1、集团成本分摊指引目的 合理归集产品成本，以便进行合理的盈利预测及分析，促进公司提升管理能力。总则受益原则：谁受益谁分摊，多受益多分摊配比原则：售价与成本相匹配分摊原则一、 土地成本分期分摊原则：按各期规划占地面积进行分摊。分产品分摊原则：对于带商业的项目，如果政府有明确住宅与商业的土地出让金单价，可以先从本期地价中扣除商业部分所占地价再进行以下方案的分摊；如果政府没有明确住宅与商业的土地出让金单价，按商业预测销售额在项目总预测销售额中所占比例来计算商业所占地价,再从本期地价中扣除商业部分所占地价进行以下方案的分摊(如下本期地价系指扣除商业部分所占地价后的地价)。方案：1、按产品规划占地面积（产2、品规划占地面积由产品技术部协助提供）进行分摊；公式：产品地价=本期地价*产品规划占地面积/本期规划占地面积 产品地价系指可销售产品地价、公建地价及可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）地价。2、可销售产品地价按可销售产品可销售面积进行分摊；公式：可销售产品单位销售面积地价=可销售产品地价/可销售产品可销售面积 3、公建地价与公共配套设施费一起按可售面积进行分摊；4、可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）地价按可售面积进行分摊。二、 公建与车库（位）l 公共景观绿地分期分摊原则: 按各期规划占地面积进行分摊。分产品分摊原则：3、对于带商业的项目，按商业预测销售额在项目总预测销售额中所占比例来计算商业所占园林景观工程费,再从本期园林景观工程费中扣除商业部分所占园林景观工程费进行以下方案的分摊(如下本期园林景观工程费系指扣除商业部分所占园林景观工程费后的园林景观工程费)。方案：1、按产品规划占地面积（产品规划占地面积由产品技术部协助提供）进行分摊；公式：产品园林景观工程费=本期园林景观工程费*产品规划占地面积/本期规划占地面积 产品园林景观工程费系指可销售产品园林景观工程费、公建园林景观工程费及可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）园林景观工程费。2、可销售产品园林景观工程费按可销售产4、品可销售面积进行分摊；公式：可销售产品单位销售面积园林景观工程费=可销售产品园林景观工程费/可销售产品可销售面积 3、公建园林景观工程费与公共配套设施费一起按可售面积进行分摊；4、可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）园林景观工程费按可售面积进行分摊。 l 会所、幼儿园等配套建筑只能自我经营、不能出售或整体出租、或可以出租或出售但无明确的赢利计划、经营价值较低的配套资产，如会所、游泳池、网球场、学校、幼儿园等，不保留成本，其成本全部摊入相应可售产品成本。l 车库与车位车库：完全独立的可售车库可以按照单独的产品核算成本及利润车位：与建筑物连为一体的可售车库（位5、），以售价的70%计入成本。三、 费用类成本l 前期费用分期分摊原则：本期受益本期分摊，全项目受益按可售面积分摊。分产品分摊原则：先根据不同产品的预测销售价格确定差别系数，再按可售面积与差别系数加权计算可销售产品前期费用，最后得出产品单位销售面积前期费用。公式：可销售产品前期费用=本期前期费用/（可销售产品销售面积*差别系数）*（可销售产品销售面积*差别系数） 差别系数=产品预测销售价格/本期产品预测销售均价 产品单位销售面积前期费用=可销售产品前期费用/可销售产品销售面积l 营销费用分期分摊原则：本期受益本期分摊，全项目受益按可售面积分摊。分产品分摊原则：先根据不同产品的销售价格确定差别系数，再按可售面积与差别系数加权计算可销售产品营销费，最后得出产品单位销售面积营销费。公式：可销售产品营销费=本期营销费/（可销售产品销售面积*差别系数）*（可销售产品销售面积*差别系数） 差别系数=产品预测销售价格/本期产品预测销售均价 产品单位销售面积营销费=可销售产品营销费/可销售产品销售面积