1、15G006-2 房地产成本战略转型与成本管理跨界协同目录。戚本筐理酬协同潜力及迫切性）目前房地严行业成本筐理面临的压力与标忏企业面对+J.i本筐理跨界协同潜力副忻案例G全成本筐理跨界实躁协同要点）拿地阶段纬实报及总部ie控刀案设计阶段纬实操及总部把握机设及施工阻阶段结实操及总部把控m标阶段纬实报及总部ie控刷工阶段纬实据及总部把握结算及总结阶段结实操及总部把控目录。匾避厦、晶质之协同回标最低价中标问题建议探讨阳何原障价幅竞争充分性展示区建设效率及效果问题。限额设计指标如何落地迫程筐理由作落地技术措施目录。面顷目成本筐理案9U苟办顶目成本筐理恃点叹造、摹墙及机电成本控制案例；原忏企业办公楼指标2、控制去例。最酷界协同能力酬三板斧寰任成本推动成本意识成本策划如何开展有效成本筐理和F准动作应用成本筐理躇界协同潜力及迫切性一、目前房地严行业成本筐理面临的压力与标忏企业面对近三军中国房地严盈利TOPlOI 2012 I 1 中国海外中国海外II 中国海外2 恒大地严恒大地严恒大地严3 万科企业CJ万科企业二Lt!茂地严4 保利地严保利地严保利地严5 合生地严杭州滨江II 万科地严6 三盛宏业三盛宏业三盛宏业7 新城控股1r新城控股11龙光地严8 阳光100卓越置业卓越置业9 旭辉控股旭辉控股丁杭州滨江10 龙光地严龙光地严鑫苑置业上市房企2012.年经营数据分析【利润总额】卅企刻陷。利润居额M3、川FPENH、。叫。25,000】产品NM尸H以ut户、品UHImmUF四尸由向VIhuA、唱山UJNm HO、OAN】严。】FEWU】严。M回叫HO阴HHYMOM】FH由队”啤。20,000 5,000 重15,000 10,000 金额（人民币百万元）卅企均僵前十饲值$0 新碱地产建业地产恒座血地产首创置业首开股份荣军发展佳男也业新潮中宝合主创晨金融街瑞安地产合景泰富越秀饱产融创中国新街界华侨城金地集团招商地产远洋地产富刀地产世茂集团绿域中国雄居乐龙湖地产碧佳园保利地产华润置地恒六地产万科集团中湾地产申海、万这、恒大戚本控制核心竞争力对标给忻,A._ 成本目标1E刀文化控制集团过程筐控严晶4、标设计成本战略招采过准化控制采购程筐理万达强刚性严格（亘筐）高恒大强弱严格（招租筐）高强一申一强田里BEBE，d，d，d申一申一强恒大地严成本控制核心竞争力严晶高度标准化设计成本控制：28万：招标采购迫程控制：派驻事拇斗战瞄采购价幅优势：单价5%罕。恒大地严成本控制核心竞争力之：产晶高度标准化业界高度认可，此乃成本控制有效解决万案，可达成成本、效率、晶质多顶协调平衡！。恒大地严成本控制核心竞争力之二：设计戚本控制集团设立设计成本质量控制中心，涉及结梅、建筑、机电等多个专业、多个总工。真职景及工作效果如下：恒大设计戚本控制职责：本质量的28顶设计万案必硕报集团设计成本质量控制中心审批通过后实施，5、并制定28个后案成本控制；自；各地区公司如对审批通过的设计万案件重大调整，必须重新报设计成本质量控恒大28个审查设计万案：钢筋含量控制指标、基础万案、主体结梅万案、大跨度结何万案及用钢量控制指标、转换层结构万案、转换层平面万案、地下室结梅万案、地下室平面万案、小区坚向设计万案、小区lOkV及以上供配电万案、小区采暖万案、小区永久用7j(万案、小区窒外综合筐网万案、小区排洪万案、公建空调万案、公建热水万案、公建供配电万案、桥梁设计万案、市政道躇万案、新技术新产晶万案、地勘布孔圄及技术要求、智能化万案、园林水处理万案、园林声光电万案、园林地热万案、超前锚万案以及预估造价超过300万元（含300万）6、的扬地地基处理设计万案和预估造价超过100万元（含100万）的结构加固设计万案。恒大设计戚本控制职责二：割超标准则由地区公司总工窒组织优化，优化后仍超标的则由该中心审批后才能避入下环节；事后每月对备案情况进行俭查、评恒大设计戚本控制工作效果：。恒大地严成本控制核心竞争力之三：柑料战略采购价格优势已遥遥领先2009年至2013年，采购单价每年平均降低约5%，总共降低约20%原因？A原因：因严晶标准化带来的柑料采购集约度高，每个区域公司只能选择个晶牌款严晶，如某区域公司卫生间只能选择美标龙头固定某款，如需变更，报集团分筐副总裁审批。A原因二：相料采购规模从09竿的10亿元到13革的67亿元，通过规7、模优势体现戚本优势！。恒大地严成本控制核心竞争力之四：招标采购过程控制对工程类招标采购避行过程控制，例如300万元以上工程招标由集团组织，地区公司招采人员由集团招标采胸中心直接派驻军日筐理。.申海地严成本控制核心竞争力招来筐理严植不给奶醋戚本适配性控制基本刀刃 结构成本撞制：没青多余v 戚本交化深入J人心V。中海地严成本控制核心竞争力之：戚本文化深入人心，自上而下成本控制意识强烈，这是多年沉淀结果！之二：结梅戚本控制总部专门设立建筑结何部负妻结何控制指标制定、成本优化指导、监控执行，拥有超限额标准的则要报该部门给忻、评估把关，通过多个城市与翼对标发现，该公司结构指标控制比较理想。中海地严成本控8、制核心竞争力之三：戚本适配性控制总部出台限额设计指引并严幅执行如：普通1页目外立面用料及档次选择时要求圄严石相用量仅为点缀，不得超过层除超高档次顶目外，不得使用在除造型线条以外大面积采用高级弹性涂料高档1页目大童装饰墙面不直选用百帽，即使选用，石柑用量应控制在20%以内。中海地严成本控制核心竞争力之四：招来筐理严格如：./5000万元以上总包、精装修，2000万元以上物资采购定际需要集团总部、区域共同参加J总包建面5万平米以上、分包超过1000万元不得少于6家J总包建面10万平米以上、分包超过3000万元不得少于8家J总包建面20万平米以上、分包超过5000万元不得少于10家J新引入投标单位数9、量不得超过半，同次招标申标机率不得超过40%。中海地严成本控制核心竞争力之五：是标控制严格拿地后个月下这详细成本目标（含限额指标、合约规划及建造标准），大额合同（如总包）定膏、町，不允许超单顶目标（合约规划），般也不得突破限额指标及建造标准，否则不得定标，需要重新优化后再招标，。万达地严成本控制核心竞争力刚性过程强控：I i I 统固化撞佳但不忻效。万达地严成本控制核心竞争力之：目标戚本刚性如无特别理由超成本目标则城市总奖金直接打七折，成本副总下岗。之二：过程强控J成本控制人员集团总部直线筐理.类标（如总包）由集团组织，不符合制度的二类标、地万标是标由总部审批./30万元以上工程类直接蚕托均需10、报集团审批J单顶10万元设计蛮亘需报集团审批J结算金额注100万元或超细顶目标成本的工程类合同均需四级审核集团审批成本管理跨界协同潜力及迫切性三、成本筐理跨界协同潜力案例剖析跨界协同潜力有多大？钢筋险省95元：m2外立面省115元元：m2建安（设计）28852490（元：m2)省钱但满足各种规范！省钱但没有影响窑户感知！省钱但没有降低整体晶质！如何发挥跨界协同作用？！如何把钱花在刀刃上？！如何有效降低无效成本？！如何创新筐理工真？！第一部分：成本管理跨界协同潜力及迫切性小结目前房地产行业成本管理面临的压力与标杆企业面对成本管理夸界协同潜力剖析第一部分：成本管理跨界协同潜力及迫切性问题一、标杆企11、业核心竞争力共同特点二、标杆企业结构隐性成本控制优势三、您认为贵公司在躇界协同方面做得满意及高待改进的三点分别是什么？第二部分金成本筐理跨界实操协同、拿地阶段线实操及总部把握二、万案设计阶段线实操及总部把握三、切设及施工圄阶段线实操及总部把控四、招标阶段线实操及总部把握五、施工阶段线实操及总部把握六、结算及总结阶段线实操及总部把握线实操：、可研报告要点二、拿地调研要点拿她阶段实操协国三、协议拿地政府沟通要点四、拿地戚本测算总部1e控：、是否满足两率要求二、拿地成本目标审批拿地阶段实操协同一线实操：一、可研报告要点可研报告主要内容第一部分：项目概况1.l项目综述1.2具体位置1.3 出让条件1.12、4合作要点1.5土地四至照片1.6地块周边环境第二部分：土地分析2.1 区域属性2.2 配套设施2.3交通条件2.4景观环境2.5规划设计条件2.6土地开发条件2.7改善空间2.8土地属性分析结论第三部分：市场分析4.1 城市基本指标4.2板块市场量与价3.3板块竞争楼盘3.4板块市场存量与去化3.5市场分析结论第四部分：项目定位4.1总体策略与定位4.2 项目客户定位4.3 项目产品定位4.4 项目价格定位第五部分：规划设计5.1 土地价值分析5.2总平面图5.3 SU模型5.4分期开发图5.5展示区分析5.6产品类型分区图5.7 景观价值分析图5.8 指标汇总表第六部分：投资分析6.1土地13、竞价力的核心6.2项目建安成本6.3工程与销售时间进度6.4经济测算主表6.5现金流分析6.6敏感性分析6.7项目综合分析结论拿她阶段实操协罔线实操：二、拿地调研要点1、配套要求：公建、7_k电窑量2、车位要求：车位比、地面比例、自行车豆、架空或半地下室停车可能3、人防要求：等级要求、面积f旨标、验收标准、异地建设费4、周边工程现状：噪音源、污染源、公墓、高压线、地下筐线、河道整治、山体加固等5、市政接口：7_k（含雨污）电气接驳点、筐径、接口费用拿她阶段实操协罔线实操：三、协议拿地政府沟通要点1、配套要求：公建指标、水电容量、开闭所、环保要求2、车位要求：车值比、地面比例、自行车豆、架空或半14、地下室停车可能3、人防要求：等级要求、面积f旨标、验收标准4、真他：地价返还、大市政配套费、真芭减免四、拿地成本测算拿地阶段实躁协同总部把握：、是否满足两率（成本利润率、IRR)?不同的顶目分类设置不同两率引导，如：顶目分类适用顶目成本净利率IRR 周转型快速开发、快速销售、快速回款利润型规模大、投入久，周转较慢，以实现高售价、高利润为目的严晶含住宅、酒店、写字楼、集中商带持膏物业业等，销售与出租相结合的综合体冥中：销售类出租类战略型创新型严晶、战略性避入新城市、配合集团的严业联动等等拿她阶段实操协国总部；四空：二、拿地阶段成本目标审批主控总目标、一级目标3言囊设计阶段罢操协罔线实操：一、报建15、沟通二、掌握政府规范优化产晶三、限额指标确定与控制四、方案比选五、成本目标编制女总部把控：一、限额指标达标率二、成本目标审批万案设计阶段实操协同线实操：一、报建沟通：如HQHF项目根据当地城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准应设置居委会、社区服务站、青少年老年活动室760m2，通过报建部门与当地房管部门的协调沟通，降低到380m2，相当于增加了380m2的可售面积，增加销售收入在1000万元以上。又如：某项目少建约so个地下地下车位，按要求地车需配建360个车位，实际配建297个，即少建造地下面积约2000平方米，节约800万元。万案设计阶段实操协同线实操：二、充分掌握当地政府规范优化产晶16、原方案：HQHFI页目小高层均为11层，根据当地结建民防工程审批筐理实施细则，10层及以上佳宅者B要按酋层建筑面积配置人防，9层及以下旦基础埋深小于3米的仅按地上总建筑面积的2%配建人防即可。优化：将11层的小高层改为9层军口13层，因此减少人防面积约600m2从原设计地下车位共360个，后优化为297个，同时9层产晶也取消了地下室，可以减少地下室面积2000多m2，降低造价约800万元。万案设计阶段实操协同线实操：三、限额设计后标确定及控制：如华东中挡住宅（顶目平均售价定位为120%（含100%）的项目，且销售单万50%)指标招商申海万科建议植地比窗地比地下重平均辜位面积（m2)标准层高（m17、)地下重层高（m)线实操：四、方案比选4I 3言囊设计阶段罢操协罔结实操：五、准确编制成本目标关键五要素（续）：含量分解、量价分离结构含量指标（含量建面）钢筋：KG/m2：全：m3/m2模板：m2/m2建筑含量指标（含量建面）砌体（m3/m2)墙面砂浆抹灰（m2/m2)墙面撞钢丝网（m2/m2)，挂水泥腻子（m2/m2)措施含量指标（含量建面）综合脚手架（m2/m2)里脚手架（m2/m2)垂直运输费（m2/m2)+I临时设施费（m2/m2)工程水电费（m2/m2)3吉囊设计阶段实操协圄总部1e控：一、成本目标审批 1、除产晶方案发生重大变化外，原则上应控制在拿地阶段总目标内非2、如突破拿地阶段18、目标且利润率降低者，则报更高一级审批机构审批3言囊设计阶段罢操协罔总部；四空：二、盈利测算成本分摊原则土地费用（室外工程同）：分期开发的，各期之间的地价按各期计划占地面积分摊同一期中不同类型产晶各自独立占地的，按建筑基底面积分j难；不同类型产晶共同占地的，按不同类型产昂可售面积分摊，冥中销售类商业分摊系数为2，佳宅（含酒店式公寓）分j难系数为1除计窑的地下室商业外，真余地下室不分j难地价萄产权且持高的商务中心（会所）不分随地价3吉囊设计阶段实操协圄续mm棚分本成算mm控利白至把盈蚓剧团、陈总二暨1、整体地下室内无计窑商业或车位无产权的，整体地下室成本计入配套，接地上可售面积进行分摊2、整体地下19、室内高计窑商业的，计窑商业对应的成本按建筑面积分摊并单独列I页，剩余部分地下室成本计入当期配套，按地上可售面积进行分j难3、车位高产权且销售的，真对应的成本按15-30m2个，且车位成本三车豆销售收入女60%计算并单独列I页，剩余部分地下室成本计入当期配套，接地上可售面积进行分摊3言囊设计阶段罢操协罔总部；四空：二、盈利测算成本分摊原则（续）小区配套：会所没高产权的，真成本计入配套，按可售面积进行分摊会所萄产权的，真成本单独列I页真余女日学校、物业用房等按可售面积分j难扩相及施工圄设计阶段实操协罔线实操：一、刚性限额设计后标确定与控制六二、装饰性限额设计指标确定与控制三、结构、机电、建筑构造优20、化四、施工图阶段执行目标总部；四空：一、墓础及结构方案、刚性指标把关扩初及施工图设计阶段实操协同线实操：一、刚性限额俨计后标确定及控制：如华东六度抗震设防，基本凤压0.55kg/m2，；苟地类别E或IV地下、住宅指标含量招商中海华润万科万达18层地上标准层钢筋18层地上标准层险大地下室钢筋（层人防）大地下室险（层人防）大地下室钢筋（层非人防）大地下室险（层非人防）60米培楼地下窒钢筋（层非人防）60米培楼地下窒栓（层非人防）建议扩切及施工圄设计阶段实操协罔线实操：一、刚性限额俨计后标确定及控制：如华东六度抗震设防，基本凤压0.55kg/m2，；苟地类别E或IV办公商业酒店指标含量招商主龙万这建21、议100m办公培楼（层高3.6）钢筋100m办公培楼（层高3.6）险四层独立商业（层高5.0）钢筋四层独立商业（层高5.0）险18层酒店（层高3.6）钢筋18层酒店（层高3.6）险扩栩屁施工圄设计阶段实操协国一线实操：风荷载扩妇及施工圄设计阶段实操协罔线实操：地震烈度对地上单体钢筋栓含量影响：钢筋含量：七度比六度增加约一%，八度比六度增加约一%险含量：t度比六度增加约一%，八度比六度增加约一%扩初a施工圄设计阶段实躁协同线实操：场地土类别对地上单体钢筋E全含量影响：遭60米以下的：三类比二类增加一%，四类比二类增加一%e 60米以上的：三类比二类增加一%，四类比二类增加一%扩初a施工圄设计阶段22、实躁协同线实操：凤荷载对地上单体钢筋E全含量影响：基本风压每增加O.lkg/m2，钢筋增加（)kg/m2，栓增加（）m3/m2 扩妇及施工圄设计阶段实操协罔线实操：结构性含量一般规律：地下室：人防比普通钢筋高（)KG/m2，栓高（)m3/m2；一层比二层钢筋高（)KG/m2，险高（)m3/m2 唱，大柱网（8.lM）比小桂网（5.SM）钢筋高（)KG/m2，险低（）m3/m2 抗震每增加一个等级，钢筋高约（)KG/m2，脸变化不大一个转换层相当于3-5个标准层成本扩栩屁施工圄设计阶段实操协国线实操：钢筋、险使用建议：钢筋：6-8MM箍筋采用一级钢，lOMM箍筋采用二级钢，12MM以上钢筋采用三23、级钢：全：梁板可采用中低标号（C20C25，如受力较大（30），墙柱采用高标号扩妇及施工圄设计阶段实操协罔线实操：二、装饰性限额设计指标确定及控制：如中档住宅指标招商中海建议地上建筑面积外墙成本分摊地上建筑面积门窗成本分摊大童装修单万电梯厅装修单万景观实物单万扩栩屁施工圄设计阶段实操协国线实操：设计阶段成本控制技术措施特别关注点：地勘密度及过程质量土石万综合平衡及地下窒顶板覆土墓抗支护带设计万案施工招标基础多万案测算比选地下室草位利用率：柱网、设备房上部结相及体型机电容量、晶牌、筐璧厚及筐线走向扩初a施工圄设计阶段实躁协同线实操：三、结构、机电、建筑构造优化线实操：四、施工图阶段执行目标进一步24、细化、更精准，是内控目标扩初a施工圄设计阶段实躁协同总部把握：设置结构优化部门对基础、结何方案进行审核把关；设置刚性限额指标（如钢筋栓含量；旨标、停车效率等）超限审批机制，对超过刚性限额设计指标的需严恪审核批准后才能进入下一程序【中海地产结构指标控制在同行是优秀的，该公司总部结构优化部发挥了重大作用】【国大地产设计成本质量控制中心事前制定钢筋限额设计参考指标标准、控制指引；事中对项目初设之前28个方案从经济和质量角度审核，如超标准则由地区公司总工室组织优化，优化后仍超标的则由该中心审批后才能进入下一环节】【万科地产七大开工指标：标准层钢筋含量、标准层E全含量、窗地比、地下车库层高、地下车位平均25、面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例，是成本执行最严格的一个指标类，如不能达标需要报集团技术专家组审批，通过该七大揭标控制效果明显】线实操：一、台约规划担惊阶段实操协国二、定额模式下招标方式确定三、非定额模式下招标方式确定四、工程量清单准确性控制要点六五、投标限价编制要点六、标前辅导要点t、回标分析要点六八、无效标或废标要点总部把握：一、台约规划把控及解锁要点二、标准文本及模板三、常规评标原则的把控四、招标异常事项把控结实操、合约规划A合约规划作用顶目成本目标确定后，对开发期内所实施的内容避行整体的合同分类规划，并对每个合同进行合作范围的划分，将成本目标金额逐级分解至每个合同，实现在成本目标范围26、内对每个合同的成本控制。A合约规划的控制要点女及时性（成本目标发布后）、准确性、相关部门充分讨论女在级成本科目内调整需重新审批，并限制调整次数女级成本科目间原则上不得迦行挪用女对于存在分标段及特殊合约，允许个合约规划对应多个合约女对于总包等跨成本科目合同，允许个合约对应多个合约规划一线实操：合约规划A合约规划界面划分1、不同合约规划允许合并发包，如将基础、土万等工程肢入总承包工程内，但应将不同分部分开报价，并按不同分部报价分拆至捆应的合约规划申2、筐桩的截桩由桩基施工单位完成，而凿桩头则由总承包单位完成；灌注桩截植和桩头凿除由施工总承包单位负寰。3、属于珑司招标的重外（红线内，建筑韧投影之外的27、）筐线包括排水、缩水、申水和绿化用水筐道放入重外总平工程内；聋断的按当地规定。4、童外浦防筐网及j肖火撞系统放入；自防工程内。A合约规划界面划分（续）5、童外筐网与总包交接面总包单位负贡将排水筐接入重外第个检查并或排水沟（不含该检查并:e!排水沟）；缩水筐线由总包单位接到建筑外墙皮1.Sm，以后由总平单位施工。6、军内精装修工程，地面水泥砂浆拢平由施工总承包单位施工，植面及夫棚的水泥砂浆抹灰由总包完成；在招标文件申明确总包单位搜精装的标准来施工7、塞外工程总包单位负责土万回填至总平设计标高300mm处（不含微地形）,300mm的种植土由总平单位负寰。8、铝合盒门窗塞缝由总包单位负贡按国纸要求预28、留门窗洞口，以及主体防雷接地相门窗收口、淋水试验等。门窗单位负素所承包工程相关的防火、防雷、塞缝、防水涂膜工作。招标阶段实操协同线实操：二、定额模式下招标方式确定：总、价包干费率招标模拟清单招标招标阶段实躁协同线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）费率招标的定义：在方案设计阶段以定额下浮方式确定计价方式费率招标的优劣势分析：优势：快（可提前进场约3个月）劣势：总价确定争议多、时间长也活口多、不可控风险大担惊阶段实操协国线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）费率招标风险：边出图边施工，图纸版本及承包界面混乱带部分子目套取定额部分需市场询价的材料窑易产生争议因方案尚未确定，措施费的计取争议大司29、总价确定核对时间长，不利于动态成本控制招憬阶段实操协罔线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）费率招标控制建议：，管理好图纸版本及承包界面统一子目列I页，由两家咨询公司进行计量并核对对容易产生争议的子顶事先确定定额子目套取原则；部分需市场询价的子目单价包干措施费总价包干，并确定变更计价方式主要材料设备甲供，报价中确定损耗系数招标阶段实操协同线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）费率招标适用建议展示区及特殊紧急项目招憬阶段实操协罔线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）模拟清单招标的定义：施工图尚未完成时模拟类似项目且暂定工程量的招标方式模拟清单招标的优劣势（问？）：模拟清单招标风险（问？）：30、招标阶段实操协同线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）模拟清单招标控制要点（探讨）：担惊阶段实操协国一线实操：二、定额模式下招标方式确定（续）模拟清单招标适用建议展示区、首期招标阶段实操协同线实操：三、非定额模式下招标方式确定非定额模式下（港式清单）招标方式优缺点优点：el、与实际构造作法、消耗及市场水平接近a2、统一计价模式，便于项目单价水平的比较控制83、剔除消耗量影晌报价偏离度控制及分析a4、便于单价细化及指标积累缺点：1、新单价确定争议较大招标阶段实操协同线实操：四、工程量清单准确性控制担惊阶段实操协国线实操：四、工程量清单准确性控制核心：遭4.1造价咨询公司的管理a4.2复审机制建31、立4.1造价咨询公司管理引入1、考察、量化打分，见造价咨询公司考察内容及量化打分细则2、是否高严格质量控制机制3、招标见采购指引，一般采取年度招标、战略合作委托1、全过程见全过程造价咨询服务内容2、部分：如方案测算、发标工程量清单及参考价编制、结算审核4.1造价咨询公司筐理（续）完成时限（一般）1、总包工程量清单及标底：20-30天2、分包工程量清单及标底：10-20天3、建筑方案估算：2-3天4、设计变更及现场签证单估算：1天5、设计变更及现场签证审价：7天6、工程进度款审核：2天7、总包工程采用模拟清单的，施工图下发后3个月内完成工程量核对及合同总价确认4.1造价咨询公司筐理（续）过程及成32、果要求1、过程沟通及复核2、工程量清单误差率3%以内3、可复查性4、不得出现主观差错（多计重计，适用定额、费率、计价办法明显不正确，输入、计算错误等人为误差），否则段相关咨询台同约定处罚5、建造标准、技术指标和经济指标4.1造价咨询公司筐理（续）比平价评价1、发标工程量清单及标底编制咨询服务评价表2、顶目全过程造价咨询各阶段服务评价袤3、造价咨询公司年度综合考评表4.1造价咨询公司管理（续）终止合作1、与投标施工单位串通，影响工作质量2、发现重大错误3、发现真分包、转包的4、不能在规定的时间内完成委托任务的5、沟通不畅，配合不！顷，反馈不及时，服务不到位4.2复审机制建立复审方式微观复审一一统33、一列I页、背对背计算宏观复审一一导吏术含量、经济指标测算4.2复审机制建立（续）总包土建工程：1、对于结构形式相同或相似的建筑，必须选取萄代表性的一幢建筑进行100%工程量复核2、地下室及人防工程应全面审核4.2复审机制建立（续）土建工程：对于没有结构形式捆同或相似的建筑地上部分，建议搜以下要求复核：钢筋工程量混凋i土工程量模报工程量砌体工程量门窗工程量土百万工程量4.2复审机制建立（续）总包安装工程：安装工程工程量的复核要涵盖80%以上的子目，具体要求如下：重要设备可搜户型计算工程量的顶目（灯具J结局J开关插座等）塞内筐道桥架、线缆等4.2复审机制建立（续）复审单位的选择与管理：1、复审咨询34、公司不得与初审咨询公司及施工单位高任何连带关系2、复审专员不定期更换3、复审工作人员原则上不能与施工单位见面，初审及复审成果文件未提交项目成本工程师之前相亘不得沟通4.2复审机制建立（续）复审；而呈：收集复审资料一一移交复审咨询公司并做好交底一一复审咨询公司初步审核一一复审成果提交成本工程师一一成本工程师检查、反馈意见（同时收集初审成果文件检查并反馈）一一安排初、复审对量一一成本工程师协调解决争议并查找主观差错明确双方责任一一复审出具差异对比分析报告并与初审沟通达成一致一一三万达成一致后出具复审报告担惊阶段实操协国线实操：五、投标限价编制作用及要点：1、可以排查竞争不充分或围标情况2、可以排查35、因投标单位选择不当而导致价格偏高情况3、价格水平从松还是从紧？4、如何编制才能更贴近实际？六、标前辅导要点：招标阶段实躁协同线实操：t、回标商务标分析（续）一要点：1、是否存在没萄实质性响应招标要求情况2、报价是否存在重大锚漏等异常情况3、拟中标主要综合单价及经济指标与近期内外部（合标杆同行）招标项目比较分析4、拟中标价格与成本目标、合约规划、限价的比较分析5、拟中标单位不平衡报价情况及修正6、真巴需要通过询标澄清或承诺的问题主要f旨标招标阶段实操协同线实操：t、回标商务标分析（续）总包举例总包回标主要眉标分析，如：苏州、小高层钢筋制安 有梁板砌体砌筑模板接（除主柑(30隘（除主制触面积）（元36、浇筑（）（元综合（元盹）除主制/m3)/m2)）（元/m3)人工费综合（元：m2)措施费除模板外综合（措施费（元：m2)元：m2)招憬阶段实操协罔线实操：八、无效标或废标条款要点a）逾期送达的b）投标函无签章、无法人代表或真授权人签字的c）朱高效提交投标保证金的d）资格证明不齐全的，如营业执照、税务登记证、施工资质证明等e）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假投标嫌疑的。投标人拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明、补正的，或评标委员会根据规定对投标文件的计算错误进行修正后，投标人不接受修正后的投标报价的招憬阶段实操协罔总部；四空：一、台约规划；巴控及解锁要点1、台约规划锁定：项目方案37、阶段成本目标发文后2周内完成万案阶段合约规划的编制，审批归档后即锁定前期设计、建安费用合约规划2、合约规划解锁：仅限于一级科目内的合约规划调整，每期顶目可限定合理调整次数招标阶段实躁协同总部1e控：二、提供标准文本及模板六三、常规评标原则的把控合理最低价法综合评审法担惊阶段实操协国总部；四空：三、常规评标原则的把控（续）经评审的合理最低价评标法适用性：技术较为简单的工程施工类采购创支术简单或者技术规格、性能、制作工艺要求统一的设备、材料类采购计价方式简单、方案及服务要求统一的咨询服务类、设计类、营销推广类采购以上要求技术标合格即可；带样板投标的，女日样板不合格则不开商务标，作废标处理。招标阶段38、实操协同总部把握：三、常规评标原则的把控（续）综合评审评标法适用性：技术复杂或带万案投标的施工类采购，如幕墙、精装修技术复杂或者技术规格、性能、制作工艺要求难以统一的设备、材料、服务、设计、营销推广类采购涉及外观效果、晶质要求较高的，如绿化、精装等招憬阶段实操协罔总部；四空：三、常规评标原则的把控（续）综合评审评标法技术标权重（通常）：设计类、造价咨询、监理类采购，技术标权重不高于70%设备、材料类采购，技术标权重不高于30%;真他类别采胞，技术标权重不高于40%。应先完成技术标评比再开启商务标，出现技术标不合格则不开商务标，作为废标处理担惊阶段实操协国总部把握：四、招标异常事项f巴控1、总包39、及大额分包直接委托及定价原则2、对特殊招标方式：如总包费率、模拟清单招标3、特殊评标原则：如次低价、平均价、不符合规定的综合评审法4、特殊定标：超目标或刚性限额指标、开标后修改评标办法或修改限价（全部超限价）5、单项大额（如200万元以上）奖励、赶工擂施费及合同约定外补偿施工阶段实操协国线实操：一、设计变更、现场签证定义二、设计变更控制要点三、设计变更、现场签证预警、审核要点总部把控：一、动态、成本亮灯及解锁线实操：一、变更签证定义设计变更的定义施工阶段实躁协同1）由于设计院的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或真他变更事项2）由于公司要求改变建设标准、结构功能、使用功能40、增减工程内容，而导致做法变动、材料代换或真他变更事顶3）由于公司要求采用新工艺、新材料或真他技术擂施等，而导致做法变动、材料代换或真他变更事项线实操：施工阶段实操协国一、变更签证定义（续）现场签证的定义1）因设计变更导致己施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号）2）施工过程中出现的来包含在合同中的各种技术擂施处理3）在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及筐线等）变化，导致工程量增减，材料代换或真他变更事I页4）合同规定需实测工程量的工作项目（包店零星签工）二、设计变更控制要点（问）施工阶段实操协同线实操：三、设计变更、现场签证预警、审核把控要点1、注意变更陷阱：因投41、标单位报价失误或偏低原因提出的变更2、注意签证过程：原则上应签事实（尺寸、型号），提供原件，必要时应附现场记录（照片、图形）或计算式；签工必须依据充分，不允许签价格3、注意无效签证：重复签证、后补签证（隐蔽前及时）、技术擂施性签证4、注意妇j咸或无效增加：口头指令不做或少做范围，未按国施工归减内窑，主材跌价调整，错误施工增加的内容5、注意按月审结：及时申报、审核变更价款（特别扫j咸、人员流动）施工阶段实操协同总部把握：一、动态、成本的亮灯及解锁1、项目方案阶段成本目标按公司发文后即锁定，锁定后一级科目超3%以内黄灯预警，超5%为红灯强控线，ERP系统将停止合同签订及付款2、目标解锁：仅为真能在42、ERP系统上继续操作，不作为对真原已下达的方案阶段成本目标评价值的调整，且不免除对真问责结算屁总结阶段实操协国线实操：一、结算要点肯二、单项合同结算分析要点三、竣工结算总结分析报告要点总部；四空：一、大额结算复审二、结算校审责任制建立三、材料调差及合同约定外补偿四、经验教训总结及数据指标入库线实操：一、结算要点结算lit总结阶段实操协罔结算通常会出什么问题？1、工程量计算误差挝、计价公式、费率及单价套用错误或未执行协议原则3、人为失误：链接、小数点4、来接图施工的妇；成5、未按图施工的增加6、协议包含内容的重复计价7、来这条件的各类赶工或奖励8、协议约定外的各类补偿结算R总结阶段实躁协同结算复43、审（或抽查）案例摩号核漏部份主要核掘顶目及内窑1、施工现扬来接圄纸施工到位（局部腻子来刷），影响13.9万；匠、施工现扬实际施工的脸类型与圄纸要求不毁，影响17.3万；合同价3、措施顶目钢筋：合同内包干，又接实际工程量计篝，影响18.8万；4、甲供相部分：来按要求从总包结篝内2日除，影响49.9万；5、窒外红号站：由翼芭分包完成，总包结算内来归除，影响7.7万；1、精装修变更：工程量、单价多计篝，单价有误，影响150万；设计变重、签日、植面、顶棚腻子：来接程摩报领导审批，工程量多计，影响21万；3、幕插预埋件：来执行合同价楠，另行审价，影响13万；证4、土万、支伊拆除：计量计价错误，影响19.44、5万；5、桥架重复计算：来接圄纸施工，影响6万；1、混凝土价差：来执行战瞄协议精楠，补偿材料价差，影响53.7万；合同外补偿匠、规费、税金：来执行战瞄协议精楠，补偿税费，影响223.7万；3、人工费调差：采用价惰信息错误、周期调差葡误，影响21万；4、工程水电费：合同为包干，结算时补偿费用，影响108.7万；合t影响金额（万元）约107.6万约209.5万约407.1万约724.2万结算屁总结阶段实操协国线实操：一、结算要点（模拟清单招标总包为例）1、熟悉协议包干内容（避免重复计价）、结算计价原则；结算依据确认（如原件、签证及时性）、工程量准确性2、注意妇减：取消施工、来接要求施工、降低标准施45、工、另行分包、后改甲供材料3、奖罚（尤真是工期、质量）、合同约定外补偿、主材调差、赶工措施费4、注意不能计增的投入：各种保障性擂施投入、错误施工或返工、未取得认可的变更、投标失误增补5、设计变更只计变化部分而非重新按时结算6、结算计划、分歧争议的处理结算R总结阶段实躁协同线实操：二、单项（总价包干）台同结算分析要点1、对变更进行归类，并分别说明真变更额及真原因2、与合同条款不符主要争议的结算说明3、合同补偿、索赔、反索赔说明4、经济后标对标分析.s、与成本目标对比说明结算及总结阶段实操协同线实操：三、竣工结算总结分析报告要点【一】工程概况【二】建造标准【三】计价依据【囚】结算分析简述1.项目结46、算与成本目标对比分析2.项目结算成本构成分析3.建安成本与真他类似项目比较4.主要实物量经济指标及主要用量指标对比5.合同额与合同结算额差异分析6.项目盈利测算与实际收益对比分析【五】结论与思考结算及总结阶段实操协同总部；四空：一、大额结算复审（或抽查）总、包：费率、模拟清单招标或超合同额3%以上总价包干合同结算分包：超合同额10%且超100万合同结算结算R总结阶段实躁协同总部把握：二、各类奖励、赶工擂施及合同约定外补偿把控如：招标文件中约定的大额奖励（进度、质量、安全文明）招标文件中约定的大额赶工擂施合同未约定的各类补偿（赶工投入、索赔、奖励等）三、经验教训总结入册，数据库后标积累（弄明白：47、为什么要建数据库？哪些数据是高价值的？如何应用这些数据指标？如何维护好数据库？）第二部分金成本筐理踏界实操协同小结、拿地阶段线实操（4）及总部把握（2)二、万案设计阶段线实操（5）及总部把握（3)三、切设及施工圄阶段线实操（4）及总部把握（1)四、招标阶段线实操（7）及总部把握（3)五、施工阶段线实操（4）及总部把握（1)六、结算及总结阶段线实操（3）及总部把握（4)第二部分金成本筐理踏界实操协同问题、协议拿地政府沟通要点（2点）？二、万案设计阶段要把控哪几个重要限额设计指标（2个）？三、切设及施工图阶段把控哪几个重要限额设计指标（2个）？四、作为设计部、成本部、顶目部、采购部的你将如何协同好48、招标工作？五、现炀签证把控要点（2点）？六、结算要点（3点）？成本、避庭、晶质之协同一、招标最低价申标，特别是一锤子买卖风险共同探讨合理最低价真的合理吗？是否出现低价中标高价结算？。睡在大家最低价中标工期、品质可控吗I心申的语多因惑最低价中标寞前可以规避职业操守问题吗合理有一个明确的衡标准码？已否取得一个准确的成本价？低价申标案例概况：、招标概况：某1页目总建筑面积16万m2，地下车库面坝3万m2（冥中包；：!92.5万平米的人防地下室）。包括9栋1527层的高层住宅、7栋层辅助用房和个人防地下车库组成。总合同工期600日历夫总包招标原则为合理低价中标，中标单位（大型圄企）报价为2.95亿元，49、内部最高限价3.08亿元，中标价低于最高限价4.43%；第二标（民企）报价比最低标高350万元，第三标（民企）报价比最低标高600万元。经分析中标单位土万、钢筋、栓单价偏高于市扬价，而外保温、百帽、涂料、栏忏等单价偏低于市扬价，整体报价偏低。低价申标案例概况：二、施工过程筐理概况申标单位前期准备周期较挺，迫入首批施工阶段，就显示出顶目筐理和投入上的不足，施工万巴非正式的提出申标价太低，在投入的问题亘加凸显出来，工程造度不断滞后。经了解，申标顶目团队巴缴纳亏本凤险保证盒100多万元，1员目亏本后1页目经理三军内不得再任；特别体现在劳务选择及柑料采购上，柑料、劳务避行多轮招标比价，不断压价，周期挺50、，施工质量差。甲万顶目筐理团队绞尽脑汁，采取了多顶筐理措施，f效果并不明显，眼看顶目存在交付凤险，无奈之下，将总包范围内的部分内容（外墙涂料外植否柑柱怦）重新拿出来招标，增加成本约560万元另外，合同约是半高层要达到当地优质结梅，否则拥除10元；m2，总计约450万元，由于本顶目来不及评优，此款1员与追度目标达成挂钩，如期实现迪度目标，则免除罚款，具体避度目标为。再次甲万拟定7300万元的质量、造庭、安全奖励条款，如能完成捆应的目标，将得到额外奖励。低价申标案例概况：三、最终结果峻工备案未能按期完成，交房目标紧张达成，顶目总体晶质和窑户满意庭受到严重影响案例探讨 1.对此案例处理是否得当？哪些51、地万有待改造？2.贵公司是否出现类似情况？你的是怎么规避此类情况出现的？问题表现粉1最低价合理性判断缺乏衡量标准，存在主观性及界定难度非2.可能因为超低价竞争不敢轻易废标而出现产晶质量问题或影响晶质或观感如3.一锤子买卖可能导致竞争不充分或理解偏差而导致价格异常以下先来看看标忏同行作法标杆做法一：施工战略合作1、总包施工战瞄合作万科、万达、仁恒等；价幅不低2、景观绿化施工战略合作万科、合生、仁恒等；3、展示区施工战略合作龙湖、万科等施工凤险可撞，利于始工期；但如何利用规模效应撞制成本值得探讨！标杆做法二：扩标委托及优质优价中海地严规定，因时间紧迫、或扬地布置限制、或标的物类似等原因，且工程规模52、不大于200万元，需要立即是标的工程，经申请审批后采取扩标形式确定承包单位和合同价格，即直接委托同I页目（或分期顶目）在建合作单位，且不得超过原合同单价万科地严施工也执行战略合作，优秀合作伙伴可比般单位高1-2%中标标杆做法三：二轮招标或比价申海地严规定，合同金额超过100万的招标，不得实行”开标即是标”制，必须组织次或多次询标比价后，万可是标，本办法降价效果明显且价幅趋于理性的做法值得我司借鉴，该公司总包在施工圄确定后三周即能是标，不影响工期另外华油、:IE湖地严所有招标也是二轮比价是标的，翼官民言企业更是需要几轮报价议标来是标的提升建议探讨；是开竞争性、降低风险性A建议：首先把好源头关，建53、立供应商客观评价、分级分类管理培养机制。如何客观评价？评价指标尽量窑观；评价尽量利用E联网背对背；合作评价由年终迫程评价与履约结束评价帽结合提升建议探讨；是开竞争性、降低风险性呵如何对供应商分级管理？直接淘汰出局一组织围标、劳务闹事，重大质量问题、不能按期竣工而影响交房等不合格供应商（60分以下）一一年内不得参与公司业务，期满后须重新组织考察认证合格供应商（60-80分）一可正常参与公司招标等各项业务优秀供应商（80分以上）一优先投标且报价高1%以内优先中标但中标价仍为合理低价、免交投标保证金、少交履约保证金战略供应商（连续2年80分以上）一展示区直接委托、优先投标且报价高3%以内优先中标但中54、标价不得高于合理最低价的1%、免交投标保证金、少交履约保证金、提高付款比例每年根据评估情况进行升降级调整提升建议探讨；是开竞争性、降低风险性如何对供应商分类筐理？根据过往经验侧重分类别墅、般住宅、公建根据专业精t是分类防水、保温、涂料根据规模大小分类实操型大型国企、中型及小型民营企业为何要分类：组织保障做自己最擅伏的，施工组织有保障成本控制筐理成本分摊最低招标一次性低价中标提升措施探讨A建议二：施工招标时设置优质优价、优先申标机制及台期顶目的扩标蚕托来留住优秀合作伙伴。对军内连续开工的分期顶目总包单位的确定，如上期顶目总包为战瞄供应商，建议经审批后可以以不高于上期中标单价直接蚕托上期在建的合作55、单位因时间紧迫、或扬地布置限制、或标的物类似等原因，且工程规模不大（如展示区单顶不大于200万元工程），需要立即是标的分包工程，可以考虑经审批后直接蚕托战略供应商，且不得超过原合同单价，以减少不必要的招标手续（不影响成本控制效果）、降低合作风险、提丹运营效率招标一次性低价中标提升措施探讨A建议三：设置墓准废标线例如总包工程，可以以限价以内各投标单位平均价下浮10%（行业内平均利润率）为基准线，低于该基准纬废臂、例如绿化工程，可以以限价以内各投标单位平均价下浮25%（行业内平均利润率）为基准线，低于该基准纬废标招标一次性低价中标提升措施探讨A建议四：涉及到感盲晶质类工程采取非合理最低价法涉及类别56、如：精装、景观绿化、外立面门窗摹墙非合理最低价法如：综合评审法、次低价法、最接近限价内投标平均价法招标一次性低价中标提升措施探讨A建议五：建议招标工程采取二轮招标比价，降低成本及合作风险效果将会比较明显招标一次性低价中标提升措施探讨建议六：尽可能建立施工战瞄合作案例：案例回顾（2010)-1、模拟清单；总包、硬景、绿化、铝合金门窗、展示区装修；价差3%内，直接委托任务)-2、偷步1.5月，配合默契，积极性高)-3、模拟与实际差异扯皮（市扬、现扬状况）；主柑设备、非标准化单价确定因难)-4、结算时间t云、难度大、个别出现怠工现象)-5、价幅可能会比招标充分竞争价瞄高建议六：尽可能建立施工战瞄合作57、（续）结合案例提出总包战略合作改造策瞄建议)-1、选择磨合适、E相信任的单位)-2、保持竞争态势，尽量少留活口，否则成本难控)-3、至少需要确定主要单价及措施费才能避扬施工)-4、标准化推迪、规模降本二、如何保障招标竞争充分性回某顶目旋挖桩工程共有三家单位投标，结果如下：A单位：1338万元B单位：1699万元C单位：1893万元限价：1380万元中标价为1338万，次低标比最低标高27.3%，最高标比最低标高41.5%，竞争充分Di?某城市公司建安费用为118804万元，直接蚕托为5604万元，直蚕率4.72%；若搜直蚕比招标价高5%计算则严生无效成本280万元i也回去=.i/!L!二、如何58、保障招标竞争充分性：然段盼我：；贵公司在招标竞争万面是如何保障的？如何确保招标的充分竞争招标竞争条件：供应商资源库的有效筐理是确保充分竞争性的必要条件标忏同行供应商筐理对标菲实各制推荐、存在关系介绍、未必行业内真优势性门槛不高战瞄、合格与不合格满足2N+l，未必罔水平线上合理低价巴建立但评价不够窑观对战瞄总包在投标保证金、优先申标、付款万面菁是优待菲实各制推荐、来必行业内真行业内真成本优势性优势性门槛不高门槛不高优秀、合格与不合格合格与不合格满足2N+l,、二类标须库数量限制：如总包5万申选择平米以上不得少于6家综合评审（技术30%)合理低价已建立但评价不够窑观巴建立但评价不够窑观育待完善菁待59、完善评价为优秀者下王军庭可奖励一无次申标机会如何确保招标的充分竞争制度设计上规避人为因素入围考察时需重点关注翼在行业内是否真备成本优势、提高入库审批门槛，合作后通过履约评价分级、分类建立投标单位资源库，并规定至少60%投标单位来自该库；规定同次招标中际机率不得超过40%;确定投标单位回要关注是否在同水平线上，且对有效投标单位数量避行限制：如申海地严规定：总包5万平米以上、分包超过1000万元不得少于6家；总包10万平米以上、分包超过3000万元不得少于8家，如何确保招标的充分竞争严格控制直接蚕托，确保竞争性设置制度规定：除聋断及特别情况外，工程类10-50万元必须竞价谈判、so万元以上应招标；60、柑料类10-30万元必须竞价谈判、30万元以上应招标。举例：中海地严规定除草断外20万元以上都要招标，20万元以内工程采取简易招标，不允许直接委托；万达地严规定30万元以上的工程类直接委托由总部审批，设置刚性直蚕率（如0.5%）避行控制，超出该比例的直接委托需提高审批门槛。如何确保招标的充分竞争提丹材料集采集中度推避严晶标准化，因严晶标准化带来的材料采购集约度高，集团采购成本优势可以避步挖掘出来。例如：恒大地严2009年至2013年，材料采购规模从2009年的10亿元到2013年的67亿元，材料采购单价每年平均降低约5%，总共降低约20%，这就是严昂标准化及规模效应的充分体现，三、展示区建设效61、率及效果问题.高级、高质完成展示区的意义)-1、提前展示，为开盘蓄窑争分夺秒)-2、晶质展示，充分触动窑户购买欲.目前展示区建设存在的问题及困惑)-1、建设效率与成本控制及筐理流程的博弈2、展示效果与成本控制及招标流程的博弈轧过度抢工、精细化筐理存在不足4、临时展示区如何避免无效成本造成的浪费举例：如果顶目花费680万成本建设的临时展示区使用9个月就要铲除；我司某顶目总建筑面积仅25万M2，临时展示区就花费600万元等。展示区建设效率及效果对标售楼申心基本重新设计，样板房装修标准化II II 抢工情况抢工抢工抢工量快总工期165去105去集团规是土地摘牌后2个月销售申心启用，4个月后样板房启用62、真申售楼申60去15去销售申心设计施工2个月完成心设计周期真申招标、45+60=105夫 45+45=90去 样板房设计施工4个月完成施工周期施工合作模除景观绿化外均为战瞄合作精装及景观集团统把握主体总包战瞄合作，真余墓本招式，战瞄合作，主体总包战标瞄或简单招标评标办法 战瞄议标为主一战瞄议标为主总包战瞄议标，真余综合评标施工避度及影响小影响小，翼申精装、景观影响小晶质影响把撞放果突出对标小结1、售楼申心标准化程度膏待提1、标准化程度较高；21、标准化程度较高；2、主体施开；2、施工战瞄合作对展原区、精装及景观展原晶厦育工总包战瞄对避度提供较大保障避度应晶质（提供较大保障；3、较强保障展刁军区63、戚本筐撞较松t一.展示区建设效率及效果摆开措施探讨A对展示区施工适当放宽招标要求或战瞄合作展示区成本占比并不高，涉及分顶内容较多（如总包、门窗、样板房硬装、软装、景观等），每1页都要招标，确实严重影响建设效率，导致施工周期异常短、过度抢工、施工较为粗糙对展示区施工适当放宽招标要求、节约招标时间，例如单顶200万以内的工程可采取H扩标H形式或允许竞价谈判并不计入亘蚕率评价条件成熟的区域要尽快建立展示区标准化，建立设计、施工单位战瞄合作展示区建设效率及效果提升措施探讨A对展示区涉及感观晶质的分顶（如展示景观，销售中心、样板房装修）改革评标办法、保证展示效果例如：可采取综合评审、次低价或接近限价内平64、均价者申标万式，对展示区精装修及景观工程可探索平米指标及效果包干模式，提开展示效果同时撞制好成本A对临时展示区设置建设标准及规模控制规范第三部分：成本、迪厦、晶质之协同小结。招标最低价中标，特别是一锤子买卖风险及应对措施探讨。如何保障招标竞争充分性。展示区建设效率、效果问题及应对措施第三部分：成本、迪厦、晶质之协同问题如何确保价格竞争的同时，保障产晶晶质，并能留住优秀合作伙伴如何尽可能提升展示区建设效率及展示效果如何更好地开展总包施工战略合作限额设计指标如何落地限额设计指标指引十过程管控动作十落地技术措施景观工程限额限额设计指标的内容外立面用自丁、I 公共部位除以上控制指标外，还应严格控制地下65、室面积、体型系数、配套服务面积、赠送面积比例。一一、装修限额拍即菌 翩翩销酣睡哈r F二飞售中心田德限额L酣费JIll指标jj在Ii暗中心营销费l帮民可租售比率雷能化工程口限量口限价口限量相限价鲁标忏房企限额指标对标招商申海万科设计费、营销费、钢筋险盒标准层钢筋盒量、标设计费、营销费、外立；佳层险盒量、窗地比、量、外门窗用柑及窗地比、指标包禽面门窗、外立面装饰、地下车库层高、地下外立面用栩及培地比、景观、内窑公共部位装饰、电楠、革位平坷面积、地下公共部位装修、样板房及销安阳、精装、室外窒钢筋禽量、砸景面售申心限额积比例给拆程庭很细较细较细执行力庭集团控制不严，事后评价，集团主要通过是标环节集团66、强控的t大开工但有完善过程预控流程避fn立程控制指标，来这标须报批有了限额设计指标，就万事大吉了吗？这些指标如何落地？（一起探讨？）限额设计筐控不力举例顶目名称严晶类型科目限额指标实际指标限额设计管控不力举例（续）XXX三期、四期、五期外立面均采用幕墙结构，外墙成本超出限额指标，后期高层可采用涂料或者首层至三层采用石材，三层以上采用涂料做法，若XXX三期首四层采用石材或者锢板幕墙形式，酋四层以上采用涂料，幕墙按招标价格执行，涂料暂按80元m2考虑，贝uxxx三期地上单方造价约节省312元m2限额设计迫程筐蹬三步三循环法设计委托前限额设计指标的确定设计完成后指标复核，如超标则应优化最终成果确认方67、案设计初步设计施工图设计限额设计过程筐控流程职责主导部门：设计筐理部、成本筐理部参与部门：营销部、顶目部、发展部限额设计过程筐控主导部门职囊：设计筐理部负卖各设计阶段设计成果报批，即发起限额设计指标控制审批表、设计阶段限额成果审批表会签流程，限额设计过程管控流程主导部门职责：成本管理部刊刷根据设计成果复核限额设计指标是否在限额范围内，并及时辰限额设计筐控参与部门职美 唱 明确顶目档次定位（如豪宅、准豪宅、中挡住宅、普通住宅等）、售价。参与确定施工工艺及材料选样。负圭拿地阶段的前期调研工作，发起可行性研究建造标准控制指标表。限额设计过程筐撞程摩初步设计阶段施工国设计阶段 设计部发起限额设设计部发68、起限额设计指设调发起限额设计2计指标控制审批表审标控制审批表审批（必要标控制审批襄审批（必批（必要时组织讨论）。时组织讨论）。时组织讨论）。设计单位提交限额成设计单位提交限额成果指设计单位提交限额成果揭制果指标，成本部复核并标，成本部复核并反馈到设标，戚本部复核并辰馈到反馈到设计部，如超标计部，如超标则应优化。计部，如超标则应优化。则应优化。”设计管理部发起初步设设计筐理部发起施工圄设计筐理部发起方计阶段限额成果指标审批表设计阶段限额成果指标审批！案设计阶段限额成果指审批。表审批。标审批表审批。成本筐理部参与会签成本筐理部参与会签确认成本筐理部参与会签确认确认限额设计落实技术措施指标：可售比（69、可售面积建筑面积）举例：建筑面积总成本单万为10000元：m2，如可售率为80%，则可售面积单万成本为12500元：m2；如可售率为70%，则可售面积单万成本为14285元：m2；可售面租单万成本撞加1785元：m2o控制：1、减少辛值比，同时加大地面停车比率；根据车位模数紧凑布置桂网，控制车位平均面积，合理布置设备用房，减少地下窒面坝；2、严幅控制不可售的会所、筐理用房、设备用房、不可分摊的是廊面积；3、严幅控制露台、不算面积的架空层、假复式、骑楼的面积；4、面积赠送（偷窑积率）的成本熠量是否对利润膏贡献须重点研究；地价不高的刚需楼盘严幅控制赠送面棋。限额设计落实技术措施指标二：墙地比（外墙70、面积地上建筑面坝）举例：某申挡住宅外墙装饰实物量指标为78元：m2外墙面积，如墙地比为1.4，则建筑面积单万为110元：m2；如i亩地比为1.8，则建筑面职单万为141元：m2。而且还会相应撞加防水保温成本，控制：1、平面布局尽量万正，尽量避免凹凸不平的复杂平面布局，外立面尽可能规整万正简洁；2、少做或不做仅有装饰功能的无效梅件，包括外立面线条及屋顶帽架等，选择外立面凤宿时要特别关注；3、严幅控制层高。限额设计落实技术措施指标三：结相指标举例：某顶目地下室优化前钢筋含量为130，险含量为1.1；优化后钢筋含量为82，脸含量为0.7。节约成本（130-82)*4.S+(l.l-0.7)*450=71、396元/m2.控制：1、万案影响结梅含量，万案确定前要介入优化并与万案设计单位沟通；2、施工圄设计前要编制与设计单位沟通输灌结构设计优化统技术措施与配筋原则，设计i立程中动态跟踪落实并多次测算、沟通，而不是等设计成果出来后再测算、沟通、返工；3、设计合同约定限额执行配合奖罚措施，强力推动设计单位全力配合支持，才能达到预期效果，商办顶目成本筐理案例研讨ONE商办顶目成本控制恃点（与住宅比）？如何控制？喃喃喃飞共同探讨飞结构差异性大，结何限额指标难以确定？配置标准差异大，建造标准难以统？机电、幕墙成本控制难度大？商业业态调整、商家要求改造成本难以控制？诀。TWO商办顶目改造、幕t啬及机电成本控制72、案例研讨THREE标忏企业办公楼指标控制案例表1项目档次划分标准档次售价（a)写字楼独立的净利润率 b)T a40,DOOb 25%A 25,OOD 20%B 15,00D 15%C 8,000 12%D a 10%表2写字楼威本指标K值汇总表建筑面积单方指标分项建筑面积单方（元时）相对面积地上建筑面积建筑崖面高度HA B C D H1OOm 3800 3500 3200 2600 100m H150m3900 3600 3300 2700 l 5 Om H 2 0 Om 4100 3800 3500 2900 2 OOm Hi.;300m 4400 4noo 3800 3200 指标分项建筑73、面积单方（元Im调整说明：L C标售价 I 0,000元m项目在上述成本指标K值基础上调低21!1!元旷。2，成本指标K值按地震烈度七度考虑，六度地区在上述成本指标K值基础上调低l l!HJi元Im,；度地区在上述成本指标K值基今础上增加200元旷。1非严寒地区采暖工程费用已包含在成本指标K值内，严寒地区因采暖要求高，戚本指标K值增加100元m，包含由此增加的土建、外饰面、综合机电工程等成本。4，未考虑地方政府对坡璃配置有强制性规定使用夹胶中空玻璃情况，实际项目可按表3中调整说明相应调整成本指标K值表3写字楼成本指标E值汇总表一外立面工程、精装静工程外饰面工程首层大堂及电持准是电梯厅标准层走道74、装修卫生阳装修工程指标分项样厅装修工程装管工程工程（元Im)（元旷）（元m)（元m）（元Im)相对面权外立面展开面积地面铺贴面积地面铺贴面积地面铺贴面棋地面铺贴面积A 300 6000 2500 1000 4000 B 00 5000 1800 800 3500 档攻000 4500 1500 700 3000 D 650 3500 1200 700 2500 调整说明：1.C j零售价10,000元旷项目外饰面咸丰指标K值为800元旷2.当地方对坡璃配置有强制性规定，如必织采用夹肢中空坡璃时，外饰面单方在咸丰指标K值基础上增加250元Ioil.3.卫生阿通道装懂成本可参考与之直接相连的功能区75、域饰面装修成本啕表4写字楼成本指标I值汇总表捧合机电工程指挥分项综合机电工程空调及通风工程电挣工程（元旷）（元Im,)（元ImJ 相对面积地上建筑面积地上建筑面积地土建筑面积档次A B C D B C D A B C D 建H 100m 1300 200 1100 750 220 200 uo 180 垦 OOm H 15 Om 1300 200 1100 750 220 200 190 180 面4 00 70 350 80 高50m H 200m 1400 300 1200 850 130 295 290 275 度2 OOm H 300m 1400 300 1200 S50 30 29576、 290 275 H 调整说明；1.Cl靠售价10,000元旷项目结合机电工程戚本指标E值调低100元Irrf.表3写字楼威本指标K值汇总表一外立面工程、精装修工程外饰面工程首层大堂及电标准层电柿厅标准层走道装修卫生问装修工程指标分项梯厅装修工程装修工程工程（元旷）（元Im)（元自l)（元自l)（元Im)相对面积外立面展开面积地面铺贴面积地面铺贴面积地面铺贴面积地面铺贴面积A 1300 6000 2500 1000 4 0 o,o,B 1100 5000 1800 800 3 5 o,o,档次1000 4500 1500 700 3 0 0,0,D 650 3500 1200 700 2 5 77、0,0,调整说明：1.C标售价 10.,000元旷项目外饰面成本指标K值为800元m飞2.当地方对玻璃配置有强制性规定3如必须采用夹胶中空玻璃时，外饰面单方在戚本指标E值基础上增加250元m。3.卫生间通道装修成本可参考与之直接相连的功能区域饰面装修成本。成本筐理躇界协同能力提升三板斧三招数你破解成本能力提升难题吨。ur Text He,.e 过程执俨事前预控成本意识招式：责任成本分解、评价与问萤万案A五步破解法步骤：分解指标、制定评价标准目标刚性、结果导同成本部成本目标、业务计划、业务质量（般集团总部专顶评价）设计部成本目标、限额设计、设计变更顶目部成本目标、现扬签证、直接蚕托采购部成本目标78、合约规划营销部成本目标招式：责任成本分解、评价与问萤万案A五步破解法步骤二：制定评价结果与分配挂钩办法简单明晰、直接剌激2014年部门目标萤任书设计部KPI分解考穰项原维庭指挥榕在给考评办法备毒按节点数目平均分配节点权重，按时亮成得满份；捏前时间0天，15天，在标；t 以公司内，空节点为症。关键节点主成25 分100盟与120盟主i副主内插法计算，提前15雯，30美1，在标难分120盟与150盟主i司按内Im法计算，提前超远30天按150目标准分计算；延误时间0天，15天，在标准一分的80盟与50?6之i副主内i品法计算；延误时i司超远15雯，i导0分。1、50%lll重与展示节点Ji!厚挂79、钩：t.虫时王成得满份；提前时间0天，15天，在标在分100屿120屹i副主内陆法计算，提前15天，30天，在标在分120屿150吨2 愿示条件达成25 i司按内l面法计算，提前超J!i30天按150目标准妙计算i延误时i司0天，15天，在标ltPI 在份的80盟与50%之间技内i面法计算；延误时间超培15天，得0分。考核2、50%权重与展示条件达成效果挂i句，自言i肖部考评，总经I！审定，i军给窍评i喜如权重（最高不超培该项标在份的120%)外部客户满慧庭3 设诗端口10 依据窑ff专顶考核污案执行。攸前第三n评估j日：给顶 依据）1前第二为评估考评办法执行，评估若为i豆H缺陷的每顶酌情；日80、0.5-2分。该顶由窑服部申报。戚本管理30 依据戚本专项考核方案执行。一6 发展能力10 根据发展专项考核办法执行设诗竭口招式：责任成本分解、评价与问萤万案A五步破解法步骤二：制定评价结果与分配挂钩办法简单明晰、直接剌激儿川一二评7页一一正TLre一二亏一丁本一成分一？分管瞅瞅（万元 l对部门负责人奖服（万元主主110+2+3运100,110+1+1.5三三95,100+0.5+1运85,95-1-1.585 11-211-3以上两种撞锦办法哪个好？招式：责任成本分解、评价与问萤万案A五步破解法步骤三：公示预警、过程纠偏：每季度束对评价指标迪行张榜公示，强化过程筐控步骤四：每络评价、挂钩直接81、：年终评价结果与奖罚兑现步骤五：1页目结束、重新清算：与军度评价情况对比辰馈，多退少补A实战案例招式：责任成本分解、评价与问萤万案问？您认为妻任成本万案对提升跨界成本意识青帮助罔？您认为以上万案在贵公司适合推广阔？目前还存在哪些障碍？需要如何政迪？招式二：主动预控工具成本策划为什么要做成本策划？何时适合做成本策划？如何能做好戚本策划？案例1：天津某顶目三期精装大变亘该顶目总包合同 按照毛坯交房圄纸签汀，后期根据精装修深化图纸施工，拟精装交房，后期又取消精装修交房，造成墙体、梁、板、筐线变更；由于工期紧张，且无精装户内布置固，于2011.3月与总包按毛坯交房圄纸签订施工合同。2011.8月下发根82、据精装调整户内布置圄，对地上建筑及安装点位迪行调整，此时工程避度尚在地下，不存在拆改，地上按比版图纸施工，发生帽应变重。2012年2月下发精装调整户内布置圄，对2011年8月圄纸迦行变亘，此时30、31号楼己按2011.8月圄纸预埋至18层，32号楼己按2011.8月圄纸预埋至15层，造成局部拆改，后经公司研究决定，三期严晶改为毛坯交房，调整总包工作范围，i自8日腻子约200万元。由于图纸变更不及时，造成部分楼层拆改，仅精装修大变更I页发生费用约470万元；后期应在顶目前期将顶目是位确定，避免过程中万案辰复。案例2：同城市公司不同顶目建筑构造做法差异较大，随意性大某标抨房企1页目11页目2顶目83、31页目4道3mm1.2mmPV100预1.2mmPV100 4厚1.5厚双组份厚自精防水底板铺式高分子自精胶预铺式高分子自SBS防聚氨醋防水涂卷柑（则必膜防水卷柑柑胶膜防水卷柑 水料是）道3mm双层VTL-VX交叉1.5+1.5厚度应4厚1.5厚双组份厚自精防水侧培层压膜自精防水卷柑结盟高分子湿SBS防聚氨醋防水涂卷柑（则必”，每层1.5mm铺防水卷柑水料是）道3mm1.5VTL-VX交叉层压膜自精防水卷1.5+1.5厚度应4厚厚自精防水2厚双组份聚顶板相；1.5VTL-C耐柑结盟高分子湿SBS防卷柑（则必氨自旨防水涂料根穿刺高分子复合铺防水卷柑水是）自柑防水卷柑案例2（续）：)-(1）同个84、城市公司地下室防水作法及柑料未形成标准化做法，备顶目间存在较大差异)-(2）顶目2底根为宿雷斯1.2mmPV100预铺式高分子自柑胶膜防水卷柑，但多了保护层，贴结层及拢平层，经了解PVlOO工艺，上述梅造层可省去，比构造产生无效成本约70元平米)-(3)I页目2侧墙及顶板均用双层防7.J卷帽，带来施工费及制料费用成倍i曾拥招式二：主动预控工具成本策划成本策划能解决什么问题女在方案设计确定前完成（在万案阶段成本目标确定后修正和优化）女经设计言销等植关部门充给讨论碰撞这成致女拿地阶段戚本目标食限额设计指标食客户敏感点分析或同行竞晶配置调研女确定指标与标准女梳理由顶自戚本撞制重点、难，费a副律措施女85、梳理由戚本撞制难点但无可奈何女相关部门协同差六步破解成本策划1、营销部门通过市场调研深化本顶目害户定位、提出窑户关注敏感点并提炼出本1页目卖点，需重点打造的几个亮点2、成本部门根据限额设计指引、害户关注敏感点及本1页目亮点，提出本1页目策划控制指标（”限”）如，地下室钢筋含量：130120外立面装饰：1752003、设计部门限额设计指标、害户关注敏感点及亮点，提出本顶目建造标准（H自己”）六步破解成本策划（续）4、成本部门根据言销、设计部门意见提出本顶目控制重点、难点及重要优化事顶（II撞”）5、成本部门牵头组织言销、设计及工程部门针对成本策划初步万案避行讨论碰撞，无法达成致意见的报亘高层领导86、决策6、形成最终成本策划万案并会签确定，不得随意改变（如发现有偏差应在成本策划修正阶段确定）成本策划的延伸一城市严晶适自己模型建立条件、步骤1、经历过2个以上同类顶目的运作2、对同类顶目窑户敏感点膏充分调研掌握3、根据过往顶目积累、提炼建立本城市不同槌次严昂的适配模型招式三：过程执行协同工具成本筐控标准动作手册A标准动作能解决什么问题备相关部门有了责任评价指标而干着急不知在什么时候、采取什么筐理动作、输出什么成果！有大量成本筐理流程、制度及指召碍于本位工作占用，难于抽出时间去学习、熟悉消化并应用！各部门对成本过程控制要求理解不、各自为政难于协同作战！各城市公司成本筐理经验参差不齐不能体现集团公87、司整体能力水平！招式三：过程执行协同工具成本筐控标准动作手册A标准动作主要模块第六部分：成本管理跨界协同能力提丹三板斧小结。戚本筐理意识：责任戚本给解、评价与问寰。事前主动预控工具：戚本策划。过程执行协同工具：标准筐理动作第六部分：成本筐理跨界协同能力提升三板斧问题贵公司成本控制意识及协调性如何？成本策划目的及关键控制点？标准管理动作如何高效执行提高时间效率及效能技巧一一【美】吉姆兰德尔1、摒弃2、立即做决定3、创建档案系统4、选择具体时间回复电话或电子邮件5、使用带高秒针显示功能的手表6、携带笔记本7、学会浏览8、寻求帮助9、一次性完成任务10、继续前进一做完的就做完了时间筐理十个重要观点一88、一【美】吉姆兰德尔1、自我意识是先决条件2、目标设定是第一步3、选择是艰难的4、你可以H创造时间”5、拖延是大敌6、要高一颗”似水之心”7、计划和准备是值得花精力去做的8、通过确定优先次序去芜存菁（二八定律）9、专心致志是问题的关键所在10、选择对你来说行之高效的时间管理技巧时间筐理行动计划一一自己1、每天根据重要、紧急性并结合已设定中长期目标的优先次序确定任务清单（专注目标）2、每天聚焦专注于优先任务，对临时性杂项干扰事件先记录下来安排集中时间处理3、为成就80%的目标，请先找出20%的关键优先任务4、每次专注完成一件事，同时处理多项任务会带来混乱旦分散注意力，效果及效率将很差5、遇事立即作出决定绝不拖延，学会摒弃及抓关键点速读，及时记录临时任务，一次性完成任务少回头6、每周重复性工作设定固定时间及程序，减少思考能量浪费7、每月底回顾长期目标的进展并及时纠偏！