1、城市更新改造运城市更新改造运营营案例剖析及启示案例剖析及启示概念界定概念界定什么是城市更新？什么是城市更新？日前，由住建部与xx资本共同撰写的2017中国城市更新研究报告发布。报告指出，城城市市更更新新分分为为两两个个阶阶段段，第第一一阶阶段段是是拆拆除除重重建建，第第二二阶阶段段是是实实行行城城市市有有机机更更新新。西西方方国国家家的的城城市市更更 新新历历程程，均均由由简简单单拆拆除除重重建建发发展展到到有有机机更更新新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城城市市更2、更新新走走过过“大大拆拆大大建建”进进入入新新阶阶段段，对对城城市市功功能能重重 新新定定位位优优化化、存存量量资资产产改改造造升升级级的的需需要要日日益益旺旺盛盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。政府投资机构开发商服务商本本报报告聚焦于城市更新告聚焦于城市更新改改造模造模式式的探的探讨讨（拆（拆旧旧建建新新传传统统形形式式未在未在探探讨讨范范围围内）内）主要参主要参与与者者如如投投资资机机构构（基基金、金金、金融融机机构构等）、等）、开开发发商商、服、服务务商商介介入入城市更城市更新新改3、改造造，选择选择的的资资产产标标 的、商的、商业业模式及各自模式及各自优优势势等方等方面面均差均差异异显显著。著。本本报报告告主主要要通通过对过对不不同同主主体体典型案典型案例例剖剖析析，从而，从而总总结结当当前城市前城市更更新新市市场场主要主要商商业业模模式和未式和未来来机机会会点。点。xx资资本本（地产基金)xxxxxx、xx报报告思路告思路主要参与主要参与者者：1投投资资机构机构城市更新新城市更新新阶阶段早期参与者段早期参与者典型代表：典型代表：xx资资本本房地房地产产基基金金xx资资本作本作为为新新城市更新城市更新的早的早期期参与者参与者，根根据据专业专业判判断力断力寻寻找找项项目，目4、，引引入入资资金金方方整整体体购购入入有增有增值值 空空间间的的物物业业后，后，引入跨界引入跨界资资源源对对其其再再定位、改定位、改造造，以，以增增加租加租金金回回报报率率、提、提升升物物业业估估值值；部部分物分物业业运运营营成成熟后熟后，将通将通过资产证过资产证券化或出售方式退出，券化或出售方式退出，获获取取资产资产增增值值收益。收益。图图：xx城市更新主要模式流程城市更新主要模式流程项项目目获获取取1.筛选优质资产筛选优质资产2.通通过过收并收并购获购获得得资产资产提供提供资资金金改造升改造升级级1.导导入跨界入跨界资资源源2.对资产进对资产进行定位改造行定位改造退出退出长长期租期租赁赁资5、产证资产证券化券化持有运持有运营营第一太平戴第一太平戴维维斯合作斯合作出售套利出售套利资产证资产证券化券化硬件改造硬件改造软软件改造件改造发发行基金行基金私募私募REITs品牌品牌输输出出联联合成立公司合成立公司操作：操作：购买价格相对较低的优质物业类类型：型：商办物业为主城市：城市：北京、上海等一线城市为主操作：操作：现状基础上进行提升重新设计改造 室内精装修提升外观及品质等操作：操作：持有出租及转售给第三方为主。目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少16年和年和红红星美星美 凯龙凯龙成立基金成立基金1）城市更新介入模式和）城市更新介入模式和项项目操作流程目操作流程数据来源：保顾研究院6、整理xx资资本的本的城城市更市更新新偏重偏重一一线线城市商城市商办办物物业业更新改更新改造造，其偏好价其偏好价格格合合理、周期适理、周期适中中并并具有具有稳稳定定现现金流的金流的成成 熟熟资产资产，同同时时也也对对房地房地产产运运营营公司公司进进行股行股权权投投资资，连连接接资资金、金、资产资产和跨和跨业资业资源打通整体源打通整体产业链产业链条。条。2）围绕围绕商商办办存量物存量物业业更新及上下游更新及上下游产业链产业链投投资资连锁连锁公寓：公寓：新起点公寓业业 态态 情情 况况交易交易/投投资资服服务务产业链产业链运运营营居住居住办办公公商商业业 企企业业：鲲程投资（上海）商商办办O2O平台7、：平台：空间家商商办办：丹阳大厦（北京）共享共享办办公：公：Hi Work装修配建：装修配建：红星美凯龙图图：xx资资本城市更新相关投本城市更新相关投资标资标的的别别墅墅预订预订平台：平台：第六感Sense Luxury长长租公寓租房平台：租公寓租房平台：嗨住商商办办：中华企业大厦（上海）联联合合办办公：公：优客工场 商商业业空空间间共享平台：共享平台：铺天地备注：坐标轴根据xx房地产价值链得出3）改造运）改造运营营后出售模式后出售模式以静安以静安xx大厦大厦为为例例乙级写字楼 平均租金4.1元元/天天/平米平米出租率66%售价售价约约3万万/平米平米甲级写字楼平均租金7元元/天天/平米平米出8、租率超90%售价售价约约6万万/平米平米项项目目获获取取运运营营后出售（后出售（带带租租约约）xx联联合国开金融合国开金融于于2012年年10月收月收购购了上海市南京西路中了上海市南京西路中华华企企业业大大厦厦（现现名静安名静安xx大厦大厦）标标的的约约2.6万万，交易金，交易金额额7.9亿亿元，由于写字楼年代元，由于写字楼年代较较早，交易价格相早，交易价格相对较对较低低项项目改造后目改造后带带租租约约散售，租金散售，租金涨涨幅达幅达70%，售价每平米上，售价每平米上涨涨100%，2年内完成退出。年内完成退出。图图：静安：静安xx大厦案例大厦案例买买方：方：xx资本卖卖方：方：中华企业股份有有9、限公司标标的：的：中华企业大厦（静安区），写字楼年代较早，大部分租约即 将到期建面：建面：2.6万金金额额：7.9亿元募募资资：成立私募基金产产 品品 定定 位位硬硬 件件 改改 造造产产品定位品定位：中高端甲级写字楼目目标标客群：客群：金融、文化、服务业为主 耗耗时时：约半年收收购购前前：年代久远、规划设计陈旧 大规模的硬件升级改造改造后改造后：甲级写字楼项目IRR达到30%（买买入估入估值值7.63亿亿、改造运、改造运营营后估后估值值超超10亿亿）企业进驻：金赛药业 国都证券等改造升改造升级级市市 场场 机机 会会 点点 抓抓 取取抓住市场断层机遇中端区域市中端区域市场场断断层层 顶级写字10、楼租金10元/以上普通写字楼租金3-5元/数据来源：保顾研究院整理4）改造再运）改造再运营营、带资带资管管协议协议出售模式出售模式以以xx蓝蓝峰大厦峰大厦为为例例xx于于2013年年11月收月收购购了北京了北京市市东东三三环环丹阳大厦（丹阳大厦（现现名名xx蓝蓝峰大厦）峰大厦）改造中，引入不同行改造中，引入不同行业业的的资资源将源将项项目整体再定位目整体再定位为为文化文化创创意写字楼意写字楼（共享（共享办办公公雏雏形）形）改造后再运改造后再运营营，租金，租金涨涨幅幅高高达达75%，部部分分带资带资管管协议协议实实现现出出售售，为为15年北京高端年北京高端写写字楼字楼销销售冠售冠军军（成交（成交11、8.5亿亿）图图：xx蓝蓝峰大厦案例峰大厦案例改造升改造升级级软软件配套件配套硬件改造硬件改造项项目目获获取取买买方方：xx资本卖卖方方：北京丹阳房产开发有限 公司标标的：的：北京丹阳大厦（东南三 环）硬件尚可但运营较差建面建面：4.36万金金额额：估算约15亿元左右 募募资资：成立私募基金持有运持有运营营（部分（部分带资带资管管协协议议出出售售）产产品定位品定位产产品定位：品定位：艺术写字楼目目标标客群：客群：传媒产业相关的 TMT类企业(科技/传媒/IT)耗耗时时：约半年引入引入资资源：源：房地产行业设计师改造特点：改造特点：增设阅读公共区；改造整体景观；净化PM2.5设备 引入引入资资源12、：源：互联网行业新媒体行业等服服务务提供：提供：对接资源创新指导办公配套VIP接待 签订资签订资管管协议协议，保保留留一一定定年年限限 资资产产出出租租权权，方方便便统统一一招招租租 和物和物业业管理。管理。给企业内部活 动提供服务，促进本楼企业 之间沟通。2013年年租租金金：4元元/2014年年租租金金：7.2元元/项项目目资产资产回回报报率率为为5%当年度北京租金上当年度北京租金上涨涨最快的写字楼最快的写字楼增幅增幅75%品牌品牌进驻进驻(部部分分)：喜马拉雅长盛工作室平安保险中投基金数据来源：保顾研究院整理2开开发发商商城市更新新城市更新新阶阶段全面参与者段全面参与者 典型代表：典型代13、表：xxxx从多种方式从多种方式积积极切入城市更极切入城市更新新，总总部、地方公司均部、地方公司均积积极极尝试尝试，轻轻重模式、基金模式重模式、基金模式综综合参与合参与：一、一、设设立立专门专门基金万丈基金万丈资资本本寻寻求一求一线线城市的存量物城市的存量物业业改造改造，主要是，主要是寻寻求旧商求旧商业业体改造体改造为为新型商新型商业业体体二、二、各地方公司自行探索，各地方公司自行探索，一一线线城市多方城市多方试试水，逐步形成城市特色水，逐步形成城市特色战战略，略，积积极极寻寻求旧商求旧商业业体或旧体或旧厂厂房房、仓仓库库等等进进行更新改造行更新改造。1）xx总总部、地方城市更新介入模式探索各14、具特色部、地方城市更新介入模式探索各具特色图图：xx城市更新参与模式城市更新参与模式xx基金基金地方公司地方公司万丈万丈资资本本北京北京上海上海深圳深圳地地产产基金模式基金模式寻求一线城市存量物业 增值型投资改造曼哈曼哈顿计顿计划划寻求核心地段的高品质 的商改办等物业作为标 的产业产业地地产战产战略略工改工工改工/商商为为主主寻求优质工业物业改造村改、工改住村改、工改住为为主主参与旧村改造、寻求存 量工业地改造成租住地城市更新城市更新介入模式介入模式上海企业天地3号上海人民中区广场北京西单商场上海张江国创中心上海哥伦比亚公园深圳xx公园里深圳xx大厦深圳xx南苑新村典型典型项项目目xx旗下定位15、于旗下定位于资产资产 管理的基金平台管理的基金平台万丈万丈资资本采用地本采用地产产基金方式基金方式瞄准核心一瞄准核心一线线城市存量物城市存量物业业增增值值型投型投资资目目前前已收已收购购两个上海两个上海项项目目，企，企业业天地天地3号号项项目是万丈小股操目是万丈小股操盘盘的首个落的首个落地地项项目目由万丈由万丈资资本本设设立基金立基金获获取取项项目、目、负责负责操操盘盘，并，并联联合合xx物物业业共同共同进进行运行运营营管理管理项项目目获获取取改造升改造升级级收购有潜质的存量资产核心城市核心区域；存量商业资产重新定位、重新设计、再建改造持有运持有运营营退出退出万丈作为运营方切入资产管理，获取资16、管费用实现资产增值后，通过资 产证券化等退出标标的情况：的情况：位于黄浦区，为瑞安旗下新天地商业项目 中一部分瑞安资产，2015年中建成，未运营，但已 有部分商家预入驻收收购购方式方式万丈（10%）联合李锦记（90%）57.9亿元 获取99%权益万丈全万丈全权负责权负责操操盘盘，和，和xx物物业业共共 同同进进行运行运营营管理（招商、运管理（招商、运营营等）等）无极限大厦甲级写字楼出租率已达 99%瑞安原签约商家由万丈转手负责签约，并拓展新的商家入驻商家：普华永道、麦肯锡、保乐力加等国际知名企业以万丈小股操以万丈小股操盘盘收收购购上海企上海企业业天地天地3号号为为例例收购后对该项目进行重新定位17、 为集合商业、办公、居住的混合 型市场消费地重新进行设计，对公共区域等进行改造，装修，调整业态分布2）万丈）万丈资资本本地地产产基金运作模式：以上海企基金运作模式：以上海企业业天天地地3号号项项目目为为例例改造升改造升级级项项目目获获取取买买方：方：北京xx卖卖方：方：香港力天置业有限公司 标标的：的：北京十里堡西单商场项目 建面建面：3.15万金金额额：10.2亿元（82.5%权益）持有运持有运营营产产品定位品定位精品酒店写字楼，客群为传媒、文创产业相关公司软软件配套（生件配套（生态态互互联联）业态互动社区、企业能源管理、景观艺术融合硬件改造硬件改造引入资源：房地产行业、设计师改造特点：LE18、ED绿色建筑；立面升级；平层高效 灵活；三大互动中庭项目资产回报率为6%（估计）预计三年培育期后可 获6亿元/年租金资产获资产获取来源：取来源：传业主因资金链问题寻求华融AMC介入（未正式认定为不良资产），后xx再从华融方获取该项目。退出退出筛选筛选并并获获取取优质资产优质资产整合整合xx内部内部资资源源进进行装修改造行装修改造 如：如：成立万成立万链链家装公司嵌入装修中家装公司嵌入装修中商改商改办办商改商住商改商住整体出售整体出售资产证资产证券化券化以北京以北京xx收收购购北京西北京西单单商商场场改造改造为为写字楼写字楼为为例例仍在改造中，预计18年完工北京北京xx2015年启年启动动“曼哈19、曼哈顿计顿计划划”，旨在以相，旨在以相对对低价低价获获取北京稀缺地段的存量物取北京稀缺地段的存量物业业，改造后，改造后获获取溢价取溢价北京西北京西单单商商场场是是“曼哈曼哈顿计顿计划划”产业办产业办公公战战略的首作品，略的首作品，xx估估计计三年培育期后其三年培育期后其资产资产回回报报率率（ROA）超）超6%3）北京）北京xx“曼哈曼哈顿计顿计划划”：以北京西：以北京西单单商商场场改造改造为为写字楼写字楼为为例例改造方式：部分改造改造方式：部分改造保留原有结构、敲掉外墙和顶棚对内外部进 行改造改造改造时长时长：2015年10月动工，历经8个月产产品定位品定位依托周边高校与科研机构，定位为科技创20、新中心，进驻公司须是“新金融、智能装备、人工智能、文化创意”改造后改造后业态业态改造成新型创新产业园，配套商业、公寓（泊寓）等4）上）上海海xx产业产业地地产产改造改造战战略（重略（重资产资产模式）：以模式）：以张张江国江国创创中心中心为为例例改造升改造升级级项项目目获获取取持有运持有运营营退出退出买买方：方：上海xx卖卖方：方：张江集团旗下子公司张 江文控标标的：的：液晶显示器厂房建面：主建面：主楼楼+辅辅楼，楼，约10万 收收购时间购时间：2015年收收购购方式：收方式：收购标购标的的50%股股权权运运营营方：方：由上海xx产城发展负责产业园物业 管理；星商汇（上海xx专门成立）负责提 供21、企业孵化、投融资指导、贷款担保、商旅服务、产业集群等企业服务运运营现营现状：状：目前出租率约40%出租均价为120元/月2017年初开业运营，仍在持有，尚未退出在在上上海海xx产产业业地地产产战战略略下下，将将旧旧工工业业物物业业改改造造产产业业办办公公综综合合体体成成为为其其切切入入城城市市更更新新的的主主要要方方式式，轻轻重重模模式式皆皆 有有尝尝试试，设设立立上上海海xx产产城城发发展展负负责责产产业业园园改改造造后后的的运运营营管管理理，同同时时成成立立星星商商汇汇产产业业地地产产服服务务平平台台为为进进驻驻企企业业 提供服提供服务务，其中典型案例有，其中典型案例有张张江国江国际际中心22、，采取的是重中心，采取的是重资产资产模式。模式。重重资产资产模式模式部分股部分股权权收收购购图图：张张江国江国创创中心改造前后中心改造前后对对比比改造前改造前项项目外目外观观改造后楼改造后楼顶顶活活动动中心中心改造前改造前项项目内部目内部改造后改造后项项目内部目内部改造后改造后办办公区公区改造后改造后项项目外目外观观4）上）上海海xx产业产业地地产产改造改造战战略（重略（重资产资产模式）：以模式）：以张张江国江国创创中心中心为为例例4）上海）上海xx产业产业地地产产改造改造战战略（略（轻资产轻资产模式）：模式）：以哥以哥伦伦比比亚亚公园公园为为例例改造升改造升级级项项目目获获取取持有运持有运营23、营退出退出、承租方承租方：上海xx出租方出租方：上海生物制药研究所 标标的：的：原为历史建筑，后由上海 生物制品研究所接管，用作生产 实验、办公和仓储面面积积：占地4.8万，建面5万 租租赁赁方式方式：2016年6月与上海生物制品研究所签订20年租年租赁赁开开 发协议发协议改造方式改造方式项目留存建筑包括历史建筑及工业建筑两类；历历史史建建筑筑：保保护护性性改改造造为为主主，植入新的业态和 功能；工工业业建建筑筑：保留原有大楼，通通过过结结构构和和 功能的功能的调调整整，满足现在办公和商业的需要产产品定位品定位商办综合体，要求入驻企业为金融、文化、多 媒体行业改造后改造后业态业态74%办公；124、8%餐饮娱乐健身；8%文创艺术运运营营方：方：上海xx产城发展负责项目运 营；星商汇负责提供企业服务运运营现营现状：状：盘活闲置物业办公出租均价为240-300元/月；商业出租均价为300-390元/月项目仍在改造，尚 未有退出方案；目前正在招商，一 期预计今年年底开 始运营上海上海xx与与原原业业主主签订签订20年整租年整租协议协议以以轻轻资产资产方式方式获获取取物物业业，对项对项目目更新局部改更新局部改造造后后，重新，重新定定位位为为商商办办综综合体合体，仍有由上海仍有由上海xx产产城城发发展空星商展空星商汇负责汇负责运运营营管理，目前正在招租。管理，目前正在招租。轻资产轻资产模式模式签订25、长签订长期整租期整租协议协议游泳池改造前游泳池改造前游泳池改造后游泳池改造后孙孙科科别别墅翻新后墅翻新后孙孙科科别别墅翻新前墅翻新前图图：哥：哥伦伦比比亚亚公园公园项项目改造前后目改造前后对对比比4）上海）上海xx产业产业地地产产改造改造战战略（略（轻资产轻资产模式）：模式）：以哥以哥伦伦比比亚亚公园公园为为例例3服服务务商商城市更新新城市更新新阶阶段段轻资产轻资产介入者介入者典型代表：典型代表：xx、xx等等图图：xx城市更新城市更新项项目具体操作目具体操作xx主主要要以以租租赁赁、合合作作的的方方式式获获取取投投入入较较小小、改改造造难难度度较较低低的的项项目目，资资金金来来源源包包括括自26、自身身资资金金 或或通通过过发发行行基基金金寻寻求求外外部部资资金金方方，并并通通过过专专业业能能力力进进行行对对项项目目进进行行策策划划、定定位位及及装装修修改改造造，并并 在持有在持有环节环节输输出出资资管服管服务务和自身品牌，和自身品牌，最最终实现终实现物物业业租金增租金增值值项项目目获获取取改造升改造升级级持有运持有运营营退出（退出（资资金方）金方）寻求具有升值的物业获获取取项项目：租目：租赁赁或合作或合作独立支付合作支付投投资标资标的的选选取取：城市核心区域被低估的 存量商业/工业资产项项目目寻寻找：找：项项目承租后，由目承租后，由依托世联的策划专业力，xx负责项负责项目目的的前前期27、期策策划划，如如 项项目目再再定定位位，再再 装修、再改造装修、再改造xx进进行行项项目目 的的招招商商管管理理、运运 营营管管理理，叠叠加加世世 联联行大行大资资管服管服务务多种退出方式多种退出方式包括固定收益基金包括固定收益基金 资产证资产证券化券化1）xx：城市更新介入模式与：城市更新介入模式与项项目操作流程目操作流程商业物业世联领客世联宿立方世联超咖市集世联方里小样OfficeYoung品联合办公世联空间WU HOUSE创业办公小样社区世联地产基金城市运营基金图图：xx城市更新品牌打造及城市更新品牌打造及对对外外输输出出数据资料来源：保顾研究院调研整理图图：xx腾赋腾赋城市运城市运营营28、基金存量基金存量资产资产改造案例改造案例项项目目获获取取改造升改造升级级持有运持有运营营资资金方退出金方退出上海上海长长宁区延安西宁区延安西路路1262项项目目买买方方：基金（30%）+世联（70%）投投资资方式方式：10年租期+15年经营权标标的的：项目商办体（20余栋独栋建筑）苏苏城商城商务务中心中心项项目目 买买方方：基金投投资资方式方式：十年租期 标标的的：苏城商务中心基金基金仅仅支付改造装修支付改造装修费费用，世用，世联联操操盘盘重新定位装修改造装 修策划运 营 世世联负责联负责招租、运招租、运营营，叠加多，叠加多样样物物业业服服务务统一招租代 理叠加小贷叠加小样叠加其他金融服务办公29、服务 数据服务车位、广告、生活服务两个两个项项目均目均实现实现租金溢价租金溢价上海长宁（100%）苏城（75%）银银行行贷贷款、款、资产证资产证券化、券化、固定收益基金固定收益基金逐年还本付息归还方式：初始本金的10%，预期收益：剩余未偿本金的8%归还归还城市运城市运营营基金基金 本金本金+收益收益10年年发发行行腾腾赋赋城城市市运运营营基基金金，引引入入启启动动资资金金租租赁赁并并改改造造了了上上海海长长宁宁、苏苏城城两两个个项项目目；在在改改造造升升级级阶阶 段段，xx进进行行了了具具体体项项目目的的操操盘盘，统统一一策策划划定定位位、装装修修；在在运运营营阶阶段段，xx则则输输出出旗旗下30、下多多 样样的的资资管服管服务务和品牌，如小和品牌，如小贷贷、小、小样样等，最等，最终终两个两个项项目均目均实现实现了租金溢价了租金溢价1）xx：以上海：以上海长长宁、宁、苏苏城城项项目目为为例例数据资料来源：保顾研究院调研整理项项目目获获取取改造升改造升级级招商招商持有运持有运营营改造改造阶阶段段邦邦华华（xx关关联联公司）公司）主主导导招商招商阶阶段段 xx主主导导运运营阶营阶段段港港联联（xx收收购购物物业业）主主导导改造成创意园对外开放 改造时间：10个月改造成本：1700元/7个月完成项目总体95%的招商率 项目入口为合景辉煌门店写字楼价格：110元/*月商铺价格：200元/500元31、/图图：xx辉辉煌城市更新煌城市更新项项目目“一一创创社社“运作流程运作流程线下渠道：xx代理+联动周边中介 线上渠道：以58同城为主项目原为楼龄30年的破旧厂房，位于海珠区滨江东核心区域、近广州大道，近8号线鹭江站邦华与xx对项目选择进行前期调研，邦华负责投标邦华负责改造xx与关与关联联企企业业邦邦华华合作合作对对破旧厂房改造更新破旧厂房改造更新为创为创意园意园“一一创创社区社区”xx进进行前期咨行前期咨询询，由邦，由邦华进华进行行项项目投目投标标、承租、承租项项目十年租期并目十年租期并负责负责工程改造，持有运工程改造，持有运营阶营阶段段 则则由由xx进进行招商和旗下物行招商和旗下物业业主主32、导导运运营营，该项该项目入目入驻驻率达率达95%，租金溢价，租金溢价20%2）其他服）其他服务务商：商：xx旧厂房改造旧厂房改造试试水案例水案例数据资料来源：保顾研究院调研整理与开与开发发 商合作商合作A与基金与基金合作合作B为开发商提供前期咨 询服务为项目提供招商服务为项目提供运营与管 理服务依托xx专业的策划能力，为开发商寻找合适的项目，提供定位决策参考开发商改造完成后，通 过过xx专门专门的招商渠道，的招商渠道，及数据及数据库库协助项目产品 进行招商通过运营管理为商家提 供全方位的服务 提供运营与管理服务最新最新动态动态：2016年年中与年年中与产产业业开开发发集集团团上上海海临临港港成33、立成立合合资资公司公司杭州五同投杭州五同投资资管理有限公司管理有限公司xx五牛基金五牛基金前期咨询服务提供招商服务投资、改造基金前期已收购物业合资公司未来收购的物业基金募基金募资资、xx策划策划xx专门专门的招商渠道，及的招商渠道，及 数据数据库库负责营销及招商xx切入城市更新方式：切入城市更新方式：与开与开发发商合作（主流）及与基金合商合作（主流）及与基金合作作（尚未有（尚未有项项目落地）目落地）与开与开发发商合作：商合作：为为开开发发商提供前期商提供前期咨咨询询服服务务、招、招商商、数、数据据库资库资源源、运、运营营管理等管理等与基金合作：与基金合作：今年六月与今年六月与专门专门收收购购存34、存量量资资产产的五的五牛牛基金基金成成立合立合资资公司公司，基金基金发发挥挥募募资资优势优势，xx发发挥挥前前期期咨咨询询、资资管管运运营优势营优势嵌入嵌入xx资资管管业务业务社区商业、产业园区、长租 公寓等，及社区养老服务等2）其他服）其他服务务商：商：xx推推进进与开与开发发商、基金合作意商、基金合作意图图切入城市更新切入城市更新图图：xx与开与开发发商合作介入城市更新商合作介入城市更新项项目目前期咨前期咨询询招商招商运运营营管理管理图图：xx与基金合作介入城市更新与基金合作介入城市更新项项目目数据资料来源：保顾研究院调研整理4由各主体介入由各主体介入城市更新引城市更新引发发的的思考思考案35、例启示：案例启示：1）各主要参）各主要参与与方城方城市市更新更新项项目偏目偏好好分析分析通通过过对对开开发发商商、投投资资机机构、构、服服务务商商等等主主要要城市更城市更新新参参与与者的探者的探索索模模式式及成功及成功案案例例进进行剖析行剖析后后，可可以以发发现现他他们们投投资项资项目偏好不同，目偏好不同，项项目运作模式、成本、周期及回目运作模式、成本、周期及回报报率等均有不同的率等均有不同的诉诉求和特点。求和特点。参与方参与方核心核心优势优势项项目偏好目偏好资产资产持有模式持有模式资资金投入金投入项项目周期目周期投投资资回回报报备备注注政府政府/城市功能规划 更新重资产大长非盈利性以推动城市36、发展为 目的、需要联合有 经验运营方开开发发商商资金、大规模 项目操作优势；与政府合作经 验丰富投入大、期限 长、层面广的 项目重/轻资产大长高乐于与政府合作，倾向大规模、综合 性项目投投资资机构机构资本运营能力买入价格合理、周期适中并具 有稳定现金流 的成熟资产重资产适中适中适中对房地产运营公司 的股权投资亦是一 种盈利方式服服务务商商资产评估、运 营、配套服务 经验投入较小、改 造难度较低项 目轻资产较小较短较低加快探索与资金方 合作、输出运营服 务的重资产模式案例启示：案例启示：2）城市更新）城市更新轻轻重模重模式式之分之分OPTION 01重重资产资产模式模式：买买入入-改造改造-运运37、营营存存量量资资产产买买入入通通过变过变更更物物业业用途用途、重重新定新定位位或或优优化化功功能能规规划划等等方方式式 改造改造改善改善现现金流、增加租金收益金流、增加租金收益优优化化资资产产运运作作效率效率提提升升资资产产价价值值OPTION 01轻资产轻资产模式：模式：“二房二房东东”改造运改造运营营存量存量资产资产使用使用权获权获取取改造改造二次二次租租赁赁、运运营营提提升租升租金金收益收益模式模式资产获资产获取方式取方式盈利方式盈利方式适用适用对对象象改造改造对对象象投入成本投入成本收益收益显显著特点著特点重重资产资产买入/股权并购地产增值 租金收益开发商 地产基金写字楼、商业、酒店高38、大调调整物整物业业的初的初始始规规划和使划和使用用属性，属性，一般改造周期一般改造周期较长较长轻资产轻资产租赁/合作租金差配套服务费服务商旧厂房等低小多通多通过过物物业业内部装修改内部装修改造造及配套及配套 服服务务完善来快速提升租完善来快速提升租金金价价值值表：存量更新表：存量更新轻轻重模式重模式对对比比案例启示：案例启示：3）城市更新）城市更新机机会点会点总总结结城城市市更更新新作作为为房房地地产产未未来来持持续续发发展展的的重重要要引引擎擎，市市场场潜潜力力广广阔阔，其其中中存存在在着着并并购购红红利利、资资本本红红利利、运运营营红红 利利、政政策策红红利利。与与传传统统房房地地产产的的39、“开开发发-销销售售”链链条条相相比比，城城市市有有机机更更新新下下，房房地地产产链链条条转转变变为为：“投投资资-改造升改造升级级-运运营营-退出退出”，房地，房地产产配套服配套服务务需求急需求急剧剧增增长长，机遇与挑，机遇与挑战战并存！并存！存存 量量 资资 产产 改改 造造 需需 求求 来来 源源旧产业、旧商业模式的淘汰，如旧厂房、闲置物业盘活产业升级换代的硬件需求，如工业园区升级改造打造新的需求模式，如传统办公更新为共享办公模式核心城市核核心城市核心心区域率先迎区域率先迎来来城市有机更城市有机更新新机会机会点点，如北京核如北京核心心商商务务区区办办公空公空间紧间紧俏俏，而，而购购物中心40、物中心线线 上上电电商冲商冲击击、经营难经营难度度、空置率提升；核心地段空置率提升；核心地段 的高品的高品质质商改商改办办、酒店改、酒店改办办公等改造物公等改造物业业存在机存在机 会点。会点。识别识别存量存量资产资产改造需求来改造需求来源源，提前，提前发现发现改造增改造增值值 机机会会，而存，而存量量物物业业的改造的改造方方向及后向及后续续的的运运营营管管理理，是成功是成功实现实现盈利的关盈利的关键键。我司介入城市更新可探我司介入城市更新可探索索方向方向项项目目获获取取改造升改造升级级持有运持有运营营退出退出1234核心区域被低估核心区域被低估 的存量商的存量商业资产业资产待更新存量待更新存量41、资产资产长期租赁（10-15年）市场研究走访工厂、仓库宿舍、小产权房、商业区城中村、旧住宅区 策策划划/定位定位包包装装/改造改造外包给富利建 进行改造装修运运营营管理管理组建内生运营团队进行大资产管理招商招商/招租招租交由爱家进行招租；或联合商业进行 招商资产证资产证券化券化服服务务提供提供为租户/商户提供物 业管理、运营培训等服务前前期可先行探索、挖掘期可先行探索、挖掘城市更新机会点城市更新机会点以以轻资产轻资产模式模式尝尝试试在核心城市的核在核心城市的核心心区域区域签订长签订长期租期租约进约进行小体量行小体量项项目的改造目的改造 可能可能标标的的为为工厂、工厂、仓库仓库、宿舍或小、宿舍或小产权产权房等，在租房等，在租赁赁后后对对其其进进行改造、招商、运行改造、招商、运营营图图：我司城市更新探索模式：我司城市更新探索模式