1、房地产项目开发流程与运营管理2019/04/242第一部分第一部分 房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见房地产项目开发全程运作程序图3房地产项目开发全程运作程序图14房地产项目开发全程运作程序图1房地产项目开发全程运作程序图25房地产项目开发全程运作程序图36第二部分与房地产开发相关的技术经济指标和第二部分与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，2、包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。7主要主要技术经济指标技术经济指标（续）（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房3、间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。地下室地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.9主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）13、4、住宅建筑层数的划分标准：按建筑物使用性质分类：民用建筑（供人们从事非生产性活动使用建筑，又分为居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如图书馆、车站、办工楼、电影院、宾馆、医院）工业建筑（供人们生产使用的建筑。按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（低层住宅（1313层）、多层住宅（层）、多层住宅（4646层）、中高层住宅（层）、中高层住宅（7979层）层）和高层住宅（和高层住宅（1010层以上）层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100M，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑超高层建筑。按建筑结构分类木结5、构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑钢结构钢筋混凝土结构建筑：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构和筒体结构。建筑物的分类建筑物的分类1.框架结构是利用梁、柱组成的纵、横向框架，承受竖向荷载及水平荷载的结构。按施工方法可分为全现浇、半现浇、装配式和半装配式4种。框架结构可使建筑平面的布置比较灵活，扩大建筑空间，方便建筑立面的处理。但是，因为侧向刚度比较小，当层数过多时，就会产生过大的侧移，易引起非结构性构件(如隔墙、装饰等)破坏，而影响使用要求。2.剪力墙结构是利用建筑物的纵、横墙体承受竖向荷载及水平荷载的结构。纵、横墙体既可作为维护墙也可用于分隔房间墙。剪力墙结构的优点是侧向刚度大，在水平荷载作用6、下侧移小。其缺点是剪力墙间距小，建筑平面布置不方便，不太适用于要求大空间的公共建筑，结构自重也较大。3.框架剪力墙结构是在框架结构中设置适当剪力墙的结构，既具备了框架结构的优点，又综合了剪力墙结构的优势，在框架剪力墙结构中，剪力墙主要承受水平荷载，由框架承担竖向荷载。框架剪力墙结构一般用于1020层的建筑。4.筒体结构筒体结构可分为框架核心筒结构，框筒结构，筒中筒结构，多筒结构等。框架核心筒结构由内筒与外框架组成，这种结构受力很接近框架剪力墙结构，适用于1030层的房屋。框筒结构及筒中筒结构，有内筒和外筒两种，内筒一般由电梯间楼梯间组成，外筒一般为密排柱与窗裙梁组成，可视为开窗洞的筒体。内筒与7、外筒用楼盖连接成一个整体，共同抵抗竖向荷载及水平荷载。这种结构体系的刚度和承载力都很大，适用于3050层的房屋。15主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）（1）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的8、距离超过10米的住宅。跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。（2）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。（3）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。（4）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。单元式住宅楼塔式住宅通廊式住宅楼跃层式住宅20（二）各类住宅主要技术规范要求（二）各类住宅主要技术规范要求住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比9、例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。21各类住宅主要规范要求比较分析表1公共部位设计类别多层A(6层)多层B（79层）二类高层A（1011层）二类高层B（1218层）一类高层（19层）一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。单元式住宅每单元4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一10、梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层6户、面积650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层8户、面积650M2），应设防烟楼梯间。两个楼梯间711层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单11、元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯22各类住宅主要规范要求比较分析表2类别多层（9层以下）二类高层B（1018层）一类高层（19层以上）消防通道小区内宜设消防车道，宽度3.5M，R9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度4.0M，R12M；消防车道距高层建筑外墙宜5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净12、高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米车道内侧距住宅外墙12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度5米，进深4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度防火间距多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不13、正对开设时间距为不小于4.5米。高层高层+高层13米，高层+裙房（或其他民用建筑）9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。23各类住宅主要规范要求比较分析表3类别多层A（6层）多层B（79层）二类高层A（1011层）二类高层B（1218层）一类高层（19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）消防给水室内6层以下可不设室内消层以下可不设室内消防给14、水设施。防给水设施。79层应设室内消火栓层应设室内消火栓给水系统。给水系统。底层设置的商业网点底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层8户、每层650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外 消火栓间距120米，室外消火栓间距40米，供水 应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架15、剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。1、房地产土地的使用年限是如何确定的房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。第三部分房地产常识部分第三部分房地产常识部分2、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业16、主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房17、人在购房时交纳，比例为购房款的2%。印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。3、房地产常用名词、房地产常用名词“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（销售）许可证。“二书”：新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书。“定金”：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当18、以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较小，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。七通一平：七通一平：通电、通路、通给水、通讯、通排水、热力、燃气、土地平整。五通19、一平：通电、通路、通给水、通讯、通排水、土地平整。三通一平：通水、通电、通路，场地平整。建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.1平方公里=100公顷=1500亩=100万1公顷=15亩=1万1亩=666.67五证五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证第四部分房地产测绘知识什么是房屋建筑面积？什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台20、挑廊、地下室、室外楼梯水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。第四部分房地产测绘知识什么是房屋的使用面积？什么是房屋的使用面积？房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算屋的内墙面水平投影计算。什么是房屋的实用面积？什么是房屋的实用面积？它是它是 建筑面积建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。扣除公共分摊面积后的余额。使用率和实用率的差别？使用率和实用率的差21、别？第四部分房地产测绘知识什么是房屋的套内建筑面积？什么是房屋的套内建筑面积？房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 第四部分房地产测绘知识什么是房屋的共用建筑面积？什么是房屋的共用建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共22、同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数第四部分房地产测绘知识分摊的共有建筑面积：分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。面积中所分摊的面积。预售面积：预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。图上尺寸计算的房屋面积。房屋产权面积：房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由23、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。认定。商品房有哪些公共面积需要分摊？第四部分房地产测绘知识1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。第四部分房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面不应分摊的共有建筑面积包括那些？积包括那些？第四部分房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括那些？不应分摊的共有建筑面积包括那些？1 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。、从属24、于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。、供出租或出售的固定车位或专用车库。3 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。第四部分房地产测绘知识层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。第四部分房地产测绘知识房屋建筑面积的计算计算建筑面积的一般规定如下计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。同一房屋如果结构、层25、数不相同时，应分别计算建筑面积。第四部分房地产测绘知识房屋建筑面积的计算组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积计算：套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围：单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（26、含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。第四部分房地产测绘知识挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连27、的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第四部分房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围：玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋28、，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四部分房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围：与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算第四部分房地产测绘知识计算一半建筑面积的范围：层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻29、璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。第四部分房地产测绘知识不计算建筑面积的范围：不计算建筑面积的范围：共有建筑面积分摊共有建筑面积分摊计算公式计算公式各套应分摊的共有建筑面积（）=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑30、面积分摊的方法：分摊的方法：住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积；商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加，得出分摊面积 第四部分房地产测绘知识第五部分工程建筑流程及施工质量管理l工程建筑流程：根据建筑工程施工质量验收规范建筑工程的分部（子分部）工程划分为九个分部加节能：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水、排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、节能。l工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；l整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；l施工组织次序：基础部分主体工程外墙装饰及安装园31、区管线景观施工竣工验收。l室外分部工程可划分为：车棚、围墙、大门、挡土墙、垃圾收集站、建筑小品、道路、亭台、连廊、花坛、场坪绿化、室外给水系统、室外排水系统、室外供热系统、室外供电系统、室外照明系统。施工建设阶段控制关键要点p关键要点：质量控制！进度控制！成本控制！协调管理！房地产开发施工质量（工程质量）管理p施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆32、卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。房地产开发施工质量（工程质量）管理p施工阶段的质量控制制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！房地产开发施工质量（工程质量）管理p现场有效质量管理关键环节工程样板先行技术方案先行施工关键工序控制谢谢！