1、感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere“两集中”政策影响下房企应对全攻略感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！01投资篇0302投融资&收并购篇目录CO2、NTENT片区开发篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！.01投资篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！背景：“两集中”政策概况网传2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后3、2月23、24日青岛、郑州、天津自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的公告感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一、“两集中”政策下房企投资策略需升级面对单次大量供地时，在资金有限的情况下，房企面临的首要问题便是投资城市的选择，需要企业对城市群内的城市投资潜力和投资价值进行科学研判；另一方面，房企若要获得更高的投资回报率，则需要对不同城市的市场周期进行精准研判，以把握最佳投资时点。这需要房企有科学且系统的投资组合策略方法去精准判断市场机会同策研究4、院城市群投资组合策略方法论2、投资时点判断潜力城市的投资时点判断1、投资城市选择长期战略型城市选择短期机会型城市选择城市投资潜力及价值判断（22个重点城市和其他城市）科学且系统的投资组合策略方法论感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1、投资城市选择如何将有限的资金量分配给最具有投资价值的城市，同策研究院认为，第一步，从候选城市的内生发展动力、外生发展动力角度，获得投资城市群需要关注的长期布局城市组合；第二步，优中择优，在长期关注城市中，选择短期利润空间高、5、市场规模风险低的优质短期布局城市组合维度一：城市长期投资价值判断（城市内生性的发展动力）STEP1：获得长期推荐布局城市组合使用经济指标、人口和收入指标，根据主成分得分确定各子指标的权重，对长三角候选城市的长期投资价值进行相对排名维度二：都市圈核心城市外溢研究（城市外生性的发展动力）长三角区域内，以不同都市圈内核心城市为切入点，研究都市圈内候选城市承接核心城市产业、人口、购买力外溢的能力强弱维度三：城市短期利润空间判断STEP2：获得短期推荐布局城市组合综合城市长期投资价值与城市短期内的价格散点，将城市房价低于城市价值的城市定义为房价上涨潜力城市结合地价房价比综合判断利润空间维度四：城市短期市6、场规模风险判断从市场容量、长期供需比、品牌房企市占率、土地财政依赖度、建成区扩展潜力五个维度判断城市短期市场规模风险优中择优感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1.1长期推荐布局城市组合筛选方法主指标子指标指标意义生产效率指标（经济增长动力）GDP增速反映经济增长的动力专利授权量反映创新程度及未来经济增长潜力创富能力(人均GDP/人均可支配收入）反应除人力外其他生产要素创造财富的能力人力资本指标人口聚集度横向对比时，比较人口聚集情况2019年就业人数反映劳7、动人口的活跃度资本存量指标固定资产投资-房地产开发投资反映真实的固定资产投资总量，包括基建投资和制造业投资金融机构年末存款余额反映金融体系发达程度，同时也是衡量财富水平的重要指标用城市基本面指标衡量城市间经济特征相似性用城市间空间距离及交通时间衡量城市间距离考虑城市发展规划及现有协同性都市圈外溢效应得分指标选取结果输出经济指标的平方欧式距离交通距离系数有协同性运用城市发展规划及现进行辅助验证柯布-道格拉斯生产函数：长期布局城市价值判断：根据生产函数维度选择的7个宏观指标建模后综合判断。都市圈内核心城市外溢研究根据城市基本面、空间距离、城市间发展协同性综合判断。微信：1115955733送福利，8、http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 长期布局城市价值判断指标选取的逻辑都市圈内核心城市外溢分析逻辑感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1.1长期推荐布局城市组合示例以长三角城市群内城市长期布局城市组合筛选结果为例城市城市长期投资价值（主成分得分表示）承接核心城市外溢能力（外溢能力得分）杭州4.403核心城市默认最高南京4.391核心城市默认最高宁波1.7680 苏州1.522核心城市默认最高xx1.3873.129 xx0.6942.232 xx0.469、01.046 xx0.4580 xx0.1082.232 xx-0.1290.722 xx-0.2440.785 xx-0.3510 xx-0.3700 xx-0.4500 xx-0.8570 xx-0.9471.046 xx-1.0210 xx-1.0940 xx-1.2791.674 xx-1.3100 xx-1.3291.100 xx-1.7650 xx-1.8540 xx-2.1910 长三角地级市筛选注：长三角核心城市外溢能力分析中，默认核心城市综合得分最高，部分城市距核心城市远，受核心城市外溢影响得分为0城市标签长期投资价值高的核心城市长期投资价值高受核心城市外溢影响长期投资价值较10、高不受外溢影响长期投资价值一般受外溢影响强推荐城市列表南京xxxxxx杭州xxxxxx苏州xxxxxxxxxxxxxxxxxx色块示意：绿色对应该项判断维度表现好/高/强浅绿对应该项判断维度表现较好/较高/较强粉橙对应该项判断维度表现一般橙色对应该项判断维度表现差/低/弱长三角地级市长期推荐布局城市及城市特征注：镇江自身长期投资价值一般，仅受南京单一核心城市外溢，因而没有考虑推荐感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1.2短期推荐布局城市组合筛选方法考虑到市11、场风险，建议稳健型房企“优中择优”，在推荐长期布局的城市中，规避短期市场规模风险及低利润空间城市，从而筛选出最终的投资潜力城市。同时在做规模策略、做利润策略下提供不同的城市投资组合建议1、城市短期利润空间判断城市历史年均销量越高，则城市市场规模大、需求旺盛，风险越小对三四线城市而言，品牌房企市占率越高，则竞争风险越大地方财政对土地出让金依赖越高，则对房地产业限制更少，企业风险更小土地端潜在库存越高，则未来集中供应造成恶性降价竞争风险越大当前建成区面积相对人口是否过大或过小，未来建成区是否有扩张潜力13425市场需求是否旺盛，市场空间能否支撑企业腾挪？未来企业销售面临的品牌房企竞争情况如何？当地12、政府对房地产业及房地产企业的友好度？未来市场供求如何，是否面临供应过剩风险？城市未来建设空间如何，房地产市场的空间有多少？2、城市短期市场风险判断市场容量品牌房企市占率土地财政依赖度长期供需比建成区扩展潜力城市风险思考逻辑指标选择指标解释感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1.2短期推荐布局城市示例以长三角城市群内城市短期布局城市组合筛选结果为例城市房地产市场规模风险(数值越大越好）短期利润空间（数值越大越好）徐州0.12373.002xx0.80842.13、951xx-0.36681.729xx0.10951.328xx0.16880.441xx-0.44930.192xx-0.53450.098xx-0.2002-0.109xx-0.6505-0.113xx0.645-0.688xx0.2291-0.805xx0.4115-1.351xx0.6812-1.507xx-0.6158-1.615xx-0.3602-3.064色块示意：绿色对应该项判断维度表现好/高/强浅绿对应该项判断维度表现较好/较高/较强粉橙对应该项判断维度表现一般橙色对应该项判断维度表现差/低/弱城市类型做规模策略做利润策略兼顾规模与利润策略安全型城市（战略型布局）徐州徐州徐州14、xxxxxxxxxxxx补仓型城市（机会型布局）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx城市规模风险较小，但进入后利润空间有限城市利润空间大，但进入后面临房地产规模风险三种策略下的短期推荐地级市地级市房地产市场短期投资风险对比感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！2、投资时点判断-0.4-0.20.00.20.40.60.80510152025302011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/115、2013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/10M1同比增速上海楼面价同比增速2011至2020年全国M1同比增速及上海宅地楼面价同比增速走势%M1增速与上海宅地楼面价同比增速的交叉相关分析及AEG检验上海楼面价增速领先M1增速约7个月根据交叉相关分析结果，建16、立回归模型，模型系数显著不为零，模型整体显著影响系数2个季度筛选出具有投资价值的城市之后，精准把握城市的投资时点也是房企获得更高的投资回报率的重中之重。根据同策研究院研究发现，货币周期（M1增速）与各个城市房地产周期（楼面价增速）的存在稳定相关关系，通过预测货币周期可以进一步推导判断各个城市的投资时点。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！2、投资时点示例（上海）根据预测，目前M1已进入实17、质性上涨阶段，预计2020年4季度至2021年为流动资金宽松期。以上海为例，上海楼面价增速领先M1增速约7个月。判断得出上海楼面价增速在2021年4季度前为正，目前地价处于持续上涨阶段，房企需谨慎拿地。-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.005.0010.0015.0020.0025.0030.002011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-18、092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测M1同比：%2011年-2020年M1同比增速趋势及预测54个月54个月-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.252017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/10202119、/12021/42021/72021/10上海楼面价同比增速上海楼面价预测M1同比增速M1预测M1同比增速与上海楼面价增速趋势及预测感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！.02投融资&收并购篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一、“两集中”政策下房企营销节奏和融资方式或迎巨变“两集中”政策下，房企将集中拿地，且只能分320、批次拿地，那么房企就需要集中获取资金。具体方式有：一、集中营销，快速卖房回现，二、集中融资，寻找融资窗口期、突破点“两集中”政策房企集中拿地房企集中获取资金集中营销，快速卖房回现集中融资 按照2020年土地供应情况，一线城市，单次推出面积将达1363万平方米，二线城市16978万平方米 按照2020年土地出让金比例，一线城市单次土地出让金将达2842亿元，二线城市9531亿元，这对房企的现金流结构以及融资能力提出了更高要求 项目的营销窗口期将随之改变，改变原有的营销节奏、营销节点，快速回现 融资方式、渠道会随之改变数据来源：同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原21、创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1、营销窗口期随之调整由于拍地后项目未来上市面临同批次产品竞争压力较大，建议同质化产品尽快抢收，非同质化产品错峰销售拍地之后的销售节奏1.合理分配集团资金的，包括区域间的资金轮转。保证土地集中出让活动前能够安排一次集中性的项目销售活动，在拍地前销售回款；2.安排流量型与利润型产品的销售结构。在土地集中出让活动前多安排流量型项目销售，抓回款。而非土拍节点时期，多安排利润型产品的销售。在营销环节有意识的平衡企业的规模与利润诉求土地集中出让之前的准备期若集中供地政策实施，资金端压力较大22、，以往的营销窗口期将会改变，销售节奏与营销节点需要重新铺排，以适应土地集中出让时的资金需求。在土地集中出让之前的准备期既要保证出让活动前能安排一次集中性的项目销售活动，又要安排流量型与利润型产品的销售结构；拿到土地之后，主要考虑同批次产品的竞争，建议同质化产品尽快抢收，非同质化产品错峰销售微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！2、市场高热现象或将被平抑“两集中”实施后，未来市场销售旺季或发23、生变化。市场的成交情况或将根据土地市场集中供应的节点和频次而发生变化，不同城市间或将出现差异。一般情况下，传统旺季主要集中在4-5月及9-10月，例如采用“3、6、9”月集中供地，房企为了筹集拍地资金会将提前启动促销，回笼资金，那传统的一年两次传统旺季，或将会被分散在集中土拍前1个月左右实现，全年整体市场高热现象或将被平抑0204060801001201402018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年24、5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月图：2018-2020年某一线城市商品住宅成交面积（单位：万方）传统销售旺季例：若“369集中推地”，市场热点次数增加，全年整体市场高热现象或将平抑数据来源：同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下25、载次数进行十倍的索取赔偿！3、获客渠道成为营销关键线下营销线上营销巩固现有营销渠道，加强与渠道公司的合作，争取获得更多的客户流量资源线上营销营销方式通过APP微信公众号小程序直播售房VR看房搭建获客平台房车宝企业案例E选房凤凰云“两集中”实施后，或将面临供应集中上市的情况发生，客户获取成了营销的关键，渠道之争将更加激烈。除了现有的获客渠道外，房企还应对营销方式的创新，搭建自己的获客渠道，实现线上+线下相结合微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图26、网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！4、“两集中”政策助推未来3年内还款高峰期0200400600800100012001400图：2020-2021年1月典型上市房企融资情况（单位：亿元）01002003004005006007008002021.32021.62021.92021.122022.32022.62022.92022.122023.32023.62023.92023.122024.32024.62024.92024.122025.32025.62025.92025.122026.32026.62026.92026.122027.32027.62027.92027、27.122028.3图：房地产企业发行未到期债券余额（单位：亿元）数据来源：Wind，同策研究院如果今年5月起，房企密集融资还款高峰期天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中供地天津市按照4月、7月、10月分三批次供地从融资角度来看，近年来上市房企融资总量水平整体平稳，且自身存在周期性。当前的融资节奏并没有完全对应上“两集中”政策下的推地时间。若为了应对“两集中”政策，从现在开始准备融资的话，加上手续期，大概率会在5月份开始密集融资，这可能会助推未来3年内的还款高峰期微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和28、包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！5、同策研究院对房企融资的建议债权中期票据信托贷款其他债权融资公司债境内银行贷款股权海外配股融资境内再融资海外银团贷款委托贷款图：房企主要融资方式目前已受到强监管限制0100002000030000400005000060000第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周美国国债抵押贷款支持债券(MBS)当前持有的未摊销证券溢价正向回购协议其他贷款亿美元图：2020年1-13周联储银行资产结构新增美国国债4553亿美元；新增M29、BS127亿美元；新增当前持有的未摊销证券溢价439亿美元；新增正向回购协议1100亿美元；新增其他贷款1091亿美元，总计7343亿美元2020年，“三道红线”和“银行房贷集中度”的监管下，房企从银行端口进行融资的渠道难度加大。“两集中”政策下，房企会面临阶段性的大额资金需求，银行端口融资难，将采取其他方式：境内，其他债权融资方式融资，会进一步加大房企的阶段性融资成本。境外，配股和海外银团贷款。当前，美元超发严重，人民币升值趋势明显，境外直接融资将会加剧汇率损益风险，建议房企做好外汇掉期、利率掉期以及货币掉期等对冲风险的措施微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后30、浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！二、“两集中”政策下收并购将成为房企增储的重要渠道“两集中”下，考虑到保证金提交周期，短期内，现金流无法同时满足房企多处拍地，直接招拍挂获取土地渠道受限，那么房企需要采取多渠道拿地。采取一二级联动项目方式拿地，由于战线长，项目周期不可控，对于房企的资金管理能力要求极高，而产业勾地则要求房企有很强的产业能力。因此，在这些渠道受限、条件严、要求高的情况下，对于核心城市的地块，房企通过收并购增储将成为重要手段，未来“大鱼吃小31、鱼”的收并购潮或将被推高“两集中”政策房企多渠道拿地产业勾地收并购城市更新小镇模式直接招拍挂城中村改造棚户区改造.商业勾地文旅养老勾地产业园勾地.协议收购增资扩股二级市场收购.感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！1、房地产收并购本身就是趋势一、自住宅市场化以来，房企收并购规模呈快速攀升趋势。2010年国家加大对房地产行业的调控力度，2017年达到并购高峰，相比2010年收并购件数和金额涨幅均在150%以上，近2年也维持在190件以上和2500亿元以上的高位32、；二、近两年成交件数有所下滑，但金额维持稳定，说明大宗交易占比提升，大型房企收并购力度在加大，加速行业集中度提升；三、房企收并购对政策调控的敏感度明显提升489.99 3748.32 2623.05 109331195050100150200250300350050010001500200025003000350040002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-2月房企并购金额（亿元）房企收并购数量图：2010年至今房企并购数量及金额（单位：件、亿元）2017年高峰期相比2010年收并购件数增长185.32%，金额增长633、64.98%2019年相比2010年房企收并购件数增长56.88%，金额增长435.33%政策调控政策观望期3年考虑半年-1年的收并购周期政策调控政策观望期0年考虑半年-1年的收并购周期注：房企收并购件数及下文金额数据是指收并购主体或标的涉房的非失败案例数据数据来源：Wind，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！2、房企收并购有多种动因从收并购动因来看，通过收并购手段增加土地储备，是大部分收并购事件最主要也是最为原始的诉求；此外，围绕“地产+”大34、概念，利用并购增加业务版图、进行多元化转型的探索、改善自身的资产轻重结构等也是收并购的主要动因持有和运营并举增加各区域土储与其他产业相结合轻资产化模式并购物业多元化房企并购动因通过并购获得大量土储，同时优化城市布局结构世茂收购泰禾项目获得大量储备，增加了在三四线的比重，有的城市是首次进入万科收购华夏幸福土储，进入环京区域信达地产收购淮矿物业。布局安徽和浙江市场云南城投收购成都会展，成功进入四川市场地产业务之外寻找新的增长点，改变当下重资产业务结构昆明百货收购我爱我家，进行互联网业务布局探索融创收购万达文旅物业，进军文旅产业招商蛇口成立地产基金，作为其在地产金融和轻资产业务试点金科股份提出了“美35、好生活服务商”转型升级标准万达收购欧美众多院线，打造万达影视房地产企业正面临从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型雅居乐收购绿地物业，物业管理及各类社区增值服务的快发发展融创中国收购链家地产部分股权，进军长租市场万科收购印力集团，弥补商业短板，获得商业运营团队及大量商业资产房地产不断尝试与金融、养老、产业地产、教育、旅游、物流等产生融合苏宁入股恒大，恒大增加其互联网零售商业运营优势阳光城收购力合顺德科技园控股权探索产业地产莱蒙国际出售资产包，加速地产+大健康投资转型恒大收购武汉巴登城，逐渐加大对文化旅游开发业务的投资恒大收购瑞迪新能源公司NEVS51%股权，进军新能源汽车在地产业务板36、块中进行多元化探索，发展除了传统主要与商业地产以外的地产相关类业务万科收购普洛斯，致力打造全球最大的物流地产开发平台数据来源：同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！3、获取土地是主要目的绝大多数收并购事件是以获取土地资源为主的横向整合，数量占比在50%以上；其次，为战略合作、多元化战略和资产调整。2019年资产调整金额占比最高，占比36%，横向整合和战略合作仍占相当大的比重，均接近20%获取土地资源为主0204060801001201401601837、0横向整合战略合作多元化战略资产调整财务投资垂直整合其他2017年2018年2019年2020年1-2月图：收并购买方为品牌房企与非品牌房企数量占比（单位：件）图：收并购买方为品牌房企与非品牌房企金额占比（单位：亿元）获取土地资源为主05001000150020002500多元化战略资产调整战略合作横向整合财务投资垂直整合其他2017年2018年2019年2020年1-2月数据来源：Wind，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！4、增资和协议收购38、是主流方式0501001502002502017年2018年2019年2020年1-2月图：2017-2020.2各类收并购方式交易件数（单位：件）图：2017-2020.2各类收并购方式交易金额（单位：亿元）050010001500200025002017年2018年2019年2020年1-2月亿元件注：受2019年末招商蛇口内部资产重组影响，2019年国有企业收并购金额较高数据来源：Wind，同策研究院在各类收并购方式中，协议收购的数量是其他方式收购数量的两倍以上，其次为增资和二级市场收购（含产权交易所）；值得注意的是，2019年增资方式收并购数量未出现明显增长的情况下，增资收购金额同比上39、涨243.35%，说明2019年增资收购中，大宗交易比例明显上升微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！5、品牌房企收并购大宗化；非品牌房企参与度提升就收并购主体影响力而言，品牌房企近三年收并购数量占比逐步下滑，而非品牌房企参与收并购积极度提升。但就收并购金额而言，品牌房企收并购占比呈现快速上升趋势，说明品牌房企收并购标的呈现大宗化趋势50402310%10%20%30%40%50%60%740、0%80%90%100%2017年2018年2019年2020年1-2月非品牌房企品牌房企图：收并购买方为品牌房企与非品牌房企数量占比（单位：%）1416.5 1019.6 1851.8 0.2 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017年2018年2019年2020年1-2月非品牌房企品牌房企图：收并购买方为品牌房企与非品牌房企金额占比（单位：%）16%15%13%7%37%40%70%0.45%亿元，%件，%注：品牌房企指2019年销售金额top20：碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、新城、世茂、华润、绿城、龙湖、金地、阳光城、旭辉、中南、金科、招41、商、金茂、华夏幸福数据来源：Wind，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！6、同策研究院对房企收并购的建议在“两集中”政策的影响下，以拿地为目的的收并购潮或被推高。建议房企逐步发展形成并购拿地的系统性投资逻辑。其中，重要的关注点有：一、战略性机会点的判断，二、标的关键点的分析一、全国房地产收并购预判及机会点1、房地产收并购背景及现状2、房地产收并购时机判断3、典型经济圈收并购状况1、收并购团队及组织架构二、典型收并购案例关键点分析2、收并购标的资42、产分析3、收并购动因及影响分析4、收并购交易架构分析5、后续整合及收并购效果分析4、未来房地产收并购趋势预判收并购事件量价分析收并购主体分析收并购方式分析收并购周期节点分析收并购规律性总结1、交易主体分析四、目标房企收并购策略建议1、收并购时间点建议2、项目选择标准建议3、收并购模式建议4、收并购渠道建议三、对标房企收并购模式研究2、标的资产选择标准3、收并购方式研究4、收并购过程中的风控管理感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！.03片区开发篇感谢您下载包43、图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一、“两集中”政策下，片区开发或将是房企进行城市布局的新方向“两集中”政策下，对于有强产业能力和优质产业载体资源的房企来说，是个利好消息，将在未来拥有更强的竞争力。“两集中”政策下，房企需要转变原有的纯开发销售的盈利逻辑，逐步向短期销售盈利+长期持有型增值盈利的盈利逻辑转变。那么片区开发将是新的突破方向和机会点。对于一线及重点城市，由于严控放地节奏，供地多集中在郊区，房企可进行片区开发，获取长期持有型增值盈利；对于热点三四线城市，“44、两集中”政策下，由于拿地条件约束少，热点三四线城市或将成为房企拿地的重点方向。那么，房企可进行片区开发、大盘开发、同时满足短期销售盈利和长期持有型增值盈利“两集中”政策房企多渠道拿地产业勾地收并购城市更新直接招拍挂一线及重点城市 由于严控放地节奏，供地多集中在郊区，房企可进行城市更新、片区开发，获取长期持有型增值盈利热点三四线城市 由于城市能级低，可进行产业勾地、片区开发、大盘开发、同时满足短期销售盈利和长期持有型增值盈利片区开发感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的45、索取赔偿！1、一线及重点城市片区发展需求一线及重点城市城市更新，以完善城市功能为导向，进一步提高城市竞争力杭州城东新城旧城改造老城区无法满足当前基建和公共服务的需求，亟需升级改造、满足当下的城市功能2007/02/022019/12/05杭州东站例：杭州城东新城旧城改造、上海虹桥商务区功能更新综合交通枢纽以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业为特色的现代服务业集聚区上海虹桥商务区复合功能叠加新片区建设要有前瞻性的思维，规划复合型的城市功能上 海南 京合 肥重 庆长 沙粤港澳大湾区图：部分一线及重点城市大盘摸排目前，城市本身来说，不论城市大小都有片区开发的需求。一线及重点46、城市的片区开发围绕着城市更新和复合功能展开，主要是为优化升级、进一步提高城市竞争力。当前，一线及重点城市的大盘大多集中在郊区，未来供地也大多集中在郊区，对于城市发展来说，片区开发是趋势微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！2、热点三四线城市片区发展需求而对于热点三四线城市来说，新城的建设主要是为了在新的经济产业发展环境下培育和发展新的动能。“两集中”政策下，由于拿地条件约束少，热点三四线城47、市或将成为房企拿地的重点城市，那么片区开发将是必不可少的发展方向之一高铁新城世纪大道城市发展边缘带老城区北部江南水乡南部欧洲风情热点三四线城市新城建设，以可持续发展、培育新动能为导向例：嘉善南站高铁新城中心老旧，边缘有地且更便宜培育新兴产业、文化产业，可更好地承接上海外溢感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！3、片区开发最重要的动因是为了穿越周期-0.6-0.4-0.200.20.40.62011/12011/32011/52011/72011/92011/48、112012/12012/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/52013/72013/92013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112049、20/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/11-15-10-505101520M1M2增速差70城新建商品住宅房价同比M1M2增速差周期及趋势住宅价格周期及预测2012年4月起 轻微放松2014年9月起 大规模放松2018年下半年 轻微放松2013年2月 轻微收紧2016年10月 大规模收紧2019年7月 轻微收紧图：近十年房地产发展周期及预测片区开发需要一定的周期，短则3-5年，多则十年以上房地产周期：3.5年杭州城东新城12年，苏州高铁新城8年，常州高铁新城4年对于开发商来说，我们认为片区开发50、最重要的驱动因素是为了穿越周期。“两集中”政策下，深度参与片区开发项目，对于开发商来说，在土地储备、锁定地价、抵御房地产市场量价波动方面都有重要的意义微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！4、片区开发有利于土地储备集中供地后，开发商可进行土地储备，进而进行片区开发。正如，郑州某开发商，早年以低价囤地，分批次开发销售，两年回现50亿元，五年回现154亿元2012年2013年2014年201551、年2016年2017年2018年2019年销售金额5.2亿元45.56亿元44.2亿元44亿元15.31亿元拿地金额1.95亿元8.78亿元1.42亿元3.47亿元6.36亿元-2.26亿元销售表现8.78亿元1.42亿元3.47亿元6.36亿元1.95亿元2.26亿元2014年6月以楼面价均价850取9.48万平方米土地2018年8月以楼面均价1293取3.2万平方米土地2015年11月以楼面均价810取18.4万平方米土地2017年以楼面均价1099取1.45万平方米土地拿地节奏2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2014年11月52、以楼面均价983取35.7万平方米土地2015年12月以楼面均价1100取5.18万平方米土地2016年8月和12月以楼面均价1200取11.38万平方米土地2017年6月以楼面均价990取20.00万平方米土地2019年2月以楼面均价1900取4.64万平方米土地2 0 1 2 2012年以楼面均价900取8.65万平方米土地正商于2018年在龙湖镇其他地方以楼面均价约7000取13.58万平方米土地注：2018年1月龙湖地王战南龙湖（比本项目离市区更远）五幅3.0容积率宅地122-436轮竞价以超过100%溢价率7000以上楼面价拍出，正商取3幅，龙湖和雅居乐各一幅。1410套2696套553、315套4304套1263套年度推售套数感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！5、片区开发，房企可持续享有板块扩容的量价红利从住宅成交的角度来看，片区开发，房企可持续享有板块扩容带来的量价红利。锡东新城、常州高铁新城和杭州高铁新城的板块扩容用了4,5年，甚至十年以上，住宅的成交面积和均价都有了质的变化，量价逐年波动上涨。成交面积成倍数上涨，其中锡东新城上涨3.8倍，而杭州东新城上涨了16倍。价格方面，也成倍数上涨，锡东新城上涨2.2倍，常州和杭州东新城均上涨54、4.5倍上涨，量价红利明显6228171589405000100001500020000250000100000200000300000400000500000600000700000800000900000供应面积()成交面积()成交均价(元/)图：无锡市锡东新城板块普通住宅供求及价格（单位：，元/）020004000600080001000012000140001600018000050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000供应面积()成交面积()成交均价(元/)图：常州高铁新城板块普通住宅供求及价格（单位：，元/55、）0500010000150002000025000300003500040000450000500001000001500002000002500003000003500004000002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年供应面积()成交面积()成交均价(元/)图：杭州城东新城板块住宅市场供求量价（单位：、元/）拆迁改造阶段停止供地阶段感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数56、进行十倍的索取赔偿！片区产品强大的商务产品点缀的公建产品精致的生活产品科技总部中心科技研发与营销中心创新服务配套中心商务酒店式公寓人才公寓品质公寓社区配套商业一站式购物中心零售购物高端餐饮休闲娱乐特色餐饮生活服务居住社区总部基地标准写字楼研发产业园孵化中心休闲生态住宅营销中心公建配套景观学校医院6、片区开发对于房企的要求片区开发要求房企有很强的产业能力，包括商业、办公、公寓等产品的打造以及配套服务的完善微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将57、对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！7、片区开发模式 与政府合作鉴于片区发展是一个新兴的课题，对于房企与政府双方来说都提出了更高的要求，目前政府企业间战略合作是最主流的开发运营形式政府委托华夏幸福委托事项土地整理投资政市政基础设施建设公益及公共设施建设产业发展服务规划设计及园区运营资金来源政府所得政府通过合作区域内新产生财政收入的地方留成部分按照约定比例为上限支付华夏幸福的投资成本及收益。如果合作期限届满，合作区域内新增财政收入的地方留存部分不足以支付华夏幸福费用，则自动免除余下费用，不增加政府的任何刚性债务。产业转型升级、财政收入增加等经济效益，增加就业人口、环境改善优化等社58、会效益；按约定比例共享地方财政增量收入。投资图：华夏幸福与政府合作模式房企时间合作方合作领域绿地控股2020年2月烟台市政府烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等2020年4月陕西市政府千亿投资战略规划，涉及城市综合开发、基础设施建设、商贸酒店会展、科创康养以及混合所有制改革等2020年7月安徽六安市政府长三角一体化六安创新中心项目，重点建设综合服务中心、科研孵化区、创客办公区、商业配套区融创中国2020年3月沈阳市政府文旅、文化会议、会展、医疗、康养等2020年6月成都市金牛区人民政府文化旅游、高端商务、城市更新、医疗健康产业等2020年9月洛阳市人民政府“轨道+物业”及59、生态文化新城建设、城市有机更新、产业新城建设等2020年9月四川省政府特色小镇开发、文旅城开发、城市更新与旧城改造、国企混改、城市综合服务等2020年11月云南省曲靖市人民政府旅游度假、主题乐园、IP运营开发、医疗康养等2020年12月青岛市政府文旅金地集团2020年7月安徽省阜阳市颍泉区人民政府绿色建筑、智能家居、健康产业、体育产业、教育产业、文旅产业龙湖集团2020年8月合肥市瑶海区增进产业项目、系列招商活动华夏幸福2020年9月浙江金华开发区产业发展、新城规划等万科地产2020年7月沈阳市人民政府园区开发、产业办公、城市旧改等2020年9月云南省住房城乡建设厅历史文化名城、名镇保护利用及60、品牌打造、城市更新改造、康养及文旅项目建设、乡村振兴等2020年9月石家庄市政府轨交发展、老旧小区改造、智慧物流产业、产城融合发展等世茂房地产2020年9月重庆市人民政府金融、城市综合体、文化旅游、不良资产重组、城市综合物业管理服务等华侨城2020年11月深圳市坪山区人民政府重点片区的开发建设、产业规划与植入、城市功能综合配套建设等表：2020年以来部分房企与政府合作情况感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！8、片区开发模式 与国企合作开发此外，与国企合作开61、发也是一种常见方式。2019年绿地香港进入常州，方式是与黑牡丹集团合作，并成功控股常州牡丹弘都房地产有限公司，该公司以10.28亿元总价获取常州市新北区XL120226和XL120236号地块，也就是目前在售的绿地名墩道项目，项目规划用地面积近67万，总建筑面积22万方，项目包括14栋住宅以及两座星级酒店。此外，蓝光也和黑牡丹合作开发项目牡丹蓝光晶曜，目前在售常州牡丹弘都房地产有限公司需建设一座建筑面积不低于5.5万、客房数不少于800间的酒店群（其中含五星级酒店一家）。酒店群需由竞买人自持且整体运营，不得分割销售或转让商业地块需配建居家养老服务用房，按每百户20至30平方米配建，设置在地下室62、的部分最多不得超过应配建面积的40%常州牡丹弘都房地产有限公司常州牡丹弘都房地产有限公司常州牡丹弘都房地产有限公司常州黑牡丹置业有限公司100%常州黑牡丹置业有限公司20%GLORY CREATION GROUP LIMITED 80%常州黑牡丹置业有限公司30%GLORY CREATION GROUP LIMITED 80%GLORY CREATION GROUP LIMITED 100%变更前变更后2019.82020.3变更前变更后感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进63、行十倍的索取赔偿！9、同策研究院对房企片区开发的建议“两集中”政策下，片区开发或将是房企进行城市布局的重点方向，建议房企逐步完善片区开发中必备的打造要点，包括开发策略、拿地策略、客户策略、配套落位策略、产品与销售策略等片区开发打造要点开发策略（总体规划与定位）拿地策略客户策略产品与销售策略配套落位策略特色主题型大盘产城融合型大盘城镇刚需型大盘拿地方式拿地节奏普遍规律特例产品配比产品调整销售节奏示范区配套亮点与落位目的：提供操盘思路与减少操盘过程中的不确定性感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！让置业体验更美好Professional Sincere谢谢关注Tospur Real Estate 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