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上传人：焦** 编号：72070 2021-03-24 34页 3.50MB

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1、提案目标东渡项目项目物业形态、物业价值最大化配比销售方式项目物业形态、物业价值最大化配比销售方式及部分商业初步定位建议及部分商业初步定位建议金丰易居前期提报的要点回顾：金丰易居前期提报的要点回顾： 1、项目小户型套数多，短期销售压力大，希望能够通过产品区隔（把相同的小户型产品在销售市场上细分为小户型住宅、办公物业及产权酒店），达到降低风险，扩大客户面的目的； 2、区域在售物业市场接受的价格箱体，基本集中在7000-8000元/平米/间，要想突破区域价格瓶颈获取最大化收益，我们建议把圆形部分建筑引入一家较具档次的商务酒店，从而提升品质； 3、考虑到开发商的根本目的还是以销售为主2、，我们建议把酒店作为产权酒店以带投资回报（约为税后7-8%）的形式最后推出； 4、适当调整产品（电梯及过道），增加提升品质的相关配套，并努力争取水、电、煤等的收费标准按住宅； 5、力争十月上市销售，通过产品优化，酒店引进，整盘售价约在9100元/平米；酒店模式分析产品分析项目建议思路回顾提报要点酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾本次提报要点：本次提报要点：一、酒店合作模式研究及档次定位；二、销售模式研究及售价、速率测算；三、地下集中商业及沿街店铺初步定位；提报要点酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾提报要点一、酒店合作模式研究及档次定位：目前，市3、场上大多数开发商与酒店的合作方式有目前，市场上大多数开发商与酒店的合作方式有3 3种：种： 1、产权式酒店； 2、物业开发商持有，与精品酒店公司合作，利润分成； 3、整体出租或整体出售给酒店（不适合本案，本报告不作分析）。 1 1、产权酒店、产权酒店所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报（一般为税后7-8%）及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，同时承诺5-10年后可分批原价回购。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资

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