1、长沙红星天铂商铺推售方案中国长沙市场情况n长沙市内五区近13个月商铺明显供过于求，总供应8127套，总成交仅3663套，均价28675元/。n本案所在雨花区为商铺供应大户，仅次于岳麓区，供应2840套，成交仅947套，成交比在内五区中最低，仅33%；商铺价格位列全市第二，雨花区商铺均价达31253元/。1483833625556066691051291079971615876901343217857723533430719229117531957731234990444063154821740294253358634665340263145825549301872718729561供应套数(套2、)成交套数(套)成交均价(元/)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年12月1月02004006008001000120014001600180005000100001500020000250003000035000400004500050000长沙市内五区2020年1月-2021年1月商铺供求价走势区域供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)套均价(元/套)岳麓区3387165528908200开福区57750825730434芙蓉区44619232758237天心区87736127831257雨花区284094731253252汇总8127366328675253市3、场情况n截至2020年12月长沙市内五区商铺库存面积429万，库存套数约3.5万个，去化周期为2020最低点，去清周期170个月。雨花区商铺库存面积105万，库存套数7151个，去清周期175个月。387993881739030387213907439426403364058341249418184224835077298.6 302.2 304.7247 246.1 243.1 241.5 249.7 244.3 251.6 255.9 170.8库存套数(套)去化周期12(月)1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月0500010000150002000025000304、000350004000045000050100150200250300350长沙市内五区2020年1-12月商铺库存走势区域库存面积(万)库存套数(套)去化周期12(月)岳麓区13111000157.7开福区1009438143.5芙蓉区364195316天心区583293210.6雨花区1057151175汇总42935077170.8社区生活街提升项目功能配套，同时以满足业主后期生活需求和辐射周边人群日常需求为主片区文娱街结合周边情况，适当引入母婴、教培及娱乐业态整体定位：社区生活型商业主力客群：以服务本小区居民日常生活为主增加商业展示：外场在示范区体院路和湘府东路围挡增加商业画面做包装5、，提升商业昭示性；内场形象：内场售楼处物料做主题包装，提升内部商业氛围及展示形象。形象展示推广策略微信公众号围挡等传统媒体自媒体大V网络+直播推广重点方式以微信公众号为日常推广的主战场，输出商铺即将入市的专题，后续在住宅推文后附上商铺主画面作为通栏曝光根据3月30日住宅推货节奏，利用围挡等传统媒体拉近与客户距离，并可利用广告点位本身价值为项目配合推售节点，利用自媒体本身号召力增大曝光量，并在其粉丝群引起对项目的广泛讨论依托安家红星、房天下、安居客等有一定粉丝基数的平台对商铺进行直播，扩大覆盖面。安家红星红星天铂红星天铂红星天铂红星天铂阳光城阳光城万科魅力之城万科魅力之城长房半岛蓝湾长房半岛蓝湾6、长房半岛蓝湾简介：商业形式社区底商。整个项目63万方。商铺2.8万方。销售价格：一楼2-3万左右。二楼约8000。一楼30-100，1-2期1700户已交付，入住率60-70%。总共4000户左右。销售情况：商铺共计去化20%。近半年内卖3个，租金：80120每平。无分销，转介百一竞品市场情况万科魅力之城竞品市场情况简介：项目总占地面积810亩，总建筑面积140万，3万万科里商业街区在售情况：大部分已经销售完，还剩万科里的部分商铺未租，大概二三十个，之前有分销，现在没有，分销佣金不明。销售价格：15000-25000招商情况：招商百分之七十万科里，还有近期开盘的商铺未招商，租金：100-1207、每平交付情况：现铺分销是3%转介2%简介：项目共计310万方，待建50万方商业综合体，一楼社区底商8万方，主力面积段40-60平（包销）在售情况：第六期青柠组团去化情况：月去化200成交均价：2万/招商情况：1，2，3，4，5期门面售罄，招租70%，主要以社区商业业态为主，例如干洗店，水果店，早餐店，五金门店，没有大型主力店租金：临街90-120元/月，内街40-50元/月包销3-5万每套（转介2万，无论面积大小）阳光城尚东湾竞品市场情况二、周边租金调查红星天铂红星天铂平吉上苑平吉上苑平吉上苑平吉上苑美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事长房半岛蓝湾长房半岛蓝湾长房半岛蓝湾长房半岛蓝湾合能枫丹丽舍合8、能枫丹丽舍合能枫丹丽舍合能枫丹丽舍泰禹泰禹泰禹泰禹3 3期期期期泰禹泰禹泰禹泰禹2 2期期期期美美美美 洲洲洲洲 故故故故 事事事事平平平平 吉吉吉吉 上上上上 苑苑苑苑丽 白 路体院路空置空置：单层23-59，层高5.9 3.5万/双层95-160，层高9.8 1.8-2万/暮金民车废品回收铝材摄影天力管道韵达快乐惠左欧门窗茶楼烟酒商行早餐粉店养天和药房生鲜门店新梦想房地产空空芙蓉兴盛麻将馆新佳宜洗衣店超市养发房中医诊所门窗店美容馆粉面馆布艺小区入口9030 40 5040 5050 3090 4040 70 603050 50 50 40505060 40 504040100元/80元/99、0元/95元/90元/95元/90元/85元/95元/90元/90元/90元/80元/95元/90元/70元/60元/60元/70元/60元/60元/70元/65元/60元/60元/香莲路美洲故事交付6年，入住率80%。租金月约80元/建材店100元/超市90元/餐馆85元/文图照相90元/面馆95元/理发店80元/空餐馆90元/理发店120元/超市110元/尝盐道70元/空空空空空空空空空空空空空空空空空体院路合能枫丹丽舍合能枫丹丽舍交付合能枫丹丽舍交付3年，年，入住率入住率30%。租金月约租金月约90元元/合能门诊部85元/空饭店100元/新疆烤羊肉90元/绝味100元/早餐100元/彩票10、120元/干洗店90元/菜鸟驿站90元/空包子店100元/建材店90元/门窗100元/建材95元/超市75元/空空空空空空空空空 空空空空空空空空空空空合能枫丹丽舍合能枫丹丽舍交付合能枫丹丽舍交付3年，年，入住率入住率30%。租金月约租金月约90元元/快乐惠快乐惠老老亲亲家家饭饭店店老老亲亲家家饭饭店店老老亲亲家家饭饭店店老老亲亲家家饭饭店店洗洗车车店店芙芙蓉蓉兴兴盛盛棋棋牌牌室室烟酒商行烟酒商行烟烟酒酒店店老老百百姓姓大大药药房房空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空合能枫丹丽舍合能枫丹丽舍交付3年，入住率30%。租金月约90元/90元/80元/90元/75元/100元/90元11、/80元/90元/体院路体院路星志辉汽车超市120/东鹏烟酒115/文图广告110/彩票110/电脑监控110/热卤粉115/建材115/面馆115/空铺电信美甲干洗店120/120/120/120/3848150384038384037374035建材联通便利店津市牛肉粉果乐水果店宝岛眼镜文具御顺堂中医养生梁师益油生鲜110/110/110/115/115/115/110/115/115/4040803838383880110艺术培训浪客餐饮80100餐饮300一拖二105/105/65/儿童眼镜小面馆女子专业减肥亚铝门窗小桔培训九芝堂连锁小超市新环境家电维修图文广告面食店我爱我家地产打击乐12、培训暄美齿科社区卫生服务站诚佳汽车维修中国电信口腔诊所604040404545484040404545100100一拖二100一拖二1005080105/105/105/105/110/105/110/105/105/105/105/110/110/62/120/105/105/泰禹二期北长塘路万家丽高架白冶路香莲路空空空空空09年交付1000户左右入住率达到95%租金约110元/白白 冶冶 路路香香莲莲路路绿叶水果诊所特百惠钱大妈果蔬文具店晨光文具书亦奶茶楚济堂药房舌小大零食小学托管教育左岸理发叮咚托管亿吉卤洗衣店果缤纷锦和超市音乐教育烧烤店汽修美容新环境泰禹家园3期90803090408013、60409080404040904080406060120110元/120元/90元/115元/110元/100元/100元/120元/100元/100元/120元/95元/100元/100元/90元/100元/关门110元/100元/关门交付8年1000户左右入住率90%租金约110元/体体 院院 路路82.1381.2596.5571.1370.86茶楼培训机构空置空置钢琴培训中心355.93395.72144.3271.07 96.781.49 82.99空置空置空置空置空置空置空置484858 35 3561474745 5851585151514835354761353547584814、46空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置乐尔乐乐尔乐果品惠英格莱洗衣店妈仔谷90元/85元/80元/80元/80/35元/空置长房半房半岛蓝湾湾二楼一楼1-2期1700户已交付，入住率60-70%。项目总共4000户左右。目前去化20%。租金月90左右 湘林路湘林路林林高高路路湘湘府府东东路路蔚然超市89.19黑手馄饨56.91老长沙嗦粉恰饭80.70常德原味粉店55.72考拉商店44.18菜园包点39.98古方大药房37.93社区水果超市53.6344.12德园包点43.90银韧华南门窗96.85爱上造型烫染沙龙53.63胖子粉面馆53.05津15、市牛肉粉52.03顺丰速递105.1159.33致美汽车维修105/05/105/90/90/100/90/80/60/80/90/65/75/长房半房半岛蓝湾湾空空空空空空空1-2期1700户已交付，入住率60-70%。项目总共4000户左右。目前去化20%。租金月90左右市场情况商业形式：社区配套型商业居多，多为满足生活所需配套，目前主要以餐饮和便利店为主。商铺面积：竞品店铺面积在30-90，商铺售价：竞品交付现铺一楼约20000-30000元/，二楼约8000元/；商铺租金：周边项目一楼租金在70-120元/之间。项项目名称目名称合能合能枫丹丹丽舍舍美洲故事美洲故事泰禹家园泰禹家园3期期16、长房半房半岛蓝湾湾万科魅力之城万科魅力之城阳光城尚阳光城尚东湾湾商业体量（万）/2.838（底商）面积区间（）首层14-63二层16-7330-9030-120首层30-100首层30-40，60-70二层80-9040-60交付情况入住率30%入住率80%入住率90%入住率70%入住率80%入住率60%租金价格（元/月）首层70-12060-10090-12080-120一楼120-220二楼60-70临街90-120，内街40-50各层价格（元/）/一楼约20000-30000；二楼约8000一楼20000-45000二楼1500020000销售情况/去化20%，近半年内卖3个月均18个月17、均200，1，2，3，4，5期门面售罄，招租70%业态规划/主要以母婴、教培、餐饮业态为主，例如咿呀母婴、盆盆贤、广艺教育等主要以社区商业业态为主，例如干洗店，水果店，早餐店，五金门店，没有大型主力店市场总结l长沙目前的商业市场低迷，商铺明显供过于求，非常难去化l政府提倡地摊经济后，对社区商业影响更为严重l本项目是期铺，按长沙惯例，其他项目都是住宅卖完才开始销售商铺，可实现即买即租l周边竞品现铺均价约2万左右，且销售情况的不到30%。空铺较多l经过对已交付的社区底商进行租金调研，大多都是较的成熟底商，项目周边租金约为每平米80元。回报率较低。且本项目道路没通没有看房动线，无法做现场包装，只能在18、沙盘和户型图上销售l本项目需2年时间养铺，且长沙商业贷款利率较高，6点多。贷款需要还2年才交房，项目优势：小区有自营10万方商场能吸引客流，以及本小区业主数量庞大，佣有固定客群。受诸多因素影响，预判本案均价最好不超过2万二、各楼栋定价市场比较法通过与阳光城、万科魅力之城、长房半岛蓝湾等进行比较，本案山谷得出均价为19963元/。得以判断出我们预估价格20000万较为合理。项目比重细项价值权重红星天铂万科魅力之城阳光城长房半岛蓝湾分值权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值品牌价值75%开发商品牌/实力10%604.50%1007.50%906.75%957.13%经营管理能力10%906.19、75%906.75%755.63%604.50%开发商呈现能力10%705.25%906.75%806.00%906.75%主力店优势70%9549.88%9047.25%7539.38%7036.75%小计100%66.38%68.25%57.75%55.13%开发价值10%总体规划40%903.60%904%803.20%702.80%商住比30%702.10%802%952.85%902.70%商业布局30%601.80%802%802.40%752.25%小计100%7.50%8.40%8.45%7.75%区域价值15%区域价值35%603.15%904.73%804.20%602.120、0%交通环境35%603.15%954.99%904.73%702.45%人流状况30%502.25%904.05%904.05%802.40%小计100%8.55%13.76%12.98%6.95%总计权重分值比例100%82.43%90.41%79.18%69.83%类比楼盘均价/200002000025000加权类比值/180831754219547权重占比0.30.30.4加权平均：/19963内部比较法通过对交通、昭示性、可达性等方面进行比较，得出23号楼底商为最优楼栋商铺（S03#楼处于背街位置，距离主入口有一定距离，价值较低）排序为：A类位置为：23#、26#。B类位置为：10#21、11#、22#、24#C类位置为：10#、11#、25#、35#,D类位置为：s03栋、13#、比较项比较项权重重10#11#13#22#23#24#s03#25#26#31#33#35#E地地块商商铺大大门口口20201510520205152015152020交通（停交通（停车）1099101081088151010109昭示性昭示性10797891079108879可达性可达性1099999101091088710停留性停留性108855855586668人流量人流量1088910105581088710主干道主干道1056587107766667广广场、景、景观、活活动105756122、085856656学校附加值10223595558101076价值分类CCDBABDCABBCB权值综合合值73736366908357749277777585定价分析根据道路交通情况和人群动线分析，B地块与C地块的十字路口将来底商比较集中，人流量比较大。所以靠近此位置的底商23#、25#、23#、26#栋最优。租金回报率最高。临近小区主入口，学生上下学必经之路，客流稳定，十字路口，铺型周正，昭示性强离学校和小区出入口远，归家动线不经过此地，昭示性差。虽临近小区主入口，组团较小，只能做本小区生意，昭示性一般，且铺型较差，剪力墙较多虽临近小区主入口，组团较小，只能做本小区生意，昭示性一般，且铺型23、较差，剪力墙较多A地块出入口对面，A地块消费要过马路，B地块过来走太远。旁边虽有幼儿园，但消费力不足。两条道路交汇处，客流稳定，十字路口，铺型较周正。客流量大，昭示性好，商业氛围较浓厚小区次入口，人流不集中，铺型很差，承重墙多，马路对面户数少，商业氛围不浓厚。幼儿园幼儿园A AB BC CB BD DD DC C在一期A,B地块，二期业主上下学动线上，但对小路，昭示性没有香松路的底商好。A AB BB BC C学校正对面，通达性强，户型周正，在两个大组团中间，商业氛围较浓厚。学校正对面，通达性强，户型周正，在两个大组团中间，商业氛围较浓厚。两条道路交汇，学生上下学必经之路，客流稳定，十字路口，24、铺型较周正。客流量大，昭示性好。底商集群，商业氛围浓厚无小区出入口，虽在主力干道边，但不在人群动线上，且铺型较差。C CB B小区主入口边，且靠近十字路口，离学校也较近定价策略通过对面积、位置、开间面、开间进深比等因素制定各商铺打分权重，同时对各权重制定打分标准，得出商铺每户价格；权重因子面积位置灰色空间开间面权重20%35%0%25%面积大于面积大于40面积小于面积小于40开间面大于开间面大于等于等于4m开间面小于开间面小于4m面宽净深长面宽净深长 面宽净深长面宽净深长 位置靠入口位置靠入口位置不靠入位置不靠入口口11111111系数系数面面积位置位置打分打分说明明20以下以下30左右左右425、0-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120 120-140 140以上以上靠大靠大门拐角拐角十字路口十字路口打分打分标准准极佳极佳较佳佳佳佳中中一般一般差差最好最好非常好非常好极好极好分分值1.51.41.31.21.110.90.80.70.60.51.51.52 本本项目有部分商目有部分商铺是加了烟道，原本是想以此来是加了烟道，原本是想以此来制造制造卖点增点增值卖，但是根据，但是根据设计提供的政府文件提示，提供的政府文件提示，核心筒要有核心筒要有专门的烟道上塔楼屋的烟道上塔楼屋顶才做餐才做餐饮，不可以，不可以此宣此宣传，故不以此做价格的增减，故不以此做价格的26、增减值。定价策略幼儿园幼儿园A AC CD DD DC CA AC CC C194992200025000220001699924998220001950122000170001949919500B B类类类类：均价均价2200022000 栋位：栋位：24#24#、22#22#、31#31#、33#33#、E E地块地块22000B BB BB BB BB BA A 类类类类：均价均价2500025000 栋位：栋位：23#23#、26#26#C C 类类类类：均价均价19500 19500 栋位：栋位：10#10#、11#11#、25#25#、35#35#D D 类类类类：均价均价170027、017000 栋位：栋位：13#13#、s03#s03#整体货值（各地块楼预计成交价格）本项目整体商铺面积为6456推售预计成交均价为20408元/总体货值1.32亿；根据租金预测，整体回报率为5%。A地块预计成交均价为19500元/；B地块预计成交均价为19789元/；CD地块预计成交均价为20698元/；E地块预计成交均价为22000元/；楼层套数面积预计单价预计总价回报率租金返算A地块第118829.8219500161811780.0480B地块第1542352.3519789465508770.0587CD地块第1462306.2320698477345100.0595E地块第1未知28、967.562200021286320ABCD地块小计1185488.40201271104665660.0591项目合计6455.9620408131752886首批推货目前ABCD地块商铺均已拿预售，共计118个，面积为5488.4。均价为20127元/。整体货值为1.1亿。首批次推售房源地块楼栋套数面积预计单价预计总价回报率租金返算A10栋5266.341949951933400.0586.00A11栋13563.4819500109878380.0473.08B22栋5242.672200053387410.0480.00B23栋5220.142500055034760.05105.029、0B24栋16717.3522000157818200.05108.13B13栋18792.6917000134756880.0466.11Bso3栋10379.501699964511520.0573.50CD25栋2180719501157287630.07118.26CD26栋3199.752499849934420.05105.00CD31栋11506.2222000111369750.0477.73CD33栋3159.362200035059220.0473.33CD35栋8634.3519499123694080.0359.38ABCD1185488.40201271104665630、60.0585.46整体单价最高与最低价通过各铺预计成交价格得出单价最高铺为24号楼105（面积小，且于转角位置，）；单价最低铺为24号楼102（异性，且中间有柱子，面积较大）最高与最低价差19969元/，单价最高（元）33177最低（元）13208差值（元）19969最高单价最高单价 33177最低单价最低单价 13230整体总价最高价与最低价最高总价最高总价 1994083最低总价最低总价257984总价最高（元）1994083最低（元）257984差值（元）1736099通过各铺预计成交价格得出单价最高铺为26号楼102（面积最大，位置属小区入口侧）；单价最低铺为25号楼106（面积最小31、，且不靠近主入口）77.3213.9326#25#10栋栋社区社区主入主入口口幼儿幼儿园园2131719836184411993418058110507310054879010816198982051001102956808080楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算10栋A2402563988674.89%98A地块-10栋11栋栋社区社区主入主入口口幼儿幼儿园园2043454967520434577261204345772612182961666928707738918163476674481743712683671973410697801803889648917741724365209232、9113456119331186361406137760908707070707010070707070707080楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算11栋A18630104978834.73%74A地块-11栋23栋栋23栋栋社区社区主入主入口口幼儿幼儿园园2333287238322695742807248822473527539107589811311321681256105105105105105楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算23栋B2467354315835.26%108B地块-23栋22栋栋社区社区主入主入口口229241115482221531077965221532133、381213811077965104039910269298080808080楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算22栋B1798143633344.67%70B地块-22栋13栋栋社区社区主入主入口口幼儿幼儿园园17135175791988719532169571686916869169571988718911163361624716247163361828918644157141562681322710788233792454644711040651847667847667104065137924544970410025408164128164121002540434912355541934、64368741610707080806060606080806060606070705555楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算13栋B19644155716484.53%81B地块-13栋24栋栋24栋栋社区社区主入主入口口幼儿幼儿园园9262641043715112724360184699929182674111042029856431458789984721997392664620100446010064791043937100647917782132302079428045331772828421362213622183923391310282243623271224362243635、22436906095120130120115115115110120110110110110100楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算24栋B21238152352865.27%99B地块-24栋S03栋栋社区社区主入主入口口幼儿幼儿园园楼栋地块预计单价预计总价回报率租金返算s03栋B21238152352865.27%99B地块-S03栋36.0735.3437.1638.9940.8342.3542.5238.6338.429.2110110210310410510610710810911070706080808070656010018243167641635315942156131536、61315613170921824322187658025592440607677621579637479661211663865660264700531648082CD地块-25栋-122-121-120-119-118-11751.8743.2251.8751.8751.8746.31127.2126.3125.4124.51151152326922891225132213620749198061206963118735611677491148194896772917216-104-105-106-107-108-109-110-111-112-113-114-115-11652.491737、.613.9318.5747.4640.7455.2817.613.9318.5747.4637.5547.73100130110120120120120120120125125125115133761894918520189491620515691150901929219120198921800630524199787021063335022579843518837690896392518341753395392663423693948545651146176953550CD地块-26栋105237781792386199408325790105105256531206974-103-10138、-10275.3877.3247.05CD地块-31栋10610510431.4859.164.689510010524986189881848878655911221911195804CD地块-31栋43.8743.8743.8743.8743.8743.8743.8743.871071081091101111121131149090707060605560228872288722887228872288722887228872288710040531004053100405310040531004053100405310040531004053CD地块-33栋65248122105620539、56118899180751102071121486010610510447.9252.3459.1CD地块-35栋52.8483.4987.8576.87105.7290.8983.2153.481021031041051061071081097560605555555560251762156119302196901827016979174292065713303001800128169568115135701931504154322114502671104736四、折扣方式开盘折扣执行细则折扣策略：低价少折扣，鼓励多套购买1、折扣模式：销售面价=销售底价X折扣优惠2、销售折扣组成：3、销售40、折扣计算方式：连乘（逼定折扣可分拆使用）合计一次性最大值折扣，18%，按揭最大值折扣16%折扣方式折扣备注优惠方式折扣一次性折扣96折普惠按揭折扣98折开盘折扣95折按时签约95折活动折扣后期活动优惠98折开盘当天普惠，开盘后2%用于逼定使用（灵活折扣）领导折扣集团总裁99折作为成交底价，一般情况不释放区域总经理99折ABCD地块预计成交价格价格表面单价24186，总货值1.33亿；预计成交单价20875，总货值1.14亿；案场成交低单价20536，总货值1.13亿；明源底单价20127，总货值1.1亿；备注：,明源价为同时释放区域总经理及集团总裁两个99折后的价格价格小计楼栋建筑面积表价均价41、表价总价预计成交均价预计成交总价现场底价均价现场底价总价明源底价明源底价10栋266.34234316240679202685398138529878619499519334011栋563.482343313203752202691142114119896112109361950010987838A地块小计830234321944443120269168192791989616509722195001618117822栋242.6726437641540322868554927322447544713922000533874123栋220.14300426613360259865720504242、5507561521925000550347624栋717.35264371896453522868164041732244716102255220001578182013栋792.692042816193325176701400709817345137492991700013475688so3栋379.50204277752154169996451152173446582137169996451152B地块小计2352.35237805593877620461481322002019147496048197894655087725栋806.5523434189007772027016349043、231989716048121195011572876326栋199.7530040600046825984519035725506509482924998499344231栋506.22264371338296522868115761592244711363101220001113697533栋159.3626437421296022868364417722447357710622000350592235栋634.352343214863942202681285719219895126205571949912369408cd地块小计2306.232487257361112215144961644、90921118487037142069847734510合计5488.4024186132744319208751145683882053611270948420127110466566五、盈利预测及佣金建议首批次推售房源（ABCD地块）预计成交均价为20127元/，预计成交总价为1.1亿元，较盈利预测增值69.8万元；项目整体房源预计成交均价为20408元/，预计成交总价为1.31亿元，较盈利预测增值263万元；楼栋建筑面积均价预计成交总价明源成交均价明源成交总价盈利预测盈利预测总价A地块829.8220000165964001950016181178-500-415222B地块2352.45、3520000470470001978946550877-211-496123CD地块2306.23200004612460020698477345106981609910E地块967.562000019351200220002128632020001935120ABCD地块小计5488.4020000109768000201271104665661276985661期合计6455.96200001291192002040813175288619872633686竞品佣金-置业顾问绿地空间站开发商早期佣金定点在5-6.5，去化难度大。后续转包销佣金点6-1%阳光城最早阶段是4-6去化较差后提到46、6-8（分销是6、转介和自访1%），难去化商铺额外5000-1万套奖。长房半岛蓝湾2-45000套奖（长房项目住宅和商铺都是同等提点）万科魅力之城包销6-1%跳点因现在整个房地产市场行情处在下行趋势中，客户量较少，并且商业产品去化难度更大。为更好的调动置业顾问的积极快速去化。参考竞品项目佣金后，建议本项目佣金提点为8。（渠道及分销8折）认购当天奖励现金1000元（开盘当天除外）。例：502万=100万8+1000=9000费用预估（按最高比例预算）1.32亿8=105.4万+套奖1000（118套）预计总费用117万。佣金建议竞品佣金-自渠、分销绿地空间站自渠佣金是1.2%阳光城阳光城底商是鼎47、新包销，自渠是2万一套，包销放转介是3万-5万一套（根据节点调动）五矿万镜南山商业整体新港包销，自渠1.5%，转介2%。分销为5%平吉上苑没有渠道分销4.5%因现在整个房地产市场行情处在下行趋势中，客户量较少，并且商业产品去化难度更大。为更好的调动渠道专员的积极性。参考竞品项目佣金后，建议本项目自渠佣金提点为1.5%分销佣金提点为4%商铺设定带看奖励自渠分销带访有效客户100/组例：自渠502万=100万1.5%=15000分销502万=100万4%=40000费用预估（按最高比例预算）1.32亿指标分解自渠占比10%，分销占比50%1320万1.5%=19.8万6600万4%=264万总计费48、用283.8万元佣金建议 为刺激老业主推荐和老业主自购，以及员工自购及员工推荐的积极性，对于此类推荐成交的老业主及员工进行一定奖励，老客户以物业费抵用券形式发放，员工以工资形式发放。奖励政策：（参考香江红星家居建材博览中心项目）（1）老业主自购及老业主推荐成交：增送老业主1万美凯龙家具卡（2）员工自购：额外98折 员工推荐：奖励5000美凯龙家具卡备注：营销部所有人员推荐购房后无奖励销售政策费用预估（按最高比例预算）1.32亿（118个商铺）指标分解老业主自购与老带新占比20%、员工自购占比2%、员工推荐占比3%老业主自购与老带新：24个1万=24万员工自购：264万0.02=5.3万员工推荐49、：36个5000购物卡=18万总计费用47.3万元六、推货计划、执行动作费用预算营销费用计划类型费用计划（万元）备注商业包装8物料印刷5转介及老带新费用47.3员工自购/员工推荐佣金401置业顾问/渠道/分销费用合计461.3商铺货值1.32亿，118套，费用预算461.3万，营销费率为3.5%。推售计划商铺首推在3月底与住宅同步销售，通过住宅人气拉动商铺销售氛围。听取销售意见，B地块将首批面世，因地块位置较好，针对不同经济实力人群中低高价位都有。B地块销售80%后，推出A地块商铺。（AB地块交房时间较CD地块早）以此类推。地块套数面积（）预计单价货值（元）推售节点B地块542352.351950、789465508772021-3月份A地块18829.821950016181178暂定（B地块销售80%）CD地块462306.232069847734510暂定（AB地块销售80%）E地块未知967.562200021286320暂定（预售未拿）nCALL客：采取拨打项目周边个体商户的电话信息进行CALL客，每天安排5人进行电话CALL客，每人每天150组的任务指标；预计CaLL客商户6000组，覆盖项目7公里范围内的个体商户。n批发市场扫街：对项目周边批发市场进行地毯式派单扫街，如：高桥建材市场、红星水果批发城、高桥汽配城、食品城等。n写字楼扫楼：对周边有稳定收入与投资意向的写字楼办公51、人群进行陌拜，发展客户资源圈，对写字楼人群进行全面性覆盖。n邻街商铺派单：对项目周边五公里范围的邻街社区底商以及安置小区进行派单、扫楼；进行地毯式覆盖。渠道执行nCALL客：整理call说辞拨打所有本项目业主电话,以及购买周边项目业主电话.n商业说辞：梳理商业地产针对性说辞：1、什么人有投资的需求?2、为什么必须要投资?3、为什么要投不动产？4、为什么要投社区底商？5、为什么要投红星天铂社区底商？说辞考核通过上岗.置业顾问执行认筹方式认筹目的：1、快速锁定意向客户，将意向客户转化为准客户，为开盘销售做准备。2、根据认筹客户的数量分析，及时调整后期推售策略。认筹方式：认筹金额2万元，现场缴纳2万元认筹金，签订商铺优先购买协议，领取vip卡，享受开盘相应优惠。解筹方式：根据开盘当天认筹客户排号顺序进行解筹；优惠政策：a总价100万以下商铺享受交2万元抵6万元优惠，实际优惠4万；总价100万以上商铺享受交2万抵8万优惠，实际优惠6万；（参照“开盘优惠5个点”金额折算）b按揭2个点，c一次性4个点，d按时签约2个点备注：以上优惠可累计