1、 2021 年度报告|强管控下的楼市再平衡|目录 目录 强管控下的楼市再平衡 强管控下的楼市再平衡 目 录 目 录 1.1.宏观判断：强管控下的楼市再平衡 宏观判断：强管控下的楼市再平衡 预期变化，主导 2021 楼市起伏 政策收紧，维稳楼市宗旨不变 强控之下，楼市再度修复回稳 2.2.2021 年中国房地产市场 10 大关键词 3.2021 年中国房地产市场 10 大关键词 3.市场监测市场监测新房市场：分化显著，非热点城市快速降温杆房房企：业绩下滑，拿地谨慎大幅缩减土地市场：集中供地，各线城市冷暖不均二手房市场：价量齐跌，政策重创影响更甚微信：1115955733送福利，http:/，淘宝2、搜店铺名：建筑后浪 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 在 2021 上半年全国楼市强劲增长的背景下，我们在 7 月初发布的半年度报告中，准确地预测了下半年楼市的下跌，验证了我们对楼市运行内在逻辑的认知符合当前市场实际。据此，我们对 2021 全年楼市进行回顾总结，并在此基础上展望未来。2021 楼市上下半年变化悬殊，背后是市场预期与政策调控的复合作用。同时，一二线发达城市与三四线发展中城市变化的原因也不尽相同，因此不能用简单的某一个原因来解释。从全国楼市整体而言，预期变化对楼市的影响更为重要。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维3、持市场稳定不变。在行业降杠杆与城市分化的大背景下，展望 2022，为实现维稳目标，政策将进一步趋向强管控，房地产行业与市场将在新环境下寻找新的平衡。一、一、预期变化预期变化，主导主导 20212021 楼市起伏楼市起伏 2021 上半年全国新建住宅销售面积同比增长 29%，增幅远超过去三年年均 2%的水平。即使剔除去年上半年疫情导致的低基数因素，与正常年份 2019 上半年相比，增幅也高达 20%。在疫情叠加人口增长放缓的大背景下，全国楼市需求的反常增长来自于对房价上涨的预期，导致投资(包括短线与长线)需求增加。看涨预期主要来自两个方面：(1)疫情后全球政府放松信贷以稳定经济，导致民众对信贷放4、水导致房价上涨的担忧；(2)深圳、上海等热点城市房价及土地价格大涨，进一步强化了上述预期。内地楼市在过去 20 多年持续房价上涨，人们普遍简单地认为是货币超发的结果。而 2015-2018 年间全国大多数城市房价一年内翻倍的大牛市，强化了民众对放水导致房价普涨的担忧。因此，当疫情后信贷宽松再启时，楼市看涨预期快速抬升。其实在房地产市场，所谓放水放水(按揭贷款增长)，如果没有降息、降首付或放宽二套房贷标准等降低贷款门槛的情况下，只是购购房需求增加的结果而不是原因房需求增加的结果而不是原因。疫情后国内房贷标准没有松动，但民众购房需求却在 2021 上半年大涨。热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结5、果热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果 疫情后深圳、上海等热点城市房价快速上涨，其实也是多种因素的复合作用。深圳本轮房价上涨起步于 2019 年 8 月社会主义先行示范区宣布，中原深圳二手住宅报价指数1即开始一路上行，随后港人置业增加、豪宅税(普通住宅标准)调整等利好进一步推高了市场预期，而以深房理为代表的炒房集团借助经营贷加杠杆，制造市场焦虑，进一步推高了房价。至 2020 年 1 月，中原深圳二手住宅报价指数达到阶段性高位 70%。上海的二手住宅市场价格上涨起步于 2020 年三季度，也是众多因素的综合结果。当年本地大规模的旧改拆迁、四大高校毕业生落户门槛降低、信贷条件小幅放松以及疫情6、后选择国内读书就业的学生增加等多种因素的共同作用下，二手市场报价短期内出现大幅跳升，上海二手住宅报价指数在 2021 年 1 月达到历史高位 80%。与之相对应的是上海中环以内的房价(报价)在短短的一个季度内从 8 万元大涨到 12 万。随后在 2021 年 1 月底即引发政策的大幅收紧。政策中对市场影响最大的是二手按揭贷款放款时间的大幅延长，上海也因此成为本轮调控中最早收紧按揭贷款的城市。表表 1 1-1 1：深圳上海房价领涨原因对比：深圳上海房价领涨原因对比 城市 共性原因 特殊原因 上涨走势 深圳 1.人口增长多，新房供应有限；2.20017 年以来积压改善需求释放；3.疫情后选择国内读7、书/就业学生增加；2019.8 社会主义先行示范区；2019.10 月起港人置业增加；2019.11 豪宅税(非普住宅)下调；深房理炒房组织及经营贷；多个热点事件依次推高房价走势 上海 本地大规模拆迁旧改；四大高校毕业生落户门槛降低；信贷条件小幅放松；众多因素综合作用，市场突然跳升 1 全称为：中原领先指数，深圳二手住宅报价指数，为中原地产基于挂牌房源报价变化情况编制的周度指数，是二手房价变化的先行指标。1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1-1 1：中原二手住宅报价指数：中原二手住宅报价指数(20192019 年第年第 1 1 周周-2022021 1 年年 4949 8、周周)数据来源：中原地产研究院 三四线城市成交量大涨主要受预期影响三四线城市成交量大涨主要受预期影响 相比之下，没有上述利好因素的三四线城市成交量上升，则主要是受到预期影响。购房者预期热点城市房价、地价的上涨会逐步蔓延到本地市场，因此在经济及人口没有增长的情况下，选择购房作为储藏财富、防止贬值的投资手段，推高了楼市需求。事实上，信贷放水并不会导致全国房价普涨，城市基本面对房价上涨的影响更大城市基本面对房价上涨的影响更大。2015-2018 年间三四线城市房价普遍大涨主要是货币化棚改政策的结果。而房地产市场的基本面，主要指的是住房的供应量和人口的增长之间的关系。我们用历年累计新建住宅销售面积表示9、住房供应量，常住人口增长表示人口增量。如图 1-3 可见，深圳是全国人房矛盾最突出的城市，人均新房面积最低，因此全国多轮房价上涨过程中，深圳通常扮演领头羊角色。总体而言，一线城市人多地少矛盾最明显，二线城市次之，三四线城市则人少房多，房价上涨动力最弱。图图 1 1-2 2：各类投资品价格涨幅对比：各类投资品价格涨幅对比(2004.052004.05-2021.042021.04)数据来源：Wind，中原地产研究院 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1901190919171925193319411949200520132021202920372045210121092110、172125213321412149北京 上海 广州 深圳 天津 上海房价指数 深圳房价指数 猪肉 黄金 沪牌 石油 上证综指 纳斯达克综合指数 02004006008001000120014002004.052004.102005.032005.082006.012006.062006.112007.042007.092008.022008.072008.122009.052009.102010.032010.082011.012011.062011.112012.042012.092013.022013.072013.122014.052014.102015.032015.082016.011、12016.062016.112017.042017.092018.022018.072018.122019.052019.102020.032020.082021.01上海房价指数 深圳房价指数 农产品集贸市场猪肉价格指数 上海金交所黄金现货收盘价 上海私车牌照拍卖平均中标价 OPEC一揽子石油价格 上证综指 纳斯达克综合指数 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1-3 3：各城市新房累计销售面积与常住人口增长对比：各城市新房累计销售面积与常住人口增长对比 数据来源：各地统计局，中原地产研究院 二、二、政策收紧政策收紧，维稳楼市维稳楼市宗旨不变宗旨不变 预期下滑导致全国12、楼市下半年成交回落预期下滑导致全国楼市下半年成交回落 2021 下半年楼市急转直下，月度新房销售面积从上半年的同比 30%以上的增长大跌至超过 20%的下跌。导火索是房企融资“三条红线”政策导致房企资金链压力爆发，不得已减价促销求生存。同时，银行贷款集中度管理政策导致按揭贷款额度不足，购房者无法获得按揭贷款使得销售市场低迷，又加剧了房企资金链压力。随之，房地产税、恒大爆雷等负面消息接踵传来。图图 1 1-4 4：全国新建住宅销售面积月度值与同比涨跌幅：全国新建住宅销售面积月度值与同比涨跌幅 数据来源：国家统计局 020406080100120140160深圳 广州 成都 厦门 杭州 北京 上海13、 合肥 天津 福州 温州 宁波 苏州 济南 大连 东莞 海口 唐山 南昌 佛山 洛阳 南京 重庆 长沙 西安 武汉 贵阳 中山 惠州 襄樊 昆明 无锡 南宁 泸州 2004年以来各城市累计新房销售面积/累计新增人口（平方米/人，2004-2019）-50%-25%0%25%50%75%100%125%-10,000-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月E 20202021同比涨幅 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1-5 5：4 40 0 城新建住宅销售面积城新建住宅14、销售面积 数据来源：中原地产研究院 在此情况下，市场疑虑情绪弥漫：是否政府对房地产的态度发生了转变，从以往的支持转向打压？支撑上半年楼市增长的看涨预期消失，楼市成交快速下滑。按揭收紧并非全国楼市下跌的主要原因按揭收紧并非全国楼市下跌的主要原因 我们追踪对比了 30 个主要一二线城市的调控政策、按揭贷款发放与楼市成交量变化之间的关系。结果显示，按揭紧张的情况仅在部分一线和强二线城市存在，弱二线城市按揭放款总体并不紧张。同时，仅少数城市楼市成交量下调与调控政策或按揭收紧同步，其余多数城市在市场环境没有显著变化的情况下，同样出现成交下滑。相比新房市场，二手房市场受按揭收紧影响更直接明显。由此可循，市15、场下跌的变化路径是：一线及部分热点二线城市二手房受调控、按揭影响，成交量率先下跌，同时影响到新房市场，房价上涨趋势也被遏制，代表城市为上海。随后，二线及以下城市受心理预期影响，需求萎缩，成交量随之下滑。从全国来看，三四线城市占全国新房销售面积的七成以上。因此，全国新房销售面积下滑，主要原因不是按揭收紧，而是预期回落。图图 1 1-6 6：各城市调控政策出台及按揭收紧时间与成交量关系：各城市调控政策出台及按揭收紧时间与成交量关系 05001000150020002500300035004000450009010904090709101001100410071010110111041107111016、1201120412071210130113041307131014011404140714101501150415071510160116041607161017011704170717101801180418071810190119041907191020012004200720102101210421072110一线城市 二线城市 三四线城市 202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109放款周期情况政策首付升成交量6817、.0467.4388.4292.6393.69116.2873.5572.3463.5259.1124.3057.2062.5346.2159.4150.43政策首付升，增值税升，禁首付分期成交量125.93148.11157.51147.96137.9267.0478.1273.2776.2073.0390.7274.5287.4065.00162.78123.68政策限售成交量49.1842.9038.9053.8842.6045.0049.4653.9360.4520.9225.4251.2755.7452.0462.3271.75政策成交量38.2438.5041.7050.8050.18、8061.4746.6043.8045.3620.0010.7341.4331.7435.7438.6636.50政策成交量109.38118.28133.60106.55110.57121.38107.19122.89135.6099.7857.3697.71126.00128.53121.39121.39政策成交量75.0576.5482.6963.0063.3058.8570.9573.8185.4153.4854.2892.8278.1189.4976.3376.33政策成交量76.09106.62101.93104.61106.7586.24101.41120.12201.7613.19、7845.5388.89141.82121.97114.7887.10政策离异成交量47.6949.3154.9660.5887.7187.0856.1372.2392.9692.2437.5376.1879.3358.9999.5592.3165政策成交量40.0052.9743.0036.0027.0034.7128.0046.0047.0041.0030.0039.0032.0055.0030.0032.00政策打新60天内一个楼盘成交量74.19135.83150.69246.62205.45209.27247.25249.09295.79201.7699.77212.19246.9420、242.90213.68184.05政策法拍限购成交量104.34141.61142.28137.44138.47134.96148.49150.75199.62114.9076.45149.99139.42162.48178.06117.88政策成交量75.9693.54104.1479.7895.0598.1389.9092.62111.4257.8937.5483.1964.5467.6774.7651.44政策全面放开落户成交量13.6219.5913.6619.8115.5921.9019.1321.7822.3421.5320.4637.9933.0332.7233.0732.0321、政策人才吸引人才吸引成交量12.3018.9025.0028.0419.2719.6027.5024.7032.8030.6422.6141.5032.6550.1841.8126.23政策公积金额度减少成交量116.18119.58144.38117.98111.16132.06143.65131.42148.79114.4663.11141.43111.19119.7296.05112.88政策成交量84.5088.7092.60122.1085.2077.4083.7070.3081.1065.0043.4063.8351.6068.5647.4048.06政策成交量6.6518.00122、5.0025.0042.0040.0023.0028.0028.0028.2331.6225.4919.2217.9743.6430.01政策成交量43.1046.8049.1054.4055.6057.7056.9081.9047.6097.7725.0061.2058.3053.3055.2042.44政策人才吸引人才吸引成交量22.1627.5131.2343.1344.5438.6743.8949.0056.0050.8930.2653.9364.8450.0046.0048.00政策限购成交量101.86139.61165.89180.46235.18175.96182.20164.23、60162.13136.2057.68122.53122.13101.55110.2776.69政策成交量42.1058.8352.2257.1043.1866.3175.8157.0076.6853.1743.3554.8039.0336.2825.7240.280.513-42.5-4.52-21.5-31-3放款时间不确定0.511-21-个别银行要排队1.5-2.521-1.50.5-122-放款时间不确定0.5-230.2惠州肇庆南宁海口中山珠海昆明福州厦门佛山南昌武汉长沙天津济南郑州长春沈阳大连哈尔滨北京注：每个城市图表分为两行，上行是政策内容，下行是市场指标(限于篇幅，此处仅列出24、与新建住宅成交量的对比)。成交量格越红代表成交量越高，有红框的单元格表示本月有调控政策出台。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1-7 7：各城市按揭贷款放款时间变化对比：各城市按揭贷款放款时间变化对比 3434 城新房放款周期变化城新房放款周期变化 二手房放款周期变化二手房放款周期变化 数据来源：中原地产研究院；数据截止 2021 年 10 月 9 日。维持稳定的房地产市场，是政策的最优选择维持稳定的房地产市场，是政策的最优选择 事实上，对 2021 年楼市影响最大的两大政策“三条红线”及“贷款集中25、度管理”均为去年制定。从政策内容来看，均为限定房企和购房者维持此前的杠杆水平，不能继续加杠杆。政策目的维持房地产市场稳定的意味明显。但上半年楼市在看涨情绪的驱动下，以远超正常水平的幅度增长。为实现原定的维持全年市场平稳目标，更严格地执行杠杆率控制政策，使得市场失去了继续增长的动力，出现快速下跌。然而，即使四季度房地产市场成交快速下跌，从全年来看，仍然维持了稳定增长的目标。之所以维持稳定的房地产市场是最佳的政策选择，这是由房地产行业的规模巨大这一客观事实决定的。房地产不仅规模远超其他行业，且上下游关联产业众多。一旦发生巨大下滑，对经济增长造成的缺口暂时没有其他行业可以弥补。房地产对整体经济的贡献26、，不仅在于房地产行业及上下游相关行业，也是国内金融市场的主要信用载体和城市建设的资金来源。12 月中央经济工作会议对房地产于国民经济的重要性给予了充分肯定，在 2022 年经济工作稳字当头的目标之下，稳定的房地产市场更是重中之重。此次会议同时释放两个重要的信息，在“房住不炒”的大原则下，一方面引导市场负面预期回归稳定，支持商品房市场的合理住房需求；另一方面持续推进市场的制度性建设，如租住结构的优化(长租房市场)、住房供应体系的完善(保障性住房建设)等。这为未来的政策环境确定了方向。因此，我们仍然维持在过去两年的年度报告中对政策方向的判断，即：在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，27、恐怕是最佳的选择。“稳市场”不仅是 2020 年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。房地产税房地产税，现阶段主要是预期调节工具，现阶段主要是预期调节工具 近期，关于房地产税的讨论再次热烈。房地产税试点，并不意味着中央对房地产政策方向的改变。在现阶段，我们认为房地产税主要还是预期调节工具。预期是影响楼市的重要因素。经过 20 多年长期上涨，看涨房价已成为国内楼市的主流预期。因此，稳预期成为稳楼市的重要前提。不应让市场形成房价必然上涨的一致性预28、期，否则既无法实现楼市的平稳发展，也蕴含巨大的 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 泡沫风险。另一方面，房地产税的预期调节也能起到对冲救市政策，防止房价反弹的作用。为了维持楼市平稳发展的大方向，在楼市低迷期，政策放松托市是自然的选择。但这种稳市场政策，不应被视作房价即将反弹的信号。去年疫情后到 2021 上半年的楼市波动即为反面案例。当前楼市急刹车，市场大幅冷冻。为稳定市场，放松房企融资，放松按揭额度限制等稳市场政策出台之时，不应引起市场预期的波动，此时房地产税预期可起到对冲的作用。从补充政府收入的角度来看，房地产税并不是最佳选择，也很难成为实现共同富裕的主要手段。现有的高房价模式29、，本身就是一种税。如果把收税比作拔鹅毛，已经达到了“既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤”的效果。综上，现阶段房地产税仍将服务于维持房地产市场平稳发展大方向，不会成为颠覆市场的工具。三、三、强控之下，楼市再度修复回稳强控之下，楼市再度修复回稳 2021 年末，随着中央表态仍然支持合理住房需求，楼市调控政策出现松动，按揭贷款放款速度加快。但房企资金链困局仍未解决，决定购房需求的市场预期仍未恢复，全国新房销售面积同比继续以两位数下滑。虽然楼市面临困难局面，但我们认为 2022 年房地产市场仍可维持稳定目标，整体市场风险仍在可控范围内。政策目标依然是维持市场稳定，备用政策工具更多政策目标依然是维持市场稳定，30、备用政策工具更多 如上文所述，2022 年以及在未来一段时间内，房地产政策目标仍然是维持市场稳定。市场所担心的是四季度的快速下滑，会不会延续到新年以后，导致 2022 年无法完成市场稳定的目标。其实，当前楼市面临的困境与历史上任何一次市场低谷都不相同，主要原因是政策主动收紧导致。如果政策转向支持购房需求，那么市场预期修复，成交回升是可以期待的。之所以救市政策迟迟未出，主要是决策层担心市场反弹，房价再次大涨，浪费前期调控的努力。所以未来政策方向将是既要继续坚持房住不炒目标，防止房价反弹；同时又要维持楼市稳定。为实现这个目标，需要多种政策工具的联合使用，除了原有的限制性措施外，还包括房地产税试点以31、抑制投资需求；按揭额度按季度甚至月度审核，防止市场大起大落等。如果需求下滑太快，棚改作为最有效的需求刺激工具，也是可以考虑的备选方案。房价强管控，长期车牌化房价强管控，长期车牌化 继续坚持房住不炒的政策目标，控制房价是关键。相对于甄别自住与投资需求，控制房价对抑制投资炒作的作用更明显。从房价调控政策演化过程来看，未来房价强管控，长期车牌化将是未来的趋势。图图 1 1-8 8：上海二手住宅价格与汽车牌照价格：上海二手住宅价格与汽车牌照价格涨幅涨幅对比对比(2004.052004.05-2022021.041.04)数据来源：Wind，中原地产研究院 上海房价指数 沪牌 010020030040032、5006007002004.052004.092005.012005.052005.092006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.052008.092009.012009.052009.092010.012010.052010.092011.012011.052011.092012.012012.052012.092013.012013.052013.092014.012014.052014.092015.012015.052015.092016.012016.052016.092017.012017.052017.09201833、.012018.052018.092019.012019.052019.092020.012020.052020.092021.01上海房价指数 上海私车牌照拍卖平均中标价 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 同样作为城市稀缺土地资源的使用费，车牌价格与房价具有相似性。以上海为例，两者供求关系数量级也很接近。2015 年以前，上海车牌价格涨幅和房价基本同步。2015 年后，上海市通过对车牌拍卖采取了价格限制、摇号、取消二手交易等措施，成功的把车牌价格走势控制成一条年涨幅为 5%的直线。真正实现了“车牌是拿来用的，不是拿来炒的”，完全消除了投资需求。近年来房价的调控手段发展，也遵循了34、同样的限价、摇号、限制二手交易的路径。未来房价车牌化的趋势将更加明显。投资需求减少，全国新房成交量逐步回落投资需求减少，全国新房成交量逐步回落 坚持房住不炒以及房地产税试点的推进，必然导致投资需求下降。我们曾根据全国住房交付面积与装修建材销量的关系，推算出全国新建住宅销售面积中，约有 15%左右的需求是非自住的投资需求。其他研究机构通过不同的研究方法，也得到相似的结论。另一方面，全国房地产在经过持续多年高增长后，人均居住面积已有显著提高，未来增长空间有限。加上人口自然增长放缓，也会导致未来全国新房需求下降。当然，投资需求并不会突然完全消失，在维稳的政策大方向下，也很难接受全国新房销量出现两位数35、以上的年度下跌。理想的结果是全国新房成交量逐步回落。城市分化加大，三四线或有稳需求政策城市分化加大，三四线或有稳需求政策 除去既有的城市基本面因素外，人口增长放缓，投资需求减少，房地产税加快这些新趋势同样将强化房地产市场城市间的分化，落后城市赶超的难度加大。人口自然增长放缓，城市新增人口主要来自迁徙，继续利好一二线热点城市；投资购房需求减少，不利于基本面处劣势的三四线，也减少了三四线城市的楼市弯道超车的机会；参考境外市场房地产税征收的结果，房地产税越高的城市配套资源越好，而收不到房地产税的城市只能走向衰落。开发行业降杠杆，房企利润下降，开发周期延长开发行业降杠杆，房企利润下降，开发周期延长 为36、实现房地产行业长期稳定发展目标，“房企融资三条红线”和“贷款集中度管理”政策很可能成为长期方向。受此影响，开发行业降杠杆、房企利润率下降趋势不可避免。施工建设周期延长，房企通过杠杆实现规模弯道超车也不再可能。二手住宅市场规范化二手住宅市场规范化 二手房市场也有变化的迹象。从深圳试点来看，二手房单边代理取代现有的双边代理模式，官方线上交易平台实现信息共享有可能成为未来行业管理的趋势。改革的目标是使中介行业更加规范，客户满意度提高。新模式最终能否被买卖双方客户接受，需要行业和监管部门的配合，以及时间的检验。基于前文对政策方向与市场基本面分析，基于前文对政策方向与市场基本面分析，我们认为，楼市将在强37、管控之下再度趋于平衡，修复回稳。我们认为，楼市将在强管控之下再度趋于平衡，修复回稳。我们预测我们预测，20222022 年各主年各主要城市及全国新建住宅销售面积小幅回落。由于一二线热点要城市及全国新建住宅销售面积小幅回落。由于一二线热点城市城市 20212021 年基数较高，而弱二线城市市场整体下行，因此预计一年基数较高，而弱二线城市市场整体下行，因此预计一二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体下跌二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体下跌 10%10%。三四线城市基本面弱于一二线，如无政策支持，可能出现较大跌幅，并拖累全国总量下跌。为实现稳市场目标，我们预计将有三四线城市基本38、面弱于一二线，如无政策支持，可能出现较大跌幅，并拖累全国总量下跌。为实现稳市场目标，我们预计将有针对三四线城市稳需求政策出台，最终使全国新房市场销量稳定在下跌针对三四线城市稳需求政策出台，最终使全国新房市场销量稳定在下跌 5%5%以内。以内。1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1-9 9：4040 城新建住宅市场销售面积预测城新建住宅市场销售面积预测(万平方米万平方米 下轴下轴，20222022 同比涨幅同比涨幅 上轴上轴)数据来源：中原地产研究院 表 1-2：全国新建住宅销售面积预测 万平方米 2017 2018 2019 2020 2021E 2022E 全国 14439、,789 147,929 150,144 154,878 157,156 149,300 一线城市 2,301 2,342 2,805 3,220 3,642 3,300 36 个重点城市 24,954 26,580 26,830 26,510 26,633 24,000 其他地区 117,535 119,007 120,509 125,148 126,881 122,000 年度涨幅 2017 2018 2019 2020 2021E 2021 全国 5.3%2.2%1.5%3.2%1.5%-5.0%一线城市-43.6%1.8%19.8%14.8%13.1%-9.4%36 个重点城市-27.40、0%6.5%0.9%-1.2%0.5%-9.9%其他地区 18.4%1.3%1.3%3.8%1.4%-3.8%数据来源：中原地产研究院-100%-80%-60%-40%-20%0%05001000150020002500厦门 福州 海口 哈尔滨 南昌 珠海 肇庆 深圳 东莞 大连 中山 合肥 长春 南宁 宁波 北京 济南 昆明 郑州 上海 惠州 南京 沈阳 广州 佛山 杭州 天津 长沙 西安 重庆 武汉 成都 2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 20212021 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 2021 年是中国房地41、产市场一个不同寻常的年份。对中国数以万计的开发商和数百万房地产从业人来说，可谓是冰火两重天的一年。这一年基本上呈现“前高后低”的态势。上半年，大部分城市一房难求。房地产业内还在集体畅想着今年公司和个人的业绩再创历史新高，排行榜上再前进几十名，年底拿多少年终奖。而到下半年，绝大部分房企只剩下一个想法如何活下去。回顾过去，是为了展望未来。展望 2022 年房地产市场趋势之前，必须对 2021 年的市场有最基本的认识。如果梳理一下 2021年房地产市场的关键词，其中最关键的肯定是这 10 个词语：暴雷违约暴雷违约 集中供地集中供地 房地产税房地产税 降准降准 房贷排队房贷排队 1818 万亿万亿 二42、手房指导价二手房指导价 官办中介官办中介 学区房学区房 600+600+调控调控 关键词二：集中供地关键词二：集中供地 集中供地政策始于 2021 年初，政策要求重点城市住宅用地实现“两集中”：(1)集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；(2)集中组织出让活动。这些重点城市包括 4 个一线城市，18 个二线城市，共计 22 个城市。集中供地成为了 2021 年房地产市场最大的变化。全年看，三轮集中供地成交数据差异巨大。上半年的第一轮集中供地，参与关键词一：暴雷违约关键词一：暴雷违约泰禾、苏宁、华夏幸福、蓝光、恒大、宝能、花样年、新力、荣盛、阳光城、隆基泰和、当代、43、实地、协信、鑫苑、建业、绿地、中南、祥生、奥园、佳兆业暴雷或有传闻暴雷的公司越来越多。从 2021 下半年开始，房地产行业吃瓜群众最为关心的问题之一，就是接下来哪家房企会暴雷，或者哪些房企已经有爆雷的迹象了。这是在 2020 年疫情期间都没有出现过的惨淡行情。整个房地产行业风声鹤唳，由某大财富投资产品兑付引发的“暴雷”事件在行业内持续发酵。债务违约事件频发，房企爆发债务危机就像多米诺骨牌，债券违约主体从中小房企逐渐蔓延至行业头部房企。10 月后，房地产美元债全面出现危机。10 月 11 日，当代置业发布公告，公司寻求将 2021 年到期票息 12.85%优先票据到期日延长三个月。10 月 1144、 日晚，新力控股集团发布公告称，即将于 10 月 18 日到期的 2.5 亿美元债及最后一期利息可能会违约。进入 10 月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近 20%的跌幅。其中，2021 年到期的债券受到冲击最大，其次是 2022 年到期债券，2023、2024、2025 年到期债券跌幅较为平缓。危机背后的核心原因还是房地产调控，特别是“三条红线”抑制了房企融资渠道，而销售下滑又导致企业回款困难。开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企偿债能力锐减。用“人人自危”来形容如今的房企，一点也不为过。在45、过去 20 年内地房地产行业高速发展的历程中，所有人和企业几乎没遭遇过重大挫折。而目前看来，原有的激进扩张之路似乎真的“到此为止”了。从短期市场趋势看，在政策与市场的多重压力下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力倍增。近期市场对于地产风险的担忧明显加大，甚至有“中国式雷曼时刻”的声音出现，房企频频被机构下调评级似乎也已屡见不鲜。为应对市场低谷，头部房企万科表示，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱之外，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，才能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争46、的门票。面对不断出现的房企暴雷现象，10 月开始从中央到地方采取了一些松动措施。但跟以往的大水漫灌不同，这次是精准滴灌。对困难房企而言，只有负债率相对稳定的优等生才能最大程度受益。可见，国家对“房住不炒”的定位和推动经济稳定发展和产业升级的态度十分坚定。虽然在四季度调控政策的底部似乎已经出现，但本轮民企、私企的暴雷潮，很可能还没有结束。2022 年 1-2 月偿债高峰期将至，不排除还有企业继续出现危机的可能性。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 房企井喷，成交额与成交价都与当47、时市场情况吻合，纷纷创出历史新高。但随着下半年楼市退烧，第二轮集中供地开始出现流标爆发。12 月第三轮集中出让，多个城市土拍门槛开始放松，但在市场下行的背景下，房企拿地积极性远不如上半年。集中供地改变了房企原有的拿地节奏，加之下半年房企现金流紧张，为了降低自身风险，参与土拍的热情持续降低。第三批次集中供地部分城市土地成交数据 排名 城市 土地宗数(宗)溢价率(%)规划建筑面积()土地出让金(万元)1 上海市 55 2.52 5530288 5569339 2 苏州市 24 0.6 3669894 4018320.25 3 深圳市 11 4.65 1870014 3683725 4 成都市 3348、 4.61 2872971 3287148.07 5 南京市 45 3.39 3856450 3253100 6 广州市 13 0 2259965 3026341 7 重庆市 23 0.48 4044577 2757435 8 无锡市 20 0.05 2076774 2738450 9 厦门市 7 2.71 959590 2597500 10 济南市 67 0.2 4546316 2290862.59 11 福州市 29 3.33 1466927 1546770 12 合肥市 17 4.63 2196613 1404434.46 13 青岛市 41 0.72 2244071 1332617.649、6 整体看，2021 年土地市场在上半年高位运行后，下半年显著回落。截至 11 月，2021 年年内全国热点的 100 个城市卖地金额为 4.05 万亿，比 2020 年同期下调 7.4%。从城市层面看，2021 年多个城市增加了土地供应量。苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，前 11 月宅地成交量就已经与去年全年成交量持平，部分城市甚至已超去年水平。此外，长春、天津、厦门、广州、成都等城市宅地供应总量也相对充裕，占去年宅地总成交量的 80%以上。年末第三轮供地，各地政策大多松动，供地数量增加。如济南第三批次供地 81 宗土地挂牌，住宅用地多达 70 宗。南京推出61 幅土地，总起拍价 50、483 亿元。上海第三批出让住宅用地共计 58 宗。2021 年下半年全国房企拿地排行榜 排名 企业名称 土地数量 权益规划建筑面积()权益拿地总价(亿元)1 中国海外发展有限公司 30 3505880 647.25 2 碧桂园控股有限公司 88 9393782 366.42 3 中国铁建股份有限公司 40 5949828 322.04 4 龙湖集团控股有限公司 40 3606070 307.83 5 保利发展控股集团股份有限公司 33 3865973 252.27 6 华润置地有限公司 21 2214399 218.3 7 万科企业股份有限公司 25 3571869 192.98 8 保利置51、业集团有限公司 9 1045068 184.97 9 绿城中国控股有限公司 19 1618928 172.89 10 北京首都开发股份有限公司 11 961195 164.51 11 越秀地产股份有限公司 8 823590 157.42 12 杭州滨江房产集团股份有限公司 14 1342928 138.82 13 大华(集团)有限公司 11 1099731 128.53 14 北京金隅集团股份有限公司 6 612450 127.91 15 仁恒置地集团有限公司 5 684471 107.79 16 苏州新区高新技术产业股份有限公司 4 1055014 106.9 17 粤海控股集团有限公司 152、 506000 101.87 18 美的置业控股有限公司 9 1036125 89.18 19 珠海华发实业股份有限公司 6 580673 80.91 20 金辉控股(集团)有限公司 10 1055105 79.84 综合而言，集中供地并未改变房地产市场的供求格局，也没有平缓市场波动，房地产市场仍然冷热不均。因此，2022 年集中供地政策有可能继续调整。在房住不炒的原则下，房企的前期研判能力、产品研发能力、融资能力将成为未来土拍市场上竞争的有力武器。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词53、大关键词 关键词三：房地产税关键词三：房地产税 2021 年底关于房地产税改革试点的相关消息连续不断。综合解读相关内容，可以发现房地产税主要针对的是居住用等各类房地产，而对非居住用的房地产影响不大。换言之，对个人影响很大，尤其是两套房或者多套房的个人，而对企业影响不大。最值得关注的是做好试点，而不是此前市场所预期的先立法。全国版的房地产税，必须基于“税收法定”而来，而立法注定是相当漫长的过程。而试点，则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。试点在前，立法在后，可能是房地产税落地的趋势。2021 年，房地产调控与往年相比出现了明显质变。各种调控措施从短期措施向长效机制转变。房住不炒，租售并举，54、房地产税等调节房地产市场消费观念的长效机制不断出台。早在 2011 年，上海、重庆就率先试点房地产税，但这一试点并未扩展到其他城市。主要原因在于，上海重庆版房地产税覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。新的房地产税试点，覆盖范围必然有所扩大，税率会有提高。中国房地产市场经过 20 年的跨越式发展后，终于逻辑很可能不一样了。关键词四：降准关键词四：降准 2021 年 12 月 6 日 17:00，央行宣布降准。公告称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021 年 12 月 15 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分55、点(不含已执行 5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为 8.4%。降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。对房地产市场是利好。整体看，降准后经济活力会在一定程度上升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，楼市有望止跌企稳。但对于人口平稳或者外迁区域来说，房地产市场仍难以走出调整。关键词五：房贷排队关键词五：房贷排队 2021 年末，央行罕见的连续 2 次公布月度个人住房贷款余额，以显示整体信贷持续 2 个56、月宽松，房地产按揭贷款紧张局面开始明显缓解。下半年国内房地产市场急速下滑最明显原因是按揭进度延长。购房者交易后按揭放款排队，限制了市场成交持续。开发商也很难通过销售获得回款，叠加开发贷收紧等困境，最终出现了暴雷现象。过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆的模式。但这种发展是不可持续的。良性循环应该是降低企业杠杆，提高预售资金监管，来保证开发商稳定建设，整体市场平稳。市场大涨或大跌显然不是良性循环。随着年末整体融资环境松动，房企贷款数据也有好转。近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑，传递现金流充裕的信号。例如，11 月 7 日新城控股公告称，公司计划由新城环球57、提前赎回存续金额为3.5 亿美元的美元债券，并予以注销。在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足，以提振市场信心。关键词六：关键词六：1818 万亿万亿 虽然全国楼市下半年惨淡，但虽然全国楼市下半年惨淡，但前前 1 11 1 月房地产销售额首次突破月房地产销售额首次突破 1 16 6 万亿的历史记录，全年有望突破万亿的历史记录，全年有望突破 1 18 8 万亿。万亿。据国家统计局数据：2020年商品房销售额173613亿元增长8.7%，2021年1-11月全国商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比 2019 58、年 111 月份增长 16.3%，两年平均增长 7.8%。预计 2021 年全年房地产市场销售额将刷新楼市历史记录的 18 万亿。但市场从 3 季度开始明显加速下行，已连续多月出现了同比下调。11 月单月商品房住宅销售 1.44 万亿，单月同比下调 16.3%。拆分单月拆分单月数据可以看到，数据可以看到，1111 月全国新房销售面积月全国新房销售面积 1509015090 万万平米，是最近平米，是最近 6 6 年年来的来的同期同期最低最低值值，和和 2 2021021 年年 1 10 0 月一样，月一样，只只高于高于20152015 年年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。，可以说这是59、多年来市场全面速冻最明显的一次。2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 9 月 10 月 11 月 8 月 9 月 10 月 11 月 9 月 10 月 11 月 9 月 10 月 11 月 商品房销售面积(万平米)16839 13804 15487 13066 17330 14072 15654 18587 16221 17540 16139 12709 15090 其中：住宅 14565 11953 13282 11654 15240 12483 13672 16414 14478 152160、5 13825 10987 12737 办公楼 399 304 353 259 349 242 310 358 259 322 356 251 319 商业营业用房 1172 928 1080 665 1031 775 917 973 760 1041 913 679 879 商品房销售额(亿元)14736 11782 13594 12211 16118 12926 14589 18704 16018 17304 15748 12390 14482 其中：住宅 12533 9991 11592 10886 14180 11451 12758 16728 14426 15324 13895 1061、945 12695 办公楼 570 414 498 392 528 352 449 518 418 489 441 347 424 商业营业用房 1241 1000 1183 690 1065 834 1006 1070 805 1049 926 727 911 整体看，2021 年楼市调控影响已全面出现，市场连续 5 个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现。20212021 年年全年房地产市场销售额全年房地产市场销售额超过超过 1818 万亿创造万亿创造历史记录历史记录依然可能性依然可能性非常大非常大，但但房地产房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。调控抑制市场的影响开始逐渐出现。关键词七62、：关键词七：二手房指导价二手房指导价 2021 年众多的调控政策中，大部分措施其实都是老生常谈，市场也已经基本免疫，但值得注意的是多个城市针对二手房开始力度不同的“限价”！上海、杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策，另外无锡、成都、广州、合肥、北京等城市也针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同的通知与政策。那么这些政策影响如何？对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位。相比新建住宅普遍实行的限价，二手房房价管控是市场的空白点。本轮调控从深圳等城市开始，重启二手房定价管控。大部分启动指导价的城市二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。可以预计，全国一二线城市二手房63、价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。从效果来看，深圳等城市出现了二手房报价下调，房价上涨放缓的趋势。关键词八：官办中介关键词八：官办中介 对于二手房中介代理行业来说，年内最值得关注的是杭州与深圳的创新。官办二手交易平台升级上线，也引发了针对中介行业收费标准及双边代理制度的探讨。深圳市新版二手房交易网签系统中，除了增加业主“自助卖房”模式之外，还在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责。无论是业主“自助卖房”还是“单边代理”模式，都堪称中介行业有史以来的巨大变革，有望打破中介行业长期存64、在的垄断房源、两头通吃、乱收费、炒作房价等顽疾，给行业带来积极而深远的影响。关键词九：学区房关键词九：学区房 2021 年，多个一二线热点城市房价明显上涨，其中以学区房作为导火线的趋势显著，而最近一年多的多重复合因素的综合作用加速了学区房的上涨：1.疫情导致的教育需求回流，出国难度加大，使得大部分家庭考虑国内教育，这部分基本都属于学区房的意向购房者。2.二胎导致的教育资源紧张，对于独生子女，大部分二胎家庭认为 2 个孩子平摊了教育资源，相当于 20 万一平米的房价变成了 10 万一平米。这几年井喷入学，放大了市场需求。3.教育资源不均衡在放大，优质学校与普通学校之间差距加大，优质名校稀缺性更强65、。4.社会发展的原因，过去的高校扩招发展到今天，使得普通学历价值不高。而很多之前通过考试进入大城市的人群成为学区房的主流需求，他们对知识定价更看重。5.整体信贷市场的宽松，也导致了学区房贷款的难度降低。击鼓传花，文化传统，都让买了学区房将来再变现非常容易，2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 所以相当于 1000 万一套的学区房并不是消费品，而是兼顾保值和使用价值，成了中产阶层标配。由此，多城市陆续发布了针对学区房炒作的调控政策，其核心预示着未来针对这一类房源的调控将加码。未来学区房，特别是动辄几十万一平米的学区房炒作肯定会明显降温。但对于优质资源66、依然集中的热点区域，学区房依然会高位运行。关键词十：关键词十：600+600+房地产调控房地产调控 2021 全年，全国各地出台房地产调控政策次数超过 600 次，刷新历史记录。2021 年前 11 月，累计出台房地产调控政策已经高达 586 次，而 2020 年同期只有 458 次，同比涨幅高达 28%。预计 2021 年全年房地产调控政策出台次数将刷新历史年度记录，平均单月超过 50 次调控，都是历史第一次出现。年末政策环境趋稳，中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。防止楼市下滑过快很可能成为未来政策趋势67、！年末超过 20 个城市开始提供购房补贴，代表了政策的见底。3 3 新建住宅市场新建住宅市场 分化显著分化显著，非热点城市快速降温非热点城市快速降温 2021 年全国新房成交总量稳定，但上下半年表现分化。下半年市场急剧转冷，7 月起新房成交量同比由正转负，且跌幅逐月扩大，10 月跌幅达 24%。与此同时，中原监测的各市场先行指标(新开盘认购率，中原新房来访指数，中原经理指数(新房)均跌至 2016 年以来历史低位，市场信心显著回落。基本面决定城市分化，一线及二线热点城市表现较好，而基本面较弱的三四线城市成交量普遍下降。成交价格则普遍上升。2021 年全国新房库存上升，库存消化周期亦延长，40 68、个重点城市库存消化周期增幅高于三四线城市，但部分热点城市库存消化周期进一步缩短，如杭州、合肥、西安、上海。20212021 年年 1 1-1111 月，全国新房成交量同比月，全国新房成交量同比上升上升 4%4%。上下半年走势分化，。上下半年走势分化，7 7 月起新房成交量涨跌幅由升转跌，月起新房成交量涨跌幅由升转跌，9 9-1111 月单月成月单月成交量跌幅均超交量跌幅均超 20%20%。图图 3 3-1 1：全国新建住宅成交全国新建住宅成交面积面积年度年度走势走势(左左)&月度走势月度走势(右右)数据来源：中原地产研究院 分城市线看，上半年行情由一线城市带动，但下半年市场转凉后，各线城市成交69、量同比涨跌幅均大幅收窄，截止分城市线看，上半年行情由一线城市带动，但下半年市场转凉后，各线城市成交量同比涨跌幅均大幅收窄，截止 1111 月，月，一线城市表现优于二三线城市。一线城市表现优于二三线城市。图图 3 3-2 2:分城市线新房成交量累计同比涨跌幅走势分城市线新房成交量累计同比涨跌幅走势(202020.20.0101-2021.11)2021.11)数据来源：中原地产研究院 200004000060000800001000001200001400001600001800002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年1-11月-30%0%30%60%90%1270、0%150%-500005000100001500020000250001-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2016201720182019202020212021同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111一线累计同比涨跌幅 二线累计同比涨跌幅 三四线累计同比涨71、跌幅 万平 3 3 新建住宅市场新建住宅市场 20212021 年年 1 1-1111 月，中原监测的月，中原监测的 3232 个重点城市成交量涨跌各半。基本面决定城市分化，基本面较好的城市成交量有较大涨个重点城市成交量涨跌各半。基本面决定城市分化，基本面较好的城市成交量有较大涨幅，而基本面较弱的城市成交量普遍回落。成交价格则普遍幅，而基本面较弱的城市成交量普遍回落。成交价格则普遍上升上升。图图 3 3-3:3:20212021 年重点城市新建住宅成交量价同比年重点城市新建住宅成交量价同比(左量右价左量右价)数据来源：中原地产研究院 图图 3 3-4 4:20212021 年重点城市新建住宅成72、交量价同比年重点城市新建住宅成交量价同比(散点图散点图)数据来源：中原地产研究院-60%-40%-20%0%20%40%60%惠州 东莞 昆明 南宁 长春 肇庆 哈尔滨 南昌 佛山 郑州 合肥 沈阳 成都 西安 中山 重庆 宁波 长沙 大连 天津 济南 广州 武汉 海口 上海 深圳 南京 珠海 北京 福州 杭州 厦门-20%-10%0%10%20%哈尔滨 厦门 肇庆 福州 上海 郑州 昆明 长春 南昌 合肥 海口 佛山 沈阳 惠州 大连 天津 北京 珠海 西安 济南 广州 长沙 重庆 南宁 杭州 武汉 东莞 南京 宁波 深圳 成都 西安 武汉 重庆 珠海 海口 北京 南昌 长春 广州 郑州 哈73、尔滨 南宁 福州 佛山 惠州 昆明 大连 中山 天津 肇庆 宁波#REF!沈阳 东莞 上海 济南#REF!长沙 成都 杭州 南京-10%-5%0%5%10%15%20%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%成交量 成交价格 3 3 新建住宅市场新建住宅市场 重点城市成交量大部分在下半年持续回落重点城市成交量大部分在下半年持续回落。一线城市走势相对平稳。一线城市走势相对平稳。图图 3 3-5 5:20212021 年年 1 1-1111 月月重点重点城市新建住宅成交城市新建住宅成交面积面积月度走势月度走势(万平方米万平方米)数据来源：中原地产研究院 2074、212021 年下半年，年下半年，中原监测的各市场先行指标中原监测的各市场先行指标均跌至历史低位，显示市场热度快速转冷。均跌至历史低位，显示市场热度快速转冷。图图 3 3-6 6:中原监测的中原监测的 2929 城城新开盘认购率新开盘认购率(20201717 年第年第 1 1 周周-20212021 年第年第 4949 周周)数据来源：中原地产研究院 图图 3 3-7 7:中原新房来访指数中原新房来访指数(16(16 城平均城平均)()(20202020 年年 3131 周周-20212021 年年 4949 周周)数据来源：中原地产研究院 图图 3 3-8 8:中原经理指数中原经理指数(新房75、新房)(2012019 9 年年 4646 周周-20212021 年年 4949 周周)0100200300400北京 上海 广州 深圳 长春 沈阳 大连 哈尔滨 天津 济南 郑州 合肥 南京 苏州 无锡 杭州 宁波 南昌 武汉 长沙 成都 重庆 西安 昆明 福州 厦门 佛山 东莞 南宁 海口 青岛 温州 中山 珠海 常州 惠州 肇庆 江门 镇江 扬州 20210120210220210320210420210520210620210720210820210920211020211102000040000600008000000.20.40.60.811.21702170817141720176、72617321738174417501803180918151821182718331839184518511905191119171923192919351941194720012007201320192025203120372043204921032109211521212127213321392145套 推盘套数 当周认购率 4周平滑认购率 00.20.40.60.811.22031203320352037203920412043204520472049205121012103210521082110211221142116211921212123212521272129213121377、32135213721392142214421460%20%40%-20%-10%0%10%20%20194620194920195220200320200620200920201220201520201820202120202420202720203020203320203620203920204220204520204820205120210220210520210820211120211420211720212020212320212620212920213220213520213820214120214420214723城涨跌幅 23城 一线 二线 数据来源：中原地产研究院；各领先指数78、覆盖城市范围见本章末尾附录微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 3 3 新建住宅市场新建住宅市场 全国新房库存增加，库存消化周期亦延长，全国新房库存增加，库存消化周期亦延长，4040 个重点城市个重点城市库存消化周期涨幅高于三四线城市。库存消化周期涨幅高于三四线城市。图图 3 3-9 9:全国全国新房新房库存面积库存面积(左图左图)走势与库存消化周期走势与库存消化周期(右图右图)走势走势(估算值估算值)数据来源：中原地产研究院 20212021 年相较年相较 20202020 年，重点城市平均供需比显著减小，为年，重点城市平均供需比显著减小，为 101%10179、%，创，创 20172017 年以来新低。大部分城市新房供需比下降。年以来新低。大部分城市新房供需比下降。图图 3 3-1010:2021:2021 年重点城市年重点城市平均平均供需比供需比年度走势年度走势 数据来源：中原地产研究院 图图 3 3-1111:20212021 年重点城市供需比变化年重点城市供需比变化 数据来源：中原地产研究院 050000100000150000200000250000全国 40重点城市 三四线城市 2014.092015.122016.092017.052018.122019.122020.032020.052020.122021.082021.11万平 0580、1015202530全国 40重点城市 三四线城市 2014.092015.122016.092017.052017.092018.062018.122019.122020.032020.052020.122021.082021.11月 0%20%40%60%80%100%120%201620172018201920202021-200%-100%0%100%200%-400%-200%0%200%400%杭州 哈尔滨 厦门 珠海 北京 福州 沈阳 肇庆 西安 海口 大连 合肥 南京 武汉 上海 长沙 郑州 重庆 成都 广州 深圳 宁波 昆明 济南 天津 南宁 佛山 南昌 中山 长春 东莞 惠81、州 2021年 2020年 2021年-2020年 供需比下降的城市 3 3 新建住宅市场新建住宅市场 20212021 年年(1212 月月)相较相较 20202020 年年(1212 月月)，3232 个重点个重点城市库存消化周期涨多跌少，除部分热点城市如杭州、合肥均库存消化周城市库存消化周期涨多跌少，除部分热点城市如杭州、合肥均库存消化周期缩短外，大部分城市期缩短外，大部分城市周期周期有所有所延长。延长。图图 3 3-1212:2021:2021 年重点城市库存消化周期年重点城市库存消化周期变化变化 数据来源：中原地产研究院 附：附：20212021 年年 1 1-1111 月重点城市新82、房月重点城市新房销售销售面积面积(左左)和销售额和销售额(右右)排行排行 排序 城市 销售额(亿元)排序 城市 面积(万平)1 上海 5271 1 武汉 1807 2 杭州 5254 2 重庆 1758 3 北京 4160 3 成都 1661 4 广州 3518 4 杭州 1567 5 南京 3213 5 西安 1442 6 武汉 3021 6 徐州 1434 7 深圳 2958 7 青岛 1382 8 成都 2911 8 长沙 1337 9 重庆 2530 9 天津 1123 10 西安 2189 10 广州 1052 11 青岛 2018 11 佛山 1030 12 佛山 1954 12 83、南京 1013 13 天津 1936 13 上海 964 14 苏州 1859 14 沈阳 960 15 温州 1774 15 惠州 954 16 宁波 1746 16 温州 909 17 福州 1611 17 济南 899 18 长沙 1560 18 福州 869 19 济南 1480 19 郑州 831 20 徐州 1338 20 北京 814 -250%-150%-50%50%150%250%-45-25-51535杭州 合肥 上海 厦门 福州 西安 北京 沈阳 深圳 天津 长沙 重庆 昆明 济南 郑州 大连 长春 宁波 成都 哈尔滨 肇庆 南昌 南京 佛山 武汉 中山 广州 珠海 南宁84、 东莞 惠州 2021年12月 2020年12月 2021年12月相对2020年12月涨跌幅 月 附附 2 2：新开盘认购率覆盖城市：新开盘认购率覆盖城市：深圳、重庆、成都、武汉、南京、长沙、厦门、福州、大连、海口、南昌、南宁、西安、宁波、惠州、中山、广州、珠海、长春、上海、佛山、东莞、杭州、合肥、哈尔滨、沈阳、郑州、北京、肇庆。中原新房来访指数覆盖城市：中原新房来访指数覆盖城市：惠州、东莞、佛山、深圳、中山、珠海、广州、杭州、长沙、重庆、南京、武汉、天津、南宁、福州、长春。中原中原经理指数经理指数(新房新房)覆盖城市覆盖城市：长沙、大连、长春、福州、武汉、珠海、江西、深圳、北京、西安、广州、85、佛山、中山、惠州、天津、南京、沈阳、东莞、杭州、重庆、成都、合肥、河南、厦门。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 4 4 标杆房企标杆房企 业绩下滑，拿地业绩下滑，拿地谨慎大幅缩减谨慎大幅缩减 2021 年下半年市场转冷，标杆房企销售业绩下降。1-11 月销售额同比下降 2%，为 2016 年以来首次销售额出现下降。销售面积方面，万科、保利 1-11 月同比下降，而恒大则量、价均大跌。房企拿地大幅收缩。2021 年 1-11 月标杆房企拿地面积同比下降 11%，拿地金额同比下降 40%。标杆房企下半年拿地积极性显著减弱，2021 年 7 月后，标杆房企拿地面86、积、金额单月同比跌幅均超 50%。标杆房企中长期土地储备减少，累计购地销售比普遍下降。受融资环境收紧影响，房企发债量缩减，2021 年 1-11 月房企发债总金额同比下降 14%，其中国内发债金额下降 5.4%，海外发债金额下降 29%。20212021 年年 1 1-1111 月，月，2020 家标杆房企销售金额同比家标杆房企销售金额同比下降下降 2%2%，这是，这是 20162016 年以来标杆房企销售额首次出现年以来标杆房企销售额首次出现下降下降。从月度走势看，。从月度走势看，5 5 月后标杆房企销售额跌幅逐月扩大。月后标杆房企销售额跌幅逐月扩大。1111 月同比跌幅接近月同比跌幅接近 87、50%50%。图图 4 4-1 1：标杆房企销售金额年度走势标杆房企销售金额年度走势(左左)&2021&2021 年标杆房企销售金额月度同比走势年标杆房企销售金额月度同比走势(右右)数据来源：中原地产研究院 从具体房企看，从具体房企看，20212021 年年 1 1-1111 月标杆房企销售面积月标杆房企销售面积同比同比普遍普遍上升上升 1010-20%20%，销售均价涨跌，销售均价涨跌幅集中在正负幅集中在正负 10%10%左右。左右。图图 4 4-2 2:标杆房企量价表现标杆房企量价表现 数据来源：中原地产研究院 01000020000300004000050000600007000020188、6年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年1-11月 亿元-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 保利地产 万科 碧桂园 融创中国 中国恒大 华润置地 中海地产 龙湖集团 绿城中国 新城发展控股 金地集团 世茂集团 旭辉集团 远洋集团 中国金茂 富力地产 雅居乐集团 合景泰富集团 越秀地产 建业地产-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%销售面积同比 销售均价同比 4 4 标杆房企标杆房89、企 从房企销售从房企销售面积面积分布分布的城市线的城市线看，一线占比基本持平，二线城市有所升高，三四线城市小幅看，一线占比基本持平，二线城市有所升高，三四线城市小幅下降下降。图图 4 4-3:3:标杆房企标杆房企销售面积分布变化销售面积分布变化(20142014-20212021(前前 1111 月月)数据来源：中原地产研究院 房企拿地趋于谨慎：房企拿地趋于谨慎：20212021 年年 1 1-1111 月房企拿地面积同比月房企拿地面积同比下降下降 11%11%，拿地金额同比，拿地金额同比下降下降 40%40%。且拿地溢价率较且拿地溢价率较 20202020 年亦年亦普遍下降。普遍下降。图图 90、4 4-4 4:标杆房企购地金额走势标杆房企购地金额走势(20162016-20212021(前前 1111 月月)与与 20212021 年标杆房企购地金额月度同比走势年标杆房企购地金额月度同比走势 数据来源：中原地产研究院 图图 4 4-5 5:标杆房企购地标杆房企购地面积面积走势走势(20162016-20212021(前前 1111 月月)与与 20212021 年标杆房企购地面积月度同比走势年标杆房企购地面积月度同比走势 数据来源：中原地产研究院 0%10%20%30%40%50%60%70%20142015201620172018201920202021一线 二线 三四线 020091、04000600080001000012000140001600018000200002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 05000100001500020000250003000035000400002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月92、 8月 9月 10月 11月 12月 亿元 万平 4 4 标杆房企标杆房企 图图 4 4-6 6:标杆房企购地标杆房企购地金额同比与购地溢价率变化金额同比与购地溢价率变化(20212021(前前 1111 月月)数据来源：中原地产研究院；圆的大小代表购地金额大小。房企拿地趋于谨慎：房企拿地趋于谨慎：2022021 1 年年 1 1-1111 月，房企累计购地销售比较月，房企累计购地销售比较 20202020 年底普遍降低，年底普遍降低，显示显示中长期土储减少。中长期土储减少。图图 4 4-7 7:标杆房企土地储备情况标杆房企土地储备情况(累计购地销售比累计购地销售比)数据来源：中原地产研究院 93、20212021 年年 1 1-1111 月，标杆房企在一线城市购地占比进一步升高，但二线城市拿地量出现月，标杆房企在一线城市购地占比进一步升高，但二线城市拿地量出现下降下降，与此同时三四线城市小幅，与此同时三四线城市小幅上上升升。图图 4 4-8 8:标杆房企标杆房企购地分布购地分布(20142014-20212021)数据来源：中原地产研究院 保利地产 万科 碧桂园 融创中国 中国恒大 华润置地 中海地产 龙湖集团 绿城中国 新城发展控股 金地集团 世茂集团 旭辉集团 远洋集团 中国金茂 富力地产 雅居乐集团 合景泰富集团 越秀地产 建业地产-20-15-10-5051015-150%-194、00%-50%0%50%100%150%购地金额同比 购地溢价率变化（%）0.000.501.001.50远洋集团 中国恒大 越秀地产 中海地产 富力地产 建业地产 合景泰富集团 碧桂园 雅居乐集团 万科 金地集团 世茂集团 龙湖集团 保利地产 绿城中国 华润置地 融创中国 旭辉集团 新城发展控股 中国金茂 2013.01-2020.122013.01-2021.110%20%40%60%80%20142015201620172018201920202021一线 二线 三四线 4 4 标杆房企标杆房企 表表 4 4-1 1：20212021 年标杆房企拿地分布变化年标杆房企拿地分布变化 20295、1 年标杆房企拿地分布变化 一线 二线 三四线 保利地产 0%0%0%万科-5%16%-11%碧桂园 2%-6%4%融创中国 3%-12%9%中国恒大-7%-37%43%华润置地-6%0%6%中海地产 1%-5%4%龙湖集团 3%3%-6%绿城中国 1%18%-19%新城发展控股-1%-24%26%金地集团 12%-19%7%世茂集团 0%2%-2%旭辉集团-10%-8%19%远洋集团-6%17%-11%中国金茂 0%-8%7%富力地产 0%7%-7%雅居乐集团-1%2%-1%合景泰富集团-9%2%6%越秀地产 15%-18%2%建业地产 0%1%-1%4 4 标杆房企标杆房企 附附：202196、2021 年年 1 1-1111 月重点月重点房企房企房企拿地权益规划建筑面积房企拿地权益规划建筑面积排行排行 排名 企业名称 权益规划建筑面积(万平米)1 碧桂园控股有限公司 3920 2 万科企业股份有限公司 1609 3 保利发展控股集团股份有限公司 1460 4 中国铁建股份有限公司 1166 5 中国海外发展有限公司 1100 6 新城发展控股有限公司 984 7 龙湖集团控股有限公司 915 8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 890 9 华润置地有限公司 885 10 绿地控股集团股份有限公司 850 11 大连万达集团股份有限公司 745 12 绿城中国控股有限公司 713 97、13 金地(集团)股份有限公司 663 14 融创中国控股有限公司 620 15 中国金茂控股集团有限公司 450 16 中梁控股集团有限公司 442 17 建发房地产集团有限公司 435 18 旭辉控股(集团)有限公司 428 19 建业地产股份有限公司 389 20 荣盛房地产发展股份有限公司 235 附附：20212021 年年 1 1-1111 月重点月重点房企房企房企拿地权益总价房企拿地权益总价排行排行 排名 企业名称 权益拿地总价(亿元)1 万科企业股份有限公司 1210 2 碧桂园控股有限公司 1300 3 保利发展控股集团股份有限公司 1119 4 中国海外发展有限公司 10898、3 5 华润置地有限公司 897 6 绿城中国控股有限公司 826 7 龙湖集团控股有限公司 724 8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 718 9 中国铁建股份有限公司 602 10 融创中国控股有限公司 550 11 建发房地产集团有限公司 515 12 金地(集团)股份有限公司 509 13 越秀地产股份有限公司 434 14 中国金茂控股集团有限公司 408 15 新城发展控股有限公司 384 16 杭州滨江房产集团股份有限公司 381 17 卓越置业集团有限公司 351 18 龙光集团有限公司 324 19 绿地控股集团股份有限公司 299 20 美的置业控股有限公司 297 4 99、4 标杆房企标杆房企 附附：20212021 年年 1 1-1111 月重点月重点房企房企国内发债利率排行国内发债利率排行(仅统计发债金额超过仅统计发债金额超过 5050 亿人民币的房企亿人民币的房企)排名 国内发债利率排行 利率 1 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 3.1%2 中海企业发展集团有限公司 3.2%3 万科企业股份有限公司 3.4%4 金融街控股股份有限公司 3.4%5 华润置地控股有限公司 3.5%6 保利发展控股集团股份有限公司 3.5%7 北京首都开发股份有限公司 3.6%8 上海金茂投资管理集团有限公司 3.7%9 大悦城控股集团股份有限公司 3.7%10 福州市建设发100、展集团有限公司 3.7%11 中国铁建房地产集团有限公司 3.8%12 重庆龙湖企业拓展有限公司 3.8%13 金地(集团)股份有限公司 3.9%14 绿城房地产集团有限公司 3.9%15 郑州地产集团有限公司 3.9%16 广州珠江实业集团有限公司 4.1%17 首创置业有限公司 4.1%18 杭州滨江房产集团股份有限公司 4.1%19 旭辉集团股份有限公司 4.2%20 远洋控股集团(中国)有限公司 4.3%附附：20212021 年年 1 1-1111 月重点月重点房企房企国内发债金额排行国内发债金额排行 排名 国内发债金额排行 发债金额(亿元)1 万科企业股份有限公司 249 2 招商101、局蛇口工业区控股股份有限公司 235 3 北京首都开发股份有限公司 219 4 保利发展控股集团股份有限公司 196 5 金地(集团)股份有限公司 165 6 苏州苏高新集团有限公司 163 7 华润置地控股有限公司 150 8 远洋控股集团(中国)有限公司 138 9 中海企业发展集团有限公司 124 10 绿城房地产集团有限公司 109 11 郑州地产集团有限公司 105 12 北京城建投资发展股份有限公司 101 13 金融街控股股份有限公司 92 14 广州珠江实业集团有限公司 90 15 重庆龙湖企业拓展有限公司 90 16 金科地产集团股份有限公司 89 17 珠海华发实业股份有限102、公司 84 18 恒大地产集团有限公司 82 19 首创置业有限公司 81 20 旭辉集团股份有限公司 63 4 4 标杆房企标杆房企 附附：20212021 年年 1 1-1111 月重点月重点房企房企海外发债利率排行海外发债利率排行(仅统计发债金额超过仅统计发债金额超过 3030 亿人民币的房企亿人民币的房企)排名 国外发债利率排行 发债利率 1 碧桂园控股有限公司 2.9%2 远洋集团控股有限公司 3.0%3 卓裕控股有限公司 3.1%4 耀河国际有限公司 3.3%5 新城发展控股有限公司 4.5%6 宝龙地产控股有限公司 4.5%7 龙光集团有限公司 4.5%8 旭辉控股(集团)有限公103、司 4.5%9 方兴光耀有限公司 4.6%10 世茂集团控股有限公司 4.6%11 中环广场有限公司 4.7%12 金地永隆投资有限公司 5.0%13 九龙仓 5.1%14 仁恒地产 5.1%15 路劲基建 5.2%16 雅居乐集团控股有限公司 5.2%17 瑞安 5.5%18 时代中国控股有限公司 5.5%19 合生资本国际集团有限公司 5.6%20 中骏集团控股有限公司 6.0%附附：20212021 年年 1 1-1111 月重点月重点房企房企海外发债金额排行海外发债金额排行 排名 国外发债金额排行 发债金额(亿人民币)1 世茂集团控股有限公司 122 2 正荣地产集团有限公司 112 104、3 佳兆业集团控股有限公司 102 4 融创中国控股有限公司 102 5 碧桂园控股有限公司 91 6 新城发展控股有限公司 76 7 方兴光耀有限公司 70 8 阳光城集团股份有限公司 67 9 时代中国控股有限公司 67 10 雅居乐集团控股有限公司 65 11 路劲基建 64 12 旭辉控股(集团)有限公司 58 13 龙光集团有限公司 57 14 中梁控股集团有限公司 57 15 禹洲集团控股有限公司 56 16 九龙仓 51 17 卓裕控股有限公司 51 18 弘阳地产集团有限公司 48 19 中国奥园集团股份有限公司 47 20 远洋集团控股有限公司 46 5 5土地市场土地市场 105、集中供地，各线集中供地，各线城市城市冷暖不均冷暖不均 2021 年 1-11 月，40 个重点城市含住用地成交量同比下降 21.2%，成交金额同比下降 5.3%。分城市线看，一线城市成交量上升，二、三线城市成交量均下降。成交溢价率也大幅降低，2021 年下半年后 40 城溢价率接近 0%，而流标率则一路走高。重点城市中长期土地库存并未发生显著变化。从购地销售比看，截至 2021 年 11 月底，大部分城市累计购地销售比较 2020 年有所下降，显示土地库存有所减少，但跌幅有限，除个别城市外，尚无趋势性的变化。集中供地是今年土地市场最受关注的变化。从涉及的 22 个城市土地成交情况来看，第一批集106、中供地时，市场延续了 2020 下半年以来的热度，热点城市地王频出。但受市场环境恶化，房企资金紧张影响，第二、三批集中供地成交骤冷，即使热点城市也有大量地块在开拍前因无人参拍而终止出让，流标地块数量也大幅增加。土地市场成交量下降：土地市场成交量下降：20212021 年年 1 1-1111 月月，4040 个重点城市含住用地成交量同比个重点城市含住用地成交量同比下降下降 21.21.2 2%，成交金额同比，成交金额同比下降下降 5.35.3%。各线各线城市表现分化，一线城市同比城市表现分化，一线城市同比上升上升，二、三线城市则同比，二、三线城市则同比下降下降。图图 5 5-1 1:4040 个107、重点城市个重点城市含住用地成交可建面积月度走势含住用地成交可建面积月度走势(20092009.01.01-20212021.11.11)数据来源：中原地产研究院 图图 5 5-2 2:4040 个重点城市个重点城市含住用地成交金额月度走势含住用地成交金额月度走势(2009.012009.01-2021.112021.11)数据来源：中原地产研究院 -200%-100%0%100%200%300%400%500%010002000300040005000600070008000200901200903200905200907200909200911201001201003201005201007108、201009201011201101201103201105201107201109201111201201201203201205201207201209201211201301201303201305201307201309201311201401201403201405201407201409201411201501201503201505201507201509201511201601201603201605201607201609201611201701201703201705201707201709201711201801201803 20180520180720180920181109、1201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109一线城市 二线城市 三四线城市 同比-200%0%200%400%600%800%1000%1200%01000200030004000500060002009012009032009052009072009092009112010012010032010052010072010092010112011012011032011052011072011092011112012012012032110、01205201207201209201211201301201303201305201307201309201311201401201403201405201407201409201411201501201503201505201507201509201511201601201603201605201607201609201611201701201703201705201707201709201711201801201803 201805201807201809201811201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007111、202009202011202101202103202105202107202109一线城市 二线城市 三四线城市 同比 万平 亿元 5 5土地市场土地市场 土地成交溢价率显著下降，不同城市线的城市表现接近，而流标率则大幅上升。土地成交溢价率显著下降，不同城市线的城市表现接近，而流标率则大幅上升。图图 5 5-3:3:4040 个重点城市个重点城市含住用地成交流标率含住用地成交流标率/溢价率溢价率 (2009.01(2009.01-2021.12021.11)1)数据来源：中原地产研究院 图图 5 5-4 4:不同城市线不同城市线含住用地成交含住用地成交溢价率溢价率走势走势(2009.01(2112、009.01-2021.12021.11 1)数据来源：中原地产研究院 含住用地成交楼面价：含住用地成交楼面价：20212021 年年 1 1-1111 月月,一二线城市底价总体稳定，三四线城市出现一二线城市底价总体稳定，三四线城市出现下降下降趋势。趋势。图图 5 5-5 5:4040 个重点城市个重点城市含住用地含住用地成交楼面价成交楼面价 (20200909.01.01-2021.12021.11 1)数据来源：中原地产研究院 0%20%40%60%80%100%120%140%20090120090320090520090720090920091120100120100320100520113、100720100920101120110120110320110520110720110920111120120120120320120520120720120920121120130120130320130520130720130920131120140120140320140520140720140920141120150120150320150520150720150920151120160120160320160520160720160920161120170120170320170520170720170920171120180120180320180520180720180920114、1811201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109流标率 溢价率 0%50%100%150%200%250%300%350%2009012009032009052009072009092009112010012010032010052010072010092010112011012011032011052011072011092011112012012012032012052012072012092012112013012013032115、013052013072013092013112014012014032014052014072014092014112015012015032015052015072015092015112016012016032016052016072016092016112017012017032017052017072017092017112018012018032018052018072018092018112019012019032019052019072019092019112020012020032020052020072020092020112021012021032021052021072116、02109一线 二线 三、四线 05000100001500020000250003000035000200901200903200905200907200909200911201001201003201005201007201009201011201101201103201105201107201109201111201201201203201205201207201209201211201301201303201305201307201309201311201401201403201405201407201409201411201501201503201505201507201509201117、511201601201603201605201607201609201611201701201703201705201707201709201711201801201803201805201807201809201811201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109一线城市 二线城市 三四线城市 5 5土地市场土地市场 从具体城市看，从具体城市看，表现分化表现分化更为显著更为显著 ，一二线热点城市土地成交量，一二线热点城市土地成交量上升118、上升，三四线城市表现较差。，三四线城市表现较差。图图 5 5-6 6:4040 个重点城市个重点城市含含住用地成交住用地成交量量同比同比涨跌幅涨跌幅及及溢价率溢价率 (20212021 年年 1 1-1111 月月)数据来源：中原地产研究院 中长期土地库存并未发生显著变化。中长期土地库存并未发生显著变化。截至截至 20212021 年年 1111 月底，月底，大部分城市累计购地销售比较大部分城市累计购地销售比较 20202020 年有所年有所下降下降，显示显示土地土地库有所减少，但跌幅库有所减少，但跌幅有限有限，除个别城市外，没有趋势性的变化。，除个别城市外，没有趋势性的变化。图图 5 5-7119、 7:重点城市累计购地销售比重点城市累计购地销售比 数据来源：中原地产研究院 北京 上海 广州 深圳 重庆 成都 苏州 天津 杭州 武汉 南京 福州 西安 长沙 合肥 大连 厦门 佛山 宁波 东莞 无锡 南昌 济南 长春 中山 昆明 温州 惠州 泉州 贵阳 常州 唐山 扬州 南宁 石家庄 洛阳 海口 安庆 泸州 襄阳-1001020304050-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.0成交量同比涨跌幅 溢价率%0%100%200%300%400%500%深圳 三亚 中山 安庆 东莞 惠州 温州 长沙 苏州 泉州 无锡 汕头 广州 厦门 成都 杭州 海口 南昌 南京 洛阳120、 南宁 重庆 合肥 福州 北京 佛山 宁波 长春 上海 扬州 常州 石家庄 西安 大连 贵阳 襄阳 天津 昆明 泸州 武汉 济南 镇江 唐山 徐州 蚌埠 丹东 锦州 金华 烟台 2020年 2021年 5 5土地市场土地市场 集中供地：第一批集中供地成交热度较高，大部分城市成交地块占比超集中供地：第一批集中供地成交热度较高，大部分城市成交地块占比超 80%80%，第二、三批热度显著下降，终止出让地块，第二、三批热度显著下降，终止出让地块和流标地块占比大幅增加。从成交量及溢价率表现和流标地块占比大幅增加。从成交量及溢价率表现看，第二、三批集中供地成交热度较第一批大幅下降。但从流标看，第二、三批集121、中供地成交热度较第一批大幅下降。但从流标/终止终止出让的地块占比看，第三批已成交的城市表现较第二批稍有好转，占比普遍降低。出让的地块占比看，第三批已成交的城市表现较第二批稍有好转，占比普遍降低。图图 5 5-8 8:22:22 城集中供地成交城集中供地成交/终止出让终止出让/流拍地块地块占比流拍地块地块占比 数据来源：中原地产研究院；备注：“终止出让”指在正式招拍挂前，政府停止该地块的出让。集中供地成交量：集中供地成交量：第二第二批集中供地成交面积较第一批下降批集中供地成交面积较第一批下降 34%34%，第三批从已经成交的城市看，成交面积与第二批基本持，第三批从已经成交的城市看，成交面积与第二122、批基本持平；第二批集中供地成交金额较第一批下降平；第二批集中供地成交金额较第一批下降 39%39%，第三批从已经成交的城市看，成交金额较第二批上升，第三批从已经成交的城市看，成交金额较第二批上升 10%10%。图图 5 5-9 9:22:22 城集中供地成交可建面积城集中供地成交可建面积 数据来源：中原地产研究院 图图 5 5-1010:22:22 城集中供地成交城集中供地成交金额金额 数据来源：中原地产研究院 0%50%100%成都 福州 无锡 天津 长春 济南 青岛 北京 沈阳 上海 南京 苏州 杭州 合肥 武汉 广州 深圳 重庆 长沙 宁波 郑州 第一批 0%50%100%厦门 成都 福123、州 无锡 天津 长春 济南 青岛 北京 沈阳 上海 南京 苏州 杭州 合肥 武汉 广州 深圳 重庆 长沙 宁波 郑州 第二批 成交占比 终止出让占比 流拍占比 0%50%100%厦门 成都 福州 无锡 天津 长春 济南 青岛 北京 沈阳 上海 南京 苏州 杭州 合肥 武汉 广州 深圳 重庆 长沙 宁波 郑州 第三批 0100020003000北京 天津 沈阳 长春 上海 南京 无锡 苏州 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 重庆 成都 第一批 第二批 第三批 0100020003000北京 天津 沈阳 长春 上海 南京 无锡 苏州 杭州 宁波 合肥 福州 厦124、门 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 重庆 成都 第一批 第二批 第三批 5 5土地市场土地市场 第二、三批集中供地成交溢价率普遍低于第一批。第二、三批集中供地成交溢价率普遍低于第一批。图图 5 5-1111:22:22 城集中供地成交溢价率城集中供地成交溢价率 数据来源：中原地产研究院 附：附：20212021 年年 1 1-1111 月重点城市土城成交金额排行月重点城市土城成交金额排行 排名 城市 土地出让金(亿元)1 上海 2866 2 杭州 2413 3 广州 2148 4 南京 2101 5 北京 2005 6 苏州 1864 7 武汉 1449 8 重庆 1438 9 成都125、 1312 10 金华 1284 11 南通 1219 12 无锡 1156 13 宁波 1154 14 深圳 1101 15 天津 1056 16 温州 982 17 长沙 956 18 西安 934 19 郑州 860 20 佛山 856 0204060北京 天津 沈阳 长春 上海 南京 无锡 苏州 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 重庆 成都 第一批 第二批 第三批 6 6二手住宅市场二手住宅市场 价量齐跌，政策价量齐跌，政策重创重创影响更甚影响更甚 2021 年 1-11 月，重点城市二手住宅成交量与去年同期持平，但 2021 年 5 月后重点城市126、二手住宅成交量快速下降，10 月成交量为 2016 年以来同期历史最低值。与此同时，二手房价格开始下跌，中原二手住宅价格指数普遍回调，深圳尤为明显。与新房市场相比，二手房市场受政策影响更大。一线及二线热点城市二手住宅成交量跌幅普遍高于新房，二手房成交占比普遍回落。20212021 年下半年年下半年市场市场转冷转冷，5 5 月后，月后，2121 个重点城市个重点城市二手住宅二手住宅成交量持续成交量持续下降下降，1010 月月成交量创成交量创 20162016 年以来同期新低。年以来同期新低。图图 6 6-1 1:2121 个重点城市二手住宅成交面积个重点城市二手住宅成交面积(万平方米万平方米)(127、2016.012016.01-2021.11)2021.11)数据来源：中原地产研究院 重点城市二手价格开始下跌。重点城市二手价格开始下跌。20212021 年年 1010 月后，月后，7070 个大中城市个大中城市中中二手价格指数环比上涨的城市数量创历史新低二手价格指数环比上涨的城市数量创历史新低。1010、1111月仅不超过月仅不超过 5 5 个城市价格环比上涨。个城市价格环比上涨。中原二手价格指数覆盖的城市亦普遍回调。中原二手价格指数覆盖的城市亦普遍回调。图图 6 6-2 2:7070 个大中城市二手价格指数环比上涨的城市数量个大中城市二手价格指数环比上涨的城市数量(2016.01201128、6.01-2021.11)2021.11)数据来源：中原地产研究院 图图 6 6-3:3:中原二手价格指数中原二手价格指数(2004.05(2004.05-2021.11)2021.11)数据来源：中原地产研究院 0500100015002000250020160120160320160520160720160920161120170120170320170520170720170920171120180120180320180520180720180920181120190120190320190520190720190920191120200120200320200520200720200129、920201120210120210320210520210720210920211101020304050607020160120160320160520160720160920161120170120170320170520170720170920171120180120180320180520180720180920181120190120190320190520190720190920191120200120200320200520200720200920201120210120210320210520210720210920211105001000150004050410050305130、08060106060611070407090802080708120905091010031008110111061111120412091302130713121405141015031508160116061611170417091802180718121905191020032008210121062111北京 上海 广州 深圳 天津 成都 重庆 6 6二手住宅市场二手住宅市场 热点城市二手热点城市二手住宅住宅成交量普遍较一手房更差。成交量普遍较一手房更差。20212021 年大部分重点城市二手房成交量占全市场年大部分重点城市二手房成交量占全市场比重比重有所有所下降下降。图图 6 6-131、4 4:重点城市一二手住宅量价累计同比变化重点城市一二手住宅量价累计同比变化(2021.012021.01-2021.11)2021.11)数据来源：中原地产研究院 图图 6 6-5 5:重点城市二手住宅成交重点城市二手住宅成交面积占全市场比面积占全市场比(2021.012021.01-1111)数据来源：中原地产研究院 全国二手住宅市场规模估算：全国二手住宅市场规模估算：20212021 年全国二手年全国二手住宅住宅成交面积成交面积 5152551525 万平，同比万平，同比下降下降 3.1%3.1%，成交金额，成交金额 8250682506 亿元，同比亿元，同比上升上升 1.3%1.3%。132、图图 6 6-6 6:全国二手全国二手住宅住宅市场规模估算市场规模估算 数据来源：中原地产研究院 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%北京 上海 广州 深圳 天津 成都 杭州 南京 青岛 苏州 厦门 长沙 无锡 扬州 南宁 大连 南昌 金华 一手成交量涨跌幅 二手成交量涨跌幅 0%20%40%60%80%北京 上海 广州 深圳 天津 成都 杭州 南京 青岛 苏州 厦门 长沙 无锡 扬州 南宁 大连 南昌 金华 2020.01-112021.01-11010000200003000040000500006000020202021全国二手133、成交面积（估算）万平 02000040000600008000010000020202021全国二手成交金额（估算）亿元 6 6二手住宅市场二手住宅市场 附：附：20212021 年年 1 1-1111 月重点城市二手月重点城市二手住宅住宅成交套数成交套数(左左)与二手与二手住宅住宅成交套数占全市场比成交套数占全市场比(右右)排行榜排行榜 排名 城市 二手住宅成交套数(套)排名 城市 二手成交房套数占全市场比 1 上海 279564 1 上海 76%2 北京 177745 2 北京 72%3 重庆 128511 3 广州 55%4 天津 125312 4 天津 55%5 广州 118578 5134、 南京 54%6 南京 103490 6 厦门 52%7 沈阳 91090 7 苏州 52%8 成都 80504 8 宁波 47%9 武汉 80091 9 深圳 45%10 合肥 67354 10 郑州 45%11 郑州 60251 11 重庆 44%12 杭州 57150 12 成都 38%13 苏州 56999 13 东莞 35%14 青岛 50580 14 佛山 35%15 佛山 49265 15 武汉 34%16 宁波 43950 16 福州 30%17 西安 43372 17 杭州 30%18 长沙 41380 18 青岛 30%19 深圳 38624 19 长沙 29%20 福州 37464 20 西安 28%