1、旧改模式探讨-xxxx三旧改造细则三旧改造细则解读解读-xxxx城市更新办法城市更新办法参考参考珠三角核心区可经营性土地供应严重吃紧珠三角核心区可经营性土地供应严重吃紧旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析xx的土地奇缺是的土地奇缺是xx市城市更新办法市城市更新办法出台的背景出台的背景：xx市2009年可经营性土地出让合计17宗，真正市场化操作的仅有3宗，其余的主要分为两种类型：旧改定向的7宗，量身定制式带条件定向的7宗；xx市2009年可经营性土地出让的总占地64.8万，折合971亩，建筑面积201.9万，平均楼面价格5570元/，每宗地都创造片2、区地王xxxx市市“三旧三旧”改造实施细则（试行）改造实施细则（试行）亦是亦是xxxx土地稀缺的真实写照：土地稀缺的真实写照：xx市2009年可经营性土地出让合计45宗，其中不乏定向操作；xx市2009年可经营性土地出让的总占地188.6万，折合2829亩，建筑面积422.4万，平均楼面地价1717元/2023/8/10莞深莞深20092009年土地供应年土地供应序号序号城市城市数量数量占地面积占地面积平均平均容积率容积率建筑面积建筑面积总金额总金额平均楼面地价平均楼面地价宗万万亿元元/1xx1764.83.12201.9112.455702xx45188.6 2.24 422.4 72.5 3、1717 xx2009年出让总面积2829亩，而2010年“三旧”改造的计划为3万亩三旧改造三旧改造 四个类型四个类型旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析旧城镇旧城镇三旧改造三旧改造旧村庄旧村庄旧厂房旧厂房城中村城中村四个类型四个类型旧工商混住区旧工商混住区旧工业区旧工业区旧居住区旧居住区国家国家 征收征收 集体土地集体土地，转国有，转国有 进储备进储备征收：征收：国家国家 收回收回 国有土地国有土地，进储备，进储备企业企业 收购收购 企业所有的国有土地企业所有的国有土地收回：收回：收购：收购：xx市市“三旧三旧”改造实施细则（试行）改造实施细则4、（试行）（下称（下称“细则细则”）概要）概要旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析细则共分七章：1总则2“三旧”改造规划的编制与审批3 3成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序4 4单宗项目改造的类型及审批程序单宗项目改造的类型及审批程序5鼓励措施6法律责任7附则附件1：xx市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式以协议方式办理出让出让手续涉及补缴土地出让金补缴土地出让金标准1附件2：xx市国有划拨土地使用权国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费办证税费标准附件3：xx市“三旧三旧”成片拆迁改造土地税费返还成片拆迁5、改造土地税费返还实施细则附件4：xx市国有企业厂房搬迁国有企业厂房搬迁和旧村改造土地出让旧村改造土地出让纯收益返还流程1编制依据2国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办【2009】122号）1xx市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法（东常【2009】3号）操作指南操作指南（下称（下称“操作指南操作指南”）概要）概要旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析操作指南共分13个6、附件附件1：xx市“三旧”改造实施细则操作指南附件2：xx市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）附件3：xx市“三旧”改造区域产业导向目录（2009年本）附件4：“三旧”改造项目房屋安全鉴定适用标准附件5：广东省“三旧”改造规划及年度实施计划编制要点附件6：土地权属及地类调查方案附件7：“三旧”改造完善各类历史用地手续分类处置办法附件8：关于审批“三旧”改造的请示（文件式样）附件9：XX（项目名称）“三旧”改造方案（文件式样）附件10：“三旧”改造用地完善征收手续的材料目录附件11：关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的申请（文件式样）附件12：旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目录附件7、13：关于XX市XX镇XX村委会要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的请示（文件式样）主要介绍“成片拆迁改造”与“单宗项目改造”各四种类型“细则细则”-总则总则旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析适用范围：适用范围：特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房下列情形不纳入“三旧”改造范畴：1、不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的（操作指南附件2xx市“三旧”改造单元规划编制指引）；2、不符合产业发展政策和行业发展规划的（操作指南附件3xx8、市“三旧”改造区域产业导向目录）；3、权属有争议的；4、被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；5、除边角地、夹心地、插花地以外的空地；6、其他不纳入“三旧”改造范畴的情形改造规模：改造规模：年度计划：到2010年底3万亩中期目标：到2015年10-15万亩（2012年底地土地流转优惠政策到期）远期目标：到2020年30万亩“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析编制主体：编制主体：各镇街负责组织编制设计单位要求：设计单位要求：同时具备城市规划编制城市规划编制9、甲级资质和建筑设计建筑设计乙级资质及以上资质，并在市城建规划局备案的设计单位改造原则：改造原则：1、鼓励成片拆迁改造；2、“拆三留一”（即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途）；3、成熟一片，改造一片，先到先得；4、政府不以营收为目的（刘志庚讲话：市、镇两级政府不能想着从“三旧”改造中赚钱获利）单元规划内容：单元规划内容：规划单元的用地面积不小于5公顷（即5万，折合75亩）改造模式（拆除改造、保留整治、拆除改造和保留整治）规划控制要求（用地性质、开发强度、共建配套规模和位置、城市设计等）实施策略与政策建议（拆迁安置方案、分期实施、协调机制、地10、价折抵政策）明确改造主体（市级土地收储机构、镇街政府、集体经济组织、社会资金）“三旧三旧”改造专项计划改造专项计划年度实施计划年度实施计划单元规划单元规划2010年底前完成期限为五年“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析单元规划与控制性详细规划的关系：单元规划与控制性详细规划的关系：1单元规划符合已批准的控制性详细规划2单元规划需对已批准的控制性详细规划进行微调3单元规划需对已批准的控制性详细规划进行一般调整4单元规划需对已批准的控制性详细规划进行重大调整5单元规划与控制性详细规划一11、并编制和审批“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会12、分析机会分析成片拆迁改造成片拆迁改造三旧改造三旧改造单宗项目改造单宗项目改造政府政府主导主导社会社会资金资金参与参与集体集体经济经济组织组织自行自行改造改造原土原土地使地使用权用权人自人自行改行改造造已批已批建设建设用地用地改经改经营性营性用途用途单宗单宗项目项目拆建拆建改造改造转型转型企业企业明晰明晰土地土地权属权属超占超占土地土地完善完善手续手续政府投资政府+集体组织拆迁拆拆迁迁+土土地地使使用用权权土土地地使使用用权权国国有有+出出让让+自自行行国国有有+划划拨拨+自自行行国国有有+收收购购+集集中中集体+自行转国有+自行转转国国有有+合合作作开开发发集体+非住宅国国有有+出出让让国有+13、划拨自有转转让让集体+自用非自用国有+出让国有+划拨“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析成片拆迁改造：成片拆迁改造：是指对旧城镇、就村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动（不小于5公顷，地块边界须规整）成片拆迁改造成片拆迁改造政府主导政府主导社会资金社会资金参与参与集体经济集体经济组织自行组织自行改造改造原土地使原土地使用权人自用权人自行改造行改造政府投资政府+集体组织拆迁拆拆迁迁+土土地地使使用用权权土土地地使使用用权权国国有有+出出让让+自自行行国国有14、有+划划拨拨+自自行行国国有有+收收购购+集集中中集体+自行转国有+自行转转国国有有+合合作作开开发发“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-政府主导改造政府主导改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析一、政府主导改造：一、政府主导改造：分为“政府投资政府投资”与“政府与集体经济组织合作开发政府与集体经济组织合作开发”两种类型“政府投资政府投资”属于政府的收购储备土地过程，是“招拍挂”的主要土地来源，“政府与集体经济组织合作开发政府与集体经济组织合作开发”则主要是政府在原用地范围内设置大型共建配套，或者配合集体经济15、组织快速推进的典型项目（可划归为“集体经济组织自行改造”范畴）综上，政府主导改造政府主导改造基本上没有企业的切入机会，建议不要介入建议不要介入“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-政府主导改造政府主导改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划改造方案等改造方案等逐级上报至省政府逐级上报至省政府批准后实施批准后实施“三旧”改造专项规划“三旧”改造年度实施计划开展权属调查编制和审批单元规划制定改造方案省政府在不超过年度指标范围内立即批准第一步第一步第三步第三步第二步第二步基本情况16、规划情况土地拟改造情况土地利用现状情况协议补偿情况“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-政府主导改造政府主导改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划改造方案等改造方案等逐级上报至省政府逐级上报至省政府批批准准后后实实施施第一步第一步第第三三步步第二步第二步市城建规划局市城建规划局市国土资源局市国土资源局市发展和改革局市发展和改革局市发展和改革局市发展和改革局市国土资源局市国土资源局市国土资源局市国土资源局市城建规划局市城建规划局镇街镇街仅适用工业用地建设用地规划批准书建设项17、目选址意见书用地预审工业用地项目产业发展核准表项目立项政府“收储”后“招拍挂”供地协议出让供地建设用地规划许可证核发土地权利证书“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“三旧”改造就是微缩版的“土地一、二级联动开发”，政府主导改造政府主导改造的最主要的目的是“收储收储”政府要求土地收支两条线，收不能抵支土地收支两条线，收不能抵支，对年度土地收储和出让有严格要求征收集体土地，收回国有土地征收集体土地，收回国有土地国土局国土局土土地地出出让让金金“招拍挂招拍挂”出让土出让土地地土地交易18、中心土地交易中心土地储备中心土地储备中心财政局财政局土土地地整整理理XX收不能抵支收不能抵支年年度度计计划划年年度度计计划划传说中的“土地一级开发”“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-社会资金参与改造社会资金参与改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析二、社会资金参与改造：二、社会资金参与改造：类型类型1 1：仅通过招标引入企业拆迁拆迁 只参与拆迁，不获取土地，只参与拆迁，不获取土地，建议不要介入建议不要介入类型类型2 2：通过招标等公开方式确定拆迁拆迁及拟改造土地使用权土地使用权 是是“三旧三旧”改造最集中、19、最主流的改造模式，改造最集中、最主流的改造模式，建议大量参与建议大量参与类型类型3 3：政府拆迁、通过招标等公开方式确定拟改造土地使用权土地使用权 相当于政府相当于政府“收储收储”后出让，价值不大，如果和原业主方达成后出让，价值不大，如果和原业主方达成共识也可定向共识也可定向“招拍挂招拍挂”，但有一定风险，但有一定风险，建议部分参与建议部分参与特别提醒：特别提醒：改造项目未竣工验收前不得转让，包括股东变更改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划改造方案等改造方案等逐级上报至省政府逐级上报至省政府批准后实施批准后实施第一步第一步第三步第三步第二步第二步三三种种类类型型“细则细则”-成片拆迁改造的20、类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-社会资金参与改造社会资金参与改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析类型类型2 2（企业拆迁（企业拆迁 +土地使用权）土地使用权）改造实施流程，建议大量参与建议大量参与镇街 编制“拆迁补偿初步方案”市建设局 委托评估 确定竞投底价市建设局会同市城市管理综合执法局 制定投标规则市建设局 委托市建设工程交易中心 实施招标确定中标企业（公示竞投时已编制的“拆迁补偿方案”）承担拆迁工作及拆迁补偿费（“如果拆迁单位与被拆迁户协商的实际拆迁补偿费用数额高于竞投时的补偿标准，由拆迁单位自行垫付解决；确实无力支付或未能21、在一定期限内与所有拆迁户达成协议的，有市建设局取消其拆迁资格，重新进行招标”）中标企业 按公示的“拆迁补偿方案”与被拆迁人协商“房屋拆迁 收回国有土地 征收集体土地”签订拆迁补偿协议 承担拆迁补偿中标企业 备齐拆迁补偿协资料 办理收地、征地手续 集体土地转国有 取得拆迁许可证 实施拆迁土地平整 协议出让 签署“土地使用权出让合同”办理开工手续批批准准后后实实施施第第三三步步“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-社会资金参与改造社会资金参与改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析类型类型3 3（政府政府拆迁拆迁 +22、土地使用权）土地使用权）改造实施流程，建议部分参与建议部分参与镇街 编制 拆迁补偿初步方案镇街 与被拆迁人 签订拆迁补偿协议（补偿方式、补偿标准、补偿期限，同时明确在签订协议时由原权属人交回土地使用权证和房地产权证）市国土资源局 编制土地出让方案 招拍挂领导小组审定 报市政府批准实施招拍挂 确定受让人 签订“土地使用权出让合同”受让人 支付部分价款 市财政局划入镇街 拆迁专用资金 镇街实施拆迁镇街 完成拆迁补偿 交付土地使用权 受让人支付余下地价款土地平整 办理开工手续批批准准后后实实施施第第三三步步“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-集体经济组织自行改造集23、体经济组织自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析三、集体经济组织自行改造：三、集体经济组织自行改造：类型类型1 1：集体经济组织 对集体所有的集体土地集体土地 自行改造自行改造 土地未变性土地未变性（小产权房）（小产权房），不能入市，而且用途规定，不能入市，而且用途规定“除商品住宅以外除商品住宅以外”，建议不要介入建议不要介入类型类型2 2：集体经济组织 对集体所有的集体土地转国有集体土地转国有 自行改造自行改造 自行改造虽然政策优惠，但合作存在风险，自行改造虽然政策优惠，但合作存在风险，不推荐参与不推荐参与类型类型3 3：集体经济组织 对24、集体所有的集体土地转国有集体土地转国有 合作开发建设合作开发建设 该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，建议大量参与建议大量参与可以采用收取“专专业服务费业服务费”的方式参与三三种种类类型型“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-集体经济组织自行改造集体经济组织自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划单元规划编制等单元规划编制等逐逐级级上上报报至至省省政政府府批批准准后后实实施施第一步第一步第第四四步步第二步第二步25、改造方案报批改造方案报批第三步第三步集体+自行转国有+自行转转国国有有+合合作作开开发发“三三旧旧”改改造造领领导导小小组组市城建规划局市城建规划局市国土资源局市国土资源局市发展和改革局市发展和改革局市国土资源局市国土资源局市城建规划局市城建规划局镇街镇街建设用地规划批准书用地预审项目立项建设用地规划许可证核发土地权利证书市国土资源局市国土资源局类型类型2：免交易，过户全资公司下类型类型3：协议出让，基准地价协议出让，基准地价类型类型1：除商品住宅以外其他用途类类型型1类类型型2类类型型3未竣工验收前不得转让，包括股东变更“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-26、原土地使用权人自行改造原土地使用权人自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析三、原土地使用权人自行改造：三、原土地使用权人自行改造：类型类型1 1：有偿出让出让的国有建设用地使用权人 自行改造自行改造 因为是自行改造，合作存在风险，因为是自行改造，合作存在风险，建议部分参与建议部分参与类型类型2 2：划拨：划拨国有土地使用权人 自行改造自行改造 因为是自行改造，合作存在风险，因为是自行改造，合作存在风险，建议部分参与建议部分参与类型类型3 3：有偿出让出让的国有建设用地使用权人 收购收购相邻多宗土地 集中改造集中改造 该类型项目数量较多，须整27、合多方利益，但类同自行改造，合作存在风险，该类型项目数量较多，须整合多方利益，但类同自行改造，合作存在风险，建议部分参与建议部分参与类型类型2 2可参考细则的附件附件2 2（xx市国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标准）办理及缴费三三种种类类型型“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-原土地使用权人自行改造原土地使用权人自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划单元规划编制等单元规划编制等第一步第一步第二步第二步改造方案报批改造方案报批第三步第三步国有28、国有+划拨划拨+自行自行国有国有+出让出让+自行自行国有国有+收购收购+自行自行市“三旧”改造领导小组市城建规划局市城建规划局市国土资源局市国土资源局市发展和改革局市发展和改革局市国土资源局市国土资源局市城建规划局市城建规划局镇街镇街建设用地规划批准书用地预审项目立项建设用地规划许可证核发土地权利证书市国土资源局市国土资源局类型类型2：协议出让土地，补交地价类型类型1：重签土地合同，补交地价类型类型1类型类型2类型类型3属地镇街“三旧”改造领导小组分散土地归宗，分散土地必须是国有建设用地“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政29、策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析边角地、夹心地、插花地的处理（符合规划，累计面积不超过改造项目的10%）国有建设用地-协议出让集体农用地-农转非/土地征收（逐级上报至省政府；占补平衡由市政府协调）集体建设用地-纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报（涉及土地征收的可免于举行听证、办理社保审核和安排预留地；涉及林地依法申办）涉及收回或收购土地（国有土地）的，原则上以货币方式补偿货币方式补偿改造过程中涉及到农用地增、减情况，由市国土资源局安排专用周转指标经批准自行改造的“三旧”改造项目，未竣工验收前不得转让（包括股东变更）确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设30、用地使用权经批准同意开展单元规划编制工作的片区，改造方案改造方案与经批准的单元规划经批准的单元规划有矛盾的，必须按照经批准的单元规划进行调整修改，报市“三旧”改造领导小组办公室批准后实施“三旧”改造具体项目报建时，与经市“三旧”改造领导小组批准实施的单元规划一致的，可不再报市城建工作领导小组审批“细则细则”-单宗项目的类型及审批程序单宗项目的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析单宗项目改造：单宗项目改造：是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明细产权和超占土地完善手续可31、参照办理单宗项目改造单宗项目改造已批建设用地已批建设用地改经营性用途改经营性用途单宗项目拆建单宗项目拆建改造改造转型企业明晰转型企业明晰土地权属土地权属超占土地完善超占土地完善手续手续集体+非住宅国国有有+出出让让国有+划拨自有转转让让集体+自用非自用国有+出让国有+划拨“细则细则”-单宗项目改造单宗项目改造-已批建设用地改为经营性用途已批建设用地改为经营性用途旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析一、已批建设用地改为经营性用途：一、已批建设用地改为经营性用途：适用范围：适用范围：本细则实行之前之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经32、营性用途（以工商登记为准），在符合控制性详细规划的前提下，可按本章规定办理特别提醒：特别提醒：本细则实行之后之后，申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，按本细则“成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序”规定办理集体土地集体土地+非住宅非住宅国有国有+出让出让国有国有+划拨划拨类型类型1类型类型2类型类型3非自用+已流转非自用自用转让转让使用权人不变无需补交地价款按省府令100号集体土地“招拍挂”协议出让，补缴土地出让金协议出让，补缴土地出让金（附件1）协议出让，补缴土地出让金（附件2）“招拍挂”，市场价市场价补缴33、土地出让金建议部分参与建议部分参与“细则细则”-单宗项目改造单宗项目改造-已批建设用地改为经营性用途已批建设用地改为经营性用途旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析具体流程：具体流程：第一步：第一步：申请人 向镇街领导小组办公室 申请，镇街领导小组办公室 报市领导小组办公室（设在市国土资源局）审定第二步：第二步：市领导小组办公室 函告方式 向市规划、国土、建设、小房等职能部门意见，15个工作日内 反馈意见第三步：第三步：市领导小组办公室综合意见 同意申请 转镇街领导小组办公室第四步：第四步：申请人 持市领导小组办公室审核意见 接受市国土资源局、市城34、市管理综合执法局处理，市城建规划局办理建设用地规划批准书 属地镇街规划建设办出具工程质量监督情况说明/市建设局出具房屋安全鉴定报告备案凭证 公安消防部门出具合格证明文件第五步：第五步：申请人 向国土资源局 申请 1 1、无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，申请改变土地用途，报市政府审批，补交土地出让金 2 2、按规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，进入土地有形市场公开交易，按市场价补缴土地出让金“细则细则”-单宗项目改造单宗项目改造 单宗项目拆建改造单宗项目拆建改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析二、单宗项35、目拆建改造：二、单宗项目拆建改造：适用范围：适用范围：在符合控制性详细规划的前提下，生产性工业用地生产性工业用地因增资扩产需要申请提高容积率的，不再调整土地出让金、建设配套设施费，按本章规定办理特别提醒：特别提醒：在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，经营性用地申请提高容积率的，按本细则“成片拆迁改造的类型及审批成片拆迁改造的类型及审批程序程序”规定办理综上，“单宗项目拆建改造单宗项目拆建改造”主要适用于“生产性工业用地生产性工业用地”，因此建建议不介入议不介入“细则细则”-单宗项目改造单宗项目改造 转型企业明晰土地权属转型企业明晰土地权属旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策36、前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析三、转型企业明晰土地权属：三、转型企业明晰土地权属：适用范围：适用范围：为明晰土地权属，在不改变土地原批准用途不改变土地原批准用途、以及不进行加不进行加建、改建、扩建建、改建、扩建的前提下，根据本身意愿和政策的适用性，企业利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的企业以及符合产业发展策略的其他情形的转型企业，可按本细则的规定申请取得原已实际使用原已实际使用的已批建设用地使用权由于“转型明晰土地权属转型明晰土地权属”不改变土地原批准通途，不进行加建、改建、扩建，对原已实际使用的土地确权，没有价值37、空间，不建议介入不建议介入“细则细则”-单宗项目改造单宗项目改造 超占土地完善手续超占土地完善手续旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析四、超占土地完善手续四、超占土地完善手续适用范围：适用范围：建设项目超出原批准用地红线范围占用土地，对满足下列条件的土地完善手续：1 1、超占土地已实际使用 2 2、超占土地与原批准土地属于同一宗地，不可分割 3 3、土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致 4 4、超占面积不能大院原批准土地的10%，否则由市否则由市“三旧三旧”改造领导改造领导小组作个案处理小组作个案处理由于超占已实际使用，没有价值空38、间，建议不介入建议不介入“细则细则”鼓励措施鼓励措施旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“三旧”改造规划的编制经费，由组织编制单位（镇街）予以保证，允许纳入“三旧”改造成本，在改造成本费用中列支“三旧”成片拆迁改造范围内涉及农用地专用的，土地利用年度计划指标由市政优先安排，属地镇街土地利用年度计划指标可申请配额不足的，由镇街向市国土资源局申请使用周转指标用地报批政策：用地报批政策：纳入“三旧”范围、符合规划、没有合法用地手续、已使用的建设用地用地行为1987年1月1日之前，直接办理确权手续用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日39、之前的，按照土地现状（建设用地）办理征收手续，免土地利用年度计划指标，免缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费属于政府收购储备后再次供地的，必须“招拍挂”，其他可以协议出让“细则细则”鼓励措施鼓励措施旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析财政税费、土地出让金优惠政策财政税费、土地出让金优惠政策“三旧”成片拆迁改造成片拆迁改造 的项目，待土地出让后由镇街按“附件3xx市“三旧”成片拆迁改造土地税费返还实施细则”向市财政申请返还土地税费镇街采用 政府主导政府主导 或 引入社会资金参与引入社会资金参与 的“三旧”成片拆迁改造成片拆迁改造项目，40、土地出让金 扣除规定计提的农业土地开发资金（15元/）后余额全部归镇街（土地出让金先入国库，再由市财政拨付镇街），镇街可从土地出让金中支付拆迁费用集体经济组织 将自有的 集体建设用地转国有集体建设用地转国有 自行开发自行开发 的“三旧”成片拆迁改造项目，按基准地价缴纳土地出让金。土地出让金除扣除按规定计提的农业土地开发资金（15元/）后余额全部归村或社区（土地出让金先入果库，再由市财政拨付给镇街，再由镇街拨付给村或社区），由村或社区用于支出被征用农民原有生活水平补贴、被征地农村居民社会保障、农村集体设施建设等“细则细则”鼓励措施鼓励措施旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬41、文嚼字3.机会分析机会分析财政税费、土地出让金优惠政策财政税费、土地出让金优惠政策集体经济组织 将自有的 集体建设用地转国有集体建设用地转国有 与有关单位合作开发建与有关单位合作开发建设设 的“三旧”成片拆迁改造项目，按基准地价缴纳土地出让金。土地出让金除扣除按规定计提的农业土地开发资金（15元/）后，市、镇、村按2：4：4比例分成对现有工业用地工业用地改造后部改变原用途，提高土地利用率和增加容积率的，不再补缴土地出让金“三旧”成片拆迁改造中，需要搬迁的国有企业用地国有企业用地，镇街 可从 土地出让吹收益中 按不高于60%、不低于30%的比例返还给企业“三旧”成片拆迁改造中，通过征收征收 农村42、集体建设用地农村集体建设用地 进行经营性开发的，镇街 可从 土地出让纯收益中 按不高于60%、不低于30%的比例返还给原农村集体经济组织“细则细则”附件附件1（xx市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准）旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析使用范围：使用范围：1.原土地使用权人（国有建设用地）申请自行改造2.市场主体收购相邻多宗地块，申请进行集中改造土地出让金标准土地出让金标准1.非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街1000元/；第二类镇街600元/；第三类镇街400元/（楼面地价计算）2.商业43、改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街500元/；第二类镇街300元/；第三类镇街200元/（楼面地价计算）3.不改变用途的经营性用地申请提高容积率，按本节“1.”的标准执行4.宗地补缴土地出让金“宗地所在镇街类别楼面地价宗地所在镇街类别楼面地价 X 宗地拟改造面积宗地拟改造面积”1.第一类镇街第一类镇街（4）：莞城、东城、万江、南城；第二类镇街第二类镇街（18）：虎门、后街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；第三类镇街第三类镇街（11）：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山2.2.收益分配：收益分44、配：第一、二类镇街补缴土地出让金收益“市、镇街、村”按“2：4：4”比例分配，第三类镇街按“1：5：4”分配“细则细则”附件附件3（xx市“三旧”成片拆迁改造土地税费返还实施细则）旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析纳入返还范围的土地税费项目纳入返还范围的土地税费项目阶段阶段序号序号类别类别征收标准征收标准单位单位/基数基数收入归口收入归口备注备注报批环节1罚款1987年以前违法0元/属市收入1987-1998年违法5元/1998年以后违法20元/占用农地以外土地按10元/处罚2耕地占用税50元/属市收入3征地管理费20元/属市收入4征地管理费245、.1%征地补偿金额20%20%缴省缴省，80%属市5新增建设用地土地有偿使用费64元/缴省缴省办证环节6契税3%成交价属市收入7土地出让金50-105元/1515元元/计提计提，其余属市按规定需计提15元/农业开发专用金8土地开发专用金10%成交价属市收入对经营性用地收取的土地出让金9土地补偿费10-30元/属市收入只对行政划拨或集体自用土地收取10土地登记费13-4000元/宗属市收入11土地使用权交易服务费500-98500元/宗属市收入12建设用地批准书8元/份缴省缴省13土地证工本费20元/份缴省缴省“细则细则”附件附件3（xx市“三旧”成片拆迁改造土地税费返还实施细则）旧改模式探讨旧46、改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析法律依据：法律依据：市人大常委会审议通过的xx市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法东常【2009】3号（以下简称“办法”）依据上述“办法”，上页13项土地税费中，凡属市收入的（即除第5、12、13三项以外），实行先征后返，全部返拨给镇街（反拨的费用是否分配给村，由镇街与村自行商定），以补助镇街在“三旧”改造过程中支付的费用返还对象：返还对象：符合省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）和上述“办法”规定条件，经市“三旧”改造领导小组审核同意纳入“三旧”成片拆迁47、改造的项目，可由镇街政府向市财政申请返还“三旧”成片拆迁改造建设用地征缴的土地税费特别提醒：特别提醒：返还土地税费必须是经同意纳入“三旧三旧”成片拆迁改造成片拆迁改造所缴纳的土地税费，“三旧”成片拆迁改造之前之前所缴纳的土地税费，不纳入返还范围“细则细则”附件附件3（xx市“三旧”成片拆迁改造土地税费返还实施细则）旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”附件附件4（xx市国有企业厂房搬迁和旧村改造土地出让纯收益返还流程）旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析土地出让纯收益：土地出让纯收益：是指48、土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分工业用地改造成本包括土地现状评估市场价格、房屋评估重置折旧价格、机器设备评估现状折旧价格等等旧村改造成本包括住宅拆迁货币补偿费用、回迁安置住宅的临时费用、旧住宅拆除工作费用，以及复建住宅的设计费、建安工程费、装修费、配套设施建设费、税费等等成本审核方式：成本审核方式：工业用地市场价格和房屋重置折旧价格由土地储备部门和改造单位共同委托有资质的土地、房地产评估机构进行评估，及其设备折旧价格共同委托资产评估机构进行评估旧村改造成本又镇街自行核定拨付流程拨付流程（只限“三旧”成片拆迁改造）：土地出让纯收益包含在地价款中国库市财政镇街企业企业原49、农村集体经济组织原农村集体经济组织不高于不高于60%不低于不低于30%“操作指南操作指南”附件附件7（“三旧”改造完善各类历史用地手续分类处置办法）旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析用地行为发生在用地行为发生在19871987年年1 1月月1 1日之前日之前（纳入成片拆迁改造范围内）：不进行拆迁：不进行拆迁：依照原国家土地管理局1995年3月11日发部的确定土地所有权和使用权的若干规定进行确权后，按建设项目的实际用途，办理国有建设用地确权登记发证手续（具体流程按市政府出台的已建房屋补办房地产权手续政策办理）要进行拆迁：要进行拆迁：由镇街政府对土50、地和地上建筑物权属调查和登记后，作为拆迁补偿依据有地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前：第一步：第一步：完善转国有建设用地手续(已与农村集体组织或农户签订征地协议并进行补偿，未因征地补偿安置问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策用地发生时的土地管理法律政策落实处理后按的土地现状办理征收手续)第二步：第二步：纳入成片拆迁改造范围，分为不进行拆迁不进行拆迁和要进行拆迁要进行拆迁两类 不进行拆迁：不进行拆迁：到属地镇街规划建设办办理工程质量监督情况说明/到市建设局办理房屋安全鉴定报告备案凭证；到市城建规划局办理建设用地规划批准书；属于政府51、收购储备后再次供地的必须属于政府收购储备后再次供地的必须“招拍挂招拍挂”，其他可以协议出让，其他可以协议出让 要进行拆迁：要进行拆迁：由镇街对土地和地上建筑物权属调查和登记，作为拆迁补偿依据建议参与类型建议参与类型旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析建议重点参与“成片拆迁改造成片拆迁改造”重点关注“社会资金改造社会资金改造”的类型1、“集体经济组织自行改造集体经济组织自行改造”类型3、“单宗项目改造单宗项目改造”的类型2小结小结旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“三旧”改造的 细则细则 和 操作指52、南操作指南 是一个“类别繁多 流程冗长 交叉盘错”的 指导文件指导文件 和 办事指南办事指南寻找项目应该尽可能详细的了解项目本体，梳理出明细的思路，制定出“从现状到结案”的尽可能详细的运筹方案“三旧”改造对于政府来说也是“摸着石头过河”，但是一定会有“先抢先先抢先得得”的机会，要大胆尝试大胆尝试，主动切入，主导式的创新出一些合作模式主动切入，主导式的创新出一些合作模式“三旧”改造远不是不是“短平快短平快”项目项目，“三旧”改造项目的的拓展要与公司与公司的土地储备战略相一致的土地储备战略相一致，“鸡蛋不能放在一个篮子里”政府公共关系比较强硬的区域，建议要“深耕深耕”，“挖掘挖掘”项目项目旧改是一53、个手续繁杂的过程，牵扯人员广，繁琐杂事多，报批报建难，需要花费大量的人力、物力，建议公司缩短汇报路径缩短汇报路径，拨付专项费用供拓展使用拨付专项费用供拓展使用可以考虑大面积撒网，大面积撒网，改“买方市场”为“卖方市场”，捞取“上门生意”旧改的投资机会旧改的投资机会旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析旧改项目之所以难，就是因为拆迁难，同时政府害怕“不和谐”，但也正是因此旧改项目的价值高于一般项目价值高于一般项目一般拆迁项目的被拆迁分为“好人”、“次钉子户”、“钉子户”，一般的成本系数分别为1、1.1、1.2，平均成本就是1.04，也就是说其实拆迁并54、不拆迁并不难，钉子户只相当于增加了预算成本的难，钉子户只相当于增加了预算成本的4%4%旧改项目是建议参与的土地拓展模式，也是未来数年中国房地产商一线城市旧改项目是建议参与的土地拓展模式，也是未来数年中国房地产商一线城市的主流土地拓展模式之一，的主流土地拓展模式之一，因此建议积极参与，积累经验，复制成功模式因此建议积极参与，积累经验，复制成功模式旧改项目拆迁成本旧改项目拆迁成本序号序号类别类别比例比例成本系数成本系数平均成本平均成本1好人70%11.04 (104%)2次钉子户20%1.13钉子户10%1.2A系公司系公司xx分公司分公司村集体村集体中介方中介方整理公司整理公司锁定锁定X元元/m2占绝对大股商品房补偿永迁房建设拆迁、安置、补偿国土资源局国土资源局A公司公司土土地地出出让让金金带带条条件件毛毛地地挂挂牌牌拆迁、安置、补偿费拆迁、安置、补偿费Z元元/m2带发票、分期支付带发票、分期支付框架协议框架协议整理协议（明确挂牌条件）整理协议（明确挂牌条件）Y元元/m2X元元/m2规划证规划证土地证土地证xx模式参考模式参考:A系公司系公司