1、双流区工业区块线专项规划（草 案）双流区工业区块线专项规划（草 案）2022.12022.1成都市双流区规划和自然资源局成都市双流区规划和自然资源局双流区工业区块线划定方案双流区工业区块线划定方案按照到2025年双流区工业净用地规模不小于35.59km2，到2035年工业净用地规模不小于50km2的标准，在国土空间规划体系下,形成工业区块线划定方案。将现行法定控规中46.22km2工业用地面积作为工业区块线内的工业净用地面积基数，保证基础总量不减少。结合国土空间规划“三区三线”划定方案，将工业区块线分为一级工业区块线和二级工业区块线。一级工业区块线：将位于城镇集中建设区内符合法定控规的工业用地2、及与其紧密相关的配套用地划入一级工业区块线，管控工业净用地规模；二级工业区块线：将位于城镇集中建设区内，符合法定控规，现状工业基础较好，但未来有功能转型需求的区域，位于城镇弹性发展区内符合法定控规以及未来有条件布局工业用地的区域划入二级工业区块线，管控工业净用地占比。成都市双流区国土空间规划（2020-2035年）“三区三线”试划方案控规中工业用地布局示意1.1工业区块线划定原则 划定一级工业区块线57.19km2，占城镇集中建设区面积（226.67km2）的25.23%，其中工业净用地37.45km2（含可调规为工业用地的其他用地2.43km2），占城镇集中建设区面积的16.43%。划定二级3、工业区块线20.16km2，占城镇弹性发展区面积（27.99km2）的72.02%，二级工业区块线内的工业净用地面积不得低于二级工业区块线面积的65%，即13.1km2。综上，双流区工业区块线面积共计77.35km2，占城镇集中建设区和弹性发展区面积总和的30.37%。工业净用地面积共计50.55km2，占工业区块线面积65.35%，占城镇集中建设区面积的22.3%。一级工业区块线二级工业区块线1.2工业区块线划定方案一级工业区块线二级工业区块线机场以西区域工业区块线划定方案 划定一级工业区块线10.03km2，其中工业净用地6.35km2（含可调规为工业用地的其他用地2.1km2）。划定二级4、工业区块线10.85km2，二级工业区块线内的工业净用地面积不得低于二级工业区块线面积的65%，即7.05km2。5km20.51km22.14km25.53km24.5km22.37km20.83km2一级工业区块线二级工业区块线机场以东区域工业区块线划定方案 划定一级工业区块线47.16km2，其中工业净用地31.1km2（含可调规为工业用地的其他用地0.33km2）。划定二级工业区块线9.31km2，二级工业区块线内的工业净用地面积不得低于二级工业区块线面积的65%，即6.05km2。19.57km25.14km22.83km211.52km26.48km27.41km23.42km2提5、升工业用地开发强度提升工业用地开发强度2.1 从用地性质角度提升工业用地容积率根据城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011，工业用地共分为三类，即一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地。一类工业用地：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地二类工业用地：对居住和公共环境有一定无干扰、污染和安全隐患的工业用地三类工业用地：对居住和公共环境有严重无干扰、污染和安全隐患的工业用地2020年12月30日成都市规划和自然资源局印发的补充规定提高产业用地利用效率，工业用地容积率绕城高速以内一般不低于2.0、不大于4.0，绕城高速以外一般不低于1.2、不大于3.0，使用特殊工艺的6、工业用地经经信部门认定后，容积率可根据实际情况确定。提高产业用地复合性，满足产业功能区提档升级需求，在工业用地分类下，增设“新型产业用地（M0）”。新型产业用地（M0）容积率原则上不低于2.0、不高于4.0。工业用地总建筑密度不小于40%一类工业用地 主要布局于成都芯谷、航空动力小镇、天府国际生物城、蛟龙工业港、西航港经济开发区七期，总规划面积21.19km2，结合“三区三线”划定方案，位于城镇集中建设区范围内共14.47km2 在产业布局上，主要用于电子信息产业研发、生产，航空高端装备研发、制造，生物医药研发等高附加值产业的承载空间。在空间布局上，布局于杨柳湖、五环路、正公路、双楠大道、机场7、航线等城市重点区域或重要城市形象展示界面，除蛟龙工业港外，用地均位于城市新城范围，增量空间较为充足。一类工业用地二类工业用地成都市双流县控制性详细规划（2017）二类工业用地 集中布局于西航港经济开发区、综保区，总规划面积25.03km2，结合“三区三线”划定方案，位于城镇集中建设区范围内共24.36km2 在产业布局上，主要用于电子信息产业生产，航空维修、其他制造业的承载空间。在空间布局上，位于工业集中建设区内，建成度高。结合双流区一二类工业用地的空间和主导产业特点，借鉴广州经验，进一步分类提升工业用地容积率，将一类工业用地平均容积率提升至不小于2.0，二类工业用地平均容积率提升至不小于1.8、5。结合“三区三线”划定方案，城镇集中建设区内38.83km2工业用地按现状平均容积率1.04测算，建筑面积为4038万m2，提升容积率后，一类工业用地建筑面积将不小于2894万m2，二类工业用地建筑面积将不小于3654万m2，总共增加建筑面积2510万m2。工业用地平均容积率提升至1.68。2.1从用地性质角度提升工业用地容积率一类工业用地空间二类工业用地空间工业上楼类型一：工业大厦（容积率2.5-4.0）概念：通常为 50 米以上高层塔式建筑，以研发和轻型生产为主。其优势在于产业集聚度高，可塑造园区地标形象。特点：建设成本高；产业集聚度高；产业适配性较差。生产、研发空间下梯后，连接装卸货平9、台进入垂直电梯，垂直电梯贴墙外墙设置首层设置装卸货车位每个生产单元内宜设置1处不少于2的综合管井，集中处理废水废气和新风系统类型工业大厦建筑高度及形式50m以上高层塔式厂房容积率2.5-4.0承重首层地面荷载不低于1200公斤/平米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平米层高首层层高6m，二层以上层高不低于4.5m立体功能布局轻型生产、研发、办公、服务产业新一代信息技术、芯片、人工智能、无人机、服务类机器人、智能设备、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料等新兴产业香港工业大厦FAR=2.0-3.0东莞松湖智谷FAR=3.24张江集电港四期FAR=210、.7随着经济快速发展，越来越多的城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，为解决这些问题，各大城市开始积极探索工业载体空间新模式，在产业空间精量化、集约化发展背景下，“工业上楼”成为新的发展趋势2.2 从产业类型角度提升工业用地容积率工业上楼类型二：堆叠式工厂（容积率1.5-3.0）概念：建筑通常为 4-9 层厂房。其优势在于符合相关规范，平面排布更集中，物流组织灵活，对生产限制小，产业适配性强，大部分生产可上楼。苏州新苏工业坊FAR=3.02新加坡堆叠式厂房FAR=1.5-2.5青岛联东U谷FAR=1.5堆叠式厂房通常按照三层一个单元进行组织，一个单元即是一个独立的生产空11、间，形成三层叠三层的形式。每栋建筑每层面积5000-10000，每个单元每层面积1000-3000，平面上每层可以布局3-5个单元。按照立体三层一个单元，一栋堆叠式厂房可以容纳8-16个单元。模块化立体空间组织2F3F类型堆叠式工厂建筑高度及形式 4-9层厂房容积率1.5-3.0承重首层地面荷载不低于800公斤/；二、三层楼层荷载不低于650公斤/；四层以上楼层荷载不低于500公斤/。层高首层层高不低于5m，二层以上层高不低于4.2m立体功能布局中试生产制造、研发办公、物流仓储产业智能制造、智能设备生产、都市型无污染产业的中小型企业单元式空间使得物业分割出租便利，产业空间相对独立，给予中小型企12、业一个研发、中试、制造、仓储一体化整合空间。相较于工业大楼，堆叠式柱距较大，空间灵活，承重性强，能适应更多生产需求。便利适配 空间灵活1F2.2 从产业类型角度提升工业用地容积率 从产业类型上看，除机械装备制造外，大部分新兴产业可以上楼 从生产环节上看，涉及大型设备的零部件生产环节难以上楼，其他环节可以上楼。注塑、冲压、挤压、五金开模等环节需要用到的生产设备尺寸大、重量大，需要放在首层，主要包括机械装备、电子信息、五金、机器人等产业，包装、功能材料等产业生产设备规格大，部分产业由于环保原因须设置管道，也需将生产环节放置首层适宜上楼不适宜上楼电子信息食品制造业智能制造木材加工业纺织服装家具制造业13、包装印刷石油、煤炭及其他燃料加工业家用电器化学原料和化学制品制造业生物医药橡胶和塑料制品业机器人非金属矿物制品业仪器仪表金属冶炼和压延加工业新材料印制电路板制造业可选层数移动终端电子信息智能制造生物医药新材料高楼层（3层以上）37.50%66.70%83.30%53.70%43.70%低楼层（3层以下）37.50%16.70%16.70%46.30%31.30%不能上楼25%16.70%0025%适宜上楼的产业类型适宜上楼的生产环节占比根据双流区工业发展“十四五”规划和二三五年远景目标确定的双流区三大主导产业的细分领域，航空制造将聚焦航空零部件制造、航空维修改装；电子信息将聚焦集成电路、新型显14、示、智能终端、核心元器件、网络安全；生物医药将聚焦生物技术药、新型化药制剂、高端医疗器械。2.2 从产业类型角度提升工业用地容积率东莞市香市科技产业园的核心先导区，由产业地产运营商投资建设的共享式工业上楼园区。园区依托粤港澳大湾区，主要承接深圳外溢高端制造企业，规模与空间需求适中、生产空间灵活，因此采用建筑标准化设计，并配备有生产辅助设施。用地性质：M1容积率：3.24主要建筑参数设置情况主要建筑参数设置情况楼层数1栋10层，1栋11层柱间距8.4*8.4米标准层面积约4410平方米入驻产业智能装备制造、高端电子信息、大数据、新材料等供应链上下游产业。层高一至三层6米，四层及以上4.5米垂直运15、输能力每栋配备高速智能客梯、货梯共6台，两台3吨，两台2吨，两台1.6吨可租售空间从 60 至 4000 平方米的多种规模。其他设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等案例研究：东莞市松湖智谷产业园2.2 从产业类型角度提升工业用地容积率开发强度 6-12层是工业上楼的合理区间，综合考虑运输成本、工艺流程、厂房建设成本等因素，家电、家具、机器人、五金等产业一般最高可以到6层；服装、医药、电子信息等劳动密集型活知识密集型产业最高可以到12层 2.5-4.0是工业上楼的容积率上限，电子信息、新材料、生物医药等高新技术产业的容积率一般可达到2.5以上，综合考虑企业与员工感受及运输成16、本等因素，工业上楼的容积率一般不超过4.0青岛城阳夏庄智造园平均层数5层平均容积率约2.32东莞松山湖智谷平均层数11层平均容积率约3.75苏州腾飞新苏工业坊平均层数8层平均容积率约3.022.2 从产业类型角度提升工业用地容积率1.从用地性质角度考虑，结合双流区一二类工业用地的空间和产业布局特点，将一类工业用地平均容积率提升至不小于2.0，二类工业用地平均容积率提升至不小于1.5。2.从产业空间角度考虑，电子信息和生物医药产业可实现“工业上楼”，还综合考虑航空限高、承重荷载、垂直运输、卸货平台、交通设计、层高间距、设备管井等要素，因此，将用于电子信息、生物医药、高端装备研发、小规模中试及生产17、制造环节的工业用地平均容积率提升至不小于2.5，无污染的生产制造业工业用地平均容积率提升至不小于2.0，有一定污染的大型制造业工业用地平均容积率提升至不小于1.5。3.的补充规定规定，“鼓励存量工业用地集约节约使用，在符合规划、不改变用途的前提下，工业企业利用存量土地新建工业厂房或增加原厂房层数，对新增的工业厂房不再增收土地价款。”为存量工业用地容积率提升提供了政策保障。用地性质产业类型平均容积率建筑密度一类工业用地（M1）无污染的生产制造（占比超50%）2.040%无污染的研发、高端装备制造、小规模中试及生产制造（占比超50%）2.5二类工业用地（M2）有一定污染的大型生产制造（占比超50%18、）1.5有一定污染的研发、高端装备制造、小规模中试及生产制造（占比超50%）2.52.3 工业用地容积率提升方案工业区块线管理导则工业区块线管理导则3.1 划定和调整一、区块线的划定 1.分级划定一级线“管长远”，将位于城镇集中建设区内符合法定控规的工业用地及与其紧密相关的配套用地划入一级工业区块线。二级线“管弹性”，将位于城镇集中建设区内，符合法定控规，现状工业基础较好，但未来规划为非工业用途的区域以及位于城镇弹性发展区内，符合法定控规和未来有条件布局工业用地的区域划入二级工业区块线。2.规模控制总体规模：双流区工业区块线总规模不得少于77平方公里，工业净用地控制规模不得少于50平方公里。一19、级线规模控制：控制一级线内净工业用地总面积不得少于35.59平方公里。二级线规模控制：控制二级线内规划净工业用地占区块线面积的比例不得低于65%。3.划定程序征求专家和部门意见，报经区规委会审定，公示不少于30个自然日，报区政府常务会审议，报区政府审批，并报区人大常委会备案。二、区块线的调整 1.调整原则因城市发展需要，可适时对区块线进行局部优化，但需遵循“规模不减少、布局更合理”的原则，做好“占补平衡”的统筹安排。位于一级工业区块线内的工业用地，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地等公共利益需要外，原则上不得调整为非工业用地。确需调整的，应保证77平方公里的区块线总体规模不减少，应保证20、50平方公里的净工业用地控制规模不减少。2.一级线的调整一级线内的规划工业用地应予以严格保护，已经划为一级线的区块原则上不得调整。3.二级线的调整二级线升级：位于弹性发展区的二级区块线，若在国土空间规划中被调入集中建设区，该区块线应升级为一级线，同时按照不少于该区块线65%的净工业用地面积确定城市规划。二级线取消：线内现状工业用地如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新，在保证区块线总规模（77平方公里）和净工业用地控制规模（50平方公里）不减少的情况下，可按程序调出区块线。3.1 划定和调整二、区块线的调整 4.调整程序主管部门编制工业区块线调整论证方案，征求专家和部门意见，报经区规委会审21、定，公示不少于30个自然日，报区政府审批，报区政府常务会审议，并报区人大常委会备案。调整后的区块线成果应纳入新一轮双流区工业区块线专项规划中。3.1 划定和调整二、开发强度管理 1.通则管理细化M1和M2用地容积率：用地性质产业类型平均容积率建筑密度一类工业用地（M1）无污染的生产制造（占比超50%）2.040%无污染的研发、高端装备制造、小规模中试及生产制造（占比超50%）2.5二类工业用地（M2）有一定污染的大型生产制造（占比超50%）1.5有一定污染的研发、高端装备制造、小规模中试及生产制造（占比超50%）2.5 2.重要区域“专项规划+控规”精准管理区块线内的重要区域应通过“法定专项规22、划+控规”的模式，结合城市设计对各个工业用地容积率实施精准管控。3.2 用地管理二、建筑设计1.形态要求工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。2.层高要求多层厂房原则上首层层高不低于6米，二层以上层高不低于4.5米。多（高）层研发用房原则上首层层高不低于5米，二层以上层高不低于4.2米。3.3 建筑管理 3.荷载要求多层厂房首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650公斤/平方米。多（高）层研发用房首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米。4.客货梯设置要求多层厂房应至少配备2台载重3吨以上的货梯多（高）层研发用房应单独设置客梯，且至少配备1台载重2吨以上的货梯。