1、VANKE 无锡梅村项项策略/品牌故事线体系汇报案 录1 标及问题2 调研分析3 定位及策略2.1品牌分析具模型 2.2背景分析C0 三时代 2.3本体分析C1 梅村的城镇化进程 2.4客户分析C2 乡贤阶层与梅村中产 2.5竞争分析C3 从产品到价值观3.1梅村项定位 3.2解题核策略1.1品牌标 在梅村实现品牌价值更新 1.2产品标 落地故事线获得差异化竞争优势与溢价 1.3存在问题 客户维度/竞争维度/产品维度4 故事线系统及视觉体系4.1故事线及核创作button 4.2产品打造建议（初步）4.4视觉体系VI及应梅村 在哪江三洲-无锡市-新吴区-梅村镇梅村 是谁三发达地区的无锡新区产业2、城镇梅村 溯源泰伯奔吴中国江南化的根源性地址VANKE 无锡梅村项 PART 1 标及问题品牌渗透：成为三核城市新型城镇化区域的活式引导者和创造者 化滴漏：通过CO-life等形成新的活式在项落地0102量价维度：通过故事线包装实现溢价 竞争维度：新的活式的创造，获得差异化优势标品牌标产品标存在问题0102客户维度：竞争维度：梅村客户中对活和居住的需要真的只是么？在梅村，在故事线包装上只有吴化才能赢得客户的欣赏么？03产品维度：装载什么内容进梅村，才能真正引领梅村的活式趋势？VANKE 无锡梅村项 PART 2 分析研判项 分 析 具C2Consumer消费者/户C1Corporation地/3、产品/服务C3Competition竞争者C0Context情境/背景C1Corporation地/产品/服务C2Consumer消费者/户C3Competition竞争者Context情境/背景三的历史、化和消费趋势C0A 历史的进程分析三的经济社会形成动因 B 化的印记泰伯奔吴后的中国江南 C 消费的趋势现代法表达的传统化先确定我们临的是个什么样的宏观命题？江三洲（中国的最全的制造业中与最富裕的城镇化腹地）的业重镇无锡，作为新型城镇化和数千年吴化起源地的梅村。如何创造种在商明、城市明基础之上的“化复兴”？江南商的现代化千年城镇的现代化在地化的现代化研究命题的步骤A 历史的进程分析三的经济社4、会形成动因 B 化的印记泰伯奔吴后的中国江南 C 消费的趋势现代法表达的传统化A 历史的进程分析三的经济社会形成动因近代三发展动因：世界时代从陆权转向海权时代，从区域贸易时代走向全球贸易时代，三正处于东亚地理中和太平洋航运贸易中，拥有良好的区位资源、地资源和资源，其崛起为世界级的制造业与城镇化、消费需求中是历史的必然。19世纪40年代20世纪30年代20世纪80年代20世纪90年代21世纪00年代今天从“农业明”到“业明”的转型“苏南模式”兴起中国最的中产社会 区域形成19世纪40年代20世纪30年代 南京条约签订以后，中国开埠，外资开始在上海等沿海通商岸经商办，以上海为中的三地区成为最先接受5、化的区域之，先进的业明也在此拉开了中国近代业化的序幕。无锡是我国近代族业的主要发祥地之，被称为“中国族资本商业的摇篮”。国初年起，在当时的无锡古运河沿岸逐渐形成以纺织、缫丝、粉业为主兼有加制造、农产品集散、商业贸易等多种功能的特区域，在此遗留下的业建筑物、机械、磨坊及相关重要物的活动场所等证了无锡在近代业发展史上的地位和相关业建筑遗产的重要性。无锡在历史上只是常州府下的个县级城市，但经过近代业化的发展，到20世纪20年代初，无锡已发展成为座核业城市，并超过周边苏州、常州两座城市，成为苏锡常城市带上的经济中，更成为苏南地区的经济中，其近代化程度超过了常州。从中国传统的家庭业发达之地发展为近代机器6、化产的族商业重要基地，非常顺利地完成了从“农业明”到“业明”的转型。无锡市通过“苏南模式”实现了城乡经济协调发展和体化发展。但不可避免的是，这模式也存在着定问题。，当地的乡镇企业规模较，没有形成规模经济;另，由于不能提供先进的技术持，企业的商品质量很难保证，同时也会造成当地的环境污染，特别是2007年的无锡蓝藻事件的发，才使得无锡业发展对环境破坏的问题得到泛关注。20世纪80年代21世纪00年代 中国接受发达国家量劳动密集型和资源密集型的业产业转移，形成世界第规模的劳动密集型业，带来了基建、业化和城镇化的需求，无锡通过发展乡镇企业和集体经济，从形成了“乡镇企业发展带动”的城乡体化的式和路径，即7、所谓的“苏南模式”。三，中国中产社会发育最靠前的区域之。21世纪00年代今天 加入世贸组织后，随着中国在全球供应链中扮演的位置渐重要，三开始集聚：全球最规模的融贸易中之(上海)，全球最全体系的制造中(三)，全球最中产市场的消费中(三+江流域)。三发展的个重要特征 作为全球供应链的后发业化区域 其业化/城镇化/信息化是同步的（独特性）其新兴化进程是从线向乡镇逐渐滴漏的（地区特征）在梅村，在业化和城镇化先发，化后发的情况下，如何为梅村这类新城镇成当代的化？B 化的印记泰伯奔吴后的中国江南“切历史都是当代史”克罗齐 朱光潜在克罗齐的历史学曾对克罗齐的这命题做了如下阐发:“没有个过去史真正是历史，如果8、它不引起现实的思索，打动现实的兴趣，和现实的灵活打成。过去史在我的现时思想活动中才能复苏，才获得它的历史性。所以切历史都必是现时史.着重历史的现时性，其实就是着重历史与活的联贯”。“江南何起，泰伯奔吴”姬亶三，太伯次仲雍三季历，季历之姬昌即后来的周王，聪明过，才华出众，深得古公亶之宠，并“我世当有兴者，其在昌乎！”意在传位于姬昌。在幼有序的既定规则前，太伯深谙亲的意愿，三让天下，把周朝王位让给他的三弟季历，后携弟路向东，迁徙吴地并拓植江南，留下了太伯奔吴的美谈，也开拓了今天江南的化根基。泰伯奔吴：中国最早的创业精神和第代化南迁。随着中国经济与化重在历史上历次南移“衣冠南渡”、“清流”、“阀族”9、让三的化，始终处在比其他地区更优越的地位从泰伯奔吴起，就印证吴地有着开拓的精神与不断学习新事物的愿望。在历朝历代的变中，吴地始终重视南北交流，使全国经济化中不断南移，特别是明清时代，江南成为封建王朝的经济命脉所系。也正是有了达数千年的融合与开放，才有了今天吴地经济的繁荣和社会的进步。“投射当代，志远逐洋”江南现代化，迅速从明清以来的商业兴盛的基础找到了合乎浩浩汤汤时代的准则，如契约精神、职业精神，以于发展到近代出现了“经世致”、“实业救国”，今天出现了更多：“天下没有难做的意”和“后浪”。地域商会 让天下没有难做的意 Alibaba三精明意的眼观六路耳听和契约精神平台 从依靠互相熟识的情关系，10、到互不认识的产业联系，是三意活的源泉宗族社会 共同价值观社会 bilibili三为主体的中等收入家庭女的亚化化场 每个衣食无忧成的孩，都是精神上的 UP 主，B 站就是他们 的“市场”经济基础决定上层建筑 经济实决定化输出能 三作为个类似于“中等发达国家的经济区”，它的当代化形态，在继承了在地数千年未失效的化内容后，仍未被有效谱写，但可以肯定，因为的活式正在变化，属于他们的化形态也在暗，梅村化，正是这个浪潮的朵浪花，梅村也将出属于的“新化”。C 消费的趋势现代法表达的传统化三乎所有的品牌都在上海。因为业社会的产过程往往不被关注，业制成品和服务业更容易被们记住。现代梅村，让难以描述，和被记住。三11、的很多企业，其制造业都是产业链环，这种过程有时是没有关注的。无锡梅村的企业乎都处于这种情况。种消费趋势 把传统化业过程的段表现出来 展示种传统与现代交融消费趣味星巴克臻选上海烘焙坊传统明 x 现代表达三得利 崎蒸馏所梅村有古代化传承的份骄傲份归属 梅村也有近代业印记的份豪实业家份归属 但梅村的现代是稍显失落的，过往的吴化不以骄傲，当下的产业内容不以豪。吴梅份归属近代实业家份归属Future Vintage 梅村的新化运动 修旧如新古代骄傲和吴梅化近代骄傲和商化结论C0Context情境/背景创造商明基础上的吴梅化赋新 从发现代历史化，到创造种城市明 从价值观的引，到未来梅村的时尚 制造消费化趋12、势的法，创造吴梅化的新Corporation地/产品/服务C11.无锡新吴区城市发展价值研究 2.项地块区位价值认知 3.品牌赋能 4.产品价值梳理无锡新吴区城市发展价值研究1三区域体化发展 2019年上升为重国家战略2019年315，李总理在作政府作报告中时明确指出：将三区域体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。贯彻落实总书记关于“实现三地区更质量体化发展”的重要指示精神，下好三体化“盘棋”，是无锡的重政治责任；立全域体对接上海龙头、促进城市互动，形成和放集聚效应，是无锡的重发展机遇；破除思维定势、路径依赖，在竞争与合作中实现更好发展，是对无锡的重现实考验。融入三体化发展格局，建设先13、进制造核区、技术创新先导区、综合交通枢纽区。无锡：三中城市之 江苏省重要城市 无锡有独特的区位优势 点居中、地处三地理中 两带联动、沪宁发展带和宁杭发展带相互呼应 字交叉、东沿江交通线与南北连接线纵横贯通从无锡新区到新吴区 产业质量发展，城市质量发展 从经济职能到城市发展职能的全转变“产业发展是新吴区的“主营业务”，新吴区是苏南国家主创新示范区和无锡国家传感创新示范区，推进科技创新是新吴鲜明的发展导向，是无锡新时代开放发展的桥头堡。”省委常委、市委书记李敏01 新技术产业：要发展物联、物医药、新能源等优势新技术产业，形成个具有国际竞争的新技术产业集群 02 先进制造业：要提制造业发展槛，推动现14、有制造业转型升级，积极引进重先进制造业项，使先进制造业成为新吴制造业的主体 03 未来产业：要率先启动未来产业培育计划，及早制定未来产业发展规划，让未来产业的朝阳尽早在新吴升起半导体 SK海半导体（中国）有限公司、华润微电有限公司 全讯射频科技（无锡）有限公司 海太半导体（无锡）有限公司 美新半导体（无锡）有限公司 新能源新材料 无锡先导智能装备股份有限公司 无锡恩捷新材料 集成电路 与阿斯公司签署战略合作协议，扩建升级光刻设备技术服务基地。电信息咨询 赛迪顾问股份有限公司 物联 中电海康无锡科技有限公司项地块区位价值认知2梅村镇无锡东部重镇，产城融合示范区 作为无锡东部经济重镇，梅村着打造机15、械装备产业及汽零部件产业、电信息、新能源新材料三业板块，发展现代物流、现代商贸、化创意三服务业板块。根据无锡市新吴区“三五”城乡建设规划（2015-2021），梅村板块定位为无锡市区东部综合服务中和先进产业基地，兼具现代息与古镇貌的产城融合示范区。城市发展的字交叉 被低估的产业价值地 横轴：历史的进程 沿泰伯道发展的脉络 从江北路向梅村渗透 纵轴：发展的机遇 连接两个产业集群 锡东新城和太湖科技园本地新兴产业需求强劲 无锡未来发展动所在 新区（新吴区）集聚创新企业总数超过3500家、新技术企业突破437家、准独兽企业、瞪羚企业、雏鹰企业等数量全市第。2018年，预计新吴区全年地区产总值增8%以16、上，增速无锡全市第；物联、集成电路、软件与信息服务、物医药产业产值分别增20%、12%、18%、15%，新技术产业产值占规上业总产值64%，全市领先。四号线和五号线 罕有的镇级双地铁横纵交汇点 4号线连接锡东新城和太湖科技园 5号线连接新老城区泰 伯 道连 接 产 业通 达 老 城新 华 路交通配套：立体交通资源，可快速连接主城 不仅北有京沪铁无锡东站、南有苏南硕放国际机场，区域内还贯穿新华路架、城路架、312国道等交通要道，未来还有地铁4号线期和5号线经过梅村。教育配套：线学区汇聚，超级教育资源 教育可以说是该地块的硬核配套，梅村教育底蕴丰厚，师资量雄厚，教育质量上乘。地块5km范围内有无锡17、市梅中学、无锡市锡梅实验学、新洲学等，紧靠地块东侧将规划所公办学。区域还有梅村实验学、吴实验学校、梅村级中学等线学区资源，教育氛围浓厚。化配套：集中无锡60%以上的吴化资源，但缺乏更新 作为吴化的发祥地和核区，新吴区既有国家级历史化态资源，有亲禀赋，坐临太湖之滨。以境内较早的运河伯渎河为主轴，从梅村到鸿形成了个吴化资源的集中带新吴区现有三个国家4A级旅游品牌。商业配套：活配套丰富但缺乏更新，本地内容相对不 得益于成熟的居住环境，地块周边活配套较为完善，除了能够满居常活需求的社区底商，也不乏有嘉场、新梅场、泰伯商场、百联奥特莱斯等型购物商场。总结梅村位于无锡城市发展路径、新吴区主导产业聚集、四五18、号线地铁规划的 横纵交叉轴线上，是当下的价值洼地，也未来的价值地 但是前缺乏更好的活式体验，化活缺乏更新产品价值梳理4六 城 市 新 价 值 系 统 配套系统居2020全新迭代产品 景观系统 归家系统 户系统 户型系统 建筑系统8500BOX商业场激活梅村线活式BOX商业“集盒”团块式商业形态，地错落分布，以1.5公为活消费半径，规划出集中商业、社区底商为体的吃喝玩乐购，满身业主稳固消费的同时，辐射周围区域群。互动式社区场 与场形成交互，结合街节点，汇聚区域，打造浓厚的商业氛围，更新城市活界和活内容。六系统配套系统六系统景观系统吴化景观中轴 将吴化精粹，融景观园林中，规划两纵横景观中轴，区分花19、园洋房和邻层组团，透过错落有致、疏密适宜的组团花园，以的视线最舒适的尺度，徐徐展开。三重社区空间 社区内部布置景观城市轴线、社区活轴、休闲娱乐轴，多重社区空间打造，基于江南群活式构造多重景观营造，多维空间感受。吴化主题景观园林多重景观营造，多轴线社区空间六系统归家系统三重地上归家 三级地上归家漫游路线设置，通过“扬抑扬”的空间体验 变化，强化了端住区的私密感与归属感。多重地下归家 豪华地下堂，归家库，各类服务流线的合理设置，减少了流线对区内容部品质的影响。多重尊崇归家礼序演绎诗意城市花园活六系统户系统星级户堂 以中国传统审美哲学意境与现代奢华酒店式归家理念共同打造，堂采玻璃幕墙与材等幕墙材质，20、通透质感尽显品质格调，塑造主出的品质感与尊贵感。多重功能空间 户堂内部功能划分明确合理，空间规整，落客区、前台区、快递区、休息区、前厅区等多个功能区设置，完善了堂的空间利。智能安全系统、多功能，配置物业独有的端社区智能服务系统猫号，实现社区值守和保障社区安全。迎归堂 尊崇礼遇 简约尽显时尚格调六系统户型系统正阔景层 户型正，阔尺空间，湿分离，卧室全飘窗配置，餐客体最程度扩宽客厅空间，超阳台，极致空间利89-113层三房。奢阔宽境洋房 6.9两宽超宽景阳台，奢阔空间主卫套房，客餐厅体，独户关，丰富收纳空间。通透极致活空间宽阔尺度的景观套房六系统建筑系统东融汇之美 融汇中国传统建筑化精神和简约时尚21、格，打造具有现代息的东美学格建筑。形体挺拔简洁、仿材错缝和仿幕墙体系，典雅灰蓝彩，体现现代简约质。简洁建筑美学师设计作品 挺拔飘逸度 8500 BOX商业场 BOX商业“集盒”团块式商业形态，地错落分布，集中商业、社区底商为体的吃喝玩乐购。互动式社区场与场形成交互，更新城市活界和活内容。吴化主题 景观园林 吴化景观中轴 将吴化精粹，融景观园林中，规划两纵横景观中轴 三重社区空间 社区内部布置景观城市轴线、社区活轴、休闲娱乐轴，多重社区空间打造多重尊崇归家礼序三重地上归家 三级地上归家漫游路线设置，通过“扬抑扬”的空间体验变化 多重地下归家 豪华地下堂，归家库，各类服务流线的合理设置。迎归堂 尊22、崇礼遇星级户堂堂采玻璃幕墙与材等幕墙材质，塑造主出的品质感与尊贵感。多重功能空间落客区、前台区、快递区、休息区、前厅区等多个功能区设置智能安全系统物业独有的端社区智能服务系统猫号通透极致活空间 正阔景层 极致空间利89-113层三房。奢阔宽境洋房 6.9两宽超宽景阳台，97-117洋房简洁建筑美学 师设计作品 东融汇之美 形体挺拔简洁、仿材错缝和仿幕墙体系，典雅灰蓝彩，体现现代简约质。产品价值体系居2021全新迭代产品六城市新价值系统配套系统舒享景极致观户型系统归家系统户系统户型系统建筑系统结论C1Corporation地/产品/服务无锡新区字价值交汇上的 式全新居新 区域配套、品牌价值、产品23、价值等产品价值全线强点，将引领梅村居产品的新，全提升居质量和平。Consumer消费者/户C21.我们未来的客户是谁？2.他们有怎样的特征？梅村区域居住聚类表资料来源：都市圈背景下无锡新城区居住-就业空间协调发展机制研究 以无锡科技新城梅村为例 梅村的经济地理环境决定了 典型的两端分化分布 乡贤富裕阶层/普通中产阶层Class4 本地产业经济富裕阶层Class4 新兴城市 中产阶层城中产（主体）端制造业从业员 服务业和本地企事业单位群体富裕家庭 个体老板、微企业家 端制造业和服务业管理员 教师、医、银、公务员群体客户分类70%的 城中产阶级30%的 乡贤富裕阶层收入群定义：平均家庭年收入40万24、元以上，本地微企业主或周边端制造业管理员，般有本地有住房，但因为社会关系、就业机会等都在本地，所拥有的资产也不以去往线城市活，所以难离故。梅村客户画像 乡贤富裕阶层坚守故的富裕群体无锡客户调研 王先“在无锡买了好套房，要说特别满意吧，总觉得差点了什么。”“我太爷爷那时候，在茂新粉当主管，国的时候，无锡可是比 苏州光多了。“无锡去哪都很便，跟朋友打尔夫，比从上海出发快多了。”“有时候我也想搬去上海，但是家和都在这，想走也难走。”48岁，无锡梅村 从活在梅村 在梅村有的企业 总结1：梅村不缺房，但缺好房。总结2：吴化的液应该在每个梅村上流淌。30%乡贤富裕阶层收入群经济资本：1.家庭收入，主要依靠25、是投资收入、企业盈利 2.属于本地富裕群，但没有富有到举家搬迁到三核城市地步 3.知识平和化平般，部分未受过较教育 社会资本：1.消费能强，享受型消费为主，级食品、某些精神化品彰显地位 2.社会优越感强，有闲钱，有闲时，认可现在在的活状态 3.重视，希望享受质量的活或产品，并愿意为之付出些成本 4.重视家庭，认为家庭是价值排序的位，向往质量的家庭活 化资本：1.有着极强的化豪感和乡情怀，且我认同度 2.愿意为本地化的推付出努 3.重视教育，期待为下代提供好的教育环境富裕家庭 个体老板、微企业家 端制造业和服务业管理员 教师、医、银、公务员群体定义：本地中等收入群和外来打，平均家庭年收入20万元26、以下，已经拥有或者有能在所在城市购买有住房梅村客户画像 城中产低负担的幸福群体无锡客户调研“考虑过要定居在哪，梅村教育是出了名的好，也是想给孩个好的教育。”“这年梅村有很多开发商进来，现在我边的朋友买房都是考虑买开发商的房，感觉品质服务更放。“刚来梅村的时候，梅村看上去也不怎么出彩的，但是年时间不到，变化翻天覆地。”“说到泰伯化，吴化，我边的朋友能跟我说天，耳濡染，我也希望我孩能传承下去。”总结1：证梅村发展进程，相信梅村未来发展潜。总结2：开发商入驻后，拉升梅村居住平。汪先33岁，无锡梅村 安徽，来无锡上学 留在无锡作后定居无锡无锡客户调研 张女26岁，无锡江阴 的无锡 在无锡、上学、作 总27、结1：认为无锡和上海等城市之间还有差距，希望活内容升级。总结2：认可梅村的未来发展，并愿意动做出投票。“我知道梅村的泰伯化，但也仅仅是知道有，其他的不太清楚了。”“梅村这两年开发得很好，我边好多都搬过去住了，感觉很快也要发展起来了。”“上海有的东，无锡有的有，有的没有，但是消费价格更低些。”“我最近找作也打算往新区找了，那边房价不是很贵，空也蛮好，现在正在发展，现在没有得以后肯定都会有。”70%城中产阶级经济资本：1.家庭收入稳定，主要依靠是固定收入、家庭积累和城市红利 2.朝九晚五的稳定活模式，拥有量的活闲暇时间 3.消费类别主要是住房、教育，负债压较线城市低 4.知识平和化平般，学本科比重28、逐渐上升 5.熟社会，居住择址有较强地域性，社交热情涨 社会资本：1.社会优越感强，有闲钱，有闲时，认可现在在的活状态 2.重视跟随潮流、消费欲望强，渴望尝试新的消费内容 3.重视，希望享受质量的活或产品，并愿意为之付出些成本 4.消费能强，但是依然保留以性价比和品质为主的消费 化特征：1.有着根深蒂固的化豪感，且我认同度 2.不认为本地化比国际流逊，常常抱着希望别认可的态 3.部分化资本的，愿意尝试有定化感的新消费内容城中产（主体）端制造业从业员 服务业和本地企事业单位群体半开放半保守 有本地化认同 需要新活内容客群特征总结321经济资本化资本社会资本有产业 有较强的经济收入本地化强烈认同及29、固守 有对外部世界的向往寻求社会地位、为式、审美平、消费语境和表达我的式总结客群向往更新的活式和化内容 本地吴化深受认同却缺乏更新 新鲜丰盛的化活缺乏供应Competition竞争者C31.竞争者格局 2.竞争对研究通过识别竞争者，寻找品牌与之竞争的产品集合，从业和市场两个度研究竞争态势。01 竞品分析研究法02 竞品分类研究同项有着相同的标户群，提供相同或相似的服务和功能。级竞品有着部分相同的标户群，提供部分类似的服务或功能。级竞品中海寰宇天下 吉宝季景铭邸中奥地块 建发地块融街融府 融街路劲时光鸿著 恒泰地块 肃建总地块海尔翡翠化 建发玖重映南公园道级竞争中海寰宇建发地块中奥地块吉宝季景铭30、邸本案路径时光鸿著融街融府级竞争融街融府 总结：1.以品牌端产品系拉产品度 2.强调东、江南、吴化及美学核卖点：融街端“融府”系品牌+吴化 诉求：强调端产品系及东化、吴化渊源 积段：90-112层、109-123洋房总体规划：共789户，7栋18层层和7栋洋房产品 项动态：项预计6-7公开售楼处 项数据：容积率2.2，带装修交付级竞争融街路劲时光鸿著 总结：1.以内在产品输出为主 2.打造略超于梅村现有的活式总体规划：共1440户，11栋洋房、13栋层 项动态：517开，销售177套 项数据：容积率2.0，带装修交付核卖点：时光系+定制会所+公园境 诉求：以全龄会所占位稀缺配置，强调规格园林设31、计 积段：89-112层、109-123洋房级竞争吉宝季景铭邸 总结：1.新吴区唯在售叠墅产品 2.户型设计演绎新加坡豪宅理念单价：普通住宅24000元/；叠墅350万/套起 总体规划：共2904户 项动态：2019.6.21开叠墅，开即罄 项数据：容积率2.2，精装核卖点：国际牌精装配置+院墅品质 积段：98-142层、142-299叠墅级竞争中海寰宇天下 总结：1.然态的社区化公园 2.中海端产品系背书单价：18000元/总体规划：共1652户 项动态：2017.11.20推洋房 项数据：容积率2.37，坯，带装修核卖点：中海端产品系+公园住区+红砖洋房 积段：89-143层；120-1632、0洋房级竞争建发地块项总积：25.4万 拿地价格：214912万元；溢价率：20.53%；楼价：12053元/项规划：4栋27层的层、20栋8-10层的层 容积率：2.0-2.2中奥地块项总积：72873.3万 拿地价格：13.91亿元；楼价：9421元/容积率：2.0-2.2竞品除了共有的核地价值外 核卖点各有侧重 吴化、价值感、活式造梦、端产品系等 但总体来说，品牌价值、产品质量、活式等 并未真正突破客户想象，带给客户远超预期的住宅产品结级竞争本案恒泰地块南公园道肃建总地块建发玖映海尔翡翠华级竞争海尔翡翠华建发玖映南公园道户型空间（主）三室两厅三室两厅三室两厅单价22000元/25000元33、/16600元/总体规划共2214户共1294户共1071户项动态2019年629开202年4层开盘项数据容积率2.47 容积率2.5容积率2.2核卖点国际品牌精装东造景然态积段107-16989-12593-127恒泰地块肃建总地块项总积2.78万13.83万拿地价格7.72亿18.7亿元楼价10497元/13549元/容积率2.12.0项规划暂无6+1层住宅楼5栋，9+1层住宅楼3栋，22、24层住宅楼各1栋，25层住宅楼7栋，总计17栋2021年531开结级竞争竞品多缺乏线品牌背书 其核卖点主要体现在基础产品及地段价值上 并未形成贴合在地化的产品设计本案需要做到不同价值观和不同故事线之下34、，成为本地吴化新的引领者和代表者，在地化引领全新活式和活场景的营造和落地。结论C3Competition竞争者级竞争对与级竞争对分析中 在吴化发源地无锡 市场竞品多缺少以化为核导向的卓越价值作为绝对竞争VANKE 无锡梅村项 PART 3 定位及策略 定位中国梅村 双轴都市核 吴梅赋新活场中国梅村 端产城核 吴梅赋新活场slogan温 故 世 界 知 新 未 来案名万 科 梅 臻 都 会 V A N K E T A I B O C I T Y案名备选万 科 璞 美 华 府 V A N K E T A I B O C I T Y案名备选万 科 曦 贤 都 V A N K E T A I B O 35、C I T Y案名备选万 科 梅 世 界 V A N K E T A I B O C I T Y案名备选万 科 新 梅 界 V A N K E T A I B O C I T Y项的活价值引领性新（卓越价值）Co-life：活式展场与体验场 商业：8500平梅村商业颠覆级新封 项的产品价值描述（优秀价值）梅村镇的城市资源交汇点：省重点教育/双地铁全配套围绕等 式居住产品的全升级：洄游式社区堂、户型升级、立更新、物业等 梅村的城镇化与产业化描述（基础价值）无锡城市进程与新产业发展双轴交汇，明城市的再进步基础价值优秀价值卓越价值VANKE 无锡梅村项 PART 4 故事线系统及视觉体系FUTURE36、 VINTAGE 江南梅村 无锡新潮吴梅份归属古代骄傲和江南化近代企业家份归属近代骄傲和商化案例 武藏市/吉祥寺 城市的理想居住街区发展轨迹PART 1 东京副都的城市规划【独特魅：街头的随意与错落之感】吉祥寺所在的武藏市，距离东京核区约30公，1960年代前主要发展的是军事业，伴随着东京城市发展的规模郊区化进程，吉祥寺区域在 1950 年代激增，城市重新确立了以化复兴的新案。新案最限度地保留了吉祥寺如今最宝贵的财富之规划不来的多样性和恰到好处的杂乱融合感。1980 年代开始，动漫化逐渐开始入驻吉祥寺。这既能便地从泉学园的摄影所订购胶和摄像机等器材，且由于动漫制作员基本上选择外食，所以能提供他37、们每天吃都不会腻、够多的各式餐厅格外重要。老食材店铺难以为继，以琴食堂为的向年轻的餐饮店开始火了起来。在破旧昏暗的老巷植入充满现代设计感的餐饮店，年轻追求差异化的需求在吉祥寺再次得到满。每个宫崎骏迷来东京必拜访的三鹰森吉美术馆就坐落于吉祥寺发展轨迹PART 2“怀旧摩登”差异化需求【经济发展为先，化发展逐步跟进】都市资讯杂志东京漫步者（Tokyo Walker）从 1998 年开始评选“最想居住街区排榜”，吉祥寺从 2005 年开始常年保持第，吉祥寺凭借在跳脱的时髦感和亲的活感之间良好的平衡，成为这轮排热潮的宠。那是个时尚消费从非常状态变得触可及的转折期，对于年轻来说，比在这吃什么买什么更重要38、的是，如何展示不同于主流的价值观，并通过居住为，将这种价值观呈现为活的部分。充满昭和情的街巷发展轨迹PART 3 街区的年轻化进程【年轻的独特价值表达】#悠闲便利 X 恰到好处的融合感#在个活空间分局促的本，城市常常需要更多地扮演客厅、书房、厨房、花园、阳台甚衣柜等空间的延伸，吉祥寺街区似乎满了所有这些条件。星罗棋布的传统商店街、新型个性店铺、餐厅和咖啡厅集中分布在距离吉祥寺站不到 400 的范围内，无论周末还是作总是头攒动。*井之头恩赐公园是吉祥寺最为著名的景点之关键词：多元性#消失的边界 X 细碎的界#百货店也不再是个封闭的箱体，在吉祥寺，它成为连接街道的空间。个百货店可能就占据了“块街区39、”，你可以从百货店内直接穿过，然后就到了另个街区。不要看这个的动作，它通过店铺划分形成了更细碎的路，加上百货商店和街道直接模糊了百货楼（建筑）和商店街（城市街道）之间的边界，你甚意识不到正不断穿梭在不同的领域之间。*三条拱顶商店街连接着其他街道，可以便地通往各百货商场。关键词：连通性案例 东京都/KITTE 博物馆场景的化记录FUTURE VINTAGE 江南梅村 无锡新潮吴梅份归属古代骄傲和江南化近代企业家份归属近代骄傲和商化找到条故事线串联两个份伯渎河据传说，泰伯南来定居梅后，兴修利，发展农业产，曾“穿浍渎以备旱涝”。相传泰伯开凿伯渎河，它流经坊前、梅村、荡，直漕湖，全43公，是中国历史上40、开凿的第条河流。伯渎河之于古代吴化 开江南创业之先 这项巨的利程，便荆蛮地区得益匪浅，原来的沼泽地现在变成了旱涝保收的良，改“年熟”为“年两熟”，庄稼连年丰收，粮食产量增加，活改善，出现了跃的新局，泰伯受到了当地居的爱戴和拥护，于是“归之者千余家”，建立了勾吴国。农业经济的发展促使商业的繁荣，伯渎河正好是条极为便利的上通道。伯渎河是泰伯、仲雍智慧和魄的体现，是泰伯、仲雍和当地同共苦、相融的结晶，它对江南经济的不断发展和吴国的逐渐强起着不可估量的巨作。伯渎河之于近代商化 创江南前店后坊商明之始 两岸虽历经岁变迁，但依然还保留着近1000清代国甚更早时候建造的前店后坊式的古居建筑群，它们鳞次栉比地41、排列于河道的两旁，原态的特质朴素但却鲜明；老作坊、旧房，在处处沿河的业旧迹中，当年的商繁华依稀有迹可寻；由寺、塔、河、街、桥、窑、坊众多景观组成特环境，构筑了独具韵的“弄堂”，成为古运河“精华中的精华”。条流动着的吴地化的河流从泰伯时代流动今的江南精神集合流动千年的梅村/伯渎精神博物馆场景“吴地博物”恋地情结 Topophilia前置审美 Aesthetics化对望Culturalisologue社群共识consensusArtistic 艺术化的Spiri 感的Accessible可触摸的Commons 社群性的商明x吴梅化 future vintage 吴地博物co-life 运营主张box商业分段复兴吴梅化与商化 沉浸式博物展览 泰伯河之示范区流景观 前店后坊的展示式 吴歌重新谱曲成为专属BGM粉赋新：近代粉的烘培坊 纺纱赋新：梅村 东华学-时尚服装策展 梅香氛/四季梅茶点 喜茶（沉浸式下午茶）造纸赋新：印刷坊 所吴潮夜食堂（夜活酒吧）创意Lab AR游戏X复古料主厨X鲥/湖蟹（定制私宴）北海道甜点X梅（LeTao）吴创shop（创贩卖、泰伯特展）（活式运营场景机会）分段沉积 Cultural deposition明触摸 Plant intuition恋地表达 Native fascination跨界奇遇 Cross-border氛围情态语境际遇视觉体系THANKS