1、商务写字楼分类标准报告 根据对市场上不同等级写字楼各项指标数据的收集，加上世联行写字楼部多年操盘经验，再结合商务写字楼等级评价标准，我们从区位与配套、项目规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设施设备、运营与服务等五个方面对写字楼进行超甲级、甲A级、甲B级、乙级分类。分类标准工作场所质量工作场所质量区位与配套项目规划与室外环境室内环境与设施设备运营与服务前言写字楼分类特征物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼区位及配套用地性质均为综合性用地或商业性办公多数为综合性用地或商业性办公，少数为工业用地性质无特定要求区位城市中央商务区城市核心商业区城市交通完善便捷商业区或城市科研信2、息产业聚集区无特定要求区域功能特点金融、高端服务业建筑集聚区商务写字楼集聚区大型综合零售商业建筑集聚区一般性商业、服务业建筑集聚区交通临近城市高速路、快速路及快速环路,非常方便到达；市内公交线路畅达；地铁上盖；城际交通十分便利临近城市环路、便捷的城市主干道,方便到达；市内公交线路便利；距离地铁站很近；城际交通便利临近城市主干道、便捷的次干道，方便到达；市内公交线路便利；距离地铁站近；城际交通便利临近城市次干道，基本方便到达商业配套本写字楼及附属建筑中满足写字楼客户经营管理的城市商务服务设施与满足办公人员的日常生活服务设施各不少于4项近距离内满足写字楼客户经营管理的城市商务服务设施与满足办公人员3、的日常生活服务设施各不少于4项片区内满足写字楼客户经营管理的城市商务服务设施与满足办公人员的日常生活服务设施各不少于4项配套环境采用鼓励以公交为主的绿色出行措施；有绿色区域规划；达到智慧城市水平；采用集约化公共服务措施能做到采用鼓励以公交为主的绿色出行措施；或有绿色区域规划；或达到智慧城市水平；或采用集约化公共服务措施无特定要求区位与配套写字楼分类特征项目用地性质、所处区位及配套条件方面p超甲级写字楼：为综合性用地或商业性办公用地；位于金融等高端服务业集聚的中央商务区，以浓厚的商务氛围为支撑；城际交通畅达，地铁上盖；自身具备完善的商业配套；达到智慧城市水平，采用集约化服务措施和绿色公共交通出行4、方式；p甲A级写字楼：多数为综合性用地或商业性办公用地，部分工改性质用地；位于城市核心商务区，写字楼集聚区域；临近城市主干道，靠近地铁站，城际交通便利；近距离能够满足写字楼客户及办公人员商业服务措施；部分能够达到智慧城市水平，采用集约化服务措施和绿色公共交通出行方式；p甲B级写字楼：多数为综合性用地或商业性办公用地，部分工改性质用地；多位于城市商业区或科研集聚区；临近城市主干道，靠近地铁站，城际交通较为便利；近距离能够满足写字楼客户及办公人员商业服务措施；p乙级写字楼：临近城市次干道，基本方便到达；片区内能提供一定的商业配套；对用地性质及周边商务氛围等无特定要求。区位与配套小结物业档次 超甲级5、写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼项目规划规模大于5万3-5万2.5-3万内部交通交通组织分流人车分流，客货分流，道路标识清晰且通畅，设置VIP、出租车、货车专用停车位，设货运专用卸货场地，垃圾车行道隐蔽一定程度上能够做到人车分流，客货分流，道路标识清晰且通畅，设置VIP、出租车、货车专用停车位，设货运专用卸货场地，垃圾车行道隐蔽人车分流，场地内道路较为顺畅人行交通场地三面及以上设置人行出入口，可直接通向城市道路；机动车与非机动车不混行场地两面设置人行出入口，可直接通向城市道路；机动车与非机动车不混行非机动车不与机动车混行车行交通有两个以上车行出入口，可分别通向城市主干道有两个以上车行出6、入口，可分别通向城市主干道与次干道有两个以上车行出入口，可分别通向城市次干道车位数量1辆/100，且地下室或室内停车位数量不少于总车位量的2/3；非机动车车位不少于1辆/100大于或等于0.6辆/100，且地下室或室内停车位数量不少于总车位量的2/3；非机动车车位不少于1辆/100小于0.6辆/100，且地下室或室内停车位数量不少于总车位量的2/3停车场车库内空间识别性强，采光充足、通风、防滑、暗沟排水；室内外车道连接顺畅；车道划分规范，互不干扰；设访客、货车、垃圾车、洗车专用车位一定程度上可做到车库内空间识别性强，采光充足、通风、防滑、暗沟排水；室内外车道连接顺畅；车道划分规范，互不干扰；设7、访客、货车、垃圾车、洗车专用车位无特定要求项目规划与室外环境写字楼分类特征项目规模、交通规划、车位数量及停车场打造方面物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼室外环境绿地与景观绿化率高，有水体与水景，景观小品与建筑相协调并具特色一定程度上做到绿化率高，有水体与水景，景观小品与建筑相协调并具特色绿化率一般无特定要求外观品质建筑造型具有地域文化内涵，可作为城市标识性建筑，出入口位置明显，外设遮风避雨的廊、蓬无特定要求外墙单元式LOW-E玻璃幕墙，外墙，配备清洁设配专用机房普通LOW-E玻璃幕墙以普通LOW-E玻璃幕墙为主，个别为玻璃+石材多数为玻璃+石材亮化设计楼体灯光有特色，成为8、城市夜景标识性景观楼体灯光有特色无特定要求无障碍通行项目场地内设置无障碍通道和残疾人停车位；大堂出入口设置无障碍通道和供残疾人出入的门；残疾人标识清楚明显部分可做到项目场地内设置无障碍通道和残疾人停车位；大堂出入口设置无障碍通道和供残疾人出入的门；残疾人标识清楚明显无特定要求减少建筑环境负荷措施立体绿化；有效节约土地利用；充分利用自然采光并对光辐射遮蔽；与周边建筑形成良好的通风避风关系；控制光污染；控制环境噪声；控制冷、热岛效应一定程度上做到立体绿化；有效节约土地利用；充分利用自然采光并对光辐射遮蔽；与周边建筑形成良好的通风避风关系；控制光污染；控制环境噪声；控制冷、热岛效应无特定要求绿化、外9、观、无障碍通行及环保措施方面项目规划与室外环境写字楼分类特征p超甲级写字楼：规模超5万m2；内部交通规划完善，道路畅通，互不影响，且完全做到无障碍通行；按照1辆/100标准提供车位，停车场环境舒适，设计规范；绿化率高，景观打造协调且具特色；采用单元式LOW-E玻璃幕墙，楼体灯光有特色，成为城市标识性建筑；注重绿色节能，能够做到减少建筑环境负荷；p甲A级写字楼：规模超5万m2；内部交通规划较为完善，道路畅通，可部分实现无障碍通行；按照大于或等于0.6辆/100标准提供车位，停车场环境较为舒适，设计规范；绿化率较高，注重景观打造；采用普通LOW-E玻璃幕墙，楼体灯光有特色；注重绿色节能，一定程度上10、做到减少建筑环境负荷；p甲B级写字楼：规模3-5万m2；内部交通规划较为完善，道路畅通，可部分实现无障碍通行；按照大于或等于0.6辆/100标准提供车位，停车场环境较为舒适，设计规范；绿化率达到标准要求；以普通LOW-E玻璃幕墙为主，个别为玻璃+石材；在节能减排等方面无特殊要求；p乙级写字楼：规模2.5-3万m2；内部交通规划较为畅通；车位数量小于0.6辆/100；绿化率一般，无景观打造等要求；外立面多数为玻璃+石材，对楼体造型及楼体灯光无特别要求；在节能减排等方面无特殊要求。项目规划与室外环境小结工作场所质量写字楼分类特征物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼工作场所质量大11、堂空间面积通常1000以上通常700-1000通常500-700通常500以下层高通常15-16m通常12-15m通常10-12m通常8-10m功能服务设置设总服务台、电子滚动水牌、休息区、大堂吧、快递空间、公共卫生间设总服务台、水牌、休息区、大堂吧、快递空间、公共卫生间设水牌、休息区无特定要求垂直交通衔接楼梯、电梯厅标识清晰，各分区电梯厅人流出入互不干扰；挑空大堂或局部下沉设有楼层时，其通往该楼层的主要交通设施独立设置，且不与大堂其他交通互相干扰楼梯、电梯厅标识清晰，各分区电梯厅人流出入互不干扰无特定要求公共性与艺术性留有举行公共活动空间；艺术性强，装饰精美，材料高档，注重文化品位留有举行公12、共活动空间；艺术性强，装饰精美，材料高档无特定要求楼梯楼梯标识明确，临近电梯厅易于转换，通行顺畅；楼梯踏设计舒适、防滑；全时照明；有自然采光；楼梯间的装修与写字楼整体风格一致部分做到标识明确，临近电梯厅易于转换，通行顺畅；楼梯踏设计舒适、防滑；全时照明；有自然采光；楼梯间的装修与写字楼整体风格一致标识明确，临近电梯厅易于转换，通行顺畅客梯厅规格候梯厅有两个及以上不同方向通道；“通道式”双侧客梯候梯厅宽度不小于最大两部电梯轿厢深度之和且不大于3.5m；“袋形”双侧客梯候梯厅每侧电梯数量不多于3部，宽度不小于最大两部电梯轿厢深度之和且不大于3.5m，尽端横墙距尽端电梯门距离不小于1m；垭口深度不大13、于0.7m；超高层设置空中客梯换乘大堂无特定要求标识及艺术性标识清晰、交通顺畅；装饰装修材质优质，施工优良；功能照明与艺术照明相结合标识清晰、交通顺畅大堂、楼梯、客梯厅方面物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼工作场所质量电梯配置客梯配置原装进口高速电梯原装进口电梯为主国产电梯客梯数量配置满足上班高峰期30分钟内运送总人数90%以上的要求；按规模配置无障碍电梯，且不与其他客梯人流交叉；配置不少于一部的医用救护电梯；采用新型客梯形式（入双层轿厢电梯、字幕电梯等）；超高层配置穿梭电梯客梯数量配置服务人数、服务面积高于国家规定标准；按规模配置无障碍电梯，且不与其他客梯人流交叉客梯数14、量配置服务人数、服务面积不低于国家规定标准；按规模配置无障碍电梯，且不与其他客梯人流交叉客梯数量配置服务人数、服务面积不低于国家规定标准客梯舒适度轿厢宽度不小于深度，净高大于标准层净高；轿厢内呼叫指示牌位置明显，指示清晰；轿厢装饰材料考究，质量精致；无障碍电梯指示牌与标识采用国际统一标准轿厢宽度不小于深度，净高大于标准层净高；轿厢内呼叫指示牌位置明显，指示清晰；轿厢装饰材料与质量较好无特定要求货梯数量不少于1部；载货量不小于1600kg；位置与货车方便接驳；货梯厅设防撞击、易清洗的墙裙；设垃圾处理及物业服务电梯，不与货梯混用数量不少于1部；载货量不小于1600kg；一定程度上，位置与货车方便接15、驳；货梯厅设防撞击、易清洗的墙裙；设垃圾处理及物业服务电梯，不与货梯混用无特定要求消防梯位置临近主要出入口及主要城市道路一侧；独立设置且与客梯人流互不干扰无特定要求公共走廊净高大于2.4m，宽大于1.8m，满足双向通行；通行畅通无障碍；拐角具有识别性；长度适宜；照明光线明亮，艺术照明要结合功能性照明净高大于2.4m，宽大于1.8m，满足双向通行；通行畅通；照明光线明亮；无特定要求电梯配置与公共走廊方面工作场所质量写字楼分类特征物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼工作场所质量公共辅助空间洗手间与淋浴间洗手间如厕、净手、化妆、临时放置物品等设施齐全方便，无交叉污染；每层设独立的16、无障碍洗手间或残疾人专用厕位；洗手间分别设男女更衣间与淋浴间，或独立设置；洁具应按男女比例配置，品质优良；照明光线柔和并结合艺术照明洗手间如厕、净手、化妆、临时放置物品等设施齐全方便，无交叉污染；洁具应按男女比例配置，品质较好；照明光线柔和无特定要求餐茶间茶水间大小与楼层写字间规模匹配，方便取水，不与洗手间合并使用；餐茶间配备食品处置设备及配餐台；通风排水良好；无烟工作茶水间大小与楼层写字间规模匹配，方便取水；通风排水良好无特定要求垃圾间设专用垃圾间，直通专用电梯；墙面采用易清洗材料，采用24h真空负压排气，设给排水系统，门窗密闭性好；垃圾分类封闭临时存放并及时清运设专用垃圾间，位置临近服务电17、梯；设排风系统；墙面不宜污染、易清洗；垃圾分类封闭存放，分时清运设垃圾存放处，垃圾分类封闭存放，排风良好无异味储藏与休息中心设供客户使用的储藏中心，空间可灵活分割与组合，位置方便达到与运输，防火防潮防水防盗，通风良好；设公共休息中心，为司机等提供临时休息场所，位置临近电梯间，通风照明良好无特定要求写字楼公共辅助空间方面工作场所质量写字楼分类特征物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼工作场所质量标准层面积多为2000左右多在1800-2000之间多在1500-1800之间多在1500以下层高通常4.2m至4.4m通常4m至4.2m通常3.6m至4.2m一般达到3.2m至3.6m18、净高与进深净高与商务品质相匹配，净高不低于2.6m，净高与进深之比大于1：5无特定要求工作单位平面尺度方便，分割成大小合理的工作单元；工作单元无明显影响单位划分的固定墙柱等；无明显不利于使用的凹凸窄小空间无特定要求网络地板均配备网络地板基本配备网络地板个别配备网络地板无网络地板自然环境营造可利用自然采光满足正常气候条件下工作需要；照明均匀有艺术性；固定装修采用隔音吸音好的材料；可全部采用自然通风换气；外窗可开启面积占总面积的20%-30%可部分做到以下几点：可利用自然采光满足正常气候条件下工作需要；照明均匀有艺术性；固定装修采用隔音吸音好的材料；可全部采用自然通风换气；外窗可开启面积占总面积的19、20%-30%无特定要求防护措施透明隔断墙有防撞警示标志；面向挑空或公共空间的工作场所不设可开启的窗；高层超高层屋顶设停机坪透明隔断墙有防撞警示标志；面向挑空或公共空间的工作场所不设可开启的窗无特定要求标准层方面工作场所质量写字楼分类特征物业档次 超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼工作场所质量管理用房保洁间每层设保洁间和保洁员休息区每层设保洁间，个别设保洁员休息区无特定要求物业管理用房独立于工作区域设置，设非管理人员专用出入口，不与租户共用同一大堂；设接待室；通风、采光好、无噪声；有独立卫生间、保洁间、淋浴间；临近服务电梯，方便到达机房独立于工作区域设置，设非管理人员专用出入口，不20、与租户共用同一大堂；设接待室；通风、采光好、无噪声无特定要求标识系统建立完整标识系统，采用国际统一标识；表达清晰，位置醒目；材料颜色等耐久性强建立较为完整标识系统，采用国际统一标识；表达清晰，位置醒目；材料颜色等耐久性强无特定要求绿色工作场所技术应用灵活隔断墙体采用标准化模块拼装；设置集中的垃圾处理中心，分类处理；充分利用再生能源一定程度上，灵活隔断墙体采用标准化模块拼装；设置集中的垃圾处理中心，分类处理；充分利用再生能源无特定要求管理用房及绿色工作场所技术应用方面应用工作场所质量写字楼分类特征工作场所质量总结p超甲级写字楼：大堂空间阔绰，功能齐全，极具艺术感及品味，垂直交通效率高，互不干扰；21、客梯厅规格高，标识清晰，材质优良，交通顺畅；原装进口高速电梯，采用新型电梯形式，配置齐全，效率高，极具舒适感，消防梯及货梯配置合理；公共走廊空间舒适，通行畅通；写字楼公共辅助空间配备齐全，品质优良；标准层空间尺度规格高，配备网络地板，可营造自然环境，防护措施齐全；管理用房设置合理，具人性化与品质感，注重绿色工作场所技术应用；p甲A级写字楼：大堂空间较为阔绰，功能基本齐全，品质感较好，垂直交通效率较高；客梯厅规格较高，标识清晰，材质较为优良，交通顺畅；原装进口高速电梯为主，配置较为齐全，效率较高，具备舒适感，消防梯及货梯配置较为合理；公共走廊空间感较好，通行畅通；写字楼公共辅助空间配备较为齐全；22、标准层空间尺度感较好，基本配备网络地板，提供部分营造自然环境的措施，防护措施较为齐全；管理用房设置较为合理，配备个别绿色工作场所技术应用；p甲B级写字楼：大堂空间适中，功能符合基本需求，品质感较好，垂直交通效率较高；客梯厅规格较高，标识清晰，材质较为优良，交通顺畅；原装进口高速电梯为主，配置较为齐全，效率较高，具备舒适感，消防梯及货梯配置较为合理；公共走廊空间感适中；提供个别写字楼公共辅助空间；标准层空间尺度感较好，个别配备网络地板，提供部分营造自然环境的措施，防护措施较为齐全；管理用房设置较为合理，配备个别绿色工作场所技术应用；p乙级写字楼：大堂空间及品质感一般，交通较为通畅；国产电梯为主；23、无配备网络地板；对自然环境营造、写字楼公共辅助空间、物业管理用房、绿色工作场所技术应用等方面无特别要求。设施设备之空调及新风系统方面物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼空调及新风系统设备质量、品牌、类型进口一线品牌设备进口知名品牌设备进口或国产知名品牌设备国产品牌设备新风量大于50m2/人/h大于40m2/人/h大于30m2/人/h大于25m2/人/h或无新风系统空气改善其他方面基本均能做到恒温恒湿，配置改善空气品质的措施，环流自然通风设计或全封闭窗建筑设计多数能做到恒温恒湿，配置改善空气品质的措施，环流自然通风设计或全封闭窗建筑设计无特定要求空调末端形式采用辐射式、地板24、送风及其他下送风等舒适型空调系统采用VAV系统、温湿度独立控制等节能型空调系统风机盘管自装分体分区控制基本均可内外分区控制、按朝向分区控制、按客户要求分区控制多数可内外分区控制、按朝向分区控制、按客户要求分区控制室内环境与设备设施写字楼分类特征物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼电梯系统设备质量、品牌、类型进口一线品牌设备进口知名品牌设备进口或国产知名品牌设备国产品牌设备控制系统智能选层电梯群控，并预先提示到达信息电梯群控，并预先提示到达信息电梯群控设备舒适性电梯平层控制准确、稳定，乘梯稳定性高，电梯运行时噪音小于25dB，轿厢内设置独立空调电梯平层控制良好，乘梯稳定性良25、好，电梯运行时噪音较小，轿厢内设置独立空调显示系统不同程度上，停到站显示清晰，轿厢内制盘显示清晰易于识别运行速度高效合理设施设备之电梯方面室内环境与设备设施写字楼分类特征物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼送排风系统基本均能做到卫生间、地下室、工作区域、餐厅、设备间等区域提供送排风，应有夜间通风系统卫生间、地下室、工作区域、餐厅、设备间等多数区域提供送排风，不一定有夜间通风系统无特定要求给水排水系统排水系统不同程度上，生活污水与生活废水分流；生活污水要设置独立的室内室外化粪池；餐饮废水经隔油池处理后排至室外；具备中水机房，可对生活污水、空调冷凝水、雨水等进行处理供水系统采26、用无负压系统提供自来水采用水箱系统供水生活热水洗手间24小时集中生活热水各用水点单独设置小型加热系统无特定要求直饮水及设备设施设置楼层直饮水系统，饮用水符合国家卫生标准在楼层茶水间设置开水设备，符合国家节能标准无特定要求电力及照明系统供电容量建筑面积的供电容量大于或等于120W/m2建筑面积的供电容量大于或等于90W/m2建筑面积的供电容量大于或等于80W/m2供电电源三回路供电系统双回路供电系统无特定要求照明公共区域照明分区分支路智能控制，长时间需照明的区域采用LED节能灯，工作区域照明度符合国际现行标准且光线均匀柔和送排风、给水排水、电力及照明方面室内环境与设备设施写字楼分类特征物业档次分27、类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼智能化系统网络及通信系统提供移动通信信号的全区域覆盖，公共区域内有WIFI无线网络覆盖提供移动通信信号的全区域覆盖，部分做到公共区域内有WIFI无线网络覆盖无特定要求楼宇自控系统不同程度上做到，空调系统监控、变配电系统监控、其他机电设备监控、能源监控消防报警与联动控制系统不同程度上，配置消防报警系统、消防联动控制、消防通信与广播系统安保系统在智能一卡通基础上，使用比IC卡更先进的识别技术手段；高级别的出入口安全防范系统、防爆安全检查系统智能一卡通系统，少数做到高级别的出入口安全防范系统、防爆安全检查系统无特定要求能源及能源利用不同程度上，做到建筑28、自身能源循环利用；可再生能源利用；对建筑全年运行能源具备动态分析系统；合理适当使用新能源技术并取得良好的经济和使用效果；节水方面，再生水利用，使用节水器具。智能化系统与能源利用方面室内环境与设备设施写字楼分类特征p超甲级写字楼：空调系统、电梯系统均采用国际一线品牌，提供新风系统，最大化改善空气质量，且可分区分户控制；电梯采用智能选层系统，舒适性高，运行速度高效合理；送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统配备完善，能够做到建筑自身能源循环可再生利用；p甲A级写字楼：空调系统、电梯系统多采用进口知名品牌设备，提供新风系统，改善空气质量，且可分区分户控制；电梯采用群控系统，舒适性高，运29、行速度高效合理；送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统配备较为完善，部分可做到建筑自身能源循环可再生利用；p甲B级写字楼：空调系统、电梯系统多采用进口或国产知名品牌设备，提供新风系统，空气质量较好，且可分区分户控制；电梯采用群控系统，舒适性高，运行速度高效合理；送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统配备较为完善，部分可做到建筑自身能源循环可再生利用；p乙级写字楼：空调系统、电梯系统多采用国产品牌设备；电梯采用群控系统；对送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统无特别要求。室内环境与设施设备总结物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼物业30、产权与物业公司资信单一产权，由一家专业物业管理公司统一管理；物管公司三级以上企业资质，完备人员考核激励机制，物管总经理资格考核，物业收费规范程度等产权相对集中；良好物管公司企业资质，相对较完备的人员考核激励机制，物管总经理资格考核，物业收费规范程度等无特定要求管理制度与规范不同程度上，具有完备的运营与服务组织架构及规章制度体系，工作及操作程序，服务及管理规范，安全方面的制度及培训，商务写字楼使用手册、装饰装修手册及客户公约等各项维护公共利益的制度，楼宇健康体检指标体系、监测体检制度及安全保证措施，管理人员和专业技术人员持证上岗制度等员工素养要求不同程度上，精神面貌佳，作风严禁高效，团队合作意识31、强；业务能力强，及时满足客户需求；仪容仪表效果好，掌握多种语言运营服务方式与效果不同程度上，能建立客户服务中心或客户管家制度、24H值班电话，为客户提供物业委托合同外的延伸服务，租赁中心服务方便，服务严谨高效，租金、管理费与商务写字楼品质、服务水平相匹配，定期组织客户联谊活动，关系和谐友好，无投诉时间及安全责任事故发生，持续跟进反馈客户意见，客户满意度高运营与服务写字楼分类特征产权划分及物业管理服务方面物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼用地内室外环境管理景观维护不同程度上，旗帜位置醒目协调；无违规私搭乱建，侵占公共道路、绿地及设施；室外无架空管线，通风排气管出口规划合理32、；楼体外观及幕墙完好整洁；喷泉水景、景观小品与环境和谐增色；室外广告牌等按规定设置，无安全隐患；夜间景观及道路照明庄重完好绿化养护不同程度上，绿地无改变使用用途；绿化环境良好，卫生整洁；屋顶平台及露台装饰布置、绿化水景和谐雅致；植物生长茂盛；平台台面、地面、墙面干净平整、无破损交通组织与路面（广场）维护不同程度上，导向指路标识美观清晰，停车场、回车线标线清晰；车道顺畅无障碍物；广场道路平整干净；室外停车场车位规划清晰，标识明确门厅与大堂管理迎宾与安保服务不同程度上，门厅及周边关键部位24H有安保人员，法定工作日白天至少10H有安保及服务人员提供服务；主动为客户及来宾提供服务等礼宾与问询服务不同33、程度上，法定工作日白天，大堂至少10H有大堂服务人员职守服务；服务意识好，主动热情；熟悉入驻企业客户情况、公共配套情况、项目周边情况；能够提供委托代理服务，服务意识高大堂布置维护与保洁设置摆放艺术品及绿色植物，服务功能设施配置合理，交通导示标识合规；总台及各种设备齐全有效；大堂分区明确，应急出口标识，地面、门窗、天花、墙面、空间照明、温湿度、家居饰物、灯具、盆景花木、艺术品完好整洁效果好项目用地内室外环境管理方面运营与服务写字楼分类特征物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼写字楼、配套商业及公共区域管理进入写字楼区域采取门禁措施，严格管控进出人员；楼层指向标识清晰；楼梯、走34、廊、楼层电梯厅的布置、维护与保洁；公共卫生间、淋浴更衣间及茶水间等维护与保洁；写字间、配套商业客户使用与装修管理保安及地下停车场管理制度秩序不同程度上，实行封闭式安全管理，24H定期巡更巡查；有安全可靠合规的单向门禁措施；进出车辆管理有序等地下停车场的保洁维护不同程度上，地面、墙面、天花、灯具装饰等完好无损，空间照明、温湿度适宜设备设施管理一般要求不同程度上，实行岗位责任制，上岗人员资质，设施设备运行正常，落实客户维修服务承诺，设备及机房环境整洁，地面、墙面、天花、灯具装饰等完好无损楼宇系统不同程度上，供电、弱电、消防、电梯、给水排水、空调、燃气供暖等运行正常，无故障事件卫生设备设施垃圾及时清35、洁、分类管理，油烟排放符合环保标准绿色节能环保行动绿色建筑认证通过相关绿色办公建筑评价等绿色建筑与服务标准认证（如LEED），且证书有效无特别要求绿色节能行动不同程度上，能耗统计体系科学，节能节水节材计划科学有据；交楼标准高，鼓励客户轻装修重装饰，使用节能装修方式；制定节能目标与奖惩体系；采用节能环保的设备材料工艺及技术措施；项目用地内室外环境管理方面运营与服务写字楼分类特征p超甲级写字楼：物管产权单一，物管公司资质极高，服务专业一流，对室内外环境管理严格规范，以强烈的商务文化特性、客户服务体验等领先于市场；通过LEED认证，做到能耗统计体系科学，节能节水节材；p甲A级写字楼：物管服务及系统维36、护管理达到较高水准，在软性服务等方面以满足主流客户需求为主，兼顾运营成本；通过LEED认证，做到能耗统计体系科学，节能节水节材；p甲B级写字楼：软件服务达到市场优良水准，兼顾运营成本及客户需求；p乙级写字楼：在软性服务上较多地考虑其使用成本，标准较低。运营与服务总结超甲级写字楼写字楼分类特征区位与配套为综合性用地或商业性办公用地；位于金融等高端服务业集聚的中央商务区，以浓厚的商务氛围为支撑；城际交通畅达，地铁上盖；自身具备完善的商业配套；达到智慧城市水平，采用集约化服务措施和绿色公共交通出行方式项目规划与室外环境规模超5万m2；内部交通规划完善，道路畅通，互不影响，且完全做到无障碍通行；按照137、辆/100标准提供车位，停车场环境舒适，设计规范；绿化率高，景观打造协调且具特色；采用单元式LOW-E玻璃幕墙，楼体灯光有特色，成为城市标识性建筑；注重绿色节能，能够做到减少建筑环境负荷；工作场所质量大堂空间阔绰，功能齐全，极具艺术感及品味，垂直交通效率高，互不干扰；客梯厅规格高，标识清晰，材质优良，交通顺畅；原装进口高速电梯，采用新型电梯形式，配置齐全，效率高，极具舒适感，消防梯及货梯配置合理；公共走廊空间舒适，通行畅通；写字楼公共辅助空间配备齐全，品质优良；标准层空间尺度规格高，配备网络地板，可营造自然环境，防护措施齐全；管理用房设置合理，具人性化与品质感，注重绿色工作场所技术应用；室内环38、境与设备设施空调系统、电梯系统均采用国际一线品牌，提供新风系统，最大化改善空气质量，且可分区分户控制；电梯采用智能选层系统，舒适性高，运行速度高效合理；送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统配备完善，能够做到建筑自身能源循环可再生利用；运营与服务物管产权单一，物管公司资质极高，服务专业一流，对室内外环境管理严格规范，以强烈的商务文化特性、客户服务体验等领先于市场；通过LEED认证，做到能耗统计体系科学，节能节水节材。甲A级写字楼写字楼分类特征区位与配套多数为综合性用地或商业性办公用地，部分工改性质用地；位于城市核心商务区，写字楼集聚区域；临近城市主干道，靠近地铁站，城际交通便利；39、近距离能够满足写字楼客户及办公人员商业服务措施；部分能够达到智慧城市水平，采用集约化服务措施和绿色公共交通出行方式；项目规划与室外环境规模超5万m2；内部交通规划较为完善，道路畅通，可部分实现无障碍通行；按照大于或等于0.6辆/100标准提供车位，停车场环境较为舒适，设计规范；绿化率较高，注重景观打造；采用普通LOW-E玻璃幕墙，楼体灯光有特色；注重绿色节能，一定程度上做到减少建筑环境负荷；工作场所质量大堂空间较为阔绰，功能基本齐全，品质感较好，垂直交通效率较高；客梯厅规格较高，标识清晰，材质较为优良，交通顺畅；原装进口高速电梯为主，配置较为齐全，效率较高，具备舒适感，消防梯及货梯配置较为合理40、；公共走廊空间感较好，通行畅通；写字楼公共辅助空间配备较为齐全；标准层空间尺度感较好，基本配备网络地板，提供部分营造自然环境的措施，防护措施较为齐全；管理用房设置较为合理，配备个别绿色工作场所技术应用；室内环境与设备设施空调系统、电梯系统多采用进口知名品牌设备，提供新风系统，改善空气质量，且可分区分户控制；电梯采用群控系统，舒适性高，运行速度高效合理；送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统配备较为完善，部分可做到建筑自身能源循环可再生利用；运营与服务物管服务及系统维护管理达到较高水准，在软性服务等方面以满足主流客户需求为主，兼顾运营成本；通过LEED认证，做到能耗统计体系科学，节41、能节水节材；甲B级写字楼写字楼分类特征区位与配套多数为综合性用地或商业性办公用地，部分工改性质用地；多位于城市商业区或科研集聚区；临近城市主干道，靠近地铁站，城际交通较为便利；近距离能够满足写字楼客户及办公人员商业服务措施；项目规划与室外环境规模3-5万m2；内部交通规划较为完善，道路畅通，可部分实现无障碍通行；按照大于或等于0.6辆/100标准提供车位，停车场环境较为舒适，设计规范；绿化率达到标准要求；以普通LOW-E玻璃幕墙为主，个别为玻璃+石材；在节能减排等方面无特殊要求；工作场所质量大堂空间适中，功能符合基本需求，品质感较好，垂直交通效率较高；客梯厅规格较高，标识清晰，材质较为优良，交42、通顺畅；原装进口高速电梯为主，配置较为齐全，效率较高，具备舒适感，消防梯及货梯配置较为合理；公共走廊空间感适中；提供个别写字楼公共辅助空间；标准层空间尺度感较好，个别配备网络地板，提供部分营造自然环境的措施，防护措施较为齐全；管理用房设置较为合理，配备个别绿色工作场所技术应用；室内环境与设备设施空调系统、电梯系统多采用进口或国产知名品牌设备，提供新风系统，空气质量较好，且可分区分户控制；电梯采用群控系统，舒适性高，运行速度高效合理；送排风系统、供水排水系统、电力及照明系统、智能化系统配备较为完善，部分可做到建筑自身能源循环可再生利用；运营与服务软件服务达到市场优良水准，兼顾运营成本及客户需求乙43、级写字楼写字楼分类特征区位与配套临近城市次干道，基本方便到达；片区内能提供一定的商业配套；对用地性质及周边商务氛围等无特定要求；项目规划与室外环境规模2.5-3万m2；内部交通规划较为畅通；车位数量小于0.6辆/100；绿化率一般，无景观打造等要求；外立面多数为玻璃+石材，对楼体造型及楼体灯光无特别要求；在节能减排等方面无特殊要求。工作场所质量大堂空间及品质感一般，交通较为通畅；国产电梯为主；无配备网络地板；对自然环境营造、写字楼公共辅助空间、物业管理用房、绿色工作场所技术应用等方面无特别要求。室内环境与设备设施空调系统、电梯系统多采用国产品牌设备；电梯采用群控系统；对送排风系统、供水排水系统44、电力及照明系统、智能化系统无特别要求。运营与服务在软性服务上较多地考虑其使用成本，标准较低。分类超甲级甲A级甲B级乙级典型楼盘卓越世纪中心1号楼大中华IFC C座荣超(商务）中心B座凤凰大厦A栋嘉里建设广场二期大中华IFC A座汉京国际绿景NEO企业大道C座京基100智慧广场天利中央广场二期现代国际绿景NEO企业大道A座海岸城西座田厦国际中心主楼美年广场东海国际中心B座新世界中心绿景NEO企业大道B座和黄都会轩（公寓）卓越世纪中心4号楼京基滨河时代振业国际商务中心香年广场诺德中心卓越城南区海岸城东座南山主角SCCA座前海卓越时代广场新天CBCSCCB座卓越后海香江金融中心新浩E都粤商中心招商45、局广场卓越城北区中国储能大厦海岸中心卓越城北区方大城3号楼档次分类写字楼项目各等级写字楼典型楼盘汇总超甲级写字楼代表中国储能大厦项目名称中国储能大厦项目地址深南大道与科苑南路交汇处开发商深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司物管公司卓越物业楼高（M）289楼层58层占地面积()9999.67建筑面积()139180.4办公面积()84061业态组合写字楼、高端商业标准层面积()2000具体面积区间1000-2000层高大堂9米、标准层4.5m电梯数量30台品牌进口日立空调类型冰蓄冷中央空调附加功能总裁电梯、盥洗室、4大堂、会所接待前台门禁系统甲A级写字楼代表前海卓越时代广场项目名称前海卓46、越时代广场项目地址宝安宝华路与海天路交汇处西南角设计单位AEECOM绿色认证LEED金级楼高（M）A座136m，C座145m楼层A座29层，C座32层占地面积()22724建筑面积()136340办公面积()125999业态组合写字楼+商业标准层面积()2100具体面积区间66-470层高/净高4.2m/2.9m大堂13.8m三层通高，594电梯数量13部品牌进口日立空调类型美国特灵冰蓄冷机盘管中央空调（VAV）幕墙双银钢化中空LOW-E玻璃车位720个项目亮点大前海规划、卓越品牌、景观资源大堂电梯厅甲B级写字楼代表海岸中心项目名称海岸中心项目地址福田中心公园东，福田路24号开发商海岸集团物管47、公司海岸物管楼高225m楼层49层占地面积()7343.11建筑面积()10.35万办公面积()6.97万标准层面积()1800具体面积区间170-280-350 层高/净高4.2m/2.9m电梯数量12部品牌进口三菱空调类型VRV网络地板120mm停车位478个项目亮点福田中心区在售、70年办公产权、景观资源样板间前台乙级写字楼代表粤商中心项目名称粤商中心项目地址龙华新区东环二路与建设东路交汇处龙华文化广场旁开发商深圳市松兴网络科技有限公司物管公司振粤物业业态组合写字楼+商业+酒店楼高A座99m B座80m楼层A座26m B座22m占地面积()40155.51建筑面积()16.5万办公面积()50000标准层面积()1500电梯数量7品牌日立幕墙LOW-E中空玻璃停车位800The End！