1、建 筑 基 础 知 识 培 训 系 列解读城市更新及工改工目 标通过解读城市中涉及到的一些主要规范性文件，让新入职的同事对城市更新项目涉及到的政策文件有一个初步的了解，方便后续工作的有效开展PART 1城 市 更 新 概 念 及 类 别在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现城 市 更 新 背景城 市 更 新 概 念城市更新概念是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市更2、新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动城市的基础设施、公共服务设施亟需完善环境恶劣或者存在重大安全隐患现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展需求，影响城市规划实施依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形更 新 方 式综 合 整 治 类改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面、环境整治既有建筑节能改造功 能 改 变 类拆 除 重 建 类不改变建筑主体结构和使用功能不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构改变部分或者全部建筑使用功能可能改变土地使用权的权利主体拆除建筑物的原主体结构可能变更部分土地性质严格按照城市更3、新单元规划、城市更新的年度计划实施更 新 方 式综 合 整 治 类对于住宅类综合整治项目，原则上不 加建附属设施工业项目综合整治，可增加面积不超过现 状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯 等辅助性公用设施综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求外立面改造改善基础设施和公共服务设施更 新 方 式功 能 改 变 类功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求增加产4、业升级空间内部改造，改变建筑功能功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要更 新 方 式拆 除 重 建 类城市居住环境、基础设施、公共服务设施等通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新旧有村落新的城市形象权利主体自行实施（村民）市场主体单独实施（开发商）合作实施政府组织实施PART 2城 市 更 新 指 导 性 文 件关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 深 圳 市 城 市 更 新 十 三 五 规 划 指 导 性 文 件指 导 性 文 件 深 圳 市 城 市 更 新 办 法 深 圳 市 城 市 更 新 办 法5、 实 施 细 则2009年12月1日起实施（2016.11.12日修改）2012年1月21日起实施2016年11月9日起实施2017年1月1日起实施指 导 性 文 件城市更新办法更新办法实施细则城市更新十三五规划加强和改进城市更新实施工作的暂行措施随着城市更新活动的不断深入进行，相应的政策法规也在不断调整和完整，对更新项目起到更严格、更规范、更细致的指导。20092017城 市 更 新 办 法概念要点：更新办法首次出台于2019年，2016年对其进行了部分内容的修改更新办法针对过往深圳市城市更新活动中遇到的问题，较为全面的制定了城市更新的各项理论依据，对于更新项目的开展起到指导的作用深圳市城市6、更新办法：第一章：总则 办法制定的目的、依据和适用范围，明确各部门职责第二章：城市更新规划与计划 法定图则对城市更新的规定以及城市更新单元的范 围、规划的内容和制定等第三章：综合整治类城市更新 综合整治类项目的范围、技术规范、实施主体及经费来源等第四章：功能改变类城市更新 功能改变类项目的范围、审批、用地手续办理及优惠政策等第五章：拆除重建类城市更新 拆除重建类城市更新单元范围土地的收回与收购，更新项目的实施主体、用地手续的办理及优惠政策等第六章：其他规定第七章：附则办法内容提要：概念要点：更新办法明确了城市更新的概念，并对更新对象的范围进行了细致的划分，尽可能实现所有更新活动的覆盖法定图则对7、更新单元起到规划指导的作用城市更新项目将是三种模式的有机结合，并鼓励综合整治类更新的开展1.城市更新概念及更新对象范围（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）2.法定图则应对其范围内的城市更新作出规定（城市更新单元范围、范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型及规模以及更新单元的规划指引），未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施3.城市单元规划应依法进行公示，规划内容包括：（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式8、和规划控制指标；（三）城市更新单元内城市设计指引；（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。4.区分了三种不同的更新模式（综合整治、功能改变、拆除重建）城 市 更 新 办 法 实 施 细 则概念要点：细则的制定是为有效落实办法的实施，其内容与办法保持一致，是对办法中未规定事项进行补充，推动实际问题的有效解决。深圳市城市更新办法实施细则：第一章：总则 细则制定的目的、依据和适用范围，明确各部门职责第二章：城市更新规划与计划 定期编制全市城市更新专项规，对城市更新单元规划的编制进行细致的规定第三章：综合整治类城市更新 细化综合整治类项目的范围，落实各部门职责第四章：功能改变类城市更新 细化功9、能改变类项目的范围、申报及实施费用来源第五章：拆除重建类城市更新 拆除重建类城市更新项目的申报与审批、实施主体第六章：附则细则内 容 提 要：概念要点：细则规范化了更新更新单元的用地范围，对于小于10000且大于3000的项目做小试点城市更新项目申请，但需满足更为严格的更新需求1.城市更新单元的划定条件：城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。细则内 容 提 要：概念要点：相对比其余两类城市更新模式，拆除重建类城市更新项目10、是市场上最为常见的类别，所涉及的内容及流程也更为复杂，细则中对此类更新作出了较为细致的规范指导，包括申报与审批、项目实施以及监管等2.拆除重建类城市更新：申报（一）权利主体自行申报（村集体经济组织）（二）权利主体委托单一市场主体申报（开发商）（三）市、区政府相关部门申报实施方式（一）权利主体自行实施（村集体经济组织）（二）市场主体单独实施（开发商）（三）合作实施（四）政府组织实施实施主体实施主体需为单一主体城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的时，需通过以下方式形成单一主体：（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议（三）权利主体的房地产被收11、购方收购城 市 更 新 十 三 五 规 划概念要点：规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件，是深圳市近期建设规划与土地利用规划（2016-2020）的重要组成部分，有效期为20162020.深圳市城市更新十三五规划：第一章：更新目标 具体落实全市范围内更类别更新方式用地供应类别及规模，推动城市更新，促进产业升级第二章：更新策略 制定优化城市空间布局、提高产业发展质量、提升民生幸福水平、践行低碳生态更新的策略第三章：更新方式与更新功能指引 对城中村、旧工业区、旧城区更新方式及功能选择作出指引第四章：基础设施系统更新指引 指引市政设施、交通设施等有序更新第五章：“两房”配建指引 增加人才住房、保障12、住房、创新型产业用房供应第六章：更新分区与统筹地区指引 划定拆除重建区、限制拆除重建区和拆除重建及综合整治并举区第七章：实施保障机制 保障有序、有效开展城市更新活动规 划内 容 提 要概念要点：规划加大各区城市更新的力度，同时又控制更新单元规模上限，以便更为有序、有效的开展城市更新各项工作1.规划期内具体落实各区更新单元规模上限：2.强化多中心组团结构发展（加大城市副中心及各组团中心的更新力度，纾解福田、罗湖、南山的就业人口压力）规 划内 容 提 要概念要点：规划中指出保障产业发展，稳定工业用地规模，严控“工改商”及“工改居”，促进传统制造业向高端制造业升级有序引导“工改M0”为创新型产业空间13、发展提供高端载体3.工业区块内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能（严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”）4.加强创新型产业空间供给，建议以下区域的工业用地可改造为新型产业用地（工改M0）（一）轨道站点周边500m范围的旧工业区 （二）原特区外位于成片产业园区范围或工业区块线外，且位于全市“十三五”重点片区范围内的旧工业区 1.强化多中心组团结构发展（加大城市副中心及各组团中心的更新力度，纾解福田、罗湖、南山的就业人口压力）工改M0类更新单元计划用地规模分配规 划内 容 提 要概念要点：城中村更新应以综合整治为主，拆除重建为主的方式进行有序更新，同时加大两房的配件力度旧工业区更14、新统筹运用拆除重建、综合整治及功能改变等多种更新方式，为产业发展提供优质的物质空间5.城中村更新指引位于各区中心及轨道站点500m范围内的城中村，适度考虑拆除重建，加大人才住房及保障性住房配建力度建筑老化，隐患严重的城中村，鼓励拆除重建具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主6.旧工业区更新指引 位于市高新区或工业区块线内优势区位（轨道站点周边500m范围内）的旧工业区，适当开展拆除重建其他位于城市主中心区、副中心区和组团中心区与轨道站点500m范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变位于工业区块线内一般区位（轨道站点周边500m范围外），鼓励复合式更新规 划内 容 提 15、要概念要点：促进全市产业转型升级和加大对创新型产业的支持力度，要求升级改造为新型产业用地的旧工业区拆除重建类项目，配建创新型产业用房7.创新型产业用房配件比例:位于深圳经济特区高新技术产业园区条例适用范围以外的，改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例为12%位于深圳经济特区高新技术产业园区条例适用范围内的，权利主体为高新技术企业，自行开发的改造升级项目，配件比例为10%位于深圳经济特区高新技术产业园区条例适用范围内的，权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的改造升级项目，配件比例为12%位于深圳经济特区高新技术产业园区条例适用范围内的，权利主体为非高新技16、术企业，自行开发的改造升级项目，配件比例为25%规 划内 容 提 要加强和改进城市更新实施工作的暂行措施概念要点：措施是为落实“十三五”期间城市更新各项指标而制定，结合城市更新办法及细则实施以来更新活动中遇到的各类问题，对城市更新政策进行了进一步的充实加强和改进城市更新实施工作的暂行措施：一：坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展 分区落实城市更新十三五规划二：优化计划管理，拓展城市更新范围 合理设定合法用地比例、优化建筑物建成年限规定、稳步推进旧住宅区更新以及有序开展小地块更新三：创新实施机制，试点重点更新单元开发 探索政府主导的重点更新单元开发四：完善用地政策，促进城市更新项目实施 完善历17、史用地处置政策、扩大旧屋村政策适用范围、规范城市更新土地出让年限、简化城市更新地价体系以及明确公告基准地价标准适用条件五：加大配套力度，提升公共设施服务水平 提高公共配套配建标准，加大人才住房和保障性住房配建力度六：提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级 推进旧工业区复合式更新，鼓励旧工业区综合整治第七章：加强服务监管，保障更新项目有序实施概念要点：措施更为明确了更新单元中合法用地的比例以及各类建筑物的年限试点小地块更新多为旧工业区、商业区或城市基础设施、公共服务设施的更新，住宅类未包括在范围内小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%措 施内 容 提 要118、.合理设定合法用地比例申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%2.优化建筑物建成年限规定旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年3.有序开展小地块更新需要进行城市更新的区域，应当优先划定相对成片、拆除范围用地面积大于10000平方米的城市更新单元。对位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，方可申请划定小地块城市更新单元：1旧工业区升级改造为工业19、用途或者市政府鼓励发展产业的 2旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的 3为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的概念要点：扩大公共配套设施的配建规模，建成后无偿移交给政府，该部门面积不计入地价补缴，且可获得一定的奖励面积措 施内 容 提 要序号项目名称规模（平方米）建筑面积用地面积1社区警务室50-2社区管理用房300-3社区服务中心400-4文化活动室1000-2000-5社区健康服务中心1000-6社区老年人日间照料中心750-3.提高公共配套设施配建标准拆除重建类城市更新项目配建的社区级非独20、立占地公共设施应满足法定图则、相关专项规划和深圳市城市规划标准与准则，涉及的公共设施规模不小于下表确定的规模；并在此基础上增配50%且不小于1000平方米的社区级公共配套用房，具体功能在建设用地规划许可前明确。概念要点：工改项目在满足一定条件的情况下可申请配建保障性住房，同时依照配建住房的类别，可获得不同比例的商品性质建筑面积措 施内 容 提 要4.加大人才住房和保障性住房供应力度在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房：1位于规划保留的成片产业园区范围外。2位于已建成或近期规划建21、设的轨道站点500米范围内。3位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下概念要点：措施中明确提升人才住房、保障性住房以及创新人才公寓的配建比例，相比旧有规范均有所提升（其中：一类区域：全市的主要商业办公核心区及原特区内轨道车站周围500m范围内的区域；二类区域：原特区内除一类区域以22、外的其他区域、原特区外的新城中心、组团中心和远特区外轨道车站周围500m范围内的区域；三类区域：全市范围内余下的所有区域）措 施内 容 提 要4.提高人才住房、保障性住房配建比例拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积5.创新人才公寓配建制度拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于配建规定确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公23、寓.上述配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积开 发 容 量 测 算n开发容量计算原则深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）：基础建筑面积基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和基础容积率：新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值实际总建筑面积基础建筑面积转移建筑面积奖励建筑面积转移建筑面积转移建筑面积是指城市更新24、项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按本条前款规定核算转移建筑面积奖励建筑面积奖励建筑面积是指因公共利益需要，对符合以下情形的，依据城市更新有关规定及深标等给予的建筑面积奖励：（一）开发建设用地中，依据深圳市城市更新项目保障性住房配建规定和深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定等要求，按建筑面积比例配建的保障性住房、创新型产业用房，其建筑面积作为奖励建筑面积。（二）开发建设用地中，按已生效规划及深标等要求落实的附建式公共服务配套设施及市政配套设施，其建筑面积作为奖励建筑面积。PART 3城 市 更 新 工25、 改 工 工 改 工 概 念工改工概念工改工本质上为城市更新中对旧工业区的升级改造，工即为工业，工改工项目更新前后并没有建筑物属性的变化，而是又原有的传统工业升级为新型工业，由车间生产转变为研发制造其本质为城市更新，更新方式同样分为拆除重建、综合整治以及功能改变三类用 地 性 质工业用地是以产品的生产、制造、精加工等活动为主导的用地，分为M和M1两类 深圳市城市规划与准则中明确：普通工业用地M的容积率上限为4.0 新型产业 用地M0的容积率上限为6.0 工 业 区 块 线编制工业区块线，以保护深圳市产业用地规模深圳市城市更新十三五规划中指出：严格控制区块线内“工改商”或“工改居”区块线分一级线26、和二级线。一级线是保障城市产业长远发展而确定的工业用地管理线二级线是稳定一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线工改M1/M0城市更新十三五规划产业升级策略：M1/M0升级指引第十七条第一款规定：1、工改M1：为稳定工业用地规模，保障产业发展空间，建议十三五期间工改M1更新计划比例不低于40%，用地规模不低于4.5平方公里2、工改M0：上限规模6.75平方公里，布局指引如下：原特区内：轨道站点500米范围的旧工业区原特区外：（1）轨道站点500米范围的旧工业区 （2）位于成片产业园区范围或工业区块线外，且位于十三五重点发展区范围内的旧工业区工改M0项目受限工 改 工 项 目 构27、 成工 改 工创 新 型 产 业 用 房工 业 楼 宇（研发办公）工 业 配 套 设 施政府为扶持小型创新型产业而设立的政策性用房工业性质建筑，包含工改工后出现的研发办公以及厂房配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施创 新 型 产 业 用 房创新型产业用房：是指为满足创新型企业发展的空间需求，由政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房创新型产业用房是“工改工”项目中特有的一种建筑形式，是政府为扶持小型创新型产业发展的而设立的政策性用房 深 圳 市 创 新 型 产 业 用 房 管 理 办 法 深圳市政府与2016.1.9日正式出台深圳市创新型产业用房管理办法同时原“1+6”文件中的试行版本28、作废管理办法的出台将加大对创新型产业的支持力度政策性：创新型产业用房原则上仅用于出租，租金价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的30%70%创 新 型 产 业 用 房 深 圳 市 创 新 型 产 业 用 房 管 理 办 法 筹建方式：（一）由政府或承担政府投融资任务的综合性平台企业（以下简称平台企业）投资建设、回购或统租（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权，建成后按一定比例移交给政府（三）在城市更新项目中按一定比例配建（四）其它符合政策规定的筹建方式配建比例：（一）位于深圳经济特区高新技术产业园区条例适用范围以外的，改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总29、建筑面积的比例为12%（二）位于条例适用范围内的，权利主体为高新技术企业，自行开发的改造升级项目，配件比例为10%（三）位于条例适用范围内的，权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的改造升级项目，配件比例为12%（四）位于条例适用范围内的，权利主体为非高新技术企业，自行开发的改造升级项目，配件比例为25%政府回购创新型产业用房面积原则上不计入项目可售面积，不占用项目可分割转让比例依照深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）：工改工项目中配建的创新型产业用房，可获得同等面积的奖励面积创 新 型 产 业 用 房入驻产业类别：（一）生物、互联网、新能源、新材料、文化创意、新一代信30、息技术和节能环保等战略性新兴产业（二）生命健康、海洋、航空航天以及机器人、可穿戴设备和智能装备等未来产业（三）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其它产业入驻及配置标准：（一）企业所属行业类别（二）企业经营状况要求，包括资产规模或销售规模、纳税额、人员规模、研发投入、自主知识产权情况等（三）项目基本要求，包括投资领域、投资额、投资强度等（四）能耗、环境保护、安全生产等要求（五）使用建筑面积标准或核定依据（六）管理主体规定的其它条件 创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需要转让的，经日常运营管理机构批准后，优先由原所有人回购，回购价格不高于原销售31、价格；原所有人不回购的，在市土地房产交易中心按原销售价格作为底价以公开方式进行转让，成交价高于底价的溢价部分纳入市、区财政统筹企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年工 业 楼 宇（研 发 办 公）创新型产业用房：是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物工改工虽然改变了建筑的形态，但并没有改变建筑的属性；工改工中出现的“研发用房”也归属为工业楼宇范畴 深 圳 市 工 业 楼 宇 转 让 办 法 试 行（2013.01.07）深 圳 市 工 业 楼 宇 转 让 办 法（试 行）实施细则（2014.01.03）相关政策法规工 业 楼 宇（研 发 办 公）工 业 32、楼 宇 的 分 割 转 让 与 增 值 收 益 分割转让：（一）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（二）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（三）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让增值收益缴纳方式：（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过5033、%的部分，按50%的比例上缴；（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。工改工后，企业需自持不低于总建筑50%的的工业楼宇面积工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴工 业 楼 宇（研 发 办 公）转让后总收益转扣减总金额（包括底价，税费等）增值收益未超过30%部分，免缴超过30%但未超过50%部分，缴纳50%超过50%但未超过100%部分，缴纳60%超过100%部分34、，缴纳100%增值收益缴纳示意：主要形态层高面积M1建筑设计规范（工业楼宇/厂房）以建设生产厂房为主首层6.0m，26层5.4m，7层及以上4.5m单套套内建筑面积不宜小于500M0建筑设计规范（研发用房）以建设无污染生产制造和研发用房为主首层6.0m，2层及以上4.5m单套套内建筑建筑面积不得小于180建筑设计对工业楼宇及研发用房的规范要求：工 业 楼 宇（研 发 办 公）工 业 配 套 设 施城市更新项目中作为工业配套设施配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%工改工项目工 业 楼 宇（70%）工 业 配 套 设 施（30%）自持分35、割转让工业配套部分自持或分割转让分别按照不同的标准补缴地价50%自持20%可分割转让旧 规新 征 求 意 见 稿政 策 变 化区块线内工改M0规模地铁站点500m范围内（未做规模限定）原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内量化区块线工改M0规模，改造难度加大工改保位于规划保留的成片产业园区外；位于已建成或近期规划建设的轨道站点500范围内；位于原特区内的，用地面积不小于3000；位于原特区外的用地面积不小于10000在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内且周围居住用36、房不足的工业用地，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整工业用地用途，但调整的工业用地面积总量控制在10%以内区块内工改保成为可能研发总部类自持比例区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%对区块线内改造为研发总部类做出限定受让对象限制深圳注册企业或相关产业企业一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业区块内新注册公司购买受限套内面积限制M0：单套套内面积不得小于180M1：单套套内面积不宜小于500M0：单套套内面积不得小于500M1：单套套内面积不宜小于1000套内面积增大层高限制M1：首37、层6.0m，26层5.4m，7层及以上4.5mM0：首层6.0m，2层及以上4.5mM1：首层层高6米、2层及以上4.5mM0：首层5.0m，2层及以上4.2m楼层高度降低载重限制M1：首层1200kg/、23层800kg/4层及以上600kg/M0：首层800kg/、23层650kg/4层及以上500kg/新增载重要求，限制建筑设计配套设施占地限制M1以建设生产厂房为主，厂房建筑面积不低于总建筑面积的70%，办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公及生活服务设施用地面积所占比重不超过7%限制改造后M1用地中配套设施用地占比M0建筑形态限制既有厂房又有研发用房的，厂房（含厂房与研发复合用房）的建筑面积不低于总建筑面积的30%单独设置客梯，至少配备1台载重3吨以上的大型货梯对改造后M0设计为纯办公形态将受限制