1、 本溪太子河新城项目投资分析表 本溪太子河新城项目投资分析表 目 录本溪太子河新城地块项目一、投资分析汇总表第1页二、规划设计指标第2页三、成本分析表第3页四、收入预测表第6页五、资金平衡计划表第8页六、贷款还本付息计划表第12页七、损益表第13页八、现金流量表第14页九、土地价格变化售价盈亏平衡分析 NPV(6%)0第15页一、投资分析汇总表本溪太子河新城地块项目1项 目 名 称本溪太子河新城地块 项目2用 地 面 积103500 平方米折 合155 亩总 建 筑 面 积232000 平方米其 中 地 上207000 平方米综 合 容 积 率2.00绿 地 率30 总 户 数1945 户收 2、益 面 积205500 平方米销销 售售 面面 积积205500 平方米出 租 面 积0 平方米销 售 车 位0 个出 租 车 位600 个3项项 目目 总总 成成 本本83336 万元单 方 成 本4055 元/平方米自 有 资 金6000 万元银行贷款利息4232 万元土土 地地 出出 让让 金金12420 万元总成本+税费99920 万元4销 售 收 入125126 万元单 方 售 价6089 元/平方米所得税前利润33389 万元所得税后利润25206 万元出租收入折现0 万元其 它 收 入0 万元项项 目目 总总 收收 入入125126 万元销售单方净利1227 元/平方米税税 前前3、 利利 润润 率率26.68%税税 后后 利利 润润 率率20.14%5静态投资回收期4.01 年备 注汇总表第 4 页二、规划设计指标本溪太子河新城地块项目序号用 地 性 质用地面积（平方米）（亩）建筑面积（平方米）容积率1合计103500.0155.22320002.002收益面积（不包括车位）2055003地上部分207000A商业20700B办公0C住宅184800E地上车库0F物业社区用房、开闭所配套015004地下部分25000a地下车库（普通）25000b地下车库（人防）5绿地率(含公建绿地）30.0%6建筑密度25.0%7总户数18008总车位可售出租600地上车位0地下车位（4、普通车库）600地下车位（人防车库）0备 注设计指标第 2 页三、成本分析表本溪太子河新城地块项目序号项 目面积（平方米）单方价格（元平方米）总价（万元）备 注一一开开 发发 成成 本本1 1土土地地费费用用205500628.612916.8A土地出让金205500604.412420.080万亩B契税20550024.2496.84%2 2前前期期开开发发费费205500125.42576.4A三通一平费用(临水、临电)23200014.4333.2（包含临水、临电、临时围墙、道路、树木砍伐、水资源）B勘查、设计费20550040.1823.4含规划和建筑、市政和园林设计费、工程勘察费、施5、工图审查服务费C 规划报建费用2320001.534.8拔地钉桩费(施工规划放线）、墙改发展基金D 建设报建费用23200016.5382.8包含散装水泥基金、房屋测绘费等工程报建过程中政府其他收费。E项目招投标费2320000.00.0F工程监理费用23200010.0232.0G政府其他收费2320000.00.0H前期物业管理服务费23200022.0510.4包含物业开办费、开荒保洁费、空置房采暖费、空置房物业管理等费用。I竣工备案政府收费2320005.6129.9J商品房买卖产生的费用2320005.6129.93 3基基础础设设施施费费205500535.811010.2A城城市6、市基基础础设设施施配配套套费费205500151.03103.1B人防费异地建设费2055000.00.0建人防设施C供水配套、工程费23200012.0278.4D供电配套、工程费23200065.01508.0E供气(燃气)配套、工程费205500150.03082.5F通讯配套、工程费2055004.082.2G有线电视配套、工程费2055000.00.0H雨污配套、工程费20550030.0616.5成本分析第 3 页I消防工程费2055000.00.0K垃圾处理费2055000.510.3L L绿化建设费31050300.0931.5M道路及小市政管网建设费155250.00.0 N7、硬质铺装及小品等(含硬铺、小品、灯具、景观家具、儿童设施等)515650.00.0O智能化20550015.0308.3P分摊会所、开闭站配套设施20550019.2393.5Q集中供热配套费（二次网）23200030.0696.04 4建建安安费费2055002248.646208.8A商业207001900.03933.0毛坯B住宅1848001900.035112.0毛坯C地下车库（人防）02500.00.0D地下车库358192000.07163.85 5管管理理费费205500121.82502.53600A项目管理费232000107.92502.5销售收入*2.00%6 6不不可8、可预预计计费费20550067.51386.3833A基本预备费1386.3建安费用*3.00%静态投资（15+6A）2055003727.576601.0B涨价预备费0.0暂不计7 7建建设设期期贷贷款款利利息息205500205.94232.0 开开发发成成本本合合计计2055003933.580833.0二二销销 售售 期期 成成 本本1 1销销售售费费用用205500121.82502.5A销售费205500121.82502.5收入的2.00%销销售售期期成成本本合合计计205500121.82502.5 总总成成本本2055004055.383335.5三三各各 项项 税税 费费三9、成本分析表本溪太子河新城地块项目序号项 目面积（平方米）单方价格（元平方米）总价（万元）备 注成本分析第 4 页1土地增值税20550063.31300.61%、1.5%2营业税及附加205500334.96881.95.500%3所得税预征205500408.98402.0测算利润的25%税税费费合合计计205500807.016584.5 总总成成本本+税税费费2055004862.399920.0备 注三、成本分析表本溪太子河新城地块项目序号项 目面积（平方米）单方价格（元平方米）总价（万元）备 注成本分析第 5 页四、收入预测表本溪太子河新城地块项目序号项 目面积（M2）均价(元M210、)合计（万元）2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一一销销 售售 收收 入入1 1销销售售收收入入2055006089125126各各年年收收入入017172417846617000000A商业20700960019872销售比例20%30%50%0%销售单价800010000100000销售收入0331262101035000000C住宅1848005425100254销售比例15%35%50%0%销售单价5000550055000销售收入013860355745082000000E地上车库0#DIV/0!0销售比例0%0%0%销售单价011、00销售收入000000000a人防车位使用权出让2500020005000销售比例0%0%100%0%销售单价0020000销售收入0005000000002营业税及附加20550033568825.500%094422983639000003 3净净销销售售收收入入2055005754118244016228394866253100000二二其其 它它 收收 入入收入预测第 6 页1 1出出租租收收入入2 2其其它它贴贴补补三三总总 计计 收收 入入1 1总总收收入入20550060891251261251260171724178466170000002 2总总计计净净收收入入20550012、5754118244118244016228394866253100000备 注四、收入预测表本溪太子河新城地块项目序号项 目面积（M2）均价(元M2)合计（万元）2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年收入预测第 7 页五、资金平衡计划表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一一进进 度度 描描 述述前期一期土地手续、前期审批前期审批竣工验收资料归档、项目总结设计建安开工、封顶 结构封顶、装饰施工项目竣工配套配套完工、道路、绿化施工配套完工、道路、绿化施工13、销售销售开始销售销售完成二二开开 发发 成成 本本1土土地地费费用用129171291700000000A土地出让金1242012420B契税4974972前前期期开开发发费费25761141763673000000A三通一平费用(临水、临电)333333资金平衡第 8 页B勘查、设计费823296280247C规划报建费用35131210D建设报建费用383138130115E项目招投标费0000F工程监理费用232847970G政府其他收费0000H前期物业管理服务费510184174153I竣工备案政府收费130474439J商品房买卖产生的费用1304744393基基础础设设施施费费114、10103964374333034540000A城市基础设施配套费310311171055931B人防费异地建设费0000C供水配套、工程费2781009584D供电配套、工程费1508543513452E供气(燃气)配套、工程费308311101048925F通讯配套、工程费82302825454五、资金平衡计划表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年资金平衡第 9 页G有线电视配套、工程费000000H雨污配套、工程费617222210185I消防工程费0000J排水口、窨井、出入口接口费000000K15、垃圾处理费10433L L绿化建设费932335317279M道路及小市政管网建设费0000 N硬质铺装及小品等(含硬铺、小品、灯具、景观家具、儿童设施等)0000O智能化30811110592P分摊会所、开闭站配套设施394142134118Q集中供热配套费6962512372094建建安安费费4620975211521015701777700000A商业393311801259905590B住宅35112526711587122895969C地下车库（人防）00000D地上车库716410752364250712185管管理理费费2503417417417417417417000五、资金平16、衡计划表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年资金平衡第 10 页A项目管理费25034174174174174174176不不可可预预计计费费138622645647123300000A基本预备费138622645647123300000合合计计766012618520589205658472421417000三三销销 售售 成成 本本A销售费25030343836132300000B房地产初始登记费0000000000C房地产勘丈费00D交易手续费0000E印花税0000000000F维修基金000合合17、计计25030343836132300000四四资资 金金 平平 衡衡1成本发生7915326185209332140197964214170001自有资金600060002净收入回笼（扣除营业税）1182440162283948662531000004银银行行贷贷款款201854705-18085-70820-70398-69981-69981-69981-69981五、资金平衡计划表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年资金平衡第 11 页六、贷款还本付息计划表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计20118、0年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1期初贷款余额207912688410413000002本期贷款额20185470500000003本期应付利息423260613891613625000004本期还本付息001808511037000005期末贷款余额207912688410413000000备 注银银行行贷贷款款年年利利率率6.00%贷款还款第 12 页七、损益表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1营业收入125126017172417846617019、000002营业成本（静态投资）766010118762642538301000003销售费用250303438361323000004财务费用423260613891613625000005土地增值税13010520390390000006销售税金6882094422983639000007所得税前利润33608-60620991022221892000008累计所得税前利润-6061494117163360833608336083360833608336089606-1494-117160000010弥补以前年度亏损6060606000000011所得税84020373255654730020、00012净净利利润润25206-606172676671641900000备注1、营业成本中车库成本分摊至当年销售面积中。2、财务费用未资本化。损益表第 13 页八、现金流量表本溪太子河新城地块项目序号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1现现金金流流入入125126017172417846617000000营业收入125126017172417846617000000回收固定资产余值0回收流动资金02现现金金流流出出9443726185222502625518908421417000固定资产投资766502618520589221、05658472421417000流动资金0销售费用25030343836132300000销售税金688209442298363900000所得税8402037325565473000003净净现现金金流流量量30689-26185-50781552947262-421-4174累累计计现现金金流流量量-26185-31264-15734315283110630689投投资资回回收收期期（年年）4.01现金流量第 14 页九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地块地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方成本销售单价单方 税后净利润住宅商业均价（倍）（22、万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）（元M2）（元M2）1.00872280600829694037580010000620021631.0118157167999924044497580010000620017031.03183881691011926354508580010000620016921.04186191711024928664519580010000620016811.05188491731037930964530580010000620016701.06190801751049933274541580010000620016591.08193111771062935523、84553580010000620016471.09195421791075937894564580010000620016361.10197731811088940204575580010000620016251.12200041831100942514586580010000620016141.13202341861113944814598580010000620016021.14204651881126947124609580010000620015911.15206961901138949434620580010000620015801.17209271921151951744631524、80010000620015691.18211581941164954054643580010000620015571.19213881961176956354654580010000620015461.21216191981189958664665580010000620015351.22218502001202960974676580010000620015241.23220812031215963284687580010000620015131.24223122051227965594699580010000620015011.26225422071240967894710580010025、00620014901.27227732091253970204721580010000620014791.28230042111265972514732580010000620014681.30232352131278974824744580010000620014561.31234662151291977134755580010000620014451.32236962171303979434766580010000620014341.33239272191316981744777580010000620014231.35241582221329984054789580010000620026、14111.3624389224134198636480058001000062001400土地售价平衡第 15 页1.37246202261354988674811580010000620013891.39248512281367990984822580010000620013781.40250812301380993284833580010000620013671.41253122321392995594845580010000620013551.42255432341405997904856580010000620013441.44257742361418100021486758001027、000620013331.452600523914301002524878580010000620013221.462623524114431004824890580010000620013101.482646624314561007134901580010000620012991.492669724514681009444912580010000620012881.502692824714811011754923580010000620012771.522715924914941014064935580010000620012651.5327389251150710163649465800128、0000620012541.542762025315191018674957580010000620012431.552785125515321020984968580010000620012321.572808225815451023294980580010000620012201.582831326015571025604991580010000620012091.592854326215701027905002580010000620011981.612877426415831030215013580010000620011871.622900526615951032525024580029、10000620011761.632923626816081034835036580010000620011641.642946727016211037145047580010000620011531.662969827216331039455058580010000620011421.672992827416461041755069580010000620011311.683015927716591044065081580010000620011191.703039027916721046375092580010000620011081.71306212811684104868510358030、010000620010971.723085228316971050995114580010000620010861.73310822851710105329512658001000062001074九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地块地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方成本销售单价单方 税后净利润住宅商业均价（倍）（万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）（元M2）（元M2）土地售价平衡第 16 页1.753131328717221055605137580010000620010631.763154428917351057915148531、80010000620010521.773177529117481060225159580010000620010411.793200629417601062535170580010000620010301.803223629617731064835182580010000620010181.8142200169157110528548785076734854866081.8242500170158210560048895076734854865971.8442800171159310591548995076734854865871.85431001721604106230490950767332、4854865771.8643400174161510654549195076734854865671.8843700175162610686049295076734854865571.8944000176163810717549395076734854865471.9044300177164910749049505076734854865361.9144600178166010780549605076734854865261.9344900180167110812049705076734854865161.9445200181168210843549805076734854865061.9533、45500182169310875049905076734854864961.9745800183170510906550005076734854864861.9846100184171610938050115076734854864751.9946400186172710969550215076734854864652.0046700187173811001050315076734854864552.0247000188174911032550415076734854864452.0347300189176011064050515076734854864352.04476001901772134、1095550625076734854864242.0647900192178311127050725076734854864142.0748200193179411158550825076734854864042.0848500194180511190050925076734854863942.0948800195181611221551025076734854863842.114910019618271125305112507673485486374九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地块地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方成本销售单价单方 35、税后净利润住宅商业均价（倍）（万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）（元M2）（元M2）土地售价平衡第 17 页2.1249400198183911284551235076734854863632.1349700199185011316051335076734854863532.155000020018611134755143507673485486343九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地块地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方成本销售单价单方 税后净利润住宅商业均价（倍）（万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）（元M2）（元M2）36、土地售价平衡第 18 页土地售价平衡第 19 页土地售价平衡第 20 页土地售价平衡第 21 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价（万元）（万元）（万元）(元)（万元）（万元）(元)2330030050000420020643124205000土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方成本（万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）1242080604766014862DATA第 6 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 7 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 8 页起始地价地价加价终止地价起始售价NP37、V复原地价标准售价DATA第 9 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 10 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 11 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 12 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 13 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 14 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 15 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 16 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价38、标准售价DATA第 17 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 18 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 19 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 20 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 21 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 22 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 23 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 24 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 25 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 26 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 27 页起始地价地价加价终止地价起始售价NPV复原地价标准售价DATA第 28 页DATA第 29 页DATA第 30 页