1、碧桂园番禺亚运大道项目规划及建筑概念设计Country Garden Holdings Panyu district avenue projectPlanning and architectural design concept背景Background效果Background策略一Wework 共享平台Wework sharing platform策略二分期开发 模块设计Stage Modularity策略三乐活园谷Lohas PARK 分项设计Design生态节能Design总体分析Design销售策略Design图纸Drawing区位周边产业愿景总平面图效果图平台之上定制企业平台之中共享办2、公平台之下乐活园谷定制型企业龙头型企业集约型院落办公创客公寓绿化景观分析交通流线分析平立面图分析图设计说明12345698710过去快速建设的产业空间中，我们热衷于相互孤立的独栋建筑群落，她们各自为证，功能固化。In the speedy built industry space bygone,we are wild about the individual buildings which fiercely independent from each other and functional fixed.引言1foreword construction1我们需要建立新的空间体系，它使功能高度复3、合，它灵活多变，它广泛的适应于新产业时代的诉求。We now require a new space system.It has highly complex function,flexible character and can satisfied the demands of new industrial age.University Park大学城City Centre of Guangzhou广州市中心江门市Jiangmen东莞市Dongguan深圳市Shenzhen中山市Zhongshan佛山市Foshan清远市Qingyuan英德市Yingde韶关市Shaoguan惠州市Huizh4、ouSite南海Nanhai SeaSITE地铁三号线亚运大道市莲路市莲路公交站主要干道次要干道地铁地铁站500MSITE本项目用地条件优越,紧邻亚运大道，与番禺市桥和亚运城联系紧密，是广州市番禺区政府高度关注的地块，是规划中未来高新技术产业集聚的中心。University Park大学城City Centre of Guangzhou广州市中心江门市Jiangmen东莞市Dongguan深圳市Shenzhen中山市Zhongshan佛山市Foshan清远市Qingyuan英德市Yingde韶关市Shaoguan惠州市HuizhouSite南海Nanhai SeaSITE地铁三号线亚运大道市莲5、路市莲路公交站主要干道次要干道地铁地铁站500MSITE背景区位1foreword construction2项目用地位于广州市番禺区石基镇石基村地块，地块南侧紧邻亚运大道。背景产业研究1foreword construction3标识性：建筑形象缺乏特色，空间塑造过于单一，与城市环境缺少互动；整体性：园区产业组团之间缺乏必要联系，组团相对独立，功能相对分割，整体性不强；高效性：园区内部横向、纵向交通流线不畅，共享空间不足，园区运作效率欠佳；集约性：园区布局不够紧凑，土地利用率不高。因此，差异化的产品类型呼之欲出。背景周边产业园1foreword construction4一个立体高效城市的建6、立一个系统性的多维度产业空间A three-dimensional efficient for the establishment of the cityA systematic multidimensional space industry我们需要怎样的园区来应对新产业时代的需求？愿景1foreword construction5一个立体高效城市的建立一个系统性的多维度产业空间A three-dimensional efficient for the establishment of the cityA systematic multidimensional space industry我们7、需要怎样的园区来应对新产业时代的需求？我们需要怎样的策略来适应变幻莫测的市场需求？一个适应性建筑体系的建立一种模块化的控制系统To establish an adaptive architecture systemA modular control system广泛适应性愿景1foreword construction6我们需要怎样的策略来适应变幻莫测的市场需求？一个适应性建筑体系的建立一种模块化的控制系统To establish an adaptive architecture systemA modular control system集约性一个五星级园区的建立一个花园式的景观开放空间Th8、e establishment of a five star parkOpen a garden-like landscape space我们需要怎样的园区来体现碧桂园细致入 WE 的人文关怀？愿景1foreword construction7一个五星级园区的建立一个花园式的景观开放空间The establishment of a five star parkOpen a garden-like landscape space我们需要怎样的园区来体现碧桂园细致入 WE 的人文关怀？效果2effectiveness1总平面图完善的创客产业链，并提供全生命周期的企业孵化服务构建 WE WORK 平9、台全流程的信息化产业链，借鉴国内外创新实例，为创业青年、科技创新公司和企业总部提供个性化定制产研空间及领先的创新驱动服务整体鸟瞰图低点透视图健康可持续生态循环系统，营造场所产业文化集“生产、生态、生活”于一体的创意产业社区，形成自成一体的健康的可持续生态循环体系，带动地方产业资金链，塑造园区特色空间，营造特有的园区场所感和产业新文脉。入口鸟瞰图小空间大聚集，小平台大产业，小载体大创新引进一定影响力的中小型企业，带动一批成长企业的入驻；依托充足的空间资源，引入大型龙头企业，形成产业聚落体系。WEWORK平台3foreword construction1策略一WEWORK平台3foreword c10、onstruction2策略一WEWORK平台3foreword construction1策略一WEWORK平台3foreword construction1策略一WEWORK平台3foreword construction1策略一乐活园谷人文关怀4LOHASvALLey1策略二乐活园谷人文关怀4LOHASvALLey2策略二空中花园垂直绿化Vertical greeningAir chambercafeExchange platformAir gardenLandscape platformLOHAS Valley高层办公多层办公WE WORK 平台景观平台乐活园谷独享庭院空中会所创客咖啡11、交流平台一期建设用地分三期进行设计，提出 销售策略。模 块 化private courtyardWE乐活街坊开发模式产品配比院落空间形态70%18%12%+多样化的产品一期建设作为整个项目的启动板块，以高层集约院落式办公为主要产品，配有部分独立院落式办公和公共 WE WORK 平台。百米高层办公楼作为整个产业园区的入口门户，须有一定的昭示性；高层集中院落式办公同时具有开放和集约双重特性，易售易租，打开后期开发资金链。同时，多类型产品也为使用者提供选择的可能性，为后期开发的产品配比提供依据。高层集约院落式办公：约 70%多层独享庭院型办公：约 18%WE WORK 平台：约 12%办公空间围合成12、内聚院落，为一期开发建设提供一个独立的共享空间，自成系统，不受后期开发影响；建筑设计上多处设有空中花园、屋顶平台、空中会所和架空层，引入垂直绿化，构筑一个全生命周期的生态型循环体系。独享庭院型办公PrivatecourtyardWE 乐活街坊WE LOHAS district集约院落式办公Intensive sharing courtyardWE WORK 平台Incubator WE WORKa.提供多样化创业空间选择b.定制个性化创新服务空间c.建立灵活创新的驱动模式分期建设模块设计5StAging construction1策略三二期建设用地开发模式产品配比院落空间形态复合的功能二期建设13、承接一期开发产业链，引入 LOFT 青年公寓，可住宿可办公，结合部分独立院落式办公和公共 WE WORK 平台，营造园区极富活力和创业激情的生活社区。“LOFT 青年公寓+创客空间”的全新组合，为项目开发注入新生活力，满足城市青年、白领创客的居住梦想，4.5 米层高的 LOFT 空间也为居住空间提供一定的延展可能性。LOFT 青年公寓：约 55%多层独享庭院型办公：约 25%公共孵化云平台：约 20%底层架空的 WE WORK 平台内部，依附公寓业态引入休闲中心、音乐吧、餐饮、便利超市等服务型商业空间，与多层庭院式办公形成一个独立组团，共享一个内聚式的活动庭院。高层 SOHO、多层办公和架空平14、台，自上而下地形成三个不同层级的院落空间。乐活园谷独享庭院交流平台休闲中心空中花园垂直绿化音乐吧LOHAS Valleyprivate courtyardExchange platformShared courtyardair gardenVertical greeningmusic barWE创客社区分三期进行设计，提出 销售策略。模 块 化青年公寓 SOHO多层办公WE WORK 平台分期建设模块设计5StAging construction2WE WORK25%20%+独享庭院型办公PrivatecourtyardLOFT 青年公寓loft/youth SOHOWE WORK 平台Inc15、ubator 55%WE 创客社区WE communitya 建设通达自由的城市公园和交往空间b.建立多层次、立体化慢行系统组织社区脉络c.为创业青年提供更多园区服务类型策略三三期建设用地定制企业总部Enterprise OfficeWE WORK 平台Incubator 40%50%10%+开发模式产品配比院落空间形态主力市场进驻三期建设意图加固项目资金链，在招商趋于稳定的中后期，通过引入大型企业定制总部办公，与集约型院落办公共享 WE WORK 平台。打造创意创新产业办公定制模块，为创意创新企业两声定制，提供自由专属的国际化大型企业总部办公空间。集约共享院落式办公：约 50%大型企业总部：16、约 40%WE WORK 平台：约 10%企业定制总部需要完整独立的办公空间，共享庭院的同时应当注重企业文化的宣传和培养。建筑体量以巨构的方式围合，形成多个具有一定私密性的架空层；同时植入企业展馆、会议中心等多功能空间，为大型企业提供定制的院落空间组织模式。集约共享院落式办公Intensive sharing courtyardWE WORKWE 定制总部WE headquartersWE企业公园分三期进行设计，提出 销售策略。模 块 化空中花园垂直绿化企业展馆乐活园谷屋顶花园Air gardenVertical greeningEnterprise pavilionLOHAS ValleyR17、oof garden高层办公大型企业办公WE WORK 平台分期建设模块设计5StAging construction3策略三WE营销策略WHAT WE WANT目的：一期产品推向市场销售，根据营销结果制定未来发展策略，灵活调整二、三期建设的产品配比，市场预判Anticipation企业评估Evaluation使用诉求Requirement未来期望Expectation企业发展Flexible collocation产品多样化Diversification产品灵活性Flexibility应对市场Flexibility策略调整Flexibility灵活配比Flexibility影响因素产品要求+18、产业内部机构产业外部机构SIZERESOuRcES大型企业Large enterprise业务部门配套体系行政管理部门后勤服务体系关联企业公关、代理中小型企业Middle/small enterprise业务部门外部对接部门行政部门横向关联企业第三方顾问机构；展销设施辅助平台，服务机构内勤服务：财务、会议外勤支持：接待、培训横向关联企业，生产性服务第三方顾问机构；展销设施上下游关联企业供货、代理、分销、物流上下游关联企业供货、代理、分销、物流后勤配套生活服务后勤配套生活服务初创小微团队tiny team核心团队骨干成员二期建设用地二期建设用地一期建设用地二期建设用地三期建设用地三期建设用地三期19、建设用地POSSIbILITy Of SPAcE ORgANIZATION设计中的四种产品（高层集约式办公、多层独栋式办公、企业定制总部和 WE WORK 平台）可根据一期开发销售情况，在后期建设的产品配比上灵活调度，在80mX100m 的合院空间内拼接搭建，自成一体，又能与整体和谐共生。80M100M分期建设模块设计5StAging construction4策略三模块 A组团 A模块 b组团 bbLOcK AORORbLOcK bORORWE定制模块+单元组合定制基本模块自成系统，单栋销售时满足独立办公功能；根据企业特性或在公司发展进程中定制不同的空间单元组合方式，满足功能需求的基础上实现20、可持续运营的设计策略。结构顶板金属吊顶轻质隔墙8.1X8.1m 结构柱网玻璃幕墙轻钢龙骨 高效集约的模块单元，适应用地特殊的开发模式和城市的发展更新。以 4X8.1X8.1m 结构框架为基本办公单元，通过装配式墙板灵活分隔形成多种办公、会议、交通、服务模块，可按需快速灵活组合，并可在使用期结束后快速拆解。开放办公区开放阅读区重要办公区公共活动区独立办公区会议讨论区定制模块单元拆解图分项产品6PrOduct deSign1为梦想者提供创客智慧生态圈微创园区创客空间创客咖啡厅空中庭院WE WORK 平台高层办公灵活划分即满足大尺度开放式办公空间，又能划分成小尺度微型办公空间，满足初创小微团队的办公21、模式。联合办公+共享庭院WeWork 联合办公模式来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。WeWork 联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。WE分项产品6PrOduct deSign2微创社区青年公寓创客空间WE WORK 平台一个功能混合和充满生气的社区青年公寓+创客空间灵活单元化组合为青年社群提供有居住温度、有创业梦想、有通道中人、有完善配套的安居乐业环境，为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施。基于灵活的单元化空间，实现多种22、功能的转变的需要。挑高 4.5m 层高的 LOFT 公寓不仅套内可改造为居住办公结合还可以多单元拼合，满足多人办公和商住需求。WE405040502250180092509003950440030001150分项产品6PrOduct deSign3定制总部WE WORK 平台空中会所企业展馆龙头企业入驻的智慧港湾定制总部+独立院落打造创意创新产业办公定制模块，为创意创新企业提供自由定制的国际化办公空间，形成企业自身的办公产业生态系统，优质的办公环境，有利于企业形象的树立。WE 定制总部以企业办公为载体，为大型总部提供创新空间。为保障总部整体形象，以提供独栋的办公场所为主，设置独立完整的院落空间23、，打造龙头企业坐镇产业园区的智慧港湾。办公空间易于划分，即可满足大尺度开放办公需求，又能提供私密独立的小尺度独立办公。分项产品6PrOduct deSign4关联产业产业体系与配套企业自行整合引入第三方物流服务外事咨询加盟网点员工餐厅健身房咖啡厅办公室小型会议室电子阅览室标准停车位人力资源法律咨询财务咨询税务咨询前台公寓整体销售 单独招商整体销售 单独招商引入第三方机构进行整体性的招商规划和长远的运营管理，着眼于成长型企业及其关联产业对物业空间的灵活需求。SHARE屋顶花园SHARE空中花园WE WORK 共享平台SHOP 购物EAT 餐饮中型企业分层售卖售后返租共享办公office初创小微团24、队初创小微团队初创小微团队WE化零为整 灵活自持在保证园区得以整体开发运营的前提下，通过多种方式实现资金回笼，降低自持物业的压力。空间促使不同领域的公司之间增加彼此交流和合作的机会，与 SOHO 不同 租约方式，省去了保安，前台，打印，网络等一系列服务费用 联合办公免费提供网络、茶水、打印、安保、会议等服务，同时也提供财务托管、行政托管、人事托管等管理服务 使更多的人对创业产生兴趣 拥有优越的办公地点和专业的办公设施 办公私密性较差联合办公的特点销售策略化零为整7StAging construction1许诺持久经营助力企业成长售后返租 培育土壤评估企业 租金入股 对园区的持久经营做出社会承诺25、，坚定入驻企业的信心，近期先行销售减轻资金链压力，售后返租保证物业经营整体可控。通过物业优惠吸引一批优质企业，并积极寻求政策层面的支持，对入驻企业的效益和前景进行专业评估和等级划分，保障自持物业的增值潜力。评估入驻企业 甄选自持物业开放共享延展空间一张办公桌小微团队大型企业一体化的融合非一体化的外溢小微化包容多元一个WIFI热点一台笔记本一个想法内部化一圈人脉独立运营一手全过程方案一套完整的体系一种成熟的模式一条稳定的渠道商贸型的产业空间园区化的产业空间销售策略远期招商7StAging construction2园区空间统筹与招商思路WE总体分析交通流线8StAging construction1主要出入口主要出入口总体分析景观系统8StAging construction2垂直院落式高层办公绿色专篇被动节能9StAging construction1绿色专篇被动节能9StAging construction2技术图纸10StAging construction总平面图负一层平面首层平面地库轮廓线用地红线二层平面三层平面四层平面五层平面六层平面七、八层平面九层平面七 二十二层平面办公标准层十 二十二层平面办公标准层十 十八层平面公寓标准层四、五、七 九层平面SOHO 办公标准层bbB-B 剖面AAA-A 剖面