1、填填表表指指引引1、开发与销售计划表应与工程及销售部门共同完成，开发面积应包括配套资产面积，其合计数应与建筑面积相等；2、成本情况表数据取自经济测算表成本部分（已已链链接接），其中资本化利息取自现金流量表，期间费用应联系开发销售计划确定;规划要点与成本部分相同；3、税费说明中应指出可能存在的税费优惠，但新项目经济指标计算中原则上不考虑优惠；4、利润表应注意计算分年投资净利率；5、现金流量表中开发间接费支付不含资本化利息；累计净现金流量最大值应加上相应的资金成本；7、经济指标从其他表取数，无须填列，新项目经济指标考核增加单单位位面面积积净净利利指标和分分年年度度投投资资净净利利率率指标；8、钩稽2、关系表无须填列，表中检查式数值应为“0”。9、建筑产品类型超过三种、开发期超过五年，请自行调整。10、除“填表指引”和“勾稽关系”外，其余各表均应附在可行性研究报告文本之后。11、如果该项目容积率发生变化，则应按新容积率重新测算。各各表表间间勾勾稽稽关关系系检检查查表表项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测建筑面积185945185945可可售售面面积积185945185945185945185945185945多层127910127910127910127910小高层44550445504455044550商业6600660066006600车库0000地下车位683、85688568856885销销售售收收入入636886368863688多层4476944769小高层1470214702商业33003300车库00地下车位918918项项目目总总投投资资519595195951959总地价196041960419604开发成本4911749117期间费用284228422842营业税金及附加合计318431843184 企业所得税282028202820项目利润1138711387税税后后利利润润57255725现金流入6368863688现金流出5660457963净现金流7084资金成本13591359检查式合计检查式备注000000000000004、00000(0)(0)0000 项项目目名名称称：可可行行性性研研究究经经济济指指标标敏感系数：100%项目指标值计算式说明核心指标：1、内部收益率%19.5%使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率%9.0%项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税参考指标：3、单位面积净利308项目净利润/销售面积4、销售毛利率%17.9%项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加5、资金峰值比例22.1%资金峰值/项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值6、地价支付贴现比97.5%各期支付地价现值之和/地价总额贴现率为10%7、各年资金占用回报率第15、年第2年第3年第4年第5年27.23%0.00%核核心心指指标标的的基基本本要要求求（参参考考）：1、内部收益率25%2、销售净利率9%审审核核人人：填填表表人人：钟钟荣荣 各各表表勾勾稽稽关关系系正正确确地地价价及及规规划划要要点点土土地地及及地地价价总占地面积130000建筑用地（净地）121700总建筑面积185945 规划容积率1.397计容积率建筑面积181660不计容积率建筑面积6885地价（万）土地协议中的地价其他相关成本合计1、政府地价及市政配套费19,604019,604 其中：土地出让金18,850.0018,850 土地使用费0.000 市政配套费 (住宅）0.000 市6、政配套费 （公建）0.00政府收益金0.000 应交契税754.00754 其 他02、合作款项03、红线外市政设施费04、拆迁补偿费0合 计19,604.00019,604 单位地价（元/m2）楼面地价（元/m2）按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积1508.001610.851079.161,054地地价价支支付付节节奏奏规规划划要要点点产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例住宅多层127910.00100%127,91074%小高层44550.00100%44,55026%高层0.00100%00%0.0000%00%小计0172,460172,460107、0%公建商业网点0.26,600.00100%6,600地上车库0.280.00100%0地下车位0.006,885.00100%6,885幼儿园0.12800.00配套用房会所1,000.00物业用房400.00学校0.00幼儿园0.00其它用房0.12400.00合计0.72188,545.00185,945绿化率%40%建筑密度%22.80%可售建筑面积179,060说明按可售建筑面积1054.29平均每户面积总户数1061,204904951,6991006630045153成成本本估估算算汇汇总总表表（本本表表从从成成本本部部分分取取数数）敏感系数：100%序号成本项目总成本（万元）8、可售面积单位成本（元/平米）合计多层小高层商业地下车位平均多层建筑面积185945.00127910.0044550.006600.006885.00*可售面积179060.00127910.0044550.006600.006885.00*一一土土地地获获得得价价款款19604.0014003.954877.46722.590.001094.831094.831政府地价及相关费用19604.0014003.954877.46722.590.001094.831094.832合作款项0.000.000.000.000.000.000.003红线外市政设施0.000.000.000.000.009、0.000.004拆迁补偿费0.000.000.000.000.000.000.00二二开开发发前前期期准准备备费费3664.492520.77877.96130.07135.69204.65197.071勘察设计费678.70466.87162.6124.0925.1337.9036.502报批报建增容费2824.291942.80676.66100.25104.58157.73151.893三通一平费108.7574.8126.063.864.036.075.854临时设施费52.7536.2912.641.871.952.952.84三三主主体体建建筑筑工工程程费费15673.8610210、40.473562.53601.551269.30875.34800.601基础工程804.58575.60169.2929.7030.0044.9345.002结构及粗装修工程13190.918442.063073.95435.601239.30736.68660.003门窗工程897.02591.78205.12100.120.0050.1046.274公共部位装修781.34631.03114.1736.140.0043.6449.335室内装修0.000.000.000.000.000.000.00四四主主体体安安装装工工程程费费2620.731458.17927.8766.0016811、.68146.36114.001室内水暖气电管线设备2090.571458.17507.8766.0058.52116.75114.002室内设备及安装费530.160.00420.000.00110.1629.610.003室内智能化系统费0.000.000.000.000.000.000.00五五社社区区管管网网工工程程费费4117.142930.631020.71151.2214.59229.93229.121室外给排水系统555.13386.13134.4919.9214.5931.0030.192室外采暖系统1342.95959.33334.1349.500.0075.0075.0012、3室外燃气系统567.73405.55141.2520.930.0031.7131.714室外高低压系统1472.271051.71366.3054.270.0082.2282.225室外消防系统0.000.000.000.000.000.000.006室外智能化系统179.06127.9144.556.600.0010.0010.007其他0.000.000.000.000.000.000.00六六园园林林环环境境费费1285.97918.62319.9547.400.0071.8271.821环境设计费71.6251.1617.822.640.004.004.002绿化建设费325.77213、32.7181.0512.010.0018.1918.193建筑小品67.1547.9716.712.480.003.753.754道路广场建造费635.66454.08158.1523.430.0035.5035.505围墙建造费84.5860.4221.043.120.004.724.726室外照明47.4733.9111.811.750.002.652.657室外零星工程53.7238.3713.371.980.003.003.008其他0.000.000.000.000.000.000.0090.000.00七七配配套套设设施施费费508.60363.32126.5418.750.0014、28.4028.401会所300.00214.3074.6411.060.0016.7516.752幼儿园88.0062.8621.893.240.004.914.913学校0.000.000.000.000.000.000.004游泳池0.000.000.000.000.000.000.005球场30.0021.437.461.110.001.681.686 地下室0.000.000.000.000.000.000.007其他90.6064.7222.543.340.005.065.06八八开开发发间间接接费费1642.091165.52405.9460.1410.5091.7191.12115、工程管理费192.09132.1446.026.827.1110.7310.332资本化利息1358.53970.45338.0050.070.0075.8775.873营销费用 0.000.000.000.000.000.000.004物业完善费0.000.000.000.000.000.000.005不可预见费91.4762.9221.923.253.395.114.92开开发发成成本本49116.8833601.4512118.971797.711598.762743.042626.96九九期期间间费费用用2841.691954.78680.83100.86105.22158.7015216、.821管理费用1250.00859.86299.4844.3746.2869.8167.222销售费用1591.691094.91381.3556.5058.9488.8985.603财务费用0.000.000.000.000.000.000.00项项目目总总投投资资51958.5835556.2312799.801898.581703.972901.742779.781556.51小高层商业地下车位*1094.831094.830.001094.831094.830.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00197.07197.07197.0736.50317、6.5036.50151.89151.89151.895.855.855.852.842.842.84799.67911.451843.5738.0045.0043.57690.00660.001800.0046.04151.690.0025.6354.750.000.000.000.00208.28100.00245.00114.00100.0085.0094.280.00160.000.000.000.00229.12229.1221.1930.1930.1921.1975.0075.000.0031.7131.710.0082.2282.220.000.000.000.0010.001018、.000.000.000.000.0071.8271.820.004.004.000.0018.1918.190.003.753.750.0035.5035.500.004.724.720.002.652.650.003.003.000.000.000.000.000.000.000.0028.4028.400.0016.7516.750.004.914.910.000.000.000.000.000.000.001.681.680.000.000.000.005.065.060.0091.1291.1215.2510.3310.3310.3375.8775.870.000.000.000.019、00.000.000.004.924.924.922720.312723.812322.08152.82152.82152.8267.2267.2267.2285.6085.6085.600.000.000.002873.132876.632474.91可售面积单位成本（元/平米）开开发发销销售售计计划划敏感系数：100%项项目目2003年2004年2005年2006年合合计计一一、开开发发计计划划（m2m2）一期/区40,07040,070二期/区100,230100,230三期/区45,64545,645竣竣工工面面积积小小计计87,68098,265185,945二二、销销售售面面积积（20、m2m2）多层80000.0047910.00127,910小高层32000.0012550.0044,550商业4000.002600.006,6000.035地下车位2250.004635.006,885小小计计-84,00084,76017,185185,945三三、销销售售单单价价（元元/m2/m2）多层3500.003500.003500.003,500小高层3300.003300.003300.003,300商业5000.005000.005000.005,0002,633地下车位1333.331333.331333.331,333销售均价3,5713,4132,7703,425四21、四、销销售售额额（万万）多层-28,00016,769-44,769小高层-10,5604,14214,702商业-2,0001,300-3,300地下车位-300618918小小计计-30,00028,9294,76063,688税税费费说说明明 单位：万元1、地地价价票票据据合合法法性性情情况况 合同中关于票据之规定情况：2 2、预预计计税税费费情情况况税税率率%计计税税依依据据或或应应税税所所得得预预计计税税额额计计算算说说明明 营业税5%营业收入3,184营业收入*5%其中：售楼营业税5%营业收入3,184营业收入*5%合作建房营业税 城建税0%营业税额-合资企业免 教育费附加0%营业22、税额-合资企业免营营业业税税金金及及附附加加5.00%3,184 地方教育发展费%营业税额营业税额*%副食品价格基金 河道维护费%营业税额合资企业免 土地增值税%土地增值额土地增值税按销售回款0.5%预缴，项目结束后汇算清缴 印花税建筑承包合同、购销合同合同金额*契税4%成交价754出让地价*4%企企业业所所得得税税33%应纳税所得额2,820应纳税所得额*33%3、项项目目税税收收优优惠惠政政策策情情况况 1、所得税 2、营业税 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。综合营业税税负为现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率敏感系数：1023、0%金额单位：万元面积单位：平方米项项目目2003年2004年2005年2006年2007年2008年合合计计一一、现现金金流流入入销售面积（m2）-84,00084,76017,185-185,945销售额-30,00028,9294,760-63,688回款额-24,00029,14310,545-63,688小小计计-24,00029,14310,545-63,688现金流入现值NPV53,826二二、现现金金流流出出 1、付地价款14,1385,467019,604 2、付工程款1,04810,51813,5032,801-27,871 3、开发间接费57999928284 4、期间费24、用6481,074995125-2,842项目投资合计15,89017,15814,5972,955-50,600 5、营业税及附加-1,3201,603262-3,184 6、所得税1,1201,293407-2,820小小计计15,89019,59817,4933,623-56,604现金流出现值NPV50,886三三、净净现现金金流流量量-15,8904,40211,6506,922-7,084四四、累累计计净净流流量量-15,890-11,4881627,0847,0847,084五五、平平均均资资金金占占用用7,94513,6892,872*六六、资资金金成成本本440759159-25、1,359七七、资资金金计计划划1、资金期初余额6703131,8035,7255,72514,236 2、筹资计划17,000-4,000-10,000-3,000-来源17,00017,000归还4,00010,0003,00017,0003、资金期末余额6703131,8035,7255,7255,725 八八、内内部部收收益益率率IRR19.53%九九、资资金金峰峰值值比比例例22%十十、地地价价支支付付贴贴现现比比97%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和26、/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；利利润润测测算算表表敏感系数：100%金额单位：万元27、项项 目目合合计计利利润润体体现现说说明明2003年2004年2005年2006年结结算算面面积积185,945067,20079,81738,928多层127,91064,00049,53714,373小高层44,550025,60018,950商业6,6003,2002,880520地下车位6,88501,8005,085营营业业收收入入63688024,00027,46612,222多层44,76922400173385031小高层14,702084486254商业3,30016001440260地下车位9180240678 营业税及附加3184012001373611 销售成本49,128、17017,68421,18010,253多层3360116,812.5513,013.173,775.73小高层121190.006,963.995,154.98商业1798871.62784.46141.64车库00.000.000.00地下车位15990.00417.981,180.78项项目目利利润润113870511649131358期期间间费费用用28426481074995125 其中：管理费用1250250438438125 销售费用15923986375570 财务费用0 税前利润8545(648)404239181233所得税（33%）282011201293407税税后后29、利利润润5725(648)29222625826单位毛利(元/m2)612761616349项目利润/结算面积单单位位净净利利(元元/m2)/m2)308435329212税后利润/结算面积销售毛利率%17.9%21.3%17.9%11.1%项目利润/销售收入100%销售净利率%9.0%12.2%9.6%6.8%项目净利润/销售收入100%各各年年资资金金占占用用回回报报率率%27.2%=-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息）100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大敏敏感感因因素素的的影影响响金额单位：万元面积单位：平方米一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数30、（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)3,4253,2543,0833,5963,768 营业收入6368860,50457,31966,87270,057 项目利润11387836253361441217437 税后利润57253698167177529779 单位净利30819990417526 销售毛利率%17.88%13.82%9.31%21.55%24.89%销售净利率%8.99%6.11%2.92%11.59%13.96%敏敏感感系系数数（净净利利率率）1.006.406.765.795.53二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成31、本敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位开发成本(元/m2)2,7432,6062,4692,8803,017 开发总成本49,11746,66144,20551,57354,029 项目利润11,38713,84316,2988,9316,475 税后利润5,7257371901640802434 单位净利308396485219131 销售毛利率%17.88%21.73%25.59%14.02%10.17%销售净利率%8.99%11.57%14.16%6.41%3.82%敏敏感感系系数数（净净利利率率）1.005.755.755.755.75 说明：该表敏感系32、数为100%时，指基于可行性报告测算的指标。该表自动计算。总建筑面积185945比例多层小高层高层一期建筑面积4007022%一期334700二期建筑面积4761026%二期3870089100三期建筑面积5262028%三期4668059400四期建筑面积4564525%四期9060297000合计127910445500一期成本项目2003年2004年2005年2006年2007年合计土地获得价款0.00开发前期准备费789.670.000.000.000.00789.67主体建筑工程费164.062,788.99328.120.000.003,281.16主体安装工程费0.00358.033、589.510.000.00447.56社区管网工程费0.00734.46183.610.000.00918.07园区环境费0.00230.2257.550.000.00287.77配套设施费0.00113.820.000.000.00113.82合计953.734,225.52658.800.000.005,838.05二期成本项目2003年2004年2005年2006年2007年合计土地获得价款0.00开发前期准备费93.83844.440.000.000.00938.27主体建筑工程费0.002,667.581,143.250.000.003,810.83主体安装工程费0.00438.734、3188.030.000.00626.75社区管网工程费0.00327.25763.580.000.001,090.82园区环境费0.00102.58239.350.000.00341.92配套设施费0.00135.230.000.000.00135.23合计93.834,515.802,334.200.000.006,943.83三期成本项目2003年2004年2005年2006年2007年合计土地获得价款0.00开发前期准备费0.001,037.000.000.000.001,037.00主体建筑工程费0.00210.613,580.37421.220.004,212.20主体安装工程费035、.000.00524.69131.170.00655.87社区管网工程费0.000.00964.49241.120.001,205.61园区环境费0.000.00302.3275.580.00377.91配套设施费0.00149.460.000.000.00149.46合计0.001,397.085,371.88869.100.007,638.05四期成本项目2003年2004年2005年2006年2007年合计土地获得价款0.00开发前期准备费0.00269.86629.680.000.00899.54主体建筑工程费0.000.003,058.761,310.900.004,369.66主体36、安装工程费0.000.00623.38267.160.00890.55社区管网工程费0.000.00631.85270.790.00902.64园区环境费0.000.00194.8683.510.00278.37配套设施费0.00110.090.000.000.00110.09合计0.00379.965,138.531,932.370.007,450.86总合计1,047.56 10,518.3613,503.412,801.460.0027,870.79勾稽关系278710.00土地获得价款开发前期准备费3664.493,664.490.00主体建筑工程费 15673.8615,673.8637、0.00主体安装工程费 2620.7262,620.730.00社区管网工程费 4117.1444,117.140.00园区环境费1285.971,285.970.00配套设施费508.6032508.600.00商业车库地下车位合计备注660040070 2003年10月开工47610 2004年4月开工052620 2004年9月开工688545645 2005年4月开工66000688518594521%25%27%27%土地增值税计算表项 目金 额土地获得价款19,604.00开发成本29,512.88允许扣除管理费（5%）2,455.84允许加计20%扣除9,823.38允许扣除的税38、金3,534.68销售收入63,688.00允许扣除数64,930.79土地增值额-1,242.79土地增值率-1.91%土地增值税税率0.00%应交土地增值税0.00项项 目目投投资资总总额额（万万元元）单单位位成成本本（元元/m2）土地获得价款19,604.001,094.83开发前期准备费3,664.49204.65主体建筑工程费15,673.86875.34主体安装工程费2,620.73146.36社区管网工程费4,117.14229.93园林环境费1,285.9771.82配套设施费508.6028.40开发间接费1,642.0991.71直直接接建建造造成成本本小小计计49,11639、.882,743.04管理费用1,250.0069.81销售费用1,591.6988.89财务费用项项目目总总投投资资2,901.7451,958.58经济指标单位数据(元/m2)项目总金额（万元）销售收入3,425.1063,688.00直接成本2,641.4749,116.88总投资2,901.7451,958.58毛利率17.88%17.88%税前利润459.558,545.02税后利润307.905,725.17销售净利率8.99%8.99%内部投资收益率19.53%19.53%经经济济指指标标2003年年2004年年2005年年2006年年合合计计结算面积（m2）67,200.0079,817.0038,928.00185,945.00单位利润(元/m2)434.78328.92212.18307.90净利润（万元）-647.92 2,921.732,625.37825.995,725.17