1、 通银时光印象营销推广案 让时代再次伟大 Chapter1 内部研判 市场诊断市场诊断 老城西老城西 新红海新红海 连云港2021年，市场态势发生变化 海州城西5大新盘集体入市，板块竞争加剧 2021年推出的纯新盘有20个。最近三年，新盘数量最多的一年了。从区域分布来看，高新区4个、主城区3个、凤凰新城3个、海州城西5个、海州城南1个，开发区和连云区均有2个。不同于以往开发区和高新区独占鳌头 今年纯新盘计划供应数量最多的区域在海州城西。城西重回时代舞台 城西重回时代舞台 2021年连云港待入市纯新盘20个，城西5个 海州城西海州城西 五大新盘五大新盘 时光印象 水木芳华 玉水珑苑 叶海 华庭 2、孔望书院2期 中心城区竞争加剧 五大新品逐鹿城西 中心城区竞争加剧 五大新品逐鹿城西 两大新品两大新品 土地：传统老城区+旧改界面+高端商业不足 产品：深耕港城十年的全新时光系作品 弱势土地弱势土地+强势产品 强势产品 如何建立本案的沟通语境如何建立本案的沟通语境？核心策略思路 土地价值再定义土地价值再定义重塑老城自信 重塑老城自信 产品概念再塑造产品概念再塑造产品力抢市场 产品力抢市场 Chapter2 策略推演 四个命题 以时光之名，为时代喝彩 城市命题 品牌命题 土地命题 产品命题（一）城市命题 连云港连云港 一座航向世界的起点一座航向世界的起点 亚欧大陆桥的起点 一带一路新海上丝路的起3、点 陇海铁路的起点 首批沿海开放式城市 东部海岸线与亚欧大陆桥的交汇之城 伟大的起点 伟大的起点 时代视角 高屋建瓴 立于港城立于港城，面向世界面向世界 世界港城的当代表达世界港城的当代表达 在伟大的起点在伟大的起点，再次出发再次出发 让城市再次伟大 让城市再次伟大 （二）品牌命题 十年深耕港城十年深耕港城 与城市与城市 共生长共生长 从海上五月花、海上罗兰、秦门府开始 每个作品，都为这个时代留下 最华丽的印记 海上五月花 海上罗兰 秦门府 2021年，海州双子星璀璨新生 以全新的“时光系”作品 致敬向上的时代 时光印象 水木年华 一个全新的起点 一次人居的革新 为蝶变时代而来 国匠&江苏通银4、 巨擘合著 十年深耕“时光系”全新首发作品 中国的中国的，世界的 有标杆世界的 有标杆，有文化 有文化 大国央企巨子 世界500强 通银地产 江苏省房企TOP10 通银（三）土地命题 海州 古城 本案 城市的起源 高铁商圈 民主路老街 中心 商圈 城市的中心 一面链接历史 一面链接繁华 高铁 走向世界 生活 面向城市 一面走向世界 一面回归生活 海州老城区海州老城区，一个城市辉煌的起点一个城市辉煌的起点 东海名郡，海州古城 北魏武定七年（公元549年）始称海州，其后一直为历朝府、州、郡、县之治所及东海、赣榆、灌云、沭阳乃至更广阔境域内的政治、经济、文化中心。素有“东海名郡”和“淮海东来第一城”5、之称。秦始皇统一中国后，公元前年在海州建朐县，并立石阙，作为“秦东门”。在秦汉时期，海州已是能泊数十只商船的开放商埠。秦始皇五次东巡，三次途径海州，使之成为当时唯一对海外开放的门户。2000年的海州古城 是连云港市的前身 也是这座城市自古以来 辉煌的起点 民国老大街 苏北小上海 民主路过去称“大街”，是连云港市历史发展变迁中的四条老街（海州古城、民主路老街、连云港老街、南城六朝一条街）之一。1926年，为纪念孙中山先生逝世一周年，改名为“中山路”。1948年，新浦解放，更名为“民主路”，是连云港近现代商业的发源地。2013年民主路修复开街，建筑保留民国风格，使新浦最具历史文化的老街重获新生，先6、后获评国家3A级景区、连云港新十景、连云港影视基地等，现已成为广大游客游览、休闲、购物的绝佳去处。百年繁华的民主路老街 见证了老城区繁华历史的荣光 也是这座城市步入现代的起点 从2000年的海州古城，到风华100年的民主街 再到新千年的未来海州都心 时光更迭，时代向前 一切过往 皆为序章 辉煌的历史，是回眸连云港的城市记忆城市记忆 华丽的未来，才是老城中心的高光时刻 高光时刻 高铁商圈 生态商贸港活力未来城 2017年启动高铁商圈建设，规划东至沈圩路、南至人民路、西至临洪西路、北至蔷薇河，规划面积约224公顷，规划居住人口约3万人。以高铁站点为引擎、以区域联动为依托、以活力创新为主题、以生态文7、化为名片的滨水型高铁枢纽片区。高铁站犹如一座黄金磁极，带动政策倾斜，人口集中，随之而来的是交通、商业、医院、学校等配套设施全面升级。224顷高铁新城224顷高铁新城，擎动城市向上 擎动城市向上“八横八纵”高速铁路网交汇点 高铁商圈周边旧城改造 主城腾飞，因高铁而蝶变 千亿规模涌入，650万人次的人潮钱潮带来的全面城市焕新 年客流量650万人次 一个高铁商圈，一个千亿财富 高铁商圈 海洲腾飞之翼 224公顷高铁新城 焕新未来 滨水高铁枢纽生态商贸港活力未来城 城市主轴 港城三大主轴 都会人文贵脉 人民路/解放路/海连路 三大主轴交汇点 解放路 人民路 海连路 高铁商圈 中心商圈 市政府 本案 生8、活主场 360度城央生活 每秒皆高光 三大商圈林立三大商圈林立 3公里城市级商圈：汇金购物广场、苏宁广场、丰联广场 1公里社区级商圈：周边乐购超市、平价菜场等 0公里街区商圈：自建家门口的都会型商街 高质医疗云集高质医疗云集 新海医院、连云港建国医院 连云港皮肤病专科医院等十大医院 书香学府围合书香学府围合 幸福路小学、连云港海州中等 专业学校、连云港市大庆路小学江苏省实验小学、连云港外 国语学校、新海实验中学等等 四大公园涵养四大公园涵养 青年公园、海州公园、滨河广场、原新浦公园 TOD立体交通立体交通 高铁连云港站、两大汽车站、三条主干道、众多公交站点 商 学 行园 医 商 学 行园 医 9、教育/医疗/商业/出行 全优配套 土地命题总结 【千年古城】东海名郡，海州古城【百年繁华】民国大街，苏北上海【高铁商圈】滨水枢纽、未来都会【城市主轴】三大主轴，贯通全城【生活主场】繁华配套，城央生活 海州之心海州之心|港城主轴港城主轴|高铁新城 高铁新城（四）产品命题 时光系时光系核心产品理念 核心产品理念 时光承载记忆 时光承载记忆 城市革新诉求 城市革新诉求 现代人居蝶变 现代人居蝶变 企业使命 企业使命 难舍老城心 展望新都会 构建新生活 建筑新理想 难舍老城心 展望新都会 构建新生活 建筑新理想 将最美的时光将最美的时光，献给向上的时代 献给向上的时代 时光之城时光之城 22 22万方10、都会生活体 万方都会生活体 天幕高层住区/邻里商业中心/优质幼儿园 规制 邻里中心 潮流主场 幼儿园 成长无忧 错落排列 纵享阳光清风 中轴景观带 都会公园大境 新亚洲建筑风范新亚洲建筑风范 致敬时代之光 致敬时代之光 当代美学范本 焕新城市天际 建筑 极简之美 永恒之白 澄境之雅 环幕之光 时光五境 光合社区 筑美生活 十字中轴景观园林 六重归家礼序 园林 宽庭环幕大宅 非凡人生风景 约93-130时光系新都会著品 空间 四大命题赋新老城的时代作品，城市标杆、主流改善 城市命题 让伟大的起点，再次伟大 品牌命题 国匠&江苏通银 巨擘合著 十年深耕 时光系作品全新亮相 土地命题 产品命题【千年11、古城】东海名郡，海州古城【百年繁华】民国大街，苏北上海【高铁商圈】滨水枢纽、未来都会【城市主轴】三大主轴，贯通全城【生活主场】繁华配套，城央生活【规制】时光之城 22万方都会生活体【建筑】新亚洲建筑风范 致时代之光【园林】时光五境 光合社区 筑美生活【空间】宽庭环幕大宅 非凡人生风景 产品定位 海州之心|港城主轴|高铁新城 约约93-130时光系都会光合住区 时光系都会光合住区 核心广告语（主推）一个时代一个时代，只有一个印象只有一个印象 核心广告语（备选）惟以时光惟以时光 超越时代 超越时代 224公顷高铁新城 焕新未来 滨水高铁枢纽生态商贸港活力未来城 港城三大主轴 都会人文贵脉 人民西路12、/解放东路/海连西路 三大主轴交汇 十年深耕 时光系首发作品 高铁新城 约93-130m2时光系新都会著品 国匠&江苏通银 巨擘合著 高端“时光系”作品 都会公园大境 地段 规划 品牌 产品 时光印象八大卖点 新亚洲建筑风范 致敬时代之光 当代美学范本 焕新城市天际 时光五境 光合社区 筑美生活 十字中轴景观园林 六重归家礼序 建筑 园林 360度城央生活 每秒皆高光 教育/医疗/商业/出行 全优配套 配套 时光之城 22万方都会生活体 天幕高层住区/邻里商业中心/优质幼儿园 规制 一级 一级 二级 二级 三级 三级 一个时代一个时代，只有一个印象 只有一个印象 93-130时光系都会光合住区13、 时光系都会光合住区 海州之心海州之心|港城主轴港城主轴|高铁新城 高铁新城 形象定位 物理定位 副 标 题 小结小结：核心价值梳理 核心价值梳理 一级卖点 二级卖点 三级卖点 2.1 规划规划 224公顷高铁新城 焕新未来公顷高铁新城 焕新未来 2.2 地段地段 港城三大主轴 港城三大主轴 都会人文贵脉都会人文贵脉 2.3 品牌品牌+产品系产品系 国匠十年新著国匠十年新著“时光系”首发作品“时光系”首发作品 3.1.1 品牌保障品牌保障 3.1.2 品牌面子品牌面子 3.1.3 品牌物业品牌物业 国匠&江苏通银 巨擘合著 时光雅筑 物业 品质服务 3.2.1 生活配套生活配套 3.2.2 教14、育资源教育资源 3.2.3 交通便捷交通便捷 360度城央生活 每秒皆高光 书香流芳地，学海云集处 TOD高铁新城，立体枢纽 3.3.1 产品规制 产品规制 3.3.2 建筑外立面建筑外立面 3.3.3 社区园林社区园林 3.3.4 户型空间户型空间 时光之城 22万方都会生活体 新亚洲建筑风范 致敬时代之光 时光五境 光合社区 筑美生活 宽庭环幕大宅 非凡人生风景 品牌 城市 产品 三步走三步走 推广概念 Step-1 品牌强化 淮海，步步皆传奇，铸就城市经典作品 为淮海 再伟大 海州之心|港城主轴|高铁新城 约93-130时光系都会光合住区 Step-2土地强化 一个焕新的城市，一个辉煌的未来 为海州 再焕新 海州之心|港城主轴|高铁新城 约93-130时光系都会光合住区 Step-3产品概念 一个时代的印记，一个生活的启幕 为时代 再作品 海州之心|港城主轴|高铁新城 约93-130时光系都会光合住区 Chapter3 视觉演绎