1、新大光谷万国广场Conceptual Planning Scheme of Wanguo Square in Guanggu road，Changchun2020.02长春新大光谷万国广场概念规划方案一个为新大集团打造长春典范之作的机会IT IS A UNIQUE OPPORTUNITY TO CREATE ATOP CLASS DESTINATION01愿景VISION STATEMENT 中轴正气，对称布局，打造品质社区1标志性区域形象，新大品质窗口2 企业形象展廊,复合型城市客厅3 时尚化慢坡街区，交互式物业集群4 多序列场所营造，全方位空间渗透5 多级化物管系统，专属感归家体验6多层次2、院落组织，全景式景观布局7 漫步式风雨连廊，仪式感入户体验8创造全新生活方式引领新城生活风尚项目定位PROJECT POSITIONING业态定位FUNCTION POSITIONING星级办公精品商业轻奢酒店生态类住02项目背景及规划策略PROJECT CONTEXT&STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY区位分析基地位于长春高新区核心地段，也是未来城市的南中心长春市SITE高新技术开发区长春站 10KM6.3KM 长春西站长春机场方向 39KM长春南站 1.6KMSITE规划策略PLANNING STRATEGY交通枢纽及重要节点分析基地距离城市主要交通枢纽长春西站仅63、公里左右，出行便利基地紧邻宝来雅居公交站，离湖光路地铁站仅1.1公里，出行便利湖光路站电台街开运街飞跃路繁荣路飞跃东路欧亚卖场南部快速路飞跃中路1.5KM2.1KM1.1KM硅谷大街站轻轨3号线公交站SITE光谷大街长春南站规划策略PLANNING STRATEGY周边道路系统1 KM教育商业住宅行政工业SITE规划策略PLANNING STRATEGY周边地块用地现状3 KM高新CBD栖乐荟阳光大厦硅谷大厦融创上城财富源嘉禾SOHOSITE地块周边3公里范围内办公较多，面积段涵盖较广办公面积段：120-305嘉禾SOHO高新CBD栖乐荟2017年融创上城财富源办公建筑面积：16006办公面积4、段：35-60硅谷大厦2002年阳光大厦2006年办公建筑面积：约15900 办公面积段：约228光谷大厦光谷大厦2014年2016年规划策略PLANNING STRATEGY周边办公分析5 KMSITE地块周边高档酒店集中分布在东南区域智选假日酒店2018年开业 195间房 高档型全季酒店（硅谷大街店）2016年开业 109间房 类四星级郦枫酒店高新硅谷大街店2018年开业 121间房 高档型花园酒店2015年开业 261间房 四星级全季酒店（长春一汽店）2017年开业 112间房 类四星级规划策略PLANNING STRATEGY周边酒店分析高新益田福朋喜来登酒店2016年开业 350间房5、 五星级长春艾博丽丝大饭店2013年开业 201间房 五星级吉林省南湖宾馆1960年开业 511间房 五星级规划策略PLANNING STRATEGY地块周边新开LOFT产品稀缺，均分布在基地的东部，其面积段集中在30-50之间周边LOFT竞品分析10 KM5 KMSITE大禹南湖首府东安开运公馆中东红街华润置地公馆保利金香槟钜城国际中心Loft面积段：30-40，层高：4.45m平面类型：点式Loft面积段：36-56，层高：4.49m平面类型：中廊式Loft面积段：35-53，层高：4.45m平面类型：点式、中廊式Loft面积段：41-86，层高：4.49m平面类型：中廊式Loft面积段：6、39-69，层高：4.50m平面类型：中廊式Loft面积段：41-64，层高：4.49m平面类型：中廊式规划策略PLANNING STRATEGYLOFT竞品项目Loft中廊式平面布局长春东安开运公馆东安开运公馆位于开运街与电台街交会，地处朝阳区、高新区、汽开区三区交汇，本案旨在打造全能城市型LOFT产品。36-56平微跃层，4.49米层高，1层变2层，双钥匙设计。Loft中廊式平面布局弊端：1、北向户型占总户数约50%，比重较大，市场接受度低。2、有一定数量的东、西向户型，不适宜北方寒冷天气3、南北不够通透。占地面积：14828 建筑面积：53211 容积率：3.18建筑类别：塔楼 高层 装7、修状况：毛坯37（建面）面宽3.6m41（建面）面宽3.490m42（建面）面宽5.41m57（建面）面宽5.41m45（建面）面宽3.6m中廊式平面示意图A户型 30（建面）面宽3mB户型 35（建面）面宽3.2m规划策略PLANNING STRATEGYLOFT竞品项目中东红街位于红旗街商圈核心区域，集24小时开放式商街、LOFT公寓、成长型写字间、地下商场小金铺等4大产品线于一体。LOFT公寓4.45m挑高，建面约30-40精装交付。占地面积：53000 建筑面积：200000 容积率：3.58 建筑类别：板楼 多层 小高层 高层 装修状况：毛坯,非毛坯A户型B户型Loft点式平面布局长8、春中东红街Loft点式平面布局弊端：1、南向户型少，东、西、北向户型比重大，不适宜北方 寒冷的气候。2、采用点式布局的建筑外形呆板。3、南北不够通透。03规划设计PLANNINGSITE工业厂房宝莱雅居工业厂房工业厂房规划设计PLANNING STRATEGY价值分析商业价值可达性城市形象居住品质SITE工业厂房宝莱雅居工业厂房工业厂房工业厂房SITE工业厂房宝莱雅居工业厂房工业厂房SITE工业厂房宝莱雅居工业厂房高低高低高低高低地块与城市界面仅有光谷大街一条道路，所以展示面以及商业价值面均为西北部沿街区域；可达性也是越向基地内部越差；居住品质越靠东南部越高，所以为规划排布提供了基本判断依据规9、划设计PLANNING STRATEGY概念生成地块周边以住宅为主，紧邻地块周边现为厂房，有待开发规划总用地面积：30000建筑密度：40%绿化率：25%规划地上建筑面积：120000规划地下建筑面积：待定规划地上容积率：4.0规划建筑控制高度：100 m（根据日照而定）场地条件光 谷 大 街公寓公交站办公酒店商业规划设计PLANNING STRATEGY概念生成光 谷 大 街从商业价值和居住品质出发，将基地南北切分，划分功能属性价值切分公寓公交站办公酒店商业规划设计PLANNING STRATEGY概念生成基地开辟由南向北景观轴，串联商业区与居住区光 谷 大 街功能串联公寓公交站办公酒店商业10、规划设计PLANNING STRATEGY概念生成居住区内部设立多个景观内院，形成多级院落空间，提升居住品质光 谷 大 街生态造园Setting up the parkSetting up the park公寓公交站办公酒店商业规划设计PLANNING STRATEGY概念生成根据日照条件和规划要求，生成体块光 谷 大 街体量排布公寓公交站办公酒店商业规划设计PLANNING STRATEGY概念生成建筑形态以城市为本，通过精细设计，树立新大品质形象光 谷 大 街形态生成ShapingShaping公寓公交站办公酒店商业总平面图(方案1-A)PLANNING80.3M61.8M67.0MLOF11、T公寓（单廊）总建筑面积：81200层高;4.5m层数：22层商业总建筑面积：5200：层高;4.5m层数：2层办公总建筑面积：12100层高;3.9m层数：12层功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS新大光谷万国广场技术经济指标（方案1-A）项目数值单位备注用地面积30000 总建筑面积145125 其中地上计容建筑面积120000 其中酒店20000 288间客房办公12100 LOFT公寓81200 1758户会所1000 商业5200 物业管理用房500 地下建筑面积25125 其中机械机动车库7406 平层机动车库15404 40/辆非机动车库1315 2/辆酒店设备100012、 四星级预估容积率4.00 建筑密度29%绿地率28%机动车741 辆其中地上59 辆8%考虑地下平层385 辆机械296 辆总量40%非机动车3287 辆其中地上2630 辆80%考虑地下657 辆会所酒店总建筑面积：20000层高;3.9m层数：19层首层平面FIRST FLOOR PLAN车行分析VEHICLE ANALYSIS酒店地库口办公地库口公寓地库口基地车行出入口酒店车行流线办公车行流线公寓车行流线人行分析PEDESTRIAN ANALYSIS公交站点商业人行流线公寓人行流线消防分析FIRE FIGHTING ANALYSIS消防出入口消防扑救面消防车流线景观分析LANDSCAP13、E ANALYSIS景观轴线商业广场景观公寓内院景观场地剖面SECTION地库埋深5.4m地库埋深5.4m地库埋深6.4m地库埋深5.4m地库埋深5.4m地库埋深8.8m地库布局方式一：局部机械停车，地库整体一层地库布局方式二：全部平层停车，局部两层地库总平面图(方案1-B)PLANNING96.9M78.4M71.0M备注：LOFT公寓均为中廊布局04规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS 02城市客厅 05云端会所 08定制产品 04企业展廊 03慢坡尚街 06生态绿央 07归家礼仪 01价值导向规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点1：价值导向价值导向下的规划逻辑亮点14、1：价值导向深挖土地价值，根据地块不同价值导向，布局不同类型产品作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）时间：2013-2016年地点：上海市规模：383 000m业主：龙湖集团状态：建成荣获2014年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛 规划、建筑双金奖荣获2015年“金综奖”城市综合体最佳案例亮点1：价值导向微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价15、值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点1：价值导向亮点2：城市客厅规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS紧邻城市界面，形成开放空间，打造区域城市客厅作品展示/上海绿地中央广场（水石作品）时间：2013-2015年地点：上海市规模：120 000m业主：绿地集团、旭辉集团状态：建成2015年金盘奖年度最佳写字楼2015年金盘奖写字楼类年度媒体推荐奖亮点2：城市客厅作品展示/上海绿地中央广场（水石作品）亮点2：城市客厅作16、品展示/上海绿地中央广场（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海绿地中央广场（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海绿地中央广场（水石作品）亮点2：城市客厅亮点2：城市客厅作品展示/合肥信地城市广场（水石作品）时间：2018-至今年地点：合肥市规模：120 000m业主：信地集团状态：方案阶段亮点2：城市客厅作品展示/合肥信地城市广场（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/合肥信地城市广场（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）时间：2013-2016年地点：上海市规模：383 000m业主：龙湖集团状态：建成荣获2014年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛 规划、建17、筑双金奖荣获2015年“金综奖”城市综合体最佳案例亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点2：城市客厅作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料亮点3：慢坡尚街规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS顺应场地趋势，形成退台式多首层商业空间，增加产品溢价。作品展示/上海龙湖北城天街（18、水石作品）亮点3：慢坡尚街作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点3：慢坡尚街作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点3：慢坡尚街亮点4：企业展廊规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS空间多变，面积灵活，打造区域顶级办公，形成企业城市展廊。亮点4：企业展廊-办公标准层规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS标准层面积1078标准层得房率76.18%标准层大面宽面积占比52%办公A建筑面积段110办公B建筑面积段76.26办公C建筑面积段50-55.39办公D建筑面积段40-48.2作品展示/世茂西安文景路项目（水石作品）亮点4：企业展廊时间：2017-2019年地点：西安市规19、模：250 000m业主：世茂集团状态：在建作品展示/世茂西安文景路项目（水石作品）亮点4：企业展廊规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点4：企业展廊规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点4：企业展廊亮点4：企业展廊规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点5：云端会所酒店空间结合顶部造型打造城市云端会所，树立新大城市地标。规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点5：云端会所规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点5：云端会所-酒店标准层标准层面积1078标准层客房数18总客房数288总标准间客房20、数192总大床房客房数80总套房（兼无障碍）客房数16亮点5：云端会所作品展示/郑州平原新区中原银行研发总部（水石作品）时间：2019年地点：郑州市规模：360 000m业主：中原银行状态：方案亮点5：云端会所作品展示/郑州平原新区中原银行商务项目（水石作品）亮点5：云端会所作品展示/郑州平原新区中原银行商务项目（水石作品）亮点5：云端会所规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点5：云端会所规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点6：生态绿央规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS多层次院落布局，形式全方位、生态化的住区景观。时间：2012-2016年地点：武汉市规模21、：377 000m业主：绿地集团状态：建成作品展示/武汉绿地国际金融城二期（水石作品）亮点6：生态绿央第十届金盘奖年度最佳样板房（华中）第十届金盘奖年度最佳公寓（华中）作品展示/武汉绿地国际金融城二期（水石作品）亮点6：生态绿央作品展示/武汉绿地国际金融城二期（水石作品）亮点6：生态绿央巷巷府院院院院巷之迎庭之和府之贵院之憩径之趣堂之雅寻求经典布局，强调轴线关系。打造六重尊享归家礼仪空间，营造出社区归属感、礼仪感。亮点7：归家礼仪规划亮点PLANNING HIGHLIGHTSOFFICE LOFT LOFT RETAIL 车行归家流线人行无购物归家流线人行购物归家流线人行无障碍归家流线亮点7：22、归家礼仪规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料亮点7：归家礼仪-巷之迎规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点7：归家礼仪-府之贵规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点7：归家礼仪-院之憩规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点7：归家礼仪-径之趣规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点7：归家礼仪-庭之和规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点7：归家礼仪-堂之雅规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS亮点8：定制产品规划亮点PLANNING H23、IGHLIGHTS细研长春市场，利用产品创新，提升市场竞争力。打造长春最具竞争力的LOFT产品LOFT产品规范解读产品目标：打造长春最具竞争力的LOFT产品长春市建设项目容积率及建筑面积规划管理规定1、办公建筑不得设置任何形式的阳台、露台。2、办公建筑结构层高不应超过4.50米。当办公建筑结构层高大于等于4.50米时，无论层内有无隔层，建筑面积计算值按层高与3、的整数倍与该层水平投影面积的乘积计算（倍数小于2时按2计算）。4、办公建筑的标准层应按层设置公共卫生间。5、办公建筑宜按结构柱网进行分割，不得设置煤气、燃气等生活设施（因功能需要设置公共食堂等功能空间所需配套的集中厨房除外）。6、开间小24、于等于5.40米的办公室用房，其建筑面积总和不应超过本层建筑面积的50%。7、主体结构外的空调室外机搁板（箱）不计算建筑面积，单独布置的不得超过1.00平方米，集中布置的不得超过3.00平方米，住宅建筑空调外置搁板个数不得超过生活居住空间数量。规范应对1、按相关规范执行，条件允许下利用规范增加产品价值。2、层高4450mm。3、报批平面与运营平面分开，按实际居住设计运营平面，去除管井与增加卫生间得出报批平面，公共卫生间考虑赠送的可能性。4、灵活运用面宽限制，使得大面宽产品合理且具有价值。规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNIN25、G STRATEGY定制LOFT产品策略一：用足走廊上空，增加产品溢价结构考虑：将结构柱布置于房间端头，使得房间内不出现主梁，最大地将净高留给房间和赠送区域。平面设计房间房间走道走道结构柱主梁次梁管井优化：在满足走道净高2.2米情况下，拉通设备专业，将管线区域压缩至极致，最大地将净高留给赠送区域。剖面设计舒适尺度：拟定下层净高2.2米，上层净高2.05米，赠送空间净高1.7米，基本满足人体活动空间需求。赠送空间定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGY定制LOFT产品策略二：住户南北通透，提升居住品质室外室外走道房间采用类单廊平面布局，使得赠送空间具有采26、光条件，达到南北通透。整体设计室外室外房间室外房间走道室外室外定制产品规划亮点PLANNING STRATEGY定制LOFT产品策略三：全生命周期双钥匙房，提供多种改造可能性两房两厅：适用于单身贵族和二人世界，起居室挑空，客餐厅分离，主卧套间带步入式更衣，彰显居住品质。三房两厅：适用于三口之家，小朋友有了自己的独立房间，家庭活动起居舒适而温馨。四房一厅：极致七口之家，适用于二娃出生，老人照看，再加保姆，客餐厅合并，底层独立老人房，二层大娃独立房间，保姆房照看婴儿，与主卧可分可合。三房一厅：四人居幸福生活，完整三居室，大娃房间相对独立位于楼下，二娃也有了自己的舒适房间。时间：2015-2016年27、地点：上海市规模：120 000m业主：龙湖集团状态：建成商办用地，办公产权打造类住宅产品150平层公寓、43南向双开间4.5m层高LOFT、28北向单开间4.5m层高LOFT、20极小SOHO作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料43南向双开间LOFT，28北向单开间LOFT作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOF28、T！只需43平！单身贵族一人居：个性挑空，灵活起居，休憩 学习 活动空间一应俱全作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOFT二人世界小甜蜜：起居室挑空，客餐厅分离，主卧套间带步入式更衣作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品4.5米LOFT实景样板43南向双开间舒适两房两厅作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品4.5米挑高客厅作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品多功能厅灵活布局，可随时变换二楼主卧套间，配套梳妆空间、步入式更衣间作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品二楼主卧套间，配套梳妆空间、步入式更衣间（走廊29、上空夹层赠送）二楼休闲书房（走廊上空夹层赠送）作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOFT小孩出生，老人来照看，五人居：全面插层，客餐厅及儿童活动空间一体化，双卧室带迷你家庭厅，主卧带婴儿床空间作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOFT孩子长大，回归三口之家：小朋友有了自己的独立房间，家庭活动起居舒适而温馨作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品4.5米LOFT实景样板43南向双开间三房两厅，极致可四房作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品一楼客厅餐厅分区明确作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品30、二楼主卧套间，配套梳妆空间、步入式更衣间（走廊上空夹层赠送）二楼次卧，以及儿童房空间（走廊上空夹层赠送）作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOFT二娃出生，老人照看，再加保姆！极致七口之家！：客餐厅合并，底层独立老人房，二层大娃独立房间，保姆房照看婴儿，与主卧可分可合作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOFT二娃幼儿期，四口之家：首层客餐厅开敞化起居活动区，二层2.5卧室，二娃也开始拥有迷你独立空间作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品全生命周期 LOFT二娃也逐渐长大，四人居幸福生活：完整三居室，大娃房间相对独立位于楼31、下，二娃也有了自己的舒适房间作品展示/上海龙湖新壹城（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）时间：2016年-至今地点：浙江省杭州市规模：390 000m业主：龙湖集团状态：展示区建成，在售TOD 地铁上盖商业综合体天街Mall+LOFT公寓+特色独栋商业亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石32、作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/杭州龙湖西溪天街（水石作品）亮点8：定制产品长春新大光谷万国广场定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGY定制LOFT产品策略三：双钥匙房，提供多种改造可能性双钥匙模式自住模式双钥匙：1.成年孩子和父母一起住，要有一定隐私。2.年轻夫妻和父母一起住，要有一定隐私。3.投资加自住的人士，把小套间或者大套间出租，帮补房贷，又不希望被房客干扰。4.居家工作人士，把套间改为办公室。5.纯投资人士，分别出租给不同组客，租客享有33、各自的隐私。管井预留条件自由相互转换1荣获2014年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛 规划、建筑双金奖荣获2015年“金综奖”城市综合体最佳案例时间：2013-2016年地点：上海市规模：383 000 m业主：龙湖集团状态：建成作品展示/上海龙湖北城天街（水石作品）亮点8：定制产品4.5米LOFT实景样板46南向舒适两房，明厨作品展示/上海龙湖北城天街亮点8：定制产品首层4.5m挑高客厅，餐客厨一体化，通燃气作品展示/上海龙湖北城天街亮点8：定制产品4.5m挑高客厅，餐客厨一体化，通燃气作品展示/上海龙湖北城天街亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街二楼主卧加儿童房，整面储藏空间亮点8：34、定制产品微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料作品展示/上海龙湖北城天街4.5米层高LOFT实景样板37北向两室两厅，送走廊上空亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街二楼休闲茶室（走廊上空夹层赠送）亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街4.5米层高LOFT实景样板46南向极致四房，送走廊上空亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街一楼客餐厅一体化，端头阳光茶室亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街二楼主卧、次卧、35、儿童房，极致三房亮点8：定制产品作品展示/上海龙湖北城天街二楼儿童房，走廊上空夹层赠送亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）时间：2015-2017年地点：广西省南宁市规模：330 000m业主：世茂集团状态：展示区建成，在售结合地势打造三首层商业200m地标+LOFT公寓+花园式商业街区亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示36、/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心（水石作品）亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心舒适两房LOFT 36灵活可变双钥匙房LOFT亮点8：定制产品作品展示/世茂南宁国际中心双钥匙房LOFT 36灵活可变双钥匙房LOFT亮点8：定制产品定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGYLOFT产品平面标准层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）73769.26%65.73%1637、176051%48.92（32.17）65.55（43.1）39.53（26）AAAAABBBCCCCCCCC微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGYLOFT产品平面夹层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）73769.26%65.73%16176051%48.92（32.17）65.55（43.1）39.53（26）AAAAABBBCCCCCCCC长春新大光谷万国广场定制产品打38、造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGYLOFT产品平面报批平面标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）73769.26%65.73%16176051%48.92（32.17）65.55（43.1）39.53（26）长春新大光谷万国广场打造长春最具竞争力的LOFT产品LOFT产品亮点1.户型通透。2.超高溢价。3.百变家。全生命周期户型双钥匙房户型转角全明户型赠送空间定制产品规划亮点PLANNING STRATEGY长春新大光谷万国广场定制产品打造长春最具竞争力的LOFT39、产品规划亮点PLANNING STRATEGY全生命周期户型平面建筑面积套内面积得房率48.9232.1765.73%（69.26%）长春新大光谷万国广场定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGY双钥匙房户型平面建筑面积套内面积得房率39.532665.73%（69.26%）长春新大光谷万国广场定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGY转角全明户型平面建筑面积套内面积得房率65.5543.165.73%（69.26%）96.9M78.4M71.0M备注：LOFT公寓均为中廊布局定制产品规划亮点PLANNING ST40、RATEGYLOFT产品平面中廊定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGYLOFT产品平面中廊标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）81274.33%71.06%176051%48.36（34.37）37.2（26.44）AAAAABAAABBBBBBBBBB(卫生间）B定制产品打造长春最具竞争力的LOFT产品规划亮点PLANNING STRATEGYLOFT产品平面中廊标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）81274.3341、%71.06%176051%48.36（34.37）37.2（26.44）AAAAABAAABBBBBBBBBB(卫生间）B05对比方案COMPARISON SCHEMES总平面图(方案二)PLANNING中轴对称，形象门户。规划亮点分析SUNSHINE ANALYSIS归家会所，尊享服务。中心花园，景观享受。人车分流，流线清晰。街区商业，乐享生活。12346南北向LOFT布局，城市肌理延续。5鸟瞰图AERIAL VIEW光谷大街沿街透视PERSPECTIVE VIEW光谷大街沿街透视PERSPECTIVE VIEW入口广场半鸟瞰图AERIAL VIEW商业入口透视PERSPECTIVE VI42、EWLOFT公寓（单廊）总建筑面积：50800层高;4.5m层数：22层新大光谷万国广场技术经济指标（方案二）项目数值单位备注用地面积30000 总建筑面积145123 其中地上计容建筑面积120000 其中酒店20200 办公12000 平层公寓7200 LOFT公寓75000 商业5000 物业管理用房600地下建筑面积25123 其中机械机动车库7406 平层机动车库15404 40/辆非机动车库1314 2/辆酒店设备1000 四星级预估容积率4.00 建筑密度26%绿地率26%机动车741 辆其中地上59 辆8%考虑地下平层385 辆机械296 辆总量40%非机动车3284 辆其中地43、上2627 辆80%考虑地下657 辆功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS酒店总建筑面积：20200层高;3.9m层数：20层商业总建筑面积：5000：层高;4.5m层数：2层LOFT公寓（类点式）总建筑面积：24200层高;4.5m层数：22层平层公寓总建筑面积：7200层高;3.9m层数：7层办公总建筑面积：12000层高;3.9m层数：13层微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料LOFT产品平面单廊标准层CAAAAAAAADCDBDDB(卫生间）标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（44、套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）套型D建筑（套内）73268%65.2%1550%40.6（26.44）34.98（22.81）50.6（32.9）70（45.5）定制产品CUSTOMIZED PRODUCTSLOFT产品平面单廊夹层CAAAAAAAACCCBDDB(卫生间）标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）套型D建筑（套内）73268%65.2%1550%40.6（26.44）34.98（22.81）50.6（32.9）70（45.5）定制产品CUSTOMIZED PRODUCTSLO45、FT产品平面类点式标准层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）套型D建筑（套内）111271.4%69.05%2551%49.18（36.37）38.32（26.44）64.16（44.27）49.81（34.37）BBBBBBBBBBB(卫生间）BBBCAAAAAACDDBB定制产品CUSTOMIZED PRODUCTSLOFT产品平面类点式夹层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）套型D建筑（套内）11146、271.4%69.05%19176051%49.18（36.37）38.32（26.44）64.16（44.27）49.81（34.37）BBBBBBBBBBB(卫生间）BBBCAAAAAACDDBB定制产品CUSTOMIZED PRODUCTS总平面图(方案三)PLANNING低密花园办公，价值提升。规划亮点分析SUNSHINE ANALYSIS高层酒店，沿街形象。立体广场，景观极致体验。LOFT平行基地布局，获得最佳日照。街区商业，乐享生活。123476中心大花园，社区客厅。5人车分流，流线清晰。鸟瞰图AERIAL VIEW鸟瞰图AERIAL VIEW光谷大街沿街透视PERSPECTIVE47、 VIEW光谷大街沿街透视PERSPECTIVE VIEW住区入口立体广场透视PERSPECTIVE VIEW光谷大街半鸟瞰图AERIAL VIEW功能分析FUNCTIONAL ANALYSISLOFT公寓（内廊）总建筑面积：82000层高;4.5m层数：22层新大光谷万国广场技术经济指标（方案三）项目数值单位备注用地面积30000 总建筑面积145177 其中地上计容建筑面积120000 其中酒店20000 办公12000 LOFT公寓82000 商业5500 物业管理用房500 地下建筑面积25177 其中机械机动车库7420 平层机动车库15434 40/辆非机动车库1324 2/辆酒店48、设备1000 四星级预估容积率4.00 建筑密度26%绿地率27%机动车742 辆其中地上59 辆8%考虑地下平层386 辆机械297 辆总量40%非机动车3309 辆其中地上2647 辆80%考虑地下662 辆酒店总建筑面积：20000层高;3.9m层数：22层办公总建筑面积：12000层高;3.9m层数：9层商业总建筑面积：5500层高;4.5m层数：2层作品展示/上海绿地中央广场（水石作品）时间：2013-2015年地点：上海市规模：120 000m业主：绿地集团、旭辉集团状态：建成2015年金盘奖年度最佳写字楼2015年金盘奖写字楼类年度媒体推荐奖作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上49、海绿地中央广场微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地中央广场作品展示/上海绿地创新产业中心（水石作品）2017年金盘奖年度最佳产业地产“可生长”式，花园独栋办公园区时间：2014-2016年地点：上海市规模：60 000m业主：绿地集团状态：建成20150、7年金盘奖年度最佳产业地产“可生长”式，花园独栋办公园区作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心作品展示/上海绿地创新产业中心LOFT产品平面中廊标准层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）81274.33%71.06%1951%48.36（34.37）37.2（26.44）AAAAABAAA51、BBBBBBBBBB(卫生间）B定制产品CUSTOMIZED PRODUCTSLOFT产品平面中廊夹层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）81274.33%71.06%1951%48.36（34.37）37.2（26.44）AAAAABAAABBBBBBBBBB(卫生间）B定制产品CUSTOMIZED PRODUCTSLOFT产品平面类点式标准层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）套型D建筑（套内）111271.4%69.52、05%1951%49.18（36.37）38.32（26.44）64.16（44.27）49.81（34.37）BBBBBBBBBBB(卫生间）BBBCAAAAAACDD定制产品CUSTOMIZED PRODUCTSLOFT产品平面类点式夹层标准层面积名义标准层得房率实际标准层得房率标准层户数总户数标准层大面宽面积占比套型A建筑（套内）套型B建筑（套内）套型C建筑（套内）套型D建筑（套内）111271.4%69.05%1951%49.18（36.37）38.32（26.44）64.16（44.27）49.81（34.37）BBBBBBBBBBB(卫生间）BBBCAAAAAACDD定制产品CUS53、TOMIZED PRODUCTS06专题研究THEMATIC RESEARCH主体范围客体范围40B#47#塔楼A位置最大建筑高度约82M塔楼A塔楼B塔楼B位置最大建筑高度约92M结论：沿街布置塔楼高度受限，规划布局参考高度限制。基地建设后 47#日照基地建设前 47#日照1F2F2F1F基地建设前 40B#日照根据日照分析40B#为最不利点1F1F基地建设后 40B#日照日照分析SUNSHINE ANALYSIS基地日照推导日照分析SUNSHINE ANALYSIS1小时0小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时建前大寒日日照分析方案一分析软件：众智日照分析V12.0标准名称：长春标准地理位54、置：长春市区，东经12520，北纬4353有效时间：大寒日 8：0016:00（真太阳时），2小时日照基准年：公元2001年计算精度：1分钟最小入射角：10时间累积方式：按累计日照时间计算，满窗日照连续5分钟以上（含5分钟）方可计入日照时数1234567结论：建筑未建前，因自身遮挡有七处不满足大寒日两小时要求，分别为1234567不满足日照要求。建后大寒日日照分析方案一日照分析SUNSHINE ANALYSIS1小时0小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时分析软件：众智日照分析V12.0标准名称：长春标准地理位置：长春市区，东经12520，北纬4353有效时间：大寒日 8：0016:00（真55、太阳时），2小时日照基准年：公元2001年计算精度：1分钟最小入射角：10时间累积方式：按累计日照时间计算，满窗日照连续5分钟以上（含5分钟）方可计入日照时数结论：本项目建成后，客体范围内建筑满足日照要求。2.0000.000-0.500-0.5000.0002.000现状：北低南高自然高差2米左右思考：如何利用高差？高差能为设计做些什么？高差利用高差利用第一点：动静自然分区0.0001.0002.000动区：商办区域静区：LOFT住区LOFT住区位于基底南侧地势较高处，通过自然高差，结合景观形成独立封闭的社区，私密感和居住感较强。方案数据：总停车741辆地下停车681辆高差利用第二点：地库的56、经济性用地情况：用地面积30000地下可建设范围26000方案一：全平层停车数据：681辆*40/辆=27240结论：需要局部两层，利用高差将局部两层布置于高处，减少开挖。优劣：全平层，利于使用，挖深略大。方案二：局部机械数据：741辆*40%*25/辆+剩余*40/辆=22810结论：利用高差将机械车库布置于高处，减少开挖。优劣：住区机械使用不便，挖深最小。平层车库层高:3.6-3.9m覆土：1.5m最大挖深8.8m平层车库层高:3.9m机械车库层高:4.8m覆土：1.5m最大挖深6.4m0.000-5.4-4.4-6.8-5.4-4.42.0000.0002.00007方案对比SCHEMES COMPARISON方案总览PLANNING OVERVIEW方案1-A方案1-B方案三方案二