1、主讲人：张威产城融合模式与实践产业地产投资决策阶段1 1 国国家家战战略略与与政政策策研研究究 市市场场行行业业背背景景研研究究 房房企企转转型型方方向向分分析析 产产业业地地产产发发展展战战略略 发发展展模模式式与与盈盈利利模模式式 项项目目拓拓展展与与资资源源获获取取2产城融合模式与实践自贸区、一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、17个国家级新区等，是国家落实区域发展战略，统筹整合城市配套，经济发展，产业升级，人口聚集的政策指引体现。通过“国家级新区中心城市城市群经济带”的作用机制，将给园区建设和产业地产带来新的机遇空间。国家区域协调发展战略 为产业地产发展提供新空间3中央城市工作会议提2、出城市工作要统筹城市空间、规模、产业三大结构，同时要统筹生产、生活、生态三大布局，提高城市发展的宜居性。城市工作会议中关于空间、产业、生态协调发展的要求正好契合产业地产的发展模式。中央城市工作会议 为产业地产发展提供顶层设计1在创新创业逐渐成为中国新常态、经济“新引擎”的背景下，众创空间与孵化器、加速器、科技地产等协同构成产业成长链条，并将为产业园区发展提供新的动力，创造出园区发展的新业态和新格局。国家创新驱动发展战略 为产业地产发展提供新动力2n 国家最新政策研读1.1 国家战略与政策研究3产城融合模式与实践通过PPP模式，引入社会资本，拓展了产业地产业务领域。另外，在国内REITs建立后，3、PPP模式将从投资人和退出方式变革上为产业地产商业模式带来新的支撑。智慧城市、综合管廊作为未来城市建设的方向，将给以城市运营商为目标的产业地产商提供一个与政府深入合作、锁定优质区域土地资源的新契机。PPP/智慧城市/综合管廊 为产业地产发展提供新领域6新型城镇化规划指出，城镇化是承载工业化和信息化的发展空间，是产城融合的城镇化。强调产业支撑和以人为本，就需要大力发展以产城融合为特点的产业园区（新城）建设。产业园区（新城）作为产业落地的载体，也将迎来巨大的发展空间。新型城镇化战略 为产业地产发展提供新支点4“十三五”规划指出，未来五年，要围绕经济结构深度调整、振兴实体经济，培育壮大新兴产业，改造4、提升传统产业，加快构建现代产业新体系。要实施制造强国战略，深入推行中国制造2025，以提高制造业创新能力和基础能力为重点，培育制造业竞争新优势。同时，要开展加快发展现代服务业行动，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸。十三五规划/中国制造2025 为产业地产发展提供新方向5n 国家最新政策研读41.1 国家战略与政策研究产城融合模式与实践5n行业环境：房地产行业发展的基调已经改变 从连续6年中央经济工作会议对房地产行业的定位可以看出，2016年以来定位有了实质性变化，在这样的政策背景下，围绕房地产市场供给、需求及市场交易的一系列制度建设将步入快车道，房地产行业将在总体平稳健康发展的基调中逐5、步实现深度调整。2016年中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”2017年中央财经领导小组第十五次会议 要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要调整和优化中长期共给体系，实现房地产市场动态均衡。2011-2014年坚持房地产政策调控2015年化解房地产库存2016年“房子是用来住的，不是用来炒的”1.2 市场行业背景研究产城融合模式与实践1.3 房企转型方向分析6n房地产企业纷纷谋求多元化战略转型 在经济新常态下，随着共享经济、文化旅游等新兴领域6、的发展，为谋求持续发展的动力，百强企业加速推进“相关多元化”拓展。发展路径方面，不同房企已有所分化，千亿房企聚焦产融结合、产城结合为主的综合运营战略。恒大、万科、碧桂园、绿城等百强企业均将企业的开发商定位升级为投资商、服务商、运营商等，进一步强化自身的投资属性和服务属性，提前为规模后的存量时代转换角色。企业名称多元化战略转型万科打造地产核心业务与产业、商业、金融等互相依赖、循环的“热带雨林”式生态系统恒大确定地产、金融、健康、文化旅游四大产业集团，剥离快销业务，明确相关多元化布局碧桂园打造物业开发、社区配套、投资与金融在内的三大业务板块绿城以绿城中国为主体，房产、管理、资产和小镇四大自己团为侧7、翼的“一体四翼”业务格局荣盛确立“大地产”、“大健康”、“大金融”和以互联网为代表的新兴产业构成的“3+X”战略百强房企2016年业务多元化典型案例百强房企2016年转型方向占比产城融合模式与实践7n业务结构：业务整合，产业链延伸是企业进入产业地产的主要形式1.4 产业地产发展战略传统房地产企业制造业企业商贸流通企业金融类企业施工类企业产城融合专业化产业园区商贸城、商业地产、物流地产产融结合（股权投资、开发基金、产业基金）一级开发（PPP）其他服务类企业轻资产模式产城融合模式与实践园区开发主体角度政府主导模式代表企业：苏州工业园、上海张江高科企业为主体的开发运营模式代表企业：联东U谷、天安数码8、城、华夏幸福基业、北科建、五矿产业园外资基金主导模式代表企业：新加坡腾飞、普洛斯、澳大利亚嘉民集团大型企业自建自用园区模式代表企业：海尔公社、中兴通讯、华为东莞终端总部基地主流房企转型的产业地产模式代表企业：万科前海公馆、富力广州空港物流园1.5 发展模式与盈利模式n 百家争鸣8产城融合模式与实践产业地产业态角度产城一体化区域开发代表企业：华夏幸福、苏州工业园、五矿产业园科技地产和软件园代表企业：北科建、清华科技园、亿达、启迪协信城市产业综合体代表企业：张江高科、天安数码城专业物流地产代表企业：普洛斯、易商、宇培物流商贸城代表企业：华南城、卓尔发展、五洲国际、毅德控股商务花园与总部基地代表企业9、：总部基地标准厂房、办公代表企业：联东U谷91.5 发展模式与盈利模式n 百花齐放产城融合模式与实践产业地产商业模式n 百鸟朝凤商业模式代表企业盈利方式核心能力产业地产开发商模式联东U谷总部基地天安数码城物业销售物业出租园区服务产品开发能力产业服务能力产业发展能力产业新城开发商模式华夏幸福宏泰发展一级开发（土地红利）二级开发政府公关能力城市判定能力资金募集能力新城规划能力产业发展能力产业投资商模式张江高科湖北高投物业租售资本运作基金管理产品开发能力产业服务能力产业投资能力产业发展能力基金募集能力基金投资商模式普洛斯嘉民万科物流物业租售物业资本化基金管理产品开发能力产业发展能力资本对接能力资产管10、理能力101.5 发展模式与盈利模式产城融合模式与实践紧密围绕国家区域协调发展战略：长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五个国家级城市群的核心城市重点拓展，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市京津冀京津冀关中北部湾成渝成渝晋中江淮中原哈长辽中南山东半岛海峡西岸珠三角珠三角长三角长三角宁夏沿黄呼包鄂榆黔中滇中兰西天山北坡5 5个国家级城市群+个国家级城市群+1717个区域性城市群个区域性城市群长江中游长江中游长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝城市群长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝城市群是中国经济实力最为雄厚、人口最为集聚的五个国家级城市群，中心后续城市选择应11、紧密围绕国家级城市群的核心城市发展。城市群对房地产前景起引领作用开发公司现有城市分类发展主导城市滚动发展：主导城市滚动发展：高库存城市加快去化：高库存城市加快去化：新进入城市优先选择 借鉴社科院和赛普对全国35个大中城市的研究成果，结合经济、人口、房地产市场活跃度等指标和国家级城市群核心热点城市，选择经济基础好、产业集聚效应强和人口导入型的城市作为中心后续重点拓展对象。城市群一线1.5线二线2.5线三线城市群一线1.5线二线2.5线三线京津冀京津冀北京北京-天津石家庄-长三角长三角上海上海南京、杭州苏州、宁波无锡、南京、杭州苏州、宁波无锡、温州-珠三角珠三角广州、深圳广州、深圳-佛山、东莞长江12、中游长江中游-武汉长沙合肥、南昌-武汉长沙合肥、南昌-成渝成渝-成都、重庆成都、重庆-1.6 项目拓展与资源获取n 城市选择11产城融合模式与实践121.6 项目拓展与资源获取“洼地效应”就是利用比较优势，创造理想的经济和社会人文环境，使之对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势，吸引外来资源向本地区汇聚、流动，弥补本地资源结构上的缺陷，促进本地区经济和社会的快速发展。简单地说，指一个区域与其他区域相比，环境质量更高，对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势。n“洼地效应”选择“洼地”深耕细做土地红利产城融合模式与实践产业地产项目策划阶段2 2 项项目目的的战战略略发发13、展展规规划划 产产业业定定位位与与产产业业规规划划 空空间间规规划划与与设设计计思思念念 开开发发流流程程与与开开发发策策略略 投投资资分分析析与与经经济济计计量量13产城融合模式与实践142.1 项目的发展战略规划城市发展战略规划不同于一般法定的规划，它是从最高层面对城市进行整体的框架性战略安排与设计，一般情况下是从政府的城市发展角度出发制定的。核心内容主要包括两个层面:1、是有关城市长期发展的目标和包括社会经济等各方面的发展战略,以及城市空间发展方向和空间布局等宏观长远问题；2、是与城市近中期发展密切相关的问题研究,包括近中期土地开发策略、城市重大基础设施布局等方面。总之,关注的是城市整体14、和长远发展的战略问题。具有的特性：全局性、目标指向性、路径创新性、建设指导性、战略可操作性。产城融合模式与实践152.1 项目的发展战略规划城市定位：城市定位是城市发展和竞争战略的核心。科学和鲜明的城市定位，可以正确指导政府活动、引导企业或居民活动、吸引外部资源和要素，塑造城市品牌，最大限度地聚集资源，最优化地配置资源，最有效地转化资源，最有效地制定战略，最大化地占领目标市场，从而最有力地提升城市竞争力。正确的城市定位是城市发展战略的核心和灵魂,是城市经济、文化发展的坐标,也是城市的标志和名片。城市定位主要包括：功能定位：城市在区域所所发挥的政治、经济和文化作用。也是城市定位的核心内容。形象定15、位：城市形象是城市的基本性质和主要职能的体现。产业定位：产城融合模式与实践162.2 产业定位与产业规划产业规划一般包括以下内容：产业发展现状和特征的分析、产业定位和发展目标、产业发展重点方向、产业空间引导和产业发展政策和策略等。产业定位是产业规划的最核心内容，根据区域自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。步骤一步骤二产业定位结果外部发展机遇评估国内产业基础及布局区域产业发展方向及布局步骤四市产业规划及布局步骤三分析研究步骤五步骤六产城融合模式与实践产业类型重点发展产业先进制造业（同中国制造20216、5）新一代信息技术高档数控机床和机器人航空航天装备海洋工程装备及高技术船舶先进轨道交通装备节能与新能源汽车电力装备、农机装备新材料生物医药及高性能医疗器械战略性新兴产业新一代信息技术新能源汽车生物技术绿色低碳高端装备新材料数字创意（新增加）生产性服务业工业设计和创意工程咨询商务咨询法律会计现代保险信用评级售后服务检验检测认证人力资源服务生活性服务业教育培训健康养老文化娱乐体育健身 根据国务院2015年公布的中国制造2025和2016年3月公布的国家十三五年规划纲要，以及一系列新兴产业的发展规划，中国要推动产业迈向中高端水平，推动先进制造业和战略性新兴产业加快发展，同时要开展加快发展现代服务业行17、动，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。紧跟中国产业发展趋势中国“十三五”期间重点发展产业中国“十三五”期间重点发展产业n 产业定位研究172.2 产业定位与产业规划产城融合模式与实践一般的总体规划是由政府和设计单位完成的，政府是主导体现了政府和规划师的意图现在的概念规划是由企业和咨询公司完成的，企业是主导体现了企业和咨询师的意图 编制方式的不同：(正向和逆向)条条框框功能结构用地比例用地布局利益分配利益诉求用地比例功能结构用地布局条条框框空间规划，政府主导与运营商主导的差异182.3 空间规划与设计理念产城融合模式与实践192.4 开发流程与开发策略开发18、策略：解决滚动开发投入与开发节奏的问题一个园区上百亿的投入不是一次性投入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资金压力。明确1-3年的开发目标、开发内容、开发规模与开发投入产出。产城融合模式与实践202.5 投资分析与经济计量投资分析：开发企业内部的投资决策依据。经济计量：开发项目给政府带来的综合效能。产城融合模式与实践案例考察与剖析3 3 华华夏夏幸幸福福基基业业介介绍绍 产产业业新新城城模模式式 价价值值体体系系 融融资资方方式式 数数据据对对比比分分析析 结结论论与与启启示示21产城融合模式与实践中国领先的产业新城运营商：以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式投资开发运营园区，模式创新受到19、各级政府认可，目前业务布局主要位于京津冀、长江经济带和长三角区域。发展理念：以产兴城，以城带产，产城融合，城乡一体n 关于华夏幸福基业3.1 华夏幸福基业介绍华夏幸福基业财务指标，数据来源：公司年报产城融合模式与实践政府将园区作为工业地产项目，委托华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作。华夏幸福利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规模房地产开发。华夏幸福产业园区周边土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%。近几年，华夏幸福来自园区运营和园区住宅开发的收入已“平分秋色”。起步1998-19992011-20132014-至今1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立20、。10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产开发事业领域。2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。2014年3月，在美国硅谷设立高科技孵化器。5月，与北京市房山区签订合作协议，“产业新城”模式首次挺近北京。5月，嘉善产业新城正式开工奠基。2015年底，印尼、印度项目签约2016年6月，华夏幸福国际总部在新加坡成立转型飞跃全球化2002-20072011年8月，华夏幸福实现A股资本市场上市实现模式复制n 发展历程233.1 华夏幸福基业介绍产城融合模式与实践n 新城布21、局24截至2017年底，事业版图已遍布北京、广东、江苏、浙江、河南、四川、湖北、河北、湖南、安徽以及印度尼西亚、越南等全球80余个区域。3.1 华夏幸福基业介绍产城融合模式与实践25n 产品体系3.1 华夏幸福基业介绍产城融合模式与实践26n 国内典型项目3.1 华夏幸福基业介绍产城融合模式与实践 华夏幸福与地方政府确立的 PPP 合作模式，基于“政府主导、企业运作、合作共赢”的核心原则，充分尊重政府在合作过程 中的主导地位，并发挥市场化效应，把“伙伴关系、长期合作、利益共享、风险分担”等公私合作理念融入产业新城的协作 开发和建设运营之中。合作期间，政府是产业新城规划的审批者、产业项目的决策者22、和服务质量的监督者；华夏幸福是产业新城项目规划、设计、建设、运营服务的直接提供者。双方各司其职，通力合作，实现1+12的效果。3.2 产业新城模式n PPP模式：将产业新城模式包装为PPP业务模式，并获得各级政府认可27产城融合模式与实践28n PPP业务模式特点完完整整性性：一一个个完完整整的的公公共共产产品品产业新城PPP模式开发运营的是一个完整的公共产品。在合作过程中，政府将经济发展与社会服务等方面的非行政功能整体委托给华夏幸福，通过设立管委会确保项目的公共属性以及供给效率。华夏幸福则遵循整个区域的城市开发规划和产业政策，从全生命周期角度，为合作区域顶层设计产业发展方向，规划幸福宜居城市23、蓝图，并有效统筹产业和城市关系，提供了一个完整的公共产品，也就是产业新城。它既不是单一的、孤立的PPP项目，也不是简单的单体项目的累加，有效地克服了单体项目短期效应的弊端，确保了整体效益和长期运营的效果。运营性：全生命周期的可持续运营“运营性”是华夏幸福产业新城PPP模式最突出的特点。华夏幸福深知产业是城市发展的动力之源，坚持以产业发展为核心运营产业新城。多年来，构建了功能强大的招商网络、遍布全球的孵化网络、全程服务的培育网络和丰富的产业资本投资驱动支持体系，在合作区域打造先进产业集群，促进区域产业转型升级。同时，通过产业发展服务将基础设施和产业发展有机融合起来，让基础设施充分发挥作用，不断提24、升城市运营水平和可持续发展能力，形成了以产兴城、以城带产、产城融合的良性循环。3.2 产业新城模式产城融合模式与实践29n PPP业务模式特点有效性：更为有效的公共服务华夏幸福提供的是一揽子更为有效甚至物超所值的公共服务，能有效提升公共服务供给效率。根据政府和市场的需求，华夏幸福采取完全市场化的运作机制，依托专业规划设计团队，为区域制定前瞻性的战略发展规划；依托科技、创新和资本驱动，构建全球化的产业招商网络；凭借专业化的运营服务团队，为入园企业提供一揽子配套服务等。固安、嘉善、溧水等产业新城实践充分证明，华夏幸福有效提升了合作区域公共服务供给效率和经济发展水平，增强了人民的幸福感和获得感，改善25、了当地的区域价值和生态环境。共赢性：企业与政府的互利共赢华夏幸福创造性地引入了一套互利共赢、政府没有任何财政风险的合作机制。在产业新城建设运营过程中，地方政府和华夏幸福的利益高度一致。双方在物有所值评价和财政承受能力评价的基础上，约定具体合作细节，最终实现合作共赢。对政府而言，如果当年财政没有增量，则不需要支付服务费用；财政增量到期仍支付不清的，按合同予以豁免。华夏幸福则充分运用市场化手段，形成多元化、可持续的资金投入机制，完成实际投资且产生效益，使地方财政收入明显增加，公司按约定获取相应报酬。企业与政府利益高度一致，实现共赢。3.2 产业新城模式产城融合模式与实践30n 盈利模式：操作流程道26、路基础设施投资景观市政场站园区配套设施公建投资自持物业指标获取土地整理土地征转村庄整理产业发展确定一级开发成本产服收入一级开发收入区域总收入一级开发总回款住宅土地出让金工业土地出让金二级销售回款企业招商一二级税金返还区域总回款工业用地开发用地二级开发收入二级开发落地投资一级开发总收入3.2 产业新城模式产城融合模式与实践p 数据来源：2017年公司年报园区配套住宅开发和产业发展服务是主要盈利点，基本平分秋色；产业发展服务（招商引资）毛利率极为可观，2015年实现毛利润约286亿（主要为土地出让溢价及税收分成返还）主营业务分行业情况（亿元）分行业营业收入营业成本毛利率%产业发展服务230.86 27、17.89 92.25基础设施建设1.62 1.42 12.45土地整理47.91 41.68 13.00综合服务4.17 1.40 66.3物业管理服务4.62 3.96 14.25房地产开发289.31 224.88 22.27其他17.87 19.28-7.89合计596.36 310.51 47.93n 多元盈利模式p 营业收入313.2 产业新城模式产城融合模式与实践环北京区域是华夏幸福收入的最重要部分。近两年，嘉善、无锡等园区相继成熟，开始贡献营业收入及利润。p 数据来源：公司年报n 收入区域构成营业收入区域构成32区域营业收入比例环北京498.53亿83.60%环上海75.39亿28、12.64%北京丰台区10.99亿1.84%华南区域8.09亿1.36%其他3.36亿0.56%3.2 产业新城模式产城融合模式与实践333.3 价值体系产城融合模式与实践34每座产业新城在选址之初，就紧扣国家战略，围绕国家级城市群，结合行业发展趋势，进行选址研究分析。通过人口研究、经济分析、产业研究、市场分析、交通枢纽和发展潜力分析，选择核心城市；通过衡量GDP、常住人口净流入、是否具备快速启动条件等因素，明确区域中心城市布局；同时结合城市能级判断、产业格局判断、城市发展方向、趋势判断及城市群廊道分析、拓展策略分析等。具体在项目选址时，要充分考虑区位、交通、产业基础、市场、开发条件等各个方面29、。3.3 价值体系n 发现价值：选址研究产城融合模式与实践35选址原则：选核心，布圈层，打基础，必进城围绕核心城市进行布局全全国国主主体体功功能能区区规规划划1234567891211123.3 价值体系n 发现价值：选址研究产城融合模式与实践36选址-拓展全过程选选址址框框架架协协议议/备备忘忘录录正正式式协协议议城市选择目标区域意向选址选址考察项目立项综合解决方案汇报内部决策会确定合作选址及模式PPP招标政府上会签约签订框架协议/备忘录编制实施方案和资格预审文件实施招标程序评标及谈判阶段3.3 价值体系n 发现价值：选址研究产城融合模式与实践37产业新城生态体系的重要内容之一是制定战略规划30、产业规划和空间规划这三大规划，为后续高标准建设和高水平运营明确发展蓝图。战略规划空间规划产业规划通过区域研判和案例分析，明确城市发展理念、战略定位、发展路径和功能体系通过综合现状分析和布局结构优化，明确城市定位和规模、用地布局、核心区城市设计和专项规划通过区域研判和产业研究，明确产业定位、产业发展路径、储备项目及落位l寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径l就区域发展思路和规划与当地政府达成一致l寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式n 发现价值：三大规划3.3 价值体系产城融合模式与实践38开发策略是实现产业新城蓝图的路径。在产业新城建设的启动期，集中打造包括主干路网和迎宾大道在内的城市格局，塑31、造以中央公园为核心的特色底板，建设覆盖服务中心、商业、酒店的城市核心，打造产业港和产业路网，提升产业承载力、实现产业龙头拉动。发展期，重点建设医院、学校、酒店等高感知项目，做足产业集群，以创新引领区域发展。成熟期，将完善楼宇经济、商务办公、城市休闲体系等城市功能，促进人口导入，推动产业上档升级，提升城市运营体系。3.3 价值体系n 发现价值：开发策略产城融合模式与实践n 创造价值：产业发展全流程综合解决方案注：产业发展服务包括在委托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资（投资返还）、投资服务等。华夏幸福拥有约4600人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、32、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级、经济发展的综合解决方案。通过科技驱动、创新驱动与资本驱动的创新产业发展方式，华夏幸福为区域打造科技含量高、示范带动更好的迎合地方政府的产业发展需求，同时也实现了稳定且较高的利润贡献。战略规划专家团队专业招商团队跨行业的客户及项目管理库系统40人+15万+企业数据信息按大型央企、大型民企、中小民企等客户群细分招商团队，以招招商商龙龙头头企企业业为核心，以打打造造产产业业集集群群为目标，实施产产业业链链招招商商，负责研究中国（新兴）产业发展趋势与地域分布规律等，并在此基础上寻找具有投资价值的开发区域公司优质的客户资源和人脉储备为公司实现异地招商的33、快速推进奠定基础394600人3.3 价值体系产城融合模式与实践403.3 价值体系n 创造价值：产业发展强化产业集群和产业链招商产城融合模式与实践41广纳英才、组建产业规划研究的专家团队华夏幸福产业研究院，在宏观上紧密跟踪全球经济变迁大势，预判前沿产业发展趋势，科学地为区域规划产业发展方向。整合全球知名智库资源，与麦肯锡、罗兰贝格、BCG等国际顶级产业规划资讯机构达成战略合作，结合区域产业基础、产业发展趋势、地方发展需求和政府产业政策，科学研判、规划区域产业发展方向。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展产业研究规划产城融合模式与实践42为了统筹落实产业发展规划，华夏幸福组建了推进产业集群建34、设的落地谋划团队，团队成员来自于国内知名的国家级开发区、行业龙头企业等，拥有多年的产业集群实际打造经验，和较强的产业规划、实施能力。他们专职负责华夏幸福各产业新城内产业集群的谋划、突破与落地，在中观上统筹落实区域产业定位和发展规划，选取产业价值链的核心环节作为招商方向；在微观上结合产业链核心环节，锁定具体招商目标，有的放矢地推进产业集群建设。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展产业落地谋划产城融合模式与实践43十余年间，华夏幸福的产业招商团队积累了海量企业信息，围绕10大产业，建立了200余个由具有专业背景人员领衔的产业服务公司，能够为企业提供全面围绕国内经济发达城市的一揽子选址服务。此外，35、华夏幸福还在美国、德国、日本等国际以及国内多个城市设置招商中心，并与苏州火炬、伙伴产业服务公司、美国康威国际等专业的产业促进团队进行战略合作，构建全球招商资源网络，为区域匹配并导入适合的产业资源。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展全球资源匹配产城融合模式与实践44以企业需求作为根本出发点，华夏幸福建立了产业园建设的专业团队，可为不同类别的企业匹配相应的承载平台，提供“标准化+定制化+特色化”的产业载体建设服务和免费的工程管理服务。目前，累计建设产业园面积近200万平米。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展承载平台建设产城融合模式与实践45根据企业入园前后的实际需求，华夏幸福产业服务团队可36、提供“全方位+立体化”的产业服务：搭建咨询服务、行业服务、审批服务与生活服务四大平台，针对企业和人才提供两大类14项服务，帮助他们高效对接政府服务，对接华夏幸福的载体空间、产业合作、金融资源和生活服务等，对接相关机构提供的人才引培、法律财税、规划咨询等第配套服务。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展全程服务运营产城融合模式与实践46科技驱动华夏幸福聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车等10大高新科技产业，因地制宜、因势利导为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群，在全国80余个区域全面打造百余个产业集群。围绕十大产业，目前已累计签约80余家龙头企业，其中包括富士康、奥钢联、京东方等世界537、00强企业，以及中国航天科技集团、中国航天科工集团等大型央企。通过龙头企业，吸附和带动其他中小企业入驻，推动产业链上下游集群集聚，实现以科技驱动区域产业转型升级。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展三大驱动方式 促进产业集群集聚产城融合模式与实践47创新驱动华夏幸福创造性地提出并实施“全球技术华夏加速中国创造”的创新发展战略，建立“孵化器-加速器-专业园区-产业新城”的产业培植链条，通过孵化器、校企合作平台、研发机构等创新平台加速成果转化，推动全球科技创新成果在产业新城内“开花结果”。从2014年初布局美国硅谷至今，华夏幸福的全球创新网络已经覆盖7个国家与地区，在以色列特拉维夫、德国柏林、韩38、国首尔、北京、上海、深圳等地设立了70余个产业孵化器，并与30多家高等学府、科研院所达成战略合作，与100多家研发机构深度对接，全方位提升区域产业创新水平。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展三大驱动方式 促进产业集群集聚产城融合模式与实践48资本驱动华夏幸福联动金融资源，建成从天使、孵化、加速到并购、上市的全价值链、多层次的产业投资体系，为企业提供全生命周期的金融服务，实现资本驱动助力区域产业升级。围绕十大重点行业方向，参与成立新型显示产业集群发展基金等产业投资基金，拟通过基金引导龙头项目落户区域；围绕高新技术中小企业、创新型业态，协同产业资本，设立产业加速引导基金，加速新技术、新产业、新39、业态的成长发展；围绕种子期、初创期项目，联合金融资本，设立天使投资基金，助力创新创业项目快速成长，走向成熟。3.3 价值体系n 创造价值：产业发展三大驱动方式 促进产业集群集聚产城融合模式与实践49以提升人的满意度为出发点，打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市3.3 价值体系n 分享价值：城市发展与城市运营产城融合模式与实践华夏幸福应用多种资本运作方式，低成本的融资渠道有力支撑了业务模式并快速扩张。资金保障银行、信托、租赁私募基金担保公司资产证券化产业基金2015年末，华夏融资总金额483亿，平均利息7.92%，其中银行贷款5.25%（130亿）公司债券5.42%（80亿），信托/资管等其他融资940、.6%（273亿）3.4 融资方式n 花式融资百科全书50产城融合模式与实践p数据来源：各公司年报华夏幸福的净利润额较低，但增长率高于万科。n 标杆企业对比3.5 经营数据对比51产城融合模式与实践p数据来源：公司年报从盈利能力来看，华夏幸福的盈利能力和资产回报明显要好于万科。n 标杆企业对比523.5 经营数据对比产城融合模式与实践3.6 华夏幸福基业模式解读n模式解读从企业的角度：“产业新城”模式有很好的协同效应：1、公司本身负责土地整理，并对区域整体规划和开发时序把控，可以提前低成本锁定土地；2、土地整理和基础设施建设的前期资金投入，住宅销售回款可在一定程度上实现现金流支持；3、园区发展41、带来的区域经济发展以及高端产业人群的需求可为地产项目提供相对充足的目标客户群；4、随着园区基础设施建设的日渐完善和区域发展成熟，区域整体价值将获得有效提升，土地溢价红利体现；从政府的角度：1、前期零投入，可快速启动园区开发建设。招商引资吸引入园企业数量及产业投资不断增加，政府实现财政收入和区域GDP 的双重提升，并解决地方劳动力就业，完美契合了地方政府诉求。2、按照招商引资实际落地投资额比例，政府进行新增税收和土地出让收入分成返还，政府先得利无风险。在园区运营方面：1、通过与地方政府签订区域整体委托开发协议（排他性），园区开发建设相关事宜，土地整理、基础设施建设、招商引资，土地出让、到后期的综42、合服务，企业主导性很强。2、前期基建和土地整理需公司垫资投入，一般4-5亿元/平方公里，但对应锁定的是整体区域开发权益，回收期大致2-3年。在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。土地开发上：1、采用PPP模式，与政府按最高115%结算；2、招商引资，提供产业服务，政府落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等固定资金和专利授权等无形资产；3、公建项目，如医院、学校（部分）、公园绿地等政府保底回购。同时提升区域成熟度，提高住宅项目收益和土地出让溢价。招商引资方面：下设产业发展集团，拥有4600余人的专业招商团队。对地方政府具有极大“杀伤力”！53产城融43、合模式与实践n 启示1、政府不投入，先受益，增量分成的政企合作模式使得政府易于接受；2、宏观政策的精准把握前瞻，使其每次均站在趋势风口，享受政策红利（京津冀一体化、通州副中心、大兴新机场、PPP等）；3、持续打造招商核心竞争力并发展战略合作联盟，牢牢把控行业/产业资源，获得与政府的谈判优势和议价能力，并通过招商引资换取土地溢价红利；4、精准把握及设计产业新城业务流程各个链条环节的经营本质和利润创造，以产业地产平台串联各经营板块资源优势，共同做大“蛋糕”；5、持续创新（硅谷孵化器、苏火炬创新、太库科技、一带一路、TOD轨交新城等），时刻保持产业发展和政策引领优势；6、充分调用多种形式的资本运作手段，采用多元融资方式，降低了资金成本，保证了运营初期的投入；7、住宅开发为现金流和利润主要贡献，但没有产业能力打造和园区开发平台，房地产为无源之水；8、从前期土地整理即开始介入开发项目，甚至直接参与区域规划的研究和制定，通过排他性开发与自主控制开发节奏的主导模式，排除外来竞争，低成本优先获取土地。543.6 华夏幸福基业模式解读