1、专题一：房地产开发流程专题一：房地产开发流程开发流程开发流程1.市场条件研判2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建建设设用用地地规规划划许许可可证证开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来2、贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收涉及部门分别为:计委规划局建委开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理建设用3、地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印4、件9.建设用地批准书或原用地单位的国有1.土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属6.来源证明文件（原件）7.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程5、施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证6、明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等开发流程总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、施工图施工图等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文