1、01区位背景LOCATION BACKGROUND基地位于西安国际港务区，港务区属于灞桥区新筑街办。主要以纺渭路、北铁路线、灞河、北三环为界，位于东三环与北三环转角处,距离市中心约14公里。鄂 邑 区周 至 县长 安 区蓝 田 县高 陵 区临 潼 区阎良区25km西安咸阳国际机场西安火车站窑村机场SITE12.5km基地区位/Location8km图例：城市环路灞桥区城市边界国际港务区上位规划/Proposed plan基地位于国际港务区西侧靠近灞河滨水活力带，右侧靠近港务西路综合发展轴同时位于新中轴活力带上，区域规划位置优越SITE西安国际港务区SITE区域交通/Regional trans2、portation 潘骞路（城市支路）迎宾大道（城市次干道）志高路（规划路）港务西路（城市主干道）柳新路(规划路)柳林路（规划路）向 东 路地铁14号线（2021通车）SITE杏渭路西安奥体中心M一期二期三期秦汉大道至：西安北站至：窑村机场至：西安咸阳国际机场至：市中心图例：城市主干道城市快速路地铁线路奥体中心站至：浐灞湖灞河灞河地块距离地铁3号线新筑站1.2KM，距离双寨站1.5KM，距离地铁14号线奥体中心站1.1KM 交通便利，柳新路以西可至西安北站，沿潘骞路往东可至窑村机场物流产业园区学校绿城全运村学校绿城全运村绿城全运村筑新MM未央湖游乐园西安浐灞国家湿地公园1.1km1.5km1.3、2km地块交通/Traffic analysis基地车行人流以南侧与东侧快速路为主，西侧与北侧道路为辅。基地步行人流来自以东北侧地铁方向,西南侧奥体中心方向为主。灞河1.基地周边快速交通环绕.灞河灞河SITE25m70m2.基地东侧绿化带为70m，南侧绿化带为25m.3.距基地南侧1.7KM有西安绕城高速入口与收费站,至北三环。4.车行/步行人流被绿化带阻隔难以到达.SITESITE灞河 柳新路杏渭路志高路潘骞路（城市支路）柳林路SITE图例：城市道路图例：城市绿带SITE图例：车行人流步行人流1.7km图例：高速入口路线西安奥体中心新筑站下穿隧道周边景观资源分析/Analysis of la4、ndscape resources 8.西安世博园地块西侧1.2KM处为灞河及长安码头水上公园，东北侧2.7公里为陆港足球主题公园，南侧2.7KM为新寺遗址公园，3公里范围内，基地周边景观景观资源优越渭河 5.未央湖公园 1.西安浐灞国家湿地公园3km 1.西安浐灞国家湿地公园2.灞河3.长安码头水上公园4.新寺遗址公园1.2km2.7km2.4kmSITE3.长安码头水上运动公园2.灞河 4.新寺遗址公园6.陆港足球主题运动公园7.西安华夏文旅海洋公园周边现状及配套/General situation survey 西安医学院校医院 西安国际陆港第二小学 西安西港花园高级中学 西安市浐灞实验5、小学 未央区和平小学 华南城购物中心 润家购物广场 华鑫天悦城购物中心西安国际陆港第一小学地块紧邻西安奥体中心，周边除商业配套其他配套基本完善，3公里范围内，大中型商业配套稍有欠缺（仅有华南城购物中心）1.奥体中心现状2.迎宾大道现状3.杏渭路现状SITE3km1.西安奥体中心2.迎宾大道3.杏渭路竞品研究/Product research 3km 1.西安奥体中心SITE1.1668新时代广场（0.83w/2022交房）2.欧亚风景（1.2w/2021年底交房）3.华南城华誉（0.89w/2020年底交房）4.瑞斯丽悦庭（1.1w/2021-06-30交房）5.源创国际(2.5w/2023-6、06-30交房）6.世园大观(1.1w/2022-06交房）7.伯马都(1.3w/2021-10-31交房）8.融城璟荟(0.99w/2020-12交房）9.世园悦府(1.9w/2022-5-31交房）10.世园菁英汇(1.7w/2021年底交房）11.西安赢台（2.5w/待定）2.4.3.5.6.7.8.9.10.3公里范围内基地北侧西侧无在售公寓楼盘，南侧靠近双寨地铁站，国际港务区地铁站周边有在售公寓楼盘基地周边高端在售公寓楼盘多为位于地铁站附近，或靠近灞河及景观优越处 11.1.1668新时代广场1.1668新时代广场(面积段均为50）2.欧亚风景(面积段均为46-92）3.华南城华誉(7、面积段均为38）4.瑞斯丽悦庭(面积段33-50）5.源创国际(面积段55-118）6.世园大观(55）7.伯马都(面积段50-100）8.融城璟荟(面积段38-86）9.世园悦府(面积段60-100）10.世园菁英汇(面积段51-89）基地周边无暂无在售高端楼盘。基地临近灞河，靠近新筑地铁站，区域资源优势明显11.西安赢台（面积段550-640）1.1668新时代广场（0.83w/2022交房）2.欧亚风景（1.2w/2021年底交房）3.华南城华誉（0.89w/2020年底交房）4.瑞斯丽悦庭（1.1w/2021-06-30交房）5.源创国际(2.5w/2023-06-30交房）6.世园大8、观(1.1w/2022-06交房）7.伯马都(1.3w/2021-10-31交房）8.融城璟荟(0.99w/2020-12交房）9.世园悦府(1.9w/2022-5-31交房）10.世园菁英汇(1.7w/2021年底交房）11.西安赢台（2.5w/待定）竞品研究/Product research1.1668新时代广场1668新时代广场(面积段均为50）72.7（两居室）35.2（一居室）欧亚风景(面积段均为46-92）A户型：46(2室2厅2卫）华南城华誉(面积段均为38）38(一居室)B户型：46(2室2厅2卫）瑞斯丽悦庭(面积段33-50）47(一居室)33(一居室)71(一居室)竞品研究9、/Product research1.1668新时代广场源创国际(面积段55-118）4882欧亚风景(面积段均为46-92）92(3室2厅3卫）世园大观(55）55(一居室)68(3室2厅3卫）世园悦府(面积段60-100)50A50B竞品研究/Product research1.1668新时代广场源创国际(面积段55-118）55118世园菁英汇(面积段51-89）51西安赢台（面积段550-640）510 89世园悦府(面积段60-100)70100640竞品研究/Product research1.1668新时代广场设计条件/Design condition规划绿地杏渭路柳新路（规划路10、）GW1-17-3绿线H24m退界24H50m退界50H100m退界10m8m5m规划路规划路用地红线70m25m270m100m用地条件：1.用地范围：柳新路以北，杏渭路以西。2.建设用地：商业用地3.容积率：2.64.建筑密度：50%5.绿地率：25%5.地上建筑面积：703306.地下建筑面积：29538.21建筑退让距离：严格按照2015年（西安市城乡规划管理技术规定）相关要求执行城市设计要求（一）建筑风格：现代、时尚、大气、绿色，要求红色坡屋面。（二）建筑主色彩：符合(国际港务区城市规划设计导则）要求（三）建筑形体：多层、高层建筑1.1668新时代广场价值分析/Value analy11、sisSN价值高价值较高道路轴线景观轴线基地周边南侧和东侧价值较高；北侧和西侧价值较低.机遇与挑战/Opportunity and ChallengeSWOT较好的对外交通条件灞河景观资源。位于港务区新中轴。基础设施建设相对滞后，商业配套设施相对薄弱。“全运机遇”下，西安国际港务区东部新中心的地位将日益突出。来自周边在售公寓的竞争。02规划愿景PLANNING VISION1.1668新时代广场中航国际航空产业城：景观绿轴+广场广场广场广场城市聚合型办公综合体，由十栋建筑单体组成，均匀沿长型地块的南北边界分布，建筑群围合的中心散布有姿态各异的都市绿色景观。园区内的“绿化轴线”刻画了设计的核心理12、念，串联中心广场，提供了园区内人们交流休憩的公共开放空间景 观 绿 轴景观绿轴案例研究/Case study1.1668新时代广场虹桥绿谷广场：注重街区的“微气候”。以中心庭院作为办公园区的环境主题，结合独立庭院绿化，平台绿化、屋顶花园来实现清新怡人的办公、休息环境。绿色+生态C屋顶绿化庭院绿化平台绿化平台绿化案例研究/Case study1.1668新时代广场围合+开放上海创智天地产业园区：通过围合的规划形式形成内部，公园社区，局部打开围合，连接周边地块功能，形成开放的共享空间。案例研究/Case study1.1668新时代广场方案愿景/Scenario vision商业景观公寓办公人车分13、流空间共享完善社区职能-加深生活沟通超市 会所餐饮花园办公 绿色平台办公组团公寓组团Organization功能组织打造西安国际港务区办公、公寓标杆1.1668新时代广场社区广场儿童广场植物广场公共空间Park公园体验打造围合式共享绿色空间社区广场儿童广场植物广场方案愿景/Scenario vision03规划方案LOCATION AND POSTIONING如何把地块的价值最大化？如何把地块的价值最大化？用足密度用足密度/LOFT/LOFT最大化。最大化。方案推演/Program deduction极限方案强排满密方案LOFT最大化方案项目单位指标说明总用地面积61818.98净用地面积2714、050.14总建筑面积97360.35 其中地上建筑面积70330.35独栋办公42000.00LOFT64980.35商业5000.00公厕150.00垃圾收集点200.00地下建筑面积27030.00其中普通机动车库25830.00人防机动车库1200.0010层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.602.60建筑基底面积8750.00建筑密度32.35%50%机动车停车位辆810商业1.2辆/100，办公1.1辆/100项目单位指标说明总用地面积61818.98净用地面积27050.14总建筑面积97360.35 其中地上建筑面积70330.35LOFT6498015、.35商业5000.00公厕150.00垃圾收集点200.00地下建筑面积27030.00其中普通机动车库25830.00人防机动车库1200.0010层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.602.60建筑基底面积8750.00建筑密度32.35%50%机动车停车位辆810商业1.2辆/100，办公1.1辆/100满满密密/LOFT/LOFT最大化是否适合非市中心的本地块？最大化是否适合非市中心的本地块？单品过于单一，不利于销售；单品过于单一，不利于销售；独栋办公产品不宜过多。独栋办公产品不宜过多。LOFT+LOFT+独栋办公独栋办公1-1.2W1-1.2W（+平层办公16、）平层办公）1.1668新时代广场LOFT+独栋办公组合模式东西分区南北分区围合布局半围合布局优势分区明确分区明确，南向景观利用率高南向景观利用率高，减少北向公寓房间，可形成较大的共享庭院，城市形象优东向、南向景观利用率高，减少北向公寓房间，可形成较大的共享庭院，城市形象优劣势独栋产品量过多，不利于销售城市形象不优公寓北向房间过多，北侧高层公寓对北面住宅地块有日照影响，城市形象不优分区较为明确分区较为明确城市形象城市形象+品质品质+快周转快周转方案推演/Program deduction方 案 一竹竹 简简规划亮点/Planning features在立面设计上，提炼出竹简的元素，以竖向线条作17、为立面的主要要素。效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering1.1668新时代广场总平面图+指标/Master Plan&Statistics项目层数层高（m）户数电梯数标准层面积（）总面积（）商业218、 2247.35市政配套1 5.4 1 0 350.00350.00独栋办公4 4.2 6 12 465.0011160.00LOFT019.05.4 25821355.0012195.00LOFT025.05.4 1022976.004880.00LOFT039.05.4 22221125.0010125.00LOFT0417.05.4 2522651.0011067.00LOFT0518.05.4 2132651.0011718.00LOFT069.05.4 1322732.006588.00总计26 70330.35项目单位指标说明总用地面积61818.98净用地面积27050.14总建19、筑面积97699.57 其中地上建筑面积70330.35其中LOFT复式创意空间56573.00层高5.4m商业2247.35首层园区配套商业独栋办公11160.00公厕150.00垃圾收集点200.00地下建筑面积27369.21其中普通机动车库24570.00人防机动车库2799.2110层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.602.60建筑基底面积10535.00建筑密度38.95%50%机动车停车位辆772商业1.2辆/100，办公1.1辆/1001.1668新时代广场日照/Sunlight analysis不影响北侧住宅地块日照1.1668新时代广场规划结构/20、Planning structure视觉主轴规划主轴组团节点组团节点1.1668新时代广场功能分析/Functional analysisLOFT 56573独栋办公 11160商业配套 2597.35规划亮点/Planning features“L”型布局围合出两个院落,为园区提供公共开放空间，提升园区品质。规划亮点/Planning features园区内部庭院与场地周边绿地形成绿色渗透，构造绿色生态空间链。1.1668新时代广场规划亮点/Planning features园区设计退台绿化，景观连廊，形成空中绿色生态链。规划亮点/Planning features园区设计退台绿化，景观连廊21、，形成空中绿色生态链。规划亮点/Planning features97M81M50M28M50M50M17M17M17M17M17M17M建筑高低错落，构成丰富的城市沿街界面；建筑整体北高南低形态，充分利用南向景观资源。1.1668新时代广场规划亮点/Planning features与西侧商业地块整体考虑城市界面，形成优美的城市天际线。1.1668新时代广场流线分析/Streamline analysis公寓出入口Loft EntranceLoft/8+1F/50mLoft/15F/81m2F/11mLoft/9F/50mLoft/18F/98mLoft/4+1F/28mLoft/8+1F/22、50m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m2F/11m办公园区出入口Office Park Entrance人行流线Pedestrian Circulation出入口Entrance城市干道Main Road车库出入口The entrance to the underground garage 车库出入口The entrance to the underground garage 人行出入口（仅）The entrance for the people only1.1668新时代广场景观分析/Landscape analysis空气流通线Nature Vent23、ilation Line园区绿化Landscaping AreaLoft/8+1F/50mLoft/15F/81m2F/11mLoft/9F/50mLoft/18F/98mLoft/4+1F/28mLoft/8+1F/50m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m2F/11m屋顶绿化Roof Garden1.1668新时代广场消防分析/Fire protection analysis 消防车道Fire Lane出入口Entrance消防出入口EntranceLoft/8+1F/50mLoft/15F/81m2F/11mLoft/9F/50mLoft/18F/9824、mLoft/4+1F/28mLoft/8+1F/50m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m2F/11m消防登高面Fire Servicing Frontage城市干道Main Road消防出入口Entrance方案二方方城城效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering1.1668新时代广场总平面25、图+指标/Master Plan&Statistics项目单位指标说明总用地面积61818.98净用地面积27050.14总建筑面积97839.43 其中地上建筑面积70330.35其中SOHO办公18513.00标准层1114，层高4.2mLOFT复式创意空间36964.00单栋10000以内，层高5.4m商业4500.00首层园区配套商业独栋办公10000.00公厕150.00垃圾收集点200.00地下建筑面积27509.08其中普通机动车库24710.00人防机动车库2799.0810层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.602.60建筑基底面积11396.00建26、筑密度42.13%50%机动车停车位辆775商业1.2辆/100，办公1.1辆/100项目层数层高（m）户数电梯数 标准层面积（）总面积（）商业1 5.4 1 0 4500.004500.00市政配套1 5.4 1 0 350.00350.00独栋办公5 4.2 5 5 500.0010000.00SOHO0194.2 11421089.009256.50SOHO0294.2 11421089.009256.50LOFT0195.4 25221540.0013090.00LOFT0265.4 722859.005154.00LOFT0365.4 722859.005154.00LOFT049527、.4 26021596.0013566.00总计17 70327.00微信：1115955733朋友圈不定期送资料更多新资料在http：/1.1668新时代广场日照/Sunlight analysis不影响北侧住宅地块日照1.1668新时代广场规划轴线景观花园公寓组团办公组团住 宅 区奥 体 中 心关 联 地 块绿 化 带规划结构/Planning structure1.1668新时代广场商业（4500）独栋办公（10000）LOFT公寓（36964）SOHO办公（18513）LOFT 9F H=48.6mLOFT 9F H=48.6mLOFT 6F H=32.4mOFFICE 6F H=3228、.4mOFFICE 4F H=16.8m功能分析/Functional analysis1.1668新时代广场1231.办公、公寓各自独立组团。南侧公寓为单连廊，东西两侧公寓东西朝向布置，LOFT公寓无北向户型。2.基地建筑北高南低，南侧企业办公与东侧公寓靠近绿带，景观无遮挡，景观条件优越。HIGHHIGH绿化带单廊LOFT3.结合退台绿化，屋顶绿化，庭院绿化，周边绿化，实现基地“微气候”，构造绿色生态空间链。4.建筑群围合的中心散布有各异的绿色景观。绿化轴线”规划理念串联中心广场，提供园区内外公共开放空间。中 心 轴 线PLAZEPLAZEPLAZE单廊LOFT规划亮点/Planning f29、eatures1.1668新时代广场流线分析/Streamline analysis人行流线Pedestrian Circulation出入口Entrance城市干道Main Road公寓出入口Loft Entrance办公园区出入口Office Park Entrance公寓出入口Loft EntranceLoft/9F/48.6mLoft/6F/32.4m9F/39m9F/39m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8mLoft/6F/32.4mLoft/9F/48.6m车库出入口The entrance to the underground gara30、ge 车库出入口The entrance to the underground garage 1.1668新时代广场Loft/9F/48.6mLoft/6F/32.4m9F/39m9F/39m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8mLoft/6F/32.4mLoft/9F/48.6m屋顶绿化Roof Garden园区绿化Landscaping Area景观主轴线Main axis景观次轴线Sub-axis景观分析/Landscape analysis1.1668新时代广场消防分析/Fire protection analysis 1.1668新时代广场消31、防车道Fire Lane出入口Entrance消防登高面Fire Servicing Frontage城市干道Main RoadLoft/9F/48.6mLoft/6F/32.4m9F/39m9F/39m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8mLoft/6F/32.4mLoft/9F/48.6m消防出入口Entrance消防出入口Entrance消防出入口Entrance1.1668新时代广场方案比选/Project comparison方案一方案二规划结构半围合布局围合布局方案特色提取竹简的传统元素，退台绿化，景观连廊，城市形象优退台绿化，围合庭院，中32、轴对称，礼仪序列景观利用南向及东向资源充分利用南向及东向资源充分利用LOFT公寓56573平米36964平米独栋办公11160平米10000平米平层办公-18513平米04产品展示PRODUCTS EXHIBITION1.1668新时代广场LOFT产品/Loft productLOFT(9米进深）5.4米层高42双钥匙户型微信：1115955733朋友圈不定期送资料更多新资料在http：/1.1668新时代广场LOFT产品/Loft productLOFT(7.5米进深）5.4米层高35双钥匙户型1.1668新时代广场独栋产品/Loft product产品与租售方式可分可合，灵活销售中型公司多33、为两栋一家，3500-4000平米小型公司多为半栋或一栋一家，1000-2000平米产品溢价前庭后院、屋顶露台、共享庭院共享庭院前庭后院屋顶露台1.1668新时代广场独栋产品/Loft product首层平面图首层平面图二层平面图四层平面图半栋租售方式小型公司平面布置图900-1000平米1.1668新时代广场独栋产品/Loft product单栋租售方式首层平面图首层平面图二层平面图四层平面图小型公司平面布置图1600-2000平米1.1668新时代广场独栋产品/Loft product两栋租售方式中型公司平面布置图3500-4000平米首层平面图二层平面图1.1668新时代广场独栋产品/L34、oft product两栋租售方式三层平面图四层平面图05效果意向REFERENCE PICTURES&RENDERINGS意向/Reference picture绿色+生态意向/Reference picture绿色GREEN共享 SHARE 生态ECOLOGY公园社区PARK COMMUNITY意向/Reference picture纽约高线公园纽约高线公园韩国高线公园韩国高线公园 香港中环商业区 香港中环商业区绿色-生态办公城06补充方案ADDITIONAL PROJECT方 案 三浮浮苑苑1.1668新时代广场总平面图+指标/Master Plan&Statistics项目单位指标说明35、总用地面积61818.98净用地面积27050.14总建筑面积99893.59 其中地上建筑面积70330.35其中办公11264.82标准层1114，层高4.2mLOFT复式创意空间59316.05单栋10000以内，层高5.4m商业4195.00首层园区配套商业公厕150.00垃圾收集点200.00地下建筑面积29563.23其中普通机动车库26740.00人防机动车库2823.2310层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.602.60建筑基底面积10800.00建筑密度39.93%50%机动车停车位辆830商业1.2辆/100，办公1.1辆/100项目层数户数电梯36、数标准层面积单栋面积商业1 4195.004195.00市政配套1 350.00350.00办公1118621072.8411264.82LOFT0171302998.406489.60LOFT0271242998.406489.60LOFT03914121015.858634.73LOFT04911221036.168807.36LOFT05814021036.167771.20LOFT06815421036.167771.20LOFT07914721036.168807.36总计1670580.871.1668新时代广场日照/Sunlight analysis效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering