高度每天不得超过1.5m,梁（板）12、底预留20cm22cm，14d后砌筑顶砖。6）顶砖应采用混凝土三角块砌法。梁底斜顶砖砌筑时成60。斜砖顶实，禁止一边倒，砂浆必须饱满、密实，使用混凝土三角块并两边分。6禁止水电安装工程(给排水、电气、弱电、消防、市政管网、设备安装等)不按要求施工。工程十大禁令第12页/共44页体系及规则介绍：注重施工安全及最终呈现观感质量工程十大禁令序号高风险关注点7禁止栏杆、铝窗、外墙饰面、装饰装修及外环境等不按要求施工。8禁止市政道路、桩基、挡土墙、基坑（边坡）支护等不按要求施工。9禁止未按要求进行施工场地“标化”和安全围护及未按专项方案进行土方开挖10禁止直接在结构面堆放（搅拌）砂浆及未按要求进行成品保13、护详情见附件：第13页/共44页体系及规则介绍：重点监控敏感点，渗漏、空鼓/开裂标段名称检查测区屋面防水户内防水地下室防水空鼓/开裂楼板贯穿性裂缝每半年内对每栋楼的顶层（独栋别墅抽选每20栋抽2栋）进行渗漏点检查，采用蓄水试验的方式每半年内对每栋楼的2层（独栋别墅抽选每20栋抽2栋）进行渗漏点检查，采用蓄水试验的方式每半年内对地下室进行渗漏点检查每半年内对每栋楼（独栋别墅抽选每20栋抽2栋、高层每栋楼1户）进行空鼓开裂的指标测量每半年内对每栋楼的2层（独栋别墅抽选每20栋抽2栋）进行渗漏点检查（非涉水区,不做蓄水）XX项目XX标段XX栋xx渗漏点/1000平米xx渗漏点/户xx渗漏点/100014、0平米Xx空鼓开裂/户Xx处/户土建阶段关键指标检查表：第14页/共44页土建实测实量体系介绍（1）实测实量编制依据（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注）（2）实测实量体系内容概括：尺寸控制、观感质量实测实量框架（住宅）混凝土结构工程砌筑工程设备安装工程抹灰工程防水工程成品保护涂饰工程饰面砖粘贴（墙面）饰面砖粘贴（地面）室内门铝合金门窗（或塑钢窗）地板工程过程评估体系介绍-实测实量第15页/共44页土建质量风险体系及规则介绍（1）质量风险编制依据（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注）（2）质量风险检查目的a、通过定期评估，识别并降低、消除项目质量风险。b、通过对质量通病和管15、理风险的整改措施的跟踪和落实，消除施工现场质量隐患。（3）质量风险总体框架质量风险（住宅）渗漏空鼓开裂观感质量成品保护结构安全违规强条过程评估体系介绍-质量风险第16页/共44页土建质量风险体系及规则介绍第17页/共44页土建安全文明体系及规则介绍（1）安全文明检查目的a、通过定期评估，识别并消除项目风险；b、通过对安全文明和管理风险的整改措施的跟踪和落实，消除施工现场安全隐患。（2）安全文明总体框架安全文明施工（住宅）安全生产（70%）防火三宝、四口、五临边、脚手架安全用电机械设备施工机具文明施工（30%）工完场清材料堆放场容场貌安全文明施工（商业）安全生产（70%）防火三宝、四口、五临边脚16、手架与卸料平台安全用电基坑支护文明施工（30%）工完场清材料堆放场容场貌过程评估体系介绍-安全文明第18页/共44页土建安全文明体系及规则介绍精装体系及规则介绍第20页/共44页精装体系及规则介绍第21页/共44页精装实测实量体系及规则介绍精装实测实量框架（住宅）涂饰工程面板墙面饰面砖地面饰面砖门工程木地板安装收纳柜安装实测数据上墙第22页/共44页精装观感工艺质量体系及规则介绍精装观感工艺质量框架（住宅）吊顶工程木基层涂饰、墙纸、金银箔工程防水工程墙地面石材工程墙地面瓷砖工程电器设备安装工程软硬包安装工程门槛石、窗台石工程木地板工程防火门、入户门、消防门工程木饰面安装工程栏杆五金洁具收纳工程17、其他第23页/共44页精装成品保护体系及规则介绍精装成品保护框架（住宅）公共区域及电梯厅电梯轿厢电梯门套电梯外呼按钮室内门扇（入户门）门框/门套/门把手门窗客厅地砖幕墙、隔墙）木地板(复合地板）窗台大理石、门槛石；厨、卫地砖（地砖）马桶玻璃镜面厨卫墙砖阳角浴缸五金件软包成品柜体开关、插座面板、灯具第24页/共44页精装修安全文明体系及规则介绍安全文明施工（住宅）安全生产（70%）临时用电安全帽、安全带高空抛物现场防火设施仓库管理施工设施施工电梯临边防护现场照明施工机具文明施工（30%）工完场清仓库标识防火集中加工区第25页/共44页精装修安全文明体系及规则介绍重点：关注三边两线及整体观感效果第18、26页/共44页精装修安全文明体系及规则介绍重点：关键节点及渗漏（厨卫间)、空鼓八大红星表观质量、整体效果业主视角第27页/共44页体系及规则介绍重点：基层板处理、安装、色差、划伤、破损、周边间隙园林体系及规则介绍第29页/共44页专项评估（园林）体系及规则介绍实测（30%）软景乔木灌木硬景天然石材面层预制块料面层水磨石、水刷石面层沥青混凝土路面路缘石木艺花坛铁艺（围墙铁艺）围墙观感质量（70%）软景乔木二乔灌木草坪硬景沥青路面石材铺装砖铺装板岩/砂岩铺装汀步水洗石、卵石景观照明围墙园林小品及铁艺注：软景质量观感及硬景观感质量权重为 3:7园林综合得分=软景综合得分*60%+硬景综合得分*4019、%评估周期园林景观专项评估针对项目进度完成50%和80%时，进行项目园林工程质量专项评估，各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前三天通知的原则。第30页/共44页专项评估（园林）体系及规则介绍74.65%72.00%50%55%60%65%70%75%80%灌木草坪2018年各区域园林专项软景观感75%指标灌木球形选型不严格：冠幅偏小、镂空、偏冠；草坪地形找坡不合理，沉降；草皮错缝明显，长势斑驳；地被和灌木种植密度不足，露土，苗木倾覆软硬景交接位置，软景地形普遍高出硬质铺装问题剖析前期基坑回填草坪覆砂推广软硬景交接处理灌木品种选型号苗过程中市政后开挖施工地形分层压实不足草皮覆砂种植种植交底、20、放线交付前苗木养管修剪交接位置细节措施成品保护措施第31页/共16页观感质量问题软景（细部处理、及养护不足）乔木种植灌木种植草坪与软硬景衔接乔木种植前期普遍存在土球包裹物未拆除，树木种植倾斜，树木支撑不统一，防腐缺失或使用铁钉固定，部分项目乔木种植后未及时进行支撑。灌木种植存在明显稀疏露土、死苗，修剪不及时。缺少成品保护，人为踩踏现象较明显。草皮铺植地形未进行修整，养管不及时；草皮未选用草卷铺植；灌木地形多存在明显高于硬质铺装的现象，易造成石材饰面泥土污染。易引起连接处存在结构裂缝导致渗漏。第32页/共16页质量问题设计（排水）园区排水苗木使用园区内园路和巷道长坡未设置截水沟，雨季水量冲刷会造21、成水土流失和影响业主外出；沥青路面及大面积铺装面层缺少收水点位，造成积水；跨区域苗木明显长势较差，减少易生病虫害苗木的使用。引起连接处存在结构裂缝导致渗漏。第33页/共16页观感质量问题硬景（排水）石材铺装砖/PC材料铺装景观设施石材雨天施工未设置防雨措施，结合层搅拌密度不达标。软景回土造成石材铺贴污染；石材波打线与烧结砖之间存在明显高低差；铺装过程中未考虑排水，完成后雨天存在明显大量积水，易形成泛碱和烧结砖沉降。水景灯具未使用安全电压，未使用防水接线盒，水景集水沟内存在泥沙，未进行有效排空；台阶踏板找坡错误，踏板立面做法与平面不一致；踏板薄厚不一，收边收口粗糙。第34页/共16页观感质量问题22、硬景（设计及优化排版、衔接不足）74.38%74.33%74.22%73.44%73.19%73.08%72.87%72.56%71.94%71.91%71.64%71.06%68.76%55%60%65%70%75%80%石材铺装合格率廊架、木平台安装园林小品及铁艺合格率收边收口及侧石铁艺栏杆小区大门水景，泳池石材曲线铺装石材铺装面砖铺装合格率砖直线铺装砖铺装面砖收边收口砖曲线铺装2018年各区域园林专项硬景观感75%指标砖铺装存在明显高低差、收口粗糙；弧线观感较差成品保护不到位，路面污染、积水现象较多园区积水、找坡不合理现象较普遍；雨季赶工未设置防护，结合层较厚、压实度不足问题剖析前期设计23、与项目排水优化样板工艺工法交底材料供应精细化过程中土建与分包单位交圈施工过程中放线、标高控制、排水优化管理人员现场管控成品保护意识交付前交接位置细节措施成品保护措施排水管道疏通复合第35页/共16页质量问题施工通病（排版、美观度）硬质铺装围墙雨棚硬质铺装大面积施工中未根据石材排版切割伸缩缝；围墙收边收口粗糙，围墙阴阳角不方正，伸缩缝设置较少；雨棚放坡均较小，容易形成灰尘等垃圾堆积；铝扣板安装粗糙，打胶存在开裂不直顺的现象；顶面灯具未使用线管布线。易引起连接处存在结构裂缝导致渗漏。第36页/共16页质量问题施工通病（安全性及保护意识）灯具管线预留灯具安装成品保护灯具到场周期较长，施工过程中管线未24、进行有效的防护和封堵；灯具安装存在基础裸漏，螺母未进行防锈处理和安装倾斜的现象；施工期间缺少成品保护意识，装修单位造成的污染较突出；引起连接处存在结构裂缝导致渗漏。第37页/共16页质量问题施工通病（空鼓）墙地面、压顶石、预制块料空鼓较低，均值:57.01%形成空鼓的主要原因：工艺工法的不统一，结合层厚度、搅拌密实度；现场成品保护的缺失和管理人员的管理不到位；赶工期无法进行正常养护；部分项目预制块料（PC砖、透水砖）为总包施工，整体空鼓率较高；问题剖析评估流程及结果应用第39页/共16页评估工作流程3.1第三方评估工作会议安排评估配合（图纸、工具、电源、过程结果复核等）抽检部位机选公平公正、签25、字确认，一线复核确保公平公正措施（平面布置、弄虚作假、评估人员廉洁等）评估准备评估准备评估后会议评估后会议评估前会议评估前会议现场评估现场评估第40页/共44页3.2评估从业人员廉洁自律制度第41页/共44页4.1评估成果应用成果反馈（1）每个项目、标段现场完成后3个工作日内，评估单位将评估简报（电子版）发送给雅居乐地产集团工程中心。（2）所有项目完成评估后2周内，评估单位将评估总结报告发送给雅居乐地产集团工程中心（电子版）第42页/共44页4.2评估成果应用评估成果计算方式施工单位成绩土建阶段：总包单位成绩=各组实测平均值*40%+各组质量风险平均值*40%+土建安全文明*20%精装阶段：精26、装单位成绩=各组实测平均值*30%+各组质量风险平均值*40%+精装安全文明*15%+风险预控*15%其他配套：配套单位成绩=各组实测平均值*30%+各组质量风险平均值*50%+安全文明*20%备注：备注：1.1.如检查中无实测成绩，则进行甩项如检查中无实测成绩，则进行甩项=（各组质量风险平均值（各组质量风险平均值*30%+30%+土建安全文明土建安全文明*20%20%）/50%/50%以此类推以此类推2.2.标段的安全文明标段的安全文明=各总包单位平均值各总包单位平均值标段成绩土建阶段：标段成绩=各组实测平均值*40%+各组质量风险平均值*40%+各总包单位安全文明平均值*20%精装阶段：标段成绩=各组实测平均值*30%+各组质量风险平均值*40%+各精装单位安全文明平均值*15%+风险预控*15%备注：各组实测、质量风险含总包、配套内容备注：各组实测、质量风险含总包、配套内容项目综合成绩评估成果计算方式第43页/共44页4.2评估成果应用评估成果计算方式区域成绩区域成绩=（各项目成绩*各项目面积）/各项目面积之和集团成绩集团成绩=各标段成绩平均值评估成果计算方式