1、广州城市更新实践及案例分析2 20 01 19 9年年4 4月月1 19 9日日01/政策及技术体系02/主要成效03/推进城市更新工作的新思路04/改造案例目录CONTENTS广州城市更新实践及案例分析广州市城市更新政策及技术体系政策及技术体系自2009年我省开展“三旧”改造工作以来，广州市坚持政策创新驱动，制定了一套比较完整的政策及技术体系：1.关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府200956号)2.关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见（穗府201220号）3.广州市城市更新办法及其配套文件（1+3）旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法4.广州市城市更新局广州市财政局关于印发的通知（穗2、更新规字20161号）5.广州市城市更新局关于印发的通知（穗更新规字20163号）6.广州市城市更新局关于印发的通知（穗更新字201681号）政策及技术体系7.广州市城市更新局关于印发的通知（穗更新函2016684号）8.市城市更新局关于印发的通知（穗更新函20161062号）9.广州市城市更新安置房管理办法10.广州市城市更新局关于印发的通知（穗更新规字20173号）11.广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见（穗府规20176号）12.市城市更新局关于印发调整由区实施的市级行政职权事项交接工作方案的通知（穗更新函2018197号）自2009年我省开展“三旧”改造工作以3、来，广州市坚持政策创新驱动，制定了一套比较完整的政策及技术体系：政策及技术体系13.广州市城市更新局关于印发的通知（穗更新规字20181号）14.广州市城市更新局关于印发的通知（穗更新函2018677号）15.市城市更新局关于印发的通知（穗更新字201833号）16.广州市更新局关于加强“三旧”改造项目涉及用地报批工作的函（穗更新函2018849号）17.关于深入推进城市更新工作的实施细则已经市政府常委会原则通过自2009年我省开展“三旧”改造工作以来，广州市坚持政策创新驱动，制定了一套比较完整的政策及技术体系：政策及技术体系广州制定并优化一系列政策，降低三旧改造门槛，改现有零碎改造为成片整体4、改造，同时缩减审批流程，提升广州城市核心竞争力与可持续发展能力。123456思路主线规划引领，连片改造政府主导，市场运作，激发市场活力加强基础数据调查，优化工作流程利益平衡，多方共赢部门分工，职权下放公众参与，规范操作政策思路主线政策及技术体系1、促进产业转型升级，优化旧厂房自行改造条件，细化自行改造补缴土地出让金标准2、加强旧村全面改造，统筹城乡协调发展，优化改造主体和引入合作企业时点，科学核定复建安置量3、加强土地整备，优化政府收储补偿标准及奖励，鼓励业主自主连片、打包改造4、简化审批流程，简政放权，强化激励约束5、延续历史文化脉络6、改善城市人居环境7、优化城市功能和空间结构主要措施政策5、及技术体系城市发展战略在本区域的落地补城市快速发展中存在的短板，尤其是功能的优化，基础设施和公共服务设施的补缺和提升相关利益人的发展和利益诉求文化的保护和传承、特色维育解决存量用地再开发存在的问题政策及技术体系主体-从“政府主导”向“政府+权属人+市场+社会”转变目标-从单一目标向多元目标的转变方式-从单一拆除重建到包含“微改造”在内的多种方式转变管控-从单个项目到系统引导、成片连片策划、差异化推进的管控方式转变多方面转变主要改造方式政策及技术体系11政策及技术体系1.旧厂房自行改造可不增收地价国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分6、割出让的，按照关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定计收土地出让金。按市场评估价缴交地价国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。给予5年过渡期国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价一是教育、医疗、体育按20%计收；二是保留工业用地性质的科研用地按20%计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按20%计收，其余商务设施性质科研用地按原自有部分按40%、增容部分按70%计收土地7、出让金。按市场评估地价40%计收土地出让金完善历史用地征收手续项目，以协议方式供地的，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价40%计收土地出让金。工改工工改商工改新产业科改科教改教医改医体改体其他政策及技术体系旧厂房自行改造更新项目报批程序流程图年度计划：权属人（涉及多个权属人需整合或归宗）向区政府提请纳入市城市更新年度计划方案编制：权属人组织编制项目改造方案方案审核：权属人将项目改造方案报送区政府，区政府（更新机构）征求市、区相关部门意见，组织审核方案批复：审议通过后，市城市更新部门向权属人发出项目实施方案批复，并抄送区政府和城市更新机构涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地8、手续建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请标图建库：权属人向区城市更新机构申请竣工验收：项目建设后竣工验收涉及完善历史用地手续地块确权登记土壤环境调查评估：供地前完成土壤环境调查评估（修复）方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导工作小组会议审定政策及技术体系 2.旧厂房政府收储为鼓励土地权属人交地收储，合理分配土地增值收益。旧厂房政府收储补偿标准外围3区（花都、从化、增城）中心8区（除花都、从化、增城外）“工改居”由政府收储的规划毛容积率2.0以内的，按60%（50%+10%奖励）规划毛容积率2.0以内的，按50%（40%+10%奖励）“工改商”由政府9、收储的规划毛容积率2.5以内的，按60%（50%+10%奖励）规划毛容积率2.5以内的，按50%（40%+10%奖励）其他情形由政府收储的一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款政策及技术体系 3.旧村庄全面改造旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：村集体经济组织/村全资子公司 村+合作企业 村+政府政策及技术体系1.优化改造主体允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。3.科学核定复建安置量按合法建筑面积11核定集体经济组织物业复建总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村10、民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。5.合理设置临迁时间整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。2.优化引入合作企业时点旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按广东省实施中华人民共和国招标投标法办法规定的不少于45天。4.优化村民表决程序旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实11、施。6.优化改造成本旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。优主体引企业核复建优程序设迁时优成本旧村改造主要政策竣工验收：项目建设后竣工验收政策及技术体系旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图12改造意愿表决：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，经村代表会议表决通过，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划基础数据调查：区政府组织基础数据调查，基础数据经区政府认定（公示15日）编制方案并审核：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求市、区相关部门意见并修改完善，报区政府审核改造方案审定：区政府上报市更新领导12、小组办公室统筹报市更新领导小组审定方案批复：市更新部门向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施标图建库：村集体经济组织向区更新机构申请纳选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：开展土13、壤环境调查评估，供地前完成1011政策及技术体系 5.旧城镇全面改造旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。征求意愿：第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90以上（含90）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。征求意愿：第二轮，征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。政策及技术体系微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功14、能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。广州市城市更新办法开始探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。在更新理念和目标上，强调以人为本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隐患，对建成区中存在安全隐患的建筑，实施局部拆建、整治的“微改造”，缓解、消除安全隐患。同时充分挖掘老城区潜在资源和优势，保护和修缮文物古迹、工业遗产，对历史建筑予以活化利用，延续历史文脉、保存城市记忆。村级工业园单独改造：渔人码头村级工业园单独改造：渔人码头老旧小15、区微改造：德欣小区老旧小区微改造：德欣小区旧村庄综合整治：黄埔古村旧村庄综合整治：黄埔古村国有土地旧厂房微改造：太古仓码头国有土地旧厂房微改造：太古仓码头政策及技术体系2016年至今，投入市财政资金约18亿元，推进696个老旧小区微改造。计划20182020年，完成2000年之前建成的环境条件较差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全、群众反映强烈的779个老旧小区微改造工作。项目改造对象主要为小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，涵盖改造内容60项，划分为基础完善类49项和优化提升类11项。重点维修更新消防安防设备，清理住改仓等安全隐患；修缮市政基础设施，原则上实现“三线16、”下地，完善道路照明设施；整治环境卫生，拆除违章建筑；开辟公共开敞空间，疏通步行网络。有条件的小区可增设社区养老、医疗、教育、停车等公共服务设施，打通消防通道，营造小区特色公共空间。重点改造房屋建筑的水、电、气、通信等老化设施设备、水电气“一户一表”、管道燃气入户、维修楼梯踏步、粉刷楼道墙壁、整饰房屋外立面、补齐楼道消防设施，保障住用安全。有条件的居住建筑可进行加装电梯、屋顶绿化、抗震节能等改造。涉及危房的建筑按照相关规定进行治理。广州市城市更新主要成效广州市城市更新主要成效截至2018年12月，全市已批城市更新（“三旧”改造）项目1100个，改造面积109平方公里。累计完成固定资产投资28417、1亿元。“三旧”用地土地出让金合同金额1517亿元。25%16%2%50%1%6%旧村旧厂旧城老旧小区村级工业园特色小镇各类已批项目改造面积对比各类已批项目改造面积对比广州市城市更新主要成效5.传承岭南历史文脉，打造城市文化品牌1.促进产业转型升级，拉动经济增长。城市更新（“三旧”改造）通过空间重构和土地重配，就地淘汰落后产业，引入创新型优势产业，推动优势资源和要素集聚发展。城市更新（“三旧”改造）加强产业引领，推动传统产业区块、村级工业园、批发市场、特色商业街等产业转型升级改造。通过挖掘区位和项目自身优势，因地制宜、突出特色，注入和扶持各类创新型特色产业，拉动社会投资，增强我市经济发展的内生18、动力。已批旧厂改造项目293个、15平方公里；建成科技孵化器5个，通过对46个旧园区旧厂房旧楼宇改造，引进企业、上市公司62家，年产值1330亿元，年税收160亿元，提供就业岗位12万个。广州市城市更新主要成效改造前的永泰村集体物业改造前的永泰村集体物业改造后改造后安华汇安华汇广州市城市更新主要成效2.改善人居环境，保障城市居住安全。采取微改造模式，对存在安全隐患、人居环境差的建筑，进行整治改善、保护活化，完善基础设施，腾退影响环保、危险化工等产业，缓解、消除安全隐患，打造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境。近年来，已整治“三线”121千米，维修消防设施933项，维修排水管道更换11千米，规19、范垃圾清运点设置50个，拆除违章建筑（防盗网）9151平方米，新增绿化16558平方米，修缮历史建筑901平方米。改造前的仰忠社区（改造前的仰忠社区（三三线）线）改造后的仰忠社区（改造后的仰忠社区（三三线）线）改造前的仰忠社区（绿化）改造前的仰忠社区（绿化）改造后的仰忠社区（绿化）改造后的仰忠社区（绿化）广州市城市更新主要成效3.盘活低效存量用地，提升节约集约用地水平。城市更新（“三旧”改造）是解决用地空间饱和、新增用地空间不足发展瓶颈的重要途径。完成省历年下达改造任务26.38 平方公里（3.96万亩），实际完成改造34.53平方公里（5.18万亩），完成率130.9%。节地面积7.87平方20、公里（1.18万亩），平均节地率23%。已完成改造旧村的绿地率由改造前的5%提高到30%；建筑密度由原来的60%以上降低到30%以下，拆除违建103万平方米；平均节地率达48%。改造前的改造前的五五湖湖四四海水产交易中心海水产交易中心改造后变身广州改造后变身广州渔人码头（一期）渔人码头（一期）广州广州渔人码头（效果图）渔人码头（效果图）广州市城市更新主要成效4.促进城乡、新旧城区之间协调发展。在旧城镇、旧村庄的更新改造中，落实先安置后拆迁，加强公建配套和公共服务设施建设，解决农村土地无序利用、土地收益低等问题，促进城乡之间和新旧城区之间统筹发展、实现农村农民增收。配建公共服务设施（场所）43821、个，建筑面积207万平方米。城市更新安置房建筑面积114万平方米，学校（含幼儿园）134所，养老机构设施166个。改造前的杨箕村全貌改造前的杨箕村全貌改造后的杨箕村全貌改造后的杨箕村全貌改造前的杨箕村内部改造前的杨箕村内部改造后的杨箕村内部改造后的杨箕村内部改造前的杨箕村商铺改造前的杨箕村商铺改造后的杨箕村商铺改造后的杨箕村商铺广州市城市更新主要成效5.传承岭南历史文脉，打造城市文化品牌。通过城市更新（“三旧”改造）充分挖掘老城区潜在资源和优势，对历史建筑予以活化利用，实现发挥经济效益与历史遗产功能相结合的良性循环，延续历史文脉，塑造独特的城市魅力。保护修缮文物古迹、工业遗产、历史建筑207宗22、，建筑面积14万平方米，投入财政资金约6亿。改造前的庐江书院改造前的庐江书院改造后的庐江书院改造后的庐江书院改造前的黄埔古村改造前的黄埔古村改造后的黄埔古村改造后的黄埔古村改造后的太古仓改造后的太古仓改造前的太古仓改造前的太古仓广州市推进城市更新工作的新思路广州市推进城市更新工作的新思路0 04 40 03 30 02 20 01 1主要主要措施措施为深入学习贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，落实省委“1+1+9”工作部署，市委张硕辅书记要求扎实推进旧城、旧厂、旧村更新改造和专业批发市场、物流园、村级工业园整治提升及黑臭水体、违法建设、“散乱污”场所专项治理等九项重点工作，不断23、取得新成效。广州市城市更新制定了一系列措施。加快重点片区旧城微改造，着力提升加快重点片区旧城微改造，着力提升老城市新老城市新活力活力加快重点功能区和重点地区建设，推加快重点功能区和重点地区建设，推进成片连片改造，优化综合城市功能进成片连片改造，优化综合城市功能，强化区域发展核心引擎功能，强化区域发展核心引擎功能加强城市更新与包括城市重要通道在加强城市更新与包括城市重要通道在内的重大项目建设的协同力度，促进内的重大项目建设的协同力度，促进重大项目落地重大项目落地加强城市更新与市政府重点工作的协加强城市更新与市政府重点工作的协同力度，促进违法建设拆除、黑臭水同力度，促进违法建设拆除、黑臭水体治理等24、重点工作体治理等重点工作广州市推进城市更新工作的新思路从“化整为零”到“打包实施”老旧小区微改造采取“统筹计划、打包立项、统一设计、统一施工”的模式。010302从“纵向推进”到“横向统筹”强化横向统筹，将“三旧”改造与违法建设拆除、黑臭水体治理、“散乱污”企业整治和物流园、村级工业园、专业批发市场整治相结合，形成“以拆促改、以改带拆”和“治改结合、共建共治”局面。从“项目平衡”到“区域统筹”加强旧城、旧村、旧厂改造在空间上的统筹，按区域平衡原则核算开发强度，优化功能布局，合理安排城市基础设施、配套公共服务设施、保障性住房等公共利益。在现有旧城、旧村、旧厂改造政策和改造模式的基础上，突出规划建25、设的统筹作用改造案例杨箕村全面改造旧村庄案例 杨箕村位于中山一路和广州大道交界西南角，毗邻现代化的珠江新城，广州新中轴线、海心沙、广州塔近在咫尺，占地面积11.5公顷，现有建筑面积约35万平方米。该村是拥有着近900多年历史的古老村落，改造前常住村民或居民约1400户、5000多人，外来流动人口超过15000人。改造前，村内的房屋绝大部分是上世纪八十年代后建成的“握手楼”，城中村特征明显，如街巷纵横狭窄，村内黑暗潮湿，外来人口众多，治安、火灾隐患严重，管理难度大。杨箕村的发展受到严重制约，村民一直在期盼着能彻底改善生活环境。牌坊（改造后）牌坊（改造前）杨箕村全面改造旧村庄案例改造后，杨箕村完善26、用地功能布局，增加幼儿园、学校，优化供电、消防设施设备，配套约2.5万平方米各类公共设施，复建四大姓氏祠宗，实现地区环境品质与村民人居环境的质的飞跃。村民回迁后物业出租租金由原来的每平方米20元提高到100元以上，收益倍增。村集体物业依托珠江新城，收益持续上升中。改造前的杨箕村内部改造前的杨箕村内部改造后的杨箕村内部改造后的杨箕村内部改造前的杨箕村商铺改造前的杨箕村商铺改造后的杨箕村商铺改造后的杨箕村商铺琶洲全面改造改造之前，琶洲村有着大都会城中村常见的“恶疾”：规划管理无序，“握手楼”“一线天”遍布，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，污水横流、垃圾成堆、配套设施匮乏，同为市区居民的琶洲27、村村民从未享受到现代化都市生活环境。旧村庄案例改造后改造前旧厂房案例 羊城同创汇羊城同创汇 羊城同创汇园区原是羊城晚报报业集团的总部办公楼，是广州市著名文化地标建筑之一。改造前，园区大部分建筑楼龄超过30年，建筑密度较大，存在一定安全隐患。2015年3月25日，羊城晚报集团和腾讯公司正式签约，共同开发建设以移动互联网为主题的高新科技孵化平台“羊城同创汇”项目。改造后，羊城同创汇成为以绿色、生态为特色的院落式共享生态圈综合体。东风东路临街外立面完成翻新升级，园区公共空间和建筑内部空间得到优化和改造，园区内广场进行铺地更换和苗木种植，消防设备和消防系统更新完善使园区的安全性和舒适性得到提高。改造前28、的羊城晚报社改造前的羊城晚报社改造后变身羊城同创汇改造后变身羊城同创汇旧厂房案例长效管养机制简介：简介：永庆片区微改造范围位于恩宁路永庆大街，占地面积约8000平方米，修缮维护面积约7000平方米。政府制定微改造建设导则、微改造社区业态控制导则，采用BOT模式，公开招商引入万科建设与运营。l 旧城微改造旧城微改造：政府服务、多方参与、共同缔造产业产业引入：引入：通过改造工程和活化措施，形成既保留传统风貌，又具有创新内涵的新型创客社区，让旧城焕发生机与活力。环境提升：环境提升：保护旧城原始肌理，修复文保建筑，提升旧城环境质量。完善完善配套配套：改变原有部分建筑功能，完善配套设施。恩宁路永庆坊恩宁29、路永庆坊旧城镇案例长效管养机制 恩宁路永庆坊恩宁路永庆坊保护和传承旧城肌理保护和传承旧城肌理改造前长效管养机制保护和传承旧城肌理保护和传承旧城肌理习近平总书记考察永庆坊习近平总书记考察永庆坊 2018年10月24日下午，习近平总书记考察了广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊。在永庆坊，他沿街察看旧城改造、历史文化建筑修缮保护情况，走进粤剧艺术博物馆，同粤剧票友亲切交谈，希望他们把粤剧传承好发扬好。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改更多采用微改造这种造这种“绣花绣花”功夫功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。总书记光顾的网红咖啡馆（央视记者 黄京辉拍摄）永庆坊保持了传统街道的肌理结构，更多年轻人往来其间。（央视记者关舟拍摄）改造前改造前改造后改造后广场工坊