1、WENDUJIUDIAN文度酒店房地产全流程综合服务商中 国 领 先 的 地 产 知 识 库，一 个 专 门 为 地 产 人 服 务 的 平 台！打 造 可 下 载、分 享、学 习、交 流 性 的 社 区 星 球，致 力 于 为 地 产 行 业 从 业 者，提 供 全 方 位 职 业 场 景 服 务。运 营 团 队 均 就 职 于 T O P 1 0 房 企，团 队 成 员 平 均 地 产 工 龄 1 0 年。资 料 及 方 案 可 执 行、可 参 考、可 学 习、可 套 用！全 网 最 大、最 全、最 新 的 资 料 分 享 平 台，持 续 更 新 最 新 地 产 资 料。1、新 用 户 赠2、 送 平 台 收 集 整 理 的 各 行 业 资 料 包 一 份，价 值 5 0 0 0 元 2、2 0 1 7-2 0 2 2 所 有 内 容 免 费 下 载 无 限 制，无 二 次 收 费 项 目！3、全 年 不 低 于 1 0 0 0 G B 或 1 万 份 以 上 资 料 内 容 更 新，每 天 不 低 于 3 0份 4、提 供 智 库 内 精 选 优 质 内 容 专 辑 打 包 下 载 服 务，无 需 单 个 下 载 5、会 员 社 群 提 供：交 流、合 作、资 源 对 接、学 习 互 助 等 内 容 6、提 供 招 聘 发 布、岗 位 内 推、优 质 候 选 人 推 送 服 务，3、让 从 业 更 简 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文度酒店】WENDUJIUDIAN文度酒店2019，各类项目“争奇斗艳”，各大开发商“争风吃醋”6、，营销形式层出不穷“城”熟文度，2020！No！2020年不再强调形式，我们要讲一个“故事”，讲述一个你在文度生活的故事！“宅”见，2019！WENDUJIUDIAN文度酒店WENDUJIUDIAN文度酒店20182018年主要在售公寓项目数据统计年主要在售公寓项目数据统计项目面积2017成交套数2018成交套数现售价格剩余套数统计2019预计销售面积统计（）瑞龙湾21-781072206000-6900元/1144570阳光100三期公寓40-55210200三期开盘预计7000元/70028000恒易宝莲公寓47-53981807000元/30015800中央商务区4041511067007、-7300元/16600浙鑫广场40-80124957000元/301850碧水蓝天66-8613236000元/55038200云景台公寓29-41380216500-7500元/35012680龙庭首玺45-49902608500-9000元/26012000加州世纪尊品34-89/227000元/39414000五洲中华茶博城30-61/1505800元/；特价房5288元/52222400合计143712663236169690通过对潍坊主城区10个主要在售公寓项目的调研，2018年，10个项目共计成交约1266套，成交价格多在6500-7500元左右，近几年公寓成交价格波动不大；目前8、主城区市场存量约17万方，去化周期在2年左右，去化周期较长。潍坊主要在售公寓项目数据统计WENDUJIUDIAN文度酒店云景台位置胜利街东街与虞河路交叉口东300米路南开发商潍坊虞泓置业有限公司占地面积9999建筑面积64908容积率3.44绿化率31.70%总户数住宅232户，840套公寓物业类型1号楼A座住宅33层，1号楼B座住宅29层，2号楼公寓30层交房时间2018年6月30日装修标准精装修（含家具家电，例如电磁炉、电视、冰箱、洗衣机、床、吊柜、衣柜等），如果选择简易装修（即地面、墙面、卫生间、空调）额外减500元/销售价格北向6500元/，南向7500元/销售情况销售情况：2017年9、9月2日开盘，17年销售约380套，目前剩余350套左右，2019年以大客户销售为主，不再散售；2#公寓楼公寓个案分析WENDUJIUDIAN文度酒店销售情况：销售情况：2017年12月9日开盘，5-9层为酒店返租（10年，7%/年），10-16层散售，17-23层作为写字楼整层出售，24、25层为开发商自留办公用，目前返租房源剩余约10套，自售房源剩余约20套；龙庭首玺位置北海路与樱前街交汇处北200米路西开发商潍坊沈潍置业有限公司占地面积11亩建筑面积43000容积率5.8绿化率30%总户数630套公寓物业类型1栋公寓25层交房时间2019年底装修标准精装修（地面、墙面、吊顶、卫生间及家具10、家电），除返祖公寓外，客户可单价减500元/选择简装销售价格北东西向7500元/，南向8300元/备注首付30%即可公寓个案分析WENDUJIUDIAN文度酒店阳光100三期公寓位置胜利东街与鸢飞路交叉口北200米路西开发商潍坊阳光壹佰置业有限公司建筑面积28000平方米容积率3.45绿化率30%总户数1262物业类型公寓交房时间/装修标准精装销售价格开盘价格7500-8500元/销售情况：销售情况：二期现已售罄，三期4栋公寓楼，一栋17层，两栋9层，一栋8层，约780套，预计2019年6月推出，预计首先推出两栋9层公寓，约300套，以散售为主；三期公寓楼公寓个案分析WENDUJIUDIAN11、文度酒店销售情况：销售情况：项目于2017年12月开盘，开盘后小蓄小开、频繁加推，至今销售220套，3-14层为非托管公寓，14-17层为酒店托管公寓，现剩余可售房源114套。瑞龍湾星公馆位置（泰华北）四平路佳乐家西200米开发商潍坊东城房地产开发有限责任公司建筑面积17850平方米容积率4.93绿化率35%面积段21-78总户数401物业类型1栋公寓 17层交房时间2018年12月装修标准精装修销售价格均价6500元/公寓个案分析WENDUJIUDIAN文度酒店WENDUJIUDIAN文度酒店潍坊整体市场下行，开发压力增大，开发商以价换量，价格不断探底，客户观望情绪严重。2019-2020年12、，潍坊公寓市场集中供应增多，且在售库存量居高不下，未来市场竞争将会尤为激烈。TOP系列品牌开发商进驻潍坊，品牌竞争将会更加激烈，品质客户将会更加挑剔。公寓市场分析WENDUJIUDIAN文度酒店供应情况：目前高新区公寓性质产品项目正常在售公寓项目为加州世纪尊品、光谷soho、中南熙悦，均为老盘持续在售，且大多楼盘处于持销阶段；成交情况：高新区内,项目不具备较强区位优势，且不具有价格优势等支撑销售价值点，但整体公寓市场成交疲乏；价格情况分析：中南熙悦，价格水平相对较高，均价8000元/；光谷SOHO、加州世纪尊品价格区间在6000-7000元/潍坊公寓市场成交疲软，区域地段及配套等附加值成公寓核13、心买点公寓市场分析WENDUJIUDIAN文度酒店交通属性：随着私家车限行实施，轨道交通成为人们生活不可或缺的出行方式，有城市主干道/轻轨规划的公寓项目更加受到置业者的追捧。区位属性：公寓项目大多位于市中心优质地段，周边配套完善同时拥有相较于周边更加优惠的价格，所以越来越受到年轻置业者特别是外来的年轻置业者的喜爱。产品属性：成交价格维稳。精装产品价格在6500-7500元/，且多为返租式公寓。配套属性：公寓类项目吸引的不单单是投资者，还有大量的刚需自住人群；经济实力一般的刚性需求者更加青睐低总价、位置优越、配套完善的小面积公寓。客户属性：高新中心城区的服务式公寓的入住客户主要为项目及技术人员，14、通常为企业的中层员工。住户多为独自居住，部分家庭型户，其注重生活品质及室内功能性，要求各种生活娱乐配套，对一室、两室小户型更加青睐。公寓市场总结WENDUJIUDIAN文度酒店WENDUJIUDIAN文度酒店项目位于高新区核心，占据城市南北交通中轴，一站直达高铁北站。银座文度高新店位于位于潍县中路中段，占据城市南北中轴。项目东望高新区管委会，西临潍坊市政府，占据城市政务核芯。城市向东，大城崛起，这里已然成为鸢都新中心，巨大的人流涌入，为商业发展带来持续的聚金动力。项目配套属性WENDUJIUDIAN文度酒店 庞大密集的交通路线：真正核心腹地 超级枢纽中心，潍县中路贯通南北 密集路网成就最佳商贸15、交集之地 高新核心，于潍坊区位要塞，镇守潍坊南北大动脉。区位优势项目配套属性WENDUJIUDIAN文度酒店配套优势潍县中路路+规划轻轨+城央级市政配套目前项目周边道路环境比较好，东临潍县中路，北望东风街，中、小企业集聚，周边住宅区众多，靠近公交站牌，配套齐全，繁华商业，一应俱全。项目配套属性WENDUJIUDIAN文度酒店 本项目位于张面河北岸，城市沿河观光带上，景观优美；阳光融合医院院、中医院，医疗完善；十甲农贸市场、茂街一站式生活配套；区域学区资源丰富，靠近潍坊学院、交通学院翰声学校。阳光融合医院张面河高新区管委会潍坊学院项目配套属性WENDUJIUDIAN文度酒店距离张面河一步之遥，近16、乎私家公园，沿河景观带，带来高负氧离子含量，是最具生态优势和最宜居社区城市绿肺，市民活动休闲空间，附加优势资源项目配套属性WENDUJIUDIAN文度酒店建筑类型：15F层产品，7-15F规划为酒店公寓户型分布情况楼层户型面积朝向7-1556标准层东西走向项目产品属性WENDUJIUDIAN文度酒店项目产品属性精装交付标准WENDUJIUDIAN文度酒店项目产品属性WENDUJIUDIAN文度酒店最可观即时回报返租带租约出售，年租金高达27000元，促进项目顺利入市以56平公寓为例，总价约为45万，首付23万元，贷款22万元，每月月供约为2400元左右，每年约为28000元。而酒店的投资回报年17、均收益约2.7万元，几乎零月供买套房。项目产品属性WENDUJIUDIAN文度酒店SWOT分析优势劣势机会威胁工期：准现房阶段，更早交付；眼见为实，即买即装修。位置：高新核心地段，位于CBD、CLD、市府三区交汇处，位置优越。户型面积：户型面积在59以上，抬高了购房门槛。口碑较低：项目受前期遗留问题影响，口碑传播方面有一定不利影响。低价抢客，快速去化：在当前客户量大跌的情况下，低价抢客成为我们最重要的突破口增加亮点：通过精品酒店引入，增加宣传价值点。市场放量：市场存量高企，整体去化速度较慢，市场红海竞争加剧；竞品打压：竞品品质较高，且均为品牌开发商，对本项目形成一定压力；SWOT分析WENDU18、JIUDIAN文度酒店市场中，我们面临的危机：销量萎缩！投资退潮！库存高企！形势严峻！面对竞品，我们劣势明显：不利口碑！环境杂乱！户型较大！对比总结WENDUJIUDIAN文度酒店市场压力激增&销售刻不容缓如何突围？！WENDUJIUDIAN文度酒店低首付，门槛优势高返租，收益优势精装修，高附加值鲁商银座进驻，投资保障优势城市枢纽，尽享一城繁华，区位优势经济强市，经济优势产业生态链带动商务旅居人口增长，人口优势航母级市政配套，投资升值重地，配套优势价值梳理WENDUJIUDIAN文度酒店客户|特性理解本案客群小成本初级投资客户，利字当先主要由潍坊私营企业高层和初级投资者两部分组成，敏感点即低门19、槛、高收益、升值潜力、产品性价比客群基本通过交通带动外区客群，特别是临近项目的番禺客为主；关注低门槛、返租收益和低总价，希望花小钱办大事更加关注区域地段及未来发展空间以 30-40 岁左右的微富私营商户为主外入性占便宜心态前景明显初级炒家客户分析WENDUJIUDIAN文度酒店潍城、奎文临界，地缘临近客户，生活习惯受两地交叉影响，了解并认可两地交界区域，看重低门槛及来往便捷了解片区规划及片区未来配套规划，熟悉潍坊写字楼市场价格及市场状态，看重低洼及核心潜力地段城市主干线潍县中路、东风街，两侧客群，未来可在沿线进行针对性推广外地进入潍坊各大产业链如珠宝、汽贸等商务来往人员，资金实力较为充足，更关20、注项目配套成熟度本土跟投力量，认可项目投资潜力，受楼市投资热度及低门槛吸引小试跟投客户分析高新、奎文临界，地缘临近客户，生活习惯受两地交叉影响，了解并认可两地交界区域，看重低门槛及来往便捷了解片区规划及片区未来配套规划，熟悉潍坊公寓楼市场价格及市场状态，看重低洼及核心潜力地段WENDUJIUDIAN文度酒店WENDUJIUDIAN文度酒店 营销渠道拓展思路：考虑到公寓市场整体及销售情况不甚理想，蓄客压力较大，同时本案今年的高蓄客、高销售任务目标，需成交一定量的公寓产品为任务支撑，为快速有效提升项目蓄客量，促进公寓产品快速去化，需发挥地面渗透功能，深挖洞、广积粮、深入到各个渠道，开辟案场外的第二21、战场；营销渠道拓展主要分三步走：（1）本区域客户深耕、（2）外围区域客户的针对性挖掘、（3）拓客渠道资源的延伸最大化利用；高新区高新区潍城区潍城区奎文区奎文区推动本案去化的重点策略渠道拓展渠道拓展思路WENDUJIUDIAN文度酒店KINGSOFTA、营销渠道拓展本区域客户深耕因居住社区客群为投资需求客群，对周边高端社区聚集区，进行深入客户挖掘；拓展方式：派单+巡展+上门拜访+直投&直邮居住社区聚集区：重点锁定区域内较为大型、人流聚集程度较高的超市、商业中心，可进行客户拦截；拓展方式：派单+巡展商超：针对区域内各类型的专业市场的私营业主进行重点挖掘；拓展方式：派单+巡展+陌拜专业市场：因区域办22、公写字楼较少，拓客重点主要为产业园，可作为居住需求、商住客群拓展范围；拓展方式：派单+巡展+陌拜+团客拓展写字楼&产业园：针对区域内的学校、银行、医院、政府机关、商会、大型企事业单位等，进行团体大客户拓展，在深入单位内部的同时，可进一步挖掘家属区客群；拓展方式：派单+巡展+陌拜+团客拓展+活动+电开+短信大型机关、企事业单位、社会团体等：渠道拓展思路WENDUJIUDIAN文度酒店KINGSOFTB、营销渠道拓展外围区域针对性挖掘项目临近红桥区、南开区：奎文区、寒亭区地域最为接近，可针对该两区的住宅聚集区、商务办公企业聚集区进行客户挖掘，同时对同产品类型项目实行客户拦截；拓展方式：派单+巡展潍23、县中路沿线客群：结合项目自身特点，本案为潍县中路/轻轨线旁项目，可借助交通线路优势，延伸挖掘沿线公司企业和年轻上班客群；拓展方式：派单奎文区、寒亭区可通过利用低总价优势、置业城市核心传播理念，商住办公、低总价投资功能属性特点，吸引客户跨区域置业；拓展方式：派单渠道拓展思路WENDUJIUDIAN文度酒店C、营销渠道拓展拓客渠道资源延伸渠道资源利用最大化：开发商体系内部及会员单位客户资源；项目合作单位（贷款银行、销代、电商、物业公司、广告公司、活动公司等）的内部可利用客户资源；学校、银行、医院、政府机关、商会、大型企事业单位等团体内部客户资源；区域内购买的所有在售项目客户数据资源；项目外围区域同24、产品类型项目的来电、来访及成交客户数据资源；银行、证券、移动公司的VIP客户，车友会、高尔夫等俱乐部会员资料，各种协会会员资料；其它一切可以利用的渠道资源；拓展方式：电开+短信+邮递针对渠道资源，制定营销政策，促进带客：针对项目案场积累的所有客户资源及其它渠道的可利用客户资源，制定相应的营销政策（赠送礼品、全民营销等方式），促进项目信息深层次传播，复制客户资源再生功能；另外项目产生成交后，可制定老带新政策，加速蓄客；拓展方式：针对性营销政策刺激利用市场连锁门店强大的渠道网络资源，形成市场联动局面，并有效进行拓客突围。WENDUJIUDIAN文度酒店公司及开发商体系开发项目多盘联动：借助公司及开25、发商体系内开发的其它区域项目，进行项目联动带客，主要挖掘投资客群为主；拓展方式：外展场形式+销售员推介结合集团体系开发项目区域情况分析，进行其他项目联动联动方式：一是以易拉宝、展架、项目资料架等形式进行项目信息释放，同时销售员针对意向客户可进行项目推介；二是以微信、短信等方式对其客户资源进行挖掘；三是根据客户情况以看房班车形式组织客户来本案详细考察；D、营销渠道拓展品牌资源联动渠道拓展思路WENDUJIUDIAN文度酒店拟项目2月中旬样板间开放仪式暨项目开盘，8月底前项目清盘，2020.012020.022020.032020.042020.052020.061月1日全城派单6月18日购物狂欢26、，家电零元拍树立项目形象区域发展属性临门一脚促成交暖场活动：1、样板间开放（2月23日）2、抱定绿芯，集赞领抱枕潍县中路 遇鉴财富城市中轴 财富核心5月1日五一特惠 幸运砸金蛋核心价值强化暖场活动：1、疯狂摇一摇，惠享全城2、幸运大转盘、大奖送不停线上：前期以自媒体传播结合线上媒体为主，线下：以拓客为主展点拓客：泰华车展、小区夜拓、社区摆牌。大范围地推：全城铺单，开盘前造势启动渠道、推广全民经纪人、老带新3-4月产品价值强塑1月-2月项目认筹 样板间开放银座文度，租售无忧精装交付 一步揽繁华产品、生活方式体验暖场活动：1、多肉DIY活动、邂逅女神节，插花DIY2、春季购房季，白茶品鉴会年租2727、000元高新核心 一套会赚钱的公寓营销推广铺排2020.072020.08活动组织拓客方向渠道组合推广目标阶段主题重要节点7月11日红酒品鉴会WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：2月8日2.活动对象：客户3.活动地点：外场巡展4.活动形式：人偶礼品派发，小工艺品；单页等活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：2月23日2.活动对象：客户3.活动地点：营销中心及样板间4.活动形式：邀请认筹客户及意向客户到访营销中心参观样板间，分批次解筹活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：3月8日2.活动对象：客户（预计邀约20组）3.活动地点：售楼处4.活动形式：与银行28、及理财机构合作，邀请来宾到场，领取到访礼，参与现场插花到访礼建议：玫瑰5.活动物料：鲜花、文创礼品（定制咖啡杯等）活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：4月4日2.活动对象：意向客户3.活动地点：售楼处4.活动形式：与茶楼合作，举办白茶品鉴会，活动结束后邀请客户参观项目样板间5.活动物料：项目影像资料，背景板等活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：5月1日2.活动对象：到访客户3.活动地点：售楼处4.活动形式：举办微信摇一摇活动，来宾到场后，领取随手礼；成交客户可参与营运大转盘抽奖活动，奖品抽完为止5.活动物料：抽奖转盘6.奖品建议：加湿器、茶具、料理机活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：6月18日2.活动对象：到访客户3.活动地点：售楼处4.活动形式：邀请业主到访营销中心，举办家电零元拍活动；5.活动物料：电视、电饭煲、加湿器等活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店1.活动时间：7月11日2.活动对象：到访客户3.活动地点：售楼处4.活动形式：联合酒庄，举办红酒品鉴会，项目宣导并派发随手礼5.活动物料：红酒、文创礼品、活动展架活动执行WENDUJIUDIAN文度酒店