1、 白山市河口村高丽沟区域控制性详细规划总 目 录 文 本 图 纸 图 则 说 明 书 白山市河口村高丽沟区域控制性详细规划文本目 录第一章 总则1第二章 规划用地布局2第三章 土地利用性质控制2第四章 土地使用强度控制2第五章 道路交通规划3第六章 市政工程规划5第七章 综合防灾规划5第八章 环境保护规划8第九章 实施机制与效益评价8第十章 附则9附录10附表11附表一 规划用地汇总表11附表二 地块开发控制指标一览表12附表三 规划道路横断面1416第一章 总则第1条 适用范围 为贯彻落实白山市城市总体规划（2015-2030年），合理控制河口村高丽沟区域地块建设，为修建性详细规划设计和规划2、管理提供依据，特制定本规划。本规划适用于规划范围内用地的土地使用控制和各类建设的管理。第2条 使用原则 本文本与白山市河口村高丽沟区域控制性详细规划图纸、分图图则同时使用，二者不可分割。 本规划对地块土地的主要用途、容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度、市政基础设施规划定为强制性内容；建筑形式、建筑色彩、城市设计导则等为指导性内容。第3条 规划依据 1中华人民共和国城乡规划法（2008年）； 2中华人民共和国环境保护法（2015年）； 3中华人民共和国土地管理法（2004 年）； 4城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011年）； 5城市规划编制办法（2006年）； 6吉林省城乡规划条例（203、12 年)； 7建筑设计防火规范（GB50016-2014）； 8城市用地分类与规划建设用地标准（2011年）； 9.吉林省控制性详细规划编制技术暂行规定（试行）（2003年）； 10.白山市城市总体规划（2015-2030 年）；11.其它与规划相关的法律、法规、规范、标准。第4条 规划范围 本次规划中，规划范围位于河口村10社，高丽沟区域内，白山市东北部，小河口村西南侧。规划用地总面积为88707.9平方米。第5条 功能定位根据白山市城市总体规划（2015-2030 年）规定：该区域用地范围不在白山市城市总体规划（2015-2030 年）中心城市城区确定的建设用地范围内，属于村镇建设用地。4、该区域的发展对促进地方经济，带动村民致富，并且对白山市旅游业发展起到重要作用。 第二章 规划用地布局第6条 用地布局原则 坚持“以人为本”的规划思想，保证规划用地空间结构清晰，层次分明，考虑用地空间结构的整体协调，考虑规划的弹性发展需要，在规划布局时应考虑未来用地发展的不确定性因素，在满足用地功能布局要求的同时，尽量满足用地周边环境安全的需要，规划用地布局应考虑对城市整体空间环境的影响，塑造合理高效的城市空间形象。第7条 用地规划根据白山市城市总体规划（2015-2030 年），规划用地性质为非建设 用地，本控规将该区域定为农林用地、文体科技用地、集贸市场用地、农业服务设施用地、公用工程用地，5、规划范围建设用地面积88707.9平方米。第8条 建设用地规划规划范围建设用地面积88707.9平方米。其中建筑面积约为6334平方米。第三章 土地利用性质控制第9条 本规划涉及土地使用性质分类和用地类别代号依照国际城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）执行，地块土地使用性质如图则中所示。第10条 图则中规定用地性质为地块主要使用功能，建筑物的新建、改建和扩建，其使用性质须同所在地块的主要土地使用性质相符。用地内各类建筑功能应满足规划用地适建范围的规定。第四章 土地使用强度控制第11条 土地使用强度 规划范围内所有建筑物、建筑物新建、改建、扩建后的建筑高度、建筑密度和容积率6、，严格按照地块控制指标执行。第12条 各地块控制指标如下：A-1地块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-1文体科技用地C30.431.0-1.2 301230北A-2地块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-2集贸市场用地 C60.251.0-1.230630西A-3地块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位）AA-3文体科技用地C30.7、101.0-1.260810北A-4地块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-4文体科技用地C30.121.0-1.260810东A-5地块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-5农业服务设施用地M40.660.75-1.030830南A-6地块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-6公用工程用地U10.021.030430北A-7地8、块用地控制指标分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（hm）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-7农林用地E26.29一一一一一一一一一一备注：配建车位为8.4/1ha，本控制区总用地面积为8.87ha，共须设置75个停车位。由于控制区特殊性车位全部设置在A-1北侧出入口停车场内。第13条 建筑高度控制 根据建筑高度的控制原则，规划对该区域进行了建筑高度控制: 本规划范围建筑高度小于等于12米。第14条 建筑间距控制建筑间距是指为满足日照、消防、卫生、安全和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间的距离。建筑后退道路红线规定规划中道路红线的后退是为了满足规划城区的环9、境、景观、消防及周边安全要求的标准，建筑后退红线包括建筑后退道路红线和相邻地块用地边界。基本后退：由于规划区域建筑以低层为主，因此建筑后退该区域道路5米。A-1地块后退北侧用地界线6米，后退南侧用地界线3米，后退东侧用地界线5米。A-2地块后退北侧用地界线6米，后退南侧用地界线6米，后退东侧用地界线3.5米。A-3地块、A-6地块与A-4地块建筑控制线与地块用地界线重合。A-5地块后退用地界线3.5米。第15条 规划范围“红线、黄线”控制(一）道路红线指城市规划中确定的规划道路用地边界线。规划范围内道路红线包括城市道路用地边界线，规划严禁各类建筑越过道路红线，其他对道路红线的控制要求如下： 110、.严格控制道路红线，红线内土地不得进行与道路功能不符的使用。2.新建道路应实行统一的城市道路断面、建筑退让道路距离，保障城市道路建设的标准化和规范化。3.道路红线两侧建（构）筑物应根据相应规划管理要求由道路红线两侧分别向外退让，退让范围内不得建设永久性或临时性建（构）筑物。（二）城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。本规划范围界线为黄线控制线。在城市黄线范围内禁止进行下列活动：1. 违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设。2.违反国家有关技术标准和规范进行建设。3.未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施。4.其他损坏城市基11、础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。第16条 绿地率控制 为保证规划区域的景观特征，确定本规划区域绿地率大于等于50%。第17条 地块内的停车场、市政配套设施等项目数量、位置等要求应符合分图图则的相关规定，如有调整需经规划主管部门批准。第18条 土地兼容控制对于规划用地的兼容性，分为允许兼容、禁止兼容、根据具体情 况确定是否允许兼容三种情况。本规划范围为允许兼容地块。第19条 规划设计要求1.本规划范围内不得建设与用地无关建筑。2.按照国家有关法律法规的要求，其园区建筑竣工验收合格使用后，毗邻四周如有其它建筑构筑物、桥梁、公路、住宅等重要新建项目，要按照自身建设实际情况对照建筑设计防12、火规范（GB50016-2014）要求进行设计与施工，安全距离达不到与该园区的设计规范安全距离要求的，不允许审批拟建。3.本规划应考虑规划范围道路与周边道路的衔接，及规划范围排水、土方量等因素。4.本规划范围建设因贯彻科学合理、节约用地的原则。执行城市用地分类与规划建设用地标准（2011年）。第五章 道路交通规划第 20 条 根据白山市城市总体规划（2015-2030 年），结合规划区现状道路和实际情况，本规划范围规划一条园区道路，道路红线宽度6米。第21条 规划道路走向、断面、道路红线宽度、建筑后退红线宽度、控制点 坐标、标高、转弯半径、建筑后退应符合分图图则要求。第22条 道路红线内的用地13、为交通设施用地（包括上空），任何单位及个人不得以任何理由侵占。第23条 停车场规划范围内配建停车场的位置、规模及出入口方位应符合分图图 则规定。第24条 竖向规划 1.在控制性详细规划中，道路竖向设计是竖向设计的主要内容，应综合考虑基地的现状地形地貌、防洪防涝以及工程管网的布线要求，为下一步工作中的道路设计、地块内部竖向设计提供参考。2.规划尽量结合自然地形和排水需要，减少土方工程。道路最大坡度按不超过8%，最小纵坡控制在0.3%以上。建筑物避免布置在地势低洼地段，以免排水困难。街坊内两侧建筑物地坪标高要高出路面0.30.5m，局部低洼地要作填方处理。第25条 交通出入口规划 本规划范围出入口14、方位设置该控制区域北侧路上，合理的设置疏散空间，以减少对城市交通的影响。 第六章 市政工程规划第26条 给水工程规划 （一）规划原则 1.充分利用现有设施，统一规划，合理建设；2.安全供水，优先保证消防用水；3.提高节约用水、计划用水的意识，建设节水型城镇。 （二）供水管网1.规划范围用水主要是消防用水及生活用水，由自备深水井提供水源，供水能力超过20t/h。预计每天最大用水量21.09m3/d，最大小时用水量为10.27m3/h，年用水总量约3100吨。2.消防用水规划范围需设室外地下消防水池，消防水池有效容量不小于300m。消防水池保护半径不大于150m。第27条 排水工程规划（一）规划原15、则1.排水管网布置应充分利用地形，尽可能顺地势重力流排放。2.近远期结合，以近期为主，逐步建立完善的排水系统。3.全面规划，合理布局，综合利用，保护环境，建设高起点的排水系统。（二）污水管网本规划范围只有少量生活污水，自建化粪池定时抽取。用地四周建有排水沟，用地范围雨水通过排水沟排入地块北侧水塘。第28条 电力工程规划 （一）电源本规划范围由白山市供电局供电，控制地块安全距离外有10KV线路通过，新安装1台30KVA变压器，可满足照明用电需求。用电设备按二级负荷供电。（二）供电系统室外线路采用地埋方式，距其他建筑物大于电杆高度的1.5倍。第29条 电信工程规划 （一）规划目标 要以发展电话业务16、和数据业务为主，增强全网的综合通信能力，以提高网路技术水平和可靠性为重点，坚持高起点、新技术的发展原则，大力发展固定电话网，数据通信网，移动通信网，智能业务网，加快电信网、互联网和有线电视网三网融合，为规划范围实现信息化提供坚实基础。 （二）电信工程1.固定电话网规划在综合考虑业务发展需求，投资效益及现有资源的前提下，加快推进接入网“光进铜退”。在具备软交换条件的地区，采用软交换设备组网，在不具备条件的地区，采用传统方式组网。2.宽带数据网规划区域宽带用户普及率达到100%，用户出口带宽达到10M。3.管网规划规划区域电信传输网的地下管网统一规划、统一建设，新建道路应预留电信管线位置。结合路网17、规划，建立完善的电信管网及传输体系，以满足规划区域各种信息业务。全区电信线路采用地埋光缆和电缆。第30条 供热工程规划 供热热源：本规划范围采用生物质能源取暖。第31条 环卫工程规划转运方案：建立垃圾分类、收集、转运、清运系统。生活垃圾由环卫车辆统一运至白山市生活垃圾无害化处理场集中处理。第七章 综合防灾规划第32条 防洪排涝 1. 规划范围内防洪遵循“工程措施与非工程措施相结合”的基本原则，保护好生态环境，尽量减少工程措施。2.规划范围不在蓄滞洪区，根据白山市城市总体规划及防洪标准（GB50201-2014）等，确定规划范围设计防洪标准为50年一遇，此外，设计中应采取相应防止内涝设施。第3318、条 抗震规划（一）规划原则1.坚持“预防为主，平震结合”方针，提高综合抗震防灾能力，最大限度的减少震时灾害，确保人民生命财产安全。 2.场地利用趋于合理，完成重要工程抗震加固任务。 3.消除地震次生灾害，改造和更新生命线工程，牢固树立抗震防 灾的意识，提高城市整体抗震能力。4.建立健全地震灾害防御系统，达到当遇到本地区基本烈度地震时，城市生命线工程、重要建筑物、工程设施等不遭到严重破坏，政府领导机构及各级指挥系统正常工作，城市基础设施基本正常运行，不发生重大的次生灾害，重要工厂能够很快恢复生产，人民生活必需品得到保证，社会秩序基本稳定。（二）抗震设防标准根据吉林省地震动参数区划工作图，白山地区19、抗震设防烈度为度。设计基本地震加速度值为0.05g，由建筑抗震设计规范（GB50011-2010）判定规划范围位于抗震有利地段。第34条 消防规划根据中华人民共和国消防法有关要求，在白山市城市总体规划（2015-2030年）的指导下，逐步建立起消防法规健全、宣传教育普及、监督管理有效、基础设施完善、技术设备良好、抢险救援有力、管理体制合理、人员训练有素的消防体系。（一）规划范围内建筑布局需考虑建筑的使用性质及火灾危险性、周边环境、生活习惯、气候条件、经济发展水平等因素，本规划一经批准，需认真执行，非经法定程序不得改变。（二）规划范围内建筑单体耐火等级宜为一、二级，非经特殊批准，不得建设三、四级20、耐火等级的建筑。（三）规划范围内的建筑防火间距应符合法律、法规、规范的相关规定。（四）规划范围内道路均为防火通道，路缘石转角半径为9m，需满足消防回车场15*15m的要求；道路设计时应使路面能承受消防车的压力。（五）规划范围内需设室外地下消防水池，有效容量不小于300m。消防水池保护半径不大于150m。第35条 人防规划（一）规划目标贯彻“长期坚持、平战结合、全面规划、重点建设”的方针，把本规划区中的人防设施应纳入到人防的范畴之中。人防工程系统应将地下空间和地下市政设施综合管廊等同一纳入人民防设施体系中，保障城市生产和生活有序开展，增强城市的整体防护能力和特定时期对次生灾害的综合防护能力。（二21、）人防工程建设规划1.规划范围内各项工程规划建设应符合中华人民共和国人民防空法。2.按照“疏散为主、掩蔽为辅”的原则，根据有关规定，确定战时疏散人口为城市总人口的60，留城人口为40%，在不考虑区域统筹的情况下，规划范围内人防面积按人均留城人员1.3计算。3.规划范围内凡新建10层（含10层）或者基础埋置深度达3米（含）以上的9层以下民用建筑，其建设单位或个人应按地面首层建筑面积同步修建6级（含）以上防空地下室；新建9层以下、基础埋置深度小于3米的民用建筑，地面总建筑面积在二千平方米以上的，按地面建筑面积的4%修建6级（含）以上防空地下室；若因客观限制不能建设，则应按规定向人民防空主管部门缴纳22、易地建设费。第八章 环境保护规划第36条 空气环境质量及污染控制措施（一） 大气排放标准规划区域空气环境质量达到国家空气环境质量标准（GB30952012）二级标准。（二）控制措施在规划区域内采用生物质能源采暖；同时应加强城市绿化的生态保护措施。充分利用树木。植被等对烟尘、粉尘的阻挡作用。第37条 污水排放及污染控制措施（一）排放标准污水排水执行城镇污水处理厂污染物排放标准GB18918-2002中二级标准。（二）控制措施大力推广一水多用，重复利用及中水回用。第38条 固体废弃物处理及污染控制措施在本规划区域设置垃圾收集站，将生活垃圾统一运至垃圾转运站，并送垃圾处理场统一处理。第39条 噪声区23、划及污染控制措施（一）划分标准规划区域声环境按照国家声环境质量标准（GB30962008）和社会生活环境噪声排放标准（GB223372008）执行。居民住宅需要安静的区域声环境噪声和社会生活噪声排放源边界噪声昼间达到55分贝，夜间达到45分贝；城市干路两侧区域昼间达到70分贝，夜间达到55分贝。 （二）控制措施1.交通噪声源的控制规划范围内建筑适当退后园区道路，并采用绿色植物隔离；2.建筑施工噪声综合治理建筑施工工地必须按规定使用低噪声设备；工地周围应采取隔音措施，限制工地边界噪声超标；限制施工作业时间，并规定噪声超标机械的使用时间。3.社会生活噪声污染防治凡新建、扩建、改建和迁建的产生噪声污24、染的项目，须按有关法律、法规和管理条例的规定办理有关手续，并按要求设置防噪措施，确保噪声达标排放。第九章 实施机制与效益评价第40条 开发措施开发与建设并举，强调市场运作，通过经济杠杆及土地项目运作 等方式带动周边地块的投资建设。基础设施建设与政策的优惠带来土地升值，使土地价值进一步提升，推动周边房地产及其它项目的开发与建设，使城市建设与开发逐渐形成良性循环，加快建设进程。第41条 处罚机制 对规划范围内违反规划的建设行为将按下列方式进行处罚。1. 开发建设者违反规定的由城乡规划主管部门按照中华人民共和国城乡规划法的条款规定进行处理。2. 城乡规划管理部门违反规定且造成后果者，应依据中华人民共25、 和国城乡规划法的有关条框或行政诉讼法的有关条款给予处罚。 第42条 综合效益评价 本规划区域是白山市的重要组成部分，规划的实施将为白山市带来巨大的经济、社会、环境效益。（一）经济效益1.城市规划区的建设将带来城市环境的改善，经济的繁荣，使一些相关地区和地段的土地利用率将大大提高，地租和地价大幅度提升，土地升值。政府调控和有效利用土地，加快环境和经济建设的能力也将大为增加。2.城市规划区的开发建设将吸引周边区域的大量投资，并提高白山市在白山地区乃至全国的经济地位。（二）社会效益1.有利于增加和完善城市功能，改善和提高城市基础设施的建设。2.使旅游产业在白山市得到良性发展，并带动其他业态的发展。26、（三）环境效益1.有利于生态环境的可持续发展，使白山市焕发出新的生机。2.展现一个功能完善、设施齐全、环境优美、商贸繁荣、适宜居住的城市中心区。 第十章 附则第43条 文本中“黑体字”部分为强制性内容，任何单位和个人不得随意更改。第44条 本规划由浑江区人民政府审批，自批准之日起实施，规划解释权归浑江区人民政府。附录 一、名词解释与技术规定 1.控制性详细规划 以白山市城市总体规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用 强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规 划要求。 2.用地面积 是规划地块规定用地的平面投影面积。 3.用地边界 是规划道路或其他规划用地之间的分界线。27、 4.容积率 一定地块内，总建筑面积（不含地下建筑面积）与用地面积的比值。 5.建筑密度 一定地块内所有建筑物的基地总面积占用地面积的比例。 6.用地红线 由城市规划行政土管部门核定批准的建设项目的土地使用界线。 7.建筑红线 又称建筑控制线。城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、 台阶等）靠临街面的界线。 8.建筑限高 地块内建筑物地面部分最大高度限制值。 9.绿地率 城市一定地区内各类绿化用地总面积占地区总面积的比例。 附表：附表一 规划用地汇总表规划用地汇总表序号用地代号用地名称面积（hm）占建设用地比例（%）大类小类1E水域和其他用地E2农林用地6.2971%2SS1道路和广场用28、地 1.0011%3MM4农业服务设施用地0.667.4%4CC3文体科技用地0.657.3%5CC6集贸市场用地0.253.0%6UU1公用工程用地0.020.2%合计 8.87100%附表二 A-1-A-7地块综合开发控制指标一览表分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-1文体科技用地C34272.81.0-1.2301230北分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-2集贸市场用地C62499.21.0-1.230630西分区编号地块编号用地代号用29、地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-3文体科技用地C31020.41.0-1.260810北分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-4文体科技用地C312001.0-1.260810东分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-5农业服务设施用地M46594.90.75-1.030830南分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-6公用工程用地U1228.01.030430北分区编号地块编号用地代号用地性质用地面积（m）容积率建筑密度（%）建筑高度（m)绿地率（%）交通出入口方位AA-7农林用地E26.29一一一一一一一一一一备注：配建车位为8.4/1ha，本控制区总用地面积为8.87ha，共须设置75个停车位。由于控制区特殊性车位全部设置在北侧出入口停车场内。附表三 规划道路横断面道路设计标准道路名称设计车速（km/h）道路红线（m）断面形式道路分类道路长度（m）园区道路2063.0+3.0（一块板）园区规划路845