1、房地产开发流程专题房地产开发流程专题PART1房地产开发总论房地产开发总论第一阶段第一阶段：开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。第二阶段第二阶段：可行性研究是房地产项目开发的第二步。第三阶段第三阶段：申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。此阶段一般办理以下事项此阶段一般办理以下事项1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见2、书。一个房地产项目开发的整个流程大体上包括个房地产项目开发的整个流程大体上包括1010个阶段。个阶段。第四阶段第四阶段：项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要 的重要一步。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，3、核发建设工程规划许可证。1 1、规划总图审查及确定规划设计、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般条件阶段，此阶段办理以下一般事项：事项：1）人防办进行人防工程建设布局审查。2）国土资源局办理土地预审。3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4）规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5）规划部门确定建设工程规划设计条件。2 2、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2）公安消防支队对初4、步设计的消防设计进行审查。3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。5）国土资源局进行用地预审。6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。3 3、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1）公安消防支队进行5、消防设计审查。2）人防办进行人防设施审查。3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。第五阶段第五阶段：征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。第六阶段第六阶段：筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步。第七阶段第七阶段：建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理6、部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作第八阶段第八阶段：施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。此阶段办理以下一般事项：此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。第九阶段第九阶段：市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发7、的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。此阶段由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理开发企业申请办理商品房预售许可证商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同8、；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。第十阶段第十阶段：物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。PART2房地产开发流程房地产开发流程1.1.市场条件判断市场条件判断2.2.项目位置选择项目位置选择1.1.确定开发方案确定开发方案2.2.编制可行性研究报告编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施9、工许可证1.1.招标招标:寻找施工单位寻找施工单位3.3.开工建设开工建设1.1.领取领取商品房预售许可证商品房预售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收销售和服销售和服务阶段务阶段建建设设用用地地规规划划许许可可证证房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房预预售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五证件解释建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划10、行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。证件解释建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。商品房销售商品房销售(预售预售11、)许可证许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断销售和服务需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收涉及部门分别为:发改委规划局建委销售与服务立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收销售与服务办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政12、府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.建设用地规划许可证及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有1.土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属6.来源证明文件（原件）7.与原用地方13、签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等销售与服务立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书销售与服务立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收办理建筑工程施工许可证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书514、.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证“四源”建设费（自来水、煤气、供热厂、污水处理厂建设费）12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知销售与服务立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销15、售（预售）房价监管协议书，投资总额达25%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等销售与服务销售与服务销售与服务销售与服务立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收物业管理服务包括以下几个方面：1、治安消防服务2、环境卫生管理服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务销售与服务销售与服务销售与服务销售与服务实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告和宣16、传工作；当五证办理齐全时即可开始销售工作。总总 结结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房预售许可证商品房预售许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、施工图施工图等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文