1、产品达人修炼手册Product Skill Manual解题：产品分析，产品建议，产品溢价三个纬度在项目任何一个时期都同时存在，并互为因果易居湖北区域旨在建立通用的产品评估及营销系统，并自主开发工具包，以飧读者纬度1产品解析1外部价值2内部价值工具包50子项核心价值序列风向及采光客观评测目录TABLE OF CONTENTTABLE OF CONTENT审谋胜纬度2产品建议1CVA法则2阶段建议工具包一级土地开发核算表风向及采光客观评价纬度3价值提升模型工具包竞品调研表竞品经济配套一览表竞品核心卖点分析纬度一 产 品 解 析 抓住卖点，一招致命秘诀一分析外部环境，借势打力秘诀二分析内部优势，一2、举击破Part1审/产品解析外部价值市场口碑品牌价值品牌背景项目业绩区域价值历史发展经济发展城市地位区域对标地段价值商圈价值外部环境教育资源医疗配套交通价值成熟区域未成熟区域规划炒作价值放大Part1审/产品解析市场口碑品牌价值品牌背景区域价值历史发展经济发展城市地位区域对标地段价值商业资源外部环境教育资源医疗配套交通价值成熟区域未成熟区域文化挖掘全国GDP功能定位对标区域发展速度城市GDP投资战略发展憧憬发展规划投资力度企业规模商业规划自然环境教育资质医疗资质主干道路消费档次人文环境教育规模医疗规模规划交通人群流量特殊价值轨道交通规划炒作价值放大发展优势客户痛点配套整合价值放大规划用地营销包3、装市场认知企业历史客户人流企业愿景开发规模代表作品外部价值模型引擎助推器至高点工具包一五十序列表，十纬雷达图【解读项目的核心DNA】0204060区位交通配套规模建筑景观户型细节企业项目项目A项目B项目C一目了然的核心价值体系市场竞争力Part1审/产品解析Part1工具包一示例十个维度，五十个子项，建立全方位的产品评估体系Part1工具包一示例十纬雷达图，通过价值投影面积精准确定产品价值突破点内部价值控规指标日照系数地块形状建筑类型规划布局园林配套户型配比物业服务物业服务控规指标规划用地面积总建筑面积容积率建筑密度日照系数地块形状建筑类型规划布局园林配套户型配比内部价值模型绿地率建筑高度车位4、比景观风格软景选型户型配比户型结构历史项目物业公司资质服务内容CPU工具包二风向频次玫瑰图，采光计算器【找出最具支撑的价值点】第三方观点的全能评估模型核心评测：通风，采光纬度1产品解析1外部价值2内部价值工具包50子项核心价值序列风向及采光客观评测目录TABLE OF CONTENTTABLE OF CONTENT审谋胜纬度2产品建议1CVA法则2阶段建议工具包一级土地开发核算表风向及采光客观评价纬度3价值提升模型工具包竞品调研表竞品经济配套一览表竞品核心卖点分析纬度二 产 品 建 议 精准定位，事半功倍秘诀强化自身，赢在起跑线上，多维度对对手造成杀伤力。Part1谋/产品建议前期拿地阶段项目5、定位阶段营销执行阶段做什么产品？如何优化产品？营销诊断改造产品Part2谋/产品建议/产品阶段前期阶段规划布局功能定位物业形态空间布局【做什么产品】户型配比户型面积户型配比户型结构户型价值建筑形象建筑风格建筑材质园林风格园林风格景观设计要点展示建议配套标准会所功能配套设施装修标准物业管理前期阶段策销阶段溢价阶段工具包三产品开发收益评估表【制定利益最大化产品】通过建立收益评估体系做最接地气的规划定位从甲方思路出发，制定最合理的产品配比6个套表，23个数据模板，全方位掌控项目前期定位、户型配比及市场化收支预估从产品价值兑现程度，来评估产品设置的合理性Part2工具包三示例Part2工具包三示例Pa6、rt2工具包三示例Part2工具包三示例Part2工具包三示例Part2工具包三示例2、物业形态建议规划布局建筑形象园林风格配套标准规划布局分析项目基础指标，根据控规指标导向、市场类别导向、客户需求，利润最大化原则推导出最适合项目物业组合形态。3、空间布局建议分析项目地块形状、地势等，根据土地价值最大化、资源最大化、控规与收益平衡、观景与地标性、以人为本舒适性、阶梯型升值职能等原则推导出项目最适合的布局。规划布局：地块功能定位；物业形态；空间布局。1、地块功能定位根据各地块土地价值属性、供求关系导向、客户结构导向，得出项目每个地块/整体地块不同区域的功能定位。前期拿地阶段户型配比Part2谋/7、产品建议/产品阶段/前期阶段户型配比：户型面积；户型配比；户型结构；户型价值。1、户型面积建筑平面分析项目定位、市场主力面积及客户需求建议项目主力面积段。2、户型配比根据当地政府规划、市场主力成交结构给出项目户型配比建议。3、户型结构根据客户年龄、家庭结构、生活习惯等需求给出最合理的户型结构建议。最方正的不一定是最好的。4、户型价值增加项目附加值，如全通透、全房赠送、N+1多变结构等。前期拿地阶段户型配比规划布局建筑形象园林风格配套标准Part2谋/产品建议/产品阶段/前期阶段前期阶段策销阶段溢价阶段项目策销阶段开发顺序产品分类推售顺序【如何优化产品】产品优化减少公摊增加赠送改变功能公共部位架8、空层/大堂电梯间公共走道电梯工具包四市场数控表【市场监测及潜力型户型挖掘】从市场角度出发，评估产品竞争力及市场潜力产品预判从日常市场积累到体系的建立监测预判最合理的潜力户型产品市场数控表：9个数据套表，74项核心数据矩阵，建立完善的产品预判体系及量价关系推演Part2工具包四示例Part2工具包四示例Part2工具包四示例Part2工具包四示例Part2工具包四示例前期阶段策销阶段溢价阶段户型优化展示优化体验优化物业优化户型展示装修展示产品园林特殊景观外部体验内部体验现场服务品牌引进溢价阶段纬度1产品解析1外部价值2内部价值工具包50子项核心价值序列风向及采光客观评测目录TABLE OF CO9、NTENTTABLE OF CONTENT审谋胜纬度2产品建议1CVA法则2阶段建议工具包一级土地开发核算表风向及采光客观评价纬度3价值提升模型工具包竞品调研表竞品经济配套一览表竞品核心卖点分析纬度三 产 品 溢 价 产品提亮，量价激增秘诀提亮自身素质，保证量价齐升。Part3胜/产品溢价产品打造配套打造品牌打造现场打造价值提升三大价值提升模型项目定位市场差异客户诉求契合项目定位及增强项目标签属性的价值寻找项目自身区别市场竞品差异化的价值打造客户敏感点及关注精准诉求点的价值项目分析找出项目整体定位物理属性定位推导精神属性标签围绕USP的价值提升项目标签竞品分析对比竞品核心价值本案本案特征差异化10、价值挖掘围绕USP的价值打造差异价值客户调研找出到客户关注点分析客户特征挖掘差异化价值围绕USP的价值精准客户诉求产品打造配套打造品牌打造现场打造价值提升产品怎么溢价项目定位市场差异客户诉求工具包五市场数据工具集合包【深入市场的数据支撑】通过建力收益评估体系做最接地气的规划定位三大工具包竞品调研表竞品经济配套一览表竞品核心卖点分析三大工具包问卷调研客户深访竞品楼盘客户分析案例 产 品 建 议 通过潜力产品预判精准定位溢价阶段户型优化展示优化体验优化物业优化营销执行Part3胜/阶段建议/产品溢价万科金域蓝湾【云邸】，约192传家大宅。为万科在改善类产品较为稀缺的经开区，打造的首屈一指的大平层产11、品，开启了经开豪宅的大平层时代。【云邸】共计供货130套，2014年5月入市。在周边住宅尚处于6字头时，毛坯均价已达到约8500元/。【云邸】为客户提供了充分的定制化服务，匹配传家大宅风范。在经开区同等总价的别墅月均去化仅3套的速率下，万科金域蓝湾【云邸】月均去化达到近10套，并最终在2015年年底圆满收官，收官均价突破11000元/，这也正式宣告经开豪宅进入大平层时代！前期阶段策销阶段溢价阶段资源地块后置潜在客户对位规划产品溢价Part3胜/阶段建议/产品溢价实际应用示例：洺悅府Part1价值解析/外部价值区域价值Step2经济发展：全国GDP；城市GDP；投资力度。案例泛悦城：全国GDP排12、名政府投资力度历史发展经济发展城市地位全国GDP排名区域对标区域价值历史发展经济发展城市地位区域对标Part1价值解析/外部价值区域价值Step3城市地位：功能定位、企业规模、投资战略案例泛悦城：功能定位投资战略区域价值项目对标发展憧憬历史发展经济发展城市地位区域对标Part1价值解析/外部价值区域价值Step4区域对标：项目对标；发展憧憬。案例泛悦城南国中心：区域价值商业资源外部环境教育资源医疗配套交通价值Part1价值解析/外部价值地段价值Step2外部环境：自然环境、人文环境、特殊价值案例泛悦城：特殊价值特殊价值成熟地段价值商业价值外部环境教育资源医疗配套交通价值Part1价值解析/外部13、价值地段价值Step3教育资源：教育资质、教育规模案例泛悦城：教育资质成熟地段价值教育规模Part1价值解析/外部价值地段价值Step2抓住价值放大：客户痛点；价值放大；营销包装。案例洺悦府：客户痛点价值放大营销包装区域规划炒作抓住价值放大地段价值不凸显洺悦府项目定位为学院府邸景观融入学院大草坪树种采用学院风的银杏Step2景观设计要点：软景选型，如水景、树种的等；硬景，如景观构筑、硬铺等。案例：洺悦府学院廊道规划布局户型配比建筑形象园林风格配套标准前期拿地阶段Part2产品建议/前期拿地阶段/园林风格开发顺序结构优化公共部位项目定位阶段Part2产品建议/项目定位阶段/开发顺序Step1产品14、分类：明星产品；现金流产品；问题产品；瘦狗产品。案例：洺悦府产品分类Step1定位确定：案例泛悦城：项目定位世界极光谷心艺术科技秀场。项目定位定位确定标签属性价值提升P Partart3 3价值提升价值提升/项目定位项目定位项目定位本案价值Step2标签属性：案例泛悦城：从客户痛点出发，紧扣“文”标签（人文科技艺术）。项目定位定位确定标签属性价值提升物理定位标签强化P Partart3 3价值提升价值提升/项目定位项目定位Step3价值提升：案例泛悦城（人文）：同济、中医院绿色通道，健康先人一步。项目定位定位确定标签属性价值提升医疗（人文）教育（人文）P Partart3 3价值提升价值提升/15、项目定位项目定位绿色认证（科技）智能社区（科技）S Steptep3 3价值提升价值提升：案例：案例泛悦城（科技）泛悦城（科技）：美国leed认证豪宅，科技精装智能生活。项目定位定位确定标签属性价值提升P Partart3 3价值提升价值提升/项目定位项目定位艺术园林（艺术）大师匠心（艺术）S Steptep3 3价值提升价值提升：案例：案例泛悦城（艺术）泛悦城（艺术）：联合多名世界级大师匠心巨作。项目定位定位确定标签属性价值提升P Partart3 3价值提升价值提升/项目定位项目定位S Steptep1 1价值对比价值对比：案例：竞品精装均为入门级，无科技智能化产品，高端市场缺乏标杆。市场16、差异价值对比价值挖掘USP的提升卖点梳理指标对比P Partart3 3价值提升价值提升/项目定位项目定位总结产品价格兑现产品销售兑现报告回顾产品达人修炼手册价值分析外部价值内部价值产品建议产品价值兑现价值提升前期拿地营销执行项目定位从区域、地段、品牌挖掘外部价值，尤其是非成熟片区需吃透规划传递未来价值。从控规指标、户型配比、建筑形象、园林风格、配套标准等挖掘内部价值。从规划布局、户型配比、建筑形象、园林风格、配套标准等方面打造产品组合，树立优良基因。通过项目定位，从开发顺序、产品优化、公共部位等优化产品。通过营销诊断，从户型、展示、体验、物业等方面优化产品。通过项目定位、市场差异、客户诉求三个逻辑线，从产品、配套、物业和现场提亮项目价值。工具包汇总前期阶段策销阶段溢价阶段工具1：五十序列表，十纬雷达图【解读项目的核心DNA】工具2：产品开发收益评估表【制定利益最大化产品】工具4.市场数控表【市场监测及潜力型户型挖掘】工具3.风向频次玫瑰图，采光计算器【找出最具支撑的价值点】工具5.市场数据工具集合包【深入市场的数据支撑】请详细阅读原稿【未压缩版】M i crosoft Excel 工作表M i crosoft Excel 工作表M icrosoft W ord 97-2004 文 档竞品经济技术指标一览表房地产竞品调查表房地产客户调查表ThanksThanks