1、 11工程前期管理 XXXX公司工程系统课件1 1.掌握项目工程前期管理知识要点；2.熟悉项目工程前期管理工作要求、流程；3.熟悉温州地区项目前期报建相关手续办理条件要求、流程。课程目标2 一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录 一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录 一、前 言 工程前期是贯彻项目开发建设的各个阶段，是与政府各个行政审批部门沟通的桥梁，前期的工作成效，直接决定着一个项目的经济利益得失（房产开2、发项目、商业代建项目）和推进进度，直接决定了一个项目的成败。工程前期的审批部门相当繁多，从取得土地、项目立项、规划审批到工程报建，涉及的政府部门将近20个。从方案扩初到施工图设计，每个部门的审批环节也不止一个。因此，负责前期管理人 5 员应该对整个前期审批流程做到心中有数，对每一环节报送的相关资料也应了如指掌。这样可以合理利用各个部门审批之间的穿插时间，可以避免因资料不全而被退回。确保节奏紧凑，缩短审批间隙，在最短的时间里取得需要的审批文件。因此，重视项目的前期审批工作，充分整合利用资源，尽可能在最短的时间内取得行政许可文件，缩减项目总的建设周期，这是我们前期工作人员不断的努力目标。6 一、前3、言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录 项目立项建设用地规划许可证项目开发关键节点流程图方案设计初步设计批复国有土地使用证施工图设计交通、消防、卫生、人防、施工图纸审查单位图纸审查建设工程规划许可证施工、监理招标施工许可证办理工程质监、安监手续开工建设竣工验收（各职能部门手续办理）土地复核验收房产证初始登记 建设单位提出书面申请规划选址意见书规划分局用地预审国土资源局上报市规划局选址联审具体项目供地国土资源局项目受理发改局联合现场踏勘、联审审查办规划选址初步意见规划局水土保持方案批复水利局涉及文物保护、林地4、水利、公路等需前置审批事项初步意见各职能部门地质灾害调查及防治方案批复国土资源局环境影响评价文件批复环保局可行性研究报告批复发改局涉及文物保护、林地、水利、公路等需前置审批事项初步意见各职能部门设计、勘察招投标备案建设局设计条件规划分局建设用地规划许可证规划分局逐级上报市、省政府农转用、征用国土资源局具体项目供地国土资源局监理招标备案建设局施工图设计审查结果备案建设局市政园林局初步设计审查批复发改局总平建筑方案批复规划分局放样规划分局土地批文国土资源局下达年度投资计划发改局工程招投标备案建设局人防审核人防办规划工程许可证规划分局消防审核消防大队房产权证房管局竣工验收各职能部门验线规划分局消防5、备案消防大队施工许可证建设局市政园林局二、项目开发建设手续办理流程图9 一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录 3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理 3.1、项目开工前期简介 开工前阶段的前期工作主要目的是取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。涉及建设6、管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、市政、消防、交警、招标办等。三、项目开工前期管理12 3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理 1、编制项目建议书兼可研报告具有资质的中介机构，根据区政府会议纪要或抄告单等有关文件要求，编制项目建议书兼可行性研究报告。2、审管办组织相关部门现场踏勘审批中心发改窗口收件：项目建议书兼可研报告文本；要求批复项目建议书兼可行性研究报告文本的书面申请报告；受理单位送至审管办业务科；审管办业务科在3个工作7、日内，组织各相关单位进行现场联合踏勘召开联合审查会议。三、项目开工前期管理14 3、联合踏勘、联合审查主审单位发改部门，于联合踏勘当日出具会议纪要。三、项目开工前期管理15 4、规划部门出具规划红线、选址意见及设计条件（5个工作日）书面申请报告；发改部门联系单或联审纪要；1:500地形图一份及电子版本（光盘）；项目拟选用地位置范围；申请表及申请人身份证明，法人代表及机构代码证；政府会议纪要或其他申请事项有关的政府文件。三、项目开工前期管理16 三、项目开工前期管理17 三、项目开工前期管理18 5、地质灾害调查及防治方案批复委托中介机构编写地质灾害危险性评估报告；地质灾害危险性评估报告备案登记8、表；温州市地质灾害防治单位资质和备案登记表。三、项目开工前期管理19 三、项目开工前期管理20 6、征地公告一、征地公告二三、项目开工前期管理21 征地公告二公示批复后，需要缴纳：征地补偿费用；社保费（保证拆迁户土地被征用后的保障）12 万元/亩，温州农房改造项目有个特殊政策可以申请缓缴手续但需要缴利息；缓缴手续需区长签字再报市国土局、市社保局、市财政局领导签字办理。以上手续办理后，获温州市人民政府关于征地补偿方案的批准文件。三、项目开工前期管理22 7、国土部门出具土地预审意见（5个工作日）预审申请表；发改委备案通知书；人民政府征地批复或征地资料（公告一、公二)；地籍图（原件）；80坐标（光9、盘）。三、项目开工前期管理23 三、项目开工前期管理24 8、发改部门项目建议书兼可研报告批复(5个工作日）组织代码证或法人代表身份证明复印件；有相应资质的中介机构编制的可行性研究报告兼项目建议书文本修改稿；规划部门出具的选址意见书设计条件红线；国土资源部门出具的项目用地预审意见；环保部门出具的环境影响评价初步审批意见；资金来源依据（抄告单、年度计划、财政部门意见等）。三、项目开工前期管理25 三、项目开工前期管理26 9、开发建设项目水土保持方案审批（20个工作日）申请书；立项文件；项目规划总平面图；水土保持方案报告书（委托中介单位制）；召开水土保持方案评审会。三、项目开工前期管理27 水保10、评审会三、项目开工前期管理28 三、项目开工前期管理29 建设单位申请报告；有资质单位编制的环评影响报告文件；土地预审意见。10、建设项目环境影响评价文件审批（5个工作日）备注：登记表（总建筑面积20000m2以下，包括地上与地下）、报告表（总建筑面积20000m2（含）100000m2（含），包括地上与地下）,环评报告书（总建筑面积100000m2以上，包括地上与地下）初步设计；提供初步设计必须与可研批复相符，否则多次改动将使环评编制工作浪费较大。红线图。文本初稿装订需要提供的最基本附件:土地预审文件；可行（建议书）批复文件（必须与作为环评文本编制依据的初步设计指标相符）。水保批复。三、项目11、开工前期管理30 环评评审会三、项目开工前期管理31 三、项目开工前期管理32 三、项目开工前期管理33 11、规划部门核发用地许可证建设用地规划许可审请表；项目建议书兼可研报告批复；规划红线、规划选址意见书；地籍图计算书及电子版光盘；属征收并划拨土地的建设项目，要提供温州市人民政府关于征地补偿方案的批准文件；使用集体所有土地要提供村民委员会签署的书面同意；土地预审审意见。公示10天，审批3个工作日。三、项目开工前期管理34 3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开12、工前期管理 1、建设项目供地审核建设用地申请表；用地预审意见；区发改局备案通知书（项目立项文件（原件）；规划部门用地红线图和设计条件（或许可意见）；水利、环保部门文件，涉及河道的需提交河岸线调整文件或河岸线确认意见；市政府补偿安置批复；征地补偿安置费到位证明（村里证明、缴费凭证（复印件）；三、项目开工前期管理36 建设用地规划许可证；公示（可以延后）；营业执照副本、组织机构代码证、法人代表身份证（复印件）；地质灾害危险性评估报告备案登记表；土地供应勘测定界技术报告书（5本）。一般需要45-60天，国土局内部审核通，在报纸、省网公布分别7天、10天，还需区长办公会议审核（一般半个月开一次，还需看13、区长工作安排）。三、项目开工前期管理37 2、国有土地使用权证国有划拨决定书（原件）；建设用地批准书（复印件）；土地勘测定界报告图（原件及复印件）；一书方案（原件及复印件）；机构代码证、营业执照（原件及复印件）；法人代表身份证（原件及复印件）建设用地规划许可证（原件及复印件）；总平面图（原件及复印件）；征地文件（复印件）；单位公章。一般需要30-60天左右。三、项目开工前期管理38 3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理 办理国有土地使用权登记组织初步设14、计会审委托施工图设计及专业设计办理建设工程规划许可证相关部门对施工图进行预审具备资质的施工图审查单位进行审查施工审查合格备案办理建设工程规划许可证流程图三、项目开工前期管理 1、发改委部门前牵头组织初步设计联合审查业主要求初步设计批复的书面申请报告；初步设计文件；可行性研究报告兼项目建议批复文件；用地红线图及坐标、规划设计条件；地质勘察资料；勘察、设计合同或提供中标通知书（勘察、设计需招标）；涉及海域、河道、岸线等使用的，还要提供相应的审批意见；发改部门牵头组织初步设计联合审查会议、有关单位提出意见。三、项目开工前期管理41 初步设计评审会三、项目开工前期管理42 三、项目开工前期管理43 215、发改部门初步设计批复（5个工作日）初步设计会议纪要；初步设计文本和项目概算文本（修改稿）。三、项目开工前期管理44 3、雷击风险评估（天气晴朗10个工作日）初步设计文本全套一份；每幢建筑物最多可容纳人数清单；需做雷击风险评估的函，提供建筑造价（以发改委文件为准）；立项文件复印件一份；雷击评估费减免文件（复印件）；签订雷击评估合同；缴纳雷击评估费。三、项目开工前期管理45 避雷评估现场踏勘三、项目开工前期管理46 节能审查申请书；节能评估文件或节能登记表；建设工程设计方案；建设单位法人证明；需要提供的其他材料（施工图审查合同、初步设计批复）。4、民用建筑项目节能审查办理（10个工作日）三、项目16、开工前期管理47 节能评审会三、项目开工前期管理48 5、人防异地建设（10个工作日）发改委和建设局初步设计审查意见与批复；经规划部门批准确认的在平面图；施工图纸（建施部分，包括项目设计说明）；施工图纸审查合格证书；瓯海区人防工程异地建设审批表。三、项目开工前期管理49 6、防雷施工图审查（5个工作日）建筑总平面图、给排水总平面图各一份；施工图一套；电子版施工图、建筑总平面图、给排水总平面图光盘一份。三、项目开工前期管理50 7、中介机构施工图审查时需要提供以下资料项目立项文件批文；规划部门批准的总平面图；初步设计批复文件、会审纪要；节能审查意见；（报告书、报告表、登记表）；节能评估合同；工程17、勘察合同；工程勘察（详勘）文件及所有资料刻录的光盘；规划部门批准的方案设计文本；初步设计文本；工程设计合同；三、项目开工前期管理51 设计单位资质证书；设计单位营业执照；外设计单位进温承接项目业绩登记表；两套全套施工图纸、相关计算书及所有资料刻录的关盘；提供其他审图需要资料；设计单位资质证书；设计单位营业执照；市外设计单位进温承接项目业绩登记表；两套全套施工图纸、相关计算书及所有资料刻录的关盘；提供其他审图需要资料。一般15天左右出图审意见。三、项目开工前期管理52 8、施工图审查合格备案（2个工作日）土建：温州市房屋建筑施工图设计文件审查合格书及温州市房屋建筑施工图设计文件审查备案书一式十份18、；违反强制性条文、严重影响公共利益和存在严重质量隐患问题处理单；施工图设计文件目录清单；-施工图设计文件审查目录清单一份；公共节能设计专项审查表（住宅节能设计专项审查表）；三、项目开工前期管理53 施工图设计文件技术经济指标核对表；审查合同一份；施工图设计文件审查初步设计重要问题落实情况表一份；初步批复文件一份；外地设计（勘察）单位进温登记表；专项审查：装修、幕墙、钢结构专业施工图设计文件经建设行政主管部门同意后滞后，建设单位提交滞后审查保证书；12层以下（公建、居住）要求做太阳能设计；一份蓝图及一份光盘。三、项目开工前期管理54 基坑支护审查温州市房屋建筑基坑支护施工图设计文件审查合格书及温19、州市房屋建筑基坑支护施工图设计文件审查备案书一式十份；违反强制性条文、严重影响公共利益和存在严重质量隐患问题处理单；-施工图设计文件审查重要问题处理单一份；施工图设计文件目录清单；-基坑支护施工图设计文件审查目录清单一份；勘察设计质量评价表；-基坑支护设计质量评定表一份；三、项目开工前期管理55 专家论证会纪要（专家论证会签到表）；审查合同各一份；初步批复文件一份；土建合格书一份；一份蓝图及一份光盘。三、项目开工前期管理56 9、规划部门核发的建设工程规划许可证申请表；申请人身份证明，包括营业执照、法定代表人委托证明、代理人身份证复印件；土地使用权属证明；人防部门关于人防设计的审查意见；建设工20、程档案登记通知单（城建档案馆）；建筑施工图审查合格书和节能设计审查备案书（住建部）；经审查合格备案的建筑施工图伍份（其中施工定位总平面图10份）（含光盘）。公示10天，审批3个工作日。三、项目开工前期管理57 3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理 建设工程规划许可证办理规费审核与缴纳（含人防质监申请）国土局审查项目用地情况办理施工图消防审核组织灰线验收工程招投标签署建设工程档案移交承诺书工程质量安全监督申领建设工程施工许可证办理建筑工程现场预定位办理施21、工许可证流程图三、项目开工前期管理 立项批复；土地证（或建设用地批准书）；方案批复、初步设计批复文件；建设工程规划许可证。一般3-4个工作日后取得审查意见，即在建设工程规划许可证附图上签署审查确认意见并加盖国土资源局公章。1、国土局审查项目用地情况 2、消防审查（14个工作日）建设工程消防设计备案表；建设工程消防设计审批表；建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；设计单位相应资质证书及营业执照复印件（加盖单位复印确认公章）；消防设计文件(专篇）；全套图纸和光盘；建筑消防设施设计必须由法定资格的单位承担，图纸必须由设计证号、工程号、设计单位名称及设计人员、审核人员的签名，盖设计专用章，并出具工22、程消防设计自审表格。三、项目开工前期管理61 审图合格书及报告。工程规划许可证。备注：自从2012年11月份后，一类工程的必须送到温州消防支队审查。如果工期紧在没有取得工程规划证时，可以申请消防预审，但预审通过后，在取得工程规划许可证后，还得重新报消防支队审查。三、项目开工前期管理62 三、项目开工前期管理63 3、白蚁防治合同办理（2个工作日）建设项目计划立项批文原件及复印件；建设工程规划许可证；总平面图。收费标准：2元/米，但我们农房改造项目有政府减免批文，因此其他一些规费比如城市异地绿化补偿费、高等教育附加费、新型墙改材料专项基金、散装水泥专项资金等规费都可以减免，如果在江苏扬州这些规费23、都在办理工程规划许可证时统一到一费制窗口去缴纳。三、项目开工前期管理64 4、组织监理施工招标监理要通过公开邀请招标；施工单位做BT的可以直接洽谈确定，并通过区政府办公会议确定。三、项目开工前期管理65 5、建设工程施工企业措施备案（3个工作日）建设工程施工安全措施备案表一式四份；开工安全生产审查表；中标通知书、企业安全生产许可证（复印件）；各项安全生产制度；已经企业技术负责人和总监批准的各专项上岗安全方案；已办理施工现场职工人身意外伤害保险凭证（复印件）；安全专项经费落实到位凭证（复印件）；白蚁防治合同。三、项目开工前期管理66 6、住建部门建设工程质量监督手续（即办）瓯海区建设工程质量监督24、登记表；施工图设计文件审查备案书和审查合格书（复印件）；中标通知书和施工、监理合同；建设单位、施工单位和监理单位现场质量管理人员登记表（附证书复印件）；施工组织设计和监理规划、监理实施细则；施工图纸和地质勘察报告。三、项目开工前期管理67 城市建设工程登记表；建设工程竣工移交告知书。7、建设工程档案登记通知单三、项目开工前期管理68 8、施工许可证办理（3个工作日）加盖单位及法定代表人印签的建筑工程施工许可证申请表；建设工程用地批准文件或土地使用权证（复印件）；建设工程规划许可证（复印件）；需要拆迁许可证和进度表。三、项目开工前期管理69 9、有资质勘察测绘研究院建设红线放样（3个工作日）委托25、书；放线通知单（原件），规划局；审批资料签收单（原件），当地规划分所盖章；施工一层平面图（原件），规划局盖许可号码章；总平面图光盘。三、项目开工前期管理70 建设项目灰线报验表；建设项目选址意见书(含附件、附图)复印件；（原件供核对）建设工程规划许可证（含附件、附图）复印件；（原件供核对）建筑工程施工许可证复印件；（原件供核对）测绘定位成果图；施工单位的定位记录。10、组织灰线检验（10个工作日）3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理 1、施工用水办理用26、水申请表一份并盖章；立项批复、扩初会审会议纪要等；企业法人营业执照（或组织机构代码证）复印件一份（注：有效年检标志并加盖公章）；提供1:500纸质室外给排水总平面图（带坐标标志）及该图纸的CAD文件；施工用水申请证明。备注：由于施工用水申请安装的时间较长，如工期紧在没有取得立项批复、扩初会审会议纪要时准备安装，那么出区办公会议纪要，就可以提前申请安装。三、项目开工前期管理73 2、施工用电办理营业执照（或组织机构代码证）原件及复印件；企业法人代表或负责人及经办人的身份证复印件；填写用户开户登记表（统一表式）加盖公章；填写动力设备清单（统一表式）加盖公章。备注：顺利的需要30-45天。三、项目开27、工前期管理74 一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录临时施工出入口设置审批交警部门/市政部门挖掘城市道路审批交警部门/市政部门申领工程渣土准运证交警部门/市政部门申领排水接管施工许可证城关办各项环节审批设计变更审批城建委/规划局等原审批单位.000检测规划局/测绘院基础验收质监站中间结构验收质监站单位工程质量验收记录单位竣工验收质监站建设工程规划许可证加盖.00检测合格章基础质量验收记录结构质量验收记录四、项目施工中的前期项目施工中的前期流程图76施工过程中的前期工作包含五大方面工作内容：1、在政策28、允许范围内的设计变更备案；2、施工过程中配合工程做好现场协调和相关 手续办理，确保工程顺利施 工；3、督促和协调施工图建审意见的落实；4、大市政配套与内部管线对接的协调。四、项目施工中的前期77主要工作：1、设计变更备案 项目在施工过程中避免不了要进行设计修改，前期人员要负责对相关的设计调整与各职能部门沟通、协调，完成项目的批后修改工作。2、施工过程中的协调 为确保项目工程建设的顺利推进，在项目施工过程中要主动配合工程部协调施工临时出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜间施工许可、0.000检测、中间结构验收、施工期间投诉处理等工作。在办理各项环节审批和验收时，应充分利用施工单位和委托方的力量29、协助办理。临时施工出入口：是指在施工过程中供施工用机动车从市政道路进出工地的出入口。城市道路挖掘：是指在项目基础设施施工过程中，因敷设地下管线或开设出入口而挖掘市政道路，需办理相关审批手续。四、项目施工中的前期78占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部门办理的审批手续。夜间施工许可：因赶工需要，超出环保部门正常允许（如：浇灌地下室和屋面砼）的情况外，需工程人员进行协调，施工单位负责办理。0.000检测：是指工程进度达到0.000时，通过主管部门的检测，对建筑定位和标高进行确认，为工程施工和规划验收提供依据。中间结构验收：当项目建设主体结构完工后（或根据项目公司实际情况施工至一30、定楼层时，如主体超过十五层），向建筑工程质量安全监督站申请中间结构验 收。施工期间投诉处理：是指在施工过程中对周边住户造成噪音影响或扬尘污染或深基坑施工对周边道路和建筑的影响而引起的投诉进行协调和处理。四、项目施工中的前期79 4.为确保项目建设后期各项工程单体验收能顺利通过，在施工过程中要督促和协调施工图审批意见的落实，在施工落实中确有难度的工作要积极和验收管理部门进行沟通，做到心中有数，确保后期验收顺利通过。5.根据项目进展状况，配合工程部协调电力、自来水、电信、网通、排水、排污等专业单位或市政部门，做好大市政配套与内部管线对接工作。四、项目施工中的前期80 一、前言二、项目开发建设手续办31、理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录申请施工人防红线（人防办）物业维修基金预缴（物业维修基金管理中心）物业维修基金预缴确认单（中心窗口）商品房面积预测（有资质的测绘机构）物业管理用房预缴（房管所）物业管理用房预缴确认单（中心窗口）审领商品房预售许可证（房管所）确定社区用房位置与面积（项目所在街道办事处）办理商品房预售形象进度签证单（城建委）项目销售前期流程图五、项目销售前期工作（商业代建）82 1、项目在销售前项目公司向人防办领取人防红线图后，委托有资质的房地产测绘机构，根据规划局调档出的施工图进行商品房预售面积测绘。预测绘成果32、由房地产测绘机构报房管局测管处、产权处进行审查合格后才可进行后续工作。2、项目公司应到住建局办理形象进度签证，领取商品房预售形象进度签证单，以证实商品房满足了预售的形象进度要求。3、项目公司应向房管局有关机构办理物业管理用房及物业维修基金预缴手续，领取物业管理用房预缴确认单和物业维修基金预缴确认单。办理商品房物业管理用房预缴前，应向房管局物业处提出物业招标申请，对物业公司进行公开招投标，并与最后中标的物业管理的公司签订物业管理服务合同。五、项目销售前期工作（商业代建）832023/4/17 4、项目公司应与银行、监理公司签订资金监管协议书，开设资金监管账户。5、项目公司完成上述工作后，向房管局33、市场处申领商品房预售许可证。应注意的工作：预售许可证办理前房屋面积测绘一定要按照实事求是的原则进行，即符合设计功能定位，协调进行面积分摊，确保预测绘成果与面积实测分摊原则一致。同时，要善于把握总建筑面积和分项面积在合理误差内。五、项目销售前期工作（商业代建）84 一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录各专项工程验收竣工验收 备案 竣工验收关键节点流程图项目竣工验收城建档案资料移交规划验收取得面积实测成果土地复核验收房产证初始登记卫生验收认可书建筑工程消防验收意见书人防工程竣工红线图人防工程验收合格意见34、书人防工程平时使用证防疫验收卫生局建设项目配套绿化核查联系单绿化验收绿化办建设项目配套绿化核查联系单规划验收合格证城建档案验收移交市 城建档案馆商品房面积实测有资质的测绘机构环保验收环保局环保竣工验收审批意见书竣工验收备案城建委建筑工程竣工档案验收合格证、建筑工程竣工档案移交书测绘报告分户平面图竣工验收备案表签订社区用房协议项目部所在街道办事处交警验收交警部门建设工程交通设施验收意见书配套公建用房确认城建委配套公建确认书房屋所有权初始登记房屋产权交易登记管理中心土地复核验收国土资源局物业用房核定房管局土地复核验收合格通知书物业用房交缴确认单物业维修基金缴纳物业维修基金管理中心物业维修基金缴纳确35、认单分户产权证（公司名义）具备交付条件各专业验收相关主管部门通电证明、通讯证明、通邮证明、通气证明、排水许可证消防验收消防部门人防验收人防办六、项目交付前期工作项目交付前期流程图87 项目建设后期前期工作：组织各项单体工程验收，达到合同约定的交付标准；取得商品房产权初始登记证书（商业代建），为业主办理产权登记提供证明材料。涉及建设管理职能部门：质检站、消防、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、交警、档案馆、房管等部门。六、项目交付前期工作88 一、主要工作：1.与工程相关的验收：消防验收、环保验收、人防验收、卫生防疫验收、交通验收、绿化验收、工程竣工档案移交、质监验收、工程竣工36、备案。2.与规划和用地相关的验收有：规划验收、面积测绘、土地复核验收、配套用房和物业用房确认等。3.与产权有关：初始产权登记。六、项目交付前期工作89 温州瓯海区各单项验收后，需上报审管办审核并组织建设项目联合竣工竣工验收：1、建设项目竣工测绘成果报告书（规划）2、房屋建筑面积测绘成果书（住建）3、建筑工程计入容积率面积测绘成果书（住建）4、地下管线测绘（规划）5、绿地面积测绘（城管与执法）6、建筑消防设施检测报告（消防）7、防雷装置检测报告（气象）8、投资强度分析报告（投资项目评估）（发改）六、项目交付前期工作909、消防验收收件单（消防）10、人防验收收件单（人防）11、河岸线测绘报告（涉37、河项目）（水利）12、1:500蓝图总平面图规划确定图（盖规划蓝印）13、绿地竣工图(城管与执法）14、建筑工程施工许可证15、建设用地规划许可证16、建设工程规划许可证17、土地证18、绿地施工许可证（城管与执法）六、项目交付前期工作91二、应注意的工作 1、工程人员要依据项目验收要求，结合工程进度提前安排各项验收工作，主要包括消防、规划、质检、卫生、人防、环保、交警、绿化等。如果条件允许的话，可先请相关验收管理人员进行现场预验收指导，对在指导中提出的各类问题要督促和协调工程部尽早落实，特别是消防、人防等验收。2、注重验收会议安排、验收工具和资料的准备以及现场配合。3、面积实测是一项工作量较38、大、工作要求较高、审核环节较多的工作，因此，要协调测绘单位尽早介入。4、规划验收图纸最终将作为面积实测和产权登记的依据，因此，规划验收图纸一定要确保与现场一致，同时规划验收通过后，要紧盯规划管理部门人员将图纸送规划局档案馆备案，才算规划验收完成。六、项目交付前期工作92 一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目 录 案例一 城建办委托浙江瑞阳环保科技有限公司负责做水保报告书，当其完成水保书，要求提交水保报告书时，得知城建办还没与浙江瑞阳环保科技有限公司签订委托合同，因此，对方以还没签订合同为由，延后提交水保39、报告书，因此造成水保报批手续延后将近一周时间。由于在工作中没有深入了解，只是按照常规思维考虑，如果当初多问一下，合同签订过了吗？如果没签就及时督促水保合同签订好，就不会出现水保书手续办理延后事件的发生，因此在以后的工作中，要做得更深入、细致一些、考虑得深远、周全一些，避免再次发生类似事件！七、感 悟94 案例二 在办理项目供地手续时候，审批中心国土窗口审核发现南白象农房改造安置地（四）还有70平方米的国有土地没有注销，要求注销后才能办理供地手续。我咨询了窗口办事员：“我们集体土地要注销吗？回答道：”不需要。为什么？因为地籍图上标着70 国有土地，未体现国有土地。听起来还是蛮有道理的，但我还是带40、着疑问，去国土局进行深入的了解，得知集体土地还是要办理注销手续后,才能办理项目供地手续。由于国有土地、集体土地注销的资料报送到瓯海区悟田国土所审核、所长签字，再报瓯海区国土局审核、局长签字（时间比较长），再进行公示15天，出注销证明。因此、影响了项目供地手续延后办理。在工作中我们需要钉子精神，不懂的、不清楚的、心中有疑惑的，我们不能有半点马虎，决不能放过，一定要搞懂、搞清，才会少走弯路，才会不断进步、成长，才会为项目顺利推进奠定基础。七、感 悟95 案例三 平时应多加强与委托方沟通交流（不要等有事情了才去登门拜访），一方面可以培养感情，另一方面可以获取有用的信息。在平时与委托方交流中，得知街道41、陈主任的哥哥是南白象供电所所长，这个是好消息。在负责拆除施工场地中的拆迁户电表及电线杆线时，如果按照正常程序走的话，先向供电局申请销户，再向供电局申请电线杆线的拆除，那么最快也需一个多月才能拆除（这样会影响我们项目的顺利进展），后来我与陈主任进行了沟通，在他哥哥的协助下，我于3月19日向供电局提出申请，3月24日拆除拆迁户电表及电线杆线（拆迁手续后补)，为工程顺利推进奠定了基础。七、感 悟96 我加盟绿城之前，虽已负责过三个项目的前期手续工作，但从业主到项目代建的角色发生了巨大的转变，从我是业主我说了算到我为客户而服务，对我的工作方式来说是一种全新的挑战，考验着我的工作与应变能力。由于前期手续42、办理，会应项目所在的地域不同，也有较大的差异性。针对该项目，我提前了解、熟悉了瓯海区农改房的项目前期手续办理的相关程序，并及时进行资料信息梳理，制定了有针对性的前期手续办理总进度计划，分阶段、分步骤一一落实；从前期手续总进度计划到月进度计划再细化到周计划、周小结，并不断优化完善，做好事前控制工作，特别是关键工作影响整个项目的进度，我们采取“盯、关、跟”七、感 悟97 的方法，为按时完成前期手续各项工作的办理奠定了基础。在办理前期手续的同时我们与瓯海区城建办项目对接人保持沟通顺畅，提前友情提示需要他们协助的工作，特别是项目各参建单位的选择及合同的签订等（由城建办组织实施）。我们通过周密的计划和有效的沟通，使前期手续的办理更加顺畅，为工程的顺利推进打下了良好的基础，并得到了区城建办的认可。98 99 敬请领导、同事批评指正！敬请领导、同事批评指正！谢谢 谢！谢！结束语结束语99