1、齐鲁宾馆项目合作框架协议甲方：*管理（集团）有限公司乙方：山东*购物中心有限公司甲乙双方经协商确定，由甲方开发的齐鲁宾馆项目商业部分（以下简称本项目）委托乙方经营和管理。甲方为本项目专门成立经营分公司（以下用丙方表示），甲乙双方拟通过丙方作为管理本项目的平台，实现甲乙双方的管理目标。本协议为框架协议，签订后双方将共同推进本项目。有关协议各方具体的权利义务关系，在本框架协议签订后的三个月以内在正式的委托管理服务协议（暂定名）予以具体明确。一、服务的方式1、甲方作为本项目经营权权利人，授权丙方运营本项目，丙方除运营本项目之外，不从事其他任何经营，以确保本项目的运营情况与丙方的公司运营情况完全一致。2、甲乙双方通过签订委托管理服务协议的方式确定双方的权利义务关系，明确具体服务内容、委托时间及服务费用等。2、甲乙双方对于本项目的委托管理通过丙方实施，乙方通过运营丙方来实际管理本项目，丙方对本项目的管理和经营有关的相关事项均有控制权。3、乙方将为本项目提供三方面的管理服务：前期顾问服务、招商服务和运营管理服务。4、与本项目运营有关的所有收入、支出都计入丙方账目，根据丙方公司盈亏情况反映项目运营情况。二、丙方的组织架构及管理人员配备丙方的组织架构及管理人员按照银座购物中心定岗定编的要求进行配置。主要管理人员的选定需征求甲方意见并达成一致。乙方指派人员担任丙方总经理和财务总监，全面负责丙方的运营和财3、务管理工作。甲方指派人员担任丙方财务副总监，监督丙方的财务管理工作。人员工资标准按照银座购物中心工资标准执行，乙方派驻丙方人员的劳务合同均与乙方签订，人员费用均由丙方承担，计入本项目的运营成本。三、服务及费用(一)前期顾问服务1、项目开业前期，乙方根据项目进展情况对项目市场调研、项目定位、商业规划、业态及租户组合、租金预测及财务分析、动线、内外装、安装、室内外照明、景观设计等方面提出专业建议，确保购物中心建成后达到预计经营效果。2、必要时经甲方同意，乙方可以为本项目聘请第三方专业机构提供专业服务，因此产生的费用均由甲方负责。3、顾问服务期间，总服务费为 万元，本框架协议签订后，在2014年114、月31之前支付 万元，剩余 万元在2015年11月31日之前支付。本项服务期限自本框架协议签订之日起至购物中心开业前，如本项目2016年12月31日前仍未开业，甲方应向乙方另行支付超期咨询服务费，具体金额由双方商定。4、本框架协议签订后，乙方组织精干力量成立齐鲁宾馆项目小组，就项目前期顾问服务展开工作。（二）招商服务乙方代表甲方对购物中心招商进行招商谈判及有关推广活动，务求使招商工作能有效体现购物中心的定位及商业规划，达到成功开业及稳健经营的目的。丙方负责根据购物中心商业策划进行业态和租户组合、招商计划、业态组合调整及更新、根据招商计划，与目标租户及符合购物中心定位的租户进行合作商谈、以甲方名5、义签署租赁合同并代为收缴租金等相关费用，负责目标租户、意向租户维护及更新、协调租户装修、开业筹备等工作。招商服务费用按照以下标准执行：1、招商服务费乙方全面负责本项目的招商工作，确保本项目成功开业。商户与甲方正式签订租赁合同后，乙方对该租赁合同中所约定房产的招租即告完成，甲方向乙方支付的招商服务费为所签订的所有租赁合同1个月的租金，本项费用每季度结算一次，开业后一个月内结清。2、招商相关费用（1）乙方为确保招商工作顺利开展而产生的各项费用，包括市场推广费、公共关系维护费、租户协调、差旅费、招待费等，由乙方制定相关招商预算，经甲方同意后执行，费用由甲方承担。（2）甲方为本项目开立一个帐户（下称“6、营运账户”），乙方因本项目招商而实际发生的各项费用，均列支在该账户下。乙方在招商预算范围内的招商费用，甲方应据实报销。（三）委托管理服务甲方授权乙方通过丙方对本项目进行运营管理，乙方对丙方的管理标准按照乙方对已开业和谐广场的管理办法执行，包括但不限于对市场推广、公共关系、物业管理、人员管理、租户的统一管理、经营性、财务性数据收集及分析，代为收取租金、物业管理费等收入、调整品牌以不断提升本项目收益，确保购物中心正常经营、健康发展及持续地盈利和物业升值。由经营产生的所有税费均由丙方承担。委托管理费的基础部分按照项目当月综合收入总和的2%-3%收取（综合收入包括但不限于租金、物业管理费、市场推广收入）。当项目年度净运营收入（NOI）为正时，甲方将按照净运营收入5%-7%的比例给予乙方额外奖励。注：运营净收入net operating income，NOI：指从毛收入中减去营运费用（比如房地产税、保险费、物业管理费等）以后剩余的部分。营运费用不包含折旧和利息。甲方：齐鲁饭店管理（集团）有限公司法定代表人/授权代表：签订日期:乙方：山东银座购物中心有限公司法定代表人/授权代表：签订日期: